出租人可以拒絕承租人的轉租行為嗎?
【案件情況】
藍必軒將自己承租得的位于大化瑤族自治縣縣城的一間門面出租給韋鳴放,雙方于20**年2月20日簽訂了《租賃合同》。合同約定:租期從20**年2月20日起至20**年2月20日止,共3年;每年租金12000元,要于每年3月20日前一次性預交。由于經營不善,韋鳴放不想再經營門面,就告訴藍必軒說自己要轉租。但是這時,藍必軒說,要么你自己經營,要么你可以解除租賃合同,但得賠償我預期可得利益24000元,打個折扣,至少也得支付違約金12000元。協商不下后,韋鳴放強行將門面轉租給韋強雨經營。藍必軒知道后,將韋鳴放訴至法院,要求判令解除雙方簽訂的租賃合同,并判令韋鳴放支付違約金12000元。
一審法院審理后認為,雖然法律規定"承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同",但是,根據相關法理和善良原則,m.dewk.cn只要承租人的轉租沒有改變租賃物的本質構造,轉租行為不違法和損害承租人的利益,出租人原則上應同意出租人的轉租行為的;本案的被告韋鳴放雖然未經出租人藍必軒同意就擅自轉租,但轉租行為沒有損害到藍必軒的利益,也沒有違法,應當準許。因此,該院判決:駁回藍必軒的訴訟請求。
【法理分析】
如果僅僅從字面上理解,根據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款"承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同"的規定,你肯定會得出"法院對本案的判決錯誤"的結論。但原則上,《合同法》并沒有禁止轉租,僅是規定需要經過出租人的同意。如果這樣理解,那么出租人的允許權是否可以無限放大--在沒約定不許轉租的情況下可以一概否決承租人的轉租行為?筆者認為,既然《合同法》規定經過出租人同意可以轉租,就意味著立法也保護承租人轉租賺取租金差價牟利的行為,這也是現代經濟發展所鼓勵的。
從這個意義上理解,牟利既然是承租人承租租賃物的目的,在沒約定禁止轉租行為的前提下,承租租賃物直接牟利和轉租牟利均應當是許可的。這樣,就務必對出租人的"轉租許可權"做一定限制,所以,民法通說和審判實踐均認為,只要轉租行為不損害出租人的利益和違法,出租人均應當無條件同意承租人轉租的行為,而不能以此為借口解除租賃合同,但務必先履行告知出租人的義務。本案判決雖然沒有相關的法律規定作為依據,但其適用了法理、善良原則和法學通說,是頗具開創性和值得褒揚、肯定的。
篇2：地產經紀公司物業承租預定合同
地產經紀公司物業承租預定合同
甲方(承租方)：______________
乙方(居間方)：____________房地產經紀有限公司
丙方(出租方)：________________
物業名稱：___________________
物業位置：__________________
物業面積：___________________(平米)
格局：_______________________
物業類別：普通住宅 () 公寓 () 寫字樓() 門面()。
一、甲方已確認丙方物業為乙方介紹 ，甲方與丙方簽訂承租意向書，同時向丙方交納______元訂金，并確定起租日期及承租年限。
二、甲、丙雙方正式簽訂租賃合同后，丙方向乙方支付足額代理費，如未能支付代理費，則向乙方賠償承租物業月租報價的五倍金額。
三、本協議的訂立，效力的解釋，履行和爭議的解決，均受中華人民共和國法律的管轄。雙方因履行協議引起的糾紛，應協商解決。協商不成，任何一方均可向有關法律部門提起訴訟。
四、本協議一式三份，三方各執一份。經三方簽訂，即時生效。
甲方：____________________
地址：____________________
代表人：__________________
電話：____________________
傳真：____________________
(本人已透徹了解上述條文)
乙方：____________________
地址：____________________
代表人：__________________
電話：____________________
傳真：____________________
(本人已透徹了解上述條文)
丙方：____________________
地址：____________________
代表人：__________________
電話：____________________
傳真：____________________
(本人已透徹了解上述條文)
________年______月______日
篇3：住宅承租協議
住宅承租協議
出租方（甲方）：身份證號碼：
承租方（乙方）：身份證號碼：
經友好協商，甲乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下合同條款，以資共同遵守：
一、出租物業
座落于，總計建筑面積平方米，土地房產所有權證號為（土地房屋權證見附件一），該房屋為毛坯房。租賃用途為之使用。
二、租賃期限
從20** 年06月01日至20**年05月31日止；甲方同意20** 年06月01日至20**年07月31日止為乙方裝修期，免收租金。
三、租金
租賃期間，租金均為每月人民幣元整（￥ 元）。
四、租金付款方式
1、租金按年支付。
2、乙方應于20**年06月01日前向甲方給付從20** 年08月01日截至20**年07月31日第一筆租金人民幣 元整（計￥元）；之后在每年的07月31日前一次性足額支付下一年度租金。
五、稅費承擔
雙方同意各自依法承擔因本次租賃行為產生的任何稅費。
六、押金
合同簽訂之日，乙方向甲方交付人民幣元整（￥元）作為押金，雙方履行合同期滿，且乙方交清租賃期間應交的一切費用后，甲方應將押金無息退還乙方。
七、費用負擔
在租賃期間：乙方應負責交付□水、電費□煤氣費□電話費□寬帶費□物業管理費等費用。（√或×）
八、雙方的權利與義務
1、乙方有權自行將房屋轉租或用作其他用途。
2、乙方有權單方提前終止本合同，但應提前一個月告知甲方。
3、甲方承諾：對房屋享有完全的所有權，不存在妨礙乙方按本合同之規定承租、使用房屋的任何在先權利，并愿意賠償因承諾不實給乙方造成的一切損失，包括實際損失與可得利益損失。
4、租賃期間，未經乙方同意，甲方不得出售房屋，乙方同意的，乙方在同等條件下享有優先購買權。
九、與房屋裝修有關的特別約定
1、因房屋為毛坯房，甲方同意乙方按照簽約前已經告知的裝修方案進行裝修。
2、甲方確認：甲方提前解除本合同的，應按人民幣 萬元（￥ 元）賠償乙方對出租物業的裝修款。
十、租期續展
如乙方需續租，應提前半個月與甲方協商；在同等條件下，乙方有優先承租權。
十一、違約責任
雙方均應按本合同的規定履行義務，一方違約的，應向對方承擔違約責任，并按給對方造成的實際損失賠償，但本合同另有規定的除外。
十二、合同終止
本合同因租賃期滿等約定及法定情形出現原因而終止的，按如下方式進行清理：
1、房屋中由乙方添置的包括裝修裝飾材料在內的物品，可移動的部分乙方均可自行搬走，其他固定在房屋上的物品歸甲方所有。
2、乙方應于本合同終止后15日內將房屋歸還甲方。
十三、未盡事宜，由甲、乙雙方協商解決，并可另擬訂補充協議，補充協議與本合同具有同等的法律效力。
十四、本合同自簽訂之日起生效，本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份。
十五、簽約之日：水噸；電度；煤氣。
甲方：乙方：
（簽字、捺印）（簽字、捺印）
簽約日期：20**年 月日簽約地點：
附件一：編號：土地房屋所有權證