住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場(chǎng)理念來劃分。下面分別對(duì)它們予以介紹。

1、按照服務(wù)區(qū)間劃分

按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別,可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部?jī)煞N。有些住宅底商主要的客戶對(duì)象是住宅社區(qū)里面的居民,而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。

對(duì)于大型的住宅社區(qū),底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對(duì)象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi) 需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪,投資少,風(fēng)險(xiǎn)不大,資金回籠也較快。

對(duì)于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪,則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便 利,商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū),店鋪面積不宜過小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各種專賣店、大型百 貨商場(chǎng)等,如"今日家園"、"似海怡家"、"現(xiàn)代城"的底商。

2、按照市場(chǎng)理念劃分

隨著越來越多的住宅項(xiàng)目進(jìn)行住宅底商的開發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識(shí)到住宅底商具有很大的市場(chǎng)潛力,但不 同項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將成為今后住宅底商市場(chǎng)的主旋律,住宅底商項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)做將對(duì)住宅底商項(xiàng)目的成功發(fā)揮重要作用。 鑒于以上原因,下面按照住宅底商項(xiàng)目的市場(chǎng)理念對(duì)住宅底商進(jìn)行分類。

按照住宅底商市場(chǎng)運(yùn)做的特點(diǎn),我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商,共 三種類型。下面,分別對(duì)它們加以介紹。

1)概念型住宅底商

概念型住宅底商,指開發(fā)商在開發(fā)過程中,注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。從以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作 成功的"現(xiàn)代城"、"歐陸經(jīng)典",到"珠江駿景",再到"老番街",住宅底商一改過去純粹的配套服務(wù)功能。不過,為底商 做主題包裝只是第一步,后期對(duì)主題概念的實(shí)施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項(xiàng)目增色不少,但決不應(yīng) 是開發(fā)商的制勝法寶。

2)潛力型住宅底商

潛力型住宅底商,指具有巨大市場(chǎng)潛力的住宅底商項(xiàng)目。相對(duì)于借助炒作概念而走俏市場(chǎng)的概念型住宅底商項(xiàng) 目而言,某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場(chǎng)潛力使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好。如位于亞 運(yùn)村的"風(fēng)林綠洲",由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰,人氣凝聚力強(qiáng)大,近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視,是 難得的投資寶地。

"潛力型"住宅底商固然前景廣闊,但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn),無論投資者自營(yíng)、出租,還是轉(zhuǎn)手出售,所面臨的最大 問題將是"時(shí)間"問題,也就是商戶通常說的"養(yǎng)店鋪的時(shí)間"。因此,投資者要正確評(píng)估自身承受能力,在核算回報(bào) 率時(shí)應(yīng)充分考慮時(shí)間因素。

3)商圈型住宅底商

商圈型住宅底商,指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍,擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目。憑借有利位 置,抓住市場(chǎng)需求點(diǎn),部分住宅底商項(xiàng)目盡管價(jià)格不菲但仍能創(chuàng)造佳績(jī)。

商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候,,投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小,回報(bào)率高。不過,需要指出的是,成熟商圈 內(nèi)的住宅底商,雖然位置和人氣占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì),但是,投資商鋪的其他條件(如:樓層、格局、層高、廣告位、硬件 設(shè)施等)也十分重要。比如北京科技會(huì)展中心,其首層店鋪的出租效果很好,雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層 的手扶滾梯,將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流,但仍難彌補(bǔ)二層、三層在設(shè)計(jì)上的缺陷,部分店鋪仍有 空置現(xiàn)象。

最需要指出的是,商圈型住宅底商的價(jià)值升值收益空間往往被縮小,而且如果商鋪投資者不謹(jǐn)慎的話,很可能 以過高價(jià)位購(gòu)買商鋪,最終被高位"套牢"。

住宅底商的特點(diǎn)

住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點(diǎn),這些特點(diǎn)對(duì)其經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)有方方面面的影響。

1、建筑形式特點(diǎn)

住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點(diǎn),整個(gè)樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè),樓上建筑 的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩種功能的有效性,開發(fā)商會(huì)通過合理規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)居民和底商的消費(fèi)者和 經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行獨(dú)立引導(dǎo),出入口獨(dú)立開來,以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

需要指出的是,如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理,住宅底商會(huì)一定程度影響住宅的銷售。

另外,住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制,當(dāng)規(guī)模超過2萬(wàn)平方米以后,開發(fā)商必須對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境 做必要的調(diào)查和研究,不能一概用底商的簡(jiǎn)單概念去確定項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略等,否則項(xiàng)目會(huì)面臨開發(fā)困 境。

住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式,少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的"可視性"使其價(jià)值最大化有了可 能性,這也是住宅底商引起市場(chǎng)關(guān)注的原因,或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。

有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí),為了使其標(biāo)新立異,在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商 開發(fā),可能將此住宅底商項(xiàng)目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街,或別的形式,這些市場(chǎng)意義的創(chuàng)新,使住宅底商的概念 復(fù)雜化了,無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等,否則,用普通底商的思 維,去開發(fā)步行街、百貨百貨商場(chǎng)或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式,會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

3、經(jīng)營(yíng)形態(tài)特點(diǎn)

住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類,也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施,其中零售型 住宅底商的商業(yè)形態(tài)為:便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳,及少量服裝店等;服務(wù)型住宅底商的商業(yè) 形態(tài)主要為:餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾 公司、幼兒園等。

4、投資回收形態(tài)

目前,越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式,主要的投資者包括散戶投資者和機(jī)構(gòu)投資 者。長(zhǎng)期看來,機(jī)構(gòu)商鋪投資者會(huì)逐漸成為商鋪購(gòu)買的主力,這會(huì)影響國(guó)內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。

投資策略

住宅底商作為市場(chǎng)基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型,很適合個(gè)人投資者。一方面,只要售價(jià)合理,投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì) 比較低,空租率比較低,租金收益可以得到保證;另一方面,如果住宅項(xiàng)目規(guī)模大,居住人口消費(fèi)能力強(qiáng),其投資 收益可以很好得到保證。

篇2：物業(yè)小區(qū)一期飯館底商排風(fēng)扇噪音問題回復(fù)

　　物業(yè)關(guān)于小區(qū)一期飯館底商的排風(fēng)扇噪音問題的回復(fù)

　　尊敬的業(yè)主：

　　您好

　　關(guān)于您所反映的一期底商聚合酒家和梭邊魚的排風(fēng)噪音問題。物業(yè)服務(wù)中心非常重視，在看到此貼后就積極與兩家底商進(jìn)行了多次溝通。促進(jìn)商戶與業(yè)主之間建立起良性的互動(dòng)及互利、互惠睦鄰關(guān)系。

　　在不影響業(yè)主正常休息及底商合理經(jīng)營(yíng)的前提條件下，底商前期對(duì)排風(fēng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了降噪改造，但經(jīng)過近一年的運(yùn)轉(zhuǎn)使用，設(shè)備進(jìn)入維修保養(yǎng)階段，加之近期天氣轉(zhuǎn)暖，開窗通風(fēng)時(shí)使此問題重新凸顯。物業(yè)服務(wù)中心目前已協(xié)調(diào)完成此排風(fēng)設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)工作，使噪音問題有了一定改善。同時(shí)底商承諾排風(fēng)設(shè)備在每日經(jīng)營(yíng)結(jié)束后及時(shí)關(guān)閉（23：00前）。

　　非常感謝您的寶貴意見，如您有更好的建議，請(qǐng)您致電客服中心。電話：59***2

　　再次感謝您對(duì)我們工作的支持與理解！

　　zz物業(yè)服務(wù)中心

　　20**年5月25日

篇3：小區(qū)底商六號(hào)樓非承重外墻開洞事宜回復(fù)

　　關(guān)于小區(qū)底商六號(hào)樓非承重外墻開洞事宜的回復(fù)

　　尊敬的業(yè)主：

　　您好，首先感謝您對(duì)我們工作的支持。關(guān)于六號(hào)樓底商在非承重外墻開洞的問題，物業(yè)服務(wù)中心及時(shí)與該底商業(yè)戶進(jìn)行溝通，同時(shí)張貼了停工告知函，要求其盡快整改。此底商表示將按照要求整改，同時(shí)承諾在一周內(nèi)進(jìn)行墻面修復(fù)，并恢復(fù)墻面的原貌。再次感謝您對(duì)我們工作的支持。

　　zz物業(yè)服務(wù)中心

　　20**年1月14日