新居民區(qū)發(fā)展購物中心的背景分析

購物中心是一種綜合程度很高的商業(yè)經(jīng)營模式,實施團(tuán)組式開發(fā),將各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)融合在一起,由一個統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體組織、管理、協(xié)調(diào)和規(guī)劃,實現(xiàn)購物、休閑、娛樂等多方位的復(fù)合消費的目標(biāo)。購物中心是由一種作為主體商業(yè)業(yè)態(tài)的超市為依托,配以輔助業(yè)態(tài)及服務(wù)業(yè),通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)整合而成,滿足消費者日常生活吃、穿、用、健等全方位需求。這一組織模式的購物中心將成為部分新居民區(qū)發(fā)展購物中心的主角。

1、居民收入的增加、生活方式和消費習(xí)慣的轉(zhuǎn)變,加速了新居民區(qū)購物中心在我國居民區(qū)的建設(shè)。伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,我國居民收入不斷增長,居民的生活水平普遍提高,消費層次多樣化。據(jù)統(tǒng)計資料顯示,我國自gg開放以來,城市居民的恩格爾系數(shù)下降幅度很大,到20**年為止,我國城市居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)降低了15.7個百分點,降到37.4%。居民除了滿足基本消費外,開始追求其他方面的消費,使得消費多樣化;居民的健康意識增強(qiáng),開始對健身、娛樂等服務(wù)設(shè)施有了更多的需求;居民對價格的敏感性逐漸下降,而對服務(wù)的便利性和商品的衛(wèi)生狀況將更加看重,而且居民開始追求全方位的商業(yè)服務(wù)消費,這就呼喚現(xiàn)代化的零售業(yè)態(tài)——購物中心,進(jìn)入有需求的居民區(qū)。

2、我國居民收入差距拉大,基尼系數(shù)在相當(dāng)長的時間內(nèi)還會有縮小趨勢,為新居民區(qū)發(fā)展購物中心提供了條件。我國在現(xiàn)階段采取了逐步發(fā)展的戰(zhàn)略——使一部分人和一部分地區(qū)先富起來,然后再帶動其他人和其他地區(qū)富起來的政策,這一政策使得在相當(dāng)長的時間內(nèi),高收入群體規(guī)模越來越大,他們的消費水準(zhǔn)不斷提高,超市為主體的購物中心正好迎合了這一要求。當(dāng)然,如果單單從我國的整體平均收入水平來看,提出發(fā)展居民區(qū)購物中心似乎時期還未成熟,但如果從高收入階層的收入情況來看,居民區(qū)購物中心的建設(shè)是迫切的。

3、生產(chǎn)和消費關(guān)系的轉(zhuǎn)變和一體化為居民區(qū)購物中心發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇。這一轉(zhuǎn)變的直接結(jié)果是零售業(yè)的地位逐步提高,由原來的生產(chǎn)性輔助產(chǎn)業(yè),變?yōu)檎麄€鏈條的主體和中心,因此生產(chǎn)商開始受制于零售商的指導(dǎo),其生產(chǎn)什么、生產(chǎn)多少,取決于消費者消費什么、消費多少。而這些信息是系統(tǒng)、科學(xué)的,需要有一個能夠?qū)οM者日漸復(fù)雜的需求了如指掌的商業(yè)模式,來收集和分析消費者信息,為生產(chǎn)者和消費者服務(wù)。大型綜合化的購物中心在我國的發(fā)展尚缺火候,居民區(qū)購物中心的建設(shè)迎合了我國特殊階段市場發(fā)展的需要。

4.新居民區(qū)自身特征為發(fā)展購物中心提供了便利。新居民區(qū)檔次高低層次分明,以此將不同收入階層在居住地域上進(jìn)行了劃分。新居民區(qū)以建筑材料、地段好壞、環(huán)境優(yōu)劣等為標(biāo)準(zhǔn),形成了別墅區(qū)、高檔公寓區(qū)、中高檔標(biāo)準(zhǔn)多層住宅區(qū)、普通多層住宅區(qū)、廉價多層住宅區(qū),滿足了不同收入階層消費者的需要。這種分類為居民區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)的建設(shè)和優(yōu)化提供了便利。譬如,在別墅區(qū)入住的是高收入階層,他們的消費習(xí)慣、收入水平以及其他一些特征在某種意義上是相似的,因此需求特征也是相似,呈現(xiàn)出高層次性,適合建設(shè)購物中心。

發(fā)展新居民區(qū)購物中心的必要性

1、居民需求的多樣化和新居民區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)落后的現(xiàn)狀,需要新居民區(qū)發(fā)展購物中心。為更好的了解居民對社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求,20**年,王琪延領(lǐng)銜的中華人民大學(xué)競爭力研究中心受北京市政府委托就“社區(qū)商業(yè)服務(wù)便利需求”一題,在北京市27個新建小區(qū)進(jìn)行了調(diào)查,從中可以看到當(dāng)前社區(qū)居民的商業(yè)服務(wù)需求。調(diào)查顯示,69.9%的人要求社區(qū)中配備健身場所41.1%的人需要大眾餐館。希望小區(qū)內(nèi)建立茶室、蛋糕店、面包房的居民也較多,占31.2%,居民對檔次較高、清潔美味的小食屋的需求正在上升。購物中心綜合化的特征正好符合了消費者的這些需求。

2、居民區(qū)購物中心實現(xiàn)了消費人性化的目標(biāo)。居民區(qū)商業(yè)貼近居民生活,所以必須體現(xiàn)人性化的特征,這也是生產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然要求。商場的人性化是消費人性化的前提,而購物中心是兼購物、休閑、娛樂及文化等人性化的提供者,并與原有的商店具有互補(bǔ)、并存的特征。例如休息坐椅、綠化與藝術(shù)化定向等,足以使消費者在被尊重的氣氛下活動,呈現(xiàn)出提供便利的根本特征。

3、地產(chǎn)開發(fā)商和零售商開發(fā)新市場的需要。隨著我國城市化進(jìn)程的加快,新居民區(qū)的建設(shè)更是一日千里,而且檔次分明,新居民區(qū)的單一功能使得各個開發(fā)商的商品呈現(xiàn)出雷同的特征,開發(fā)商在房產(chǎn)市場已飽和的情況下,要想贏得市場,賺取更多的利潤,必須突出其房產(chǎn)特色和高附加值。另一方面,零售業(yè)各種業(yè)態(tài)間以及各商家之間的競爭日趨激烈,市場壓力越來越大,為了尋找市場和更廣闊的利潤空間,國內(nèi)零售商看中了居民區(qū)。而目前看來,只有新居民區(qū)購物中心的建設(shè)可以為兩者同時創(chuàng)造新的利潤空間。

4、居民區(qū)購物中心的建設(shè)有助于推動流通業(yè)現(xiàn)代化。購物中心的引入深刻地改革了流通方式,使消費行為整合于購物中心,產(chǎn)品的安排是否被接受是成敗的關(guān)鍵。因此商品的定位與安排,并非由規(guī)劃者或商店自行決定他們要提供什么樣的商品,購物中心要依據(jù)專家對消費者信息的掌握和分析,真實反映所在居民區(qū)顧客的需要。商品要隨著居民生活和消費習(xí)慣的變化,不斷調(diào)整種類和結(jié)構(gòu)。消費和生產(chǎn)被整合于商業(yè)渠道中,這使得生產(chǎn)、流通、消費第一次按內(nèi)在要求,自發(fā)地聚合在一起,需求鏈一體化完成,推動流通業(yè)發(fā)生革命,實現(xiàn)流通現(xiàn)

代化。

發(fā)展新居民區(qū)購物中心的基本思路

1、居民區(qū)購物中心選址要正確。選址對零售店的成敗至關(guān)重要,購物中心也不例外。各種居民區(qū)的差別很大。具體來說,居民區(qū)的種類有兩種力量決定的,一種是居住類型,即別墅區(qū)、高檔公寓區(qū)、中高檔標(biāo)準(zhǔn)多層住宅區(qū)、普通多層住宅區(qū)和廉價多層住宅區(qū),另一種是按照居住戶數(shù)和人口規(guī)模劃分的。這兩種力量將新居民區(qū)劃分為以下幾種類型:

并非所有居民區(qū)都可以作為新居民區(qū)選址的對象,只有當(dāng)居住級別和居住類型達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后,才需要購物中心這一種綜合化程度較高的商業(yè)服務(wù)模式來滿足所在居民區(qū)居民的需要。上表顯示,有兩種類型的居民區(qū)是主體型購物中心最好的位置選擇的目標(biāo)。

2、整體規(guī)劃和科學(xué)決策是新居民區(qū)購物中心成功運營的前提。第一、作為依托的主體超市選擇要恰當(dāng)。主體型購物中心有兩大類,其中以超市為依托的主體型購物中心適合進(jìn)入居民區(qū)。一般應(yīng)該考慮的是主體超市的規(guī)模和檔次兩個方面,在居住區(qū)規(guī)模較大的超市比較合適,在居住小區(qū)則大中型的超市,甚至中型超市更恰當(dāng);在別墅區(qū),檔次高的超市(突出其服務(wù)、便利、健康)比有價格優(yōu)勢的超市更符合消費者的愿望。第二、輔助商店類型的選擇要符合目標(biāo)顧客的需求。第三、購物中心的整體規(guī)模和檔次要恰當(dāng)、特色要突出。以別墅區(qū)/居住區(qū)和中高檔多層住宅區(qū)/居住小區(qū)為例,前者屬于新居民區(qū)購物中心中綜合程度和檔次最高的,它的特色主要應(yīng)該放在服務(wù)功能上多下工夫,而后者的規(guī)模不能太大,引入的單店不宜太多,而且購物中心的商品和其他服務(wù)在總體上應(yīng)有一定的價格優(yōu)勢。第四、居民區(qū)購物中心應(yīng)創(chuàng)建商業(yè)和服務(wù)業(yè)共生的營運環(huán)境,通過整體規(guī)劃、科學(xué)決策,使商業(yè)和服務(wù)業(yè)在購物中心里同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ),使傳統(tǒng)的你死我活的商業(yè)競爭在購物中心里演變?yōu)槔硇院筒町惢偁帯?/p>

自現(xiàn)代化的商業(yè)業(yè)態(tài)引入我國以來,大多數(shù)尚處于模仿和克隆階段,真正的差異化競爭還不多見,導(dǎo)致我國零售業(yè)競爭無法脫離低度的價格競爭,利潤空間越來越小。購物中心建成后,發(fā)揮了重整商業(yè)市場的功能,通過招商這一關(guān)的科學(xué)決策,優(yōu)化購物中心中的各業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu),避免了同一業(yè)態(tài)重復(fù)建設(shè)而引起的過度競爭。此外,購物中心可以通過整體規(guī)劃,統(tǒng)一布置各零售單位的位置發(fā)揮整體優(yōu)勢,實現(xiàn)1+1+1>3的效果。

3、建立先進(jìn)的運營管理制度,以適應(yīng)現(xiàn)代化的零售業(yè)態(tài)組織模式,創(chuàng)造出集購物、娛樂、休閑于一體的綜合化服務(wù)效果,給消費者帶來最大的便利,給商家?guī)碜钬S厚的利潤。任何一種零售模式均是建立容易經(jīng)營難,購物中心的管理更復(fù)雜,購物中心的運營管理主要包括物業(yè)管理、租戶管理、營銷管理、財務(wù)管理等多方面。物業(yè)管理主要是為租戶和消費者創(chuàng)造舒適而安全的環(huán)境。租戶管理是要協(xié)調(diào)各個單元之間關(guān)系,保證各個不同的個體發(fā)揮整體優(yōu)勢,盡量避免某些眼光短淺的零售商為了個體利益而犧牲整體利益,創(chuàng)造出優(yōu)良店鋪集合體。營銷管理以提高整個購物中心的客流量、銷售額、贏利能力為目標(biāo)。財務(wù)管理是使購物中心和入租店鋪取得良好的效益為宗旨。具體有收取合理租金和各項費用,控制開支,協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行效益評估和店鋪指導(dǎo)。

篇2：購物中心物業(yè)管理的行業(yè)特征及發(fā)展趨勢

　　購物中心物業(yè)管理的行業(yè)特征及發(fā)展趨勢

　　購物中心在歐美走過半個世紀(jì)以后，成為中國商業(yè)發(fā)展的一個熱點。自1996年廣州天河城正式開業(yè)以來，在中國沿海和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市陸續(xù)出現(xiàn)了購物中心這一最高級的零售形態(tài)。據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會統(tǒng)計，預(yù)計到20**年末，中國開業(yè)購物中心約200多個，總建筑面積達(dá)3000萬平米。

　　但筆者認(rèn)為，到目前如期開業(yè)的購物中心遠(yuǎn)沒有達(dá)到這一數(shù)量。由于融資渠道、規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)定位、政府規(guī)制等原因，特別是對購物中心這一最高級零售形態(tài)的本質(zhì)規(guī)律的認(rèn)識出現(xiàn)偏差以及對購物中心管理經(jīng)驗的缺乏，導(dǎo)致大量購物中心中途夭折，或勉強(qiáng)開業(yè)而與初衷完全背離。本文以統(tǒng)一物業(yè)產(chǎn)權(quán)的大型購物中心（SHOPPING MALL）為樣本，闡述購物中心管理的行業(yè)特征及其發(fā)展趨勢。

　　一、購物中心管理的行業(yè)特征

　　與分散產(chǎn)權(quán)的住宅物業(yè)管理相對應(yīng)，商業(yè)物業(yè)通常包括了購物中心、商場、辦公樓、酒店等直接用于商業(yè)經(jīng)營的建筑。從管理的角度講，購物中心的管理包含的內(nèi)容最多，也最復(fù)雜。即有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點。

　　首先，購物中心管理具有基本的物業(yè)管理行業(yè)特征，但在管理的對象，操作的復(fù)雜程度等方面與分散產(chǎn)權(quán)的住宅物業(yè)、甚至其他商業(yè)物業(yè)相比都有很大的差別。同時，購物中心管理在基本物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，結(jié)合了綜合商業(yè)零售管理的內(nèi)容。以天河城購物中心為例：天河城由廣東天貿(mào)（集團(tuán)）股份有限公司持有100%產(chǎn)權(quán)，由天河城物業(yè)管理有限公司全程管理?？偼顿Y12億元人民幣，總占地面積4.4萬平米、建筑面積16萬平米，其中8層為商業(yè)經(jīng)營場地、約10萬平米，地下2層為停車場，年營業(yè)額約50億元人民幣。場內(nèi)包括9000冷噸的空調(diào)機(jī)組、62部手扶電梯和28部垂直電梯、2000門容量的程控電話系統(tǒng)和全自動消防保安系統(tǒng)。場內(nèi)經(jīng)營租戶320家，員工約8000人。04年全年，客流量1億2千萬人次，車流150萬輛次，商品、物資進(jìn)出量50萬噸。全年設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)項目超過21000項，維修項目超過25000項。平均每天客流量32萬人次。設(shè)備維護(hù)、清潔、園林綠化、租戶管理、顧客服務(wù)與管理、安全保衛(wèi)等等這些工作，都是最基本的物業(yè)管理行業(yè)的內(nèi)容，但其管理的復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同等規(guī)模的其他商業(yè)物業(yè)，更是住宅小區(qū)所無法比擬的。因此說，購物中心管理具有基本的物業(yè)管理行業(yè)特征，購物中心管理公司首先是物業(yè)管理企業(yè)。

　　但僅就純粹的物業(yè)管理而言，購物中心管理也因服務(wù)對象的需求差異，行為特征的涇渭分明等因素，具有其鮮明的特點：服務(wù)對象包括業(yè)主、租賃商戶和顧客。業(yè)主聘請物業(yè)管理公司，是希望創(chuàng)造良好的能持續(xù)改善的購物和營商環(huán)境，合理的商業(yè)業(yè)態(tài)組合及持續(xù)及時的調(diào)整，以不斷提高購物中心的商業(yè)價值，合理控制日常營運成本。相對于住宅物業(yè)管理費的消費屬性，購物中心物業(yè)管理費的支出是典型的投資行為。物業(yè)管理費雖然由租賃商戶支付，但由于業(yè)主將租賃費和管理費捆綁核定，實際上管理費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主核定并轉(zhuǎn)移支付給管理公司。由于實際的需要以及業(yè)主的投資行為，購物中心管理費的標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于其他商業(yè)物業(yè)；租戶對物業(yè)管理公司的要求首先是能夠創(chuàng)造吸引顧客的綜合環(huán)境，以增加經(jīng)營收益，租戶本身對環(huán)境的要求和體驗反倒退居次要地位，由于租金和管理費對租戶而言同屬費用項目，租戶更加關(guān)心的是兩者之和的高低，對管理費的高低不是很敏感；顧客是典型的通常意義的消費者，要求的是良好的購物、休閑環(huán)境，完善、合理的商品和服務(wù)價格，良好的商業(yè)信譽(yù)等，由于其非業(yè)主的身份，和流動性大，短期消費（與多次消費不對立）的特點，對物業(yè)管理公司的評價是用腳投票，間接通過商戶和業(yè)主來決定物業(yè)管理公司的命運。

　　二、購物中心管理行業(yè)的發(fā)展趨勢

　　購物中心管理既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點，是融合了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理和商業(yè)管理的具有鮮明專業(yè)化特征的新興產(chǎn)業(yè)。

　　從正常運營角度講，由于購物中心的基本功能是為消費者提供多元化、多樣性的消費、生活條件，滿足人們購物、休閑、娛樂、康體等等物質(zhì)與精神生活的需求。因此，購物中心管理的中心任務(wù)就是隨著市場需求的變化，構(gòu)造和持續(xù)地調(diào)整、優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品牌結(jié)構(gòu)，調(diào)整商業(yè)組合，以形成合理、完善、協(xié)調(diào)、能最大程度滿足消費者需求的商業(yè)環(huán)境，從而為租賃商戶，為業(yè)主創(chuàng)造最大的經(jīng)營收益和商業(yè)價值。因此，購物中心管理，既要完成傳統(tǒng)意義上的高度復(fù)雜的物業(yè)管理內(nèi)容，合理控制龐大的日常營運和維護(hù)開支，同時又要對餐飲、娛樂、影院、百貨、超市、各類專業(yè)和專門店、對各類商品和服務(wù)有全面的理解，并對其組合的類型、方式和組合的基本規(guī)律，日常運營的基本要求等有透徹的了解。

　　在市場推廣、客戶關(guān)系管理、品牌管理、商品和文化展示等方面，購物中心管理與傳統(tǒng)意義物業(yè)管理和零售促銷也具有很大的差異，限于篇幅，不展開介紹。

　　由于專業(yè)管理公司對購物中心日常運營的透徹理解，購物中心從市場調(diào)查、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、空間布局、設(shè)備設(shè)施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業(yè)管理公司的意見?？梢哉f，沒有專業(yè)的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設(shè)、經(jīng)營成功，取得理想的投資回報。正因如此，專業(yè)的購物中心管理公司已經(jīng)向全程參與直至主導(dǎo)購物中心的規(guī)劃、建設(shè)、招商和運營方向發(fā)展。

　　目前，購物中心管理公司多是從傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司或是商業(yè)管理公司、大型零售企業(yè)延伸而來。傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司一般都為管理多種物業(yè)，并從事多種相關(guān)業(yè)務(wù)的混合經(jīng)營型公司，按照物業(yè)功能劃分，這類公司的專業(yè)化程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到購物中心的要求；商業(yè)管理公司或大型零售企業(yè)也由于在物業(yè)管理方面人員和經(jīng)驗的欠缺，在購物中心的管理上力不從心。目前，國內(nèi)規(guī)范化、專業(yè)化的購物中心管理公司還不多見。同時，由于相關(guān)政府部門、行業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)法規(guī)等在購物中心的規(guī)劃設(shè)計、委托管理、管理費用核算標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)資質(zhì)評定、培訓(xùn)和上崗資質(zhì)考核等方面，管理、指導(dǎo)和規(guī)范作用還不夠強(qiáng)，國內(nèi)購物中心的規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)營管理已經(jīng)出現(xiàn)了比較混亂的局面，出現(xiàn)了多種多樣的問題。但歸根結(jié)底還是觀念的偏差和缺乏管理。購物中心的基本原則是只租不賣，通過統(tǒng)一經(jīng)營、管理來實現(xiàn)經(jīng)營收益和物業(yè)增值，是一種長期的投資經(jīng)營過程。

　　購物中心的本質(zhì)是地產(chǎn)商業(yè)而非商業(yè)地產(chǎn)，即在地產(chǎn)基礎(chǔ)上的商業(yè)經(jīng)營。而現(xiàn)今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進(jìn)行經(jīng)營，這種為了套取現(xiàn)金預(yù)售商鋪的做法最終導(dǎo)致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復(fù)合型的商業(yè)航空母艦很難經(jīng)營成功，小業(yè)主的投資收益預(yù)期基本不可能實現(xiàn)。由此引發(fā)的種種社會、經(jīng)濟(jì)問題將是極難以解決的。購物中心管理企業(yè)在尋求行業(yè)歸屬的過程中，出現(xiàn)了類似于酒店管理行業(yè)發(fā)展路徑的趨勢，即在基本物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，向綜合商業(yè)管理公司方向發(fā)展并尋求行業(yè)歸屬。目前，國家主要是通過控制貸款和限制土地開發(fā)來對購物中心行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。除此之外，筆者認(rèn)為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產(chǎn)權(quán)的物業(yè)進(jìn)行抵押融資或其他形式的債權(quán)、股權(quán)融資。這樣，投資商就會將重點放到長期的購物中心經(jīng)營上來，現(xiàn)存的種種問題將不會繼續(xù)出現(xiàn)。國家物業(yè)管理行業(yè)機(jī)構(gòu)可以在購物中心管理企業(yè)資質(zhì)等級評定，購物中心管理榮譽(yù)評定，行業(yè)發(fā)展動態(tài)跟蹤、從業(yè)人員資質(zhì)認(rèn)證和培訓(xùn)等方面，制定專門的標(biāo)準(zhǔn)和政策，以引導(dǎo)、規(guī)范購物中心管理行業(yè)的發(fā)展。

　　文/楊敬玉 廣東天河城物業(yè)管理有限公司董事長

篇3：商業(yè)物業(yè)(購物中心)管理特點發(fā)展趨勢

　　商業(yè)物業(yè)（購物中心）管理特點及發(fā)展趨勢

　　核心提示："商業(yè)物業(yè)"在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指：除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店 ( 服務(wù)式公寓 ) 、展覽館、運動場等直接用于商業(yè)用途的建筑。購物中心管理既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點，是融合了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理和商業(yè)管理的具有鮮明專業(yè)化特征的服務(wù)。

　　一、購物中心的管理特點

　　在一般的商業(yè)物業(yè)，管理者面對的是比較簡單的主流群體。例如寫字樓，其主要的群體就是寫字樓租戶(用戶)的職員，而該群體素質(zhì)比較高，自律意識、自律能力很強(qiáng)，進(jìn)入目標(biāo)區(qū)域的行為規(guī)范非常明了。同樣，酒店的主要群體是住客，閑雜人員極少，由于酒店的管理方法和環(huán)境、氛圍使得每一位顧客都必須自覺保持形態(tài)，注重形象，行業(yè)上也已形成了公認(rèn)的規(guī)范，所以管理會比較流暢。對于展覽館，只要布展前期工作完成后，其主要的服務(wù)對象只有參觀者，參觀者的目的是再明確不過了，他們不會有過多這樣那樣的需求問題。這些物業(yè)的最大特點是：管理者所面對的服務(wù)對象在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的目的非常潔簡明確，由于環(huán)境和氛圍對場內(nèi)的群體有一定的約束力，能令身臨其境的客體自覺遵守規(guī)則，不敢造次。

　　相比之下，購物中心的管理要復(fù)雜得多，他們面對的是三類具有不同性質(zhì)、目的和要求的群體：業(yè)主、租戶、顧客。該三類群體的心理需求、物質(zhì)需求是多層次、多方面、不確定的。尤其是顧客群體，他們會時刻跟著感覺走，任何時候都可能變更或調(diào)整自己的目標(biāo)和訴求。加之購物中心所營造的購物環(huán)境必須舒適、休閑、人性化，不能讓來客有壓抑感、約束感，故縱容了人們的隨意性和人本性負(fù)面行為的充分顯現(xiàn)，從而造成管理工作的極大困難。尤其在目前國民素質(zhì)還有待提高的我國，更會引發(fā)許許多多意想不到的系列問題。

　　二、購物中心的三類主流群體的基本需求特征：

　　1. 業(yè)主

　　期望物業(yè)的知名度不斷提升，物業(yè)管理有較高的專業(yè)能力和水準(zhǔn)，設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)精良。環(huán)境和業(yè)態(tài)布局

　　合理，能緊跟市場潮流，入主的品牌有號召力并能受到消費者接受和追捧。租戶入住率高，最終能令物業(yè)有很高的社會知名度和較大的增值，以獲取理想的投資回報。

　　2. 租戶

　　希望具備優(yōu)越的營商環(huán)境，設(shè)備設(shè)施配套先進(jìn)、齊全，物業(yè)的社會知名度高。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)優(yōu)良，收費低廉、管理有序。對消費群體有較大的吸引力，經(jīng)營交投暢旺，能取得滿意的經(jīng)營收益。

　　3. 顧客

　　享受格調(diào)優(yōu)雅的購物環(huán)境，流暢方便的交通設(shè)計和設(shè)施，整齊劃一、條理分明、布局合理的業(yè)態(tài)，簡單明了的標(biāo)識系統(tǒng)，一應(yīng)俱全的功能配套，先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施并多樣化、選擇性強(qiáng)，高品質(zhì)的商品、價格體系理想，商戶信譽(yù)好、服務(wù)優(yōu)良有保障。

　　從以上特征中不難發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律：營商者希望物業(yè)管理做得更好，提高物業(yè)的知名度，使物業(yè)保值增值，創(chuàng)造更好的經(jīng)營條件、更大的商機(jī);消費者則都希望享有最理想、完善的服務(wù)配套，舒適的環(huán)境和氛圍，價廉物美、實惠得體的品牌商譽(yù)，而付出的經(jīng)濟(jì)代價最少。由此可見，購物中心這三類主流群體的要求是多么矛盾又統(tǒng)一;由于購物中心的物業(yè)管理涉及方方面面和多種內(nèi)、外不定因素的影響，它既要滿足一般低端消費群體的要求，又要達(dá)到高端消費群體的標(biāo)準(zhǔn)，所以工作既要求實在但又需要有相當(dāng)?shù)男揎?，以達(dá)到低端群體與高端群體都能接受的平衡。不僅于此，難度更大的還在于物業(yè)管理公司必須精準(zhǔn)地掌握市場動態(tài)，隨時根據(jù)不斷變化的市場信息調(diào)整管理方針、策略，及時配合租戶商家開展各種推廣宣傳工作，從而形成了管理難度和管理技術(shù)的極高要求，對管理者的專業(yè)素質(zhì)，心理修養(yǎng)等指標(biāo)也大大提高。由此可見，購物中心物業(yè)管理的責(zé)任重大，工作要求十分細(xì)微，商業(yè)意識要遠(yuǎn)瞻超前，操作水平、經(jīng)營策劃等更可見一斑。

　　三、商業(yè)物業(yè)管理發(fā)展趨勢

　　購物中心管理既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點，是融合了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理和商業(yè)管理的具有鮮明專業(yè)化特征的服務(wù)。

　　購物中心管理的中心任務(wù)就是隨著市場需求的變化，構(gòu)造和持續(xù)地調(diào)整、優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品牌結(jié)構(gòu)，調(diào)整商業(yè)組合，以形成合理、完善、協(xié)調(diào)、能最大程度滿足消費者需求的商業(yè)環(huán)境。

　　由于專業(yè)管理公司對購物中心日常運營的透徹理解，購物中心從市場調(diào)查、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、空間布局、設(shè)備設(shè)施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業(yè)管理公司的意見?？梢哉f，沒有專業(yè)的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設(shè)、經(jīng)營成功，取得理想的投資回報。正因如此，專業(yè)的購物中心管理公司已經(jīng)向全程參與直至主導(dǎo)購物中心的規(guī)劃、建設(shè)、招商和運營方向發(fā)展。

　　目前，國內(nèi)規(guī)范化、專業(yè)化的購物中心管理公司還不多見。同時，由于相關(guān)政府部門、行業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)法規(guī)等在購物中心的規(guī)劃設(shè)計、委托管理、管理費用核算標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)資質(zhì)評定、培訓(xùn)和上崗資質(zhì)考核等方面，管理、指導(dǎo)和規(guī)范作用還不夠強(qiáng)，國內(nèi)購物中心的規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)營管理已經(jīng)出現(xiàn)了比較混亂的局面，出現(xiàn)了多種多樣的問題。但歸根結(jié)底還是觀念的偏差和缺乏管理。

　　購物中心的基本原則是只租不賣，通過統(tǒng)一經(jīng)營、管理來實現(xiàn)經(jīng)營收益和物業(yè)增值，是一種長期的投資經(jīng)營過程。購物中心的本質(zhì)是地產(chǎn)商業(yè)而非商業(yè)地產(chǎn)

，即在地產(chǎn)基礎(chǔ)上的商業(yè)經(jīng)營。而現(xiàn)今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進(jìn)行經(jīng)營，這種為了套取現(xiàn)金預(yù)售商鋪的做法最終導(dǎo)致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復(fù)合型的商業(yè)航空母艦很難經(jīng)營成功，小業(yè)主的投資收益預(yù)期基本不可能實現(xiàn)。由此引發(fā)的種種社會、經(jīng)濟(jì)問題將是極難以解決的。購物中心管理企業(yè)在尋求行業(yè)歸屬的過程中，出現(xiàn)了類似于酒店管理行業(yè)發(fā)展路徑的趨勢，即在基本物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，向綜合商業(yè)管理公司方向發(fā)展并尋求行業(yè)歸屬。目前，國家主要是通過控制貸款和限制土地開發(fā)來對購物中心行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。除此之外，筆者認(rèn)為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產(chǎn)權(quán)的物業(yè)進(jìn)行抵押融資或其他形式的債權(quán)、股權(quán)融資。這樣，投資商就會將重點放到長期的購物中心經(jīng)營上來，現(xiàn)存的種種問題將不會繼續(xù)出現(xiàn)。國家物業(yè)管理行業(yè)機(jī)構(gòu)可以在購物中心管理企業(yè)資質(zhì)等級評定、購物中心管理榮譽(yù)評定、行業(yè)發(fā)展動態(tài)跟蹤、從業(yè)人員資質(zhì)認(rèn)證和培訓(xùn)等方面，制定專門的標(biāo)準(zhǔn)和政策，以引導(dǎo)、規(guī)范購物中心管理行業(yè)的發(fā)展。