MALL全稱ShoppingMall,音譯“摩爾”或“銷品茂”,意為大型購物中心,指在一個毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中,由一個管理機構組織、協調和規劃,把一系列的零售 商店、服務機構組織在一起,提供購物、休閑、旅游、娛樂、飲 食、康體、文化、藝術等各種服務的一站式消費中心。MALL不 僅規模巨大,集合了百貨店、超市、大賣場、專賣店、大型專業 店等各種零售業態,而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館 ,電 影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設施,涵蓋所有零售 業和服務業的內容。MALL已經不是一種商業業態,而是一種商 業的組織模式。另外,MALL還提供了百貨店、大賣場無法提供 的如漫步在長廊、廣場、庭院般悠閑的購物享受。

境外ShoppingMall特點

美國:主要依托市郊高速公路建立封閉式大型購物中心,規模巨大、設計簡潔是其顯著的特征。

歐洲:在美國模式的基礎上,不斷以舊城市商業中心的改造和復古建筑、人文設計,賦予購物中心新的發展內容。

日本、東南亞地區:以大型倉儲式超市替代百貨店作為主力店,重點突出休閑娛樂功能和商品成本優勢。

MALL在我國產生的必然性

MALL這一商業形態的出現,最根本的原因是人們生活水平提高帶來了購物方式的革命性變化。當人們生活逐 漸富裕之后,購物已經不再只是為了滿足簡單的生活需要,其中消遣、舒緩壓力的成分越來越多,人們不僅需要實 物,更希望購物、旅游、觀光、度假融于一體。

我國居民的消費需求隨著收入水平的提高已出現了新的變化和調整:消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注 重個人品味的需求,同時更注重整體購買經歷的愉悅,而且工作壓力增大也需要增加適當的休閑和娛樂。所有這些 變化都在導致需求多樣化程度的提高,簡言之,也就是力求將時間作最大化運作,滿足多重需要,一次購足和一站 式娛樂休閑的消費習慣因此應運而生,最終必然促進MALL的產生和發展。

成功MALL的關鍵——強大的吸引力和凝聚力的營造

地理交通

地處交通樞紐,位于交通集約發射點,擁有集體運輸工具的MALL較為容易取得成功。

項目的消費輻射范圍我們通常以時間來測算,而不是路程。

經濟環境

項目的選址應充分考慮當地的經濟環境,包括人口密度、人均收入、支柱產業、消費習慣等。

對于加入WTO后所帶來的有利和不利也應充分考慮

資金實力

不容置疑雄厚的資金使支持龐大的MALL生存發展的關鍵因素,除去正常的融資渠道,現時國家開始考慮的房 地產證券化和香港政府可提供地產基金的融資服務及隱名投資等,對MALL開發給予極大的支持。

隱名投資——外國人以中國人名義在中國投資,聘請法人代表,所有的債務、權責由外國人負擔。

MALL產業漫長的回報期是對投資商戰略智能和資金耐力的考驗。

MALL的初始回報,可能并非來自零售,而是通過成功的包裝,使周邊地塊隨之升值,從中獲利。而如果單純 地把MALL作為商業項目來操作,靠租金來過活,就會做得很辛苦,租金定高了不好,定低了回不了本,陷入兩難境地。

主題鮮明,不斷營造消費熱點

MALL應是廣大市民生活的一部分,在統一的核心理念基礎上,應創造更多不同主題(吸引力)符合和引導各 種各樣消費者的需求。

早期的大型商廈由于缺少體現都市文化品位且富有個性的主題設計,所以從內容設置到品牌引進都大同小異, 由此引發日益嚴重的同質化危機。現在的MALL必須樹立鮮明的主題定位,走差異化競爭之路。

MALL的發展與經營需要許多創新的思維

北方的大浴場可以引進到該項目,但需因應南方人的心理加以演進更舒適的環境,例如尊重私隱、功能更齊備 (購物、飲食、娛樂、康體、SPA)、檔次細分、通過更衣制造舒適、平等的感覺

單純依靠硬件設施營造吸引力的項目只能曇花一現,并不具備生命力和持續發展的吸引力。隨著大陸消費者文化水 平已經提高了,具有文化內涵的事物才具有持久的吸引力。

項目的可持續發展需要的是不斷的推陳出新。

現在推行的是生活的文化、精神糧食。高級健身、美容、纖體、SPA等已經在全國各大城市風行。在同一個MALL 里建造不同級別的BAR,也可以吸引不同層次的消費者。

規劃設計,國外經驗與國內實情的結合

引進國外的經驗,引進知名的具備造MALL豐富經驗的國外設計公司擔綱策劃是必要的,但未必成功。必須熟悉中 國市場,了解中國消費者的真實需求,不能照搬。考慮人車分流、物流、污水物流外立面簡單而又獨樹一幟,充足 的戶外大型廣告牌,耐用的材料和低成本。

主題的塑造應考慮持久性和可塑性

室內外的協調,舒適的購物環境,淡和的室內基本用色,樓層間敞開的視線,充足和暖的照明

功能全面,比例合理

MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身,兼具百貨店、倉儲式商店、超市、 品牌專賣店等 各種零售業態,故定位于家庭的一站式購物消費和一站式休閑享受。根據所處 商圈情況,MALL內部全部商 品高、中、低檔的比例,各零售業態營業面積的比例,購物、餐 飲、娛樂、休閑各區域的比例必須合理,才 能發揮MALL整合消費的功能。

MALL要是一個無差別的消費中心,要能夠適合絕大多數的消費群體,如果全部都是面向高端的、或者低端 的,不可能吸引所有的消費者,因此應以中檔占多數。

MALL一定要是一個賣場,購物功能所占的比例不能低于50%,要以購物為主。如果是餐飲占多數,就只能叫 飲食中心,不是MALL;娛樂比例太多那是娛樂中心,也不能叫MALL,過分強調娛樂功能,那對發展旅游有好 處,但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好了,但95%的游客只去過一次。所以,MALL首先應當是一種零售 業態,可以重復去消費。但單純的產品競爭已經不能打動消費者,只能是消費、服務、娛樂的新穎和創新才能實際 的打動消費者。零售百貨現在全國都比較蕭條,項目的功能比例零售不能占絕對的大比例,應該充分發揮娛樂、飲 食、康體等功能對消費者的吸引力。

提供完善的配套、功能,符合青年男女、兒童、老人,各階層的配套功能,使所有的消費者都樂意在MALL內進行 更長時間的消費。

消費習慣

改變消費者原有的消費習慣,使MALL成為慣性消費場所

國內消費者一般都有較為固定的消費習慣和慣性的消費場所,對于新興的“MALL消費模式”需要發展商投入 較大的宣傳進行持續引導。

經營管理

成功招商。招商壓力巨大的商業項目來說,政府政策上的變數,確實是投資Shopping Mall的一大懸念。

必須保證引入的租戶具有完美和大體一致的形象,招商時不但要考慮各廠商愿意承擔的租金高低,還要考慮其與 MALL的規劃與形象是否吻合,其經營業績是否能持續發展。

為了保持項目本身形象,聚集人氣,招商傾向于知名度較高的品牌。需要采用差異化租金策略。對著名品牌給予租 金上的優惠,其利潤的損失通過對其它品牌收取較高租金來彌補。

尋求各國領事館的協助,各行業協會的招商和地區性行業的同盟都可以為招商帶來一定的促進作用。

成功經營

為了通過整合各種需求以達到最高的經營效益,MALL必須千方百計安排適當的全方位服務,這使 管理 增添了無限的難度,也就是MALL的管理者面對各種不同的行業,必須把它們整合在統一有效的制度之下,加之消 費需求的彈性較大,在經營管理上均需仔細考慮規則以免產生負面效果。MALL從規劃、建設到經營管理都是需要 很高的水平和技巧的。

把MALL的管理簡單地視為物業管理或商業管理都是錯誤的,MALL的經營是物業管理與商業管理的交織。管 理者不僅要保證水、電、暖、空調等設備的正常運轉,周圍環境的整治與安全,還應該知曉店鋪經營知識,為各零 售商提供信息服務和有參考價值的建議 ,更重要的還在于進行統一的廣告宣傳及促銷活動,負責把顧客引進店中來。

MALL的經營管理包括:租戶管理、營銷管理和財務管理。

租戶管理的目標是造就優良的店鋪,具體內容包括教育輔導、經營分析、店鋪調整、調節管理等。

營銷管理的目標是提升MALL的客流量和銷售額,具體內容包括對各店鋪進行營銷支持并舉辦統一的促銷活動。

財務管理的目標是使MALL和入租店鋪取得良好效益,具體內容包

括收取租金和各項費用,控制開支,協助有關部 門進行效益評估和店鋪指導。

MALL的經營者,不但要考慮各零售商的經營業績,還要隨時指導零售商如何開創業務,因為MALL里的每 個廠商的經營績效關系到MALL整體的成敗及收益,二者是緊密聯系的“利益共同體”。

篇2：東南亞Shopping Mall發展觀察分析

1. 導論

新加坡Shopping Mal的建設始于70年代。隨著70年至90年經濟迅猛發展,東南亞國家的經濟也經年享有6至10%國民生產總值的年增長率。高就職率、可支配收入的提高,加上消費者喜愛名牌、提升生活方式以及更好的服務,導致Shopping Mall如雨后春筍般出現,以迎合消費者的需求。

中國目前的經濟也正處騰飛階段,許多城市都達到8至10%的國民生產總值的年增長率,這促使許多一向建設住宅和寫字樓的開發商轉而開發Shopping Mall。Shopping Mall勢必成為房地產開發下一波的發展主流,Shopping Mall更新和更好的消費環境使自90年代在中國建設起來的傳統獨立大型超市和百貨公司相形見拙。有遠見的開發商為了分攤房產組合的風險,除了售賣住宅和寫字樓的收入源頭之外,也有作為資產或長期投資的Shopping Mall租金收益起著平衡風險的作用。

Shopping Mall的開發在東南亞已有20年的歷史,而正致力于Shopping Mall開發的開發商/項目經理/投資商/銀行家可從東南亞Shopping Mall發展史中學習到許多重要的經驗。作者曾于亞洲多個城市親自參與開發、重定位以及經營Shopping Mall和大型的綜合性發展項目,并期盼分享一些新加坡和馬來西亞歷年來重大的成功與失敗原因,以便從事或有志于開發Shopping Mall的中國開發商從中獲得一些寶貴的知識。

2. 新加坡Shopping Mall的發展史

2.1 概述

新加坡主要有三種類型的Shopping Mall:

- 綜合性發展項目中的Shopping Mall

座落在譽為世界最佳購物街道之一的烏節路著名商圈,與酒店、寫字樓和服務式公寓相結合的大型Shopping Mall。 這里不但有迎合年輕人需求的專門Shopping Mall,也有面對高端市場的Shopping Mall如 Paragon 購物中心、義安城和 Wisma Atria。 另一個Shopping Mall重點開發項目則在濱海城,其間的Shopping Mall面積介于3萬至5萬平方米之間,例如新達城和濱海廣場。烏節路商圈也有好幾家Shopping Mall是多業權的,這些Shopping Mall多在70到80年間建成。

- 郊區Shopping Mall

90年代為建于住宅區鎮中心的郊區Shopping Mall掀開了序幕。這些中心服務人口眾多的住宅密集區,以住在政府(建屋發展局)建設的組屋居民為主。

- 鄰里商店

組屋區 (鄰里中心) 內的商店。這些主要是開始時由建屋發展局出租,隨后于80年代后期賣與個別店主的商店。

2.2 關鍵觀察與分析

- 連續15年取得高承租率和業績表現的Shopping Mall具有以下特性:

- 為投資、租賃收入而建設,并由單一管理公司獨家管理。

- 具強有力的商業搭配計劃,而開發商也鎖定目標顧客群并投資于相應的廣告和推廣活動 (集中資源)。雖然只有4百萬人口,新加坡的許多Shopping Mall卻在經歷兩次 經濟危機后依然屹立不倒。

- Shopping Mall的管理與維保工作做得很好,因此開發商不必每5到7年就大事裝修一番。

- 多業權的Shopping Mall

- 開發商須保留30%空間10年,以確保個別業主的權益受到保護是不可避免的舉措。管理機構須遵循《分層地契法案》的規定,作為控管開發中的公用物業的管制舉措。

- 許多多業權Shopping Mall的管理與營銷水平皆乏善足陳,招致租金收入的逐次下滑,尤其是地點不好和布局欠佳的Shopping Mall。

- 少數幾家因著良好的位置與妥善的管理,雖能維持不錯的占租率,然而租金仍不能與統一產權的Shopping Mall并駕齊驅。

3. 馬來西亞的商場發展

3.1 概述

馬來西亞經濟發展尤以80年代到90年代初最為迅猛。馬來西亞最繁榮的三個州/市吉隆坡、檳城和柔佛都有相當數量的華裔人口,而大部分的Shopping Mall都在馬來西亞的首都吉隆坡。這是一些當地特色:

- Shop

ping Mall主要沿 Bukit Bintang 一帶建設。早期的Shopping Mall都以出售作為建設目的,但有許多因其優越的位置,時至今日依然欣欣向榮。 Sungei Wang 就是一個極佳的例子,20年來都備受消費者的青睞。

- 90年代建設的商場多為只租不售的投資物業,也有少數是出售的。典型的例子就有Lot 10,Minas Shopping Mall,Sunway Pyramid,Midvalley 大型Shopping Mall,以及KLCC。這些Shopping Mall有許多是綜合性物業的合成部份,與酒店、服務式公寓、寫字樓、主題公園、度假村,甚至大學相結合,建設于市郊有相當人口的住宅密集區。

3.2 關鍵觀察與分析

- 雖經歷1997金融危機卻仍然屹立不倒的Shopping Mall主要為出租的投資物業。

- 好幾個大型開發項目在金融危機后停滯不前。近年來有供過于求的趨勢而好幾個多業權的項目都難以為繼。

- 有些多業權Shopping Mall的布局和設備配置欠佳。大型主力連鎖店有許多Shopping Mall可供選擇,設計不好的Shopping Mall難免被淘汰的厄運。

- 在統一產權與多業權的Shopping Mall之間,多數主力租戶與連鎖店的選擇取決于Shopping Mall管理公司的能力,以及業主是否對所投資的物業采取長遠打算。一名業主甚至以逐次增租方式吸引租戶,在開業后3年、當經濟有所改善、租戶選擇續約3年時,才增加租金25至30%。 這策略使平均租金收入增加8至12%。Megamall 有20萬平米的面積,于 1998年成功開業并在過去4年皆業績斐然。

- 在馬來西亞成功設立的Shopping Mall都有打拼超過15年的歷史,而開發商與項目經理都致力于Shopping Mall定位、商業組合規劃、建筑翻新,并積極管理以使Shopping Mall跟上市場的發展趨勢。

4. 結論

中國今時今日就有如當年經濟蓬勃發展的東南亞。明智的開發商/投資商和銀行家應借鑒他國的經驗,以免重蹈覆轍。其中一些須關注的事項如下:

- 規劃和設計Shopping Mall須考慮正確體積、布局與定位,以有效迎合市場與目標人口的需求。

- 為避免“千店一面”和供過于求的情況,須審察場地零售空間的供求情況和競爭態勢。這和零售業的前景是息息相關的。

- 多業權Shopping Mall因其固有的弱點,為體現收益最優化,須采取相應的強制性舉措。

- 增強舒適設施的質量與管理,有如衛生間、停車場等等,以及其它安全措施有如火警演習等等,與Shopping Mall的市場定位是息息相關的。

- 須將Shopping Mall看為供給持續收入的中長期投資項目以平衡房產組合的風險。

- 出售的項目或考慮“返租”計劃以及雇用經驗豐富的Shopping管理顧問,以確保商業組合、營銷推廣的落實和租戶、店面質量。

篇3：國內外shopping mall發展現狀

　　國內外shopping mall 發展現狀

　　購物中心最早出現在歐美發達國家，約有100年的歷史。shopping mall是指城市市區購物中心，shopping center是指郊區的購物中心。

　　購物中心的定義如下：

　　1.購物中心的策劃、建立、經營都在統一的組織體系下運作；

　　2.適應管理的需要，產權要求統一，不可分割；

　　3.尊重顧客的選擇權，為顧客提供一次滿足購物的服務；

　　4.擁有足夠數量的相鄰而又方便的停車場；

　　5.擁有良好的購物環境，對客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務。

　　6.統一的商業形象，以統一經營政策進行營運。

　　7.有創造新商圈或更新地區的貢獻。

　　購物中心的建筑特征

　　１．商業空間步行化 ２.商業空間室內化3.公共空間社會化

　　購物中心的本質特點是統一管理和分散經驗的管理方式。管理者對購物中心實行統一的集中管理，購物中心的日常運行、保安、清潔、維修進貨和促銷活動等都是有組織地進行，公共空間實行統一管理，供所有的零售商與購物者共享。經營者不參與管理，定期向管理者交納管理費用，而所有者與管理者部參與經營，租金收入和經營狀況并無直接關系。

　　購物中心在發達國家發展日趨成熟，已經朝著生態化、娛樂個性化等方向發展。日本大阪率先發展生態型購物中心，其中Ｎamba工程是獨具特色的生態購物中心，建筑面積達到３２萬平方米，建筑師設計了一個帶有自然地貌特點的人造峽谷式的公園式購物中心，該峽谷的植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從２層逐漸走到８層，坡道兩邊可以進入不同層上的商店、餐飲與娛樂場所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業主與當地政府的喜愛與批準。我國商業發展一直滯后，９０年代后期，零售業與批發業發生劇烈變革，傳統百貨公司在競爭中紛紛慘敗，超級市場開始登上舞臺。購物中心在９０年代中期開始引入國內。

　　９０年代中期北京萬通新世界購物中心和陽光四季購物中心以及上海迪美購物中心，９０年代末期，深圳首家MALL購物中心-銅羅灣百貨在華強北開業，它是利用工業廠房改建的物業；20**年上海正大廣場由泰國正大集團附屬公司上海帝泰發展有限公司投資4.5億美元興建，總建筑面積達24萬平方米，是目前中國最大的集購物、餐飲、娛樂和休閑于一體的大型購物中心，堪稱"現代商業巨型航母"。正大廣場位于享有"東方曼哈頓"之稱的陸家嘴金融貿易區核心地帶，目前共有350家商鋪簽約，出租率超過80%。購物中心在我國發展很快，但是對購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規劃，運作管理方式依舊是傳統的百貨管理方式，許多購物中心經營失敗。