一、背景
做完一個小縣城的步行街回到長沙，被“流放”長達一年時間的小組成員們剛想“歇口氣”。20**年11月，湖南湘怡房地產公司的劉總找到長沙步步為贏營銷策劃公司。
他們在湖南婁底市開發了一條步行街，叫“明珠步行街”（以下簡稱“明珠”）。
由于以前沒有進行過商業地產的開發，操作經驗不夠，出現了很多問題。
“明珠”20**年開始投資建設，已有將近3年時間，當時，商鋪只銷售了60％。銷量每月還在遞減，20**年10月份，只銷售了一套鋪面。
商鋪的招商工作已經開展了半年，半年時間竟然連一個商家都沒有招到。
內憂外患的是，另外的開發商乘虛而入，又開發了一條步行街。該開發商經驗豐富，操作得當，20**年10月2日開盤后出現了租售兩旺的態勢，預計20**年5月1日開業。給“明珠”造成了巨大的壓力。
劉總想尋找一家策劃公司合作，于是找到了我們。看來，大伙這口“氣”估計是歇不成了！
二、艱巨目標
經過雙方初步接觸和洽談以后，湘怡公司表明了他們的目的和期望：
1、要在20**年3月28日開業
2、開業之前必須完成招商工作，而且所招商家的質量必須達到要求。
3、希望通過招商帶動后面尾樓的銷售。
三、面對著這樣的調查結果，我們倒吸了一口冷氣
20**年11月初，在正式合作之前，我們派出一個項目小組來到了婁底，對“明珠步行街”項目本身，消費者，商家，競爭對手，商業環境等幾個方面展開初步市場調查。
由于時間有限，無法進行深入全面的市調。但初步調查結果也讓我們覺得心里沉甸甸的，感覺到了巨大的壓力。
該項目確實存在著諸多問題：
1、從項目本身來看，存在著嚴重的先天不足。
地段是明珠的致命傷
房地產，尤其是商業地產對地段的要求很高。所以有“房地產成敗三個要素：地段、地段、還是地段”的說法。
明珠步行街位于婁底市北部，距離火車站只有80米，但婁底傳統商圈和居民區都在南邊，離明珠步行街還有700米之遙。
婁底的消費者除了坐火車以外一般是不到火車站附近來的，也就是說，明珠基本上沒有自然人流。
新開的深圳某大型超市離明珠只有360米，但由于中間隔了一條公路，人流還是過不來。
地段偏，沒有人流量對商業地產可以說是致命的。
項目定位模糊，知名度低
這個項目在婁底開發已有三年，但我們在調查中的一個感覺就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然沒聽說過明珠，連很多的士司機都不知道它在哪里。
消費者關于“明珠”的叫法也特別多，有叫“明珠步行街”的，有叫“明珠商業廣場”的，各不相同。可見，老百姓對明珠的定位認識是非常模糊的。
前期遺留問題為后續工作帶上了枷鎖
我們開始市場調查時，該項目的工程建設基本完成，已進入最后掃尾階段。
我們調查中發現，該項目的建筑規劃不像步行街，街景單調，建筑粗糙壓抑。功能上，沒有考慮到步行街的休閑娛樂功能，缺少兒童游樂等配套設施。整條街看上去像個農貿批發市場，沒有挖掘出步行街應有的文化價值。項目建設的過程中，由于關系協調不到位，還導致了一些不好的口碑。
前期工作的定型和諸多的遺留問題，為后期的營銷帶來了很多的阻礙，營銷的彈性很小。
可以說，后續的營銷招商工作必須“帶著腳鐐跳舞”了。
2、市場容量有限，營銷環境惡劣
婁底是位于湖南中部的一個地級市。經濟缺乏支柱產業，全市經濟水平在湖南地市中排在后列，20**年GDP210個億，商品零售總額40個億左右。
婁底市區人口只有30萬，消費水平不高。
但就是這樣一個經濟不算發達的中小城市，竟然出現了5條步行街。
在很多大中城市都難于成活的步行街，在婁底竟然出現了5條之多，總營業面積在全部建成后將達到20萬平米。再加上原有商業賣場，婁底商業面積與市場容量是極不協調的。
可以想見，婁底商業地產競爭的無序和惡劣。
3、競爭對手強大，“明珠”先發優勢不再
明珠步行街是婁底第一條步行街，但由于市場缺乏引導和規劃，隨后又出現了幾條步行街，已經開建，對明珠威脅最大的是八億步行街（化名）。
該街的開發商有豐富的商業地產開發經驗，曾在中南地區最大的服裝批發地株洲，成功開發了某服裝批發市場。
八億步行街地理位置相對較好，位于婁底傳統商圈邊緣；在產品規劃方面，明顯強于“明珠”；在廣告宣傳方面請來了奧運冠軍做形象代言人；營銷手段也較為豐富和成熟；加上該公司一些秘密的炒作手段，10月2日開盤時，八億步行街竟出現了排隊搶購、搶租的火爆勢頭。
明珠步行街很多的潛在客戶都把目光轉向了“八億”。
本有先發優勢的明珠由于自身原因，一再錯過機會，反被后來者逼進了死角。
4、商家和消費者對明珠信心嚴重不足
我們對商家進行調研時發現，90％以上的商家對明珠沒有信心。認為明珠位置偏，人流少，生意估計難做起。當我們問道，“免租金一年，是否愿意進駐時？”很多的商家還是表示出不感興趣，理由是租金便宜，沒有生意也沒有用。
消費者也大多認為明珠位置太偏，表示如果里面賣的東西跟別的地方差不多的話，不會專程去購物。
面對著這樣的調查結果，我們倒吸了一口冷氣。這些年我們在中小城市操作了不少的商業地產，但問題這么多的盤，
在我們介入之前有其他的策劃公司曾參與過，據說效果不是很理想。
開發商能投入該項目的資金有限，時間又如此之緊，能否做好這個項目，大家都沒有把握。
最后，湘怡公司劉總的信任與真誠促成了雙方的合作。除了來自于市場的壓力外，項目合作的整個過程中，他都沒有給我們太大壓力。
正是因為他自己扛住了各方巨大的壓力才給了我們一個寬松的環境，才能使一系列的策劃得以實施，才使我們自己給自己的壓力更大，最后才取得了雙方都較為滿意的成果。這是后話。
20**年11月20日，雙方正式簽訂合作協議。步步為贏營銷策劃公司項目小組入駐明珠步行街。時間緊，任務重，壓力可想而知。
四、“明珠女人街”終于新鮮出爐了！
合作開始后，擺在我們面前的第一個難題就是：項目到底該如何定位？
什么樣的定位才能給明珠注入新機？什么樣的定位才能得到認可？什么樣的定位才能避開激烈和無序的競爭？以明珠現有的條件能否支撐一個好的定位呢？
項目小組隨著市調的深入，反復組織討論，提出了多種可能的方向，如，百姓步行街，平價步行街，批發市場，批零商貿城，小吃娛樂街等，但權衡各種因素后都覺得不理想。
這些年我們在中小城市操作商業地產項目，有一個深刻的感受，就是女性和兒童永遠是商業的主力消費群。在操作其他項目時，女性主題的商業區往往銷售、招商的效果都非常不錯。
靈光在腦門前滑動，有些想法呼之欲出。在一次頭腦風暴會中，我們提出，明珠是否也可以往“女性主題街”這個方向來定位呢？把明珠做成中西部最大的女人街？這個想法提出來后，大家都覺得眼前一亮。
分析了各種因素以后，我們覺得這個方向可行。但有很多因素還不能確定，需要進一步深挖。如，到底什么樣的街是女人街？她與步行街有什么區別？女性主題街到底有沒有生命力？其他女人街的狀況怎么樣？女人街的布局和商業結構是怎樣的？．．．
帶著這些問題，我們開始了各方面的調查和驗證。并和開發商一道，先后考察了深圳女人世界，中國最大的女裝批發地虎門，廣州狀元坊，杭州女裝街，上海新天地以及其他中小城市的女人街。
考察回來，小組成員討論了很長時間，最后決定將明珠步行街正式定位為“女人街”。
“明珠女人街”終于新鮮出爐了！經過一段時間的驗證調查，各方反映不錯。
五、小錢辦大事，“組合拳”迅速打開“女人街”知名度
定位明確后，怎樣快速傳播“女人街”成了擺在我們面前的最大難題。
明珠的知名度不高，傳播基礎差；傳播費不到10萬元；時間又非常緊迫。多方限制下，明珠的傳播難度是可想而知的。
怎樣才能四兩撥千斤，小錢辦大事呢？
項目小組討論后一致認為，常規的廣告方式是很難完成目標的，必須另辟蹊徑才行。
大家認為可以嘗試通過一系列活動的方式打開知名度。
正好，婁底市12月7日要舉行一次大型商品交易會，能否利用這次機會呢？
在開發商的爭取下，明珠順利的成為了婁底交易會的第二展區。
怎樣用好這次展銷會呢？
經過激烈的“頭腦碰撞”，一個大膽的設想浮出水面——展銷會的同時，舉辦湖南首個“空中婚禮”，通過兩個活動結合達到為女人街帶來人氣和傳播定位的目的。
這個想法出來后大家都非常興奮，也得到了開發商的支持。
舉辦“明珠女人街，首屆購物節”，首次傳播“女人街”。
展銷會的招商工作隨即展開，另一展區的展位被搶購一空，我們卻面臨招不到商的困境，商家認為明珠位置偏，不愿意到明珠來參展。這也讓我們看到了即將到來的正式招商工作的難度。
項目小組分析了兩個展區的優劣勢后，采取了一系列措施：
首先，第一展區雖然地理位置好，但其展位是在馬路上設棚，檔次低，我們有針對性的將明珠展會定位為 “明珠女人街．首屆知名品牌購物節” 與其區別開來。
把目標消費群鎖定為有一定知名度的品牌。
招商渠道上，改組委會招商的單渠道模式為主動出擊的多渠道模式。除在組委會設點外，還在自己售樓部設點，派出招商小組到株洲等批發市場設點招商，在湖南農博會，國際服飾展銷會等互補性展會上定點招商等。
促銷方面，推出前五十名參展者特價，原價1000的展費只收100元。
吸引人氣方面，推出貴賓企業制度，只要企業愿意在展會期間搞特價促銷，愿意搞1－2場演出，就可免費得到一間展位，通過企業的促銷和表演帶來人氣。
媒體選擇上，改做省級媒體，同時配合傳真宣傳，我們通過超市要到了供貨商的名單，再通過傳真邀請函的方式直接將信息傳真給目標顧客，效果非常好。
在現場，我們自己花錢把參展大戶和企業的祝賀條幅掛出來，真真假假，營造出火爆的氣氛。同時，對展位的招商進展有策略的進行控制，營造出緊俏氛圍。
一系列有效的措施后，無人問津的展位成了搶手貨，最多的一天招了80多個商家，一個星期的時間，一樓展位就被搶訂一空，展位價格也一度被炒高。
通過購物節，“女人街”漂亮的完成了第一次傳播。
湖南首次“空中婚禮”把女人街的傳播推上高潮！
“空中婚禮”在展銷會的最后一天舉行。
乘熱氣球，舉辦空中婚禮，在湖南還是第一次。事件本身就很能吸引眼球。
宣傳中，我們又進一步炒做，推出了“她是誰？，招募“湖南第一新娘”，“誰將成為湖南第一新娘？”等一系列懸疑性的宣傳。
同時，還推出了“讓愛飛翔．新婚創業計劃”，入選新人
“空中婚禮”當天的活動分三步。
第一步，新娘迎親隊。
三對新人穿上傳統服裝，新娘坐上竹花轎，前面腰鼓隊開路，后面是喜樂迎親隊。奇特的迎親隊伍浩浩蕩蕩在婁底的主要馬路上*，把婁底人都看呆了。
第二步，婚禮現場。
*隊伍把人流帶到了婚禮現場后，婚禮正式開始，美侖美奐的婚紗表演，市領導主持婚禮，新人表演，舉行婚禮儀式，一步一步把氣氛推向高潮。
第三步，讓愛飛翔，空中完婚
當三對新人乘坐熱氣球徐徐升空，并在空中交換戒指，深情擁吻的時候，音樂響起，新人從空中撒下花瓣，翩翩飛舞，大家都被這個浪漫的場景感動了，空中婚禮達到了高潮。
“空中婚禮”活動在婁底引起了轟動和廣泛關注。婚禮當天，湖南幾大媒體都自發到了現場，湖南經視等各家媒體都在黃金時間里進行了新聞報道。由于“空中婚禮”與女人街的關聯度很高，記住“空中婚禮”的同時也記住了“女人街”。
“女人街”又一次成為了百姓茶余飯后的談論焦點。
“空中婚禮”活動結束后，12月26日，我們乘熱打鐵，抓住機會，在明珠承接了“婁底市首屆房地產交易會”。讓“明珠”再次引起各方關注。
活動后，我們緊跟著推出系列軟文“婁底商業驚現明珠旋風”，以新聞訪談的形式進行后續炒做。
一個月做了三場大型活動，而且環環相連，相互促進，讓很多以前根本沒注意到明珠的人開始關注明珠。通過這些活動，明珠女人街的知名度在短時間內得到了空前的提升，女人街的定位得到了很好的傳播。同時也為后續的招商工作打下了堅實的基礎。
真正起到了花小錢辦大事的效果。
六、策略對頭，招商局面終于打開
解決了傳播問題后，招商工作擺在了眼前。面對著數百套空蕩蕩的商鋪和準備引進的繁多的女性消費品項，我們該從什么地方尋找突破口呢？
想招商，先知商。因此，我們決定從了解商家下手。
根據以往在中小城市操作商業地產的經驗，我們對目標客商進行了分析，發現商家做生意，租鋪面有這樣一些特征：
1、喜歡跟風，別人去，我也去。
2、傍大戶，大樹底下好乘涼，喜玩跟著大商家，大品牌走。
怎么利用這些特點制定合理的招商策略呢？
做廣告，搞人海戰術的傳統方法對明珠來說肯定是行不通的，經過討論，最后確定了這樣的招商策略：
（1）樣板工程策略
商家喜歡跟風，而我們現在又招不到商家，怎么辦？
快速消費品企業經常采用“樣板市場”策略，我們能不能也來個“樣板工程”呢？
我們建議開發商拿出位置較差的 “中四棟”整層，自己裝修，將其全部打通，做成一個大賣場，同時自己做品牌，將其命名為安之秀．韓國飾品批發城，定位為湖南中西部地區最大的飾品批零市場。
（2）以點帶面的策略。
根據商家的特點，我們又確定了以點帶面的策略。既不平均用力，把有限的營銷資源，集中在某一點上，這一點動了，商家喜歡跟進，自然整個面也就帶活了。
于是，我們把所有的營銷資源都集中到安之秀．韓國飾品批發城身上。
精裝修；降低準入門檻；招商員重點推薦；加大廣告力度，制作了專門的折頁廣告，制作大量的樓盤現場廣告等等。
（3）疏通上游渠道策略
根據不少客戶想投資做生意，但缺少經驗的特點，我們制定了“引導商家組織貨源，為其疏通好上游渠道”的策略。
怎樣疏通呢？我們推出了一系列舉措：
聯合廣東虎門黃河時裝城共同打造明珠虎門女裝街，邀請廣東的供貨商來婁底，組織見面洽談會；
組織采購團去廣州，虎門，杭州，義烏等貨源地集體采購；
免費為商家提供培訓講座。
這些策略確定后，一被執行和實施，馬上取得了意想不到的效果。招商的局面終于打開了。看來“戰略決定成敗”的說法一點不錯。
七、整合營銷，補足“短板”
營銷是個系統工程，在具體操作中，不能出現明顯的短板。我們在操作的過程中發現，哪怕一個很小的營銷問題都有可能對整個進度造成不小的影響。
逐一解決好各種營銷問題，積小勝為大勝，才能最終成功。
解決終端問題
終端工作抓不好，所有的努力都將化為烏有。該項目終端存在的問題主要有：
（1）招商人員工作沒有積極性。
（2）終端力量不足。只有三個招商員，時間這么緊，任務這么重，這幾個人是難以勝任的。
（3）終端說詞不力，對客戶提出的問題不能做出回答，招商員不但不能說服客戶，反倒被客戶給說服了，導致了大量客戶的流失。
（4）終端氣氛太冷清。來訪客戶少，又沒有能襯托現場氣氛的宣傳物料，現場空空蕩蕩，愈加冷清。
基于這些問題，我們擬定的對策是：
（1）制訂合理的激勵制度，收入直接與工作業績、工作表現和團隊協作掛鉤。每月對表現出色者給予物質獎勵，對不能勝任工作的人員進行淘汰。
（2）充實招商員隊伍，挑選優秀人才加盟，招商員由以前的三個增加到十個。
（3）針對客戶提出的常見問題制定了統一的說詞，同時加強了招商員的專業技能培訓，派經驗豐富的人員做現場指導，并為其當場解決問題。
（4）制作各種物料布置現場。在招商終端，制作了四
解決委招費
到2月10日，招商全面展開已進行了一個星期，但簽約的進展很慢。平時來的客戶也不少，照理說簽約的客戶應該比較多。問題到底出在哪里呢？
問題就出在委托招租費用上。原來開發商跟很多業主簽訂了一份委托招租協議，收取商戶前三年租金的20%作為委托招租費用，很多商戶反映費用太高，接受不了。以前也向開發商提過此事，開發商遲遲不肯明確表態，這成了阻礙成交的最大障礙。于是我們說服開發商降低委租費，降低為一個月的租金。解決委租問題的效果十分顯著，當日即簽約10份，是有史以來簽約份數最多的一天。
廣告支持有力
為了吸引目標消費群體的關注，在廣告宣傳上以“韓國飾品城”為主，推出了“6000元做業主，10000元做老板”的廣告語。
媒體選擇上，針對中小城市的特點，我們拋棄了傳統的電視，報紙媒體，選擇了效果最明顯的宣傳車、宣傳單頁、車聲廣告等媒體。
由于宣傳到位，許多本地客戶甚至外地客戶都被我們的宣傳所吸引，招商部現場人滿為患，工作人員忙得不可開交了。招商十分火爆，甚至出現了五個人搶訂一個門面的現象。
終端促銷強力配合
我們還推出了系列終端促銷活動：
2月10日推出了“早點簽約，早定品牌”活動，前50名簽約的客戶，可參加廠商見面洽談會，優先選擇代理品牌。
2月18日推出了浙江商務考察四日游活動，韓國飾品城前20名簽約客戶，只要交480元就可享受商務考察四日游活動。
2月26日推出了南下商務考察采購團，前20名，只需交480元就可享受赴廣東商務考察四日游活動。
強力終端促銷活動，極大地刺激了商戶及早簽訂經營合同，加快了招商進度，至2月底，簽約份數就一舉突破了150戶大關。
扭轉不良局面
3月5日，招商接近后期時，出現了進展明顯減緩的現象。
我們從上海出差回來發現情況很不妙：現場冷冷清清，終端廣告擺放不到位，來訪的客戶很少，一周內簽約客戶不到十個，尤其是3月3日和4日，竟然沒有簽訂一份招商合同。
為了扭轉不良局面，我們一方面要求開發商派專人維護終端廣告，營造現場氣氛；另一方面火速推出“夜市招商”的新概念，希望通過夜市的招商帶動其他商鋪的招商。同時，制作了新的終端廣告和宣傳單。
此后的幾天，來的人多了，簽約的也逐漸多起來，招商部又重現火爆場面。
燒好最后一把火
為了在現場營造開業前的熱鬧氣氛，我們要求招商部安排專門人員，催促已簽約客戶盡快前來裝修。只要有幾十家同時裝修，氣氛就不一樣了。
3月12日開始，越來越多的商戶進入裝修狀態，步行街熱火朝天的場面，增添了后來商戶的信心，進一步刺激了他們入駐經營。
巧妙借勢，開業活動達到高潮
在開發商的努力下，與婦聯達成合作，共同推出了“明珠女人街．下崗女工再就業活動”，3月28日女人街開業時，舉行“再就業基地”授牌儀式。
婦聯3月8日舉行的全市腰鼓大賽（12支隊伍，100多人），也被推到了女人街開業時在明珠現場舉行。
開業時，眾多的活動，加上巧借政府之力，把女人街的開業推上了高潮。
八、尾聲
正確的策劃思路，團隊的積極協作、強有力的執行，開發商的積極配合，3月22日，300多個商鋪全部招滿，所招商家的質量也得到的客戶的認同。
3月28日，明珠開業活動更是空前轟動，開業當天，明珠女人街人山人海，很多商家當天的營業額超過了一萬元。
經過四個多月時間的艱苦努力，通過傳播，招商，開業活動的帶動，明珠女人街走出困境，整體煥發出了新機。我們終于順利地完成了開發商交給我們的艱巨任務。
明珠開業后，面臨著很多新的問題，一條成熟商業街是需要幾年甚至幾十年的時間去培育的，可以說，招商工作的完成還只是走出了“明珠”商業的第一步，“明珠”商業的發展還任重而道遠！
此次營銷策劃活動，給了我們很多有益的啟示：
（1）中小城市商業地產與一級城市存在著較大的差異，必須因地制宜，有針對的制定戰略，戰術才可能取得好的效果。
（2）營銷是個系統工程，要想取得最終成功，一定要隨時關注你營銷這個木桶中的每塊木板，沒有明顯的短板，才可能多裝水。
（3）行業不同，營銷方式也有差異，但學習其他行業的成功經驗，將它們進行合理的嫁接，大膽創新，有時會起到意想不到的效果。
（4）好的策劃方案離不開好的執行人員的配合，沒有好的執行，再好的策劃方案也只會是空中樓閣。
篇2：商業地產全程營銷代理合作協議
商業地產全程營銷代理合作協議
甲方:(以下簡稱甲方)
法定代表人:
公司地址:
公司電話: 傳真:
乙方:(以下簡稱乙方)
法定代表人:
公司地址:
公司電話: 傳真:
經甲、乙雙方友好協商,依照我國《合同法》有關條款規定,就甲方開發項目之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創意及設計、銷售代理、招商策劃及實施事宜,達成如下合約條款:
1、合約標的
1.1標的名稱:
1.2標的地址:
1.3標的范圍:本合同生效之日起未銷售部分商品房,含住宅、商業用房(甲方已簽定銷售合同及定金協議的住宅、商業用房外,土地轉讓除外)。
2、合作方式
甲方全權委托乙方為合約標的唯一全程營銷代理方。
2.1本合約范圍系指甲方委托乙方執行本項目各階段之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創意、銷售代理及實施等工作。
2.2本項目自簽定合同之日起,任何商品房銷售成交所得均視為乙方業績(含甲方工程抵款,政府公關銷售等其它任何銷售),m.dewk.cn乙方按本合約6.1條款規定之標準收取傭金,甲方須按本合約第5條、第6條規定向乙方支付傭金。
3、合作內容
3.1統籌協調項目整體營銷工作,并提出相應建設性意見。
3.2總體營銷推廣策略制定,經甲方同意后組織實施。
3.3具體營銷推廣活動的實施和監督(包括:推廣主題策劃、廣告創意、現場包裝策劃、促銷活動策劃執行、媒體宣傳組織及其他相關營銷推廣事宜)。
3.4媒體關系建立及維護。
4、物業定價
4.1本項目之價格體系由乙方在進行充分市場調研的基礎上,書面列出項目價格體系底價表和標準售價表,交由甲方審核,待雙方協商一致后,經雙方簽字蓋章后作為合約附件。
4.2項目價格體系標準售價表為對外銷售公布價格。
5、銷售執行條款
5.1銷售進度:
5.2成交確認方法:
在本合約有效期內,客戶與甲方一經簽定正式購房買賣合同并交付首付款后,即視為該客戶成交,計算入乙方當月銷售業績,并按本合約第6條結算傭金。
5.3退房處理
已成交并計提傭金的商品房發生退房,在發生當月扣回已提傭金的50%。該商品房以后又銷售當月計提傭金,若因甲方原因造成退房,乙方不承擔任何責任,且該房業績應足額計算,傭金按足額計提。
6、營銷管理傭金計取標準及支付方式
6.1甲方委托乙方進行的本合約內營銷推廣策劃代理費按本項目銷售總額提取,按月支付方式結算,按實際回款金額計提 %,具體提取方式與銷售目標掛鉤:
6.1.1完成當月銷售目標按 %預提;
未完成當月銷售目標按 %預提;
完成120%以上按 %提取。
6.1.2若乙方連續在一個季度內未完成銷售任務,則甲方有權解除本合同
6.1.3若乙方在每季度目標完成在90%以上時,甲方應補足總額2%的銷售提成。
6.1.4乙方銷售超出甲方雙方議定的項目價格體系底價表的溢價部分金額,乙方按溢價部分金額的30%提取傭金(傭金只能計算一次)。
6.1.5客戶退房未退定金甲乙雙方按5:5分成。
7、雙方責權
7.1甲方責權
7.1.1提供本項目合法、持續運作所需政府文件及相關資料,并負責項目整體開發管理工作。
7.1.2如期支付本合約規定之各項費用及傭金。
7.1.3指派專職人員配合乙方工作,所有派駐及售樓環境之甲方人員,均須無條件接受乙方項目經理在銷售上的指揮。
本文提要：就甲方開發項目之項目市場研究、整體營銷推廣策劃、廣告創意及設計、銷售代理、招商策劃及實施事宜,達成如下合約條款:具體營銷推廣活動的實施和監督(包括:推廣主題策劃、廣告創意、現場包裝策劃、促銷活動策劃執行、媒體宣傳組織及其他相關營銷推廣事宜)。
> 7.1.4指派專職人員駐售樓現場負責收取售樓款、辦理公證、銀行按揭、房產證等相關事宜。并相應承擔甲方派駐人員的工資、獎金、工作餐、統一著裝、通訊、交通、醫療、社會保險等一切費用,售樓環境內所發生的水、電、電話費、設施設備維護維修費用由甲方承擔。售樓環境所需保安、保潔員所產生的相關費用由甲方承擔。
7.1.5負責銷售合同等相關資料的提供和保管。
7.2乙方責權
7.2.1如期執行上述合約規定之全部服務內容。
7.2.2指派專職人員擔任本項目經理,全面負責項目操作過程中的銷售、推廣等工作的整體協調、組織。
7.2.3承擔乙方派駐人員的安全責任和工資、獎金、社會福利等一切費用。
7.2.4對甲方之客戶服務提供協助。
7.2.5本合約終止后,向甲方移交所有相關項目資料。
7.2.6保證金支付方式:開盤之日起,三個月每天在"天天房產"滾動播出項目宣傳廣告,播出時間每次不低于20秒,總費用折合人民幣30萬元。
7.2.7在市內不低于40個網點做銷售宣傳。
8、解除合約條款
8.1根據實際情況,甲、乙雙方可協商解除本合約,若因甲方廣告投放不到位等原因造成的銷售任務無法完成,則甲方無權解除本合同。
8.2雙方解除本合約,須于雙方確認解除合約之日起五日內,將已成交而未結算之物業按本合約第6條之規定一次性全額結算乙方應收傭金。
8.3雙方按本合約第8.2條之規定,結算完畢后合約即自行解除。
9、違約責任
9.1在本合同有效期內因法律法規規定的不可抗力因素導致合同無法履行的,不視為違約。
9.2本合同簽訂后,因甲方原因造成工程停工的,不能如期交房的或直接影響銷售行為的,不能完全履行本合同約定之甲方責任條款的均視為甲方違約,乙方有權單方終止本合同。
9.3乙方保證按經甲方批準后的銷售條件、政策、方案進行宣傳推廣及銷售代理。乙方違背上述行為的,視為乙方違約,甲方有權單方終止本合同。乙方在銷售過程中有故意損害甲方利益的視為乙方違約,甲方有權單方終止本合同,并要求乙方賠償損失。
9.4每月結算期為當月 日至 日若甲方不按協議約定支付該項目的代理傭金及其他約定由甲方承擔的費用的,每逾期壹日,甲方向乙方承擔應付款項5‰的滯納金。
10、合同的生效、變更和終止
10.1合同經雙方法定代表人(或委托代表人)簽字、蓋章后,本合約正式生效。
10.2本合同生效后,合同雙方不得擅自更改或解除本合同,如需對本合同進行更改或解除,須經合同甲乙雙方協商一致并簽定補充協議。補充條款若與合同有關條款發生抵觸,則以補充協議為準。若甲方單方變更或終止本合同,則需賠償乙方經濟損失10萬元。
10.3本合同有效期:本項目全部銷售結束時(銷售任務完成總目標的90%即認定為銷售結束,尾盤銷售不做任務考核),(來自:m.dewk.cn)雙方的合同關系即告結束。
10.4本合約一式四份,甲、乙雙方各執二份,均具同等法律效力。
10.5任何未在本合約中專門列明的工作內容和未盡事宜,不視為乙方承擔,雙方可協商簽訂補充合約,該補充合約與本合約具同等法律效力。
10.6按照本合約相關條款,所有甲方支付該乙方的各項傭金均須用人民幣現金或轉帳形式支付。
10.7本合約執行過程中,雙方各類往來文本均需經雙方法定代表人或法定代表人書面授權代表人書面共同確認同意,所有此類文本視同本合約附件,與本合約具同等法律效力。
12、爭議解決
在本合約執行過程中,如雙方發生經濟或法律糾紛,可向當地人民法院提起訴訟。
甲方:(蓋章) 乙方:(蓋章)
代表: 代表:
簽約日期: 年 月 日
簽約地
篇3：商業地產失敗營銷策劃案啟示錄
在筆者的案頭擺放著七份乙方公司撰寫的商業地產的營銷策劃案,這其中有數家是號稱目前國內最專業的商業地產策劃公司的方案。這七份案子無論從格式、構成、筆法、印刷、裝禎各方面都無懈可擊,完美之至,且文字內容都是有理有據,引經論典,洋洋灑灑。但是令這七家策劃公司公司迷惑不解的是,他們提交的方案竟然全部被否定,那么為什么他們會被否定呢?
在這里我們不去探討商業地產策劃案的大綱格式和寫作風格,而是分析一份成功商業地產策劃案的核心應該是怎樣的呢?什么樣的策劃案可以順利通過商業地產開發商的審核?
首先,要規范、簡潔、易懂
大多數策劃公司往往認為一本厚厚的案子更有說服力,更可以顯示自己的高超水平和雄厚的實力。的確,一份厚厚的文字是很有氣勢的,并且可以證明自己付出了很多的辛勞。但是真正需要靠這份策劃案來答疑解惑的人們卻往往被其中錯綜復雜的分析和論證弄的頭暈眼花,不知所云,說白了就是仍然不知道怎么辦。
其實造成這種現象正好說明了策劃公司自己在面對項目時,心中并沒有良好、成熟的方案,不敢輕易下結論。就象民間老中醫一樣,開一大堆子的藥方,治好了是自己的功勞,治死了,那是說明你沒有把握好,與本策劃公司無關。
我們承認面對SHOPPINGMALL這個龐然大物,要涉及的內容、方面非常多,幾頁紙肯定是說不清楚的,但是,即便無法削減策劃案的物理厚度,卻應該可以看到清晰的思路、分明的條理,準確知道現在應該做什么,未來應該做什么,該如何精確實行(實現)。
其次,有較強的可操作性
開發商花錢請策劃公司,是希望能夠獲得解決實際問題的指導性方法和步驟。那么這份東西不需要多少引經論典的內容。開發商需要的是有較強的操作性、解決問題的辦法或者指明發展方向的內容,要看到通過怎樣的操作流程讓他們可以最終贏利。而策劃公司提交的策劃案多是格式化的框架內容和無關痛癢的分析,究竟怎樣執行,仍然不明所以。因此,策劃公司在作商業地產案子之初,就要分析開發商究竟最關心的是什么,并明確解決方法,確定以后,要把它做透、做深,可執行性要強,便于開發商在實際運用中的操作。
再次,策劃公司一定要真正懂得商業地產的運營、操作
現在大多數從事商業地產的策劃公司并沒有本方面的專業人才,多是從住宅、寫字樓方面轉來的人員。這些人在住宅、寫字樓等傳統地產方面可能經驗豐富,況且住宅、寫字樓在中國10年了,他們可以去借鑒。但是面對商業地產呢?難道去借鑒超市、百貨大樓的運營可操作模式嗎?再或者把超市、百貨大樓、住宅、寫字樓等這些東西拼湊一下嗎?所以策劃公司必須要有一批從商業地產策劃實踐中磨練出來,或者實實在在操作過這類項目的精英,他們要對商業地產的操作流程了如指掌,懂得商業地產如何規劃、怎樣運營、以及解決企業發展過程中的危機應對策略等問題。
最后,以實際調查數據為基礎,不可閉門造車
其實這一點和上面有些重復,但還是應該再單獨列出來。為什么強調一定要進行實際調查呢?因為由于實地進行市場調研將花費巨大的人力、財力、物力,所以多數策劃公司的方案中的數據大都是臆造出來或者蜻蜓點水般的調查結果而已。這些不全面的數據一方面會使自己的策劃案的出錯誤的結論,另一方面會誤導開發商(甲方),并且在項目運營過程中產生極為惡劣的后果。所以策劃公司應該就市場和項目的實際變化和開發商及本地專業人士探討存在的問題和如何解決,并最終完成營銷策劃案。
附帶說一點,策劃公司一定要遵守職業道德,不能只為了利益的需求就輕易接手單子,否則無疑是飲鳩止渴。