購物中心物業管理的行業特征及發展趨勢

　　購物中心在歐美走過半個世紀以后，成為中國商業發展的一個熱點。自1996年廣州天河城正式開業以來，在中國沿海和一些經濟發達城市陸續出現了購物中心這一最高級的零售形態。據中國商業聯合會統計，預計到20**年末，中國開業購物中心約200多個，總建筑面積達3000萬平米。

　　但筆者認為，到目前如期開業的購物中心遠沒有達到這一數量。由于融資渠道、規劃設計、商業定位、政府規制等原因，特別是對購物中心這一最高級零售形態的本質規律的認識出現偏差以及對購物中心管理經驗的缺乏，導致大量購物中心中途夭折，或勉強開業而與初衷完全背離。本文以統一物業產權的大型購物中心（SHOPPING MALL）為樣本，闡述購物中心管理的行業特征及其發展趨勢。

　　一、購物中心管理的行業特征

　　與分散產權的住宅物業管理相對應，商業物業通常包括了購物中心、商場、辦公樓、酒店等直接用于商業經營的建筑。從管理的角度講，購物中心的管理包含的內容最多，也最復雜。即有最基礎的通常意義上的物業管理內容，具備物業管理行業的基本特征，同時又具有非常明顯的商業規劃、商業管理企業的行為特點。

　　首先，購物中心管理具有基本的物業管理行業特征，但在管理的對象，操作的復雜程度等方面與分散產權的住宅物業、甚至其他商業物業相比都有很大的差別。同時，購物中心管理在基本物業管理的基礎上，結合了綜合商業零售管理的內容。以天河城購物中心為例：天河城由廣東天貿（集團）股份有限公司持有100%產權，由天河城物業管理有限公司全程管理。總投資12億元人民幣，總占地面積4.4萬平米、建筑面積16萬平米，其中8層為商業經營場地、約10萬平米，地下2層為停車場，年營業額約50億元人民幣。場內包括9000冷噸的空調機組、62部手扶電梯和28部垂直電梯、2000門容量的程控電話系統和全自動消防保安系統。場內經營租戶320家，員工約8000人。04年全年，客流量1億2千萬人次，車流150萬輛次，商品、物資進出量50萬噸。全年設備、設施保養項目超過21000項，維修項目超過25000項。平均每天客流量32萬人次。設備維護、清潔、園林綠化、租戶管理、顧客服務與管理、安全保衛等等這些工作，都是最基本的物業管理行業的內容，但其管理的復雜程度遠遠高于同等規模的其他商業物業，更是住宅小區所無法比擬的。因此說，購物中心管理具有基本的物業管理行業特征，購物中心管理公司首先是物業管理企業。

　　但僅就純粹的物業管理而言，購物中心管理也因服務對象的需求差異，行為特征的涇渭分明等因素，具有其鮮明的特點：服務對象包括業主、租賃商戶和顧客。業主聘請物業管理公司，是希望創造良好的能持續改善的購物和營商環境，合理的商業業態組合及持續及時的調整，以不斷提高購物中心的商業價值，合理控制日常營運成本。相對于住宅物業管理費的消費屬性，購物中心物業管理費的支出是典型的投資行為。物業管理費雖然由租賃商戶支付，但由于業主將租賃費和管理費捆綁核定，實際上管理費標準由業主核定并轉移支付給管理公司。由于實際的需要以及業主的投資行為，購物中心管理費的標準遠高于其他商業物業；租戶對物業管理公司的要求首先是能夠創造吸引顧客的綜合環境，以增加經營收益，租戶本身對環境的要求和體驗反倒退居次要地位，由于租金和管理費對租戶而言同屬費用項目，租戶更加關心的是兩者之和的高低，對管理費的高低不是很敏感；顧客是典型的通常意義的消費者，要求的是良好的購物、休閑環境，完善、合理的商品和服務價格，良好的商業信譽等，由于其非業主的身份，和流動性大，短期消費（與多次消費不對立）的特點，對物業管理公司的評價是用腳投票，間接通過商戶和業主來決定物業管理公司的命運。

　　二、購物中心管理行業的發展趨勢

　　購物中心管理既有最基礎的通常意義上的物業管理內容，具備物業管理行業的基本特征，同時又具有非常明顯的商業規劃、商業管理企業的行為特點，是融合了傳統意義上的物業管理和商業管理的具有鮮明專業化特征的新興產業。

　　從正常運營角度講，由于購物中心的基本功能是為消費者提供多元化、多樣性的消費、生活條件，滿足人們購物、休閑、娛樂、康體等等物質與精神生活的需求。因此，購物中心管理的中心任務就是隨著市場需求的變化，構造和持續地調整、優化行業結構、業態結構和品牌結構，調整商業組合，以形成合理、完善、協調、能最大程度滿足消費者需求的商業環境，從而為租賃商戶，為業主創造最大的經營收益和商業價值。因此，購物中心管理，既要完成傳統意義上的高度復雜的物業管理內容，合理控制龐大的日常營運和維護開支，同時又要對餐飲、娛樂、影院、百貨、超市、各類專業和專門店、對各類商品和服務有全面的理解，并對其組合的類型、方式和組合的基本規律，日常運營的基本要求等有透徹的了解。

　　在市場推廣、客戶關系管理、品牌管理、商品和文化展示等方面，購物中心管理與傳統意義物業管理和零售促銷也具有很大的差異，限于篇幅，不展開介紹。

　　由于專業管理公司對購物中心日常運營的透徹理解，購物中心從市場調查、項目定位、規劃設計、空間布局、設備設施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業管理公司的意見。可以說，沒有專業的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設、經營成功，取得理想的投資回報。正因如此，專業的購物中心管理公司已經向全程參與直至主導購物中心的規劃、建設、招商和運營方向發展。

　　目前，購物中心管理公司多是從傳統的物業管理公司或是商業管理公司、大型零售企業延伸而來。傳統的物業管理公司一般都為管理多種物業，并從事多種相關業務的混合經營型公司，按照物業功能劃分，這類公司的專業化程度還遠遠不能達到購物中心的要求；商業管理公司或大型零售企業也由于在物業管理方面人員和經驗的欠缺，在購物中心的管理上力不從心。目前，國內規范化、專業化的購物中心管理公司還不多見。同時，由于相關政府部門、行業機構、行業法規等在購物中心的規劃設計、委托管理、管理費用核算標準、服務資質評定、培訓和上崗資質考核等方面，管理、指導和規范作用還不夠強，國內購物中心的規劃建設、經營管理已經出現了比較混亂的局面，出現了多種多樣的問題。但歸根結底還是觀念的偏差和缺乏管理。購物中心的基本原則是只租不賣，通過統一經營、管理來實現經營收益和物業增值，是一種長期的投資經營過程。

　　購物中心的本質是地產商業而非商業地產，即在地產基礎上的商業經營。而現今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進行經營，這種為了套取現金預售商鋪的做法最終導致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復合型的商業航空母艦很難經營成功，小業主的投資收益預期基本不可能實現。由此引發的種種社會、經濟問題將是極難以解決的。購物中心管理企業在尋求行業歸屬的過程中，出現了類似于酒店管理行業發展路徑的趨勢，即在基本物業管理的基礎上，向綜合商業管理公司方向發展并尋求行業歸屬。目前，國家主要是通過控制貸款和限制土地開發來對購物中心行業進行調控。除此之外，筆者認為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業產權的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產權的物業進行抵押融資或其他形式的債權、股權融資。這樣，投資商就會將重點放到長期的購物中心經營上來，現存的種種問題將不會繼續出現。國家物業管理行業機構可以在購物中心管理企業資質等級評定，購物中心管理榮譽評定，行業發展動態跟蹤、從業人員資質認證和培訓等方面，制定專門的標準和政策，以引導、規范購物中心管理行業的發展。

　　文/楊敬玉 廣東天河城物業管理有限公司董事長

篇2：購物中心物業管理概述

　　購物中心物業管理概述

　　關于購物中心的概念及分類

　　在國內，購物中心和Shopping Mall（或Mall）的概念混淆一直是一個問題。購物中心這種商業組織模式是從國外引進來的，對這種商業組織模式中文的表達一律是“購物中心”，但實際上購物中心有許多不同的模式，Shopping Mall（或Mall）只是其中的一種模式。

　　由于各國購物中心的發展形態不同，所以購物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國所公認的，即“購物中心是由一組零售商及其相關的所有服務性、商業性設施共同組合而成。其土地、建筑及相關服務內容必須經過完整的規劃、開發及一致的經營管理，附設等量的停車場，而其所包含的商業業種的數量必須大致滿足其所將服務到的臨近地區”。

　　購物中心的主要模式大致有兩種。一種是Shopping Center，這是一種主體性購物中心，它是以某一大型商業業態為主體再輔以其他的一些商業業態和服務業態。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優勢是，能夠進入居民社區、能夠彌補大型超市在商品線上的不足、并可通過出租場地增加輔屬的一些商業業態和服務業態，既可降低經營成本又可增強對社區的服務功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區的商業中心，但一般很難在社區里生存。還有一種是ShoppingMall，這種購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業形態是以三種商業業態為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業專賣店，再輔以餐飲娛樂業的店鋪，它可以涵蓋所有零售業和服務業的內容。購物中心已經不是一種商業業態，而是一種商業的組織模式，甚至于已經作為城市整體規劃中的一種基本構成，與機場、公園、體育中心等城市設施類似。

　　當然，各個國家及地區對購物中心的分類根據各國及地區的具體情況又會有所不同。如美國，其權威機構國家研究局National Research Bureau（簡稱NRB）根據面積及輻射面大小將購物中心分成四類：鄰里中心Neighborhood Strip Centers、社區中心Community Strip Centers、地區購物廣場Regional Malls和超級地區購物廣場Super Regional Malls。NRB對每一類都有具體詳盡的解釋。

　　關于購物中心的管理運營

　　購物中心不完全是商業行為，應劃歸為商業地產范疇。由于購物中心投資巨大，涉及到的規劃設計、主題營造等都要求極高，所以會充分地考驗投資者的智慧和耐力；此外，項目建成之后涉及的管理運營在國內尚無成功的經驗可供借鑒。因此經營購物中心要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規劃，二是后期的商業運營管理。

　　雖然購物中心的模式較多，導致其運營管理方式花樣繁多、異常復雜，但是，一樣有規律可循。首先，購物中心的主題一定要是一個賣場，購物功能所占的比例一般情況下不能低于50%，要以購物為主；而不能以餐飲或娛樂為主，如果餐飲或娛樂占多數，那就只能叫飲食中心或娛樂中心，不是購物中心。所以，購物中心首先應當是一種零售業態。其次購物中心還要是一個無差別的消費中心，能夠適合絕大多數的消費群體，如果全部都是面向高端的、或者低端的，不可能吸引所有的消費者，因此應以中檔占多數。而且要有停車場。第三，要采取“只租不售”的運營管理方式，國際上通行的正規購物中心都是如此；而不能像國內很多購物中心在管理運營上采取的分割商鋪出售的方式，這種運營方式只能導致購物中心變成小商品市場。“只租不售”，才能實現購物中心良好的整體管理和整體營銷。

　　香港的太古城就是這樣一個成功的購物中心，它擁有一批專門做商場的地產人員。首先他們的商鋪堅決不賣，長期持有，以長線投資為主，另外他們有強有力的規劃和招租隊伍。

　　另外，在后期發展商還必須成立專門的商業管理公司對購物中心進行管理。對于購物中心發展商來說，開發商鋪是前提，但只有開發是不夠的，只有成立專門的商業管理公司對購物中心進行管理，才能長久發展。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，發展商對購物中心的管理更為重要。如果購物中心商業管理不力，影響商鋪業主的租金收益，業主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到發展商的頭上。綜觀國外購物中心，發展商成立商業管理公司管理購物中心是一種通用的模式。

　　一般說來，購物中心的管理運營應采取以下方式：

　　一．采用“統一管理,分散經營”的管理模式。

　　1．統一管理”，要求購物中心必須由代表業主權利的、受業主委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的購物中心則難以經受激烈的零售業市場競爭。

　　2．“分散經營”，是購物中心對消費者和經營者間的交易提供場所，但購物中心的管理者一般不要直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁（購物中心的核心店應鼓勵發展商自營）。

　　二．遵循“統一管理,分散經營”的管理模式，購物中心在運營上要采取四統一：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。（在購物中心銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協會（ICSC）的標準格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。）

　　1．“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

　　①所謂“品牌審核管理”是指：招商對象需經品牌審核后才能進入。

　　審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。

　　②“完善的租約管理”。

　　租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理（可以借鑒國際購物中心協會（ICSC）的標準格式），比如：

　　（1）承租戶的經營業態是受到整個購物中心的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經發展商認可）；

　　（2）營業時間的確定；

　　（3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；

　　（4）為整個購物中心促銷承擔的義務；

　　（5）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

　　（6）投保范圍事宜；

　　（7）是否統一的收銀。

　　2．“統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。

　　由于目前購物中心競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為購物中心策劃好1年365天的天天營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”，組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果購物中心統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。

　　3．“統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。購物中心須設立由發展商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承租戶的經營活動，保證購物中心的高效運轉。常見的方式有：

　　（1）指導項目：培訓售貨員、賣場布置指導、促銷活動安排；

　　（2）協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；

　　（3）服務項目：行政事務管理；

　　（4）監督項目：維護購物中心的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

　　4．“統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。

　　購物中心的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠

　　化養護、意外事故處理等。

　　統一運營管理是核心。否則，購物中心就會從“經營管理”蛻變成“物業管理”，直至最終完全喪失自己的核心競爭力。

　　關于購物中心的信息系統

　　遵循統一運營管理的模式，購物中心的信息系統也要反映出統一管理、資源共享的理念來。

　　一般說來，除了主力賣場自帶的零售管理信息系統外，購物中心最好能對所有商戶采取統一收銀管理，建立購物中心統一的零售信息系統。

　　建議購物中心信息系統應包含以下子系統（子系統間是相互關聯的）：

　　一．購物中心統一收銀子系統

　　主要功能：商品編碼、商品銷售、銷售管理

　　二．購物中心自營部分零售管理子系統（如果有自營部分）

　　主要功能：商品進銷調存管理

　　三．購物中心招商及租戶管理子系統

　　主要功能：招商審核、租戶登記管理、租約管理、應收款管理、收款管理

　　四．購物中心市場信息收集和發布子系統

　　主要功能：市場信息收集、市場信息挖掘分析、市場信息共享發布

　　五．購物中心一卡通子系統

　　主要功能：消費一卡通

　　六．購物中心財務管理子系統

　　七．購物中心人力資源管理子系統

　　八．購物中心信息系統與其他外掛系統的接口子系統

　　現代購物中心管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個統一的經營主題和資訊平臺之上。

篇3：購物中心商業管理及商業物業管理顧問服務合同

　　購物中心商業管理及商業物業管理顧問服務合同

　　第一章 總則

　　第一條 本合同雙方

　　委托人：________公司

　　法定代表人：________

　　聯系地址：____________

　　聯系電話：____________

　　受委托人：________

　　法定代表人：________

　　聯系地址：________

　　聯系電話：____________

　　甲方為本合同專案的發展商。在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方為所其坐落于中華人民共和國___市___區命名為___廣場(英文命名________)的物業(以下簡稱“該項目”)委托乙方提供商業管理及商業物業管理顧問服務。甲乙雙方本著平等、互利、互諒、互讓的精神，于______年___月___日訂立本合同。

　　第二條 項目基本情況

　　2.1 該項目名稱____________

　　2.2 該項目地址：_______________

　　2.3 該項目概況：

　　該項目位于________，發展計劃包括______影業娛樂、商場的綜合地產項目。項目總建筑面積約_________平方米。

　　第三條 服務受益人

　　乙主所提供的商業管理及商業物業管理顧問服務的受益人為本合同委任期內實施具體管理該商業項目的____商業經營管理有限公司和____物業管理有限公司，服務受益人必須履行本合同及承擔相與的責任。

　　第二章 委托事項

　　第四條 服務范圍

　　乙方根據該項目在合同期限內的發展計劃，以該公司之國際管理經驗，以有效務實的方式協助及配合甲方為該項目提供全面、高質量的服務。

　　4.1 乙方的商業管理顧問服務具體范圍明確在本合同附件(一)。

　　4.2 乙方的商業物業管理顧問服務具體范圍明確在本合同附件(二)及附件(三)。

　　第五條 權責關系

　　5.1 乙方將按明確在本合同附(一)和本合同附(二)、(三)的具體范圍提供顧問服務。

　　5.2 雙方關系架構明確在本合同附件(四)。

　　第三章 委任條款

　　第六條 委任期限

　　委任期限為期兩年，由______年___月___日起至______年___月___日止。委任滿，本合同自然終止。任何一方如續訂合同，應在合同期滿前2個月向對方提出書面意見。

　　第七條 服務費用及支付方式

　　7.1 雙方同意商業管理顧問費用及支付方式如下：

　　首年商業管理顧問服務費

　　全數港幣______萬元正，甲方在簽定合同時首先支付顧問費50%即港幣______萬元正。第二期顧問費25%即港幣______萬元正于簽定合同后第6個月首天支付。第三期顧問費25%港幣______萬元正于簽訂合同第12個月首天支付。

　　第二年商業管理顧問服務費全數港幣______萬元正，甲方于簽定合同后第13個月起每月支付港幣______萬元正。

　　7.2 雙方同意商業物業管理顧問費用及支付方式如下：

　　首年商業物業管理顧問服務費

　　全數港幣______萬元正，甲方在簽訂合同時首先付顧問費50%即港幣______萬元正。第二期顧問費25%即港幣____萬元正于簽訂合同后第6個月首天支付。第三期顧問費25%即港幣___萬元正于簽訂合同第12個月首天支付。

　　第二年商業物業管理顧問服務費

　　全數港幣___萬元正，甲方于簽定合同后第13個月起每月支付港幣____萬元正。

　　附加收費：協助甲方參加全國、省、市示范大廈(在該項目與及甲方提供的條件允許的前提下)，如該項目被評定為全國、省、市示范大廈，甲方同意獎勵乙方港幣_____元(全國)，港幣_____元(全省)，港幣____元(市)，并且在接受評定通知之日起7天內向乙方一次支付。

　　7.3 以上商業管理及商業物業管理顧問服務并不包含甲方在本合同期間要求乙方提供超越本合同約定服務范圍的服務或物品的任何費用(以下簡稱額外服務費用)。有關服務條款及費用經雙方協商同意后，以書面形式補充成為全合同的附件執行。

　　7.4 顧問費并不包含乙方派駐該項目管理人員的薪金、一切福利開支及稅項(國稅、地稅及外地稅項)(以下簡稱勞務費用)。從甲乙雙方協定乙方派駐人員到位之日起計，甲方必須每月首天以預繳形式支付勞務費用。人員派駐條款用費用經雙方協商同意后，以書面形式補充成為本合同的附件執行。

　　7.5 顧問費只包含乙方人員前往該項目提供本合同約定范圍內的服務所繁盛的交通費及膳食費用，并不包括因乙方人員前往___市___區以外城市、區鎮鄉或地區提供服務所發生的任何費用。乙方因提供顧問服務，一切前往___市城市、___區以外城市、鄉鎮或地區的交通費、差旅費、膳食、住宿及有關開銷的合理費用(以下簡稱其他費用)由甲方負擔。

　　7.6 所有顧問費、額外服務費用，其費用及勞務費用必須以港幣在___市或香港支付。

　　7.7 所有顧問費、額外服務費用，其他費用及勞務費用并不包含任何稅項(國稅、地稅及外地稅項)。

　　第八條 付款時間及欠款處理

　　8.1 本合同顧問費、額外服務費用、其他費用及勞務費用甲方必須在本合同規定的時間之七天內支付，不得籍故拖延。

　　8.2 甲方如沒有按本合同規定的時間向乙方支付顧問費、額外服務費用，其他費用及勞務費用，則必須向乙方支付日息千分之二的滯納金，直至所拖欠款項及滯納金全數付清為止。

　　第四章 合同的終止和變更

　　第九條 違約責任

　　9.1 若乙方疏忽、或沒有履行、或嚴重違反本合同規定的全部或部分內容，而且在甲方書面指出并提醒后1個月內，既沒有合理解釋又沒有明確改善，以至無法合作，甲方有權以書面通知乙方終止本合同，終止合同通知在甲方送達乙方5天內生效，乙方必須在合同終止后的10天內向甲方退回對方多少顧問費。

　　9.2 若甲方疏忽、或沒有履行、或嚴重違反本合同所規定的全部劃份內容，并且在乙方書面指出并提醒后1個月內，既沒有合理解釋也沒有明顯改善，以致無法合作，乙方有權以書面通知甲方終止本合同，終止合同通知在乙方送達甲方5天內生效，須在合同終止后的10天內向乙方付清所有欠款及滯納金。

　　第十條 其他原因終止合同

　　10.1 在簽訂本合同首天起的6個月內，由甲方原因要求終止本合同，甲方必須至少提前1個月書面通知乙方，并要承提違約責任，以合同余下期限的顧問費總額百分之三十(30%)補償乙方。在簽訂本合同后第七月首天起，由甲方原因要求終止本合同，甲方必須至少前1個月書面通知乙方，并要承擔違約責任，以1個月顧問費(即港萬元整)補償乙方。乙方在接到終止合同通知后，15天內沒有答復，可視為本合同終止。

　　第十一條 合同更改與補充

　　11.1 本合同如有未盡事宜，甲方雙方同意以最大誠意協商做出補充規定，成為本合同附件執行。補充規定經雙方簽署后連同本合同均具同等法律效力約束力

　　11.2 本合同附件與本合同均具同等法律效力及約束力。

　　第十二條 繼承和轉讓

　　12.1 除非得到對方的書面同意，否則本合同任何一方不能轉讓或轉移本合同予第三方。

　　12.2 本合同雙方及其繼承者，皆受本合同各條款約束。

　　第五章 附則

　　第十三條 其他事項

　　本合同執行期間，如遇不可抗力、致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商辦理。

　　12.2 如該項目因建筑設計，建造質量、設備設施質量，安裝技術或工程延誤等原因，達不到使用及管理功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并善后處處理。

　　12.3 乙方在履行顧問服務時對并非因乙方疏忽、蓄意造成的損失、損壞及相關的賠償、訴訟、索求無須負責。如乙方在沒有違法及沒有違反本合同條款的情況下因履行或欲履行本合同條款所實施的一切行動、行為而遭受第三者索賠償或必須向第三者作出任何賠償，甲方必須向乙方作出相等的補償。如雙方經協商后仍未能達成協議，可提請___市人民法院訴訟解決。

　　12.4 與管理該項目有關之機密文件及資料除非經甲方同意，否則不得復印、印制或抄錄予第三者。

　　12.5 甲方同意向乙方提供其履行本合同所需的一切數據，并協助乙方履行本合同。

　　12.6 甲方有權于本合同有效期內在推廣刊物、廣告、管理手冊、員工名片、客戶指南等文本上注明(由____________擔任物業管理顧問)做標示，但有關細節甲方應事先與乙方做出適當及有效溝通后才可進行。

　　12.7 甲方在未征得乙方同意之前，不得在終止委任乙方后一年內，試圖聘用/委任或正式聘用/委任任何與本合同有關聯之乙方雇員、經理或董事。

　　12.8 乙方于本合同委任期內自費提供的的手冊、計算機軟件和文件的全部版權、器材和計算機硬件等，均屬乙方所的，乙方有權在本合同終止時取回這些資料和物資。

　　12.9為配合乙方按本合同附件(二)約定的方式和內容執行現場顧問服務，甲方同意向乙方無償提供合理的辦公地方及用品(包括計算機文儀器材)，以便乙方執行有關工作。

　　12.10 如甲方乙雙方對本合同產生爭議，經協商無效后，可提請成都市人民法院訴訟解決。

　　12.11本合同書內所加標題僅為方便書寫和閱讀，與本合同的注釋無關。本合同管轄、解釋、適用等均受中華人民共和國法律約束。

　　12.12 為配合甲方的實際需要及經營方針，甲乙雙方在簽訂本合同后將盡最大誠意協商關于全面管理該項目的安排，并且同意雙方必須給予對方足夠時間考慮所提出的可行方案，包括合作方式、收費、委任期、權責關系等等。在雙方達成全面管理該項目的協議并簽訂有關協議將按新合同后，本合同便實時終止(本合同內還未履行的相關協議將按新合同條款處理)。為辟免無限期的協商，甲乙雙方約定無論能否達成協議，必須最遲于年月曰結束協商及做出最后結論。

　　12.13 甲方依本合同送達檔給乙方，可以傳真、特快專遞、掛號信等方式傳送。特快專遞、掛號送交郵政局十天內，視為送達乙方。乙方的郵件地址為：zzz，乙方如改變接收郵件地址，必須提前十天書面通知甲方。

　　12.14 本合同正本連同附件共____頁，一式肆份，甲乙雙方各執兩份，均具同等法律效力及約束力。

　　12.15 本合同一經雙方簽訂即生效。

　　立合同雙方：________

　　甲方簽章：________

　　法定代表人：________

　　日期：________

　　乙方簽章：________

　　法定代表人：________

　　日期：________