職場多年，感悟頗多，確如急流行舟，深感疲憊，可是卻沒有上岸休息的時候，在此以短文總結，供大家參考。

(一)和老板相處

老板是誰？我的認識，首先是發薪水的人，幫助你解決生存的問題；其次是幫你實現夢想的人。這也是我工作的目的。所以作為一個高層主管（僅指中層以上）和老板相處，其重要性是不言而喻的。做一個好的打工仔，需要注意以下幾點。

一、 不要做“聽話”的經理

在工作中，許多管理層都是從基層提拔的，對老板還有許多陌生感（指工作習慣），對老板的指示惟命是從，我見過很多副手對老板惟命是從，但在老板的眼里他并不重要。實際上老板需要的是一個幫助自己管理的智者，而不是一個唯唯喏喏的追隨者。辛辛苦苦奮斗了很久，切不可讓老板認為你是一個這樣的人。

當老板的決定有錯誤的時候，一定要提醒他，否則等執行中出現問題的時候，你也難逃其咎。當然指出老板的問題時，要講求方法，老板是有錢人，當然就要顧及面子問題（既是一個優秀的管理者也不會讓人直指其錯誤），不要在公開的場合，不要有第三者在場，其二要講求說話的方法，我們要達到的是最后的目的，但表達的方法是很重要的，比如可以選用一些委婉的詞語，或者是側面提示，“這樣是不是更好一些”，“是否需要考慮一下這個因素”，“記得您說過要．．．．”。以引起老板的注意，當老板再次發問時，你需要清晰地闡述你的觀點，指出問題的癥結，表明相應的建議，切不可把不成熟的想法不假思索地表達出來，那樣老板反問的時候，你沒了下文。老板會以為你只是一個愛挑剔的人，沒有一個老板喜歡下屬把問題推到自己面前。

二、 切勿自恃才高

許多高層管理都是從技術崗位上來的，有一個共同的特點就是覺得自己是在靠技術吃飯，有一點放不下的架子。記得剛走上管理崗位時候，因為我是在幾十個眾多的競爭者中爬出來的，一直覺得自己的業務過硬，依靠業務打天下，加之性情淡泊，公司的許多活動我都不參加，到最后讓人覺得你是公司的局外人。現在想想這是一個極大的錯誤。這應該是一個極好的溝通途徑。在職場上，可能多少有些失去自我，并不能由著自己性情所致。

技術固然重要，不可否認一個主管如果技術不過關很難當好一個主管，但是主管是一項管理工作，很重要的一點是與人的溝通，我們生活在人的社會里，技術是為人服務，我們不能把技術展示給自己，我們需要把才能展示給別人，讓別人去了解你，認識你。否則你可能永遠是一個技術工人，不會成為一名管理者。

三、尊重老板，但不可過分

和老板相處要分寸是很重要的，尊重是一個前提，但有很重要的一點是不可和老板太過親近，一定不要和老板平起平坐，說來簡單，但在實際中點滴很多。比如開會時，不要隨意打斷老板的發言，也不要忙與表達自己的想法；會客的時候，不要搶在老板的面前喋喋不休；一同乘車，不要先于老板上車；不要在老板生氣的時候說出你的想法，即使他有明顯的錯誤也不要急于糾正，但可以暗自做一些準備。記得一個客人來公司，陪同人員建議送點禮品，需請示老板，老板剛剛喝過酒，說：“要什么禮品？”我闡述了來人的重要性，可老板堅持說，送件500的西服就可以了。OK，老板的命令必須遵循。我準備了幾套500的西服。可實在看不過去，可以想象，這么個價錢能有什么好東西，這還不如不送啊。我估計老板是在氣頭上，現在說什么也沒用，可第二天客人要走，到時候再準備就遲了。于是我暗自準備了幾套高檔點的西服，放在車上。第二天我們在客人住的賓館見面，他第一句話就問我：“禮品準備好了嗎？”。“按您的意思都準備好了，500的西服。”“這哪拿得出手啊？趕快去換！”一晚上就變卦了。我把車開出去繞了一圈，說準備好了，這才救了急。可要是當時再多說，老板一定會說：“你當公司的錢是白來的？說送人就送人啊？”反而解決不了什么問題。

所以不要和老板爭辯什么，而是觀察，處理，工作。無論在公司內外，一定讓人感覺你和老板是有等級的。不要說社會人人平等，在人格上是平等的，但在地位上是不平等的。老板需要等級，一旦老板覺得你和他沒有了等級，你的職業生命也就到頭了。

當然這一切的前提就是首先要把工作干好。

四、不可大事小情都匯報

許多人以為和老板匯報得多，就會得到老板的賞識，其實并不見的。當然必要的溝通匯報是需要的，但不可大小問題都向老板請示。我們需要請示的只是我們把握不準、無法處理的或超出了我們授權的事情。沒有老板喜歡下屬把大小問題都堆到自己的面前，否則，他會懷疑你的能力，會懷疑給你發的薪水是否太多。再說你重復不斷的話語會浪費他的時間。對于你份內的事情，你就處理好了，對于重大的問題，你只要說事情的主要癥結，可能出現的問題，你的處理意見就可以了，如果頭緒太多，可以以書面的形式匯報。記住老板的時間可是用來換錢的。老板的錢也是用來賺錢的，記得我以前的一位老板說：“給你發一百萬也許不多，因為你創造的價值比這個還多；也許給你發一千也太多，因為你創造的價值還不夠一百”。所以我們重要的是創造價值，而不是重復的匯報。

保持良好的心態工作

-------你今天是微笑著回家的嗎？

工作是快樂的嗎？

估計有多半的答案是否定的，許多人都抱怨假期太短，工作時間太長，薪酬太低。星期一的早晨總是嘆著氣說，今天又要上班！

我和你一樣，也有過這樣的想法。可是說完以后有用嗎？沒有，我們還得去上班。還得面對上級，還得處理成堆的公文。

有很長一段時間，我的工作狀態非常不好，覺得老板太不重視，下屬太無能，公司太不規范，總之沒有一件順心的事情。可坐下來想想，到底是哪里出了問題？是別人嗎？不，是我自己。

一、 正確地看待工作

許多人把工作想象得非常有趣，或者想象著興趣和工作能完美地結合，我并不這么認為，起碼大多數時候不是這樣。

工作首先滿足的并不是興趣，而是為了生存（for you life）,既然它不是為興趣而生，它注定不是非常有趣的。所以許多地方把工作說成是“討生活”，是非常形象的。可以想象，打零工的人每當找到一點活干的心情是不言而喻的，為什么？因為他的環境時刻在提醒他，工作是為了生活。所以每當我們工作的時候，首先應該想到的是，這是為了自己，為了我們能夠更好地生存，我應該感謝給我生存機會的人。為自己工作，還有什么抱怨的呢？想象著你的工作會給你帶來收益，又有什么不愿意的呢？

我們需要明白這一點：工作首先是為了生存。

二、 不要抱怨

工作中有許多不如意的時候，交代下屬的任務沒有很好完成，部門銜接出了問題，領導在不斷地批評。我們該怎么辦？我以前一直在不斷地抱怨，他們怎么這樣？可是最后仍然是老樣子。人生不如意十之*，工作也是如此。只不過是我們把工作想象得太過完美，稍一出現與我們預想不一樣的結局，我們就會失望。假如你給老板匯報工作，因為不夠清楚受到老板的批評，你怎么想，老板不理解你的辛苦，下屬沒有做得詳細，數字有太多的錯誤？可我們想過，我做了些什么？我們是否給下屬足夠的指導、足夠的提醒，工作布置得是否合理得當？老板的意圖是否理解的有偏差？也許或多或少都有。這時候應該認真分析工作的問題，下次我們就不會犯同樣的錯誤了。我有個下屬，在公司里屬于老字輩，可交代他的任務完成得老是有問題，很讓人惱火。可靜下來想想，我沒有問題嗎？有，太高估他的能力了，交代任務的時候不夠細致，把一些他無法獨立完成的工作交給了他，在方法上也缺乏必要的指導，出了問題還一味地批評。下屬抵觸情緒非常大，自然不會把工作干的很好。后來針對這些問題制定了一個解決方案，給他布置合適的任務，進行必要的指導，對他的工作結果還進行適當的表揚。慢慢地工作順利多了。大家工作起來也舒暢了許多。

我們需要記住得第二點是，工作出問題是很自然的事情，不要抱怨，積極行動起來。

三、 不要索取太多

相信許多人都認為付出就應該得到回報，確實如此，但往往很多時候我們對自己的估計都不是非常地準確。對公司來講，我們總抱愿薪酬太低，工作量太大。可是我們有沒有想過我們為公司的貢獻有多少？記得剛到一家公司的時候我期望的月薪是一千五，可沒想到正式錄用以后是兩千，當時自然是滿心歡喜，年底老板還給了一個不小的紅包。可工作一年以后，我就不滿足了，因為第二年雖然工資漲了，可老板到年底沒有給多少紅包，而且，別的公司和我同樣職位工資比我多一點點，當然心存抱怨。可后來想想，我到底是在抱怨什么？我比較的對象不是我的工作業績，而是和以前的薪酬，和別人的薪酬比較，并沒有和自己的工作業績比較。難道第一年的兩千就是最合理的嗎？

所以在我們索取的時候，我們要想想我們的貢獻，我想每一個老板看到做出貢獻的員工都不會漠視的，如果你認為你的貢獻遠遠大于你的回報，你可以毅然地向你的老板說明（但每個老板都不會喜歡提出加薪的員工，他自認為已經給了你足夠的報酬），或者決然地跳巢吧。

我的建議是要去贏得，而不是索取。

四、 學會放下

余世維的課程中有一個故事：說一個廟里的方丈養了一只狗，起了名字叫“放下”。別人很納悶，就問他：“為什么起這么個名字？”。方丈說：“我是提醒自己放下。”

放下真的很重要，做到一定的位子，你會被大事小情所淹沒的，銷售搞不上去，稅務又來查賬，下屬鬧著要跳巢……，一堆堆的事情搞得你頭昏鬧漲。我是從技術工作做起來的，并不懂得什么是管理，剛開始忙的不可開交，有時候睡覺的時候都會想起一件事情，趕快起來把他記下來，要是碰上點大事，那更完了，幾天都休息不好，而且時常在擔心一些不好的情況發生。照此下去也活不了幾年啊。后來看了卡耐基的《How to enjoy your life how to enjoy your work》，真的有一種茅塞頓開的感覺。這些東西始終盤旋在腦子里，自己都沒有休息地時候，怎么能更好地工作，再說許多事情擔心都沒有用，我們無法改

變他的結局。據統計我們的擔心有90%都不會發生，何必浪費我們的時間呢。從此我經常安慰自己，上班的時候把工作安排好，該休息的時候一定要放下，放下所有不該想的東西。

一個放不下的管理者，就象一個差等生，課堂上沒有認真地聽講，課后還報著書在死啃。活的太累。其實如果我們上班的時候充分利用起時間，我們完全可以解決大部分的問題。

放下吧，讓你的大腦休息一下。

五、 別太在意你的工作和老板

可 能許多人會說，你這不是在推我入泥潭嗎？

可這確是我的真實感受。一個母親太在意孩子，會對他百般溺愛；一個男孩太在意他的女友，會整天提心掉膽怕失去她；如果你太在意你的工作和老板，你會給自己戴上沉重的枷鎖，你會時刻擔心老板對你的看法，老板的一個很平常的批評，在你的眼里會帶來嚴重的后果。我有一個朋友，剛到一個公司工資并不高，他干得很快樂，常常說，只要我努力工作，我不愁沒飯吃。可干了幾年后，老板很賞識他，他的年薪達到了十五萬，這時候，他反而失去了以前的快樂，他很在意自己的工作，因為在當地這是一個很高的收入，一年的收入足以改變一個家庭的命運。他在意工作中的細節，在意老板對他的看法，他怕失去這個工作，他被金錢鎖在了擔憂的石柱上。

我們是要珍惜工作，要努力工作，但是不要擔憂地去工作，我們能取得高的年薪說明我們有這個能力，相信每一個老板絕不會白花自己的錢的。只要我們敬業地工作，只要有相應的能力，別擔心薪酬，會找到你自己的位子的。

讓我們輕松地面對工作，快樂地生活，每天帶著微笑回家吧。

你有得力的下屬嗎？

幾次聚會，朋友們總是抱怨，‘我手下那幫窩囊費，盡是給我捅漏子’。是啊，哪個經理人不希望有幾個得力的助手啊，那樣自己可以悠閑地安排工作，去喝喝茶，打打球，可實際上能有幾個如意的呢？

可這其中原由也許是由你而起。“沒有落后的群眾，只有落后的領導”這話很有道理。作為一個主管也許以下幾點對你有用。

1、做專業的矯矯者

要想當一個好的主管必須得到下屬的認可，技術上的領先是非常必要的，由于我們是專業主管，所以專業是我們的根本，很難想象下屬會對一個專業落后于自己的人敬佩。有了良好的專業，就有了和下屬溝通的基礎，技術上的難題也能及時解決。當然沒有挖不完的金山，也許你剛踏上主管的位子時是優秀的，可是坐吃山空，幾年下來，忙于酒醉金迷，靜下來揣看，才發現身邊站滿了競爭敵手。所以坐到主管的位子上，你就選擇了學習。拿出你當年的勁頭，和你的下屬做個比賽吧，別小看了他們，也許他們將來會更有出息。

2、不要怕下屬超過你

在一個公司做久了，就會很在乎自己的職位，總會有一種優越感，覺得自己比下屬強，許多主管害怕出色的下屬超過自己，把一些有能力的下屬設法擠走。實際上在這個自由競爭的社會里，躲避是沒有用的，我們可以想想自己是怎么熬到這個職位的，當然是爭來的。那怎么能不讓別人也來競爭呢？大家做的是同一個行當，自然會有很多人在窺視著你的職位。實際上這成了你前進的動力，就象大自然中沒有了狼，兔子也會退化一樣。消極地保你的位子是沒有用的。我經常對下屬說，你們要做就做到可以頂替我的位子，那樣也許我有更好的工作去做了。

3、給下屬以必要的指導

下屬的無能到底是怎么造成的，應該講責任在于主管。主管的很大的任務就是培養能干的下屬，對于下屬應該給予必要的指導。下屬就象地里的莊稼，任其發展，最后只會和雜草混為一談。當然你的建議要有一定的高度，不要在小問題上和下屬糾纏不清，那樣，他會小看你的能力。首先要給下屬予專業上的指導，讓下屬能夠感覺到你專業的魅力。其次對工作方法要進行指導，教給下屬正確的工作方法，讓他學會輕松工作。第三要告訴下屬學會與人溝通，因為我們工作在一個協作的社會，一個由人組成的社會里。第四要及時糾正下屬的錯誤，對于下屬的錯誤應及時告訴其原因、后果、糾正的方法等，防止類似的情況發生。下屬學習到了知識，你得到的是尊敬和工作質量的提高。

記得我的一個下屬注會過了幾門，有些很自得的樣子，對于部門經理的指示都有些愛理不理，工作之余對額外的工作更是拒絕接受。其實我知道他學到的只是書本上的一點皮毛，于是在私下里指出了他的毛病。同時告訴他學好書本只是一個開始，考試只能提高人的某些能力，而不是全部能力，良好的業績還要靠協作，溝通，無論在哪個集體中，沒有人愿意和一個挑三揀四的人去合作，光靠你自己能成就什么呢。最后他聽從了我的勸告，謙遜了許多。

4、及時表揚

部門里要樹立一種良好的工作習慣很難，尤其是沿用了很久的工作方式。為了改變下屬匯報工作的習慣我花了很長的時間，我的要求是簡潔，全面，要有原因、過程、問題的分析、建議。可許多時候拿上來的都是半截子工程。適當的批評也是應該的，可批評是被動的，罵的多了大家都疲了。有一次，一個主管拿上來的方

案做得非常好，在周例會上我狠狠地表揚了他一通，從此他非常注意自己的工作方案，其他主管也在逐步向好的方向發展。

當然，表揚要有針對性，表揚的內容要具體，應使用“這個方案，某某某方面是非常可取的，某某闡述得非常清楚等等。”這樣下屬知道自己哪里做得好，可進一步發揚，哪里需要做改進。切不可說：“你的工作很不錯，很有成效……”等模棱兩可的話，那樣下屬會迷失方向，飄飄然不知所以。

適度的表揚是催化劑，可以激發下屬的工作激情，想想你被老板夸獎后的心情，就知道它的重要了。

5、保持主管的威嚴

在職場上沒有絕對的平等，所以下屬不可能和主管真正打成一片，尤其是做到高級主管。威嚴并非是拒絕和下屬交流，相反應該通過多種渠道和下屬交流，比如，工作例會，個別交談，對下屬的困難給予必要的幫助等。只有讓下屬從內心承認你的職位，他才會服從你的管理，認同你的方法。但不要希望從下屬的嘴里說出一切，因為你是主管，和他是天生的不平等。可以通過側面來了解別人的想法，可以通過觀察印證你的推測。

人有很多種面孔，但面對下屬你只有一幅面孔。

中國人飯局很多，除非下屬非參加不可，否則不要讓他與你共同參加一些業務關系的宴會，因為酒喝多了，一些話可能脫口而出，也許會說到工作，也許會說到下屬，也許就讓下屬看清了你的本來面目。其次是不要隨意和下屬開玩笑，尤其是工作上的玩笑。否則下屬會覺得你是一個很隨意的人，如果習以為常，某一天下屬要開你的玩笑，你會覺得很尷尬，進而惱羞成怒，影響了工作質量。三是不要和下屬說一些無關緊要的話，雖然你的想法也許很好，想和下屬拉近關系，但往往適得其反，下屬可能會錯誤理解你的含義。沒有更好的辦法，就選擇沉默吧。

保持主管的威嚴有利于工作的順利進行。

篇2：物業管理知識培訓：基礎知識

　　物業管理知識培訓：基礎知識

　　001“物業”是粵港方言對房地產的稱呼，它最早在香港被普遍使用，其含義是單元性的房地產。被稱為物業的單元性房地產可大可小，一棟商業樓宇、一組標準廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業。

　　002物業的概念與房地產的概念的區別是在英語中，物業與房地產是一個詞(Real- estate或Real property)。在我們通常使用上，房地產一詞是一個宏觀的概念，物業一詞則是個微觀的概念。

　　003世界物業管理的起源物業管理作為一種不動產管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時是英國工業空前發展高漲的時候，一名叫奧克維亞.希爾(女)的住宅業主，率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法，并取得出人意料的成功，首開物業管理之先河。

　　004我國(大陸)的物業管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國(大陸)首家物業管理公司。標志著我國(大陸)物業管理工作擺脫行政-福利型傳統計劃經濟下的管理模式，走上了專業化、企業化、經營性的市場運作軌道。

　　005我國(大陸)第一家物業管理公司是深圳市物業管理公司。

　　006號稱“深圳市物業管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區。由深圳市物業管理公司實施對該小區的物業管理工作。

　　007深圳市物業管理行業管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業管理公司對特區內第一棟涉外商品寫字樓-國際商業大廈實施物業管理。

　　008深圳市物業管理行業第一個對工業區實施物業管理的是1985年，由深圳市鵬基工業區管理服務公司對鵬基工業區實施物業管理。

　　009深圳市第一家實施綜合一體化物業管理的住宅小區是1990年，由深圳市蓮花物業管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區-蓮花二村實施綜合一體化物業管理。

　　010我國第一家實行招投標的物業是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所屬蓮花物業管理公司、萬廈居業公司、大眾物業管理公司中，對蓮花北、景田西兩住宅小區實施邀請招投標活動。

　　011真正意義上社會化公開招投標選擇物業管理公司的物業是1996年12月，對深圳市福利房住宅小區--鹿丹村的面向社會的公開招標活動。最后由深圳萬科物業管理有限公司中標。

　　012物業管理市場的特點是

　　1、具有雙重職能的市場(要素市場、消費市場)；

　　2、對前級市場房地產開發市場、營銷市場)具有積極的激勵作用；

　　3、勞務市場；

　　4、雙向選擇。

　　013物業管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務。

　　014物業管理的消費市場是出租的居住用房和經營性用房的管理、服務。

　　015在房地產市場體系中，物業管理市場處于最后一級。

　　016物業管理市場的流通和交換的標的是提供商品性勞動服務。

　　017物業管理市場的關系是供方物業管理企業向需方物業業主和非業主使用人、承租人提供商品性勞動服務的市場關系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。

　　018物業管理市場的含義是物業管理企業采用經營性的手段實施管理，對業主和非業主使用人、承租人提供服務，從而取得報酬。

　　019 深圳市物業管理目前需要解決的主要問題是繼續加強立法及完善配套政策文件；引導和推動規范化管理和規模化經營；繼續加快物業市場化進程；加大政府監管

　　力度；提高物業管理的科技水平；繼續探索，繼續創新。

　　020物業管理行業的主管部門是市政府住宅行政管理部門(市住宅局物業監管處)及各區人民政府住宅行政管理部門(區建設局物業管理科)。

　　021物業管理市場的委托關系主要有委托管理型，自主經營型。

　　022物業委托管理型的特征是開發商、業主(業主委員會)采用招投標或協議的方式，通過《物業管理委托合同》，委托專業化的物業管理企業，按照“統一管理，綜合服務”的原則，提供勞務商品的市場交換關系。

　　023物業管理市場運行原則是業主自治與專業化管理相結合；統一管理、綜合服務；平等競爭。

　　024物業管理招投標的原則是公正、公平、公開；實事求是、合情合理；早期介入。

　　025物業管理招投標的內外條件是物業管理招標方和投標方的成熟；規則的完善；市場信息網絡的建立。

　　026物業管理公司取得物業管理權的主要途徑是投標；協議；自管。

　　027目前最新優秀示范物業標準分幾個類型進行考評:大廈；工業區；住宅小區。

　　028目前最新優秀示范物業標準有哪幾個方面考評內容:大廈、工業區各九項，包括:基礎管理；房屋管理及維修養護；共用設備管理；共用設施管理；保安及車輛管理；環境衛生管理；綠化管理；精神文明建設；管理效益。(兩者具體內容評分側重不同)住宅小區八項，包括:基礎管理；房屋管理及維修養護；共用設施、設備管理；保安、消防及車輛管理，環境衛生管理；綠化管理；精神文明建設；管理效益。

　　029深圳市物業管理行業協會的性質是依法登記成立的物業管理行業的自律性社團法人。

　　030深圳市物業管理行業協會的主要職責是

　　1.制定物業管理行業行為準則及道德規范；

　　2.組織物業管理行業從業人員的業務培訓、考試；

　　3.受理對會員的投訴，組織調查，并向有關部門提出處理意見；

　　4.向市主管部門反映物業管理行業的意見、建議和要求，維護物業管理行業的合法權益；

　　5.調解行業內部的爭議；

　　6.協助市、區主管部門開展物業管理服務質量評優活動；

　　7.辦理主管部門委托的其他事項。

篇3：物業管理知識培訓：法規知識

　　物業管理知識培訓：法規知識

　　001《城市新建住宅小區管理辦法》是建設部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準施行。

　　002深圳市物業管理的主要法律依據是“條例”及“細則”。

　　003《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》是經市政府二屆第101次常務會議審議通過，于1998年7月20日發布并實施。

　　004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過，于1994年11月1日起施行。

　　005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議修正。

　　006“細則”是深圳市政府二屆三十五次常務會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。

　　007“條例”是以住宅小區類物業為基礎編寫的。

　　008“條例”所稱物業是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設備、設施和公共場地。

　　009物業管理是指由專業機構或公司，按照合同或契約，接受業主（用戶）的委托，按照市場經營方式，運用現代管理方法和技術，為使物業充分發揮其使用價值和經濟效益而對物業本身及其業主（用戶）進行管理并提供綜合服務。

　　＊“條例”使用的概念是指對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態的行為。

　　010物業專營公司是指接受物業管理公司委托，承擔住宅區的機電設備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務等專項管理業務的機構。

　　011住宅區是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。

　　012住宅區的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關部門劃定。

　　013業主是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

　　014入住是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結相應手續。

　　015入住人在規定期限內未辦理入住的視為入住，物業管理單位可從此時起收取相應的管理費。

　　016業生公約是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。

　　017自用部位是指用戶門以內、毗連部位以外的全部自用部位、設施和設備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻（板）面等。

　　018共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施等。

　　019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。

　　020住宅區的公共場所和公用設施的使用和維護是由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同使用和維護。

　　021住宅區的物業管理采用業主自治與專業服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的模式。

　　022業主、承租人和其他非業主使用人的基本權利是依法參加住宅區物業管理。

　　023業主、承租人和其他非業主使用人的基本義務是合理使用房屋和公用設施，維護住宅區公共利益。

　　024業主委員會成立的條件是住宅區入住率達到50％以上或自第一個業主入住起滿兩年。

　　025業主委員會與物業管理公司之間是平等的民事主體關系（法律關系）。

　　026分期開發的住宅區如何選舉業主委員會：分期開發的住宅區，經已入住的過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委員會的權利、義務相同。

　　027業主大會由本住宅區的業主組成。

　　028業主大會召開的條件是須經由已入住的過半數投票權的業主出席才能舉行。

　　029業主大會業主不能出席或業主未滿十八歲的如何處理：書面委托代理人參加；法定代理人參加。

　　030業主大會每年至少召開一次。

　　031組織召開業主大會的程序是業主委員會負責在會議召開七天前將業主大會召開日期和內容送達每名業主。

　　032業主如何要求召開業主大會：經持有住宅區全體業主10％以上投票權的業主提議，業主委員會應在接到該項提議起20日內就該項提議召開業主大會。

　　033經提議而業主委員會不召開業主大會如何處理：在20日內，業主委員會未召集業主大會，由提議的業主向區住宅主管部門申請，區住宅主管部門可以責令或限期業主委員會召集業主大會。

　　034業主大會通過的決議必須由出席會議的業主所投票數的過半數通過。

　　035業主大會表決可以采取投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米為1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計算為1票，不足5平方米的不計票。

　　036業主大會的職權包括：

　　1.選舉、罷免業主委員會組成人員；

　　2.監督業主委員會的工作；

　　3.聽取和審查業主委員會的工作報告；

　　4.決定住宅區內關于業主利益的重大事項；

　　5.修改業主公約；

　　6.改變和撤消業主委員會不適當的決定；

　　7.批準業主委員會章程。

　　037業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生；業主委員會主任、副主任由業主委員會在其委員中選舉產生；業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員；業主委員會可聘請執行秘書1至2名，負責處理業主委員會日常事物；

　　038業主委員會章程的制定業主委員會章程經業主委員會委員一致同意制定，并經業主大會批準。

　　039業主委員會實行差額選舉方式。

　　040業主委員會委員的人數一般為11人至17人，經業主大會決定可適當增減，但最低不得少于5人。

　　041入選業主委員會委員的人員應熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。

　　042業主委員會每屆任期三年。

　　043業主委員會換屆選舉業主委員會委員可連選連任。

　　044業主委員會成員的工作性質委員為兼職，主任可專職。

　　045業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開7天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。

　　046業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加會議。

　　047業主委員會向業主大會負責并報告工作。

　　048業主委員會的職權有：

　　1.召集和主持業主大會；

　　2.審議和決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；

　　3.采取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

　　4.審議物業管理公司制定的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；

　　5.審議住宅區物業管理服務費的收費標準；

　　6.監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。

　　049業主委員會的職權中，其中3.4.5.項規定的事項須報業主大會批準。

　　050業主委員會的義務包括：

　　1.執行業主大會各項決定；

　　2.遵守和履行物業委托管理合同；

　　3.不得從事各種投資和經營活動；

　　4.對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。

　　051業主委員會不可以從事以盈利為目的的經營活動。

　　052業主委員會表決的原則是采取少數服從多數的原則。

　　053業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督；業主大會的決定等不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。

　　054物業公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區統一實施管理。

　　055物業委托管理合同應包括的內容：委托管理事項；管理標準；管理權限；管理期限；管理費收支；利潤及風險、監督檢查；違約責任及其他權利義務條款。

　　056住宅區物業委托管理合同應當報區住宅管理部門備案。

　　057開發建設單位對住宅區前期的物業管理是：開發建設單位應當從住宅區入住前6個月開始自行或委托物業管理公司對住宅區進行前期管理。

　　058前期管理的費用由開發建設單位自行承擔。

　　059開發建設單位在住宅區開始入住2年內可以決定住宅小區的物業管理事宜。

　　060在住宅區開始入住2年內成立業主委員會的，不可以終止物業管理公司與開發建設單位簽定的委托管理合同。但業主委員會可與開發建設單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規定的各項職責。

　　061住宅區入住2年后，業主委員會應依”條例”規定聘請物業管理公司對住宅區進行管理，原物業管理公司在同等條件下可以優先承包管理。

　　062物業管理公司在住宅區范圍內的管理事項包括：房屋的使用、維修、養護；消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理；清潔衛生；車輛行駛和停泊；公共秩序；市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。

　　063物業管理公司的權利是：根據有關法律、法規，結合實際情況，制定本住宅區物業管理辦法；依據委托管理合同和有關規定收取管理費用；制止違反住宅區物業管理規定的行為；選聘專營公司承擔專項經營業務。

　　064物業管理公司的義務是：以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益；按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；接受業主委員會和業主的監督；組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動；按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。

　　065住宅區內車輛管理的規定包括：接受公安等部門的統一指導和監督；進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所；物業管理單位應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。

　　066物業管理公司對住宅區的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，業主委員會或委托方可終止合同。

　　067物業管理公司因管理、維修、養護不善，造成業主損失的，應賠償業主損失。

　　068物業管理公司違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。

　　069物業管理公司享受國家第三產業優惠政策。

　　070有關業主公約的規定有：由市住宅主管部門統一制訂示范文本；業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住宅主管部門備案；業主公約應當符合法律、法規、政府有關規定和土地使用權出讓合同的規定。

　　071業主公約的主要內容包括：住宅區名稱、地點、面積及戶數；公共場所及公用設施狀況；業主大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式；業主使用其住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益；業主參與住宅區物業管理的權利；業主對業主委員會及物業管理公司的監督權；住宅區物業各項維修、養護和管理費用的繳交；業主在本住宅區內應遵守的行為準則；違反業主公約的責任；其他有關事項。

　　072業主公約生效的條件是：業主公約在住宅區入住率達到30％后，經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。

　　073已生效的業主公約對本住宅區所有業主有約束力。

　　074業主入住時物業管理公司應組織業主簽訂業主公約。

　　075在移交住宅區的同時，開發建設單位應向業主委員會移交的住宅區工程建設資料包括：住宅區規劃圖、竣工總平面圖；單體建筑、結構、設備竣工圖；地下管網竣工圖；住宅區各類房屋清單；出售房屋的產權范圍或成本核算清單；住宅區公用設施、設備及公共場地清單；住宅區未完工的房屋、公用設施設備及公共場地的竣工日期。

　　076在業主委員會未成立時，由物業管理公司接管住宅區工程建設資料，并代為保管。

　　077業主、承租人和其他非業主使用人使用房屋應遵守的規定有：未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當權益。

　　078室內部分的維修責任由業主負責維修。

　　079室內部分維修責任界限的劃分是：業主大門內，水、電表閘、閥以內。

　　080室內部分的維修費用由業主（非業主使用人、租戶）負責。

　　081共用部分維修養護責任的劃分是由物業公司組織定期養護和維修。

　　082共用部分的維修養護費用從房屋（本體）維修基金中支付。

　　083公用設施維修責任界限的劃分是：住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。

　　084公用設施的維修費用從管理服務費中支付。

　　085住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護由相關業務單位負責，維修養護費用由相關業務單位支付。

　　086房屋毗連部位的維修養護由誰負責？在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設施和設備。毗連部位及設施的維修養護由毗連的業主或相關責任人共同組織實施或委托物業管理公司組織實施。

　　087毗連部位維修養護費用由業主和相關責任人按比例分擔費用。其*有墻體按兩側均分后，由每側業主按比例分擔，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業主負責，其結構部位由毗連層上下業主按比例分擔。

　　088人為造成公用設施損壞、損失的，由損壞者負責修復、賠償。

　　089房屋外觀的整潔、統一由業主、承租人、非業主使用人和物業管理公司共同維護。

　　090房屋的修繕、粉刷由業主委員會決定。

　　091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。

　　092房屋的空調架、防盜網等外觀設施每三年至少修繕、粉刷一次。

　　093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施每五年至少修繕、粉刷一次。

　　094房屋的天面、外墻、空調架、防盜網、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的，業主委員會可向市、區住宅主管部門申請延期修繕和粉刷，經市、區住宅主管部門同意，可以延期。

　　095房屋的修繕和粉刷等設施項目費用，外觀設施由業主或承租人承擔；其他費用從住宅本體維修基金中支付。

　　096房屋及其附屬設施或住宅公用設施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。

　　097公用設施專用基金由開發建設單位在住宅區移交時按一定的提取比例提取，并一次性向業主委員會劃撥；由區住宅主管部門設立專帳管理；使用辦法由市政府制訂；區住宅主管部門對業主委員使用公用設施專用基金不得干涉；

　　098公用設施專用基金提取的比例按住宅區除地價以外的建設總投資2％提取。

　　099公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。

　　100住宅區內禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；經營業主公約所禁止的行業；法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。

　　101住宅區的專用房屋指的是物業管理的管理用房與按比例提供給業主委員會由物業管理公司經營的商業用房。

　　102住宅區的專用房屋由開發建設單位在住宅區移交時按市政府規定以建造成本提供管理用房，以微利房價提供部分商業用房；

　　103住宅區的專用房屋的產權屬該住宅區全體業主；

　　104物業管理用房的計算方法是：物業管理用房面積（平方米）＝人均管理用房規劃指標（0.06）×住宅區房屋總套數（住宅、單身公寓套數加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套；寫字樓、商業面積、工業廠房等物業亦按每100平方米建筑面積折一套）×戶均人口數（3.75）。

　　105物業管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機電及保安人員值班用房。

　　106保安人員宿舍用房由開發建設單位利用小區（大廈）內相關公共場所解決。

　　107物業管理用房必須是正規用房。

　　108向業主委員會提供管理用房的期限在業主委員會成立2個月內提供，最遲不超過6個月（商業用房、公用設施專用基金相同）。

　　109提供給業主委員會的商業用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰，高層住宅區或別墅區按總建筑面積的2‰提供。

　　110提供給業主委員會的商業用房的購置費可從公用設施專用基金中墊支，并從該商業用房經營收入中收回。

　　111提供給業主委員會的商業用房由物業管理公司按委托管理合同使用、經營，其收入用于彌補管理費的不足。

　　112住宅區的公用設施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務費的收支帳目業主委員會應每三個月至少公布一次，接受業主的監督。

　　113業主、非業主使用人違反業主公約的，承擔相應的民事責任。

　　114對未交納物業管理服務費、住宅維修基金和物業委托管理合同約定的其他費用的，物業管理公司可要求業主限期交納。

　　115對逾期不交納物業管理費、本體維修基金的，可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金，并可按業主公約和物業委托管理合同的規定進行催交；連續六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。

　　116物業管理公司違反物業委托管理合同的約定并造成損失的，承擔相應責任并承擔相應損失。

　　117業主委員會、業主大會違反”條例”第二十二條”業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導和監督；業主大會的決定、業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。”規定的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正或撤消其決定，并通告全體業主。

　　118業主委員會對物業管理公司有下列行為之一的：

　　①擅自擴大收費范圍、提高收費標準；

　　②改變公用設施專用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規定定期公布收支帳目的；

　　③改變專用房屋的用途，未按規定使用的；

　　④管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區的房屋管理、維修、養護不善，經市、區主管部門認定應當予以處罰的。

　　業主委員會有權予以制止并限期改正；逾期不改正的，業主委員會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節嚴重的，市住宅主管部門可以降低其物業管理資質等級，直至吊銷其物業管理的經營項目。

　　119業主委員會進行投資和經營活動，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處3000元以上10000元以下的罰款。

　　120業主、非業主使用人或其他單位、個人未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當權益。違反上述第三十八條規定的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，可以并處1000元以上5000元以下的罰款。

　　121業主、非業主使用人或其他單位、個人違反住宅區內禁止踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；經營業主公約所禁止的行業；法律、法規及市政府規定禁止的其他行為的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處100元以上2000元以下的罰款。

　　122寫字樓、商住樓及工業廠房等物業可參照本”條例”執行。

　　123物業管理公司必須按照所持有的”物業管理資質”從事相應的物業管理工作。

　　124資質證書分為甲級、乙級、丙級3種。

　　125物業管理公司按持有的不同資質證書，進行物業管理工作。持有甲級資質證書的單位，可以管理各類物業并按甲級標準收取管理服務費；持有乙級資質證書的單位，可以管理30層以下的各類物業并按乙級標準收取管理服務費；持有丙級資質證書的單位，可以管理9層以下的各類物業（涉外住宅區、別墅小區除外）并按丙級標準收取管理服務費。

　　126業主委員會是否有權委托會計師事務所對物業管理公司進行審計？業主委員會和物業管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅（本體）維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細帳目進行審計。

　　127對物業公司審計的費用從管理費中支付。

　　128業主委員委托會計師事務所會對物業管理公司進行審計的前提條件是在業主委員會與該物業管理公司之間的委托管理合同依法終止時。

　　129住宅區管理服務費總收入的主要來源有

　　1.部分商業用房租金；

　　2.公用設施、設備和公共場所（地）的經營收入；

　　3.向業主收取管理服務費；

　　4.住宅區的其他合法收入。

　　130住宅區管理服務費的基本開支有

　　1.住宅區公用設施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修和養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）；

　　2.業主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經營費用；

　　3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；

　　4.住宅區公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

　　5.住宅區必要的社區文化活動費用。

　　131管理服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產保管保險費用。

　　132收取管理服務費項目和標準以及每年基本開支的項目和標準由業主委員會根據物業管理公司的資質證書等級以及業主對物業管理服務的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導收費標準審議確定后，報業主大會批準執行。

　　133住宅區管理服務費的收支帳目由業主委員會主任和住宅區管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次；年度帳目公布應由業主委員會主任和物業管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。

　　134住宅區公用設施專用基金的所有權屬住宅區全體業主和業主委員會。

　　135住宅區公用設施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區住宅管理部門。

　　136住宅區公用設施專用基金所說的開發建設單位總投資含公用設施配套費、建造成本。

　　137住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的范圍是：區內的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）。（不包括產權不屬于全體業主共有的物業）。

　　138住宅區公用設施專用基金所說的重大維修項目的標準是：區內道路路面、路基嚴重損壞，造成無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現嚴重斷裂或破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設施需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎傾斜造成裂縫或因結構等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴重損壞的；停車場、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網大修、更新、改造等。

　　上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。

　　139高層住宅區專用基金的使用比例30％用于本體外公用設施；其余用于本體共用設施的重大維修工程項目。

　　140專用基金不屬于業主委員會或物業管理公司的經營收入。

　　141專用基金用于住宅區公用設施重大維修養護工程項目時，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，從管理費積累中墊支或由業主分攤。

　　142物業管理公司需要使用專用基金時，應向業主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請；該項目有關圖紙、預算資料；施工承接單位或人員資質資料。

　　143業主委員會對物業管理公司使用專用基金的審批程序是：業主委員會在接到物業管理公司使用專用基金的申請后14日內召集業主大會審議；同意后，向區住宅管理部門報送有業主委員會主任及物業管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區公用設施專用基金使用申請表》；區住宅管理部門應在接到申請表后14日內完成審批并將款項撥到物業管理公司帳戶。

　　144房屋（本體）維修基金屬各類物業業主的共有資產，以每個單體物業為單位，由該單體物業的所有業主按各自物業的建筑面積分擔和享用。

　　145房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區住宅主管部門對轄區內各類物業的本體基金的使用和管理指導和監督。

　　146業主繳交房屋（本體）維修基金規定：業主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起，按月繳交本體維修基金；業主發生變更時原業主所交的本體基金不予退還。因開發單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發單位繳交。

　　147房屋（本體）維修基金的收取標準執行市物業主管部門頒布的指導標準。指導標準每兩年制訂和發布一次。各業主委員會可根據房屋的使用狀況和本體基金積累狀況，經與物業管理公司協商后，對本體基金繳交標準作適當調整。

　　148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于房屋本體共用部位的維修養護。

　　149房屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養護由管理處組織實施，其費用從本體基金中支出。共用部位是結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監控設施等。

　　150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30％用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70％用于房屋本體共用部位中修以上維護工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上維護工程時，須經業主委員會或該棟50％以上業主書面同意。

　　151房屋（本體）維修基金維修標準：房屋共用部位的大、中、小修標準執行國家建設部有關標準。

　　152房屋（本體）維修基金不夠支出時，經業主委員會決定，由全體業主分攤；單棟房屋本體基金不夠使用時，經業主委員會或該棟50％以上業主書面同意，由該棟各業主按規定分攤。

　　153物業管理公司之管理處對每年房屋（本體）維修基金的使用應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算，提交業主委員會審議通過。業主委員會應在收到管理處的計劃及預算后15日內作出答復，逾期視為同意；急修工程應在7日內答復，逾期視為同意。

　　154如業主委員會或該棟房屋部分業主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修工程計劃時，管理處認為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規定的，可由物業管理公司申請，經區住宅管理部門核準后實施。

　　155房屋（本體）維修基金使用之后的手續：日常維護和零星小修由管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應出具”施工項目清單”，由委員會主任或該棟樓長（或20％以上業主 ）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記帳憑證。

　　156房屋（本體）維修基金的帳務以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，并設立專用帳號存儲本物業的本體基金。

　　157房屋（本體）維修基金的監督辦法：本體基金的收支項目，由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次。基金帳目列明基金應用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額（單體和全部），并接受有關部門和業主的監督和質詢。

　　158業主不按規定繳納基金的，管理處可按法規政策規定或委托管理合同、業主公約規定采取相應催繳措施。

　　159物業管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規范行為之一的，市、區住宅主管部門可依法規、規章規定予以處罰：

　　1.擅自提高本體基金收費標準；

　　2.改變本體基金的用途，挪作它用的；

　　3.未按規定期限公布本體基金收支帳目的；

　　4.拒絕接受業主委員會或業主查詢的。

　　160物業管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的，業主可以拒繳本體基金。

　　161對房屋（本體）維修基金用于日常小修并超出規定的本體基金比例的，經業主委員會或所維修養護單棟房屋50％以上業主同意，日常小修可以超出規定的本體基金比例，超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵，或經業主委員會決定提高本體基金收取標準彌補。

　　162房屋（本體）維修基金征收的具體標準是：本體基金征收標準應根據物業的使用年限及新舊程度，維修養護實際需要，并考慮群眾的經濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標準向業主征收（注：房屋保修期內不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋（含寫字樓、商業大廈、廠房等）的本體基金標準，參照上述規定標準執行，但經業主委員會或多數業主同意，征收標準可適當上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標準的 50％。

　　163房屋（本體）維修基金使用的權限規定：動用本體基金，應履行規定的程序和手續，其中：日常維護和零星小修金額在1000元以下的，由物業管理處負責人和本棟房屋樓長共同簽字后支付；用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的，須經本棟房屋占60％以上業主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時，經占60％以上的業主同意，可由該棟房屋的業主分攤。

　　164在特區從事住宅區、工業區、商住樓、寫字樓等各類物業及相配套的公用設施、設備、公共場地的管理服務的單位，應遵守《深圳經濟特區物業管理行業管理辦法》。

　　165物業管理服務應遵守社會化、專業化、企業化的原則，保持物業與城市環境的整潔優美，保障物業的安全使用，維護業主和其他非業主使用人的合法權益。

　　166何種物業可以不采用招標的方式確定物業管理企業 ？物業由開發建設單位自用的；在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于五萬平方米的，或高層物業總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業管理區域的范圍，由市主管部門會同有關部門劃定。

　　167物業管理服務招標，可以采取公開招標、邀請招標的形式。

　　168物業管理服務投標書應當包括：物業管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度；管理服務人員配備方案；管理服務用房及其他物資裝備配置方案；管理服務費用收支預算方案；管理服務分項標準與服務承諾；社區文化服務方案；管理服務模式設想等。

　　169物業管理企業提供物業管理服務，應當遵循國家有關的強制性標準；沒有國家強制性標準的，應當符合市主管部門規定的行業標準。鼓勵物業管理企業采用國外先進的管理服務標準，提高管理服務水平。

　　170物業管理企業對物業實施物業管理的傭金是不得超過物業管理成本的百分之十。

　　171物業管理公司派出機構物業管理處下列項目支出列入物業管理成本，但不得重復計算：

　　1、管理處管理人員的工資、福利；

　　2、保潔消殺費；

　　3、治安防范費；

　　4、公用配套設施日常維修養護費；

　　5、園林綠地維修養護費；

　　6、用于物業管理的固定資產折舊及經營、辦公費用；

　　7、公用部位水電費；

　　8、電梯運行維修養護費；

　　9、中央空調費。

　　172對物業管理企業在一個物業管理區域內收取的管理服務費用及按規定用于管理服務的經營性收入實行獨立核算。除去管理服務的成本開支、物業管理企業的傭金和依法應繳納的稅、費后，有結余的，應轉入本物業管理區域下年度的管理服務費用，不得擅自提取或挪作他用。

　　173物業管理企業在合理的時間內進行的物業管理活動包括對物業進行巡視、檢查、或對公用配套設施、設備、公共場地和房屋本體共用部位及設施進行維修養護或改造，或按規定對物業的裝修進行監管的，業主或非業主使用人應當提供方便并接受監管，不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時間、維修養護或改的項目及施工的時間、地點均應當提前公布。業主、非業主使用人與物業管理企業對前款維修養護或改造的項目有分歧的，由市、區主管部門決定執行；對維修養護或改造的費用有疑義的，可向物業管理企業提出質詢，物業管理企業應當在收到質詢后七日內予以答復。

　　174業主及其他非業主使用人對物業管理企業公布的收費標準及服務項目、物業管理的收支帳目有疑義的，可向市、區主管部門和價格行政管理部門投訴；市、區主管部門或市、區價格行政管理部門應在收到投訴后及時予以查處，并將查處結果書面通知投訴人。

　　175物業管理公司應交納的稅種有：營業稅、城市建設維護稅、教育費附加；企業所得稅；增值稅；印花稅。

　　176營業稅、城市建設維護稅、教育費附加的稅率為：營業收入的5％。營業稅的1％。營業稅的3％。

　　177收取的中央空調使用費不算作營業收入不計征營業稅。

　　178物業管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。

　　179物業管理費用收支公布的主要項目有：收入部分：管理費，房租，停車場收入，有償服務費等；支出部分：管理人員工資、福利，辦公費，經營費，差旅費，水電費，機電設備運轉水電費，設備工具修理費，公共設施維修、綠化養護費，保安費用，法定稅率、保險費，管理傭金等；本季盈虧，上季結轉，累積盈虧。