一、商業(yè)步行街的發(fā)展特點(diǎn)
1.商業(yè)步行街的發(fā)展歷程
商業(yè)步行街發(fā)源于中國(guó),唐代時(shí)期,長(zhǎng)安就有著名的商業(yè)街:東市和西市。到了宋代,清明上河圖就是典型的商業(yè)街,到了近代和現(xiàn)代,我國(guó)商業(yè)街發(fā)展落后于法國(guó)等西方國(guó)家。
從全球來(lái)看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個(gè)階段。第一個(gè)時(shí)期就是集市貿(mào)易。第二個(gè)時(shí)期這些攤販慢慢地開始進(jìn)店,形成店鋪格局,在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第三個(gè)時(shí)期,實(shí)際上隨著商業(yè)街的發(fā)展,有些地方形成小的商業(yè)中心。第四個(gè)時(shí)期,大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個(gè)時(shí)期,是規(guī)范化的商場(chǎng)和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后,實(shí)際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量。第六個(gè)時(shí)期使六十年代,商業(yè)街由于中產(chǎn)階級(jí)搬到郊區(qū)居住進(jìn)入低谷時(shí)期。第七個(gè)時(shí)期,商業(yè)步行街增加shopping mall 購(gòu)物中心,出現(xiàn)購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、展示等趨勢(shì),商業(yè)步行街開始在各國(guó)獲的大發(fā)展。
2.商業(yè)步行街對(duì)城市發(fā)展的影響與作用
(1).商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片,是城市繁榮的象征,是城市運(yùn)營(yíng)的點(diǎn)睛之筆。
(2)重振原有商業(yè)中心,帶動(dòng)城市新一輪發(fā)展
(3)塑造新的城市中心,沒(méi)有大型商業(yè)步行街,新城區(qū)就無(wú)法形成城市的中心。上海徐家匯的開發(fā)改造非常成功,擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個(gè)廣場(chǎng)型活動(dòng)中心,并由多種垂直交通將整個(gè)系統(tǒng)連通成為一個(gè)環(huán)形的商業(yè)區(qū),其實(shí)質(zhì)是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動(dòng),樓價(jià)從3000元上升到8000元,迅速成為新城區(qū)。
(4)步行街對(duì)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)更新,改變了單一購(gòu)物結(jié)構(gòu),通過(guò)發(fā)展旅游文化等多種功能,提升了城市生活品質(zhì)。
(5)強(qiáng)化城市中心的價(jià)值和凝聚力,改變城市空心化的格局
(6)步行街對(duì)城市文化影響較大,它是對(duì)都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導(dǎo)的不僅是城市文化的堆砌或變遷,它蘊(yùn)藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展,因此步行街將商業(yè)文化提升為社會(huì)文化層次。
3.國(guó)際一流商業(yè)步行街的發(fā)展特點(diǎn)
國(guó)際一流的商業(yè)步行街具有特征:
1)硬件設(shè)施一流,包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施。
2)它應(yīng)該是多功能的,比如購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲、旅游六個(gè)方面。
3)商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的,不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能,而且在步行街整體形象宣傳方面,公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該使一流的。
4)世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。
法國(guó)巴黎的香榭麗舍大街就是國(guó)際一流的商業(yè)大街,它的發(fā)展印證了上述特征,香榭麗舍大街建于1670年,西起戴高樂(lè)星形廣場(chǎng)的凱旋門,東至矩形協(xié)和廣場(chǎng),街道全長(zhǎng)1800米,寬120米,中間車行道可并行10輛汽車。愛(ài)麗舍大街是法國(guó)最繁華的街道,是法國(guó)繁榮富裕的象征。這條大街將巴黎所有的名勝古跡,如東邊的波旁宮、盧浮宮、市政大廈、巴士底獄廣場(chǎng)和西邊的凱旋門,聯(lián)系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式開始的,整個(gè)工程耗資達(dá)2.4億法郎,改造后增加了地下停車位,交通更加方便。
香榭麗舍大街是巴黎之魂,大街的東半部分是700米長(zhǎng)的林蔭大道,兩側(cè)綠樹成行,郁郁蔥蔥,如詩(shī)如畫。成群結(jié)隊(duì)的飛鴿在草坪中悠然散步,是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。
愛(ài)麗舍大街西段長(zhǎng)約1180米,是商家云集之地,不太長(zhǎng)的街道兩旁布滿了法國(guó)和世界各地的大公司、大銀行、航空公司、電影院、高檔商店和餐館。在這條街上,僅電影院和電影發(fā)行公司就有50多家,著名的有"高蒙"、"巴黎"、"喬漢五世"等。這里每天都有法國(guó)和世界的最新影片上映。這里報(bào)刊雜志社眾多,《巴黎競(jìng)賽畫報(bào)》、《她》、《致敬》、《聯(lián)盟》、《雷次》等30多家在這里落戶安家。
世界各大公司爭(zhēng)相把這里作為向世界展示自己實(shí)力的窗口。"雷諾"、"白茹"、"雪鐵龍"、"奔馳"、"菲亞特"等歐洲名牌汽車公司在這里設(shè)立汽車展銷大廳;日本的"索尼"、"精工"等名牌公司在此開設(shè)專賣店;法航、俄航等眾多航空公司在這里開設(shè)了售票處;高檔的時(shí)裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比;夜總會(huì)、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布;巴黎三大夜總會(huì)之一的"麗多"就設(shè)在這里。這一切加上凱旋門和協(xié)和廣場(chǎng)吸引了各國(guó)的游客。"流浪音樂(lè)家"、"街頭畫家"、"街頭藝人",也為這條大街增添了異樣的情調(diào)。
二、國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展水平與存在問(wèn)題
國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街道發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段
1.第一階段:加強(qiáng)交通管理,吸引顧客
2.第二階段:體現(xiàn)對(duì)步行者的關(guān)懷
3.第三階段:成為社區(qū)活動(dòng)中心
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由于先天不足,后天改造水平有限,國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問(wèn)題:
1、經(jīng)營(yíng)序列矛盾。
2、商業(yè)利潤(rùn)下滑。
3、商業(yè)功能單一,文化休閑功能不強(qiáng)。
4、空間序列和尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異。
5、交通系統(tǒng)滯后,內(nèi)外部交通組織不暢。
北方步行街以北京王府井為代表,不斷進(jìn)行升級(jí)與完善,20**年5月北京市東城區(qū)區(qū)長(zhǎng)陳平提出王府井升級(jí)戰(zhàn)略的目標(biāo)和措施。
為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和科技的高速發(fā)展,以及電子商務(wù)的普及應(yīng)用,王府井商業(yè)街將實(shí)施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。
--完善功能。從單一購(gòu)物的初級(jí)化市場(chǎng),向購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、文化等多樣性的高級(jí)化市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)變。
--調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國(guó)際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國(guó)際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整,商業(yè)占30-35%,餐飲企業(yè)占20-25%,休閑、娛樂(lè)、酒店、服務(wù)等占30-40%。
--提升檔次。王府井要融入世界經(jīng)濟(jì)大潮中,引進(jìn)跨國(guó)公司、世界知名品牌,國(guó)際管理集團(tuán),使王府井成為引領(lǐng)時(shí)尚潮流展示世界名品的舞臺(tái)。
--營(yíng)造環(huán)境。貫徹"以人為本"的原則,綜合運(yùn)用多種手段,創(chuàng)造輕松舒適的步行街購(gòu)物氛圍,構(gòu)建體現(xiàn)"人文關(guān)懷"的城市景觀與生態(tài)環(huán)境。
--加快發(fā)展數(shù)字王府井。建設(shè)與互聯(lián)網(wǎng)相通的電子觸摸屏、自動(dòng)化停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、現(xiàn)代化自動(dòng)停車場(chǎng),將王府井與世界緊緊相連。
深圳步行街的發(fā)展獨(dú)具特點(diǎn),深圳第一商圈是深圳東門,東門老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初,它一直是深圳商鋪?zhàn)蠲芗⒖土髯罴小⑸唐纷钬S富、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū)。由于深圳違法建筑過(guò)多,農(nóng)民房建設(shè)雜亂無(wú)序,交通擁擠,導(dǎo)致東門形象不佳。
東門商業(yè)步行街是在東門老街的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展而來(lái)。1998年,深圳市東門步行街改造工程正式啟動(dòng),1999年10月1日完工。東門步行街改造工程進(jìn)展順利,市、區(qū)政府共投資3.76億元,完成了一期工程,*xxx等黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人親臨東門視察,給予了較高的評(píng)價(jià)。
東門步行街改造措施:
1、改造交通設(shè)施,設(shè)置步行通道,禁止機(jī)動(dòng)車輛通行,交通改造分兩期,一期主要包括風(fēng)貌街、老街廣場(chǎng)、解放路等16條市政道路的改造,改造范圍內(nèi)各街道沿街立面以及公共照明工程、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、街頭小景建設(shè)等。二期工程主要包括公交換乘中心、步行街天棚等,二期改造投資1.64億元,已于2000年完成。
2、拆除違法建筑,改造部分建筑設(shè)施
拆除了影響施工進(jìn)程的各類違法建筑群,共14500平方米,解放路改造完成地下管網(wǎng)施工;改造總面積達(dá)14500平方米的風(fēng)貌街
3、注重文化設(shè)施建設(shè)
東門老街的標(biāo)志性主題雕塑是分布于三個(gè)廣場(chǎng)入口處的青銅大鐘,分別代表1992年、1997年和未來(lái)時(shí)代,鐘上銘刻相關(guān)文字,周圍各設(shè)一組真人大小的青銅人物雕像,表現(xiàn)與1992年、1997年相關(guān)的生活場(chǎng)景。
東門商業(yè)步行街區(qū)改造后取得預(yù)期目標(biāo),取得良好效果。改造后東門商業(yè)步行街區(qū)的日客流量達(dá)30萬(wàn)人次,節(jié)假日更高達(dá)50至60萬(wàn)人次,年?duì)I業(yè)額40-50億元。街區(qū)處處洋溢著濃郁的嶺南建筑風(fēng)情,文化活動(dòng)頻繁,經(jīng)濟(jì)文化兩相輝映,是深圳的形象代表之一。
東門步行街等改造工程依舊存在不如人意之處:
1、出入步行街的公共交通依舊擁擠,步行街周邊兩條道路狹窄導(dǎo)致交通擁擠。
2、改造后步行街的有一定文化特色,但是文化特色不突出,文化品味不高。
3、建筑物過(guò)于密集,通透性不好,綠地與綠色太少。
4、步行街內(nèi)經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)與國(guó)外著名步行街相比差距太多,對(duì)東門步行街形象提升產(chǎn)生不利影響。
5、步行街管理管理水平有提高,但是整體形象沒(méi)有升級(jí),步行街形象宣傳推廣有待加強(qiáng)。
東門步行街未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的意見
1、決心拆除全部違法建筑,流出空地,增加綠地。
2、運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論,不僅將東門市政建設(shè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開放,而且通過(guò)政府政策調(diào)節(jié),鼓勵(lì)企業(yè)拆除成片低矮老式建筑,集中建設(shè)高層建筑,多留出綠地,增加通透性。
3、改革完善步行街管理體系,提高準(zhǔn)入門欄,將低素質(zhì)經(jīng)營(yíng)者淘汰出東門,讓優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)者近來(lái),提升東門形象。
4、加大交通治理力度與道路改
三、商業(yè)步行街的整體運(yùn)營(yíng)策劃
1.理念設(shè)計(jì)、文化定位、發(fā)展規(guī)劃
理念設(shè)計(jì)是商業(yè)步行街策劃的靈魂,理念設(shè)計(jì)的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上,步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計(jì)要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新,兼顧歷史特點(diǎn),更重要的是有利于未來(lái)發(fā)展。
商業(yè)步行街是城市形象的代表,是城市的名片。
2.洋流學(xué)說(shuō)與商業(yè)步行街布局
洋流的形成有許多原因,主要原因是由于長(zhǎng)期定向風(fēng)的推動(dòng)。世界各大洋的主要洋流分布與風(fēng)帶有著密切的關(guān)系,但洋流流動(dòng)的方向和風(fēng)向一致,在北半球向右偏,南半球向左偏。
世界四大漁場(chǎng)均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟(jì)地理角度分析
1、洋流流暢區(qū)資源流通過(guò)速,難以停留累積,成為魚類遷徙的路徑,無(wú)其它特殊條件很難形成資源聚集,如果有沙塵暴等帶來(lái)大量浮游生物資源,那么會(huì)吸引魚類聚集。
2、反之,洋流回旋使大量生物滯留,回旋區(qū)內(nèi)食物豐富,吸引魚類;由此產(chǎn)生食物鏈,對(duì)各種物種產(chǎn)生吸引,從而形成資源富饒區(qū)域如:漁場(chǎng)、海底礦藏。
可見回旋使資源和生物聚集。
洋流理論在商業(yè)步行街布局方面具有很好的應(yīng)用價(jià)值,上海新天地就是一個(gè)比較成功的案例。
上海新天地廣場(chǎng)由香港瑞安集團(tuán)投資開發(fā),占地約三萬(wàn)平方米,座落在市中心太倉(cāng)路上,位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間,毗鄰*一大會(huì)址。它以上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑舊區(qū)和上海歷史文化風(fēng)貌為基礎(chǔ),以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào),將上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體,改造成為具有國(guó)際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、文化等多功能休閑步行街區(qū),形成一個(gè)具有傳統(tǒng)和現(xiàn)代文化特色的都市旅游景點(diǎn)。
石庫(kù)門建筑群的外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫(kù)門,仿佛時(shí)光倒流,宛如置身于20世紀(jì)20年代。但是,每座建筑內(nèi)部則按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做,成為國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧……。該建筑群保留了上海傳統(tǒng)特色的里弄,增加了回旋余地。
上海新天地廣場(chǎng)為了制造"漁場(chǎng)"氣氛,吸引一批名流投資文化娛樂(lè)項(xiàng)目這片譚詠麟、成龍等百位香港明星經(jīng)營(yíng)的"東方魅力餐飲娛樂(lè)中心"是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意,那里將是追星族經(jīng)常可以與心中偶像交流的場(chǎng)所;臺(tái)灣著名電影演員楊慧珊經(jīng)營(yíng)的琉璃工房主題餐廳,將使游客置身于七彩水晶宮中用餐;法國(guó)餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音樂(lè)餐廳夜夜搖滾樂(lè)繞梁不絕;巴西烤肉餐廳帶來(lái)了南美風(fēng)情表演……。
新天地在經(jīng)營(yíng)管理上,注重文化活動(dòng)引導(dǎo),通過(guò)人氣聚集財(cái)富。國(guó)際模特兒大賽、時(shí)裝表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的電影新聞發(fā)布會(huì)等時(shí)尚文化活動(dòng),紛紛選擇在上海新天地登場(chǎng)亮相。
該項(xiàng)目投資14億元,建筑成本達(dá)到每平方米2萬(wàn)元。從投資角度看,造價(jià)過(guò)高,但是它帶動(dòng)周邊地產(chǎn)升值。
3.商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)管理
商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)的最重要職責(zé)是提出發(fā)展戰(zhàn)略,制定好發(fā)展規(guī)劃,規(guī)劃好整個(gè)步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局,根據(jù)功能定位合理組織商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例,運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論,運(yùn)用市場(chǎng)手段,執(zhí)行建筑規(guī)劃,組織社會(huì)力量建設(shè)商業(yè)步行街。
商業(yè)街的具體管理工作如下:
(1)物業(yè)服務(wù) (2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個(gè)建筑風(fēng)格的把握(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進(jìn)行整體比例調(diào)整。
四、商業(yè)步行街發(fā)展的規(guī)律
1.室外商業(yè)步行街
(1)大型商業(yè)步行街
上海南京路步行街是中國(guó)步行街發(fā)展的歷史縮影,南京路從1851年開始建設(shè),1863年成為英國(guó)與美國(guó)的租界,形成很多具有英美特色的建筑,建筑用料講究,經(jīng)過(guò)100多年的考驗(yàn)建筑質(zhì)量經(jīng)過(guò)修繕改造依舊完好。南京路四大公司的崛起標(biāo)志中國(guó)民族工商業(yè)的新發(fā)展,四大公司新興公司、大興公司等成為今日中百一店、華聯(lián)商廈、食品一店和服裝公司。
今日南京路成為中華商業(yè)第一街,它是中國(guó)面向世界的一個(gè)窗口,南京路劃分為三部分,充分考慮了理念設(shè)計(jì)與實(shí)際功能的協(xié)調(diào):
1.從外灘到河南路叫作"海上情懷",保留了大部分二三十年代的建筑。
2.從河南路到西藏路,主要是南京路商業(yè)步行街,定位叫作都市時(shí)尚。
3.從西藏路向西叫作"明日之約",重點(diǎn)發(fā)展文化休閑,吸引年青人消費(fèi)。
南京路的優(yōu)勢(shì)
1.高知名度 例如南京路有好八連 2.人氣旺 3.營(yíng)業(yè)額高
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第一,悠久的歷史 第二,獨(dú)特的風(fēng)景 第三,有多種業(yè)態(tài),同種業(yè)態(tài)不多,避免惡性同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)
第四,有知名的品牌 第五,有完善的基礎(chǔ)設(shè)施 第六,有一個(gè)科學(xué)的管理機(jī)構(gòu)
南京路定位是五大功能:購(gòu)物、旅游、商務(wù)、展示和文化。南京路也存在明顯缺點(diǎn),過(guò)于筆直,缺乏回旋余地,業(yè)態(tài)組合也不完成合理,因此出現(xiàn)人氣旺、銷售額下降局面。
現(xiàn)代商業(yè)街的靈魂是它的文化內(nèi)涵,南京路有150年的歷史,是民族商業(yè)的發(fā)祥地,也是英美租界所在地,南京路是重要的愛(ài)國(guó)主義教育基地。
南京路的管理在國(guó)內(nèi)位于前列,非常注重整體形象的推廣,推出了文化風(fēng)情線,每逢周末都有文化演出。舉辦大型國(guó)際藝術(shù)節(jié),豐富了居民與外地游客的文化生活。南京路附近有上海書城,規(guī)模大,圖書品種比深圳書城齊全。上海書城主體建筑風(fēng)格宏偉、典雅,透出濃郁的書香氣息,總營(yíng)業(yè)面積萬(wàn)余平方米,是上海有史以來(lái)第一家超大型零售書店,它是上海主要的文化活動(dòng)中心之一。
(2)社區(qū)商業(yè)步行街
與大型商業(yè)步行街不同,社區(qū)商業(yè)步行街的客戶群是固定的,其規(guī)模要與社區(qū)人口數(shù)字相匹配。
四季花城商業(yè)步行街是一個(gè)比較成功的實(shí)例,四季花城商業(yè)街的主題是引進(jìn)歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式,創(chuàng)開放式商場(chǎng)先河。以個(gè)性特色商鋪為主,為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費(fèi)環(huán)境。目前已吸引了華潤(rùn)萬(wàn)方超市、民潤(rùn)超市、中國(guó)銀行、海爾空調(diào)專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純凈水、美容美發(fā)等近三十戶商家在此經(jīng)營(yíng)。
圖6四季花城駛?cè)肟诘缆芳皟蓚?cè)就是商業(yè)步行街
四季花城園內(nèi)還設(shè)有休閑會(huì)所、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所、緩跑徑、中心廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。會(huì)所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大廳、棋牌室、室內(nèi)羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娛樂(lè)休閑設(shè)施。
購(gòu)物休閑娛樂(lè)一體化,商業(yè)步行街與會(huì)所能完美結(jié)合,步行街成為整個(gè)花園的風(fēng)景線,這就是四季花城的特色。
2.大型購(gòu)物中心內(nèi)部的室內(nèi)商業(yè)步行街
室內(nèi)商業(yè)步行街具有特殊效用
(1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境,使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾,隨時(shí)享受舒適的消費(fèi)過(guò)程。
(2)在傳統(tǒng)商業(yè)淡季,室內(nèi)步行街對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)大吸引力。
(3)室內(nèi)步行街?jǐn)U展了步行街的商業(yè)空間,在一定程度上滿足步行街對(duì)體量的要求。
以深圳海岸購(gòu)物廣場(chǎng)室內(nèi)步行街為例,進(jìn)行創(chuàng)新策劃
1.室內(nèi)步行街中間地帶設(shè)立健康加油站,讓顧客得到充分休息。
2.以巴黎步行街風(fēng)情設(shè)置5個(gè)主題區(qū)域。
3.設(shè)置大小中庭作為共享空間,方便不同業(yè)態(tài)之間的轉(zhuǎn)換。
五、張家界商業(yè)步行街的咨詢服務(wù)案例
張家界山水天下旅游城位于張家界市大庸西路,建筑用地面積
地塊B 7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米 EK4749+9628=14377平方米
合計(jì)建筑占地面積=40899平方米。
項(xiàng)目策劃原則
1.充分考慮張家界旅游業(yè)與商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與遠(yuǎn)景。
2.旅游商場(chǎng)鎖定旅游服務(wù)客戶與游客。
3.根據(jù)前面地形高,后面地形低的特點(diǎn),在建筑策劃上考慮錯(cuò)層布置原則。
4.住宅電梯,方便客戶上下,提高住宅檔次。
5.商業(yè)策劃引入新概念,能夠有效引導(dǎo)客戶消費(fèi)。
6.旅游商業(yè)步行街與建筑外觀要考慮湘西民族建筑風(fēng)格。
7.綠化率30%以上,按照優(yōu)秀住宅小區(qū)高起點(diǎn)規(guī)劃。
表2兩個(gè)方案投出產(chǎn)出數(shù)據(jù)對(duì)比
商業(yè)總面積 市場(chǎng)對(duì)象 投資額 利潤(rùn)回報(bào) 租金收入
方案1 4萬(wàn)平方米 外地游客 6600萬(wàn)元 實(shí)際銷售面積2.5萬(wàn)平方米,利潤(rùn)4400萬(wàn)元 1500萬(wàn)元
方案2 4萬(wàn)平方米+2.6萬(wàn)平方米 理性減少旅游商場(chǎng)面積,增加本地顧客的商場(chǎng)面積。外地游客+本地客戶 9800萬(wàn)元 實(shí)際銷售面積4.1萬(wàn)平方米,利潤(rùn)6200萬(wàn)元 1300萬(wàn)元
下面具體介紹兩個(gè)方案優(yōu)缺點(diǎn)
旅游商場(chǎng)方案1
1,2樓全部作為旅游商場(chǎng),3樓以上為住宅區(qū)
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實(shí)際發(fā)售面積為57258×70%=4萬(wàn)平方米
建議布局如下:
二樓
一樓
投資估算表
表3建筑工程、裝飾與營(yíng)銷成本
工程項(xiàng)目及名稱 建筑面積 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 投資估算
建安工程 57258平方米 803元/平方米 4597.8萬(wàn)元
1.土建 670
2.水衛(wèi)消防 48
3.電照 58
4.自動(dòng)報(bào)警 27
舞臺(tái)工程 舞臺(tái)設(shè)備與裝飾 200萬(wàn)元
建筑裝修 分區(qū)分三個(gè)檔次裝修公共部分 1200萬(wàn)元
營(yíng)銷費(fèi)用 以客戶營(yíng)銷活動(dòng)為主 203萬(wàn)元
廣告及招商費(fèi)用 400萬(wàn)元
合計(jì)費(fèi)用 6600萬(wàn)元
預(yù)計(jì)售價(jià)計(jì)算如下:
項(xiàng)目名稱 面積數(shù) 銷售單價(jià) 小計(jì)(萬(wàn)元)
一樓高檔商業(yè)鋪位 5000平方米 6000元/平方米 3000萬(wàn)元
一樓中檔商業(yè)鋪位 10000平方米 5000元/平方米 5000萬(wàn)元
一樓鋪位銷售合計(jì) 8000萬(wàn)元
二樓鋪位 1萬(wàn)平方米 3000元/平方米 3000萬(wàn)元
合計(jì) 1.1億元
預(yù)計(jì)一樓鋪位能夠銷售1.5萬(wàn)平方米,二樓鋪位只能銷售一半情況,其他1.5萬(wàn)平方米出租,出租收入每年1500萬(wàn)元。
方案1特點(diǎn):
住宅面積較大,商業(yè)面積控制在4萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)銷售收入為1.3億元,投資為6600萬(wàn)元,預(yù)計(jì)贏利4400萬(wàn)元。
一年內(nèi)完成鋪位銷售投資回報(bào)最為理想,因此,前期策劃與營(yíng)銷策劃需要重點(diǎn)投入策劃經(jīng)費(fèi)與人力,降低項(xiàng)目營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。
方案1缺點(diǎn):
1.由于住宅部分面積過(guò)大,整體經(jīng)濟(jì)效益受到限制。住宅與商業(yè)餐飲娛樂(lè)之間存在矛盾,二樓娛樂(lè)場(chǎng)所噪音影響居民區(qū)。采用1、2樓全部是商業(yè)鋪位的形式,娛樂(lè)部分創(chuàng)新受到空間限制,整體商業(yè)檔次受到局限。
2.由于方案1只考慮旅游市場(chǎng)和旅游客戶,沒(méi)有考慮本地居民商業(yè)消費(fèi),存在旅游淡季風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)和旅游商業(yè)鋪位供應(yīng)量過(guò)大風(fēng)險(xiǎn)。
方案2
地塊BFA12樓作為旅游商業(yè)鋪位,三層以上為住宅,EK地塊作為4層購(gòu)物中心設(shè)計(jì)。旅游商業(yè)鋪位與四層MALL購(gòu)物中心通過(guò)風(fēng)景走廊連接為一體。
實(shí)際建筑面積計(jì)算如下:
7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米
70%×2×26522=37140平方米
可以發(fā)售商業(yè)面積為37140×70%≈2.6萬(wàn)平方米
K地塊四層樓4萬(wàn)平方米策劃
主題定位: 張家界--第一MALL大型一站式購(gòu)物、觀光和休閑娛樂(lè)商業(yè)中心
②業(yè)態(tài)選擇:
第一業(yè)態(tài),家具、家居;
第二業(yè)態(tài):時(shí)裝、百貨、精品店;
第三業(yè)態(tài):演藝、康樂(lè)、風(fēng)俗文化、特產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)用品、各地(全國(guó))名吃、特色品牌店。
通過(guò)規(guī)劃安排和強(qiáng)有力和經(jīng)營(yíng)整合,三種業(yè)態(tài)有機(jī)統(tǒng)一,共同組成一個(gè)有著巨大感召力的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心。
Shopping-mall建議:
商業(yè)"shopping-mall"建筑面積為4萬(wàn)平方米,共建四層,容積率為2.0, 每層面積為1萬(wàn)平方米,停車場(chǎng)面積1000平方米。
功能規(guī)劃:
四層作為文化休閑區(qū),具有引導(dǎo)人流的重要作用。
⑴、多功能演藝大廳:面積為1500平方米能夠容納1000人規(guī)模。舞臺(tái)面積為300平方米。功能為:會(huì)議、文化演出,大型宴會(huì),電影放映。
⑵、特色飲食廣場(chǎng):湖南特色餐廳規(guī)劃面積為2000平方米,中華美食廣場(chǎng)1000平方米
⑶、卡拉OK廳、夜總會(huì)規(guī)劃面積1800平方米,
健康養(yǎng)生服務(wù)2000平方米。
三層 女性時(shí)尚消費(fèi)特區(qū) :
⑴ 休閑女裝、職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝6000平方米;
⑵ 精品化妝品2000平方米;
⑶ 美容美發(fā)規(guī)劃500平方米;
⑷ 女性時(shí)尚攝影室300平方米。
二層 兒童用品世界:
⑴ 兒童用品世界5000平方米,
⑵ 男裝3000平方米。
⑶ 引進(jìn)麥當(dāng)勞,肯德基各占地500平方米,
⑷ 兒童娛樂(lè)城1000平方米-最具特色的兒童樂(lè)園,包括兒童溜冰場(chǎng)等項(xiàng)目。
一層 旅游用品市場(chǎng):
⑴ 小型超市為3000平方米,
⑵ 7000平方米旅游用品專業(yè)市場(chǎng)。
方案2投入產(chǎn)出分析
表4方案2投資估算表
工程項(xiàng)目及名稱 建筑面積 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 投資估算(萬(wàn)元)
12樓商業(yè)鋪位建安工程 37140平方米 803元/平方米 3000
1.土建 670
2.水衛(wèi)消防 48
3.電照 58
4.自動(dòng)報(bào)警 27
EK地塊四層商業(yè)MALL 4萬(wàn)平方米 造價(jià)1000元/平方米 4000
舞臺(tái)工程 舞臺(tái)設(shè)備與裝飾 200
建筑裝修 分區(qū)分三個(gè)檔次裝修公共部分 2000
營(yíng)銷費(fèi)用 以客戶營(yíng)銷活動(dòng)為主 200
廣告及招商費(fèi)用 400
合計(jì)投資 9800萬(wàn)元
方案2產(chǎn)出預(yù)計(jì)
住宅區(qū)1、2樓旅游商業(yè)鋪位2.6萬(wàn)平方米
表5 產(chǎn)出計(jì)算表
項(xiàng)目名稱 面積數(shù) 銷售單價(jià) 小計(jì)(萬(wàn)元)
一樓高檔商業(yè)鋪位 3000平方米 6000元/平方米 1800
一樓中檔商業(yè)鋪位 8000平方米 5000元/平方米 4000
一樓低檔鋪位 2000平方米 4000元/平方米 800
一樓鋪位銷售合計(jì) 6600
二樓鋪位 1萬(wàn)平方米 3000元/平方米 3000
合計(jì) 9600萬(wàn)元
預(yù)計(jì)二樓3000平方米用于出租,每年租金收入預(yù)計(jì)為3000*1000=300萬(wàn)元。
4層Mall購(gòu)物中心產(chǎn)出回報(bào)
餐飲5000平方米可以采用出售方式,休閑娛樂(lè)會(huì)所自行經(jīng)營(yíng)。1層商場(chǎng)采用出售方式,建議在設(shè)計(jì)方案上一層商業(yè)面積爭(zhēng)取達(dá)到1萬(wàn)平方米,其中出售面積占90000平方米,圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。
2、4樓出售一半,其中一半以及3樓全部自行經(jīng)營(yíng)(自行經(jīng)營(yíng)2萬(wàn)平方米精品百貨)。
確保銷售價(jià)格的關(guān)鍵有兩點(diǎn):1.總體項(xiàng)目層次較高。2.旅游市場(chǎng)得到市政府大力支持。3.核心商場(chǎng)啟動(dòng)造成張家界第一商場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)。如果二層在第二年銷售價(jià)格具有1000元以上的上升空間,根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),2層以上樓層在第二年以后銷售取得最佳經(jīng)濟(jì)回報(bào)。
銷售收入計(jì)算:一層9000平方米*5000元=4500萬(wàn)元
二層3000平方米*3000元=900萬(wàn)元
四層5000平方米*2000元=1000萬(wàn)元
銷售面積1.8萬(wàn)
預(yù)計(jì)理想銷售收入6400萬(wàn)元
出租收入:一層1000平方米×1400元=140萬(wàn)元
二層7000×1000=700萬(wàn)元
三層1000×850=850萬(wàn)元
出租年收入合計(jì)1690萬(wàn)元,如果完成一般出租任務(wù)收入為800萬(wàn)元租金左右。預(yù)計(jì)張家界MALL商場(chǎng)年租金1000元以內(nèi)。
本項(xiàng)目
方案2可以分期建設(shè),根據(jù)市場(chǎng)情況適當(dāng)擴(kuò)展。
方案2銷售總收入為6400萬(wàn)元+9600萬(wàn)元=1.6億元,減去商業(yè)總投資9800萬(wàn)元,利潤(rùn)為6200萬(wàn)元,每年租金收入1300萬(wàn)元左右。
六、商業(yè)步行街的策劃咨詢服務(wù)
通過(guò)對(duì)商業(yè)步行街發(fā)展實(shí)踐總結(jié),結(jié)合筆者的實(shí)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與商業(yè)策劃實(shí)踐提煉的經(jīng)驗(yàn),筆者提出商業(yè)步行街策劃的專業(yè)流程。
區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和區(qū)域城市商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)估
區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 各類商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 目標(biāo)客戶定性與定量調(diào)查
項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 環(huán)境與景觀概念設(shè)計(jì) 建筑產(chǎn)品商業(yè)交通設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)
圖10 商業(yè)步行街資訊策劃流程圖
該流程圖涵蓋了我們的策劃服務(wù),具體特點(diǎn)如下:
1.商業(yè)步行街策劃與城市運(yùn)營(yíng)策劃相結(jié)合
2.步行街整體形象策劃與核心商場(chǎng)及大型購(gòu)物中心策劃相互結(jié)合
3.多學(xué)科人材協(xié)同配合,與客戶利益捆綁,以客戶的成功作為策劃的成功。
4、注重商業(yè)步行街文化定位與可持續(xù)發(fā)展
商業(yè)步行街的策劃在我國(guó)剛剛開始,大型商業(yè)步行街有政府引導(dǎo),企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)將成為大趨勢(shì),我們?cè)敢馀c投資商業(yè)步行街企業(yè)家合作,共同創(chuàng)造中國(guó)商業(yè)步行街的輝煌新篇章。
參考文獻(xiàn)
1.柯法城,21世紀(jì)的商業(yè)步行街,湖南大型出版社,20**年9月。
2.楊寶民策劃案例
作者簡(jiǎn)介:楊寶民,曾任茂業(yè)(集團(tuán))百貨副總經(jīng)理,新世界地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān),香港沿海物業(yè)管理總公司總經(jīng)理等職務(wù),同時(shí)擔(dān)任解放軍測(cè)繪學(xué)院博士生論文指導(dǎo)老師,知識(shí)型房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人,從1998年開始從事房地產(chǎn)策劃與購(gòu)物中心策劃,2000年組成MALL與商業(yè)步行街策劃課題組。
已經(jīng)完成的商業(yè)策劃案例:
1.沿海武漢商業(yè)城總體策劃與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢,項(xiàng)目投資規(guī)模4億元,位于武漢最繁華地段-漢正街。
2.深圳萬(wàn)眾城服裝市場(chǎng)、萬(wàn)眾城家居廣場(chǎng)客戶營(yíng)銷活動(dòng)總策劃
3.撫順恒昌商廈公司總體定位策劃,治理機(jī)制設(shè)計(jì)咨詢
4.華強(qiáng)北大型購(gòu)物中心---東方時(shí)代廣場(chǎng)。
5.張家界山水天下旅游商品步行街。
對(duì)外承接大型購(gòu)物中心(MALL)與商業(yè)步行街市場(chǎng)調(diào)查與策劃項(xiàng)目,5萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與可行性研究收費(fèi)40萬(wàn)元起,10萬(wàn)平方米以上購(gòu)物中心項(xiàng)目收費(fèi)50萬(wàn)元起。本人已經(jīng)發(fā)表在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)搜房網(wǎng)等重要媒體。
電子郵件:hcy**20@szonline.net 電話:138***154
篇2：商業(yè)廣場(chǎng)策劃經(jīng)營(yíng)合作合同
商業(yè)廣場(chǎng)策劃經(jīng)營(yíng)合作合同
甲方：________
乙方：________
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著互惠互利的原則，就甲方委托乙方為萬(wàn)象商業(yè)廣場(chǎng)之項(xiàng)目統(tǒng)籌策劃及經(jīng)營(yíng)一事達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲方負(fù)責(zé)全額投資興建綜合購(gòu)物中心____商業(yè)廣場(chǎng)。
二、乙方受甲方委托負(fù)責(zé)____商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目總體策劃及獨(dú)家經(jīng)營(yíng)工作。
三、本項(xiàng)目之所有經(jīng)營(yíng)收益將設(shè)立專門的帳戶受甲、乙雙方共同監(jiān)管(具體細(xì)節(jié)另作相關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定)。
四、甲方責(zé)任：
(一)本協(xié)議簽定后，甲方須按商場(chǎng)基建工程進(jìn)度向乙方提供有關(guān)項(xiàng)目的詳細(xì)資料(包括土地使用證、城市規(guī)劃許可證、施工許可證等有關(guān)證件)。
(二)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)乙方與廣場(chǎng)物業(yè)管理部門及其他相關(guān)部門之問(wèn)的關(guān)系，保證提供充分的經(jīng)營(yíng)條件。
(三)前期所有有關(guān)本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)用、合同期內(nèi)的推廣宣傳費(fèi)用(包括廣告設(shè)計(jì)、廣告宣傳、新聞發(fā)布會(huì)、招商會(huì)等有關(guān)本項(xiàng)目必須支出的費(fèi)用)、乙方所組建的____商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)所需要的相關(guān)費(fèi)用均由甲方負(fù)責(zé)。
(四)有關(guān)本項(xiàng)目之所有宣傳、推廣，若以乙方名義所作的任何形式宣傳，須接受及維護(hù)乙方本身形象之規(guī)范，并得到乙方審核同意后方可實(shí)施。
(五)合同期內(nèi)甲方如需要將該項(xiàng)目?jī)?nèi)的商鋪分散出售，希望在尊重乙方建議前提下，并與主體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃沒(méi)有沖突的情況下進(jìn)行銷售。
(六)甲方按合同如期支付乙方該項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)、統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)策劃費(fèi)、租金提成、傭金及其應(yīng)收的費(fèi)用。
(七)乙方派駐管理人員的薪津福利、有關(guān)稅項(xiàng)及一切相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)并按時(shí)支付。
(八)合同期內(nèi)甲方不得與第三方簽署有關(guān)本合同的所有項(xiàng)目。
(九)合同期滿后，未經(jīng)得乙方同意，甲方不得聘用乙方派駐人員。
五、乙方責(zé)任：
(一)合同簽定生效后成立____廣場(chǎng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)有限公司____商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中心，全面負(fù)責(zé)萬(wàn)象商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的策劃、宣傳、推廣、招商及經(jīng)營(yíng)工作。
(二)合同簽定后乙方根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查向甲方提供如下的分析建議：
1、調(diào)查及分析
1)區(qū)域人口分布數(shù)據(jù)的調(diào)查和分析，包括：
①消費(fèi)客層分布
②消費(fèi)品味
③消費(fèi)頻率
④消費(fèi)水平
⑤消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的期望
2)區(qū)內(nèi)零售市場(chǎng)情況，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。
①主力客戶的情況
②功能租戶的情況
③潛在租戶的情況
④上述租戶的可能承租條件和對(duì)項(xiàng)目的要求
3)現(xiàn)有和未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查
①現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查主要包括：地理位置、數(shù)量、面積、營(yíng)業(yè)額、定位、商戶組合、經(jīng)營(yíng)狀況、管理水平
②未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查主要包括：地理分布、數(shù)量、規(guī)模、場(chǎng)地條件、商圈范圍、開業(yè)日期等。
2、商場(chǎng)布局概念策劃
1)商場(chǎng)包裝、主題定位;
2)各樓層功能分布建議;
3)具體的目標(biāo)商戶建議。
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議
4、提供市場(chǎng)租金情況及初步租會(huì)收入測(cè)算建議
5、室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)建議
6、公關(guān)宣傳活動(dòng)建議
(三)統(tǒng)籌策劃及長(zhǎng)駐經(jīng)營(yíng)工作
乙方將安排資深董事(公司高層領(lǐng)導(dǎo))統(tǒng)籌此項(xiàng)工作，并由有項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)的管理人員長(zhǎng)駐本項(xiàng)目(派駐時(shí)間及人手根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行調(diào)配)。與甲方有關(guān)部門共同統(tǒng)籌策劃招商前期工作。內(nèi)容包括如下：
1、定期與甲方及工程部門開會(huì)商討工程的進(jìn)展，及時(shí)提供目標(biāo)客戶及行業(yè)之硬件要求，以配合整體工作做出安排。
2、聯(lián)絡(luò)所有目標(biāo)客戶及協(xié)助對(duì)本項(xiàng)目有興趣之客戶實(shí)地視察本項(xiàng)目，并商討有關(guān)招商之進(jìn)展情況，根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整相關(guān)策略。
六、經(jīng)營(yíng)工作
乙方派員出任物業(yè)經(jīng)營(yíng)總監(jiān)及租賃部、推廣部經(jīng)理職位，負(fù)責(zé)在當(dāng)?shù)卣衅溉藛T并組建各相關(guān)部門，開展具體工作如下：
1、建立租賃部進(jìn)行租務(wù)工作
1)制定租務(wù)策略;
2)組織招商隊(duì)伍;
3)擬定招商時(shí)間建議;
4)擬定商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格建議：
5)擬定招商工作流程安排及操作細(xì)則：
6)全面向目標(biāo)客戶推介上述項(xiàng)目;
7)安排有興趣客戶現(xiàn)場(chǎng)考察：
8)與客戶進(jìn)行租務(wù)談判;
9)安排客戶簽署租賃意向書及正式合同。
2、建立公關(guān)宣傳推廣部進(jìn)行宣傳策劃推廣工作
1)負(fù)責(zé)商場(chǎng)整體形象定位，策劃宣傳推廣：
2)場(chǎng)內(nèi)外布置、裝飾及設(shè)計(jì)建議;
3)場(chǎng)內(nèi)外定位設(shè)置廣告位，增加廣告收入;
4)負(fù)責(zé)廣場(chǎng)內(nèi)外的臨租推廣活動(dòng);
5)負(fù)責(zé)公共關(guān)系活動(dòng)。
七、費(fèi)用及支付方式
下列各項(xiàng)費(fèi)用均以人民幣結(jié)算以支票或轉(zhuǎn)賬形式支付。
l、物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)和統(tǒng)籌策劃費(fèi)
物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)和統(tǒng)籌策劃費(fèi)為每月人民幣：伍萬(wàn)元整(￥50，000)，甲方須在每月5同前向乙方支付，甲方于合同簽定生效日向乙方支付第一筆費(fèi)用。(備注：以上項(xiàng)目酬金為乙方實(shí)收金額，不包含市場(chǎng)調(diào)查、宣傳推廣及日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用)
2、租賃傭金
1)乙方每新引進(jìn)一個(gè)商家，在該租戶正常經(jīng)營(yíng)一年后，甲方須支付相等于該租戶 壹 個(gè)月租金的金額作為乙方的傭金，于第二年第一個(gè)月的5日前預(yù)付50%;其余50%待合同期滿后，經(jīng)雙方核定，若完成計(jì)劃內(nèi)定額任務(wù)，甲方則于核定后的第5日前全額付給乙方。若未能完成計(jì)劃內(nèi)定額任務(wù)，甲方則按照未完成任務(wù)的比例，相應(yīng)扣減應(yīng)付乙方的傭金，但最高額不得超過(guò)應(yīng)付傭金總額的50%。
2)若客戶在簽署《租賃意向書》、《租賃合同》后違約，客戶所付定金及租金和租金按金應(yīng)按合同予以沒(méi)收，并由甲乙雙方分占所沒(méi)收之金額之50%。(如客戶因特殊情況違約，看情況特殊處理)。
3、項(xiàng)目全年收入提成
1)乙方在計(jì)劃定額內(nèi)完成任務(wù)，甲方須向乙方支付商鋪全年租金總收益的1%作為提成。
2)乙方在完成計(jì)劃定額后超額完成任務(wù)，超出部分商鋪?zhàn)饨鸺追桨?0%向乙方支付提成。
3)宣傳推廣之收益(如：場(chǎng)內(nèi)外廣告牌、臨時(shí)商鋪、廣場(chǎng)活動(dòng)等一切非固定商鋪?zhàn)饨鹗找?，雙方商定一個(gè)計(jì)劃任務(wù)數(shù)，超額完成任務(wù)，超出部份的收益甲方占70%，乙方占30%。
4、派駐人員待遇
甲方負(fù)責(zé)支付乙方所派駐人員(物業(yè)經(jīng)營(yíng)總監(jiān)、租賃部經(jīng)理及推廣部經(jīng)理)的薪金福利、有關(guān)稅項(xiàng)及一切相關(guān)費(fèi)用，具體如下：
1)薪金(按每年12個(gè)月工資計(jì)算，于每月5 日前支付)：物業(yè)經(jīng)營(yíng)總監(jiān)月工資為：壹萬(wàn)伍千元人民幣
租賃部經(jīng)理及推廣部經(jīng)理月工資為：壹萬(wàn)貳千元人民幣(備注：若合同期超過(guò)一年，每年工資應(yīng)適當(dāng)浮動(dòng)，浮動(dòng)率根據(jù)市場(chǎng)情況雙方商定。)
2)福利
①享受勞動(dòng)法規(guī)定的節(jié)假休息同。
②甲方按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付乙方派駐人員南社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用，由乙方代為繳交。
③甲方負(fù)責(zé)乙方派駐人員每年一次的帶薪探親費(fèi)，及按需要往返廣州的培訓(xùn)、工作交流的差旅費(fèi)。(備注：以上均為飛機(jī)票費(fèi)用)
④甲方負(fù)責(zé)解決乙方派駐人員的住宿問(wèn)題。提供配備家私、廚房用具、電器(包括洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)、電話、電視)的套房。
⑤甲方負(fù)責(zé)解決乙方派駐人員上下班的交通問(wèn)題。
八、違約責(zé)任
l、甲方如發(fā)現(xiàn)乙方在合作過(guò)程中有任何損害甲方利益之行為，甲方有權(quán)即時(shí)要求乙方停止該行為，并加以改正;如乙方未能及時(shí)改正下，在有確切證據(jù)前提下，甲方有權(quán)書面通知乙方解除本合同，乙方須賠償甲方因此而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
2、乙方如發(fā)現(xiàn)甲方于合作過(guò)程中有任何損害乙方利益之行為，乙方有權(quán)即時(shí)要求甲方停止該行為，并加以改正;如甲方未能及時(shí)改正，在有確切證據(jù)前提下，乙方有權(quán)書面通知甲方解除本合同，甲方須賠償乙方因此而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
3、在商場(chǎng)所有設(shè)施完善前提下，甲方交付商場(chǎng)給乙方經(jīng)營(yíng)后，如乙方在經(jīng)營(yíng)二十四個(gè)月未能完成商定任務(wù)指標(biāo)。經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，如乙方實(shí)際完成的任務(wù)情況與計(jì)劃內(nèi)定額任務(wù)相差懸殊，甲方有權(quán)單方面終止本合同
4、如甲方未能按時(shí)支付乙方在本合同內(nèi)之所有應(yīng)得費(fèi)用，甲方須按拖欠金額每日 2%計(jì)算滯納金并支付乙方;如拖欠款項(xiàng)超過(guò)30天，乙方有權(quán)單方面解除本合約，甲方須賠償乙方因此而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
九、合作期限
合作期從____年____月____日至____年____月____日止，共簽約兩年期。
十、合同未盡事宜甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著互惠互利的原則共同解決，合同一式二份，雙方簽署后隨即生效，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方：________乙方：________
簽字蓋章：________簽字蓋章：________
篇3：房地產(chǎn)投資策劃與經(jīng)營(yíng)策略透析
一、投資策劃
投資策劃指的是由開發(fā)商或由開發(fā)商委托策劃顧問(wèn)公司,根據(jù)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行綜合調(diào)查,將各個(gè)方面獲得的多種信息進(jìn)行綜合分析與研究,從而形成項(xiàng)目開發(fā)的初步設(shè)想(如項(xiàng)目選址、資金籌措、配套設(shè)施等),然后根據(jù)這一初步設(shè)想進(jìn)一步進(jìn)行策劃,通過(guò)與城市規(guī)劃、土地管理部門以及建造商、投資商(包括金融部門)等的接觸,最終使該項(xiàng)目設(shè)想具體化和目標(biāo)化。
投資策劃的基本內(nèi)容是:項(xiàng)目在哪里建?建什么類型?賣給誰(shuí)?賣多少錢?什么時(shí)候賣?怎么賣?前四個(gè)問(wèn)題則是投資策劃的實(shí)現(xiàn)步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發(fā)展商決定,只能因地制宜,根據(jù)可能獲得的地塊來(lái)策劃建什么?賣給誰(shuí)?賣多少錢?就成為關(guān)鍵一步,期望能看準(zhǔn)市場(chǎng)空隙,揚(yáng)長(zhǎng)避短,發(fā)揮了地塊的最大價(jià)值。
1、建什么? 究竟是做寫字樓還是做商場(chǎng),是做別墅還是做多高層住宅,做什么檔次的住宅等等,這么大的一件事情,不能只靠幾個(gè)簡(jiǎn)單建議,要仔細(xì)分析市場(chǎng),不能簡(jiǎn)單抄襲。同樣的地段、同樣品質(zhì)的樓盤,別人能做成功,自己就未必。諸多成功的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,要想開發(fā)成功,樓盤的市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確,因此,發(fā)展商不妨多找一些物業(yè)市場(chǎng)方面的專家,經(jīng)過(guò)認(rèn)真論證之后才做市場(chǎng)定位。
在廣州,一直不乏這樣的類似例子:某發(fā)展商在最高檔寫字樓商圈里拿到一塊地,原計(jì)劃是建造寫字樓,可是等到準(zhǔn)備開發(fā)時(shí),發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒(méi)有寫字樓的市場(chǎng)空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓,還需要經(jīng)過(guò)一個(gè)非常痛苦的過(guò)程才能贏得市場(chǎng)認(rèn)可,利潤(rùn)無(wú)疑是差了一大截。這反映了發(fā)展商當(dāng)初所做的市場(chǎng)調(diào)研不夠超前,也因?yàn)榘l(fā)展商對(duì)各類物業(yè)包括寫字樓的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)欠缺長(zhǎng)期、系統(tǒng)的研究,畢竟發(fā)展商所做的是2年甚至3年以后才面對(duì)市場(chǎng)的東西,做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點(diǎn),看得遠(yuǎn)一點(diǎn),參考過(guò)去、利用現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來(lái)。
2、賣給誰(shuí)? 投資策劃最重要的一環(huán)是市場(chǎng)調(diào)查研究,目的在于了解真實(shí)的供應(yīng)量或需求量狀況。
要把握供應(yīng)不難,把所有同一地區(qū)或者有競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)的樓盤資料拿過(guò)來(lái),就可以基本得出結(jié)論。但是,這里卻要特別注意開發(fā)項(xiàng)目幕后的事情:今年真正要推出的數(shù)量包括成交數(shù)量、投資商的實(shí)力、可信度等。如果自己的項(xiàng)目是住宅小區(qū),是一個(gè)長(zhǎng)期項(xiàng)目就應(yīng)該兼顧到近幾年的供應(yīng)量,如果只是單體樓,只需了解這兩年的真正供應(yīng)量即可。
了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業(yè)、每個(gè)企業(yè)多少員工等來(lái)推算需求量,這很不準(zhǔn)確,不應(yīng)忽略國(guó)內(nèi)買家和集團(tuán)的購(gòu)買能力,而且也要考慮到過(guò)去已有多少購(gòu)買數(shù)量,現(xiàn)在還有多少人打算購(gòu)買,將來(lái)有多少人一定會(huì)買,以及他們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)程度。也可以通過(guò)做問(wèn)卷調(diào)查,主要了解的內(nèi)容是目標(biāo)受訪者對(duì)項(xiàng)目預(yù)定價(jià)格的認(rèn)同程度以及對(duì)物業(yè)的價(jià)格預(yù)期。這種工作以前是交給房地產(chǎn)中介代理公司來(lái)做,現(xiàn)在,社會(huì)上已經(jīng)有部分專業(yè)的調(diào)研公司,通過(guò)他們的工作也許能得到意想不到的效果。
3、賣多少錢? 判斷“房子賣多少錢市場(chǎng)能接受”并不難,難的是有成本優(yōu)勢(shì)、足以在保證利潤(rùn)的前提下定出有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。有符合市場(chǎng)需要的戶型、配套、社區(qū),又有價(jià)格優(yōu)勢(shì),接下來(lái)的銷售推廣自然水到渠成。但是“究竟項(xiàng)目有沒(méi)有錢賺”除了市場(chǎng)行情之外,還取決于發(fā)展商對(duì)開發(fā)成本的控制和項(xiàng)目操作。因此:①節(jié)約自有資金是最安全的;②如果運(yùn)作得當(dāng)、銷售順利,只需占總投資30%的自有資金就夠了;③資金什么時(shí)候使用,應(yīng)有用款計(jì)劃;④對(duì)預(yù)售樓花的回款速度要有保守的估計(jì)。有的項(xiàng)目開始把推廣工作完全交給專業(yè)廣告公司來(lái)做,這越發(fā)說(shuō)明這已經(jīng)成為一項(xiàng)具體、量化的執(zhí)行性工作,不可能也沒(méi)必要站到一個(gè)項(xiàng)目的高去承擔(dān)策劃的功能。目前各個(gè)項(xiàng)目的銷售培訓(xùn)、銷售部的管理水平仍然參差不齊,還需要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的策劃人參與指導(dǎo)。
二、經(jīng)營(yíng)策略
據(jù)有關(guān)資料介紹,每年由于管理失誤造成的損失觸目驚心。不少房地產(chǎn)開發(fā)商,因缺乏經(jīng)營(yíng)管理基本常識(shí)和管理技能,致使企業(yè)幾千萬(wàn)元的虧損。因此,房地產(chǎn)公司應(yīng)更多地把注意力投向經(jīng)營(yíng)管理。
1、應(yīng)從一般的市場(chǎng)分析,轉(zhuǎn)向在宏觀分析基礎(chǔ)上的微觀分析和定性定量相結(jié)合的分析。
目前,在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究中,往往只是集中在大的、宏觀方面的研究,如全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目總體可行性分析等。嚴(yán)格來(lái)說(shuō),這些研究大都缺乏科學(xué)和有針對(duì)性的細(xì)化分析,如對(duì)某一小區(qū)(或地塊)、某一類型、甚至某一樓價(jià)的變化,進(jìn)行具體分析的卻很少,對(duì)這些方面采取粗淺的賃經(jīng)驗(yàn)去判斷是造成投資失誤及偏差的主要原因。
2、應(yīng)從一般經(jīng)營(yíng)理念轉(zhuǎn)為符合房地產(chǎn)行業(yè)特性的專業(yè)化、系統(tǒng)化和整體化經(jīng)營(yíng)理念。
對(duì)于個(gè)別大型公司來(lái)說(shuō),目前存在著每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目各自為政的情況,造成人力等資源重復(fù)浪費(fèi),如采用先進(jìn)的管理方法,進(jìn)行“同類項(xiàng)合并”,利用整體化經(jīng)營(yíng)理念,將降低成本和風(fēng)險(xiǎn)。
大型公司企業(yè)規(guī)模、投資項(xiàng)目龐大,可能會(huì)造成市場(chǎng)反應(yīng)遲鈍(或不能適當(dāng)超前),在項(xiàng)目投資和操作上,發(fā)生失誤和偏差,分析這些失誤和偏差,總結(jié)制定出能夠適應(yīng)(超前)市場(chǎng)的切實(shí)可行的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略,有著極其重要的意義。
3、改變延誤時(shí)機(jī)及對(duì)成本控制不力的狀況。
大型公司處理問(wèn)題的策略往往比較保守,與瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)不相適應(yīng),也造成時(shí)機(jī)的延誤。如某些高價(jià)盤,在明知市場(chǎng)需求有問(wèn)題且其它條件明顯很難改變的情況下,不能及時(shí)采取唯一的降價(jià)手段(或采用不符實(shí)際的溫和降價(jià)措施),造成此類樓盤因功能折舊而實(shí)際價(jià)值降低,因利息等支出增加而導(dǎo)致實(shí)際成本升高,而且滯銷會(huì)使公司形象受到較大的影響,必須改變這種情況。
4、有效地發(fā)揮自身品牌的優(yōu)勢(shì)。
由于住宅商品是一種綜合性的商品,作為行外人的購(gòu)買者,在諸多方面無(wú)從知曉及判斷所選擇的住宅商品是否符合自己需求,物業(yè)管理等服務(wù)是否可保持其商品的保值增值,以及滿足其居住需求。而這一切相當(dāng)程度上掌握在發(fā)展商及物業(yè)公司手里,故這種復(fù)雜的商品存在著“信息不對(duì)稱、。越是“信息不對(duì)稱”的商品,消費(fèi)者的品牌認(rèn)同率越高,品牌形象良好的發(fā)展商將給自己的樓盤銷售帶來(lái)“超額利潤(rùn)”。目前,房地產(chǎn)公司不是沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn),而是對(duì)這一點(diǎn)的重要性認(rèn)識(shí)不足,缺乏從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光培育企業(yè)品牌形象的總體戰(zhàn)略,以及連續(xù)性的形象策劃操作。這方面需根據(jù)自己的情況,運(yùn)用針對(duì)性的房地產(chǎn)CIS(企業(yè)形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)),注意把“開發(fā)”與本企業(yè)品牌結(jié)合,有培育市場(chǎng)形象的一整套完善的計(jì)劃,領(lǐng)先于其它企業(yè)制造“品牌賣點(diǎn)”,必將在房地產(chǎn)市場(chǎng)上領(lǐng)先一點(diǎn),獲得理想的“品牌利益”。
5、開發(fā)要超前,要加強(qiáng)管理。
消費(fèi)者的消費(fèi)需求是不斷“進(jìn)化”的,人才眾多、資金充裕的房地產(chǎn)公司的開發(fā)也應(yīng)隨之不斷“進(jìn)化”。“進(jìn)化”速度甚至可以略超前一些,因?yàn)橹懈邫n樓盤,開發(fā)周期較長(zhǎng),更需要超前,這對(duì)銷售和企業(yè)形象將更為有利。
另外,房地產(chǎn)開發(fā)公司還要注意對(duì)人的管理;加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本核算管理;加強(qiáng)以人為本對(duì)住宅居住性、舒適性、安全性和可改造性等方面進(jìn)行規(guī)劃管理和設(shè)計(jì)管理;加大科技力度,提高施工、建材管理水平和質(zhì)量,最大限度地降低消耗;加強(qiáng)售后服務(wù),提高物業(yè)管理質(zhì)量和水平,實(shí)現(xiàn)企業(yè)最佳的整體效益。