有人說:商業(yè)地產(chǎn)如同高空走鋼絲,不能后退,更不能向下看,表演者的意念和平衡不能有半點閃失。只是人們在驚嘆一個比一個大的MALL競相出現(xiàn)時,其實已經(jīng)隱隱感到了一絲不安。而這其中引發(fā)最多思考的,是開發(fā)商對已出售的商業(yè)物業(yè)需不需要管理,而又怎樣才能最終實現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價值的對接?
“大MALL時代,招商先行”,這可能是大型商業(yè)項目得以順利運作的前提。
運營管理是商業(yè)地產(chǎn)運營的核心,是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉,是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。開發(fā)商把松散的經(jīng)營單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài),統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上,把各種資源的配置優(yōu)化,這樣商業(yè)項目不僅能順利開業(yè),并且在知名的經(jīng)營管理公司的統(tǒng)一管理下迅速成熟起來,成為炙手可熱的商業(yè)中心,保障開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者的“三贏”。
統(tǒng)一運營管理一般包含四個方面的內(nèi)容:統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。而其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個方面的基礎(chǔ)。這項工作的成敗得失不僅決定了開發(fā)商前期的規(guī)劃是否成功,而且決定著后期商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)運營的管理能否成功。
隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,以MALL為代表的商業(yè)地產(chǎn)的招商工作已經(jīng)不僅僅局限于傳統(tǒng)的大型超市、百貨商店和專賣店,服務(wù)性、娛樂性的項目比重不斷上升,業(yè)態(tài)涉及全面,能夠滿足全齡層、全客群的需求。
根據(jù)資料顯示,國外經(jīng)營成功的SHOPPINGMALL,都是采取招商并統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式。因此“一部分招商,一部分銷售、并統(tǒng)一經(jīng)營”成了目前中國大型SHOPPINGMALL操作最基本、也是最保險的方式。北京金源MALL、東莞華南MALL和廈門明發(fā)MALL都是采取這種操作方式的先行者和實踐者。而且隨著全球經(jīng)濟一體化,國外大型企業(yè)對中國內(nèi)地投資進程的加快,國內(nèi)的大型商業(yè)項目也和國外的商業(yè)緊密結(jié)合。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系,其所建的商業(yè)項目在開工之前,便已確定大部分面積要租給國際商業(yè)大鱷,故被稱為“訂單地產(chǎn)”。萬達集團通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流;歐倍德則節(jié)省了選址時間和機會成本,避免新店建設(shè)方面的巨額原始投入。
大MALL業(yè)態(tài)巡禮
對于一個大型的商業(yè)地產(chǎn)項目,特別是大型的SHOPPINGMALL,經(jīng)營業(yè)態(tài)包含的內(nèi)容非常廣泛,既包括大型超市、綜合百貨,還包括餐飲、娛樂等服務(wù)性設(shè)施,這方面比重在商業(yè)地產(chǎn)中一直呈上升趨勢。目前商業(yè)地產(chǎn)中業(yè)態(tài)經(jīng)營主體的內(nèi)容主要有以下一些:
超市類:大型綜合超市,如沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、好又多等代表。大型專業(yè)超市,如英國百安居、德國歐倍德等以家居建材為主的連鎖超市,以及燦坤3C等專業(yè)概念店。
百貨類:大型綜合百貨商店,如來雅百貨、大洋百貨、銅鑼灣百貨等。
流行服飾專賣:女裝店、男裝店、青少年服裝店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙灘裝、布店等。
文化娛樂設(shè)施:大型娛樂城、星級影城、酒吧街、兒童樂園、大型書城、健身中心、美容美體中心、電玩網(wǎng)吧、數(shù)碼攝影館、音響音像制品、樂器專賣等。
家具和裝飾類:家具、古玩、現(xiàn)代藝術(shù)品、室內(nèi)裝修等。
餐飲類:大型酒樓、主題餐飲、咖啡店、特色美食等。
服務(wù)類:干洗店、眼鏡和驗光店、旅行社、加油站、機票代售等。
機構(gòu)類:銀行、郵局、信貸處、醫(yī)療機構(gòu)、保險公司、公共展廳等。
其他補充類:旅游特色精品、園藝用品、農(nóng)產(chǎn)品等。
大MALL業(yè)態(tài)定位
商業(yè)經(jīng)營主體選擇在商業(yè)項目建設(shè)前期就應(yīng)該有初步規(guī)劃,項目的建筑設(shè)計應(yīng)該同商業(yè)經(jīng)營主體的選擇相配合。第一考慮因素是項目建筑特點和建筑條件,第二是項目的類型、特點和經(jīng)營定位。就目前全國較大規(guī)模的SHOPPINGMALL項目來看,開發(fā)商大多根據(jù)地區(qū)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費能力和項目的經(jīng)營規(guī)模進行經(jīng)營定位的確定,基本上從以下幾個方面考慮:
①業(yè)態(tài)定位:集旅游、購物、娛樂、休閑、飲食、文化等多功能服務(wù)于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。
②目標市場定位:滿足地區(qū)全齡層、全客層消費者的需要。
③主題特色:符合當?shù)厝巳旱慕?jīng)營主題設(shè)計。
④經(jīng)營品種:吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置。
大MALL業(yè)態(tài)選擇策略
開發(fā)商在綜合平衡各種關(guān)系的基礎(chǔ)上制定合理的招商政策,對商業(yè)經(jīng)營主體進行控制,首先最基本的
目標是商業(yè)經(jīng)營主體在商業(yè)上能夠生存,有足夠的回報;其次,在經(jīng)營主體組成確定之后,還需要根據(jù)各種經(jīng)營主體的需求和項目自身的需要進行整合;最后確定它們在項目中的位置,這點非常重要,因為經(jīng)營主體對于引導人流起著關(guān)鍵作用,其布局直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)。總的來說遵循幾個原則:核心主力店先行,輔助店隨后;零售購物項目優(yōu)先,輔助項目配套;放水養(yǎng)魚;先做人氣,再做生意。大MALL業(yè)態(tài)布局
核心主力店的位置需要最先確定,適合放在主入口或線性步行街的端點,不宜集中布置在中間,這樣才能達到組織人流的效果。
次主力店在布局上可以相對集中,因為購物者希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購物一樣,方便地進行款式、質(zhì)量和價格的比較。集中布置有利于擴大商品覆蓋范圍,提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競爭性和便利性,創(chuàng)造“購物氣氛”。有四種主要類型需要互相聚集。第一類是男士用品,男鞋、男裝、運動用品應(yīng)當集中布置。第二類是女士用品和兒童用品,包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等,這樣便于在購買之前對商品款式、價格和顏色進行比較。第三類是零售食品,包括熟食店、面包店等等,聚集不僅給購物者帶來方便,而且還能有效地增加銷量。此外,適合聚集的還有個人服務(wù),這些服務(wù)設(shè)施需要靠近停車場和入口,有可能的話集中布置,并與其他經(jīng)營主體相對分離,讓購物者出入方便,允許他們24小時營業(yè)。
輔助業(yè)態(tài)適合分散布置,例如,服裝和外賣快餐、冷飲應(yīng)該分開,原因很明顯,而且,把服裝和食品分開也有利于組織人流,因為在這兩種類型的商店中,購物者的步行速度完全不同。珠寶店和音像制品店適合分散布置,這樣可以延長購物者的興趣。
篇2：新華南MALL招商感言
辭舊迎新，新華南MALL招商感言
致招商部各位同事的感謝信：
舊的一年快過去了,在這一年中,充滿著酸甜苦辣,感謝大家共同扶持一起走過了這段人生中充滿斗志,充滿激情的一段路!
是的,新華南MALL生活城需要改變,需要大家努力的付出,更需要大家用成果來回報!
我們作為新華南MALL生活城的一員,有理由,也有責任來改變他,讓他變得更強,更有吸引力!我們必須在我們的本質(zhì)崗位上實實在在的做出應(yīng)有的工作成績,而不是光掛在口頭上。
新的一年即將開始，在此，我僅代表我個人向招商部全體同事們發(fā)出號召，希望新的一年里大家努力工作，齊心協(xié)力，以團隊精神為向?qū)ВJ認真真，查找原因，尋找渠道，解決更多實際工作問題，以此來感謝帶領(lǐng)和支持我們工作的部門領(lǐng)導郝總，讓我們招商部向公司領(lǐng)導交一份滿意的答卷，讓我們招商部真正成為公司的創(chuàng)收部門，成為三元盈暉公司的核心部門!
革命尚未成功，各位同仁仍需努力!
最后，讓我們一起向曾經(jīng)戰(zhàn)斗過的地方--新華南MALL生活城招商部的同事們表示新年最好的祝福，愿大家在新的一年里萬事如意，心想事成!更愿我們能在TED總、郝總的正確領(lǐng)導下取得長足的進步!新華南MALL生活城的輝煌指日可待!
你們的朋友：**
20**-2-4
篇3：新華南MALL招商紡織服裝行業(yè)協(xié)會發(fā)言稿
新華南MALL·生活城DFO招商紡織服裝行業(yè)協(xié)會發(fā)言稿
尊敬的各位領(lǐng)導，各位嘉賓：大家下午好!
首先，我謹代表我們東莞紡織服裝行業(yè)協(xié)會對新華南MALL·生活城東莞工廠直銷中心順利啟動全面招商工作表示熱烈的祝賀!
自新華南MALL·生活城誕生以來，他們的經(jīng)營管理團隊就一直和我們協(xié)會保持著良好的溝通與協(xié)作。泰德先生領(lǐng)導的新華南MALL·生活城經(jīng)營團隊，充分借鑒國際經(jīng)驗，深入結(jié)合東莞產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，積極響應(yīng)政府的“品牌立市”發(fā)展方略，創(chuàng)造性地提出了“東莞工廠直銷中心”這樣一個經(jīng)營模式，并就這一模式的可行性與招商經(jīng)營策略，和我們做了深入的探討和交流，我們是認同的，也是非常支持的。
中國是服裝生產(chǎn)大國，廣東是服裝產(chǎn)業(yè)大省，東莞的服裝產(chǎn)業(yè)則是傳統(tǒng)的特色產(chǎn)業(yè)之一，20**年被中國紡織工業(yè)協(xié)會授予“產(chǎn)業(yè)基地市”稱號，虎門和大朗分別授予“中國女裝名鎮(zhèn)”和“中國羊毛衫名鎮(zhèn)”。目前，東莞形成了一批全國知名服裝品牌，如“異鄉(xiāng)人”、“依米奴”、“溫綺”、“新虎威”、“以純”、“松鷹”等，尤其值得一提的是服裝強鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)通過“100萬重獎品牌”造就了“以純”這個全國最受消費者歡迎的服裝品牌和“以純”、“松鷹”、“新虎威”三個廣東省著名商標，帶動了當?shù)氐姆b業(yè)和整個經(jīng)濟的騰飛。
我市紡織服裝產(chǎn)業(yè)取得的成就，離不開政府的大力支持和引導。近幾年來，市委市政府先后出臺多個政策，鼓勵企業(yè)創(chuàng)建自有品牌和擁有自主知識產(chǎn)權(quán)，積極幫助企業(yè)大力開拓國際市場，幫助企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。協(xié)會作為政府的左臂右膀，積極發(fā)揮橋梁作用，經(jīng)常組織座談會、研討會，傾聽企業(yè)心聲，傳遞政府政策精神，組團考察歐洲和美國市場，感受海外時尚變遷，尋找合作機會。協(xié)會的平臺作用得到了企業(yè)和政府的大力支持和肯定。
今天，新華南MALL·生活城從另一個角度，為東莞的企業(yè)創(chuàng)建自有品牌、提升市場競爭力、提升經(jīng)營效益提供了一個全新的平臺，這就是東莞工廠直銷中心。角度不同，形式不同，但是，服務(wù)企業(yè)，推動東莞產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，造福東莞企業(yè)、造福一方百姓的宗旨是一樣的。希望紡織服裝協(xié)會的各企業(yè)、希望各行業(yè)協(xié)會的各企業(yè)成員，能夠踴躍投身到東莞工廠直銷中心來，與新華南MALL·生活城一道，共同打造一個響當當?shù)摹皷|莞制造”品牌，讓東莞的企業(yè)從這里走向全國，走向世界。
最后，祝賀此次招商大會圓滿成功，希望東莞直銷中心早日開業(yè)，成為展示東莞產(chǎn)業(yè)實力、匯聚全球客商的一個著名商業(yè)活動中心。
謝謝大家。