中國物業(yè)管理行業(yè)的競爭分析

　　資料顯示：70年代的世界500強，進(jìn)入80年代三分之一已經(jīng)出局，它說明擺在世界眾多企業(yè)面前的嚴(yán)峻課題是：如何迎接與面對具有全球化概念的市場經(jīng)濟競爭？如何為保證企業(yè)可持續(xù)地快速發(fā)展而創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力？

　　物業(yè)管理行業(yè)（Property Management Industry）屬于房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售、管理中的最后一環(huán)，作為新興朝陽行業(yè)隸屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，在中國起步較晚，但發(fā)展迅速，尤其是在中國的深圳、廣州、上海、北京等地區(qū)，發(fā)展的規(guī)模與速度已遠(yuǎn)超過其它地區(qū)。在*中央關(guān)于“十五”計劃綱要的建議和九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中關(guān)于“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)”的重要精神，國家進(jìn)一步明確了物業(yè)管理的行業(yè)地位，并指明了發(fā)展方向。這同時也明確了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計、銷售、物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，明確了以往計劃經(jīng)濟下的房屋管理徹底走向社會化、市場化與專業(yè)化的改革道路。

　　從上面的物業(yè)管理行業(yè)生命周期圖，我們可以分析出：目前中國的物業(yè)管理行業(yè)在絕大部分地區(qū)還處在行業(yè)導(dǎo)入期，而只有少數(shù)市場經(jīng)濟較發(fā)達(dá)地區(qū)（深圳、廣州、上海、北京等）的物業(yè)管理行業(yè)處在行業(yè)成長期的初期。在處于中國物業(yè)管理行業(yè)導(dǎo)入期的地區(qū)，物業(yè)管理發(fā)展緩慢，市場化程度不高，該地區(qū)消費者不具備物業(yè)管理消費概念，因此對其的接受與容納程度不夠，這也導(dǎo)致在該地區(qū)物業(yè)管理的市場滲透率較低，即使進(jìn)入，為占領(lǐng)市場和保證服務(wù)質(zhì)量而會付出較高的成本，甚至?xí)霈F(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益兩不佳的局面。而在物業(yè)管理行業(yè)成長期的地區(qū)，消費者具備物業(yè)管理消費概念，并且廣大消費者接受與認(rèn)可物業(yè)管理，同時由于物業(yè)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展，促使該地區(qū)該行業(yè)較大規(guī)模發(fā)展，市場滲透率隨之而提高，從而促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理行業(yè)的SWOT分析

　　SWOT分析指的是強勢（Strengths）、弱勢（Weaknesses）、機遇（Opportunities）、威脅（Threaten）的分析。面對發(fā)展迅速，處在朝陽地位的物業(yè)管理行業(yè)，其強勢是初步形成具有獨立法人結(jié)構(gòu)獨立經(jīng)營核算的企業(yè)，在經(jīng)營上是有一定規(guī)模，在管理上初步形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，同時在其市場化進(jìn)程中，具有一定的成熟度；弱勢就是隨著目前物業(yè)管理的快速發(fā)展和物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴大，行業(yè)發(fā)展的深層次問題和矛盾也隨之暴露出來：法制建設(shè)滯后，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清晰，建管脫節(jié)，社會對物業(yè)管理的期望值越來越大，業(yè)主委員會權(quán)利與義務(wù)不明確，社會行政責(zé)任與物業(yè)管理責(zé)任區(qū)分不清，房管局改制力度加大等等一系列的問題影響著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，影響著物業(yè)管理的內(nèi)涵挖掘，影響著物業(yè)管理企業(yè)的徹底市場化，影響著物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的寬度與深度；機遇就是面對*中央“十五”計劃綱要中對物業(yè)管理行業(yè)地位與發(fā)展方向的明確，物業(yè)管理市場化由國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達(dá)、物業(yè)管理起步較早的地區(qū)帶動下全面啟動，國內(nèi)將有80億平方米的房屋管理實施市場化管理，同時在“十五”期間，我國將新建城鎮(zhèn)住宅27億平方米，也就是平均每年將有5億多平方米住宅物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場等等，這些無疑給物業(yè)管理企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機遇，可以說這是一塊相當(dāng)誘人的巨大“蛋糕”。

　　有機遇就有威脅，物業(yè)管理企業(yè)面對的威脅有來自內(nèi)部，也有來自外部。內(nèi)部是企業(yè)的無序非正當(dāng)競爭，外部來自宏觀大環(huán)境如法制環(huán)境的不完善、政府導(dǎo)向的干預(yù)等，外部微觀有來自WTO引入具有資金雄厚、技術(shù)先進(jìn)、管理超前的外資“狼”，例如美國的“為您服務(wù)”與澳洲的“商務(wù)年華”等以及機制靈活、擁有成本優(yōu)勢的民營物業(yè)管理企業(yè)等等，還有在物業(yè)管理發(fā)展較成熟的地區(qū)，競爭不斷加劇。例如，在深圳地區(qū)，1999年至今，全市采用公開招標(biāo)、議標(biāo)、邀請招標(biāo)來確定物業(yè)管理權(quán)的項目達(dá)百余個，參與競標(biāo)的物業(yè)管理公司400多家，可謂物業(yè)管理市場七天一競標(biāo)，競爭日趨白熱化。

　　通過物業(yè)管理行業(yè)SWOT的分析，我們可以清楚地看到物業(yè)管理行業(yè)機遇與挑戰(zhàn)并存，可以說前途是光明的，道路是坎坷的。但無論內(nèi)外部環(huán)境如何變遷，對于一個企業(yè)來說苦練內(nèi)功，創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競爭能力才是真正的硬道理。海爾集團(tuán)的CEO張瑞敏曾經(jīng)指出：“現(xiàn)在最需要考慮的是企業(yè)的競爭力，企業(yè)競爭力強可能會好些，企業(yè)競爭力弱日子會非常難過。”他同時還指出海爾所有的戰(zhàn)略都圍繞一個主題，就是海爾能否具備與國際大公司一樣的競爭能力，如果不具備，中國企業(yè)面臨的不是增長問題而是生存問題。讓我們來看看物業(yè)管理行業(yè)，隨著其快速規(guī)模地發(fā)展，暴露出的深層次問題對一個處在行業(yè)發(fā)展導(dǎo)入期與成長期初期的行業(yè)應(yīng)屬于正常現(xiàn)象，因為畢竟物業(yè)管理行業(yè)是一個非常特殊的行業(yè)，單單就住宅物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中，其消費群體就非常特殊。可以說還沒有一個行業(yè)天天面對相同的顧客，為同一客戶服務(wù)的時間可能是一年兩年，也可能是八年十年，甚至可能是幾十年，這是與其它行業(yè)消費者短暫消費行為的巨大差異，同時本行業(yè)的消費顧客群體無論從性別、年齡、個人素質(zhì)，還是從教育背景、興趣愛好、意識形態(tài)都是千差萬別、形色各異。

　　因此，在本行業(yè)的服務(wù)管理中經(jīng)常會出現(xiàn)“眾口難調(diào)”的局面，對于客戶的無理要求和帶有主觀色彩的偏頗認(rèn)識，物業(yè)管理企業(yè)有苦難言，加上本行業(yè)中魚龍混雜的企業(yè)不惜以不正當(dāng)競爭手段獲得短期利益，從而影響了客戶，影響了本行業(yè)的健康發(fā)展。再來看看業(yè)主委員會，它是與物業(yè)管理企業(yè)平等的民事主體，委員由業(yè)主兼職業(yè)余組成，業(yè)主委員可以審核物業(yè)管理企業(yè)具有商業(yè)秘密的財務(wù)報表，而業(yè)主委員會義務(wù)的履行由誰監(jiān)督？一邊是業(yè)余的民事主體，一邊是具有法人代表的正規(guī)企業(yè)，這兩者是否可以真正平等？也許我們也可以想象對于零售業(yè)、餐飲業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)等行業(yè)，為監(jiān)督其企業(yè)的運行，在每個商場、酒樓、銀行、景點也成立相應(yīng)的具有民事主體的委員會，其實不然。面對中國物業(yè)管理行業(yè)目前發(fā)展遇到的深層次問題，我們也深刻地認(rèn)識到它既不能完全依賴政府解決，也個能單靠企業(yè)解決，更不是一朝一夕所能解決，它是需要社會各界力量共同努力。導(dǎo)致這些問題的出現(xiàn)可以說有內(nèi)外部環(huán)境因素，有直接與間接因素，有些影響因素短暫飛逝，有些影響因素由來已久。

　　就拿物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)來說，本身物業(yè)管理行業(yè)所涉及的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)法制環(huán)境尚未形成良性規(guī)范的法制環(huán)境，加之中國這個法制大環(huán)境并未真正形成氣候，何談物業(yè)管理行業(yè)法制全面規(guī)范的小環(huán)境呢？推怪在深圳地區(qū)緊隨投訴率較高的房地產(chǎn)業(yè)之后就是物業(yè)管理行業(yè)！因此，中國物業(yè)管理行業(yè)所面臨的問題是一個社會深層次問題，同時也是社會的系統(tǒng)工程，解決該問題，不能完全依賴政府的解決，也不能單靠企業(yè)來解決，當(dāng)中國物業(yè)管理行業(yè)市場化全面啟動后，行業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時，市場會及時反應(yīng)作出調(diào)整，物業(yè)管理市場經(jīng)濟杠桿將會發(fā)揮巨大作用，優(yōu)勝劣汰，市場將真正重新洗牌，格局將重新整理，在行業(yè)中將會出現(xiàn)以重組、兼并、收購、控股、參股等資本運營方式的現(xiàn)代企業(yè)規(guī)模擴張發(fā)展的經(jīng)營模式。屆時將會形成具有誠信服務(wù)、品牌優(yōu)勢、企業(yè)信譽等級高、規(guī)模程度大、專業(yè)化程度深，且具有核心競爭力企業(yè)相互競爭的局面而政府發(fā)揮的作用是對物業(yè)管理行業(yè)的宏觀調(diào)控，政策導(dǎo)向，法規(guī)制定等具有計劃意義的引導(dǎo)作用。

　　最近，國家七部委（建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部）召開會議聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知”，同時前段時間深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理部門也下發(fā)關(guān)于清理整頓深圳市房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場的通知，這充分說明國家清理規(guī)范整頓在國民經(jīng)濟中具有支柱作用的房地產(chǎn)行業(yè)的決心，這同時也預(yù)示著國家揭開清理規(guī)范整頓物業(yè)管理行業(yè)的序幕。面對這些帶給物業(yè)管理企業(yè)的啟示是什么？

　　創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力

　　留給企業(yè)最重要的啟示就是在激烈的市場競爭環(huán)境中創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競爭力。

　　從哈佛商學(xué)院麥克·波特教授五種力量競爭分析，我們可以知道，面對中國物業(yè)管理新興行業(yè)中服務(wù)產(chǎn)品的替代者將不會對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生威脅，應(yīng)該說這種替代品暫時未成形；目前全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家，在中國加入WTO及物業(yè)管理全面的市場化以后，將會有更多的物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生，政府對市場潛在進(jìn)入者需要進(jìn)行宏觀調(diào)控，須對物業(yè)管理企業(yè)市場準(zhǔn)入條件加以限制，例如資金需求、經(jīng)營規(guī)模、資質(zhì)審核等等，避免良莠不齊的企業(yè)“混入”市場，提早推動市場的無序競爭進(jìn)入合理有序的競爭。目前從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較為成熟的深圳地區(qū)來看，存在一千多家物業(yè)管理企業(yè)暫且不包括尚未注冊與不合法的企業(yè)。很小的一個小區(qū)，或者幾棟樓就存在一家物業(yè)管理企業(yè)，而且比比皆是，這實際為影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展提供了“溫床”，這同時也是社會資源的浪費與配置的不合理。

　　而物業(yè)管理發(fā)展較為發(fā)達(dá)，市場經(jīng)濟成熟，人口600萬的香港，物管企業(yè)也僅為500多家，這種差異的現(xiàn)象的確值得我們?nèi)シ此肌撊胝哒嬲耐{是來自有資金、技術(shù)、人員優(yōu)勢，擁有先進(jìn)管理服務(wù)理念與經(jīng)驗，企業(yè)機制靈活擁有企業(yè)成本領(lǐng)先優(yōu)勢的外資企業(yè)和民營企業(yè)，他們將會是未來物業(yè)管理市場有力的競爭者；對于購買者也就是我們服務(wù)的客戶來說，其對服務(wù)價格的敏感理性認(rèn)識，客戶維權(quán)意識的加強，對物業(yè)管理行業(yè)了解的增強，對服務(wù)質(zhì)量提高要求的增加以及服務(wù)價格理性的回歸等等因素，這些無疑給物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展增加了壓力，同時我們應(yīng)該理解這些也是市場經(jīng)濟的正常反應(yīng)；對于行業(yè)競爭來說；面對物業(yè)管理市場化的全面啟動，這對于我們來說是不可多得的契機，占領(lǐng)市場份額刻不容緩，如果不積極主動占領(lǐng)市場，蛋糕永遠(yuǎn)無法做大，即使我們不占領(lǐng)，都將會被更多的同行競爭者占領(lǐng)。

　　The BCG Matri*

　　波士頓顧問矩陣圖

　　在積極主動地拓展物業(yè)管理市場中，物業(yè)管理企業(yè)必須留意有選擇地進(jìn)入。從波士頓顧問矩陣圖．可以明顯地看出，市場拓展力度須放在物業(yè)管理行業(yè)增長率高且市場份額高的“明星”地區(qū)，例如國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達(dá)并且物業(yè)管理市場已全面啟動的中心城市地區(qū)，北京、東莞、大連等城市就是非常典型的“明星”地區(qū)。可以說深圳、上海、廣州等城市就是“現(xiàn)金奶牛”地區(qū)，雖然物業(yè)管理市場份額大，但市場占有率較低，競爭激烈，深圳物業(yè)管理行業(yè)七天一招標(biāo)足以印證該地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)競爭的白熱化。因此，長城物業(yè)戰(zhàn)略管理重心北移，極具科學(xué)性與前瞻性。對于市場份額低，物業(yè)管理增長率低的“狗”地區(qū)，我們應(yīng)予以堅決舍棄，例如經(jīng)濟落后的城市。市場份額低但增長率卻高的“問題”地區(qū)，不應(yīng)輕易進(jìn)入。同樣可以用矩陣工具圖分析出在同一地區(qū)的明星、現(xiàn)金奶牛、狗、問題物業(yè)類型。商業(yè)寫字樓就是“明星”物業(yè)，多層住宅與資金少、誠信低、房屋質(zhì)量問題多的物業(yè)為“狗“物業(yè)等。因此，無論是物業(yè)管理市場地區(qū)拓展還是同一地區(qū)物業(yè)類型的拓展，市場都須進(jìn)行細(xì)分，集中精力于“明星”份額，鞏固堅守“現(xiàn)金奶牛”份額，舍棄“狗”份額，謹(jǐn)慎“問題”份額，真正地做到有選擇有方向地拓展。

　　企業(yè)的核心競爭力在市場拓展中與激烈的市場競爭起到不可估量的重要作用。如何創(chuàng)造與培養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力，是眼下眾多中國物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

　　一、創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力需要實施專業(yè)化戰(zhàn)略。

　　眾所周知，當(dāng)一個企業(yè)在自身行業(yè)領(lǐng)域范圍內(nèi)，做到專業(yè)突出，具有行業(yè)特色是非常不易的。萬科集團(tuán)當(dāng)年橫跨13個行業(yè)，并且個個贏利，但是世界投資專家評估其企業(yè)風(fēng)險卻是最大的，好在萬科已認(rèn)識其風(fēng)險，并采取實施專業(yè)化戰(zhàn)略。華為電氣也是一家贏利非常可觀的企業(yè)，可也就是在該企業(yè)如日中天的時候，華為集團(tuán)卻以幾十億的價格賣給了美國艾默生電氣公司，這與華為專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略不謀而合。如此多的企業(yè)行為體現(xiàn)出專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略對一個企業(yè)有多么重要！物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化發(fā)展體現(xiàn)在日常為客戶提供專業(yè)化的公共服務(wù)與特約服務(wù)，例如清潔綠化服務(wù)、安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)、電梯維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)、樓宇智能化服務(wù)、客戶請修服務(wù)、公共設(shè)備設(shè)施服務(wù)等硬性服務(wù)；對于服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)咨詢服務(wù)等軟性服務(wù)同樣也須體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化發(fā)展的水準(zhǔn)。因此可以這樣說，當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)中的硬性與軟性服務(wù)發(fā)展達(dá)到專業(yè)化，由其形成的點線面專業(yè)化服務(wù)所組合而成的服務(wù)自然具備專業(yè)化。所以，建立、變革以及不斷完善現(xiàn)代化企業(yè)管理制度是企業(yè)實施專業(yè)化戰(zhàn)略的重要保證。

　　二、創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力需要實施成本領(lǐng)先優(yōu)勢戰(zhàn)略。

　　通過機構(gòu)精減，部門合并，工作流程垂直與水平的整合，提高工作效率，降低管理成本。實施成本領(lǐng)先優(yōu)勢戰(zhàn)略步驟：（一）確定基礎(chǔ)業(yè)務(wù)活動。確定職能部門與業(yè)務(wù)部門如工程技術(shù)部、品質(zhì)管理部、物業(yè)咨詢部、管理處等部門基本業(yè)務(wù)活動；（二）分配總成本；（三）確定成本驅(qū)動部門，例如確定與成本變化較大的相關(guān)部門；（四）確定與成本相關(guān)的聯(lián)系；（五）提出成本降低建議。通過開展TCS小組活動、質(zhì)量成本活動等形式的活動，降低企業(yè)運營成本，提高企業(yè)運作的性價比。通過低成本運營，并保證服務(wù)產(chǎn)品輸出的質(zhì)量，從而提高企業(yè)的盈利能力與水平。同時，積極主動地拓展市場，通過擴大管理面積，拓展?fàn)I運規(guī)模，增加盈利能力的規(guī)模化運作是降低企業(yè)運營成本的重要途徑之一。

　　三、創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力需要實施差異化戰(zhàn)略。

　　差異化顧名思義與眾不同的方面。人無我有，人有我新，人新我變。物業(yè)管理行業(yè)雖然是新興的服務(wù)行業(yè)，但是其內(nèi)涵尤其深層次服務(wù)內(nèi)涵非常豐富，不但服務(wù)產(chǎn)品可以創(chuàng)新，同樣服務(wù)過程也可以創(chuàng)新，而且服務(wù)戰(zhàn)略一樣可以創(chuàng)新。

　　物業(yè)管理行業(yè)生命周期

　　從物業(yè)管理行業(yè)生命周期來看，物業(yè)管理行業(yè)的導(dǎo)入期與成長期，服務(wù)產(chǎn)品是比較容易創(chuàng)新。而進(jìn)入成熟期后，創(chuàng)新率較低，但對于物業(yè)管理的服務(wù)過程在行業(yè)生命周期任意時候都可以不停地創(chuàng)新，這也使我們聯(lián)想到目前服務(wù)業(yè)中的許多產(chǎn)業(yè)都在不停地創(chuàng)新再造，推陳出新。分析客戶需求，細(xì)分客戶市場。確定客戶目前需求，瞄準(zhǔn)客戶潛在需求，規(guī)劃客戶長遠(yuǎn)需求，最大限度地滿足客戶需求，持續(xù)不斷地讓客戶滿意。CRM（客戶關(guān)系管理）的運用、特約服務(wù)、個性化服務(wù)、“管理報告”制等等都是物業(yè)管理服務(wù)過程的創(chuàng)新。而在物業(yè)管理行業(yè)生命周期的衰退期時，由于服務(wù)產(chǎn)品缺乏競爭力，此時需要實施服務(wù)戰(zhàn)略的創(chuàng)新。

　　通過創(chuàng)新，讓我們的企業(yè)與其它企業(yè)存在差異，這也可以保證我們的企業(yè)比其它企業(yè)更具有領(lǐng)先優(yōu)勢，更易勝人一籌。通過運用價值鏈的分析，讓我們再來看一下潛在的差異化。

　　Value Chain

　　價值鏈

　　價值鏈終端產(chǎn)品服務(wù)與客戶相連接，也就是通過物業(yè)管理企業(yè)建立為客戶提供快速服務(wù)反應(yīng)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，為客戶提供最好服務(wù)的人力資源，為客戶提供最佳服務(wù)的科學(xué)技術(shù)三層宏觀面；以及通過實施物業(yè)管理品牌滲透的市場營銷，在運營中實施品質(zhì)控制到終端為客戶提供具有質(zhì)量保證與誠信服務(wù)的微觀面，挖掘潛在的差異化，為更好地實施差異化戰(zhàn)略打下堅實的基礎(chǔ)。

　　綜上所述，中國物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化、成本領(lǐng)先優(yōu)勢、差異化戰(zhàn)略，最終目的是創(chuàng)造與培養(yǎng)企業(yè)自身的核心競爭力優(yōu)勢。

　　企業(yè)核心競爭力是復(fù)雜的，是由企業(yè)許多部門與員工相互作用而產(chǎn)生，是企業(yè)通過自身學(xué)習(xí)與創(chuàng)造逐漸積累起來，并通過學(xué)習(xí)、培養(yǎng)、創(chuàng)造、整合最終以機制的形式沉淀出知識與技能，而企業(yè)的核心競爭力由此而產(chǎn)生，擁有了核心競爭力，企業(yè)才會在激烈的市場經(jīng)濟競爭中，長期保持勝勢。

篇2：對物業(yè)管理行業(yè)強化安全應(yīng)急管理的探討

　　對物業(yè)管理行業(yè)強化安全應(yīng)急管理的探討

　　黨中央、國務(wù)院，十分重視安全應(yīng)急管理工作。*xxx強調(diào)：“發(fā)展決不能以犧牲人的生命為代價，這必須作為一條不可逾越的紅線。”安全應(yīng)急管理是對企業(yè)服務(wù)運營中的各種安全運營事故和可能給企業(yè)帶來人員傷亡、財產(chǎn)損失的各種外部突發(fā)公共事件，以及企業(yè)可能給社會帶來損害的各類突發(fā)公共事件的預(yù)防、處置和恢復(fù)等工作。安全應(yīng)急管理是保障物業(yè)服務(wù)員工和全體業(yè)主生命財產(chǎn)的“安全網(wǎng)”，是構(gòu)建和諧社會的“減壓閥”，是推進(jìn)行業(yè)發(fā)展必須牢牢抓住的“底線”。清醒認(rèn)識和深刻理解安全應(yīng)急管理在物業(yè)管理行業(yè)中的職責(zé)定位，深入研究安全應(yīng)急管理與物業(yè)管理行業(yè)并駕齊驅(qū)的路徑，對物業(yè)管理行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實意義。

　　一、充分認(rèn)識安全應(yīng)急管理的重要作用。

　　1.是實現(xiàn)“中國夢”的必然選擇。

　　*xxx指出：“實現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興，就是中華民族近代以來最偉大的夢想”。“中國夢”，也承載著鄭州物業(yè)管理行業(yè)廣大企業(yè)和員工的期盼。鄭州物業(yè)管理行業(yè)擁有1300多家物業(yè)服務(wù)企業(yè),12萬多從業(yè)員工，物業(yè)管理面積達(dá)2億平方米，物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)4300多個。安全應(yīng)急管理是企業(yè)的第一政治，是干部的第一責(zé)任，是員工的第一福祉，是企業(yè)的第一效益。沒有安全應(yīng)急管理,就沒有平安和健康，企業(yè)就失去了發(fā)展的基礎(chǔ)，一切都無從談起。作為鄭州物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，加強安全應(yīng)急管理,為守牢最后一道生命防線提供堅實的基礎(chǔ),就是大家心中的“中國夢”、“物業(yè)夢”。

　　2.是貫徹“以人為本”方針的迫切需求。

　　我國是一個自然災(zāi)害突發(fā)事件較多的國家,龍卷風(fēng)、冰凍、暴雨、干旱、洪澇、地震等災(zāi)害防范難度極大。物業(yè)小區(qū)內(nèi)消防安全隱患、高空拋物、地面塌陷、外墻剝落、電梯故障等危險始終存在。隨著gg開放和社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，因利益調(diào)整引發(fā)的新矛盾新問題不斷產(chǎn)生。部分業(yè)主對花錢買服務(wù)的觀念還沒正確樹立，期望值往往偏高，遇到問題非理性維權(quán)，行為偏激，堵門堵路事件時有發(fā)生。又隨著網(wǎng)站、博客、微博、手機短信等新型渠道的傳播，使得突發(fā)事件影響的范圍更廣、處置的難度更大。全面做好安全應(yīng)急管理，提高事故防范和應(yīng)急處置能力，從源頭上預(yù)防和化解企業(yè)運營中出現(xiàn)的各種利益摩擦，是貫徹“以人為本”方針的必由之路。

　　3.是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的內(nèi)在要求。

　　現(xiàn)代轉(zhuǎn)型升級“三角形理論”認(rèn)為，轉(zhuǎn)型升級是兩條邊，安全應(yīng)急管理是底邊，如果沒有底邊的支撐，即使轉(zhuǎn)型升級再快也構(gòu)不成穩(wěn)定的三角形。我們不能離開安全應(yīng)急管理談轉(zhuǎn)型，更不能離開安全應(yīng)急管理談創(chuàng)新。全市不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都把安全應(yīng)急管理與轉(zhuǎn)型升級放在同等重要的位置。鑫苑物業(yè)堅持把建立健全各項安全運營管理制度做為轉(zhuǎn)型升級的保證，突出安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、安全技術(shù)裝備和員工安全教育培訓(xùn)三個重點，促進(jìn)了“鑫模式、鑫家園、鑫服務(wù)、鑫生活”智慧社區(qū)的構(gòu)建。正弘物業(yè)在轉(zhuǎn)型升級中，采用高科技含量的新技術(shù)新工具，減少手工操作，增加機械作業(yè)。在提高勞動生產(chǎn)率的同時，最大限度地減少了不安全因素，有效的避免了人的不安全行為。

　　4.是建設(shè)和諧企業(yè)的可靠保障。

　　科學(xué)發(fā)展首先強調(diào)安全發(fā)展，和諧企業(yè)首先強調(diào)關(guān)注生命。做好安全應(yīng)急管理是創(chuàng)建和諧企業(yè)、促進(jìn)經(jīng)營發(fā)展的重要內(nèi)容，是企業(yè)生存發(fā)展的基本要求。安全應(yīng)急管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須齊抓共管，形成合力，才能保證此項工作穩(wěn)定發(fā)展。近期，由市房管局物業(yè)管理處牽頭，市消防支隊、市物業(yè)管理協(xié)會、物業(yè)管理專家等36人組成的9個檢查組，用3天時間，冒著高溫酷暑，頂著連陰中雨，對全市104家物業(yè)服務(wù)企業(yè)105個項目，進(jìn)行了消防安全大檢查。經(jīng)過認(rèn)真檢查評議，共評定優(yōu)秀項目23個、良好項目22個、及格項目28個、不及格項目32個。其中優(yōu)秀、良好、及格的占105個項目的 69.5%，不及格項目占30.5%。對檢查過程中發(fā)現(xiàn)的消防安全問題，采取定方案、定責(zé)任、定資金、定人員、定時間的措施，以鐵面孔、鐵手腕、鐵心腸、鐵紀(jì)律的“四鐵精神”，確保消防安全隱患逐一整改。

　　二、行業(yè)安全應(yīng)急管理存在的問題。

　　1.對安全應(yīng)急管理的認(rèn)識沒有入腦入心。

　　有的企業(yè)表面上重視安全應(yīng)急管理，但實際上對安全應(yīng)急管理上口不上心，制度規(guī)范上墻不上腦 。有章不循、有令不行、有禁不止、違章操作，違反勞動紀(jì)律時有發(fā)生。有的企業(yè)消防設(shè)備設(shè)施處于癱瘓狀態(tài)不能使用，消防管道全部無水，消防通道嚴(yán)重擠占，消防聯(lián)動不靈，煙感失靈，報警損壞。有的小區(qū)電動車充電私拉亂接，隱患極大。鄭州市現(xiàn)有電動車超200萬輛 ，近幾年來因違規(guī)給電動自行車充電引發(fā)的火災(zāi)已造成多人死傷，造成巨大的人身財產(chǎn)損失。還有一些業(yè)主家庭為了追求美觀，使用大量可燃物材料進(jìn)行室內(nèi)裝修，電氣線路、設(shè)備、選型、安裝不合規(guī)范，任意增設(shè)大功率電器，增加了火險荷載。

　　2.安全應(yīng)急管理責(zé)任落實仍有很大差距。

　　有些企業(yè)應(yīng)急保障體系滯后，應(yīng)急保障能力脆弱，人才、資金、裝備得不到保障，未能實現(xiàn)安全應(yīng)急管理與物業(yè)服務(wù)經(jīng)營同部署、同落實。有的對安全應(yīng)急預(yù)案編制工作不重視，內(nèi)容生搬硬套，應(yīng)急救援職責(zé)不清，遇到突發(fā)事件，因無專業(yè)人員指揮、無人組織救援、無人分工疏散等而造成混亂。一些企業(yè)的員工很少受過應(yīng)急培訓(xùn)演練，甚至連最基本的手提滅火器的正確使用都不會。因此，當(dāng)突發(fā)事件來臨時驚慌失措，錯過應(yīng)急救援最佳時機，從而擴大事故。

　　3.落實整治隱患項目難度較大。

　　一些房地產(chǎn)商在開發(fā)建設(shè)上，與物業(yè)服務(wù)公司明顯存在著脫節(jié)現(xiàn)象，未從物業(yè)的運營、流通與消費的全過程出發(fā)來設(shè)計、施工和監(jiān)督，建與用脫節(jié)、建與管失范，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，安全設(shè)施設(shè)備不齊全、不配套，留下先天隱患。有的開發(fā)商不按規(guī)定將臨時基建用水用電辦理為永久居民用水用電，有的消防、電梯、監(jiān)控、房屋出現(xiàn)安全質(zhì)量隱患。解決這些問題需要一定的資金作保障，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身無力解決，其結(jié)果只有采取臨時措施維持現(xiàn)狀，存在相當(dāng)大的安全隱患。

　　三、切實提高安全應(yīng)急管理的能力和水平。

　　1.抓組織領(lǐng)導(dǎo)，完善應(yīng)急處置體系。

　　建立健全組織領(lǐng)導(dǎo)體制，是應(yīng)對突發(fā)事件和各種災(zāi)難的組織優(yōu)勢和基本保障。鄭州物業(yè)管理協(xié)會成立行業(yè)安全應(yīng)急管理委員會，由協(xié)會會長任組長、各位副會長任成員。各企業(yè)成立安全應(yīng)急管理領(lǐng)導(dǎo)小組，企業(yè)主要負(fù)責(zé)人作為安全應(yīng)急管理工作的第一責(zé)任人，形成橫向到邊、縱向到底、齊抓共管的安全應(yīng)急管理領(lǐng)導(dǎo)格局。本著“誰主管，誰負(fù)責(zé)”，“管行業(yè)，必須管安全;抓運營，必須抓安全”的指導(dǎo)思想，將安全應(yīng)急管理與物業(yè)服務(wù)運營工作一起布置、一起檢查、一起考核、一起獎懲，使安全應(yīng)急管理有組織、有領(lǐng)導(dǎo)、有規(guī)劃、有活動、有成果。提升應(yīng)急指揮、應(yīng)急會商、應(yīng)急處置、應(yīng)急資源調(diào)度等方面的反應(yīng)速度和效率。確保到關(guān)鍵時候，能夠充分發(fā)揮和釋放我們的組織領(lǐng)導(dǎo)體制的優(yōu)勢和效能。

　　2.抓預(yù)案管理，提升應(yīng)急處置水平。

　　對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，在安全管理方面最難把握、危害最大的還應(yīng)該是突發(fā)的或不可抗力的災(zāi)害性風(fēng)險。因此，預(yù)防和應(yīng)急突發(fā)事件的預(yù)案就是不可忽視的重要工作。協(xié)會要認(rèn)真貫徹落實國家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理總局于20**年1月頒布的《企業(yè)安全生產(chǎn)應(yīng)急管理九條規(guī)定》，建立鄭州市物業(yè)管理行業(yè)預(yù)防和應(yīng)急突發(fā)事件的預(yù)案，各公司也要制定本企業(yè)的預(yù)防和應(yīng)急突發(fā)事件的預(yù)案。預(yù)案應(yīng)包括以下幾個環(huán)節(jié)：完善的應(yīng)急管理指揮系統(tǒng);應(yīng)急工程救援保障體系;綜合協(xié)調(diào)、相互支持的協(xié)作系統(tǒng);備災(zāi)的設(shè)備保障體系和過硬的綜合救援應(yīng)急隊伍等。增強應(yīng)急預(yù)案的前瞻性、實用性和可操作性，立足簡單、好記、易懂、實用，解決干什么、誰來干、怎么干等實實在在的問題。清晰明確的界定應(yīng)急指揮機構(gòu)、指揮負(fù)責(zé)人、牽頭部門、成員單位及其響應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、處置流程、綜合保障等，做到職責(zé)清晰、分工明確、任務(wù)到人、責(zé)任到位，增強應(yīng)急預(yù)案的針對性、操作性和執(zhí)行性。

　　3.抓宣傳培訓(xùn)，打牢應(yīng)急管理基礎(chǔ)。

　　將突發(fā)事件應(yīng)對工作納入鄭州物業(yè)管理行業(yè)員工的安全宣傳教育系統(tǒng)工程，依托《鄭州物業(yè)》報、“鄭州物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)站”、“鄭州物業(yè)管理協(xié)會官方微博”、“安全宣傳專欄”等載體，變傳統(tǒng)的“說教”式教育為潛移默化的“滲透”式教育，注重教育形式多樣化。進(jìn)一步落實協(xié)會《關(guān)于建立物業(yè)管理行業(yè)多層次立體培訓(xùn)體系的意見》，建立初級、中級、高級、專項4個層次、階梯式的安全立體培訓(xùn)方法和體系。使員工牢記“什么是安全?為什么要抓安全?由誰來抓安全?在什么地方抓安全?怎么抓安全?”。從過去的“要我安全”轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的“我要安全”。與消防支隊聯(lián)合，進(jìn)行消防監(jiān)控人員上崗證培訓(xùn)。從而確保企業(yè)“安全思想宣傳到位、安全現(xiàn)場管理到位、安全制度執(zhí)行到位、安全培訓(xùn)落實到位”。扎實開展應(yīng)急知識宣傳進(jìn)企業(yè)、進(jìn)小區(qū)、進(jìn)家庭活動，向廣大業(yè)主普及防險、避險、自救、互救應(yīng)急基本知識和風(fēng)險防范知識，做到家喻戶曉、人人皆知。提高安全宣傳的針對性和業(yè)主的可接受性，確保遇事不慌不亂，應(yīng)對有序有力。

　　4.抓隊伍建設(shè)，建立應(yīng)急聯(lián)動機制。

　　協(xié)會要在公安消防、安監(jiān)局的指導(dǎo)下，組織做好應(yīng)急救援隊伍、裝備、物質(zhì)、技術(shù)等資源情況的普查，加強應(yīng)急隊伍建設(shè)，使之“招之即來、來之能戰(zhàn)、戰(zhàn)之能勝”。著力抓好行業(yè)應(yīng)急救援三支隊伍建設(shè)，一是依托企業(yè)秩序、維修、客服、保潔員工，建立企業(yè)應(yīng)急救援基礎(chǔ)隊伍;二是依托社區(qū)和業(yè)主客戶，建立形式多樣的應(yīng)急救援志愿者隊伍;三是依托協(xié)會設(shè)施設(shè)備專業(yè)委員會、檔案管理專業(yè)委員會、政策法規(guī)專業(yè)委員會、物業(yè)管理師專業(yè)委員會、園林綠化專業(yè)委員會、信息技術(shù)專業(yè)委員會等，建立協(xié)會應(yīng)急救援專業(yè)隊伍。要探索建立“依托行業(yè)、政府補貼”的應(yīng)急保障機制。以政府購買服務(wù)的方式，與協(xié)會專業(yè)救援隊伍簽訂服務(wù)協(xié)議，向其“定向”撥付一定數(shù)額的應(yīng)急救援隊伍建設(shè)專項資金,支持專業(yè)救援隊伍的基地建設(shè)和裝備、設(shè)施建設(shè)。協(xié)會每半年組織1次綜合應(yīng)急演練，各企業(yè)每季度開展1次專項應(yīng)急演練。通過演練，達(dá)到檢驗預(yù)案、鍛煉隊伍、磨合機制、增強能力的目的。要強化安全運營應(yīng)急值班值守，建立和完善行業(yè)應(yīng)急物資儲備網(wǎng)絡(luò)，確保在突發(fā)事件發(fā)生時，能夠保證應(yīng)急指揮通暢，信息上通下達(dá)，搶險人員和物資迅速到位。

　　5.抓隱患整治，落實預(yù)防為主方針。

　　“早發(fā)現(xiàn)、早報告、早處置”，是應(yīng)對突發(fā)事件和應(yīng)急管理工作的重要原則與治本之策。海恩法則指出：“每一起嚴(yán)重事故的背后，必然有29次輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。”行業(yè)要建立安全隱患臺帳，分類評估，制定隱患治理規(guī)劃。實行隱患限期整改跟蹤制度，加強監(jiān)督和落實整改力度，控制好隱患源頭，嚴(yán)防小災(zāi)釀成大難，小問題釀成大事件。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)在抓隱患整治方面，已有許多好的做法。永威物業(yè)在安全應(yīng)急管理上，堅持了三個“第一時間”做法：即第一時間發(fā)現(xiàn)(及時準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)本崗位的安全隱患或險情)、第一時間報告(按照應(yīng)急管理規(guī)定及時果斷上報隱患或險情)、第一時間處置(按照隱患或險情處置方案迅速正確處置)。今典物業(yè)重點對消防泵、噴淋泵、控制柜、消防栓進(jìn)行了系統(tǒng)的檢查,保持了消防設(shè)施的完好。新世紀(jì)物業(yè)開展了“安全隱患隨手拍活動”，使安全隱患有圖有真相。萬廈物業(yè)開展了“微信預(yù)警”，時時提醒員工注重人身安全。

　　協(xié)會將大力宣傳這些企業(yè)好的做法和經(jīng)驗，在全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中進(jìn)一步樹立“一切風(fēng)險可以控制、一切違章可以杜絕、一切隱患可以消除、一切事故可以避免”的理念。堅持把別人的事故當(dāng)成自己的事故來對待、把過去的事故當(dāng)成今天的事故來對待、把小事故當(dāng)成大事故來對待、把隱患當(dāng)成事故來對待。努力使鄭州市物業(yè)管理行業(yè)的安全應(yīng)急管理，實現(xiàn)由被動管理向主動應(yīng)對轉(zhuǎn)變、由事后處理向事前預(yù)防追溯、由風(fēng)險管理向常態(tài)管理延伸。

篇3：委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費協(xié)議書

　　委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費協(xié)議書

　　第一聯(lián)：收費單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業(yè)管理服務(wù)費，乙方同意授權(quán)丙方，在以下乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣繳乙方每月的物業(yè)管理服務(wù)費，具體協(xié)議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關(guān)于《支付結(jié)算辦法》的規(guī)定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統(tǒng)每月在繳交物業(yè)管理服務(wù)費期內(nèi)向丙方提供乙方應(yīng)繳交物業(yè)管理服務(wù)費金額的電子數(shù)據(jù)，丙方于每月5日前(遇節(jié)假日順延)通過電腦系統(tǒng)自動從乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業(yè)管理服務(wù)費。

　　三、乙方應(yīng)按《前期物業(yè)服務(wù)合同》所約定的收費標(biāo)準(zhǔn)向甲方繳交物業(yè)管理服務(wù)費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業(yè)服務(wù)費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結(jié)或余額不足等原因而導(dǎo)致甲方未能足額收取物業(yè)服務(wù)費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權(quán)依照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業(yè)管理服務(wù)費以人民幣結(jié)算，通過丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務(wù)中心辦理協(xié)議變更手續(xù)，同時重新簽訂新的協(xié)議，原協(xié)議自動作廢。在重新簽訂協(xié)議之前，本協(xié)議繼續(xù)有效。

　　六、乙方辦理本業(yè)務(wù)時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復(fù)印件留存）和本人付款結(jié)算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務(wù)中心辦理簽約手續(xù)，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務(wù)接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現(xiàn)疑問，乙方可到甲方客戶服務(wù)中心進(jìn)行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應(yīng)如實填寫下表內(nèi)容，其內(nèi)容構(gòu)成本協(xié)議的組成部分。乙方需保證所填內(nèi)容的真實、準(zhǔn)確和有效性。如因乙方填寫內(nèi)容不正確而造成的乙方不便和經(jīng)濟損失，甲方和丙方對此不負(fù)責(zé)任。

　　九、本協(xié)議一式三份，甲、乙、丙各執(zhí)一份，均具同等法律效力。本協(xié)議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協(xié)商。

　　請在需要辦理的業(yè)務(wù)類型框內(nèi)打“√”□開通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區(qū)幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號

　　繳費編號 聯(lián)系電話

　　開戶銀行 付款賬號

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日