(一) 區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展前景
亞運(yùn)村自二十世紀(jì)八十年代后期開始大規(guī)模建設(shè),經(jīng)過近二十年的開發(fā),已然從一個單純的體育競技場演變成京城著名的中央生活區(qū)(CLD)。居住區(qū)的開發(fā)與成熟,有效帶動了寫字樓、商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施的繁榮和發(fā)展。
而20**年奧運(yùn)會的成功申辦,將為亞運(yùn)村(今后的奧運(yùn)村)地區(qū)市政建設(shè)、土地升值和商業(yè)繁榮提供了進(jìn)一步的發(fā)展空間。
(二)區(qū)域商業(yè)市場供應(yīng)情況
亞運(yùn)村地區(qū)目前的商業(yè)主要是一些生活配套:超市、便利店、百貨店、餐館等,其最大的特點(diǎn)是社區(qū)商業(yè)。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街總體經(jīng)營面積并不大,大約只有19.6萬平方米,其中以餐飲業(yè)為主,在炎黃藝術(shù)館南側(cè)的慧忠路、在飄亮廣場北側(cè)的慧忠北路、在慧忠北里北側(cè)的北小河路,已經(jīng)形成了三條餐飲街。
本項(xiàng)目周邊居住區(qū)較為成熟,居住人群較為固定、消費(fèi)能力較強(qiáng),到目前為止,還有很多住宅項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)中,亞北地區(qū)整體環(huán)境優(yōu)越,各項(xiàng)配套設(shè)施較為齊全,但商業(yè)較少,布局分散,不能滿足亞北地區(qū)大部分人群消費(fèi)的需求。
北苑路亞運(yùn)村段的商業(yè)主要分布在北苑路東,絕大部分是臨時性建筑,在所經(jīng)營的行業(yè)中,以建材,家居銷售為最多,占50%比例;汽車行業(yè)、餐飲行業(yè)所占比例相當(dāng),各占20%;其它為大型超市及銀行。
安立路是亞運(yùn)村地區(qū)商業(yè)的中樞,在不到2公里長的路段兩旁,分別有營業(yè)面積上萬平米的北辰購物中心、飄亮廣場(旺市百利超市)、華匯華辰超市,街區(qū)兩邊還遍布著多家銀行、證券公司、快餐廳,在泛亞運(yùn)村地區(qū)工作和生活的人群是它們的消費(fèi)主體,它是目前亞運(yùn)村地區(qū)最活躍的商業(yè)街區(qū)之一。
(三)消費(fèi)需求
在亞運(yùn)村核心區(qū)按照每戶人家3口人計(jì)算,僅近幾年新建的18個住宅小區(qū)的入住人口將達(dá)到30000戶,人口約9萬人,每年擁有9億元的購買力。
以亞運(yùn)村核心地區(qū)為起點(diǎn)發(fā)展起來的亞北地區(qū)擁有大量的高檔住宅、公寓和別墅,人口密集,其龐大的消費(fèi)力是亞運(yùn)村核心地區(qū)商業(yè)的強(qiáng)大支持。::據(jù)統(tǒng)計(jì),亞北地區(qū)已建和在建的居民小區(qū)約有10個,總戶數(shù)約27000戶,消費(fèi)能力也可以達(dá)到每年8個多億,整個亞運(yùn)村及亞北地區(qū)的消費(fèi)能力可以達(dá)到每年近18個億。
從以上調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出,與區(qū)域內(nèi)大規(guī)模居住人口的需求相比,區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施相對匱乏,特別是缺乏有特色的商業(yè)街,和具備一定檔次的大型休閑設(shè)施。由此可見,華悅國際公寓底商作為這一市場空缺的補(bǔ)充,其良好的市場前景可以預(yù)見。
亞奧投資,何去何從
中國,北京,亞奧版塊。1992年曾成功舉辦亞運(yùn)會,一躍成為北京豪宅市場先鋒區(qū)域。20**即將迎接世界體育盛會奧林匹克運(yùn)動會,亞奧地塊這片神奇的土地,區(qū)域升值前景將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎人們的想象。
一、 黃金地塊,亞奧來處
北至立水橋,并延伸至昌平區(qū)天通苑社區(qū);南達(dá)北三環(huán);西到馬甸橋、八達(dá)嶺高速;東至太陽宮橋、京承高速----作為未來奧運(yùn)場館的集中建設(shè)地,在內(nèi)力與外力的共同推動下,未來的"亞奧商圈"已悄然形成。
回首亞奧地塊的發(fā)展,這十幾年的發(fā)展令這塊土地今非昔比。眾所周知,北京中軸線往北延伸地帶至小湯山,自古被稱為京城龍脈,人們將其視之為購房置業(yè)風(fēng)水寶地。可就在八十年代末,現(xiàn)亞運(yùn)村一帶還處于人煙稀少的狀態(tài)。1992年北京舉辦亞運(yùn)會,讓這塊土地發(fā)生了天翻覆地的變化。在當(dāng)時的北京人心目中,亞運(yùn)村幾乎成為時尚和現(xiàn)代的代名詞。短短十年時間,因亞運(yùn)會帶動的各項(xiàng)周邊設(shè)施及建設(shè)不斷完善。亞運(yùn)村就像一個巨大的"體育磁極",吸引了來自中國乃至世界的財(cái)富:先是為建設(shè)亞運(yùn)村,政府巨資投入各種現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),天然氣、供熱、電話通訊、公交線路、道路交通、娛樂教育等均已先行完善。而后,亞運(yùn)村作為北京重要的配套建設(shè)成為眾多商家與買家的投資重點(diǎn)區(qū)域,這里的商業(yè)與生活配套也愈加完善和人性化。
如果說1992年的亞運(yùn)會是地塊的發(fā)展契機(jī),而20**年的奧運(yùn)會則是開啟高尚生活居住區(qū)的精彩跳板。近幾年來,來自四面八方的投資商、開發(fā)商們持續(xù)不斷的向這個區(qū)域投錢,總投入額之大,持續(xù)時間之長,全北京城沒有一個地區(qū)可與之相比。就這樣亞奧地塊成為首都最早開發(fā)、最為完善、規(guī)模最大的新型居住社區(qū)。短短幾年形成龐大規(guī)模和產(chǎn)生重大影響,亞奧地塊迅速為環(huán)京居住帶的行進(jìn)之程開啟了一扇成功之門。
而華約國際正式看中亞奧地塊居住氛圍相當(dāng)成熟,未來潛力頗受公認(rèn)和關(guān)注。作為一個高檔樓盤,華悅國際選擇相當(dāng)優(yōu)越的發(fā)展大環(huán)境,無疑就是選擇了通往成功的通途。
二、 繁華地段,亞奧核心
在十幾年的發(fā)展里,亞奧地塊已由當(dāng)年的競技場迅速發(fā)展成為京城受屈一指的成熟大社區(qū),在亞運(yùn)村為中心,已形成一個及
北京五洲大酒店是四星級和大型涉外酒店,建筑面積8.9萬平方米,氣勢恢宏,造型流暢,*議、展覽、旅游、辦公、居住、娛樂、購物、及餐飲服務(wù)、證券交易于一體。北京國際會議中心于1988年8月為第十一屆亞運(yùn)會提供新聞中心服務(wù)而籌建,雄踞于亞運(yùn)村內(nèi),現(xiàn)有總建筑面積近七萬平方米,是目前中國舉辦各種類型的國際國內(nèi)會議、展覽、文化交流、商貿(mào)活動、辦公及旅游觀光最理想的場所之一。名人國際大酒店,坐落于北京極具吸引力的文化、娛樂商業(yè)中心-----亞運(yùn)村名人廣場。這三大商務(wù)酒店無疑是首屈一指的帶動本地經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的核心動力。與之緊挨著的兩大購物點(diǎn)北辰購物中心和陽光廣場,具備在區(qū)域內(nèi)吸引長期穩(wěn)定消費(fèi)流量的能力。而在炎黃藝術(shù)館南側(cè)的慧忠路、在陽光廣場北側(cè)的安慧北路、在慧忠北里南側(cè)的北小河路形成的三條美食街,更是逐漸在高檔餐飲中打開局面,集聚固定的商務(wù)休閑用途的高檔消費(fèi)者。周圍分布的第五大道、購物中心、全聚德、星巴克咖啡、新譚魚頭、康樂中心和國際小學(xué)等,形成一座*議、展覽、辦公、居住、美食、游樂、購物于一體的萬象之城。
商務(wù)、購物、飲食三大主線構(gòu)成亞奧商圈的綜合動力的核心引爆點(diǎn),將在今后亞奧地塊的發(fā)展與壯大中不斷向外輻射。華約國際正處要商圈核心范圍內(nèi),其高端和具規(guī)模化的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)將為此區(qū)域掀起商業(yè)高潮。
三、 投資前景,引人矚目
盡管亞奧地塊的發(fā)展已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模和影響力,但不可否認(rèn)的隨著此區(qū)域的不斷擴(kuò)張與強(qiáng)大,此區(qū)域強(qiáng)大的消費(fèi)力并沒有得到完全釋放,預(yù)計(jì)未來本區(qū)域內(nèi)休閑娛樂業(yè)態(tài)將會繼續(xù)放量,給區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目帶來的巨大的市場機(jī)會。同時亞奧商圈也將呈現(xiàn)以下三個方面的特征。
首先,受到奧運(yùn)會成功申辦的影響,這片地區(qū)已經(jīng)成了商家炙手可熱的商業(yè)聚寶盆,隨著20**年奧運(yùn)會的臨近,奧林匹克公園的確立,場館布局規(guī)劃的出臺,奧運(yùn)商圈無疑將會伴隨著這種擴(kuò)容的節(jié)奏快速發(fā)展。直接的結(jié)果是亞奧商圈將會掀起一個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高潮。華約國際樹立高端住宅產(chǎn)品的目標(biāo)就是正是迎合了區(qū)域內(nèi)對高檔住宅的需求與關(guān)注。
其次,亞奧地塊近幾年涌現(xiàn)大量住宅及寫字樓的高檔項(xiàng)目,可就在同時,商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)呈現(xiàn)滯后狀態(tài),且缺乏新鮮的商業(yè)主題,無法利用其地理位置及規(guī)模上的優(yōu)勢帶動整個區(qū)域商業(yè)檔次的提升。繼續(xù)發(fā)展下午,隨著區(qū)域內(nèi)高端人群越來越集,現(xiàn)有的休閑消費(fèi)資源顯然不足以支持。在前景無限的發(fā)展勢頭面前,市場期待高檔商業(yè)的出現(xiàn)。
第三,高端獨(dú)立商業(yè)呼之欲出。深究起來,休閑娛樂業(yè)態(tài)真替水平中檔為主,這與區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)力無關(guān),是該高檔業(yè)態(tài)在本區(qū)域開發(fā)數(shù)量過少,群聚效應(yīng)不顯著,風(fēng)險較大,商戶不敢進(jìn)入,從而導(dǎo)致了高端商業(yè)滯后而導(dǎo)致的整體印象和供應(yīng)量不足。而另一方面,在優(yōu)秀地段重新加蓋獨(dú)體商業(yè)物業(yè)的成本昂貴,且機(jī)會點(diǎn)極小,因此,區(qū)域內(nèi)獨(dú)體商業(yè)物業(yè)的空置率極低。
因此,蒸蒸日上的亞奧地塊有財(cái)富資源,更有發(fā)展機(jī)會。面對無限投資前景的亞奧局面,找準(zhǔn)目標(biāo)抓機(jī)會才是一位明智投資者的長遠(yuǎn)之舉。
四、 華約國際,魅力四射
高尚的亞奧商圈成就華約國際商端住宅產(chǎn)品,而高端住宅又聚集一批支持商端商業(yè)的強(qiáng)勁消費(fèi)動力。華約國際對于亞奧商圈是一種選擇,也是一種歸宿。華約國際是純居住的高端純住類產(chǎn)品,是給那些想住在城里,對居住品質(zhì)有很高要求的一部分人的。在北京的市場地位上瞄準(zhǔn)的終端人群就是完美的城市主義者,喜歡住在城里,不習(xí)慣郊區(qū)化生活,因?yàn)槌菂^(qū)擁有便捷完善,高質(zhì)量的城市生活配套,亞運(yùn)村屬于北京新城的市中心,有著相當(dāng)成熟的發(fā)達(dá)的城市規(guī)劃和生活配套環(huán)境。經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出,商業(yè)地產(chǎn)與一定區(qū)域內(nèi)的市場供需關(guān)系緊密結(jié)合,市場有多大的購買力,就需要多大商業(yè)物業(yè)。理所當(dāng)然,這樣一群業(yè)主無疑是華約國際商業(yè)的首要籌碼。
眾所周知,住宅底墑有四種業(yè)種不能經(jīng)營:餐飲、歌廳、網(wǎng)吧和洗浴。華約國際商業(yè)出了底墑外海擁有獨(dú)立商業(yè),其商業(yè)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他周圍附近的商業(yè)。華約國際的出現(xiàn),在規(guī)模、檔次、特色上再現(xiàn)今商業(yè)的基礎(chǔ)上作補(bǔ)充和提升,甚至?xí)绊憗唺W地區(qū)的商業(yè)格局。獨(dú)體商業(yè)從影響力上更容易形成規(guī)模,成為區(qū)域小規(guī)模商業(yè)的核心,具備相當(dāng)程度的局部商業(yè)環(huán)境和經(jīng)營性消費(fèi)模式,整體檔次中檔偏高,也更具有升值潛力。
從投資角度講,隨著未來商業(yè)圈的不斷擴(kuò)大這里將吸引大量的商業(yè)機(jī)構(gòu),不論是自
篇2：商業(yè)市場(中心)保安隊(duì)日工作管理辦法
商業(yè)市場（中心）保安隊(duì)日工作管理辦法
8：00各崗位人員詳細(xì)聽取上班匯報，檢查自己接班崗位的設(shè)施或周邊環(huán)境。打開各樓梯道門。
8：30清洗各樓開水桶并備（燒）好開水。
9：00各樓開啟大門，迎接業(yè)主、客商。并及時為業(yè)主、客商解決自己能解決的問題，不能解決及時與有關(guān)部門聯(lián)系。車場保安有序的指揮停放車輛嚴(yán)防堵塞。
10：00配合本樓層管理員對各商鋪進(jìn)行考勤。流動崗位對自己轄區(qū)巡邏。
11：30對進(jìn)場經(jīng)營盒飯、飲料的小販進(jìn)行驗(yàn)證檢查，無"交易中心"發(fā)放的有效證件者不準(zhǔn)入場經(jīng)營。
12：00午餐
12：30巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時處理匯報。
14：00檢查轄區(qū)內(nèi)消防安全設(shè)施是否完好。
15：30詳細(xì)填寫好交接班記錄，對需要交待下一班的事項(xiàng)及本班內(nèi)發(fā)生解決或未解決的問題填寫在交接班記錄上，以后備查。
16：00交接班。聽取上班的匯報，檢查自己接班崗位的設(shè)施、設(shè)備和周邊環(huán)境,對本樓層或轄區(qū)巡查一次。關(guān)掉開水器。
17：30配合管理員清場并關(guān)閉各樓梯道門。只留一至兩個主入口進(jìn)出并設(shè)崗。
18：00以后對進(jìn)場人員驗(yàn)證進(jìn)入，對帶物出場人員驗(yàn)收出門條。
19：00對轄區(qū)內(nèi)巡視、檢查至交班，如有業(yè)主進(jìn)貨入場，請?zhí)峁┓奖悖瑖?yán)禁卡、拿、要，對自己固定崗周邊清掃一次。
23：10檢查、巡視自己轄區(qū)、及轄區(qū)內(nèi)消防設(shè)備、設(shè)施。認(rèn)真填寫交接班記錄，把本班發(fā)生及解決的問題詳細(xì)記錄在交接班記錄上。
24：00交接班。聽取上班同志的匯報，檢查自己接班崗位的設(shè)施、設(shè)備及周邊環(huán)境。注意一些相對薄弱環(huán)節(jié)，嚴(yán)防偷、盜、搶的發(fā)生。加強(qiáng)巡邏。（發(fā)現(xiàn)睡崗按曠工論處直至除名）。
7：00認(rèn)真填寫交接班記錄，對夜班發(fā)生的情況，詳細(xì)記錄在交接班記錄上。檢查轄區(qū)的消防設(shè)備、設(shè)施。
8：00交接班。
篇3：從事商業(yè)市場物業(yè)管理工作心得體會
從事商業(yè)市場物業(yè)管理工作的心得體會
在商業(yè)市場從事物業(yè)管理工作5年，我的基本信條是：生活不是應(yīng)付，工作不能馬虎！商場管理是一項(xiàng)輕工重責(zé)的工作，面對租戶，你首先要具備一定的管理知識和技能，還要有足夠的耐心和細(xì)心，最重要的是要本著為租戶服務(wù)的原則做最細(xì)致的工作，從而為租戶提供最滿意的服務(wù)，對商業(yè)市場進(jìn)行最有效的管理。
在對租戶實(shí)施管理方面，首先存在一個定位問題。什么是管理人員？我傾向于這樣的理解：管理人員是為了對一般規(guī)則創(chuàng)造符合情理的例外而存在的。基于這一認(rèn)識，本人認(rèn)為，商業(yè)市場管理應(yīng)該制度化，但實(shí)施可以人性化。與租戶保持良好的租賃關(guān)系，是我們進(jìn)行有效管理的重要手段；租戶是我們的客戶，是我們賴以生存的基礎(chǔ)。對租戶應(yīng)該溝通勝過說教，商量勝過命令。商業(yè)市場應(yīng)該保持不分時候、不拘泥于形式，與租戶誠懇對話。在與租戶的對話過程中，既可以分享租戶順境時的雙贏喜悅，又能感受他們逆境中的艱辛，及時給予鼓勵與支持，增進(jìn)彼此間的理解與信任，從而達(dá)到縮短距離、消除誤會的目的，使租戶在賺錢的前提下，真心擁護(hù)商業(yè)市場的管理，共同營造良好的經(jīng)商環(huán)境。
再具體到商業(yè)市場的日常管理方面。本人認(rèn)為，商業(yè)市場是一個大熔爐，各種矛盾層出不窮，既有來自租戶的，也有來自管理人員內(nèi)部的，還有來自購物的顧客的，如何學(xué)會處理？如何去面對？將是每一個管理人員面臨的挑戰(zhàn)。我們的工作雖然瑣碎但是并不渺小，在一個矛盾匯集的地方，體現(xiàn)的正是你的協(xié)調(diào)能力和處理事情的能力。管理需要知識，調(diào)解需要能力，經(jīng)驗(yàn)需要積累，技巧需要提煉。為了能勝任管理工作，為了能突破自己的能力，我認(rèn)為適時地、積極地鉆研相關(guān)業(yè)務(wù)，接觸相關(guān)課題是必需的。管理經(jīng)驗(yàn)來自工作中的點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累。
無事發(fā)生不松懈，有事發(fā)生不畏懼。我認(rèn)為，在商業(yè)市場日常管理中，矛盾的出現(xiàn)并不可怕，可怕的是我們解決矛盾時介入不夠及時或了解不夠細(xì)致或處理不夠公平，以至將矛盾擴(kuò)大化。因矛盾的不確定性，故解決時沒有固定的模式，只能依靠以往積累的經(jīng)驗(yàn)，具體問題具體分析，因而主觀性較強(qiáng)。我的基本思路是：處理矛盾，態(tài)度決定一切。基本方法是：介入要快，處理要慢。我認(rèn)為商業(yè)市場日常管理工作應(yīng)時時遵循的最基本原則是：盡量避免成為矛盾產(chǎn)生的一方。因?yàn)橹挥羞@樣，我們的工作才能正常開展，我們的調(diào)節(jié)功能才能起作用。否則，我們將會面臨十分不利的位置。
昨天再差已成過去，再好也已成記憶。今天不是昨天，思維不能止步。商業(yè)市場物業(yè)管理本來就沒有一個固定的模式，在把握中心的前提下，要勇于探索，尋求突破，追求創(chuàng)新。不能墨守成規(guī)，不能別人怎么說你就怎么去做，一點(diǎn)自己的想法都沒有。我力求做到能充分運(yùn)用自己積累的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合商業(yè)市場的實(shí)際情況，處理事情時盡量合情合理，以情感人，以理服人。