mall返租模式必將退出歷史的舞臺
再談產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的售后返租模式
筆者曾經(jīng)在《萬達(dá)》月刊和一些專業(yè)網(wǎng)站的論壇上談到過商業(yè)物業(yè)的幾種運(yùn)作模式,發(fā) 現(xiàn)文中提到的"售后返租"模式的運(yùn)作最能引起同行們的共鳴,論壇上的跟貼眾多,我也收 到很多郵件,大家紛紛提出了自己的見解。雖然近年來返租模式大行其道,但業(yè)內(nèi)一直缺乏 對這種模式的系統(tǒng)性分析。筆者在本文試圖對管理型商鋪的售后返租模式進(jìn)行一些探討,希 望起到拋磚引玉的效果,對我們的工作有所幫助。
產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理,而物業(yè)::產(chǎn)權(quán)為了回籠資 金的需要實(shí)行拆零銷售,所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)實(shí)施分離,用于從事商品銷售、休閑、娛樂等 經(jīng)營活動的建筑物。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營式商業(yè)物業(yè),它 的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù),分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合 三種方式。
零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作"管理型商鋪",其根本特征是開發(fā)商拆零銷售 產(chǎn)權(quán)回收資金,通過長達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報,將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回, 然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營,獲取租金,回報投資者。因?yàn)橛蓪I(yè) 公司代為管理,投資者獲取長期穩(wěn)定的返租回報,故名"管理型商鋪",其運(yùn)作方式往往概 括為"售后返租"。
一、案例情況
A項(xiàng)目,位于成都市地理中心和商業(yè)中心天府廣場旁邊,于1997年底破土動工,20**年6 月竣工完成。該大樓占地面積7172 平方米,總建筑面積近11萬平方米,共34層。其中地下3 層、4層為車庫,可泊車400余輛;地下2層至地上11層均為營業(yè)用房,單層面積約5000平方 米。12層至30層為寫字樓,單層面積約1500平方米。裙樓設(shè)扶梯40部,兩部觀光電梯,貨梯 1臺,消防梯1臺,客用電梯2臺。
該項(xiàng)目地處絕佳位置,具有無法復(fù)制的優(yōu)勢地位。其地下室與規(guī)劃地鐵中心站直接相 通,成為未來的地鐵上蓋物業(yè),將形成新的"地鐵經(jīng)濟(jì)"和"地鐵概念"。目前12層至30層 的寫字樓已全部整體出售并入住辦公,業(yè)主為某保險公司。地下2層至地上5層為某國內(nèi)著名 百貨零售商負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。
該項(xiàng)目在其商鋪的銷售中,采取了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式:為提高市 場接納力,將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零,劃分為10-100平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。 然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán),其年回報利率定在7%左右 (高于銀行貸款利率才有吸引力)。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌 控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán),實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下,最大程度實(shí)現(xiàn) 商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值,同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。
這是一種高收益高風(fēng)險的運(yùn)作模式,適用于大型封閉式商場。從該項(xiàng)目開盤以來的運(yùn)作 來看,通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金,大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問 題。經(jīng)營商進(jìn)場以后經(jīng)營狀況也比較理想,進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心,促進(jìn)了商鋪的 銷售。
在成都還有一個正在按此模式運(yùn)作的大型項(xiàng)目,其租金回報率為每年7.5%,每三年遞增 0.5%,租賃回報期長達(dá)20年。
二、三方利弊分析
(一)開發(fā)商
對絕大多數(shù)開發(fā)商而言,是沒有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢 抬升。通過零售產(chǎn)權(quán),短期內(nèi)回收大量資金,保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營運(yùn)- -這或許是不得已而為之的解決之道。
封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散,一散就亂。通過將經(jīng)營權(quán)以固定分紅回報的形式 從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回,交給真正經(jīng)營實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營,易吸引 上行人流,盤活樓盤,有利于樓盤升值,讓客戶感受升值空間。開發(fā)商一般在項(xiàng)目銷售結(jié) 束、商業(yè)經(jīng)營步入正軌后全身而退,將商鋪的控制權(quán)交給了專業(yè)的商業(yè)管理公司,而商業(yè)管 理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營管理及其資質(zhì)、理念 將對商鋪價值、長遠(yuǎn) 的租金回報起到重要的作用。
在這種高風(fēng)險高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中,涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計、招商、銷售、 工程等所有環(huán)節(jié),對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且,回籠資金(即產(chǎn)權(quán)分散銷售) 與商業(yè)經(jīng)營(即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營)兩者總是一對深刻的矛盾,而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名 譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性:試想,一個銷售不暢,入住率低的住宅小區(qū) 是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心,經(jīng)營不善冷冷清清,返租回報承諾無法兌 現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場,即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好,早已賺得盆滿缽滿,其長 期的負(fù)面社會影響也會使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。
(二)投資者
近年來,由于股票風(fēng)險太大,銀行利率的一降再降,房產(chǎn)投資便無疑成為投資者關(guān)注的 焦點(diǎn)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛 涌現(xiàn),開發(fā)商與投資者共同把這個市場推向了高潮。"管理型商鋪"
1.省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩,對于投資者來說,可得到極大的便利。
2.免去了商鋪出租期間對于物業(yè)各項(xiàng)管理所需花費(fèi)的精力,經(jīng)營管理公司具備對物業(yè)進(jìn) 行規(guī)范管理的能力,可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。
3.確保了市場運(yùn)作初期的業(yè)主利益。一般"管理型商鋪"委托經(jīng)營合同簽訂時,都附有 若干期限的固定回報條款,即在市場啟動初期的若干年限內(nèi),由營運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定 利率支付租金回報,租賃期限相對穩(wěn)定,并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。
4.統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪具備對經(jīng)營業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制,有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè) 物業(yè)的整體競爭力,促進(jìn)物業(yè)與租金的長期增值。
投資者的風(fēng)險主要在于:
1.大型封閉式商場與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同,各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大, 主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。在委托經(jīng)營合同長達(dá)10-20年運(yùn)營期內(nèi),一旦商場經(jīng)營失 敗,商業(yè)管理公司無力承擔(dān)租金回報,會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。
2.在委托經(jīng)營期滿后,投資者取得對商鋪的處置權(quán),會產(chǎn)生種種難以預(yù)測的后果:或許 部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報,要求自行出租或者自營,這是合理且 合法的要求,這將逐漸破壞原有的經(jīng)營規(guī)劃和布局,甚至對整體的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面的影響,風(fēng) 險在此時將漸漸暴露。
(三)經(jīng)營者
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營商與開發(fā)商天生是一對矛盾體--開發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠 資金,而經(jīng)營商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營管理;經(jīng)營商希望有更多的面積 營造休閑的商業(yè)氛圍,開發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積。
從商業(yè)經(jīng)營角度看,管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業(yè)市場,與沿街獨(dú)立商 鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別,有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競爭:
1.在整體經(jīng)營上,管理型商鋪一般對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的 界定,有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測,做出正確的 決策。
2.商鋪的租賃期限相對穩(wěn)定,而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪,過多地受到小業(yè)主心態(tài)與個人需要 的影響。
3.商鋪?zhàn)饨鹣鄬Ψ€(wěn)定。整體經(jīng)營的管理型商鋪受到經(jīng)營管理公司的嚴(yán)格管理,對于租金 的確定,經(jīng)營商會有穩(wěn)定的策略,沉浮一般不會太大,有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù) 測。
4.由于經(jīng)營管理商的統(tǒng)一管理,管理型商鋪的配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。
三、SWOT分析
(一)優(yōu)勢
1.管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品,它集合了 產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購物廣場統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在短期 內(nèi)回收大量資金,又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。
2.對購房投資者而言:管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩,投資收 益較為長久而穩(wěn)定,并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。
3.從商業(yè)經(jīng)營角度看,管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定 位有著清晰的界定,有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù) 測,做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的租賃期限和租金相對穩(wěn)定,有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng) 營的規(guī)劃與預(yù)測。
(二)劣勢
1.投資回報合同期較長,合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測:在投資者與商業(yè)管理公司簽訂 的投資回報合同中,為保證主力商家的長期經(jīng)營,一般合同期長達(dá)10年-15年。在此期間,因 經(jīng)營管理不善,租金收益較低不足以償還投資者的固定回報,甚至商場整體倒閉的可能性是 完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面,各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大,主要依 賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗,會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。
2.投資回報合同期滿后的未來前景難以預(yù)測:10年-15年的合同期滿后,購房者重新獲 得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時商場整體經(jīng)營正常,投資者可能不滿足于不到10%的投資回報 率,要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租;如果此時商場已是慘淡經(jīng)營,投資者(尤其是一層商鋪 的投資者)可能出于對商業(yè)管理商的不信任,同樣要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租,這將會破 壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局,引發(fā)一系列不可預(yù)測的嚴(yán)重后果。
3.二層以上的商鋪銷售難度大,投資者風(fēng)險高。大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口 岸關(guān)系不大,主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗,一層商鋪尚可依靠一定 的客流量繼續(xù)維持,二層及以上的商鋪卻無力回天。
(三)機(jī)會
除了宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和加入WTO帶來的機(jī)遇外,整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪還有 以下的市場機(jī)會點(diǎn):
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2.管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品,但并不是 SHOPPING MALL能夠完全替代它。很多面積在2萬平方米以下、營業(yè)用房樓層較少、位于城 市黃金口岸的小型購物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。因?yàn)樗缺苊饬伺R街式獨(dú)立商鋪的無 序經(jīng)營,又回避了SHOPPING MALL對面積和經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)?；瘒?yán)格要求。未來幾年是各個 城市的舊城改造危房改造集中期,這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地,為管理型商鋪的持 續(xù)發(fā)展提供土地供給,帶來了新的機(jī)遇。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷,經(jīng)營者們急于找 到新的經(jīng)營場所,從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。
(四)挑戰(zhàn)
整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪在外部環(huán)境上順應(yīng)了商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的趨勢和消費(fèi)結(jié) 構(gòu)、消費(fèi)者心理的變化,又不至于給開發(fā)商太大的資金壓力。但管理型商鋪?zhàn)畲蟮奶魬?zhàn)來源 于運(yùn)作模式本身,也就是前面所講的劣勢:合同期內(nèi)能否得到良好的經(jīng)營以及返租期結(jié)束后 商場經(jīng)營問題等。
四、返租模式的風(fēng)險規(guī)避
從前面的分析可以看出,返租模式固有的先天不足帶來了較高的風(fēng)險,在這場信息不對 稱的博弈當(dāng)中,中小投資者明顯處于劣勢。在小業(yè)主投資買房時,開發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè)定 好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時,小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報協(xié)議,而 返租方當(dāng)然不會是精明的開發(fā)商,通常是一個與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng)營不 善,向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租,如果開發(fā)商也無力或無心承擔(dān)每年高 達(dá)總銷售額7%的巨額返租(這種可能性極大),小業(yè)主的厄運(yùn)也就開始了,這一切與開發(fā)商 沒有任何法律關(guān)系,而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長達(dá)15年-20年, 開發(fā)商是否存在難以預(yù)測。
對于一個有社會責(zé)任感,立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講,應(yīng)該明白如果經(jīng)營管理不成 功,返租中斷,往往會對開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。如何減少整個模式的風(fēng) 險,保護(hù)博弈各方的長遠(yuǎn)利益,可以從以下幾個方面入手:
1、開發(fā)商保留部分主力商鋪,臨街、主入口商鋪控制在手中,避免商場"臉面"受制 于人。
2、核心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已發(fā)展成熟,具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌 經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊(如萬達(dá)購物廣場引進(jìn)沃爾瑪 成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福,廣州天河城引 進(jìn)日本吉之島,成都羅馬假日廣場引進(jìn)好又多旗艦店),增強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)者信心,并有利于商場 經(jīng)營的成功。
3、在可能的前提下,開發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營,甚至盡量自營一部 分。這樣既可以增強(qiáng)開發(fā)商對購物中心的整體控制力度,有利于整個商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營, 又可增強(qiáng)其他經(jīng)營商家與之合作的信心。
4、為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售,返租利率一般高于銀行同期貸款利率,但不一定固定化,在 合同中應(yīng)約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。
5、商場經(jīng)營一般有3-5年的培養(yǎng)期,基本無盈利。而且由于價格競爭的加劇,大型百貨 零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心對全國重點(diǎn)大型百貨零售集團(tuán)、股份有 限公司和百貨單體店的統(tǒng)計,20**年商品銷售利潤率分別為0.97%(20**年為 1.34%)、1.02%(20**年為1.2%)、2.4%(20**年為2.8%),因此商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵 返租收益。具備社會責(zé)任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項(xiàng)目,形成整個企業(yè)資金的良性循 環(huán)。
6、重視商業(yè)管理公司扮演的角色,以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁,構(gòu)建起合理的委托經(jīng) 營機(jī)制,走中介專業(yè)化、規(guī)模化的道路,允許開發(fā)商逐漸退出,改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。
7、租賃返租協(xié)議到期以后的"返租后遺癥"仿佛一顆定時炸彈,威力如何有待時間的 驗(yàn)證。是否能弱化或者解決該問題,有待于商鋪業(yè)主委員會(或商鋪投資基金)以及商業(yè)經(jīng) 營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。此外,國外流行的"認(rèn)購面積、共有產(chǎn)權(quán)"的辦 法也能很好地解決"返租后遺癥",其操作方法是,開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?劃成幾大 區(qū)域,每個區(qū)域再劃成等面積的若干份,每個購房者可購買其中的一份或幾份,所有購房者 共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán),每個人可執(zhí)有共有產(chǎn)權(quán)證,這實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏,類似 于"基金"的形式。當(dāng)然,這種辦法在國內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。
對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講,無論是開發(fā)商還是中小投資者,都不得不暫時面對融 資渠道匱乏,資本市場發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實(shí)。
對開發(fā)商而言,返租模式是不得已而為之的短期行為,相當(dāng)于向廣大中小投資者的一次再融 資,其融資成本明顯較高,且涉及面廣,后遺癥多,社會影響大,風(fēng)險極高。
對中小
因此,返租模式是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的 一個階段性產(chǎn)物,它的出現(xiàn)顯示了中國人無窮的智慧和"有條件要上,沒有條件也要上"的 靈活變通能力。但它固有的先天劣勢,決定其生命力是短暫的,隨著房地產(chǎn)融資手段的逐漸 豐富,返租模式必將退出歷史的舞臺。
篇2：房地產(chǎn)企業(yè)商鋪售后返租涉稅問題案例分析
房地產(chǎn)企業(yè)商鋪售后返租涉稅問題案例分析
在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)用房開發(fā)中，采用售后返租的形式進(jìn)行促銷較為普遍。所謂售后返租，就是開發(fā)商在銷售商品房時，約定以購房合同的折讓優(yōu)惠后的價款為成交價，同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在一定期限內(nèi)必須將購買的房屋無償或低價交給開發(fā)公司，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營收益歸開發(fā)商。該模式涉及的稅收關(guān)系比較復(fù)雜，筆者根據(jù)工作實(shí)際對相關(guān)稅收法規(guī)進(jìn)行了整理，并舉例對售后返租涉及的稅收問題作一分析。
【例】A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售商鋪。開發(fā)商與購房者同時簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同，約定商鋪按優(yōu)惠價85萬元（即總價100萬元的85%）出售，在未來5年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定并假設(shè)當(dāng)年A公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5萬元（不考慮城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅）。
◎營業(yè)稅
上例中，A公司應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。
但是計稅依據(jù)如何確定，是以優(yōu)惠價格，還是以公允價格？
《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。由此看來，銷售不動產(chǎn)的計稅價格似乎應(yīng)以優(yōu)惠價格來確定。但如何看待A公司優(yōu)惠銷售房地產(chǎn)后無償取得的出租收益？《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款的價外費(fèi)用。顯然，A公司無償取得的出租收益應(yīng)作為價外費(fèi)用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。對此，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也分別出臺了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。江蘇省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（蘇地稅函〔20**〕135號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條和《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。浙江省地稅局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知》（浙地稅函〔20**〕62號）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價款為成交價，購房者自愿放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分）應(yīng)并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此，A公司銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅100×5%=5（萬元）。購房者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅15×5%=0.75（萬元）。
A公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，即5×5%=0.25（萬元）。
◎印花稅
在上例中，A公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次），應(yīng)分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：85×0.05%=0.0425（萬元），按“財產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：15×0.001+5×0.001=0.02（萬元）。
◎企業(yè)所得稅
國家稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》（國稅函〔20**〕603號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
對于售后返租業(yè)務(wù)，A公司需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，分別計算相關(guān)成本、費(fèi)用和損益。
A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，A公司每年的租賃支出為15÷5=3（萬元）。
從國家稅務(wù)總局對企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來分析，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔20**〕875號）第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；
2.企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制；
3.收入的金額能夠可靠地計量；
4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。
上例中，A公司在銷售房產(chǎn)時，以后商鋪?zhàn)赓U能收取的租金收入是不確定的。因此，對于此不確定的租賃應(yīng)稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應(yīng)以折扣后的銷售金額85萬元作為所得稅應(yīng)稅金額。轉(zhuǎn)租收入5萬元應(yīng)在滿足收入確定條件后，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。則A公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為：85+5=90（萬元），扣除租賃支出3萬元、開發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費(fèi)用后，即可計算出應(yīng)納企業(yè)所得稅額。
◎個人所得稅
國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔20
08〕576號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實(shí)質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目征收個人所得稅，每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。根據(jù)《個人所得稅法》第八條規(guī)定，個人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務(wù)人，所以A公司在以優(yōu)惠價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應(yīng)繳納的個人所得稅[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（萬元）。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù)《稅收征管法》第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購房者追繳稅款，對A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。◎房產(chǎn)稅
購房者將購買的商鋪返租給A公司，每月應(yīng)按租金收入（少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定）的12%繳納房產(chǎn)稅：15÷（5×12）×12%=0.03（萬元）。開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。這在實(shí)際稅務(wù)處理中也是容易被忽視的。
◎土地增值稅
本例中，A公司銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅的營業(yè)額為100萬元，所得稅計稅收入為85萬元，在計算土地增值稅時應(yīng)以哪一個作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。根據(jù)國稅函〔20**〕875號文件規(guī)定，確認(rèn)應(yīng)稅收入實(shí)現(xiàn)的條件是“收入的金額能夠可靠地計量”。所以A公司銷售商鋪時不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計入上述第五條的收入中，應(yīng)以85萬元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。