一、項(xiàng)目概況
**假日項(xiàng)目是**地產(chǎn)精心策劃的一個大型生活社區(qū)。**地產(chǎn)自1995年成立以來,本著"誠信經(jīng)營,創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間"的開發(fā)理念,曾先后成功開發(fā)了****居、**華庭、**新世紀(jì)、****豪廷,多個大中型房地產(chǎn)項(xiàng)目,并取得優(yōu)異的銷售業(yè)績。**地產(chǎn)擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),吸收和培養(yǎng)了一批從投資、開發(fā)到營銷策劃再到物業(yè)管理的優(yōu)秀專業(yè)人才。成功的塑造了行業(yè)品牌。
**假日項(xiàng)目位于**市西區(qū)**,**地屬西區(qū),與**鎮(zhèn)、北區(qū)、**、**鎮(zhèn)為鄰,105國道貫穿全區(qū)和即將竣工通車的50米寬市政規(guī)劃路以及區(qū)內(nèi)的沙港路、金港路融合貫通,形成了十份便捷的交通網(wǎng)絡(luò),與中心城區(qū)融會合一。**假日項(xiàng)目就位于**人文、市政、生活配套設(shè)施非常完善的區(qū)域中心,周邊銀行、學(xué)校、電信、醫(yī)院、超市、批發(fā)市場、酒店、食肆等應(yīng)有盡有,項(xiàng)目是以居家為主,集休閑、購物、運(yùn)動、康體于一體的綜合性大型小區(qū)。
**假日緊靠**日雜批發(fā)市場、正對面就是規(guī)劃當(dāng)中的酒類批發(fā)市場。濃郁的商業(yè)氛圍更凸現(xiàn)**假日商鋪的價值。
二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
**假日首期總用地面積26712㎡,共規(guī)劃建10幢住宅樓宇,總建筑面積71648㎡,容積率為2.27%,總戶數(shù)612戶,建筑密度30%,其中:住宅面積54020㎡,商業(yè)6102㎡,車庫面積為:10717㎡,其它面積為:809㎡。
三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
**位于西區(qū)北部,總占地面積17.38平方公里,區(qū)內(nèi)現(xiàn)有大小企業(yè)約150家,擁有黑人牙膏、名人電腦、潔柔紙巾、桑芭絲服裝等一系列國內(nèi)知名品牌企業(yè),::產(chǎn)品遠(yuǎn)銷歐美、日本及東南亞等地,產(chǎn)業(yè)人員超過3萬人,平均每年經(jīng)濟(jì)增長水平超過15%,通過國家客觀政策的調(diào)控和地方政府的扶持、引導(dǎo)、大大的刺激了消費(fèi)市場,消費(fèi)方式和種類明顯增多,居民生活水平迅速得到改善和逐年提高,加上**日益完善的居住環(huán)境,對于房地產(chǎn)消費(fèi)的需求也迅速擴(kuò)大,這正是本項(xiàng)目市場成因之一。
四、市場優(yōu)勢
**假日該項(xiàng)目位于**的市政規(guī)劃中心,周邊市場林立,學(xué)校、超市、銀行、醫(yī)院等應(yīng)有盡有,交通四通八達(dá),項(xiàng)目按大型住宅小區(qū)環(huán)境規(guī)劃,全新的規(guī)劃理念、更有泳池、兒童游樂園、健身房、閱覽室等康體娛樂設(shè)施,衣食起居十分方便,項(xiàng)目由發(fā)展商屬下物業(yè)管理公司直接管理,引入現(xiàn)代化管理模式,靜中帶旺,體恬舒適的居住環(huán)境,加上發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的市場動作手法,合理有效的控制了開發(fā)成本,使之項(xiàng)目售價相比物業(yè)素質(zhì)、物所超值,降低了消費(fèi)門檻是廣大人士消費(fèi)置業(yè)理想的黃金寶地。
五、投資背景分析
政府為了刺激樓市的平穩(wěn)發(fā)展,不斷推出利好的政策。連續(xù)多次的降息,放松首次置業(yè)者的門檻,等等的優(yōu)惠措施都使房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速健康有序的發(fā)展。樓價已經(jīng)達(dá)到一個相對比較理想的狀態(tài),市場消費(fèi)需求明顯增多,市場定位準(zhǔn)確,高性價比的樓盤更是收到消費(fèi)者的追捧,本項(xiàng)目正是在這樣一個最佳的投資背景中應(yīng)運(yùn)而生的。
六、市場定位
**地產(chǎn)經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,已經(jīng)樹立了良好的企業(yè)形象,而旗下開發(fā)的"**華庭"項(xiàng)目更在當(dāng)?shù)厣踔琳麄€**市場確立了較高的品牌知名度,贏得了廣大消費(fèi)者的厚愛和支持,現(xiàn)我司繼續(xù)本著誠信經(jīng)營,務(wù)實(shí)的態(tài)度,開發(fā)**假日項(xiàng)目,該項(xiàng)目總占地面積280多畝,首期開發(fā)50畝,地形良好、方正。我司從設(shè)計(jì)到布局都劃分了不同階層和檔次,適合于各種不同階層人士的購房需求,從區(qū)內(nèi)風(fēng)格、設(shè)施功能配套、洋房外立面、室內(nèi)平面設(shè)計(jì)、間隔功能分區(qū)都注入了優(yōu)秀的設(shè)計(jì)理念。既要考慮風(fēng)格成本,又考慮到**市民的消費(fèi)承受能力,對國內(nèi)大中城市一些優(yōu)秀的樓盤作參觀專題論證,取其精華,去其糟粕,在材料造用上,**假日都采用品質(zhì)優(yōu)異的建筑材料,從布局上盡量讓每一位住戶都能享受區(qū)內(nèi)設(shè)施配套及園林景觀。
七、市場競爭分析
在西區(qū)**,房地產(chǎn)項(xiàng)目的差異性很大。**假日超大規(guī)模的建筑,融入一種全新的居住理念,加上戶型的多變性,在市場競爭激烈的今天,擁有非常良好的競爭實(shí)力,加上**地產(chǎn)在本地的品牌效應(yīng),眾多的品牌追隨者,因此**假日在本區(qū)域的優(yōu)勢十分明顯,同時也是20**年本片區(qū)最值得期待的一個大型復(fù)合型的居住項(xiàng)目。人文社區(qū)的建設(shè),休閑健康的環(huán)境,嶄新的居住空間這些都在同區(qū)樓盤當(dāng)中處于領(lǐng)先的地位。
八、投資利潤率分析
**假日項(xiàng)目可行性定位是非常務(wù)實(shí)和準(zhǔn)確,通過多年的房地產(chǎn)營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)我們對這一經(jīng)營開發(fā)思路更加有信心,項(xiàng)目住宅面積54020㎡,初步估計(jì)銷售均價在2850元,住宅總收益約為15395萬元,商鋪可銷售面積為:6102㎡銷售均價在5000元/平方,總收益約為3051萬元;車庫可銷售面
九、營銷策劃方面
**假日項(xiàng)目,從設(shè)計(jì)布局都作了反復(fù)論證及歷時半年多的修改、完善,在擬定營銷推廣方案前期也作了大量的、有成效的市場調(diào)研。**假日充分利用**在**良好的品牌,挖掘現(xiàn)有的客戶資源。以一種全新的居住理念為廣大的客戶提供最優(yōu)質(zhì)的生活空間。全方位的宣傳推廣,和深度的營銷推廣策略,使**假日成為一個集生活娛樂、休閑購物的大型綜合性的居住社區(qū)。
十、綜合評價
根據(jù)以上多方面的綜合分析,**假日項(xiàng)目之投資是可行的,綜合的結(jié)論是:
總體宏觀環(huán)境運(yùn)行良好的背景下選擇了最好的投資機(jī)會,加上發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的開發(fā)水平以及擁有一系列從人力到物力,優(yōu)良和豐厚的資源,使項(xiàng)目從市場定位、立項(xiàng)到開發(fā),都得到了可靠的論證和保障,市場風(fēng)險降到了最低,并且具有可觀的投資利潤回報。在營銷推廣方面有很強(qiáng)的專業(yè)操控能力,在應(yīng)付市場變化和風(fēng)險規(guī)避方面,也有足夠的基礎(chǔ)和保障,加上發(fā)展高數(shù)年來積累經(jīng)營的品牌這一無形資產(chǎn)資源優(yōu)勢,我司認(rèn)為,**假日項(xiàng)目是非常可行和值得投資的。
**市**房地產(chǎn)有限公司
篇2：VK房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告內(nèi)容指引
VK房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告內(nèi)容指引
一、前言
隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團(tuán)公司競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。
二、可行性報告內(nèi)容指引
項(xiàng)目決策背景及摘要
一、外部環(huán)境
1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；
2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。
3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；
二、內(nèi)部因素
1、項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3-5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；
2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；
3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；
第一部分：項(xiàng)目概況
一、宗地位置
宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。
附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。
二、宗地現(xiàn)狀
1、四至范圍；
2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；
3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；
4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；
5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；
地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；
地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。
三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套
?。ㄒ唬┲苓?000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套
1、交通狀況
?。?）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；
?。?）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；
?。?）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；
2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。
3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平
4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場
5、文化、體育、娛樂設(shè)施
6、公園
7、銀行
8、郵局
9、其他
附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。
?。ǘ┳诘刂苓?000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀
四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）
1、治安情況
2、空氣狀況
3、噪聲情況
4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）
5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）
6、周邊景觀
7、風(fēng)水情況
8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。
9、其他
五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）
1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展
包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。
2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。
3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。
4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。
六、規(guī)劃控制要點(diǎn)
1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積
3、綜合容積率、住宅容積率
4、建筑密度
5、控高
6、綠化率
7、其他
七、土地價格
土地價格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計(jì)算總地價、樓面地價。
八、土地升值潛力初步評估。
從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。
九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析
第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析
一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述
?。ㄒ唬╉?xiàng)目立項(xiàng)
1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)
2、立項(xiàng)主體是否能夠變更
3、立項(xiàng)變更條件和時間
4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）
?。ǘ╉?xiàng)目用地現(xiàn)狀
1、土地所有權(quán)歸屬
2、土地使用權(quán)歸屬
3、土地的用途
4、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）
?。ㄈ╉?xiàng)目用地規(guī)劃
1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬
2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬
3、規(guī)劃用地用途
4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）
（四）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估
1、取得土地使用權(quán)的程序描述
2、取得土地使用權(quán)需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件
4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）
（五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）
1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由
2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙
3、土地性質(zhì)變更需要的工作日
4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）
（六）政策性風(fēng)險評估
政府資源利用的評估：
?。?）當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；
?。?）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；
?。?）當(dāng)?shù)卣畬υ擁?xiàng)目的關(guān)注程度；
?。?）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；
（5）與政府合作關(guān)系。
政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響：
（1）城市規(guī)劃限制或更改；
?。?）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。
二、合作方式及風(fēng)險評估
1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特
殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。
3、主要合作條件
4、合作風(fēng)險評估：
（1）通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；
（2）土地使用年限；
（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；
?。?）土地方的信用；
?。?）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；
（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。
三、總體評價
對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。
第三部分：市場分析
一、區(qū)域住宅市場成長狀況
1、區(qū)域住宅市場簡述
形成時間
各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況
購買人群變化
2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）
開工量/竣工量
銷售量/供需比
平均售價
3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢
二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況
2、各檔次產(chǎn)品的集合特征
尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征
平均售價
開發(fā)規(guī)模
產(chǎn)品形式
平均消化率
平均容積率
物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征
3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況
附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。
4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型
5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)和威脅點(diǎn)
6、結(jié)論：
區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢
本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制
本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力
本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題
三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位
1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）
2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。
3、確定目標(biāo)客戶
4、市場定位
四、整體市場對本案有重大影響的因素
產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。
五、產(chǎn)品定位及建議
戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。
第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析
一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。
2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。
3、有強(qiáng)烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。
4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、"風(fēng)水"因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。
5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。
6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念
1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。
2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。
3、可持續(xù)發(fā)展概念：對項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。
第五部分：工程及銷售計(jì)劃
一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。
二、工程計(jì)劃：開竣工時間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）
三、銷售計(jì)劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）
第六部分：投資收益分析
一、成本預(yù)測
說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。）
項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）
土地獲得價款
開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)
主體建筑工程費(fèi)
主體安裝工程費(fèi)
社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)
園林環(huán)境費(fèi)
配套設(shè)施費(fèi)
開發(fā)間接費(fèi)
開發(fā)成本合計(jì)
管理費(fèi)用
銷售費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用
項(xiàng)目總投資
二、稅務(wù)分析
1、營業(yè)稅及附加
2、所得稅
3、土地增值稅
上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。
三、經(jīng)濟(jì)效益分析
1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等
2、項(xiàng)目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）
銷售收入
直接成本
總投資
稅前利潤
稅后利潤
內(nèi)部收益率
銷售凈利率
總投資回報率
銷售毛利率
獲利指數(shù)
資金峰值比例
地價支付貼現(xiàn)比
啟動資金獲利倍數(shù)
3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20**年﹒﹒﹒20××年合 計(jì)
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
結(jié)算面積（m2）
單位利潤(元/m2)
利潤(萬元)
4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。
?。?）成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本×90%預(yù)測成本預(yù)測成本×110%預(yù)測成本×120%
總投資
稅前利潤
稅后凈利
內(nèi)部收益率
銷售凈利率
保本售價
?。?）售價變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價×90%預(yù)測售價預(yù)測售價×110%預(yù)測售價×120%
營業(yè)額
稅前利潤
稅后凈利
內(nèi)部收益率
銷售凈利率
（3）容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變
化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5
多高層比
營業(yè)額
總投資
稅前利潤
稅后凈利
內(nèi)部收益率
銷售凈利率
5、盈虧平衡點(diǎn)分析
1）保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)
2）保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+Cxt2]
式中：
C：表示單位投資額（即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用）
R：表示保本銷售率
S：表示單位售價
T1：表示營業(yè)稅率
T2：表示所得稅率
四、項(xiàng)目資金預(yù)測
1、資金投入計(jì)劃：各期地價、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。
2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。
3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。
4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額
第七部分：管理資源配置
一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。
二、人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。
三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。
第八部分：綜合分析與建議
一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。
二、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。
三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。
四、結(jié)論和建議
第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容
?。ㄒ唬┲饕笜?biāo)測算
1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價
2、投資收益分析（參考以下格式）：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM
樓面地價
開發(fā)成本
總投資
稅前利潤
稅后凈利
內(nèi)部收益率
銷售凈利率
注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。
3、根據(jù)需要，可增加如下測算：
銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。
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1、主要背景，控股股東情況
2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）
3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本
4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲備情況
5、近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略
6、參與競爭的主要目的和策略，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。
（三）制定策略
1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時的地價。
2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。
3、把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。
（四）資金籌措
短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。
第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容
一、市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況
1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。
2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。
3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。
4、各行政區(qū)市場比較：
（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。
?。?）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。
5、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述
城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。
6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。
7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征
8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素
9、重點(diǎn)樓盤描述
二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）
附件：
1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。
2、按照萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程
3、財(cái)務(wù)部《經(jīng)濟(jì)測算標(biāo)準(zhǔn)報表》
4、欲簽定的意向書和合同文本
5、新城市開發(fā)的市場調(diào)研報告