20**年11月11日,我國(guó)正式加入WTO,入世后的中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。 有數(shù)據(jù)表明,在過去10年中,國(guó)內(nèi)零售業(yè)平均年增長(zhǎng)9.7%;今年上半年,國(guó)內(nèi)零售增長(zhǎng) 10.1%,如果加上物價(jià)負(fù)增長(zhǎng)因素,實(shí)際增長(zhǎng)為12.7%,表明我國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)零售業(yè)發(fā)展速度相 當(dāng)迅速。國(guó)內(nèi)外的零售業(yè)巨子也看到了中國(guó)市場(chǎng)的廣闊,紛紛加快擴(kuò)大中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)份額的 步伐。國(guó)內(nèi)零售業(yè)市場(chǎng)的巨大的發(fā)展空間,必將為商業(yè)零售業(yè)的空間載體——商業(yè)房地產(chǎn)提 供難得的發(fā)展機(jī)遇。

在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購(gòu)物中心(Shopping Center/Mall),由于提供了一次性購(gòu)足、娛樂休閑兼具的多樣化商業(yè)組合環(huán)境,風(fēng)靡歐美、日本、東南亞,逐漸被認(rèn)為是將來 零售業(yè)的主流形態(tài)。購(gòu)物中心是一群建筑上組合在一起的商業(yè)設(shè)施,其在建設(shè)地段的規(guī)劃、 開發(fā)、所有和經(jīng)營(yíng)上是作為一個(gè)操作單體,這個(gè)單體的位置、規(guī)模、商店類型都和它所服務(wù) 的區(qū)域相關(guān),這個(gè)單體通常提供與其性質(zhì)和總體規(guī)模相適應(yīng)的即時(shí)停車或輔助停車設(shè)施。購(gòu) 物中心是商業(yè)房地產(chǎn)的一種形態(tài)。

購(gòu)物中心的特點(diǎn)是:投資方需要整合房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理兩大資源;商業(yè)經(jīng)營(yíng)具 有“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn);投資收益高;市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高。購(gòu)物中心的目的是通過投資 營(yíng)造具有舒適方便購(gòu)物、休閑等功能的建筑空間,進(jìn)而通過租售商鋪獲利。要達(dá)到以上目 的,購(gòu)物中心項(xiàng)目的開發(fā)理念須從項(xiàng)目選址、前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì),到后期的銷售定價(jià)、樓 盤推廣等方面有所突破。比如:

(一)項(xiàng)目選址和市場(chǎng)調(diào)查要注重地段的商業(yè)價(jià)值。

對(duì)擬建購(gòu)物中心地段的商業(yè)價(jià)值和商業(yè)機(jī) 會(huì)進(jìn)行詳盡周全的分析:

1、調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購(gòu)買力、消費(fèi)偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r

2、調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈(商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的影響更大)

3、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者分布、經(jīng)營(yíng)狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

4、調(diào)查目標(biāo)城市近、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃

5、調(diào)查目標(biāo)地塊的商業(yè)價(jià)值和機(jī)會(huì)點(diǎn)

6、調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購(gòu)買力、投資心理

(二)項(xiàng)目定位須有差異性。

購(gòu)物中心具有購(gòu)物、休閑、娛樂等特征,但仍然要做出項(xiàng)目的個(gè)性,即差異性定位。

1、項(xiàng)目定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性。

按照購(gòu)物中心的建設(shè)規(guī)模差異與定位的有如下關(guān)系:

建筑規(guī)模覆蓋商圈市級(jí)購(gòu)物中心

3萬平方米以上覆蓋整個(gè)城市,服務(wù)人口30萬以上

地區(qū)購(gòu)物中心1——3萬平方米覆蓋城市局部,服務(wù)人口10—30萬人

居住區(qū)購(gòu)物中心3000——10000平方米

覆蓋城市的一個(gè)居住區(qū),服務(wù)人口1—5萬人鄰里型購(gòu)物中心

3000平方米以下服務(wù)人口1萬人以下

2、項(xiàng)目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成。

如運(yùn)動(dòng)主題的購(gòu)物中心、科幻主題購(gòu)物中心、娛樂主題的購(gòu)物中心、文化主題的購(gòu)物中 心等,都為項(xiàng)目的定位提供了創(chuàng)新的思路。

3、項(xiàng)目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關(guān)。

品牌店的組合差異性對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次影響很大。比如時(shí)尚精品店品牌 組合——北京新東方廣場(chǎng),與傳統(tǒng)老字號(hào)店組合——北京琉璃場(chǎng)步行街,在消費(fèi)人群、檔次 上就有明顯差別。這對(duì)建筑的風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的要求也截然不同。

(三)規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間。

購(gòu)物中心非常注重整體規(guī)劃、細(xì)部處理和創(chuàng)新設(shè)計(jì)意識(shí),以營(yíng)造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量 空間。從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度來看購(gòu)物中心開發(fā),有:

1、符合城市的總體規(guī)劃的商業(yè)布局規(guī)劃。

城市總體規(guī)劃對(duì)街道、交通、市政、公共設(shè)施、居民住宅以及其他建設(shè)和改造規(guī)劃,將 影響擬建購(gòu)物中心的近遠(yuǎn)期的優(yōu)劣勢(shì),甚至成敗。

2、購(gòu)物中心要求易達(dá)性。

購(gòu)物中心必須具有易達(dá)性。需要有合理交通組織和足夠的停車位,使購(gòu)物者在交通上花 費(fèi)的時(shí)間和精力最少。根據(jù)交通工具的不同,應(yīng)有不同的交通組織和停車方式:

①自行車

,是我國(guó)絕大多數(shù)城市市民的交通工具,某些自行車保有量大的城市開發(fā)購(gòu)物中 心,必須配足夠的自行車停車區(qū)域。

②公交車,適合步行出行的消費(fèi)者,可以借用公交站點(diǎn)或向當(dāng)?shù)毓还芾砉旧暾?qǐng)站點(diǎn)。

③家庭小轎車。在美國(guó)等汽車國(guó)家,購(gòu)物中心按照100平方米建筑面積配4.5——5.5個(gè)的停車 位的標(biāo)準(zhǔn)修建。國(guó)內(nèi)的汽車保有量與國(guó)外相比還很小,購(gòu)物中心不能套用汽車國(guó)家的停車位 標(biāo)準(zhǔn),但目前國(guó)內(nèi)家庭車的發(fā)展也很快,從中長(zhǎng)期來看,國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心也必須要預(yù)留足夠 的汽車停車位。

④地鐵和輕軌。無論已有和規(guī)劃中的城市地鐵和輕軌,都對(duì)購(gòu)物中心的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)具有極其 重要的價(jià)值,尤其是對(duì)地下購(gòu)物中心更為重要。

⑤出租車。購(gòu)物中心在主要出入口要預(yù)留出租車的上下客區(qū)域,方便消費(fèi)者搭乘出租車。

3、購(gòu)物中心要求合理的空間形式。

購(gòu)物中心可以采用以下四種空間形式:

①室內(nèi)大開間。無街道,商鋪間沒有完全隔絕。

②露天步行街。上空無頂棚,空間開敞的步行街;

③回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊,步行街局部遮蓋;

④室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi),完全遮蓋;

由于步行街是一種線狀的建筑空間,能更利于消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、交流、娛樂,更能 感受到繁榮的商業(yè)氛圍,也利于購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理,因此,步行街購(gòu)物中心是最受歡迎的 空間形式。購(gòu)物中心在追求寬敞舒適的空間的同時(shí),對(duì)實(shí)際使用面積率K(實(shí)際使用面積/銷售 面積)也要控制,不能過小。室外步行街購(gòu)物中心的K能達(dá)到75——80%,室內(nèi)購(gòu)物中心K要 小得多,因中庭、過道(街道)、休閑區(qū)等等共用面積的不同而不同,一般在45%——65%之 間。在建筑設(shè)計(jì)時(shí),實(shí)際使用面積率K是很重要的評(píng)價(jià)空間形式合理性的指標(biāo)。

4、購(gòu)物中心內(nèi)部動(dòng)線組織要求引導(dǎo)性。

動(dòng)線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡,使通過所有承租戶的人流通行量 達(dá)到最大,達(dá)到購(gòu)物中心的整體人氣平衡。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有:

①以主力店引導(dǎo)人流。一般將主力店的出入口安排在動(dòng)線終端,盡可能的延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人 流通過線;

②以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流;

③以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流;

④出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡;

⑤無障礙設(shè)計(jì)。購(gòu)物中心要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設(shè)施;

5、購(gòu)物廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運(yùn)用。

購(gòu)物中心的室外、外立面和室 內(nèi)的處理,要處理講究建筑的個(gè)性風(fēng)格,同時(shí)要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招 和標(biāo)示兩種方式。

① 屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位,既滿足經(jīng)營(yíng)期購(gòu)物氣氛的營(yíng)造,又能取得可觀 的廣告位出租收入。

② 建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示,也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。

國(guó)外有很多購(gòu)物中心的標(biāo)示做得非常鮮明,如佛羅里達(dá)的迪斯尼全明星娛樂場(chǎng)的外立面 標(biāo)示——棒球標(biāo)志、可樂標(biāo)志、橄欖球帽標(biāo)志,非常特殊的展示了購(gòu)物中心的形象。建筑室 內(nèi)的標(biāo)示除了將建筑美和商業(yè)味融合外,還具有功能性。比如引導(dǎo)購(gòu)物者方便的購(gòu)物、避免 重復(fù)路線、幫助出現(xiàn)事故時(shí)的準(zhǔn)確迅速行動(dòng)等。購(gòu)物平面圖、電話、廁所、自動(dòng)扶梯、消防 出入口、消防龍頭、服務(wù)出入口、行人疏散線等等,都應(yīng)該成為全套圖示中的一部分。

6、購(gòu)物中心講求無障礙設(shè)計(jì)。

購(gòu)物中心應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢(shì)群體提供良好的平等的購(gòu)物環(huán)境,在建 筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)“以人為本”的思想。比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門、有高差 處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

7、購(gòu)物中心講求內(nèi)部綠化景觀。

豐富的綠化能創(chuàng)造舒適休閑的購(gòu)物空間和溫馨氣氛,給購(gòu)物者購(gòu)物賞景的感覺。如同其他 設(shè)計(jì)一樣,景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開始時(shí)就要拿出方案來,比如對(duì)種植花樹的荷載的考慮、與 空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因 素。

8、購(gòu)物中心講求商業(yè)燈光照明。

商業(yè)燈光照明對(duì)創(chuàng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重

點(diǎn)照明;注 重情調(diào)表現(xiàn),用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明 還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購(gòu)物中心尤其要采用良好的燈光照明,使室內(nèi)空 間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購(gòu)物中心室內(nèi)燈光效果,在設(shè)計(jì)時(shí)要處理好照明的色溫、照度、 顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系,使燈光和裝飾相映生輝。

9、商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會(huì)影響局部規(guī)劃設(shè)計(jì)。

購(gòu)物中心內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶較多,購(gòu)物中心必須將 承租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃,這樣必將影響購(gòu)物中心內(nèi)部個(gè)經(jīng)營(yíng)戶區(qū)域的設(shè) 計(jì),建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計(jì)要與經(jīng)營(yíng)戶的要求相配套。

篇2：房地產(chǎn)開發(fā)變革與物業(yè)管理困局及新理念

　　房地產(chǎn)開發(fā)變革與物業(yè)管理困局及新理念

　　中國(guó)房地產(chǎn)在其二十多年的發(fā)展過程中，經(jīng)過了幾次轉(zhuǎn)折和變革，取得了脫胎換骨的進(jìn)步。再加上國(guó)外先進(jìn)理念的引進(jìn)以及營(yíng)銷專業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，又極大豐富和推進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，各種新理論、新思路應(yīng)運(yùn)而生并在實(shí)踐中廣泛運(yùn)用，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出前所未有的繁榮局面。然而，與此形成極大反差的是，與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展卻過于緩慢，特別是在思想觀念上止步不前，從而導(dǎo)致諸多物管企業(yè)陷入重重困境之中，在此略作概述，以期引起大家的重視和思考。

　　一、新技術(shù)困局

　　房地產(chǎn)開發(fā)目前已經(jīng)進(jìn)入大量使用新技術(shù)的階段。大批建筑采用了與以往完全不同的結(jié)構(gòu)、建筑外形以及大量運(yùn)用諸如環(huán)保低能耗的控溫技術(shù)、優(yōu)化設(shè)計(jì)的垂直及平面交通系統(tǒng)等高端技術(shù)，這要求日后的管理人員應(yīng)及時(shí)掌握其新技術(shù)的發(fā)展動(dòng)向、趨勢(shì)，還要懂得對(duì)新技術(shù)設(shè)備的維護(hù)、管理。然而，現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)這樣的人才少之又少，絕大多數(shù)物管企業(yè)對(duì)高端技術(shù)人才的儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，一旦遇到采用了新技術(shù)的項(xiàng)目，參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)大多手足無措，不敢競(jìng)標(biāo)，寫字樓領(lǐng)域尤為如此。因而許多開發(fā)商面對(duì)如此局面，只得采取以開發(fā)建設(shè)時(shí)的工程部為班底自行組建物業(yè)管理公司的方式解決后續(xù)管理問題，由此使得專業(yè)物業(yè)管理公司的進(jìn)入障礙被無形中加大許多。

　　二、新生活方式困局

　　在 “以人為本” 理念的指導(dǎo)下，國(guó)外眾多的城市、社區(qū)以及生活方式的研究理論被大量應(yīng)用到建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中去，新的建筑在給人們提供一個(gè)身處其中的空間時(shí)，也提供給人們一種嶄新的生活方式。建筑空間被以各種有形或無形的方式引導(dǎo)為公開、半公開和私密的不同區(qū)域，社區(qū)被賦予了更多的精神意義，就是一條道路的曲直也成為大有講究的事情。開發(fā)商和業(yè)主希望物業(yè)管理企業(yè)能夠幫助他們把社區(qū)的精神意義延續(xù)下去，而物業(yè)管理企業(yè)卻只是一味鉆研如何將“保安守大門、保潔掃馬路”的基本任務(wù)完成得更好，被開發(fā)商和業(yè)主責(zé)難地滿腹委屈，卻還不明白原因何在。

　　三、新社會(huì)階層困局

　　社會(huì)的發(fā)展導(dǎo)致社會(huì)出現(xiàn)了不同的階層，反映到建筑上，也就有了高、中、低檔的寫字樓和住宅的劃分。不同檔次的項(xiàng)目對(duì)物業(yè)管理的要求是絕不等同的，他們的區(qū)別決不只是保安巡邏和保潔清掃的次數(shù)多少，但大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)除了打出一個(gè)又一個(gè)令人眼花繚亂的旗號(hào)之外，實(shí)質(zhì)上仍在以“一套方案打天下”，不同物業(yè)管理項(xiàng)目的管理方案除了名稱不同、保安巡邏和保潔清掃的次數(shù)不同，其它內(nèi)容大概沒有多少區(qū)別，想得到開發(fā)商和業(yè)主的好評(píng)自然很難。

　　四、新業(yè)務(wù)流程困局

　　項(xiàng)目策劃研究、區(qū)域規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)這些以往依次順序展開的開發(fā)工作流程正在出現(xiàn)“集合”的趨勢(shì)。越來越多的頂級(jí)建筑事務(wù)所開始提供“打包”服務(wù)，在項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，市場(chǎng)研究人員、規(guī)劃師、建筑師、景觀設(shè)計(jì)師開始共同工作。而大多數(shù)情況下，物業(yè)管理的所謂“前期介入”只不過是在銷售和入住階段為開發(fā)商和銷售商打打下手而已。被整合的業(yè)務(wù)流程所遺忘，使得物業(yè)管理的聲音愈加微弱，而當(dāng)熱鬧過去，卻只剩下物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)自面對(duì)種種僅憑微薄的物業(yè)管理收費(fèi)根本就無法解決的缺憾和業(yè)主的不滿。

　　五、新人才困局

　　能夠滿足舊的管理和服務(wù)方式要求的物業(yè)管理人員本就缺乏，更何況能夠在房地產(chǎn)開發(fā)的巨大變革中適應(yīng)新的局面的專業(yè)物業(yè)管理人才。

　　諸多的困局環(huán)環(huán)相扣，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)身陷其中無力自拔，不幸成為了房地產(chǎn)行業(yè)里“木桶上最短的那塊木板”。

　　面對(duì)困局，物業(yè)管理企業(yè)需要注入新的理念以適應(yīng)變革。

　　一、新技術(shù)跟蹤理念。

　　寫字樓往往是新技術(shù)的緊密追隨者，而近年來，住宅與新技術(shù)的結(jié)合也愈加緊密。北京的“鋒尚國(guó)際”和“MOMA” 兩個(gè)樓盤都采取了把新技術(shù)的應(yīng)用作為項(xiàng)目賣點(diǎn)的做法，銷售市場(chǎng)的反映極其熱烈。但是對(duì)于所有這些或多或少采用了新技術(shù)的寫字樓、公共建筑或住宅而言，能否找到足以管理好這些技術(shù)設(shè)施設(shè)備的物業(yè)管理公司就成了能否使得這些技術(shù)正常發(fā)揮作用的關(guān)鍵，技術(shù)投入使用后的管理工作變得比以往任何時(shí)候都更加重要。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立新技術(shù)跟蹤研究和儲(chǔ)備機(jī)制，對(duì)新技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的應(yīng)用情況進(jìn)行跟蹤研究，并提出應(yīng)對(duì)新技術(shù)的管理預(yù)案，以備使用；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)人員和管理人員的技術(shù)培訓(xùn)，使其掌握新技術(shù)應(yīng)用的相關(guān)知識(shí)，滿足開發(fā)商和業(yè)主的要求。

　　二、社區(qū)內(nèi)涵理念。

　　通常情況下，物業(yè)管理企業(yè)所認(rèn)為的社區(qū)建設(shè)就是把小區(qū)的綠化和治安搞好，再增加一些文體設(shè)施或者組織幾場(chǎng)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)。這些做法雖然沒錯(cuò)，但這種觀點(diǎn)卻經(jīng)常成為物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主思想和行動(dòng)分歧的起點(diǎn)，并且導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的工作努力得不到業(yè)主的認(rèn)可。良好的綠化和治安只是維系了物理意義上的社區(qū)--圍墻內(nèi)的建筑物，維系社區(qū)存在的最重要的因素是社區(qū)中的人群所共同感受到的精神氛圍，這種精神氛圍和建筑物本身以及身處其中的人群一起構(gòu)成了社區(qū)的三個(gè)支撐點(diǎn)，而被良好的社區(qū)所推動(dòng)的房屋增值才是社區(qū)成員的最深層追求。因此，社區(qū)應(yīng)該是一個(gè)在具有可識(shí)別的清晰邊界內(nèi)的人群為了維護(hù)共同的房屋價(jià)值而結(jié)成的利益共同體。所以，物業(yè)管理企業(yè)必須從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)到業(yè)主對(duì)社區(qū)的期望，才能找到與業(yè)主溝通的鑰匙，其服務(wù)也才能得到業(yè)主最廣泛的理解和認(rèn)可。

　　三、差異服務(wù)理念。

　　許多物業(yè)管理企業(yè)為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)要求，提出了“精品服務(wù)”、“五星級(jí)服務(wù)”、“酒店式服務(wù)”等等口號(hào)，但在實(shí)踐當(dāng)中，對(duì)于高、中、低檔項(xiàng)目實(shí)行的仍然是多年不變的同一套管理方案，僅有的區(qū)別就在于增加了保安巡邏和保潔清掃的次數(shù)或者增加一些客戶服務(wù)人員編制，其它內(nèi)容并無區(qū)別。事實(shí)上，不同類別的項(xiàng)目其要求是絕不相同的，尤其是高端客戶。以別墅區(qū)的保安巡邏路線為例：別墅客戶因?yàn)槠浞课莸姆忾]性較差，且周圍半公開的灰度區(qū)域較大，所以別墅客戶對(duì)私密性的要求很高，保安方案中設(shè)定的巡邏路線就不能進(jìn)入別墅客戶的心理界線，但同時(shí)別墅客戶對(duì)安全性的要求也很高，巡邏路線又必須處在別墅客戶日常活動(dòng)區(qū)域的視野之內(nèi)，僅此一點(diǎn)，普通小區(qū)的保安方案就無法簡(jiǎn)單套用。曾經(jīng)有建筑師戲言：沒有住過別墅的建筑師蓋不出好的別墅。此戲言的含義無非是指設(shè)計(jì)師應(yīng)當(dāng)充分了解自己的目標(biāo)客戶，同理，物業(yè)管理企業(yè)如果沒有對(duì)不同類型客戶心理和生活習(xí)慣的充分研究，就很難做到對(duì)各種不同類型的客戶提供度身訂做的差別性服務(wù)，也就很難得到客戶的由衷欣賞。

　　四、盡早介入理念。

　　相信許多物業(yè)管理企業(yè)都有過為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)施工期間遺留問題而頭疼的經(jīng)歷，究其原因，無非是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)施工單位在開展工作時(shí)只滿足本工序的要求而給日后使用遺留了諸多遺憾。解決這一困局惟一的出路就是物業(yè)管理人員盡早介入到開發(fā)流程中去，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)施工工作提出自己的意見。即便由于客觀原因無法真正做到從頭介入，也應(yīng)該努力向規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)施工人員宣傳物業(yè)管理理念，盡力避免給日后的管理運(yùn)營(yíng)工作帶來先天遺憾。

　　五、新人才理念。

　　與開發(fā)行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)一直被認(rèn)為是低薪低能微利的服務(wù)行業(yè)，許多房地產(chǎn)公司精簡(jiǎn)人員的去向都是下屬的物業(yè)管理公司。這種印象對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，在招聘人員時(shí)的負(fù)面作用是不言而喻的，而缺乏高素質(zhì)管理人才的現(xiàn)狀又進(jìn)一步加深了外界的這種印象，從而形成惡性循環(huán)。的確，物業(yè)管理公司從利潤(rùn)數(shù)額上是無法與開發(fā)公司相提并論的，但這只是由于企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的要求造成的，如果能夠把優(yōu)秀的物業(yè)管理對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的促進(jìn)作用給予量化，人們會(huì)對(duì)開發(fā)和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的利潤(rùn)分布比例有新的認(rèn)識(shí)，事實(shí)上，任何一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成功都離不開任何一個(gè)環(huán)節(jié)的努力。物業(yè)管理企業(yè)必須摒棄自卑心理，確立新的人才理念，敢于首先在關(guān)鍵崗位高薪雇用高素質(zhì)的管理人才，帶動(dòng)管理服務(wù)水平的全面提高，糾正社會(huì)的錯(cuò)誤印象，進(jìn)而脫離收費(fèi)低、薪酬福利低、人員素質(zhì)低、收費(fèi)更低、薪酬福利更低、人員素質(zhì)更低的向下循環(huán)軌跡，努力轉(zhuǎn)向收費(fèi)高、薪酬福利高、人員素質(zhì)高的向上循環(huán)軌跡。

　　以上觀點(diǎn)對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的諸多困局并未列舉周全，也不一定就找到了解決困局的靈丹妙藥。問題的關(guān)鍵在于物業(yè)管理企業(yè)是否能夠意識(shí)到自己所處的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了大變革的時(shí)代，不思進(jìn)取、無力順應(yīng)變革的企業(yè)必將被淘汰，只有積極迎接變革、勇于面對(duì)挑戰(zhàn)的企業(yè)才能夠在變革的大局中生存和發(fā)展。

　　文/趙晉蓉