房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款的基本流程

　　一、開發(fā)貸款定義

　　房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。

　　二、借款主體

　　經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準設立，在工商行政管理部門登記注冊并已取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　三、貸款條件

　　1.必須經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準設立，在工商行政管理機關注冊登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并通過年檢，取得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　2.具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。

　　3.開發(fā)項目與其資質(zhì)等級相符。

　　4.項目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實、有效，應取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開(施)工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。

　　5.項目的實際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當?shù)刈≌袌龅男枨螅辛己玫氖袌鲎馐矍熬啊?/P>

　　6.項目的工程預算、施工計劃符合國家和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定，工程預算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。

　　7.貸款用途符合國家有關法規(guī)和政策。

　　8.項目資本金應達到項目預算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設。

　　四、貸款所需材料

　　(一)基本材料

　　1.法人營業(yè)執(zhí)照(原件及復印件)和建設管理部門核準的資質(zhì)證明;

　　2.法人代碼證書(原件及復印件);

　　3.稅務登記證(原件及復印件);

　　4.企業(yè)貸款卡;

　　5.財政部門或會計(審計)事務所核準的前三個年度財務報表和審計報告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來的年度審計報告和近期報表;

　　6.公司章程(原件及復印件);

　　7.驗資報告(原件及復印件);

　　8.法定代表人證明、簽字樣本;

　　9.企業(yè)董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本;

　　10.若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件(原件);

　　11.貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權委托書(原件) ;

　　12.其他所需材料。

　　(二)貸款項目材料

　　1.國有土地出讓合同;

　　2.國有土地使用證;

　　3.中標通知書;

　　4.付清土地出讓金憑證;

　　5.建設用地規(guī)劃許可證;

　　6.建設工程規(guī)劃許可證;

　　7.建筑工程施工許可證;

　　8.建筑總承包合同;

　　9.項目總投資測算及建筑資金缺口證明;

　　10.項目可行性報告;

　　11.其他相關材料。

　　(三)擔保材料

　　按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。

　　貸款利率

　　貸款利率按中華人民銀行利率浮動有關規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15%—30%。

　　貸款程序

　　1.借款人申請借款時，應首先填寫《借款申請書》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關資料。

　　2.銀行受理借款人申請后,應按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件，對工程項目的可行性和概預算情況進行評估，測定貸款的風險度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔保方式意見。

　　3.銀行審查人員對調(diào)查人員提供的調(diào)查報告、評估報告及所依據(jù)的資料、文件進行審查核實，提出審查意見。在調(diào)查、審查的基礎上，由銀行審批貸款。

　　商品房開發(fā)貸款的審批權限，按照銀行頒布的有關中長期貸款授權規(guī)定執(zhí)行。

　　4.貸款人同意貸款的，應當根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關法律規(guī)定，嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關手續(xù)。

　　五、房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：

　　遞交申請——受理調(diào)查——項目評估——核查審批——辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保

　　六、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請

　　(一)借款人資格

　　借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：

　　1.借款人是經(jīng)工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企(事)業(yè)法人、其

他經(jīng)濟組織。

　　2.有經(jīng)工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權部門批準設立的證明文件。

　　3.經(jīng)營管理制度健全，財務狀況良好。

　　4.信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。

　　5.有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。

　　6.有貸款人認可的有效擔保。

　　7.貸款項目已納入國家或地方建設開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。

　　8.借款人已經(jīng)取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程開工證》。

　　9.貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當?shù)厥袌龅男枨螅幸?guī)范的可行性研究報告。

　　10.貸款項目工程預算報告合理真實。

　　11.貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設。

　　12.企業(yè)信用等級和風險度符合貸款人的要求。

　　13.貸款人規(guī)定的其他條件。

　　(二)申請貸款資料

　　開發(fā)商應向銀行提交公司和貸款項目的相關資料。

　　1.單位資料

　　(1)經(jīng)年檢并核準登記的法人營業(yè)執(zhí)照復印件、法人代表人或其授權代理人證明書及簽字樣本、借款授權書(股份制企業(yè))、貸款證年檢證明復印件、貸款證(卡)及復印件;

　　(2)單位章程、成立批文;

　　(3)經(jīng)會計師事務所驗審的近三年年報及本期財務報表;

　　(4)工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務登記證正副本復印件;

　　(5)法人代碼證復印件、年檢報告;

　　(6)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書;

　　(7)借款申請報告;

　　(8)公司最高權力機構或授權機構同意申請貸款的決議;

　　(9)若屬第三者提供信用擔保方式的貸款，保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔保承諾書;若屬抵押或質(zhì)押擔保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權或使用權證書及有處置權人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明;

　　(10)公司主要領導人簡歷及工作人員文化結構等清單。

　　2.項目資料

　　(1)項目立項批文、可行性研究報告及項目預算報告;

　　(2)建設用地規(guī)劃許可證;

　　(3)建筑工程規(guī)劃許可證;

　　(4)土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證;

　　(5)地價款繳交憑證復印件;

　　(6)施工許可證;

　　(7)房地產(chǎn)預算許可證;

　　(8)合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權部門批準合作開發(fā)的批件。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批

　　貸款審查是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門提供的資料進行核實，評價貸款風險，復測貸款風險度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。

　　A.貸款審查的主要內(nèi)容

　　1.審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。

　　2.根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。

　　3.審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權限評估，評估報告是否已批準，項目情況是否可行。

　　4.審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。

　　5.審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款最長期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過1年。

　　6.審查擔保的合法性、合規(guī)性、可靠性。

　　質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質(zhì)押貸款。

　　抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運車輛抵押貸款。

　　俁證貸款：(1)俁證人必須是具有貸借款人清償債務能力的法人、其他組織或者公民，《擔保法》規(guī)定國家機關、學校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權的分支機構不能作保證人;(2)核實保證人保證意見的真實性、合法性，如股份公司要有董事會決議;(3)審查保證人的保證能力。

　　7.復算貸款風險度、貸款資產(chǎn)風險度。計算公式為：

　　貸款項目綜合風險度=貸款方式風險系數(shù)×[企業(yè)信用等級系數(shù)×(1-Y)+項目風險等級系數(shù)×Y]

　　Y=項目投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項目投資總額)

　　貸款資產(chǎn)風險度=(正常貸款金額×項目貸款風險度×1.0+逾期貸款金額×項目貸款見儀式×1.3+呆滯貸款金額×項目貸款風險度×1.8+呆賬貸款金額×項目貸款風險度×2.5)/貸款總額

　　8.審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。

　　9.按照授權授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。

　　貸款審查崗認為調(diào)查崗提交的評估報告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補充評估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補充評估與調(diào)查。

　　貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表》交審查主管復審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權授信審批權限報有權人簽批。

　　B.貸款的審批

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權限及項目評估權限辦理。

　　1.貸款簽批人在授權范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。

　　2.凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調(diào)查的實審意見，并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權限提交信貸審查委員會或有權簽批人簽批。上級行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報行的審查崗

相同。

　　3.貸款經(jīng)批準后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)。

　　七、貸款的發(fā)放

　　經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準后，信貸員通知借款人、擔保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押(質(zhì)押)合同，并按規(guī)定辦妥有關公證(見證)、抵押登記、保險等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應為項目辦理有效的建筑工程保險。

　　以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災害保險，且投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。

　　若屬抵押(質(zhì)押)擔保方式，借款人應將抵押物(質(zhì)物)權屬及其有關登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關的銷售手續(xù)時，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。

　　若屬住房開發(fā)項目貸款，有條件的貸款行應在發(fā)放項目貸款前，與借款人就該貸款項目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務簽訂《抵押貸款業(yè)務合作協(xié)議》。

　　貸款審查部門對貸款合同、有關協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據(jù)茬是度情況及有關約定條款，分期、分批將款項直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。

篇2：房地產(chǎn)企業(yè)不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款購房緊急通知

　　關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款購房有關事宜的緊急通知

　　京建開〔20**〕1228號

　　各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各區(qū)縣建委(房管局)、開發(fā)區(qū)建設局(國土房管局)，各有關單位：

　　近期，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售或現(xiàn)售商品房時拒絕購房人選擇住房公積金貸款購房，損害了住房公積金繳存人享受住房公積金貸款的權益，干擾了住房公積金制度的順利實施。為維護住房公積金繳存人的合法權益，充分發(fā)揮住房公積金制度在解決職工住房問題中的作用，促進住房公積金制度的順利實施，根據(jù)《住房公積金管理條例》(國務院令第350號)等有關規(guī)定，現(xiàn)通知如下：

　　一、在本市行政區(qū)域內(nèi)，從事商品房開發(fā)建設經(jīng)營活動的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在預售或現(xiàn)售商品房時允許購房人貸款支付房價款的，不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款。

　　二、符合住房公積金貸款資格的購房人辦理住房公積金貸款，按照國務院、建設部及北京住房公積金管理中心等有關部門頒布的相關規(guī)定執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何形式增加附帶條件。

　　三、北京住房公積金管理中心及其貸款管理部門、貸款經(jīng)辦機構要進一步增強服務意識，提高效率，方便住房公積金繳存人辦理住房公積金貸款。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應配合住房公積金貸款經(jīng)辦機構提供購房人貸款過程中應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關材料。

　　五、市和區(qū)縣建設房屋行政主管部門將加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限制購房人選擇住房公積金貸款的監(jiān)督管理，依法查處違法違規(guī)行為。對經(jīng)查實確有上述行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設房屋行政主管部門將下達責令改正的行政處理決定，情節(jié)嚴重的依法暫停其項目的預售許可、網(wǎng)上簽約，暫停該公司的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)延續(xù)或升級和新項目立項核準，并在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息系統(tǒng)中予以公示。

　　六、本通知自發(fā)布之日起實施，此前已簽訂購房合同的，按合同約定的付款方式執(zhí)行。

　　北京市建設委員會

　　北京市人民政府住房制度改革辦公室

　　北京住房公積金管理中心

　　二〇〇七年十一月二十七日

篇3：房地產(chǎn)信托融資的貸款模式及案例

　　房地產(chǎn)信托融資的貸款模式及案例

　　一、基本操作模式

　　關于房地產(chǎn)信托的債權融資模式，最為基礎的是信托貸款。同時，被視為最簡單的信托貸款，通常也是最行之有效的融資方式，操作模式參見圖1。但是，相對于銀行貸款而言，無論是從規(guī)模、資金成本，還是從貸款期限來說，信托貸款似乎不占有優(yōu)勢。就對房地產(chǎn)企業(yè)的限制而言，兩者的限制也非常接近，都要求開發(fā)企業(yè)項目資本金比例不低于30%，必須取得“四證”。對于信托公司而言，限制還不僅于此，根據(jù)《中國銀監(jiān)會辦公廳關于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》(簡稱“265 號文”)的規(guī)定，嚴禁信托公司以投資附加回購承諾、商品房預售回購等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而且申請信托貸款的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)應不低于國家建設行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。其基本融資方式參見圖2。

　　二、案例：Y 項目貸款集合資金信托計劃

　　(一)項目背景

　　1.項目基本情況：A公司注冊資本4.24億元，主營房地產(chǎn)項目的經(jīng)營與開發(fā)。B集團是A公司的全資母公司，持有A公司100%股權。C集團是B集團的控股股東。A公司自成立以來已開發(fā)完成7個項目，總計建筑面積達50多萬平方米，均已全部售罄。股權關系見圖3：

　　目前A公司重點開發(fā)Y項目，該項目地處H市大學城中心區(qū)域。《H市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》中明確指出，該區(qū)域?qū)⒆鳛榻窈驢市發(fā)展規(guī)劃中的重要組成部分。A公司具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，Y項目已取得《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》以及《建筑工程施工許可證》。該項目占地313.86畝，總建筑面積398,085平方米，分甲、乙、丙三區(qū)開發(fā)：甲區(qū)以連排別墅為主;乙區(qū)包括7幢4層的花園洋房、4幢33層的高層住宅和1 幢5 層商業(yè)綜合樓;丙區(qū)包括7 幢18-27層的高層住宅和1個幼兒園。

　　2.政策情況：隨著近年來H市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和國家宏觀政策背景的轉(zhuǎn)變，以及若干重大項目的建設，為了更好地指導城市建設與發(fā)展，20**年2月，H市政府委托某城市規(guī)劃設計研究院著手編制《H市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》。該規(guī)劃文件表明，項目所在區(qū)域?qū)⒆鳛镠 市規(guī)劃的重點區(qū)域，建設以商務辦公、總部經(jīng)濟、會議展覽等功能為主導的公建中心，打造城市綜合體，成為H市發(fā)展新亮點。在此同時全面推進該區(qū)域中心區(qū)外圍建設，引導空間拓展和功能布局優(yōu)化，使中心區(qū)優(yōu)化整合與新城開發(fā)建設聯(lián)動并進。

　　3.項目所在地情況：Y項目位于該區(qū)域中心位置且緊貼H 市大學城并且與市政府相鄰，有著良好的行政配套，周邊分布有地稅局、公安局、工商所、國土資源所、銀行及零售商業(yè)等，且交通十分便利。

　　4.關聯(lián)公司情況：B集團是A公司的全資母公司，其總股本5.36億元，主營業(yè)務是房地產(chǎn)開發(fā)，在H市樹立了良好的口碑，成長性較好。20**年公司房地產(chǎn)銷售回款超過25億，在H市占有率較高。截至20**年底，B集團資產(chǎn)總額50億元，負債總額26億元，凈資產(chǎn)24億元。C集團是B集團的控股股東，該集團成立于20**年，注冊資本20億元，主要從事鋼材、板材、石材、玻璃等建材類產(chǎn)品及柜式風機、園林機械、建筑機械等機械類產(chǎn)品的批發(fā)貿(mào)易。截至20**年底總資產(chǎn)32億元，凈資產(chǎn)26億元。

　　(二)信托計劃方案

　　1.信托計劃簡介(參見表1)

　　2.交易結構圖(參見圖4)