商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷推廣的誤區(qū)
三四線城市與大都市的經(jīng)濟(jì)，有著根本性質(zhì)上的區(qū)別，由于城市間的經(jīng)濟(jì)與區(qū)域的規(guī)模不同，商業(yè)地產(chǎn)與住宅營(yíng)銷推廣也有著明顯的區(qū)別。由于商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的模式等的不同，因此在推廣手段上更是千差萬別，千萬不可套用住宅的模式搬到商業(yè)地產(chǎn)來使用。
1.公關(guān)多一些還是廣告多一些
商業(yè)項(xiàng)目的公關(guān)與平面廣告，在商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷推廣與廣告宣傳中孰重孰輕？這曾是業(yè)內(nèi)人士爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一。公關(guān)與平面廣告在商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中的作用是一樣的，只是根據(jù)不同階段和傳達(dá)不同信息的手段。
平面廣告是通過畫面視覺與文字創(chuàng)意的新穎感受與沖擊，強(qiáng)化訴求點(diǎn)的針對(duì)性傳播項(xiàng)目信息；公關(guān)則通過社會(huì)新聞、公眾事件的策劃和推廣傳遞企業(yè)或項(xiàng)目的信息。作為項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的有效工具，是相輔相成的。
但是從社會(huì)影響效果來說，公關(guān)的千人成本更低、造成的市場(chǎng)口碑和社會(huì)影響力更高一些，此外，它的傳播時(shí)效性也比平面廣告更長(zhǎng)。公關(guān)營(yíng)造與利用，要操之謹(jǐn)慎，拿捏得當(dāng)，否則稍有不當(dāng)，負(fù)面影響巨大。
2.是勾繪前景，還是強(qiáng)調(diào)實(shí)用、優(yōu)惠
住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣遵循“地段、地段、再地段”的格言，不行再加上降價(jià)（優(yōu)惠）促銷；商業(yè)地產(chǎn)不光強(qiáng)調(diào)地理上的優(yōu)勢(shì)，還需要強(qiáng)調(diào)其商業(yè)上的商脈延續(xù)與商圈前景。例如，國(guó)內(nèi)多數(shù)購物中心（Shopping
mall）并不處于傳統(tǒng)的商圈內(nèi)，說服商家入駐就需要開發(fā)商對(duì)前景的規(guī)劃。
雖然商家大多以經(jīng)營(yíng)回報(bào)利益為上，但是，真正有實(shí)力的品牌商家會(huì)看重長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)利益。企業(yè)一方面要用市場(chǎng)實(shí)績(jī)來證明自己的優(yōu)秀，另一方面企業(yè)要不斷描述自己的美好前景給目標(biāo)群體，目標(biāo)客戶認(rèn)可了商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)理念、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)思路，即使暫時(shí)有各方面的顧慮，也終將成為開發(fā)商的堅(jiān)定擁護(hù)者，而與項(xiàng)目一起共同提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)值。
相反，如果商業(yè)項(xiàng)目一味地強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠讓利，被人認(rèn)為有某些陰暗面是對(duì)項(xiàng)目非常不利的。而且，經(jīng)營(yíng)商家不會(huì)為一些優(yōu)惠去冒更大風(fēng)險(xiǎn)。
3.同質(zhì)化與差異化，孰是孰非
在商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣過程中，思想上往往有一個(gè)誤區(qū)，就是盡量避免同質(zhì)化的項(xiàng)目推廣思路，這種同質(zhì)化概念源于住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣。
在項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中，許多成功的項(xiàng)目開發(fā)模式和操盤模式，往往容易被競(jìng)爭(zhēng)者模仿、拷貝、抄襲、復(fù)制。所以，許多商業(yè)地產(chǎn)操盤者在營(yíng)銷推廣過程中一定要建立他人較難模仿的優(yōu)勢(shì)。難模仿意味著競(jìng)爭(zhēng)的減少，想在“當(dāng)今激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中站住腳，推廣工作在剛起步時(shí)就應(yīng)該建立自己的、他人難以模仿”的優(yōu)勢(shì)，就成為了項(xiàng)目營(yíng)銷策劃與整體推廣的準(zhǔn)則。也許項(xiàng)目自身的有些優(yōu)勢(shì)別人的確難以模仿，但不證明無法模仿。
實(shí)際上，商業(yè)項(xiàng)目是不存在同質(zhì)化問題的，相反，大商業(yè)氛圍的形成依賴眾多的賣一樣商品，同樣經(jīng)營(yíng)方式的項(xiàng)目扎堆，形成群聚效果，達(dá)到眾人拾柴火焰高的效果。而他們的區(qū)別僅僅是運(yùn)營(yíng)管理的方式不一樣。
為什么說在商業(yè)項(xiàng)目上不存在同質(zhì)化的概念呢？主要是因?yàn)椋虡I(yè)項(xiàng)目都依賴一個(gè)共同的外部資源，也是最關(guān)鍵的外部資源，那就是有效的規(guī)模的商業(yè)人流，誰能匯聚強(qiáng)大的客源與人潮，誰就把握了終端消費(fèi)的大旗。
如果說一個(gè)項(xiàng)目可以吸引一部分商業(yè)人流，那么，眾多的項(xiàng)目吸引的商業(yè)人流就是“1＋1>2”的匯集放大效果。所以在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣與促銷跟進(jìn)時(shí)，不應(yīng)該刻意的去尋找所謂的項(xiàng)目差異化概念。
篇2：營(yíng)銷推廣活動(dòng)服務(wù)合同
營(yíng)銷推廣活動(dòng)服務(wù)合同
合同編號(hào)：
委托方：____________________________________________（以下簡(jiǎn)稱甲方）
承辦方：____________________________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)廣告法》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，協(xié)商一致就甲方委托乙方承辦_______________活動(dòng)推廣事宜達(dá)成如下合同條款，以資共同遵守。
第一條：推廣活動(dòng)概況
1.1活動(dòng)項(xiàng)目：_____________________________________________；
1.2具體內(nèi)容：_____________________________________________；
1.3活動(dòng)時(shí)間：_____________________________________________；
1.4活動(dòng)地點(diǎn)：_____________________________________________；
1.5活動(dòng)方案：執(zhí)行方案及相關(guān)計(jì)劃詳見本合同“附件一__________”，由乙方根據(jù)甲方要求策劃、設(shè)計(jì)并經(jīng)甲方確認(rèn)后執(zhí)行；
1.6前期準(zhǔn)備：乙方進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備時(shí)限自_____________至_______________完成準(zhǔn)備；乙方完成準(zhǔn)備后，甲方應(yīng)當(dāng)及時(shí)驗(yàn)收，若對(duì)相關(guān)質(zhì)量及數(shù)量有異議，應(yīng)當(dāng)即提出；雙方經(jīng)核對(duì)活動(dòng)方案及相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙后，如確有問題，乙方應(yīng)該立即整改；如對(duì)活動(dòng)效果產(chǎn)生不良影響，由乙方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任及損失，甲方有權(quán)按方案清單扣除相應(yīng)費(fèi)用。
1.7其他約定________________________________________________。
第二條：合同價(jià)款及付款方式
2.1合同價(jià)款總額為：人民幣_(tái)________元，即大寫人民幣_(tái)_________圓整。除了經(jīng)過甲方書面確認(rèn)的可增加的費(fèi)用外，本合同價(jià)款總額不因任何事由上浮，包括但不限于不可抗力、價(jià)格上漲等因素。
2.2合同價(jià)款明細(xì)詳見合同“附件二_____________”。該價(jià)款含人工費(fèi)、道具費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)、交通費(fèi)、政府報(bào)批收費(fèi)、稅金等一切乙方為了履行本合同項(xiàng)下委托事項(xiàng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。
2.3本合同選擇以下第_____種方式付款：
A.推廣活動(dòng)全部完成并經(jīng)甲方書面確認(rèn)后，甲方一次性支付。乙方應(yīng)于甲方付款前一周提供全額發(fā)票；
B.合同簽訂后內(nèi)，甲方支付合同價(jià)款的_______%，計(jì)RMB￥___________元（即大寫人民幣_(tái)________________圓整）；活動(dòng)結(jié)束并經(jīng)甲方確認(rèn)后，支付合同價(jià)款的______%_，計(jì)RMB￥________元（即大寫人民幣_(tái)___________圓整）。
2.4如果付款方式采取上條B項(xiàng)的約定，則遵循以下付款條件和程序：
2.4.1付款前，乙方應(yīng)提前一周提供等額發(fā)票，甲方支付最后一筆款項(xiàng)前，乙方應(yīng)當(dāng)提供相當(dāng)于本合同價(jià)款總額100%的發(fā)票。如因乙方提供發(fā)票時(shí)間延遲則甲方不承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任；
2.4.2在活動(dòng)執(zhí)行完畢后，乙方m.dewk.cn需于2個(gè)工作日內(nèi)提供活動(dòng)結(jié)算清單，甲方于2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核并制作確認(rèn)清單，甲方按照確認(rèn)清單支付。
2.4.3活動(dòng)執(zhí)行過程中，如確有需要額外增加列支，乙方需向甲方出具書面說明，經(jīng)甲方書面確認(rèn)后方可列入最終費(fèi)用結(jié)算。
2.5支付方式：□支票□轉(zhuǎn)賬□現(xiàn)金□其他_________________。
第三條：雙方權(quán)利及義務(wù)
3.1甲方權(quán)利義務(wù)
3.1.1甲方保證擁有簽訂并履行本合同的必要資格資質(zhì)。
3.1.2甲方根據(jù)本次活動(dòng)實(shí)施的實(shí)際需要確定委托乙方提供活動(dòng)承辦服務(wù)的項(xiàng)目、范圍、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，并于活動(dòng)方案中加以明確。
3.1.3甲方有權(quán)監(jiān)控、指令乙方及工作人員活動(dòng)執(zhí)行；要求乙方更換不符合要求的工作人員。
3.1.4甲方應(yīng)當(dāng)按照合同約定付款。如甲方要求增減項(xiàng)目的，應(yīng)書面通知乙方。雙方確認(rèn)的增減項(xiàng)目，乙方應(yīng)積極配合執(zhí)行，相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
3.2乙方權(quán)利義務(wù)
3.2.1乙方保證具有簽訂并履行本合同的必要資格資質(zhì)，有能力承擔(dān)本合同活動(dòng)。
3.2.2乙方負(fù)責(zé)本合同項(xiàng)下所涉第三方協(xié)調(diào)工作，以及政府報(bào)批手續(xù)的辦理。
3.2.3乙方保證按約定的時(shí)間、質(zhì)量完成全部準(zhǔn)備工作，包括場(chǎng)地搭建、場(chǎng)地布置、所有物料道具準(zhǔn)備、演職人員到崗等；執(zhí)行活動(dòng)方案，向甲方提供活動(dòng)承辦服務(wù)，并在本合同規(guī)定的范圍內(nèi)采取措施維護(hù)甲方的利益；活動(dòng)結(jié)束后，按照甲方處理善后事宜。
3.2.4甲方于本次活動(dòng)準(zhǔn)備期間或活動(dòng)當(dāng)天，可視情況需要對(duì)相關(guān)活動(dòng)方案進(jìn)行調(diào)整，乙方應(yīng)積極予以配合。
3.2.5乙方負(fù)責(zé)各類活動(dòng)包裝、宣傳品的設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布，前述設(shè)計(jì)內(nèi)容均需全部經(jīng)甲方確認(rèn)后，方可進(jìn)行制作和發(fā)布。
3.2.6推廣活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)范圍內(nèi)所發(fā)生的一切人身傷亡以及財(cái)產(chǎn)損失由乙方負(fù)責(zé)。
第四條違約責(zé)任
4.1任何一方在合同正式履行之前要求終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前告知對(duì)方，協(xié)商解決。否則應(yīng)當(dāng)支付合同相對(duì)方合同價(jià)款總額_10%__作為違約金。
4.2若乙方未能按本合同及甲、乙雙方確定的活動(dòng)方案，在約定的時(shí)間內(nèi)完成本次活動(dòng)的承辦組織工
作，或未能按約定提供物料道具并嚴(yán)重影響甲方活動(dòng)效果，除不可抗力原因外，甲方有權(quán)解除本合同，乙方應(yīng)退還甲方已支付的價(jià)款，并且支付本合同價(jià)款總額的20%給甲方作為違約金。
4.3若甲方未按照本合同約定向乙方支付合同款項(xiàng)，每逾期一天，甲方應(yīng)支付乙方萬分之二的違約金。
4.4乙方未能及時(shí)按照本合同3.2.2項(xiàng)規(guī)定履行政府報(bào)批手續(xù)的，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本合同價(jià)款總額的20%作為違約金，同時(shí)導(dǎo)致甲方受到政府處罰或者其他損失的，乙方彌補(bǔ)甲方為此遭受的全部損失。
4.5乙方違反本合同3.2.5項(xiàng)的約定擅自制作發(fā)布，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本合同價(jià)款總額20%作為違約金。
4.6乙方不得將本合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給任何第三方，否則甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方承擔(dān)本合同價(jià)款總額30%作為違約金。
4.7如果本合同所明m.dewk.cn確約定的違約金和乙方的其他責(zé)任仍然無法彌補(bǔ)甲方為乙方違約行為遭受的全部損失的，甲方有權(quán)要求乙方賠償其為此遭受的全部損失。
第五條免責(zé)條款
5.1不可抗力：甲、乙任何一方因不可抗力不能履行本合同，并在不可抗力發(fā)生后的14日內(nèi)，將不可抗力發(fā)生的情況及時(shí)書面告知對(duì)方，同時(shí)附上政府或相關(guān)權(quán)威機(jī)關(guān)出具的證明，并及時(shí)采取措施防止對(duì)方損失擴(kuò)大的，免除責(zé)任。
5.2任何發(fā)生于不可抗力之后的違約行為不得免責(zé)。
5.3_其他：_____________________________________________________________.
第六條爭(zhēng)議解決方式
因本合同所引起的任何爭(zhēng)議或糾紛，相關(guān)方應(yīng)本著互讓互諒的原則進(jìn)行友好協(xié)商；協(xié)商不成，雙方同意選擇由甲方所在地有管轄權(quán)的人民法院管轄。
第七條其他
7.1未盡事宜，雙方協(xié)商一致可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議修改或補(bǔ)充。
7.2本合同共有附件_____份，附件為合同的有效組成部分。附件有：
（1）“附件一___活動(dòng)方案及相關(guān)計(jì)劃_______”；
（2）“附件二___活動(dòng)價(jià)目明細(xì)表_______________”；
（3）“附件三_____________________________。
7.3本合同一式肆份，甲方執(zhí)叁份，乙方執(zhí)壹份，具有相同效力。
7.4本合同經(jīng)雙方簽字、加蓋公章后生效。
甲方（蓋章）：
乙方（蓋章）：
法定代表人：
法定代表人：
委托代理人：
委托代理人：
公司地址：
公司地址：
郵政編碼：
郵政編碼：
電話：
電話：
傳真：
傳真：
開戶銀行：
開戶銀行：
銀行帳號(hào)：
銀行帳號(hào)：
篇3：X住宅項(xiàng)目開盤前營(yíng)銷推廣策略
某住宅項(xiàng)目開盤前的營(yíng)銷推廣策略
總體思路：
提早導(dǎo)入宣傳，建立項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度；
營(yíng)銷階段劃分，控制營(yíng)銷推廣節(jié)奏，加快工程進(jìn)度；
采用VIP權(quán)益增值策略，積累VIP客戶；
運(yùn)用VIP客戶升級(jí)及獎(jiǎng)勵(lì)策略，分時(shí)分批確定房號(hào)，提高解籌率。
一、入市時(shí)機(jī)建議
項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入施工階段，同時(shí)通過前階段的“一字值千金”征名及“五一勞模表彰”公關(guān)活動(dòng)，項(xiàng)目已在市場(chǎng)上引起一定的關(guān)注，但關(guān)注度不高。項(xiàng)目還需經(jīng)歷一個(gè)包裝推廣期，需要進(jìn)一步提高項(xiàng)目知名度，積累客戶，同時(shí)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售季節(jié)性特征較明顯，必須抓住有利的營(yíng)銷時(shí)機(jī)，盡快搶占市場(chǎng)先機(jī)，以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。
二、階段營(yíng)銷總體策略
一）階段總體策略
抓緊時(shí)機(jī)，完善包裝
多元組合，密集滲透
區(qū)間價(jià)位，試探市場(chǎng)
實(shí)利優(yōu)惠，調(diào)動(dòng)客戶
釋義：
根據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，抓緊時(shí)間完善項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝，樹立項(xiàng)目形象。
項(xiàng)目所在區(qū)域有效媒體推廣渠道相對(duì)較窄，必須采用有效且多元化的媒體進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，根據(jù)項(xiàng)目的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，采用密集轟炸與長(zhǎng)線滲透相結(jié)合，沖擊市場(chǎng)，建立項(xiàng)目知名度。
認(rèn)籌階段不公開具體價(jià)格，采用區(qū)間價(jià)位的方式試探市場(chǎng)，同時(shí)給項(xiàng)目后期的價(jià)格及相關(guān)營(yíng)銷策略的調(diào)整做一個(gè)科學(xué)有力的支撐。
認(rèn)籌階段采用實(shí)利優(yōu)惠（權(quán)益增值）的策略調(diào)動(dòng)目標(biāo)客源及潛在客源的購買積極性，為項(xiàng)目開盤聚集更多的人氣，同時(shí)有利于項(xiàng)目后續(xù)的連動(dòng)銷售。
二）“抓緊時(shí)機(jī)，完善包裝”——項(xiàng)目包裝策略
完善現(xiàn)場(chǎng)包裝是建立項(xiàng)目整體形象以及打開市場(chǎng)知名度和建立項(xiàng)目品牌的前提條件；同時(shí)加快現(xiàn)場(chǎng)包裝也是項(xiàng)目進(jìn)入認(rèn)籌必要的前提準(zhǔn)備工作。
2．1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)
1）、工地圍墻：對(duì)沿街面（迎賓路）圍墻進(jìn)行包裝，突出樓盤形象與獨(dú)特賣點(diǎn)，形成長(zhǎng)達(dá)300米的形象墻。
2）、工地廣告牌：項(xiàng)目南北兩側(cè)分別為陵州路與新104國(guó)道，在其與迎賓路交匯處分別設(shè)立大型廣告牌。
3）、燈桿旗：迎賓路兩側(cè)路燈發(fā)布燈桿旗形象廣告（按VI設(shè)計(jì)內(nèi)容制作）。
4）、路牌導(dǎo)視：在陵縣縣城陵州路口、迎賓路與陵州路交匯處、迎賓路與104國(guó)道交匯處分別設(shè)置路牌導(dǎo)示。
2．2、營(yíng)銷中心
1）、設(shè)計(jì)裝修要點(diǎn)
外觀風(fēng)格：與項(xiàng)目建筑外觀風(fēng)格相吻合，體現(xiàn)西班牙風(fēng)格；建筑式樣典雅、美觀，外觀醒目。
功能分區(qū)：模型展示區(qū)、接待區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)（或簽約室）、音像區(qū)（兼休閑區(qū)）、辦公區(qū)。
強(qiáng)調(diào)建筑的文化品位，提升檔次，暢亮通透，體現(xiàn)綜合視覺美感；室內(nèi)布置力求高雅、清新、宜人、寬敞。
2）、室內(nèi)布置
室內(nèi)擺放總規(guī)模型、分戶模型、售樓資料、展板等，以燈光、色彩、音樂、家私、植物作配合，動(dòng)用一切手段渲染出旺氣、人氣以及和平之氣，通過立體效果，制造銷售氣氛。
總規(guī)模型：反映樓盤全貌，使客戶對(duì)未來的生活小區(qū)（即西班牙小城）有一直觀感受；通過精美的模型，充分展示西班牙小城的園林水景、生活配套及休閑場(chǎng)所，以此打動(dòng)前來看房的客戶，從而激發(fā)購買欲望。
分戶模型：客戶未來家的平面和立體展現(xiàn)，通過分戶模型來詮釋西班牙小城的創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，引導(dǎo)現(xiàn)代人居居家理念。
售樓資料：如樓書、認(rèn)購協(xié)議書、房屋買賣合同書、付款方式、相關(guān)證件和購房辦證程序、交樓標(biāo)準(zhǔn)等，全面介紹樓盤情況及客戶必須知道的相關(guān)事項(xiàng)，讓客戶充分享有知情權(quán)，使其明明白白消費(fèi)，以體現(xiàn)公司誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的品牌形象。
展板：對(duì)樓盤綜合情況、物業(yè)服務(wù)、樓盤賣點(diǎn)等進(jìn)行集中展示，起宣傳及烘托售樓現(xiàn)場(chǎng)氣氛的雙重效果。
銷控圖表：顯示銷售實(shí)績(jī)，制造旺銷現(xiàn)象，激發(fā)客戶購買決心。
3）、看樓車
西班牙小城地處新城區(qū)，離縣城約有5分鐘車程，因此準(zhǔn)備看樓車是必要的，一方便客戶到現(xiàn)場(chǎng)看房，二是對(duì)看樓車進(jìn)行形象包裝，形成流動(dòng)的廣告看板。
2．3、板樣房
1）裝修設(shè)計(jì)宗旨
與項(xiàng)目開發(fā)概念和規(guī)劃設(shè)計(jì)理念相一致；楊長(zhǎng)避短，通過裝修裝飾手段來彌補(bǔ)戶型的不足，改善房屋的視覺效果，給客戶一個(gè)“家”的體驗(yàn)，對(duì)樓盤銷售能起促進(jìn)作用；強(qiáng)調(diào)人性化，體現(xiàn)超前的生活理念，以引導(dǎo)生活品質(zhì)的提升。
2）戶型及位置選擇
選擇主力戶型，并靠近營(yíng)銷中心。
3）裝修風(fēng)格
傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合，注入文化內(nèi)涵，通過色彩、藝術(shù)畫、吊燈、壁燈、雕欄等營(yíng)造藝術(shù)品味，突出歐式西班牙風(fēng)格。
2．4、公交路線
向政府公交管理部門提前申請(qǐng)開通環(huán)城公交線路，設(shè)置“西班牙小城”公交站點(diǎn)，以消除客戶對(duì)交通方面的顧慮。
2．5、銷售人員
對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員進(jìn)行統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一形象，進(jìn)行崗前專業(yè)培訓(xùn)（項(xiàng)目概況、樓盤介紹、客戶接待、資料填寫、營(yíng)銷技巧等），提高服務(wù)水平及營(yíng)銷技能。
三）“多元組合，密集滲透”——媒體推廣策略
3．1媒體組合策略
項(xiàng)目在預(yù)熱升溫階段必須迅速樹立知名度，樹立品牌形象，因當(dāng)?shù)貨]有突出的主流媒體，因此擬采用多元化的媒體組合進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。
1）電視
投放發(fā)布形式：
電視專題廣告——塑造形象
電視字幕或板面——造市、促銷
電視劇場(chǎng)冠名——擴(kuò)大品牌知名度
2）報(bào)紙
因當(dāng)?shù)貨]有局部區(qū)域的報(bào)紙，從節(jié)約成本及目標(biāo)客戶區(qū)域分布等實(shí)際情況出發(fā)，報(bào)紙廣告宜有選擇性地發(fā)布。
《齊魯晚報(bào)》、《廣播電視報(bào)》、《豪門地產(chǎn)報(bào)》，以中小版面為主，以形象推廣主。
3）戶外廣告牌
具體位置：陵州路（1塊）、迎賓路（2塊），另建議縣城人流密集區(qū)域或臨時(shí)售樓處屋頂處設(shè)立一塊。
4）短信
配合銷售周期和促銷活動(dòng)，通過短信群發(fā)，進(jìn)行快速信息傳遞。
5）DM
DM具有圖文并茂、制作精美、易收集查閱、信息傳播快、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠等特點(diǎn)，因此，是當(dāng)?shù)貭I(yíng)銷推廣的重要媒介。通過郵政隨報(bào)紙直接發(fā)送，同時(shí)可視情況作為宣傳單張對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行人員派發(fā)。
6）道旗
位置：在新城區(qū)迎賓路及縣城主要街道（建議）。
7）售樓書
內(nèi)容：小區(qū)效果圖、園林規(guī)劃、區(qū)位環(huán)境、交通狀況、周邊配套設(shè)施、會(huì)所、 自然景觀、中央花園、雕塑小品、綠地道路、
戶型介紹、智能化物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)、內(nèi)外裝修、遠(yuǎn)景展望。
8）電視專題短片
營(yíng)銷中心電視播放，對(duì)企業(yè)及項(xiàng)目進(jìn)行全方位形象宣傳展示。
9）其它
折頁、戶型單張、展板、POP掛旗、指示牌、導(dǎo)向牌、看樓車、文化衫、手提袋等。
3．2媒體推廣策略
密集轟炸與長(zhǎng)線滲透相結(jié)合。
前重后輕，前密后疏，前緊后松，前短后長(zhǎng)。
四）“區(qū)間價(jià)位，試探市場(chǎng)”——價(jià)格策略
項(xiàng)目認(rèn)籌階段，銷售人員統(tǒng)一口徑，不公開具體價(jià)格，報(bào)出項(xiàng)目區(qū)間價(jià)格，通過與客戶的溝通了解客戶的心理承受價(jià)位，以及了解客戶對(duì)不同樓層、朝向和戶型等單位的心理需求價(jià)位，以利與后期營(yíng)銷相關(guān)策略的調(diào)整，使項(xiàng)目達(dá)至快速、均衡的銷售。
五）“實(shí)利優(yōu)惠，調(diào)動(dòng)客戶”——活動(dòng)營(yíng)銷策略
根據(jù)前期的目標(biāo)客戶定位，其中團(tuán)購客戶占有一定比例，項(xiàng)目可借勢(shì)前期征名活動(dòng)的預(yù)熱以及盛大認(rèn)籌，針對(duì)團(tuán)購客戶，進(jìn)行系列優(yōu)惠活動(dòng)，將項(xiàng)目再次推向一個(gè)新的高潮，引爆市場(chǎng)熱潮。
促銷活動(dòng)一：
5．1活動(dòng)名稱——“購房集中贏”（針對(duì)團(tuán)購客戶）
5．2活動(dòng)目的
認(rèn)籌期間，最大限度的積累認(rèn)籌客戶，使項(xiàng)目開盤“一炮而紅”，迅速回籠資金繼征名活動(dòng)之后，再次進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，樹立品牌形象。
5．3動(dòng)細(xì)則說明
在認(rèn)籌階段，舉行“購房集中贏”優(yōu)惠活動(dòng)，客戶可結(jié)隊(duì)登記報(bào)名，報(bào)名為五人一組，在開盤公開發(fā)售之日凡全部成功認(rèn)購的客戶（5個(gè)人全部成功認(rèn)購）組團(tuán)可獲額外“驚喜”，具體優(yōu)惠如下：
凡成功認(rèn)購的組團(tuán)客戶可獲得正常優(yōu)惠折扣外的97折優(yōu)惠（待價(jià)格策略制定后再具體確定）；
凡成功認(rèn)購的組團(tuán)客戶可獲贈(zèng)“神秘禮品”一份。
5．4動(dòng)準(zhǔn)備工作及宣傳道具
在活動(dòng)三天前利用短信群發(fā)和報(bào)廣發(fā)布活動(dòng)信息。在活動(dòng)開始前準(zhǔn)備好項(xiàng)目簡(jiǎn)介以及活動(dòng)優(yōu)惠和組織說明。（另案提交）
促銷活動(dòng)二：
5．2．1活動(dòng)名稱——“VIP增值模式正式啟動(dòng)”；
5．2．2活動(dòng)時(shí)間；
5．2．3活動(dòng)細(xì)則說明；
VIP認(rèn)籌，增值模式正式啟動(dòng)，凡購買VIP貴賓卡誠(chéng)意客戶均可享受VIP增值優(yōu)惠，簡(jiǎn)要說明如下：凡誠(chéng)意認(rèn)籌客戶憑身份證限量購買一張VIP卡，VIP卡可以轉(zhuǎn)讓，自認(rèn)籌之日至解籌之日每天享一定的增值額（其間進(jìn)行一次VIP升級(jí)，使部分VIP客戶提前成為正式客戶），增值額用于抵付購房款。
（VIP認(rèn)籌活動(dòng)方案另案詳細(xì)討論）
5．2．4活動(dòng)準(zhǔn)備工作及宣傳道具
VIP卡設(shè)計(jì)制作、VIP認(rèn)籌活動(dòng)準(zhǔn)備，活動(dòng)前三天電視媒體及手機(jī)短信、報(bào)廣全面發(fā)布信息，全面挖掘目標(biāo)客源和潛在客源。