購(gòu)物中心管理事項(xiàng)與重點(diǎn)
購(gòu)物中心的營(yíng)建規(guī)模與復(fù)雜程度比傳統(tǒng)商場(chǎng)及百貨公司要高 許多，且招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)差異極大，因此其管理模式與管理要 點(diǎn)也不盡相同，開發(fā)商勢(shì)必在此領(lǐng)域投入更多的精力、降低未來 的營(yíng)運(yùn)成本，才能在這場(chǎng)購(gòu)物中心的大戰(zhàn)中爭(zhēng)取主動(dòng)。
一、管理工作的分類
管理工作牽涉的事項(xiàng)及專業(yè)領(lǐng)域范圍很廣，大至建物及設(shè) 備，小至花草樹木的維護(hù)，均為各領(lǐng)域的專業(yè)工作，非一般開發(fā) 商所能獨(dú)立承擔(dān)，其中部份工作甚至需要委托專業(yè)公司來協(xié)助， 以下僅就一般常見的管理項(xiàng)目分類列舉如下：
（一）建物硬件與設(shè)備管理
1、建物管理：
?裝修工程管理(公共空間改裝)
?建材定期維護(hù)、保養(yǎng)和更新
?建物防水設(shè)施定期檢驗(yàn)
?外墻、主要隔間墻的使用管理
?緊急逃生通道與逃生梯維持暢通
2、設(shè)備管理：定期保養(yǎng)、測(cè)試、一般故障排除、例行使用操作演練
?空調(diào)設(shè)備(冷卻水塔、管線系統(tǒng)等項(xiàng)目)
?運(yùn)輸設(shè)備(電梯、貨梯、扶梯、電動(dòng)步道等)
?消防設(shè)備(緊急照明、灑水、消防箱、滅火器、逃生器具)
?機(jī)械停車設(shè)備與管理監(jiān)控設(shè)備
?照明設(shè)備(一般照明與特殊照明)
?安全監(jiān)控
?廣播系統(tǒng)(含緊急播音系統(tǒng))
?電訊系統(tǒng)
?電氣設(shè)備
?緊急發(fā)電機(jī)、緊急排煙機(jī)等
?給排水管線系統(tǒng)
?污廢水處理設(shè)備
?電子顯示版、電視墻、招牌
?其它特殊用途的設(shè)備
（二）廠商管理：
1、合約管理(分類保存、到期更換、合約內(nèi)容變動(dòng)或糾紛處理等)
2、商品管理(進(jìn)出貨管制、限銷商品查核、退換貨處理等)
3、營(yíng)業(yè)人員管理(服裝、儀容、上下班時(shí)間等)
4、營(yíng)運(yùn)配合管理(促銷活動(dòng)的配合)
5、進(jìn)撤柜管理(進(jìn)撤柜商品與設(shè)施裝備清點(diǎn)、場(chǎng)地移交等)
6、裝璜設(shè)計(jì)與施工管理
（三）營(yíng)運(yùn)管理：
1、收支管理(營(yíng)業(yè)費(fèi)、租金、管理費(fèi)的分擔(dān)計(jì)算等)
2、POS系統(tǒng)管理(含人員操作培訓(xùn))
3、進(jìn)出貨管理
4、倉(cāng)庫使用管理
5、營(yíng)業(yè)范圍管理
6、營(yíng)業(yè)人員檢查
7、營(yíng)業(yè)時(shí)間管理
（四）行銷活動(dòng)配合管理：
?開幕活動(dòng)管理(僅一次)
?經(jīng)常性與季節(jié)性活動(dòng)管理
?臨時(shí)性或特別活動(dòng)管理
?單店促銷活動(dòng)管理
（五）服務(wù)性作業(yè)管理：
1、清潔管理
2、保全管理
3、服務(wù)管理
4、停車管理
5、年度安檢準(zhǔn)備與改進(jìn)
6、緊急事故應(yīng)變與平時(shí)演練
二、管理費(fèi)計(jì)算需考慮的計(jì)價(jià)項(xiàng)目
管理費(fèi)的項(xiàng)目相當(dāng)繁多，雖然向租賃廠商收取時(shí)可能僅以概括的金額列舉，但實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用卻需要羅列清 楚，以免運(yùn)營(yíng)后入不敷出，屆時(shí)若要再向廠商補(bǔ)收，可能造成糾紛甚至訴訟，負(fù)責(zé)者不得不慎！
（一）公共用電：
1、基本用電(契約容量)
2、空調(diào)用電：空調(diào)主機(jī)、風(fēng)車、冷卻水塔
3、運(yùn)輸設(shè)備用電：扶梯、電動(dòng)步道、客用電梯、貨用電梯
4、公共照明用電
? 樓梯間、電梯間照明
? 公共廁所、走道、服務(wù)區(qū)
? 美食區(qū)公共座位區(qū)
? 公共停車場(chǎng)照明
? 室外廣場(chǎng)照明
? 外墻照明
? 公共招牌照明
? 室外景觀照明
5、其它雜項(xiàng)電費(fèi)
? 停車管理監(jiān)控系統(tǒng)及通風(fēng)用電
? 保全監(jiān)控系統(tǒng)用電
? 公共廣播系統(tǒng)用電
? 電氣系統(tǒng)用電
? 美食區(qū)共用廚房排煙用電
? 給水、抽水馬達(dá)
? 污水處理設(shè)備用電
? 水池噴泉用電
? 每日清潔器具用電
? 舉辦活動(dòng)的臨時(shí)用電(可能有大量的照明、音響用電)
（二）公共水費(fèi)：
1、清潔維護(hù)用水(日常清潔、外墻清洗、水塔儲(chǔ)水池清洗等用水)
2、廁所用水
3、景觀維護(hù)用水(植物澆灌)
4、水池噴泉用水
5、冷卻水塔用水
（三）清潔費(fèi)：
1、清潔設(shè)備及用品購(gòu)置費(fèi)
2、公共區(qū)域清潔費(fèi)
3、美食區(qū)清潔費(fèi)
4、停車場(chǎng)清潔費(fèi)
5、廢棄物處理清運(yùn)費(fèi)
6、污廢水處理費(fèi)
7、特殊清潔費(fèi)
? 水塔、蓄水池清洗(每年2次)
? 外墻清洗(每年1-2次)
? 消毒費(fèi)(每年3-4次)
? 高空燈具、金屬建材清潔(每年 1-2次)
? 采光罩、帷幕墻、薄膜構(gòu)造清潔 (每年1-2次)
（四）設(shè)備器材維修費(fèi)及更新：
1、空調(diào)主機(jī)、風(fēng)車、冷卻水塔
2、電梯、扶梯、電動(dòng)步道
3、消防設(shè)備(藥更新)
4、機(jī)械停車及管理監(jiān)控設(shè)備
5、公共照明器具
6、安全監(jiān)視設(shè)施
7、廣播系統(tǒng)(喇叭及電路維護(hù))
8、電訊系統(tǒng)
9、電氣設(shè)施
10、緊急發(fā)電機(jī)、緊急排煙系統(tǒng)
11、污廢水處理設(shè)備
12、公共招牌、電子看板
13、中央監(jiān)控室設(shè)施維護(hù)
14、清潔機(jī)具
（五）建物維修費(fèi)：
? 地坪維護(hù)更新
? 廁所設(shè)施
? 墻面(內(nèi)、外墻)
? 樓梯及扶手
? 屋頂防水
? 各類門窗保養(yǎng)維修
（六）景觀設(shè)施維護(hù)：
? 水池、水景
? 樹木、植栽、草坪
? 指引標(biāo)示設(shè)施
? 公共座椅
? 藝術(shù)陳列品
? 公用圾垃桶
（七）人事費(fèi)用：
? 行政管理人事費(fèi)
? 保全人事費(fèi)
? 設(shè)備設(shè)施
? 會(huì)計(jì)服務(wù)人事費(fèi)
? 樓管人事費(fèi)
? 清潔人事費(fèi)
（八）停車場(chǎng)管理費(fèi)
三、管理費(fèi)的項(xiàng)目
一般開發(fā)商在計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，可能只注意經(jīng)常性的支出費(fèi)用分擔(dān)，但卻容易忽略設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)與更新費(fèi)及廠 商特殊需求所增加的額外費(fèi)用，茲列舉下列項(xiàng)目以供參考：
（一）需定期專人維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備項(xiàng)目如下：
? 空調(diào)設(shè)備(主機(jī)、風(fēng)車、風(fēng)管需定期清潔，壓縮機(jī)需添加冶煤)
? 電梯、扶梯、電動(dòng)步道除保養(yǎng)維護(hù)外需定期接受主管單位檢查
? 消防設(shè)備與緊急應(yīng)變相關(guān)設(shè)備需定期測(cè)試，滅火器需定期更換，并接受主管單位檢查
? POS系統(tǒng)的維修頻率非常高(主要因人為操作不當(dāng))
? 照明設(shè)備的燈泡更新
? 高空燈具的清潔維修費(fèi)用較高
? 機(jī)械停車設(shè)備
? 停車監(jiān)控管理設(shè)備
? 美食區(qū)的排煙設(shè)備油污清除
? 廣播系統(tǒng)與電訊系統(tǒng)
? 景觀設(shè)施、維護(hù)
（二）需大型修繕或更新的項(xiàng)目與年限(見表)
項(xiàng) 目年 限
空調(diào)設(shè)備15-20年
升降機(jī)設(shè)備約15年
電器設(shè)備10-15年
消防、給排水等管道 10-15年
電動(dòng)卷門類約10年
停車設(shè)備8-10年
屋頂防水更新5-10年
外墻重新油漆修飾 5－10年
消防系統(tǒng)更3年
店鋪隔閥3年
鐵件油漆2-3年
（三）因各店特殊需求可另行收費(fèi)的項(xiàng)目
1、停車場(chǎng)使用費(fèi)的分擔(dān)(部份主力廠商停車需求較高，需另外收取費(fèi)用)
2、廣告招牌使用費(fèi)(需獨(dú)立招牌、懸掛布旗、空飄氣球等)
3、電視墻、電子看板使用費(fèi)
4、需特殊用電的廠商：
? 高科技電子游樂設(shè)施(電壓穩(wěn)定性、震動(dòng)、噪音)
? 大量冷凍食品業(yè)(便利商店、餐廳等)
? 大量使用電器烹調(diào)的餐飲業(yè)(麥當(dāng)勞等速食業(yè))
? 電腦電器販賣業(yè)
? 糕點(diǎn)、面包烘焙店
5、需特殊照明、音響的表演活動(dòng)
6、專用電梯、電扶梯使用費(fèi)
7、獨(dú)立倉(cāng)庫租
8、單店獨(dú)立保全費(fèi)(設(shè)備另計(jì))
9、公共空間臨時(shí)租借費(fèi)
四、招商條件與規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工及管理相關(guān)事項(xiàng)
招商人員對(duì)預(yù)定招募的廠商所提出的任何非常態(tài)性需求需特別注意，因該條件可能影響未來施工成本，必須適 度反應(yīng)至租金或管理費(fèi)上。
1、是否需要特殊用電？獨(dú)立電表？
2、是否需要專用空調(diào)？(空調(diào)主機(jī)、冷卻水塔設(shè)置位置?樓板荷重、通風(fēng)散熱、設(shè)備吊裝空間、回風(fēng)機(jī)排水等 問題均需考慮)
3、是否需要專用廁所？(設(shè)置位置與化糞池的距離，管線的泄水坡度是否足夠?)
4、是否需要專用停車位？(停車位數(shù)量與管制問題)
5、是否需要專用播音系統(tǒng)？
6、是否需要專用貨梯、電梯、電扶梯、電動(dòng)步道？(設(shè)置費(fèi)用高、空間及動(dòng)線均需檢討)
7、是否需要專用獨(dú)立廣告招牌？(若為落地式，需預(yù)埋安裝基座螺栓、建管法令問題及整體景觀問題)
8、是否需要特殊防震、隔音設(shè)施？(如影城，防震、隔音設(shè)施成本非常高)
9、是否會(huì)制造噪音與振動(dòng)？(游樂場(chǎng)、CD店)
10、是否需專用倉(cāng)庫進(jìn)卸貨空間？ (如IKEA、家樂福等量販系統(tǒng))
11、是否會(huì)制造大量廢棄物？
12、是否需要特殊保全系統(tǒng)與金庫？(銀行、珠寶金飾店)
13、是否需要特殊高度及柱跨距？(影城、量販店、生活親子館)
14、如為餐飲業(yè)是否需要排、濾抽煙？污廢排水是否需要截油?是否需要專用廚房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？
15、是否需要游泳池或戲水設(shè)施？(俱樂部，須濾水設(shè)備、加溫鍋爐、特殊結(jié)構(gòu)與荷重考慮、特殊防水處理等 配合作業(yè))
16、營(yíng)業(yè)時(shí)間能否與賣場(chǎng)配合？(影城、PUB、DISCO等業(yè)種營(yíng)業(yè)時(shí)間特殊，需要考慮保全、廁所使用、停車、 進(jìn)出動(dòng)線等)
五、結(jié)語
以上所述管理相關(guān)工作看似復(fù)雜，但實(shí)際執(zhí)行時(shí)的復(fù)雜性與難度尚不止于此，尤其未來的購(gòu)物中心將大量引進(jìn) 國(guó)外新型或特殊店，勢(shì)必造成更新的管理問題與需求，因此如何建立有效、經(jīng)濟(jì)的管理系統(tǒng)，確實(shí)是未來購(gòu)物中心 發(fā)展的一大課題。
篇2：舊房裝修20大重點(diǎn)其注意事項(xiàng)
舊房裝修20大重點(diǎn)及其注意事項(xiàng)
老屋裝修除了準(zhǔn)備好一筆不小的預(yù)算外，也要留意“錢要花在刀刃上”，才能徹底舊屋翻新，讓老房子搖身一變成為舒適美觀的新住屋。
裝潢老屋，包含水電、建材等基礎(chǔ)工程應(yīng)列為最優(yōu)先，基礎(chǔ)工程完成后，再來考慮裝潢，房子的老化問題務(wù)必要徹底解決，否則可能發(fā)生才裝潢沒幾年，漏水等房子結(jié)構(gòu)性的狀況便一一浮現(xiàn)，再來打掉重作，就白忙一場(chǎng)。
不妨以10年作為老屋的分水嶺，基本上，10年以內(nèi)的房子，除非有立即明顯問題，否則基礎(chǔ)工程不用動(dòng)太多，除了地板、天花板以及墻面重新粉刷，再更新廚衛(wèi)設(shè)備，就能使舊屋煥然一新。但若是10年以上屋子，就要注意基礎(chǔ)工程；尤其屋齡超過20年以上的，水電及瓦斯管線最好全部換掉，避免水管生銹、堵塞或破裂，此外，要注意電力負(fù)荷容量及電線老舊問題，以免發(fā)生電線走火的危險(xiǎn)。
重點(diǎn)1.強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)工程
老屋的問題多，花錢裝修就必須花在刀口上，避免不必要的浪費(fèi)，該解決的問題一定不能忽略，因此多注重在基礎(chǔ)工程，強(qiáng)化房子體質(zhì)。
重點(diǎn)2.預(yù)算取決裝修程度
裝修費(fèi)用并無一定的金額，以20年以上的老屋來說，裝修費(fèi)用的比例，取決于裝修計(jì)劃的程度，也有專家建議裝潢預(yù)算，可以房屋總價(jià)的20%來估算。
重點(diǎn)3.盡可能不動(dòng)到泥作工程
裝修只要?jiǎng)拥侥嘧鳌⒏糸g花費(fèi)自然就大，比如：打一面墻就會(huì)衍生地磚修補(bǔ)、墻面修補(bǔ)、瓷磚修補(bǔ)、油漆修補(bǔ)、木工等工程，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，一定要三思。
重點(diǎn)4.解決漏水為先
無論是自住或出售，若有漏水等問題，因?yàn)闋可鎲栴}大，一定要優(yōu)先處理。
重點(diǎn)5.空間不要乾坤大挪移
設(shè)計(jì)裝潢最基本的原則就是切忌房間的移位，尤其是衛(wèi)浴、廚房，因?yàn)槌四嘧鞴こ桃酝猓鼤?huì)增加水電工程的費(fèi)用，而且排水管線的移位只要施工稍不注意，日后可能會(huì)造成漏水。
重點(diǎn)6.拆除時(shí)不可拆梁柱及承重墻
梁、柱及承重墻對(duì)建物本身有支撐、承重的功能，基于安全上的考量及法規(guī)的約束，是不得任意破壞的，如果需要?jiǎng)拥浇Y(jié)構(gòu)體部分，必須經(jīng)由建筑師審查才可以施工。
重點(diǎn)7.頂樓加蓋或整修需先向有關(guān)單位申請(qǐng)
許多舊屋都有頂樓或前后院加蓋，因此，對(duì)違建的管理及修繕更是不得忽視。先向有關(guān)單位報(bào)備，可省卻很多的麻煩及被告的困擾，也不至于讓改裝的錢白白浪費(fèi)。
重點(diǎn)8.總電量要配足
現(xiàn)在的家電用品越來越多樣化，如窗型冷氣改分離式冷氣、廚房加專業(yè)烤箱、洗碗機(jī)、瓦斯?fàn)t改用電磁爐具、熱水器改電熱水爐的人越來越多，相對(duì)地用電量也大為增加，每一回路的用電分配也就相對(duì)不可忽視，如果是20年以上房屋，所用的電箱最好換成無熔絲開關(guān)，較為安全。
重點(diǎn)9.所有線路均需配管
線路最好配管（電線、電話線、電視訊號(hào)線），配管的好處在于可避免老鼠或其它動(dòng)物咬壞電線，且可避免電波的互相干擾，而日后重新抽換或加線時(shí)，也有管路可尋。
重點(diǎn)10.排水及給水另外接新管
一般屋齡超過20年的舊屋，排水管太過老舊且管壁嚴(yán)重堵塞，非但不能排水，甚至還會(huì)有冒出水來的現(xiàn)象。而一根供整棟住戶使用的排水管，常會(huì)因?yàn)橐粦舨簧鞫氯潘沟玫蜆菍幼粼∈覐N房或陽臺(tái)淹水，所以，重新配管時(shí)最好另接新管至地下排水處，并將舊管封住不再使用，如此就不用煩心排水口倒流的情形發(fā)生。
重點(diǎn)11.木作防蟲處理
木作最好使用經(jīng)過防蟲處理的角料，一般的角料都有防腐處理，卻未必有防蟲處理，最好指定廠商使用經(jīng)過防蟲處理的角料，可以減低遭蟲蛀蝕的機(jī)率。
重點(diǎn)12.浴室、陽臺(tái)、外墻防水作足
只有做足防水才不用擔(dān)心漏水滲水的問題，尤其是很多人容易忽略窗臺(tái)防水工程；在舊屋改裝時(shí)，如須換鋁窗則應(yīng)于鋁窗安裝前后，各做一次防水，才是最有保障的作法。
重點(diǎn)13.拆除瓷磚連原來粉光水泥一并打掉
瓷磚拆除后都會(huì)留有一層原來的水泥沙，接下來才是磚塊或鋼筋混凝土。拆除瓷磚時(shí)應(yīng)一并拆除，可以減少日后瓷磚剝落的機(jī)會(huì)，而且重新打底時(shí)可避免墻壁過厚，而增加使用的面積。
重點(diǎn)14.陽臺(tái)盡量不要外推
雖然只是打掉一面墻，可是后續(xù)增加的工程卻很多，像鋁窗或氣密窗、防水等，還有現(xiàn)在法令也規(guī)劃陽臺(tái)不得外推。如果覺得陽臺(tái)空間閑置可惜，可利用陽臺(tái)美化成花園或收納空間。
重點(diǎn)15.用現(xiàn)成家具代替木作工程
裝潢最耗費(fèi)人工的除了泥作，另一個(gè)就是木工，而且還很耗時(shí)，所以除非你需要利用屋內(nèi)來創(chuàng)造更多的收納空間，否則還是建議用現(xiàn)成的家具來代替。另外，也可以沿用部分舊家具。
重點(diǎn)16.天花板板材裝飾
有些天花板凹凸不平，由于不易粉光，設(shè)計(jì)師通常用板材修飾；天花板裝飾還有一個(gè)功能，就是可以埋燈座、藏?zé)艄堋⒗錃饫涿焦芫€、電線等管線，讓這些管線不會(huì)出現(xiàn)在生活空間的視野中，室內(nèi)規(guī)劃看起來也會(huì)很干凈。
重點(diǎn)17.地板材質(zhì)以耐磨為主
地板材質(zhì)以耐磨為主要功能考量，拋光石英磚、大理石或超耐磨木地板都能符合此標(biāo)準(zhǔn)。若使用實(shí)木地板，需要半年進(jìn)行一次打蠟保養(yǎng)，此外，若想做和室，可用木地板架高，架高底部可當(dāng)作儲(chǔ)藏空間，不過費(fèi)用會(huì)增加不少。
重點(diǎn)18.線板提高室內(nèi)高度
壁面除了以油漆涂裝之外，還可裝飾做造型壁面，并使用側(cè)面打光增加氣氛；或?qū)⒕€板使用于天花板下1520公分高之處，可以有效提高室內(nèi)高度。
重點(diǎn)19.考慮原熱水器是否該換新
原熱水器太過老舊或保養(yǎng)不易的熱水器，不妨在重新裝修時(shí)一并更換，一般家用熱水器只需花上千元，省事又安心。
重點(diǎn)20.掌握裝修工程運(yùn)作流程
在舊屋裝修上，施工的順序應(yīng)先去除不要的部分，再將墻壁里面的管線配好后砌磚墻；再來，配合木作的施工，將藏在天花板及木隔間的管線配好；最后才做表面的美化工程，一些較容易弄臟或被破壞的部分則留在最后才作。