一、容積率配置技巧
如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進(jìn)行產(chǎn)品定位，有的人可能會盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放設(shè)計，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價值；有的人可能會將可建總建筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價值，一方面節(jié)省建設(shè)成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面積）利用到極致。
同樣一塊土地，因為目的不同，可能導(dǎo)致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數(shù)個角度；（1）空間價值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)一、容積率配置技巧
如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進(jìn)行產(chǎn)品定位，有的人可能會盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放設(shè)計，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價值；有的人可能會將可建總建筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價值，一方面節(jié)省建設(shè)成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面積）利用到極致。
同樣一塊土地，因為目的不同，可能導(dǎo)致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數(shù)個角度；（1）空間價值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設(shè)施；所占的比例愈低愈好，因為公共設(shè)施常被認(rèn)為是虛的，徒有而無益。某些發(fā)展商或銷售代理公司則為了投消費(fèi)者所好，訴求高實得率或低公共設(shè)施比的廣告策略。那么高實得率或低的公共設(shè)施比例對購房者而言又真的實惠嗎？
事實上，越是先進(jìn)的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃，來衡量建筑特的品質(zhì)及價值，而我國在不斷追求提高居住水準(zhǔn)的潮流下，也必然將朝這種趨勢發(fā)展。就發(fā)展或產(chǎn)品定位者而言，要認(rèn)清許多公共設(shè)施之所以難被購房者接受，是由于設(shè)施本身不實惠，或由于設(shè)施真正的價值沒有通過適當(dāng)?shù)姆椒ㄗ屬彿空叱浞至私?，所以除了法定必要設(shè)施，需要運(yùn)用規(guī)劃力求經(jīng)濟(jì)實惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設(shè)施的功能及效益，才能針對個案性質(zhì)作合理定位。
（一）具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動產(chǎn)的價值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。
（二）具有實用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設(shè)施的實惠在于它的公共性，例如任何個人想擁有一個私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設(shè)施的分?jǐn)?，卻使整幢建筑或整個社區(qū)的住戶都能長期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛屑笆褂糜斡境亍?BR>（三）具有收益機(jī)會的公共設(shè)籬，例如地下室的商業(yè)空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費(fèi)使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對于分?jǐn)傇O(shè)施的購買者而言，相當(dāng)于購買有收益的長期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同時也較易維護(hù)整體建筑的品質(zhì)，在使用價值高的地段時頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。
（四）對環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報。
公共設(shè)施的規(guī)劃將越來越受到重視，產(chǎn)品定位者若能適當(dāng)掌握各種公共設(shè)施的功能，可使公共設(shè)施空間發(fā)揮“小兵立大功”的作用。
三、樓層用途的定位技巧
不同的人對各樓層空間的需求不同，也就是各個樓層事實上是不同的市場，具有個別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價值等，而這些差異的存在，能給予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機(jī)會。
我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個市場個別考慮它們的定位特性。
（一）是頂樓市場，這種產(chǎn)品不論在采光、通風(fēng)、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由于每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。
（二）是門面市場，通常是指建筑物的一樓至二樓。這種產(chǎn)品的價值在于它與外界環(huán)境的臨近性（例如臨路的店面、辦公室），或者有將外界環(huán)境內(nèi)部化的機(jī)會（例如擁有庭院的住宅）。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價值不但比其他樓層高，而且還常出現(xiàn)求過于供的現(xiàn)象。
（三）是地下室市場，這種產(chǎn)品有時具備獨立功能及用途（例如作為商場或停車位），有時則可能成為其他樓層的連帶產(chǎn)品（例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設(shè)施空間）。
（四）是中間層市場，包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這個市場各樓層之間的相對條件差異有限，而其所占有的空間比例又最大，因此一般所稱不動產(chǎn)市場景氣與否，多半是指中間層市場的供需狀況而言。
就產(chǎn)品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場的異質(zhì)性之外，還要注意下列事項，以充分發(fā)揮空間的附加值。
（一）妥善運(yùn)用規(guī)劃，以平衡供需失調(diào)現(xiàn)象。例如在商業(yè)氣息濃厚的黃金地段，借助一樓帶二樓或地下室合并規(guī)劃，以增加門面市場的供給量；或頂樓采取樓中樓設(shè)計，能滿足更多的頂樓市場需求者，都是創(chuàng)造更高價值空間的好方法。
（二）明確區(qū)分不同樓層市場，以針對需求設(shè)計產(chǎn)品。例如門面市場重視臨街性，在規(guī)劃上須注意維持眼好動線及聯(lián)外機(jī)會；頂樓市場追求通風(fēng)、采光及視野等條件，因此須注意棟距開窗、隔熱等設(shè)計。
（三）合理利用容積率，以改變傳統(tǒng)空間觀念。例如拉高建筑物高度，超越鄰近建筑物高度；增加高樓層面積，以塑造“準(zhǔn)頂樓”空間（即指與頂樓具備同樣采光、通風(fēng)條件的高樓層）；或利用二疊或三疊規(guī)劃，使得有天（頂樓）有地（一樓）的空間增加。
四、房地產(chǎn)持有的定位技巧
（一）長期持有。任何一種投資標(biāo)的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財產(chǎn)。對于不同的人而言，可能具有不同的投資報酬意義及實現(xiàn)利益的時間期望。這也是為什么在不動產(chǎn)市場既有追逐短線獲利，從事現(xiàn)房或預(yù)售房買進(jìn)賣出賺取價差的投資人，也有投入資金興建大樓卻只租不售的開發(fā)商。由于土地的性質(zhì)特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區(qū)域異質(zhì)性（包括自然環(huán)境及人文社會經(jīng)濟(jì)），困此對許多投資房地產(chǎn)的企業(yè)或個人而言，長期持有的投資策略，似乎比其他的財產(chǎn)更具有意義。
那么究竟應(yīng)如何作產(chǎn)品定位，即如何利用土地，才能賺取不動產(chǎn)長期持有的利益呢？首先，要先辨別獲得長期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經(jīng)營或使用收入，也就是不動產(chǎn)所有者即經(jīng)營者或使用者，自行利用空間賺取商業(yè)經(jīng)營的利益；第三是保值或增值利益，這種利益可能來自于通貨膨脹效果，可能由于社會進(jìn)步或環(huán)境改良，也可能因為其他土地先行使用，導(dǎo)致后利用的價值土地水漲船高。
不論是否賺取租賃或經(jīng)營利益，絕大多數(shù)長期持有的土地，其最大利益來自于增值。為謀取增值的實務(wù)做法也有不少，例如，短期內(nèi)尚無利用或開發(fā)價值的土地，可采取消極的養(yǎng)地策略；對于已初現(xiàn)地段價值的土地，則可采取先建后售策略；再者如麥當(dāng)勞的做法，先找到好地，興建商場，通過經(jīng)營帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氣息后，就自然可坐享不動產(chǎn)的增值利益。
長期持有土地，必須要能賺取合理的時間報酬才有意義，因此產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時間長度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營與財務(wù)計劃，以確保全過程利益最大。
（二）短期獲利。大多數(shù)的投資標(biāo)的，都有短線與長線不同的獲利操作方式，不動產(chǎn)投資也不例外，通常它包括了土地開發(fā)、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經(jīng)營等時間長度不同的獲利途徑。對于希望短期獲利的不動產(chǎn)投資者而言，除了只圖買進(jìn)賣出、賺取時機(jī)價差的方式之外，如果想在有限時間內(nèi)創(chuàng)造不動產(chǎn)附加值，以增加投資利益，則須借助有效的產(chǎn)品定位。
因此，希望短期獲利的不動產(chǎn)產(chǎn)品定位，要特別注意收益實現(xiàn)的可能性及投入資金的效率。下面幾個方案，有助于提高不動產(chǎn)短期投資利益。
（一）改裝產(chǎn)品，創(chuàng)造附加價值。這種方式常見于舊屋投資市場，也就是買人尚有更新價值的舊建筑物，保留其基本結(jié)構(gòu)，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由于投入成本少，工期短，著改建得當(dāng)，通常能在很短時間內(nèi)賺取理想的報酬。
（二）規(guī)劃需求尚未飽和的時尚品在短期內(nèi)創(chuàng)造高銷售率。例如不動產(chǎn)市場不景氣時，許多反應(yīng)快的發(fā)展商就推出低總價的套房或二房型的產(chǎn)品，并搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買氣，快速銷售完畢。這種做法的效果在于先確定銷售成績再進(jìn)行施工，可降低財務(wù)風(fēng)險，只是要注意避免吸引大多的投資客戶，造成銷售率雖高，但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。
（三）規(guī)劃短工期的傳統(tǒng)產(chǎn)品，以節(jié)省成本，提高投資報酬。通常工期越長，資金風(fēng)險越高，而投資回收的時間也久。因此基于投資報酬的考慮，短工期、需求穩(wěn)定的產(chǎn)品（例如5層—7層住宅），通常也能兼顧市場接受性及財務(wù)可行性，達(dá)到短期獲利的目的。即使在經(jīng)濟(jì)效益上不宜規(guī)劃短期的產(chǎn)品，仍應(yīng)設(shè)法運(yùn)用技術(shù)縮短工期，以提高資金效率。
（四）嘗試領(lǐng)先市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，以吸收早期開創(chuàng)性的市場，例如有不少個案，將樓層挑高，規(guī)劃夾層空間，以增加賣點，強(qiáng)化短期銷售效果，這些邊際產(chǎn)品只要搶得先機(jī)，順利過關(guān)，一般都能創(chuàng)造短期投資利益。
以上幾個產(chǎn)品定位的方向，可提供投資不動產(chǎn)并希望短期獲利的企業(yè)或個人參考。在實務(wù)上，以追求短期獲利為目標(biāo)的產(chǎn)品定位，通常賺得快及賺得順，要比賺得多更為重要！
五、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時的產(chǎn)品定位
（一）通貨膨脹壓力大時的產(chǎn)品定位。在經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的情況下，難免會因為景氣熱旺、游資充裕，過多的資金追逐過少的物品，而導(dǎo)致物價上漲，引發(fā)通貨膨脹的壓力。要判別通貨膨脹是否存在，僅須觀察物價上漲率是否持續(xù)一段時期都在5%以上，若是，就可以斷定我們正面臨通貨膨脹的壓力。此時由于貨幣不斷的貶值，物價不斷地上漲，商品一旦售出，要想以原先成本再行補(bǔ)貨，已不太可能，所以通貨膨脹時持物特價而沽，已成為一般商品所有者普遍的心態(tài)。
不動產(chǎn)市場受通貨膨脹的影響尤其明顯，因為不動產(chǎn)除了自住用外，還具有保值、增值的特性，所以在通貨膨脹時期，不動產(chǎn)往往成為投資人的首選。就發(fā)展商而言，在預(yù)售時如果房屋已售出，其可收入的金額已固定，而其營建成本卻尚未發(fā)生，雖然發(fā)包給承建商，營建成本也已固定，但是在營建合約中往往有明確規(guī)定，即物價上漲一定成數(shù)以上時，營建成本也要跟著調(diào)整，使得發(fā)展商的營建成本，在通貨膨脹時期，面對增加的機(jī)會大為提高。為避免這種收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面，發(fā)展商在通貨膨脹時期應(yīng)慎選產(chǎn)品。選擇產(chǎn)品時，應(yīng)注意列事項：
（1） 產(chǎn)品的施工期限不宜過長；
（2） 產(chǎn)品要以能克服余屋銷售壓力的設(shè)計為主；
（3） 針對投資人的保值心理設(shè)計產(chǎn)品。
土除非拆掉建筑物重新再建，否則其數(shù)量會越來越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不動產(chǎn)產(chǎn)品就越發(fā)珍貴，特別是在通貨膨脹時期，更應(yīng)慎選產(chǎn)品，以免暴殮于物
（二）市場不景氣時的產(chǎn)品定位。不動產(chǎn)交易雖受許多政治。經(jīng)濟(jì)、法令規(guī)章等因素的影響，但對于從事投資興建的發(fā)展商及擁有土地使用權(quán)的地產(chǎn)主而言，最為其所關(guān)注的還是市場交易的熱絡(luò)程度，也就是一般俗稱的“回春”，除了某些個案或由于地點特殊，或由于定位成功，而能創(chuàng)造銷售佳績之外，大多數(shù)的發(fā)展商及地產(chǎn)主都不免對這股揮之難去的不景氣陰霆大感頭痛。
面對這個現(xiàn)象，有的人把精力放在發(fā)掘影響市場景氣的因素即尋找“為什么市場不景氣的答案上，想因而獲得突破不景氣的方法。這種方法可能其理論意義大于實際效用，而且因為影響景氣因素的復(fù)雜性，還可能使依賴這種方法的人須多繞些遠(yuǎn)路。以下則打算采取另一個角度，探討如何通過產(chǎn)品定位以因應(yīng)市場不景氣，也就是接受不景氣這個事實，并盡可能掌握其現(xiàn)象，以歸納出在實務(wù)上可供參考的產(chǎn)品定位原則。
一般而言，當(dāng)買賣雙方對景氣的看法越分歧，則市場越活躍，這種現(xiàn)象在股票、不動產(chǎn)等投資性的產(chǎn)品市場尤其明顯。唯有對未來的預(yù)期有人樂觀，有人悲觀，市場才容易活絡(luò)。
因此面臨不景氣時，首先需找出何人有購買意愿，也就是發(fā)掘潛在的目標(biāo)市場。除了因為越是不景氣，銷售風(fēng)險越高之外，潛在購買者漸趨保守與理性，也使得目標(biāo)市場的界定顯得更為必要。一旦確定了目標(biāo)市場，就可以進(jìn)一步分析何種因素可以強(qiáng)化目標(biāo)市場客戶的購買意愿：是具競爭力的低價格，是產(chǎn)品的獨特設(shè)計，還是訴求工期長的輕松付款條件？尤其需要特別留意的，是目標(biāo)市場的核心需求，也就是客戶真正的需求是什么，才能根據(jù)這個基礎(chǔ)，發(fā)展突破不景氣市道的適當(dāng)產(chǎn)品。
事實上，沒有一種產(chǎn)品是無往不利的市場靈丹妙藥，但是下面這些原則，卻有助于消極地避免不景氣的沖擊，甚而可能積極地透過產(chǎn)品定位創(chuàng)造市場佳績。
1、產(chǎn)品要有明確的競爭條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購買意愿。
2、要結(jié)合銷售、規(guī)劃及財務(wù)等功能，以強(qiáng)化產(chǎn)品定位的競爭空間。例如有的公司的產(chǎn)品力求縮短工期，增加價格競爭的條件；有的財規(guī)劃工程或長的高層建筑，并配合輕松的付款條件，以吸引投資性客戶等，這些都是結(jié)合多元功能為一體的例子。
3、不要受限于銷售及短期獲利的目的，也就是說在市場條件不佳的不景氣情況下，有必要慎重評估銷售的意義及條件。尤其不要盲目售出，落得“賺了銷售率，賠了報酬率”的窘態(tài)。事實上，由于土地資源的日益昂貴稀有，采取只租不售、整體經(jīng)營，甚至避開景氣低迷的養(yǎng)地等方式，也不失為適應(yīng)不景氣的明智之舉。
4、產(chǎn)品應(yīng)保留調(diào)整的彈性。尤以景氣低迷時，銷售速度慢、阻力大，任何一種產(chǎn)品定位都可能遭遇市場阻力，因此應(yīng)預(yù)留調(diào)整的彈性。例如小單元面積分隔或合并的彈性，商業(yè)或住宅用途轉(zhuǎn)換的彈性，以及選擇性銷售（如分棟、分期銷售）的彈性等。
（三）財務(wù)壓力大時的產(chǎn)品定位。除非是劃撥土地，否則只要是出讓土地，土地成本往往較高，積壓在土地的資金大，即使有銀行貸款，其每月的利息負(fù)擔(dān)也很重，因此土地只要晚一天開發(fā)，對發(fā)展商而言，都是一筆沉重的資金負(fù)擔(dān)；即使是合建情況下，因為要支付給供地方相當(dāng)大額的覆約保證金及興建時的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房租補(bǔ)貼等，所以一樣要面；腦資金積壓的問題，只是程度稍為比購地輕微。至于開始興建后，每期的工程款都要于固定期間支付，雖有建筑融資可供應(yīng)部分工程款，但是建筑融資核撥與否，須視銷售情況而定。一般而言，銷售成數(shù)在5成—7成以下，建筑融資較難取得。至于資金來源，則大多仰賴預(yù)售時的銷售收入，但因預(yù)售市場的一般付款條款為分期付款，不動產(chǎn)投資需要巨額資金，因此資金不充裕的發(fā)展商，在土地買進(jìn)到峻工交房這一段期間，一直要承受資金壓力，尤其在銷售成績不理想的情況下，更是要大費(fèi)周折，才能度過資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。所以對于財務(wù)壓力大的發(fā)展商而言，在進(jìn)行產(chǎn)品定位時，應(yīng)注意下列事項。
1、產(chǎn)品規(guī)劃以順銷產(chǎn)品為主。
2、產(chǎn)品設(shè)計以簡單樓房為主。
3、產(chǎn)品定位要能克服景氣低迷及余屋銷售的壓力。套房產(chǎn)品在成為余屋時及大單元面積產(chǎn)品在不景氣時，其銷售都會有難度，所以在財務(wù)壓力大的情況下，應(yīng)特別注意規(guī)避此類產(chǎn)品的設(shè)計，以避免產(chǎn)品賣不出去，造成資金積壓。
4、對于需長期開發(fā)的產(chǎn)品，要審慎評估，不宜貿(mào)然投資。
很少有一種產(chǎn)品能像房地產(chǎn)一樣，閑置一段時間后，不但未損及價值，反而可惜景氣、需求及投資風(fēng)氣之機(jī)，而有大幅度的增值。所以有很多發(fā)展商對于只稅不售的產(chǎn)品才會那么熱衷，因而其前提是現(xiàn)金量要克扣，才能在設(shè)市收入的情況下，獨自負(fù)擔(dān)所有的土地及營建成本，然后靜待增值，伺機(jī)出售再獲利脫手。而如果有財務(wù)壓力的話，則宜訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，通過調(diào)周轉(zhuǎn)性的產(chǎn)品，一來可靈活資金的應(yīng)用，二來則可提高投資報酬率
篇2：寫字樓產(chǎn)品定位內(nèi)容
寫字樓產(chǎn)品定位內(nèi)容
一、寫字樓總體情況
二、寫字樓的評價體系
三、市場需求
四、項目整體定位
1.城市特質(zhì)
2.項目條件
*區(qū)位條件：
*商業(yè)價值：
*地塊條件：
3.市場策略
*市場實際需求
*市場供應(yīng)產(chǎn)品
4.競爭策略
5.定位策略
“要面子”——高檔形象
“有里子”——功能滿足使用
“高性價比”——投資性價比、使用性價比
6.定位小結(jié)
五、產(chǎn)品策略
1.形象策略
2.功能策略
3.空間策略
六、產(chǎn)品建議
1.外立面
2.層高
3.大堂
4.地下入口
5.平面布局
6.交通組織
7.衛(wèi)生間
8.面積分割
9.配套功能
10.地下部分
11.景觀部分
12.物業(yè)服務(wù)
13.通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
14.供水系統(tǒng)
15.供電系統(tǒng)
16.安全防范系統(tǒng)
17.消防報警及緊急廣播系統(tǒng)
18.綜合布線系統(tǒng)
19.樓宇自控系統(tǒng)
20.有線電視系統(tǒng)
21.手機(jī)信號覆蓋系統(tǒng)
篇3：產(chǎn)品定位48招(1)
產(chǎn)品定位48招（一）
第一招；“正宗產(chǎn)品”定位
這種定位方式適用于所有最早為它們的產(chǎn)品類型定位的公司。
用這種方式定位產(chǎn)品的一個好例子是利維斯的口號“正宗牛仔服裝”使用這種方式，利維斯定位他們的產(chǎn)品是正宗的，這樣他們利用公眾的自然傾向，把看到的第一個品牌認(rèn)為是正宗的并認(rèn)為后來出現(xiàn)的廠商是乏味的模仿者之類的貨色。
Sanka是廣告宣傳“誰也不能打敗正宗產(chǎn)品”是這種策略的一個好例子。
許多其他產(chǎn)品都使用這一相似的方式（先來者為大）。
?1、可口可樂：真正的飲料。
?2、駱駝：一種真正的香煙
?3、快速止癢（腋下）：正宗
?4、小阿伯索賓：正宗
?5、家樂氏特制K：正宗和最佳
?6、白利：正宗愛爾蘭加奶甜露酒
?7、百麗兒礦泉水：正宗的白麗兒礦泉水
?8、莫頓：正宗加碘食鹽
?9、麥利：真正的迪戎芥末
?10、波音：世界噴氣機(jī)第一家族
?11、奇奎塔：和任何其他香蕉不同的香蕉
?12、藍(lán)帶：啤酒的真正口味
“我們是正宗的”定位的非常有利可圖的。研究表明，在長期的市場競爭中，先驅(qū)者品牌在市場上獲得的份額比當(dāng)前的品牌大。波士頓咨詢機(jī)構(gòu)的一項研究表明，首次出現(xiàn)的品牌在消費(fèi)者心目中占據(jù)的市場份額是第二個出現(xiàn)的品牌的二倍，是第三個出現(xiàn)的品牌的四倍。
在一篇發(fā)表在《廣告時代》雜志上的文章中，魯勃萊納?薩爾茨公司總裁默雷?魯勃萊納把1923年25個最暢銷的品牌和它們在1983年的情況進(jìn)行了對比。他發(fā)現(xiàn)，1923年最暢銷品牌中的19個品牌64年以后還是最暢銷的，其中有四個品牌降為第二位，一個降為第三位，最差的一個目前還在同類產(chǎn)品中前五個最暢銷品牌之中。
第二招；“第二位品牌”定位
這種類型定位的一個廣為人知的例子無疑是艾飛斯汽車租賃公司。在汽車租賃市場上，他們排在龍頭老大赫茨公司之后居第二位。艾飛斯公司開展了廣告宣傳活動，口號是：“艾飛斯在租車市場上排名第二，所以，誰租我們的車，我們就會更加努力地為他服務(wù)?！?/P>
這場宣傳運(yùn)動很快收到了效果。轉(zhuǎn)眼間，艾飛斯增加6%的市場份額并在13年中首次實現(xiàn)盈利。
更耐人尋味的事實是這一策略為艾飛斯提供了一個簡便有效的定位。由于公眾自動地認(rèn)為艾飛斯和赫茨是同一個水平上的公司，使居于第三位的國民租車公司失去了立足的地位。
第三招；“低價”定位
另一種定位策略旨在占領(lǐng)“低價”市場。低價策略特別吸引對價格敏感的消費(fèi)者，在市場蕭條時期，這樣的消費(fèi)者特別多。“美寶蓮化妝品公司、薩維復(fù)印機(jī)公司、Yugo汽車公司、凱瑪特超市、ABC和戴西清潔劑公司、Barbasol剃須膏、陳年密爾沃基啤酒公司和預(yù)算租車公司”都從低價定位中獲得了利潤。
1、沃爾瑪是全國領(lǐng)先的廉價商品連鎖店，1993年的年銷售額為670億美元，1962年由山姆?沃爾頓成立的沃爾瑪已經(jīng)發(fā)展成在美國49個州以及加拿大、墨西哥和波多黎哥有2000多家的廉價商品連鎖店。
2、布克斯、布里斯托爾、蒙代爾和布爾德曼是低價和超低價香煙，在煙草市場上，這是競爭最激烈的戰(zhàn)場之一。
3、每日旅店、便利旅店、第六汽車旅店、經(jīng)濟(jì)門房和超級第八汽車旅店都使用經(jīng)濟(jì)旅店的定位。其中很特別的一家旅店是每日旅店。它在美國的47個州和加拿大開了750家分店?；夜钒褪渴褂谩皵€錢者”的名目，從1986年為它們的低價位公共汽車票做廣告。
第四招；“高價”定位
在社會快速發(fā)展中，生活水平是會不斷提高的，所以高價定位是對所有種類的產(chǎn)品是敞開大門的。在市場上能高價定位大眾消費(fèi)品的產(chǎn)品，如香水、啤酒、白酒、香煙、手表、服裝和汽車這類產(chǎn)品，但必須具有特別的優(yōu)勢。許多產(chǎn)品以高價來吸引消費(fèi)者：勞力士、梅賽德斯-奔馳、Rolling Rock，蒙特-布蘭克和海根戴茲都是使用這種策略的好例子。
1、在寵物食品方面，來自普里鈉的高品味的超市品牌是普里鈉O. N. E. 狗食和普里鈉精選貓食，而加內(nèi)森有大美食家狗食品和價格昂貴的宴會美食家貓食品。
2、柯蒂斯?瑪瑟斯的促銷活動表明，“產(chǎn)品是貴了一些，但是值。”巴黎歐萊雅護(hù)發(fā)產(chǎn)品的市場營銷策略告訴人們：“價格是貴了一點，但是值得用這種產(chǎn)品?！蓖P凰威士忌宣稱：“它不是因為價格貴才是最好，而是因為它是最好的才價格昂貴?！薄八А碧栍未桨⒗辜踊驓W洲旅游每天的費(fèi)用高達(dá)500美元。
3、高價商品的吸引力部分地來源于人類對價格直接相關(guān)的質(zhì)量的認(rèn)可。斯坦福研究所的道格拉斯?麥克康奈爾用大量的學(xué)生做了一個實驗。他讓他們品嘗三種不同容器里的啤酒，每種容器上標(biāo)著不同的價格，然后問這些學(xué)生，他們最喜歡哪種容器里的啤酒？事實上，這些容器里的啤酒品牌都是相同的，但是參加品嘗的學(xué)生們都選擇了標(biāo)價最貴的那種啤酒。
4、羅伯特?安德魯斯和恩佐?沃倫茲做了一個相同的研究，他們用的是相同品牌的人造黃油和奶油，在不同的包裝上標(biāo)出不同的價格。人們被邀請來品嘗這些產(chǎn)品，然后按喜好程度把產(chǎn)品排一個順序。又一次出現(xiàn)了最貴的產(chǎn)品被認(rèn)為是最好產(chǎn)品的現(xiàn)象。
麥克康奈爾和安德魯斯以及沃倫茲的實驗結(jié)果在很多其他的研究中得到了證實，例如，哈羅德?J?萊維特、丁伯?斯科托維斯基、詹姆斯?斯坦福和本?埃尼斯、唐納德.杜爾、R．A．伯林和M．H．高希爾都做過類似的實驗。
第五招；“堅固耐用”定位
梅塔格，格萊德和維薩是這種品牌的好例子。他們的這種定位建立在他們各自基于的堅固耐用品市場上。
1、為了顯示他們產(chǎn)品的結(jié)實和耐用性，桑索尼特公司的廣告不僅展示兒童在操場上使用他們的旅行包，他們還展示匹茲堡鋼人橄欖球隊使用相同的旅行包作為訓(xùn)練裝備的場面。
2、沃爾沃在很多年里有效地把他們的產(chǎn)品定位為一種特別安全和可靠的汽車。這已經(jīng)被保留在教科書
中，諸如：
“試用期比付款單上寫的還要長。”
“付一次款要花三年時間?！?/P>
“用舊一輛沃爾沃要用11年的時間。”
這11年是一輛沃爾沃汽車在瑞典的平均壽命，那里的高速公路上沒有速度限制，那里有70萬英里沒有鋪設(shè)的道路，在那里駕車實際上是一種全民族的消遣?！澳憧赡懿幌胧褂媚愕奈譅栁?1年，但你若真的使用它11年，這是最明智的選擇。我們不能隨大流浪費(fèi)時間生產(chǎn)看起來特別的新型車，我們只生產(chǎn)這種看上去已過時的老牌汽車?！薄暗遣徽撃闶褂梦譅栁侄嚅L時間，你都不會厭煩它。沃爾沃的性能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過它的合同上規(guī)定的性能，1加侖汽油可以跑25英里以上，并且還有自動擋變速器?！薄榜{駛沃爾沃在一個商人面前駛過?！薄安灰话阉醋饕惠v出眾的汽車，而是把它看成一種方式，使你能夠為汽車付款后還可以付游泳池、游艇或假期住所的款項。畢竟，對我來說，生活中有比擁有一輛街上最新的汽車更多的內(nèi)容?！?/P>
第六招；“質(zhì)量”定位
不久以前，日本的半導(dǎo)體制造商選擇把他們的產(chǎn)品定位為高品質(zhì)產(chǎn)品。為了這一定位，他們建立了嚴(yán)格控制的制造工藝，用這樣一種方式把次品的風(fēng)險限制到最低的程度。然后，他們開始選擇一系列的關(guān)鍵顧客，如惠普和I B M,并實施附加檢驗來確保分銷給他們顧客的芯片都是高品質(zhì)的。
第七招；“數(shù)量”定位
超快減肥藥是一種非處方藥，它主要定位于希望減少10磅到35磅的超載的美國人身上。
第八招；“注意力”定位
另一種定位策略施是基于對產(chǎn)品注意力的定位。使用這種策略的一個例子是聯(lián)合利華Surf洗潔劑公司提供的。它裝的香精比其他的洗滌劑多兩倍。
吉列的Trac II刀片是1971年作為惟一的雙層刀片出現(xiàn)的。推銷的主題是：“雙層刀片刮得比單層刀片好?！?/P>
一個緩釋的布洛芬的效力是泰諾的兩倍。
杜姆斯宣稱它的速效是普通雷胃藥的兩倍。
第九招；“性感”定位
在一個崇拜人體的社會，人們可以基于情感為諸如啤酒、果酒、香檳、軟飲料、剃須膏、牙膏、香皂、口香糖、服裝、香水、美容產(chǎn)品、洗發(fā)水、除臭劑、泳裝、女人的睡衣和內(nèi)衣產(chǎn)品定位。
基于性感的定位在以青少年為購買對象的市場上特別有效。查特姆的市場研究主任凱思?烏泰奇說：“性感廣告是惟一迅速把產(chǎn)品賣給那些年輕人的竅門?！彼麄兩a(chǎn)一種供時髦的13~19歲青少年使用的古龍香水，寶貝軟皂。市場咨詢學(xué)會主席喬?維納格利亞宣布說，“性感廣告在大學(xué)生層次的消費(fèi)者那里總是有奇效的”。
第十招；“消費(fèi)者性別”定位
萬寶路香煙、愛爾蘭礦泉水和維拉香皂是男性消費(fèi)的產(chǎn)品，而弗吉尼亞斯萊姆香煙、悄悄除臭劑、女士史密斯手槍、提摩太洗發(fā)香波、凱萊斯香皂、傳感女用刀片、女用賽馬帽和水牛牌牛仔裝是女士產(chǎn)品。
日本第一大避孕套廠商，最近生產(chǎn)出一種外用避孕套，這種避孕套直接定位為女用。
通用食品的國際咖啡廣告特意定位為女士專用。負(fù)責(zé)這一廣告宣傳活動的人選擇了20種雜志把這個信息有效地送達(dá)這一市場。結(jié)果，銷售額上升了15%。
第十一招；“家庭地位”定位
美國電話電報公司和通用電氣公司把他們的廣告宣傳定位在重視家庭價值和家庭舒適上。
1、雷?克羅克建立的麥當(dāng)勞餐館是從定位于家庭餐館開始的，這種策略隨即獲得了我們都知道的成功：到19*世界上有11000家麥當(dāng)勞餐館，年銷售額達(dá)到175億美元。
2、由于廣告描述了一個家庭洗“2000次身體”，力維2000使力維成為個人用香皂市場上領(lǐng)先的品牌。
3、雀巢公司展示兩個單身人士，每個都在尋求一個精神伴侶，以此來吸引人們注意他們的速溶咖啡品牌“品味之選”?？駳g旅游線路公司現(xiàn)在要為單身男女提供出游項目，這是20年前從來沒有聽說過的服務(wù)項目。在90年代開始時，美國成人人口1.836億的39%為單身男女。
4、德拉芙洗潔劑最初的定位是初為人母的女性。當(dāng)研究表明第二次和第三次做母親的人，在每個孩子出生后，她們又重新選用最初選定的品牌之后，他們把目標(biāo)定位在這種特定的消費(fèi)者群體上。在18個月的時間里，德拉芙洗潔劑成為第一號嬰兒洗浴品牌，超過了象牙雪。