前言

　　全程策劃源于市場回歸市場,貫穿項(xiàng)目可行性分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、營銷推廣全過程的完全運(yùn)作模式,每個(gè)環(huán)一節(jié)又細(xì)分許多嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的專業(yè)程序,全程策劃的思想體系::自始自終由一條主線貫穿全程,由市場調(diào)研、策劃、規(guī)劃、建筑、景觀、廣告等專業(yè)單位及人員共同組成的多兵種協(xié)同作戰(zhàn)、方可完成項(xiàng)目的全程策劃及運(yùn)作,整合資源、理性運(yùn)作、立體作戰(zhàn)是全程策劃的運(yùn)作原則。

　　而我司作為專業(yè)的顧問公司,已集合了具多方面的專業(yè)人才,如市場調(diào)研、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、招商代理等方面,便于協(xié)助貴司統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)、運(yùn)作、經(jīng)營,從工作的環(huán)節(jié)可分為:

　　上述工作環(huán)節(jié)可分為三個(gè)階段性工作:

　　1.前期策劃顧問

　　1.1項(xiàng)目可行性研究分析

　　開發(fā)什么樣的產(chǎn)品、面對何種形態(tài)的市場、物業(yè)建了賣/租給誰、如何賣/租、甚至如何在銷售過程中塑造品牌、創(chuàng)造最大的利潤,相信是每個(gè)發(fā)展商所關(guān)心的問題,而在目前競爭如此激烈的市場,只有通過對區(qū)域市場進(jìn)行多角度、全方位的調(diào)查,才能充分了解和把握投資者的心態(tài)、消費(fèi)心理的變化、商戶的需求等情況,創(chuàng)造迎合市場需求又具有超前性的物業(yè),并為發(fā)展商制定開發(fā)策略、招商策略,以利于項(xiàng)目以最佳的形象、盡快推出市場并招商完畢,使發(fā)展商取得合理的投資回報(bào)。

　　工作內(nèi)容:項(xiàng)目可行性研究分析

　　調(diào)查方法:實(shí)地調(diào)查、問卷調(diào)查。

　　資料來源:實(shí)地調(diào)查結(jié)果、政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、我司研究部資料庫。

　　服務(wù)形式:提供書面報(bào)告(正式的中文書面報(bào)告一式兩份、并提供報(bào)告摘要、報(bào)告完成后進(jìn)行電腦演示解說)。

　　作用:提供詳盡的市場資料;決策的參考依據(jù);獲取銀行貸款、融資;作為招商工具(具有權(quán)威性);后續(xù)工作的指引

　　工作時(shí)間:2個(gè)月。

　　1.2前期策劃顧問

　　在市場調(diào)查數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,憑籍我司多年的招商經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品的規(guī)劃特性、開發(fā)計(jì)劃、招商計(jì)劃、價(jià)格策略、廣告宣傳計(jì)劃、宣傳活動(dòng)建議等提出顧問意見。

　　服 務(wù) 形 式:提供書面報(bào)告。

　　報(bào)告工作時(shí)間:報(bào)告完成時(shí)間為2個(gè)月。

　　報(bào)告具體內(nèi)容:詳見后頁目錄

　?、俅_定目標(biāo)客戶、進(jìn)行市場定位

　　根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果,確定貴項(xiàng)目的目標(biāo)客戶類別,并細(xì)分客戶群,確定項(xiàng)目形象、檔次定位、品質(zhì)定位、功能面積分布、租金價(jià)格范圍。

　?、陧?xiàng)目建議(規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理方面)

　　研究物業(yè)的圖則,在市場需求的基礎(chǔ)上,參考成功的個(gè)案,掌握競爭對手與市場發(fā)展趨勢,對項(xiàng)目的建筑外觀設(shè)計(jì)、商業(yè)符號、內(nèi)部平面布局、物流安排、車流安排、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料的選用、設(shè)施設(shè)備選型等提出建議,我司將從合理適用的角度考慮,盡可能減少工程成本的同時(shí)提高項(xiàng)目的市場競爭力。

　　工作目標(biāo):通過上述建議以達(dá)到以下目標(biāo)

　　-滿足目標(biāo)商戶的需要

　　-吸引人流

　　-延長顧客停留時(shí)間

　　-提高顧客消費(fèi)率

　　-提高項(xiàng)目銷售額

　?、壅猩逃?jì)劃建議

　　此部分主要是在可行性研究報(bào)告中提出初步開發(fā)計(jì)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化招商計(jì)劃,由于項(xiàng)目的招商計(jì)劃需配合開發(fā)進(jìn)度,因此,我司也將對項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度提出專業(yè)意見,希望項(xiàng)目的建設(shè)過程能配合招商工作的開展。根據(jù)建議的計(jì)劃安排,我司將提供一份開發(fā)進(jìn)度表和招商計(jì)劃表予貴司參考。

　　開發(fā)計(jì)劃:此部分建議需貴司配合提供資料,采用先進(jìn)的手段和方法,對項(xiàng)目工程進(jìn)度和成本進(jìn)行控制與管理。

　　招商計(jì)劃:根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和市場發(fā)展情況提出建議。

　　招商建議內(nèi)容包括:各期的推出市場的物業(yè)范圍確定、具體的功能布局建議、推出時(shí)機(jī)、招商的面積、具體位置確定、主力消費(fèi)群、等。

　?、茏饨鸫_定及價(jià)格策略的制定

　　根據(jù)市場購買力調(diào)查結(jié)果,綜合競爭對手、市場動(dòng)態(tài)情況測算項(xiàng)目整體租金水平,并初步確定各階段的租金均價(jià)水平、具體的租金表、租金優(yōu)惠措施等。

　?、荽黉N策略建議

　　配合項(xiàng)目的形象定位,確定項(xiàng)目整體的宣傳主題、賣點(diǎn)(可以是塑造賣點(diǎn)),并對相關(guān)的宣傳工具提出建議。

　　內(nèi)容包括:

　　; - 廣告宣傳策略(媒體組合方案、各階段訴求點(diǎn)等)

　　- 招商促進(jìn)策劃(地盤包裝、招商活動(dòng)安排、優(yōu)惠措施等)

　　-公關(guān)推廣策略(定向營銷、有關(guān)媒體的公關(guān)活動(dòng))

　　-品牌策略(品牌的鑄造)

　　-整體宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算

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　　這也可作為雙方對整個(gè)工作進(jìn)程的監(jiān)控工具。

　　1.3協(xié)助貴司甄選廣告公司并監(jiān)督其工作

　　可通過招標(biāo)或根據(jù)廣告公司的經(jīng)驗(yàn)情況選擇合適的廣告公司,并監(jiān)督有關(guān)宣傳工具的制作,協(xié)助安排在選定的媒體刊登廣告,協(xié)助貴司控制廣告費(fèi)用的有效利用。

　　服務(wù)內(nèi)容:

　　-推薦、甄選廣告公司;

　　-確定廣告宣傳內(nèi)容及設(shè)計(jì);

　　-宣傳媒介的選擇及活動(dòng)期;

　　-招商手冊、展板及宣傳單設(shè)計(jì)與印刷安排;

　　-參與廣告牌的設(shè)計(jì)、布點(diǎn)建議;

　　-地盤包裝設(shè)計(jì)建議;

　　-現(xiàn)場招商部裝飾包裝建議;

　　-招商價(jià)格表及其他宣傳品的印刷監(jiān)督;

　　-廣告宣傳費(fèi)用預(yù)算;

　　-監(jiān)督廣告公司的工作進(jìn)度及質(zhì)量;

　　服務(wù)方式:與貴司及廣告公司開會(huì);參與整個(gè)項(xiàng)目從籌劃到運(yùn)作過程中的各個(gè)宣傳環(huán)節(jié)。

　　1.4協(xié)助準(zhǔn)備招商有關(guān)文件

　　協(xié)助貴司指定的律師準(zhǔn)備有關(guān)租賃意向書、正式租約、交款通知書、付款方法等,為正式推廣做好準(zhǔn)備。

　　1.5策劃并指導(dǎo)參與一切推廣宣傳活動(dòng)

　　策劃::并指導(dǎo)、參與一切與項(xiàng)目有關(guān)的市場推廣宣傳活動(dòng),例如郵寄宣傳單張、軟性推廣、新聞發(fā)布會(huì)、展銷會(huì)等,并制定廣告預(yù)算。

　　1.6地盤包裝建議

　　工地作為買家最為切身關(guān)注的地方,是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場所,工地形象如何,不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān),而且還能營造氣氛,因此,我司將協(xié)助廣告公司、設(shè)計(jì)公司共同完成地盤包裝工作。

　　工作內(nèi)容:

　　-入口牌坊設(shè)計(jì)建議;

　　-施工進(jìn)度板擺放、設(shè)計(jì)建議;

　　-廣告布幅設(shè)計(jì)建議;

　　-指示牌設(shè)計(jì)、布置建議;

　　-充氣拱門、空飄布置建議;

　　-圍墻設(shè)計(jì)建議;

　　-路旗設(shè)計(jì)布置建議。

　　1.7現(xiàn)場招商部布置建議

　　現(xiàn)場展廳在項(xiàng)目的招商過程中體現(xiàn)出重要的作用,處處體現(xiàn)專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的精品意識和品牌形象,激發(fā)目標(biāo)客戶的進(jìn)場經(jīng)營的欲望。

　　工作內(nèi)容:

　　-位置選擇建議

　　-建筑外觀風(fēng)格定位建議

　　-場地布置(接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、音像區(qū)、休息區(qū)、辦公區(qū))

　　-硬件建議(形象墻、展板、彩電、模型、有關(guān)設(shè)備)

　　-內(nèi)外裝修建議

　　1.8參與有關(guān)項(xiàng)目的工作會(huì)議

　　2.招商服務(wù)

　　2.1具體操作

　　由于市場的不斷變化,我司將在項(xiàng)目推向市場前制訂最新的具體操作方案以指導(dǎo)整個(gè)招商活動(dòng)的進(jìn)行。

　　工作內(nèi)容:

　　-依照已定的工作進(jìn)度表及細(xì)節(jié)全面開展工作;

　　-派優(yōu)秀的招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場;

　　-制訂招商工作流程;

　　-招商人員崗位職能的確認(rèn);

　　-制訂預(yù)租期操作方案;

　　-確認(rèn)法律文件;

　　-現(xiàn)場租賃人員服裝準(zhǔn)備;

　　-海外招商工作的進(jìn)行;

　　-協(xié)調(diào)國內(nèi)與港澳地區(qū)的租賃活動(dòng);

　　-其他準(zhǔn)備工作。2.2現(xiàn)場招商部管理

　　工作內(nèi)容:

　　-現(xiàn)場招商部的接待管理和監(jiān)控;

　　-客戶檔案記錄;

　　-客戶租用心理分析、廣告宣傳效果分析;

　　-協(xié)助貴司收取客戶訂金,簽署正式租憑合同;

　　-租賃情況匯總、租用情況統(tǒng)計(jì)分析;

　　-租賃合同的執(zhí)行監(jiān)控;

　　-協(xié)助貴司處理突發(fā)事件、提出應(yīng)變措施。

　　2.3檢討招商策略

　　根據(jù)招商情況,檢討招商策略,并對廣告宣傳策略、招商策略、定價(jià)策略以及后期項(xiàng)目發(fā)展、功能定位提出修改意見。

　　2.4合同和登記

　　協(xié)助辦理租賃合同的公證登記。

　　3.后期跟進(jìn)工作

　　3.1場地交收

　　在進(jìn)場期間,負(fù)責(zé)協(xié)助貴司及管理公司處理客戶進(jìn)場手續(xù)。

　　3.2總結(jié)檢討

　　對項(xiàng)目進(jìn)行發(fā)展、工程及租賃等方面的總結(jié),與發(fā)展商共同總結(jié)檢討項(xiàng)目成功的經(jīng)驗(yàn)與改進(jìn)之處。

　　4. 廣州**花園可行性研究報(bào)告-目錄

　　1.項(xiàng)目概述

　　1.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

　　1.2 地理位置

　　1.3 周邊環(huán)境

　　1.4 用地現(xiàn)狀

　　1.5 項(xiàng)目基本發(fā)展模式

　　2.市場調(diào)查

　　2.1 廣州市會(huì)所市場分析

　　2.2 廣州市會(huì)所市場發(fā)展前景預(yù)測

　　3.項(xiàng)目定位

　　3.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

　　3.2 規(guī)劃的要求與限制

　　3.3 目標(biāo)市場的確定與發(fā)展定位

　　4.發(fā)展成本

　　5.財(cái)務(wù)分析

　　5.1 現(xiàn)金流量表

　　5.2 投資回收期

　　5.3 投資利潤估算

　　5.4 財(cái)務(wù)評估

　　6.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

　　6.1 盈虧平衡分析

　　6.2 敏感性分析

　　7.結(jié)論和建議

　　7.1 基本結(jié)論

　　7.2 初步建議

　　5.項(xiàng)目前期策劃建議書-目錄

　　1.市場分析

　　1.1 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

　　1.2 項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)者分析

　　1.3 競爭對手分析

　　2.項(xiàng)目分析

　　2.1 項(xiàng)目SWOT分析

　　2.2 項(xiàng)目開發(fā)條件分析

　　3.項(xiàng)目定位

　　3.1 項(xiàng)目定位

　　3.2 目標(biāo)客戶定位

　　3.3 價(jià)格定位

　　4.項(xiàng)目盈利分析

　　4.1 現(xiàn)金流量表

　　4.2 資金回收分析

　　4.3 投資利潤估算表

　　4.4 財(cái)務(wù)機(jī)會(huì)/風(fēng)險(xiǎn)分析及其應(yīng)對措施

　　5.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

　　5.1 敏感性分析

　　5.2 不確定因素分析及其應(yīng)變措施

篇2：商場商業(yè)策劃招商代理合同

　　商場商業(yè)策劃招商代理合同

　　甲方：(以下簡稱"甲方")

　　乙方：上海___房地產(chǎn)咨詢有限公司(以下簡稱"乙方")

　　乙方就前期策劃、招商代理"君悅時(shí)代"商場(以下簡稱"該商場")事項(xiàng)，經(jīng)與甲方友好協(xié)商，簽訂本合同，以資共同遵守執(zhí)行。

　　一、代理標(biāo)的之基本情況

　　1、甲方委托乙方代理招商"君悅時(shí)代"的商場部分位于臨沂市解放路____________號，由地下1層及地上1至4層組成，預(yù)計(jì)租賃總建筑面積25000平方米，具體面積以政府部門的測繪報(bào)告為準(zhǔn)。

　　2、委托期限：

　　自____年__月__日起至____年__月__日止。

　　二、雙方的主要權(quán)利和義務(wù)

　　1、甲方權(quán)利和義務(wù)

　　甲方應(yīng)主動(dòng)、及時(shí)提供與該項(xiàng)目前期策劃、招商工作相關(guān)的技術(shù)及法律文件資料給乙方，以利于策劃、招商工作的順利。

　　甲方將正式委任一名負(fù)責(zé)人代表甲方對乙方的工作進(jìn)行督導(dǎo)、檢查，并對甲乙雙方的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)。甲方和乙方合作過程中的所有事宜均以此專人統(tǒng)一口徑后與乙方溝通的內(nèi)容為準(zhǔn)。甲方如需調(diào)換此專人，應(yīng)書面通知乙方。

　　甲方應(yīng)提供現(xiàn)場招商中心，負(fù)責(zé)招商中心必要的設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用、辦公費(fèi)用等。

　　經(jīng)甲方同意后，乙方有權(quán)按照雙方確認(rèn)的招商計(jì)劃(以下簡稱"招商計(jì)劃")及租金底價(jià)進(jìn)行招商。若客戶要求的價(jià)格等于或高于招商底價(jià)，則乙方有權(quán)與客戶允諾成交，若低于招商租金底價(jià)，則需由甲方最終書面確認(rèn)，方可允諾成交。

　　為保證本項(xiàng)目招商目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，甲方應(yīng)按__"預(yù)期總租金額"的________%制訂招商推廣費(fèi)用預(yù)算，該物業(yè)之招商推廣費(fèi)用支出全部由甲方承擔(dān)，包括但不僅限于媒體廣告、軟性推廣、異地推廣、現(xiàn)場布置、樓書和宣傳品制作、發(fā)布、郵遞費(fèi)用、模型費(fèi)用等。乙方負(fù)責(zé)按照經(jīng)甲方審核同意的招商計(jì)劃提供每階段推廣方案及預(yù)算，最終由甲方?jīng)Q定并由甲方組織實(shí)施。乙方所有對該物業(yè)宣傳包裝的文字、圖片，均經(jīng)甲方審核同意后方可對外公布。

　　本合同簽訂后，甲方將不負(fù)責(zé)接待客戶，所有客戶由乙方依照本合同的相關(guān)條款進(jìn)行接待、確認(rèn)和談判，但由甲方辦理有關(guān)預(yù)租合同、租賃合同的最終審核并簽字蓋章，同時(shí)負(fù)責(zé)收取客戶定金、租金以及相關(guān)費(fèi)用。

　　2、乙方權(quán)利和義務(wù)

　　受甲方委托，乙方在對該物業(yè)的整體布局、內(nèi)外部環(huán)境、工程進(jìn)度、房型和房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)態(tài)等一切有關(guān)本項(xiàng)目情況充分了解的基礎(chǔ)上，乙方將依據(jù)對該物業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位，向甲方提供該物業(yè)整體招商策略及招商計(jì)劃，經(jīng)甲方確認(rèn)后方可實(shí)施。

　　乙方須單獨(dú)就該物業(yè)地下一層、地上一層至四層向甲方提交招商計(jì)劃，供甲方審核批準(zhǔn)，并按照甲方審核同意的招商計(jì)劃進(jìn)行招商。乙方不得違反甲方審核同意的招商計(jì)劃招商。

　　乙方應(yīng)主動(dòng)、及時(shí)提供廣告方案、招商中心包裝方案、戶外看板(POP)、燈箱旗幟、橫豎幅招商文案。

　　乙方應(yīng)主動(dòng)、及時(shí)提供宣傳策略(SP、RP)制定，推廣創(chuàng)意稿、單片、平面稿等。

　　乙方應(yīng)主動(dòng)、及時(shí)提供廣告計(jì)劃表(行程表、預(yù)算表)，媒體版面、報(bào)章雜志軟廣告方案提供、展板、平面效果圖等制作。每月底提交下月廣告計(jì)劃(含預(yù)算)供甲方審核。

　　乙方將充分運(yùn)用自身的信息網(wǎng)絡(luò)，運(yùn)用適當(dāng)、有效的方法通過市場流通渠道，尋找、聯(lián)絡(luò)適合該物業(yè)的經(jīng)營商家。

　　乙方應(yīng)成立招商小組進(jìn)駐項(xiàng)目招商中心，負(fù)責(zé)接待所有來訪商家并做好登記工作，依照本合同的相關(guān)條款進(jìn)行接待、確認(rèn)、談判和成交。

　　乙方應(yīng)當(dāng)配備一名招商經(jīng)理負(fù)責(zé)與甲方溝通有關(guān)具體招商事宜，管理日常工作。乙方應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)的做好客戶的接待工作，但乙方不得隨意對客戶承諾，如客戶提出附加條件，乙方須與甲方進(jìn)行協(xié)商并經(jīng)甲方書面認(rèn)可后執(zhí)行，否則，由此造成甲方損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　乙方在招商過程中就外部市場及該物業(yè)招商情況與甲方進(jìn)行招商例會(huì)。招商例會(huì)每周舉行一次，必要時(shí)可由甲方臨時(shí)召集，會(huì)議由乙方主持并作記錄，會(huì)后由乙方制成會(huì)議紀(jì)要給與會(huì)各方。

　　未經(jīng)甲方同意，在本合同履行過程中以及本合同履行完成后，乙方均不得使用或泄露在履行本合同過程中獲得的甲方的商業(yè)秘密或技術(shù)資料。

　　三、前期策劃費(fèi)、招商代理費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)與方式

　　1、乙方完成前期策劃方案后，經(jīng)甲方審核通過并開始實(shí)施，甲方應(yīng)向乙方支付前期策劃費(fèi)貳拾萬元人民幣。

　　2、招商成功的標(biāo)志：客戶與甲方簽訂預(yù)租合同后，甲方收到簽約客戶自行支付首期租金，合計(jì)不少于一個(gè)月租金。

　　3、在合同期限內(nèi)，乙方應(yīng)完成招商指標(biāo)如下：

　　自本合同生效之日起________個(gè)月內(nèi)完成該物業(yè)面積50%，客戶與甲方簽訂預(yù)租合同并自行支付首期款，合計(jì)不少于一個(gè)月的租金。

　　自本合同生效之日起________個(gè)月內(nèi)完成該物業(yè)面積85%，客戶與甲方簽訂預(yù)租合同并自行支付首期款，合計(jì)不少于一個(gè)月的租金。

　　4、當(dāng)乙方按時(shí)完成該物業(yè)招商面積50%后，甲方應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)向乙方支付人民幣叁拾萬元整。

　　5、當(dāng)乙方按時(shí)完成該物業(yè)招商面積85%后，甲方應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)向乙方支付人民幣肆拾萬元整。

　　6、在甲方向乙方支付代理傭金的同時(shí)，乙方應(yīng)向甲方開具由稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的真實(shí)有效的發(fā)票。

　　四、招商管理

　　1、客戶接待

　　乙方應(yīng)負(fù)責(zé)接待所有類型的客戶，并做好客戶登記工作。

　　2、客戶登記

　　乙方應(yīng)在客戶接待的當(dāng)日根據(jù)當(dāng)日客戶接待的情況填寫《客戶確認(rèn)表》一式二份，并在每日下班前由雙方各自確認(rèn)并保存。

　　3、如客戶由于自身原因退定，則甲方有權(quán)按規(guī)定沒收客戶定金或收取一定的違約金，該款項(xiàng)甲、乙雙方各得50%(定金是否退還客戶，應(yīng)由甲方根據(jù)相應(yīng)法規(guī)決定)。

　　五、招商后勤

　　甲方將委托一家有豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的律師行為該項(xiàng)目制訂所有招商相關(guān)法律文本及流程，該律師行同時(shí)負(fù)責(zé)招商過程中所涉及的法律相關(guān)問題的解答及法律手續(xù)的辦理。

　　六、合同解除及終止：

　　若甲乙雙方中任何一方未能履行本合同第二條(雙方的主要權(quán)利和義務(wù))中所規(guī)定的義務(wù)，另一方有權(quán)書面要求違約方在10個(gè)工作日內(nèi)整改，若在整改期限內(nèi)違約方未能達(dá)到本合同約定的要求，則守約方有權(quán)選擇單方面解除合同，合同的解除不影響違約方應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任。

　　七、違約責(zé)任

　　任何一方違反本合同的約定，視為違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　甲方未按照本合同的約定支付代理傭金，則每逾期一日按照應(yīng)付而未付招商傭金之千分之三承擔(dān)違約責(zé)任。

　　甲乙雙方任何一方不得擅自解除本合同。甲方擅自解除本合同的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付人民幣50萬元的賠償款；乙方擅自解除本合同的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付人民幣50萬元的賠償款。

　　八、免責(zé)條款

　　由于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭以及其他不可預(yù)見的情況，并對其發(fā)生和后果不能防止或避免的不可抗力事故，直接影響本合同的履行，或者不能按約定的條件履行時(shí)，由合同雙方協(xié)商決定是否解除合同或部分免除履行合同責(zé)任，或者延期履行合同。

　　九、通知

　　合同的任何一方所發(fā)出的通知，應(yīng)以書面形式送達(dá)另一方所指定的地址：

　　甲方：_________

　　地址：_________

　　收件人：_________

　　電話：_________

　　傳真：_________

　　乙方：上海**房地產(chǎn)咨詢有限公司

　　地址：_________

　　收件人：_________

　　電話：_________

　　傳真：_________

　　如果任何一方的通訊地址有所改變，應(yīng)隨時(shí)按照合同約定，以書面通知對方改變后的通訊地址。一方未履行事先通知義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)由此造成的所有責(zé)任。

　　十、其他約定

　　1、商場外觀、內(nèi)部公共區(qū)域的裝修標(biāo)準(zhǔn)，乙方將根據(jù)商場定位經(jīng)營業(yè)種的規(guī)劃提供方案，甲方應(yīng)予配合。所涉及的裝修費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。

　　2、乙方與客戶簽訂預(yù)租合同后，甲方應(yīng)在乙方通知的時(shí)間內(nèi)持預(yù)租合同與客戶簽訂租賃合同。

　　3、該商場的委托經(jīng)營合同雙方另行協(xié)商簽訂。

　　十一、附則

　　1、本合同及其所有附件均為不可分割之整體，具有同等的法律效力。本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份。

　　2、本合同未盡事宜，經(jīng)雙方同意后另定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議及其附件與本合同具有同等法律效力。

　　3、本合同履行過程中發(fā)生爭議，甲乙雙方本著誠實(shí)信用原則妥善商議解決，若協(xié)商解決不成或無法協(xié)商，則任何一方有權(quán)向該物業(yè)所在地法院提起訴訟。

　　(以下無正文)(本頁無正文，為雙方簽字蓋章頁)

　　甲方：______乙方：上海**房地產(chǎn)咨詢有限公司

　　(簽章)(簽章)

　　授權(quán)代表：________授權(quán)代表：________

　　簽署日期：________簽署日期：________

篇3：地產(chǎn)招商策劃部客戶接待規(guī)程

　　(一)聆聽和記錄過程

　　1.認(rèn)真聆聽對方的自我介紹和對租賃的具體要求和對租金及其他費(fèi)用的問價(jià)等;

　　2.在聆聽過程中,將對方所代表公司的名稱及聯(lián)系人姓名、電話等盡可能詳盡地記錄下來。

　　3.空房的推薦介紹和詢問過程

　　3.1根據(jù)來電者對租賃面積的具體要求,推薦zz空房,并做簡單介紹。這主要包括如下幾方面的內(nèi)容:

　　3.2zz的地理位置,周邊交通及公共設(shè)施;

　　3.3推薦空房的房型、樓層、朝向,周邊客戶群及裝修程度等;

　　3.4租金報(bào)價(jià),管理費(fèi)和電話的租用及停車位等具體收費(fèi)情況;

　　4.詢問過程

　　4.1通過聆聽客戶對我方空房情況及具體報(bào)價(jià)的反映,估測出對方的心理價(jià)位;

　　4.2詢問客戶所代表公司的業(yè)務(wù)范圍或關(guān)系,幫其在zz找到相關(guān)客戶(來自:m.dewk.cn)群,以吸引其來看房;

　　4.3若可能,詢問并記錄對方現(xiàn)駐大樓的地址,以便時(shí)候營銷人員上門拜訪一次,對該司的情況做更為具體的了解。

　　5.初步說服過程

　　5.1簡單介紹zz大廈的星級管理服務(wù)和入駐的世界知名跨國公司或與其司有業(yè)務(wù)聯(lián)系的公司;

　　5.2向?qū)Ψ胶唵谓榻B我方將視租戶的知名度、租期年限及其他具體情況,對于更優(yōu)惠的租價(jià)及其他彈性租賃條件均可在對方來訪時(shí)詳細(xì)協(xié)商;

　　5.3試探性地和來電者預(yù)約在zz會(huì)面,力爭其實(shí)地看房,為最后與我司簽訂租賃合同開辟成功的第一步。

　　6.客戶來訪接待過程

　　6.1需要對來訪客戶的背景和需求加以了解

　　6.2與客戶交換名片

　　6.3了解其公司性質(zhì)、業(yè)務(wù)范圍、需要租賃的辦公面積等背景情況;

　　6.4若我司目前恰好能滿足客戶所需辦公面積,則先報(bào)價(jià)給客戶,并通過其言行或面部表情了解對方的心理承受能力。

　　7.讓客戶對zz有一個(gè)整體印象和了解

　　7.1根據(jù)客戶的具體要求,將zz宣傳資料,合適辦公單位的報(bào)價(jià)單及平面圖準(zhǔn)備一份給客戶過目,并做具體介紹;

　　7.2讓客戶不僅對zz大廈和物業(yè)管理服務(wù)有所了解,而且讓客戶對我司提供的管理服務(wù)(如24小時(shí)保安、中央空調(diào)、停車位、出租車安排等)留下深刻印象。

　　7.3實(shí)質(zhì)上這是一個(gè)間接的推銷過程。通過介紹我司的優(yōu)質(zhì)服務(wù),能幫助客戶分析zz大廈優(yōu)于其他寫字樓的優(yōu)勢,從而接受我司合理的報(bào)價(jià)。

　　8.帶客戶看房過程

　　8.1根據(jù)與客戶的交談情況,對于比較有意向的客戶,應(yīng)邀其去實(shí)地看房。在此過程中,要將這間辦公空房的特點(diǎn)向客戶做逐一介紹,如房間的朝向、面積、得房率,周圍的客戶群等;

　　8.2若客戶將zz與其他租金較為便宜的大樓做比較時(shí),應(yīng)采取客觀態(tài)度替客戶分析不同競爭樓盤的地理位置、硬件設(shè)施、星級服務(wù),規(guī)范管理等方面的優(yōu)勢;

　　8.3同時(shí),根據(jù)客戶對室內(nèi)的隔斷裝修或其他硬件設(shè)施所持的不同態(tài)度,靈活地并有所保留地向其介紹我司的一些彈性租賃條件,如為租戶提供標(biāo)準(zhǔn)裝修或給予租戶一定的免租期,商務(wù)中心租戶的特殊服務(wù)性質(zhì)(如前臺(tái)電話留言服務(wù),每日清掃衛(wèi)生等)。

　　9.爭取與客戶直接進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段

　　> 9.1憑借個(gè)人銷售技巧和對客戶意向的準(zhǔn)確判斷力,在看房過程結(jié)束后,應(yīng)盡量爭取到直接與客戶進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判的階段。這一談判過程比較切入實(shí)際,且較為保密,應(yīng)邀客戶在會(huì)議室面談,應(yīng)避免在公共區(qū)域如電梯內(nèi)或前臺(tái)區(qū)域,以免大樓其他租戶聽到后產(chǎn)生不利的影響。

　　9.2若客戶主動(dòng)提出與我部洽談具體租費(fèi)等實(shí)質(zhì)性租賃問題,可見這類客戶已有一定的意向和誠意,則應(yīng)熱情邀請其至?xí)h室面談,臨別時(shí)可贈(zèng)送zz的小禮品來打動(dòng)對方。

　　實(shí)質(zhì)性談判的具體內(nèi)容:

　　9.3根據(jù)報(bào)價(jià)為客戶計(jì)算出每月租金和管理費(fèi)及其他可能產(chǎn)生的費(fèi)用(包括電話租費(fèi),停車費(fèi));

　　9.4根據(jù)客戶所代表公司的知名度,在自己的權(quán)利范圍內(nèi),給客戶一定的租金打折或其他彈性優(yōu)惠租賃條件;

　　9.5向客戶穿插介紹我司為新入駐租戶提供的入駐歡迎儀式以吸引其入駐zz的興趣。

　　10.來訪客戶接待完畢后的跟進(jìn)工作

　　10.1若客戶無明確意向,則不比強(qiáng)推,應(yīng)有禮貌地對其來訪表示謝意,對其司可能入駐zz表示歡迎,并預(yù)祝雙方合作成功。此外,在對方未留名片的情況下,應(yīng)抄下對方的聯(lián)系人姓名,電話及地址,以便進(jìn)一步跟蹤聯(lián)系;

　　10.2客戶來訪后,不要急于電話聯(lián)系或貿(mào)然上門回訪客戶,使之產(chǎn)生反感情緒。而應(yīng)稍待兩三天后,做一次電話詢問。詢問內(nèi)容不要局限于了解客戶的租賃意向,而應(yīng)多詢問客戶的具體要求和想法。在設(shè)身處地為客戶著想的前提下令其感受到我方的誠意;

　　10.3與預(yù)期客戶的跟蹤過程短約數(shù)周,長可達(dá)數(shù)月。這期間可采用電話聯(lián)系,書信傳真往來,上門拜訪等銷售手段逐步深入地推銷,從簡單地推銷發(fā)展向與客戶做朋友,直至與預(yù)期客戶正式簽訂租賃合同。即使出于某種原因客戶最終無緣與我司簽約,這份感情投資也會(huì)在將來的營銷過程中得到回報(bào),因?yàn)檫@家客戶很可能會(huì)將zz介紹給他的客戶群;

　　10.4若客戶明確表示已與其他大樓簽約,則整個(gè)銷售跟蹤暫告一段落。但需向客戶詢問簽約大樓的名稱及其簽約價(jià)格和年限,并作為長期的候租客戶名單記錄存檔;

　　10.5若客戶放棄入駐的障礙主要是租金偏高無力承受,則應(yīng)坦誠詢問其心理價(jià)位,并表示愿意為其向我司總經(jīng)理申請,把握好這一最后機(jī)會(huì)爭取其司入駐的可能。

　　注:若來訪客戶無名片交換甚至不愿留下聯(lián)系電話,則在報(bào)價(jià)及其他租賃條件上要有所保留的對待,以防其他大樓探聽行情的可能。同時(shí),需更加禮貌地將此類客戶"目送"出zz,或通知監(jiān)控室注意其是否在其他樓層走動(dòng),以避免公司利益受到不必要的損害。

　　11.中介公司來訪接待

　　來訪zz的中介經(jīng)紀(jì)人,有三種類型:

　　1)與營運(yùn)招商部常有業(yè)務(wù)聯(lián)系甚至合作成功的中介朋友;

　　2)初次來訪zz并有一定合作態(tài)度的中介經(jīng)紀(jì)人;

　　3)意在zz大廈及內(nèi)部客戶租賃情況做市場調(diào)查甚至有推銷其他競爭大樓企圖的中介經(jīng)紀(jì)人。

　　針對以上三類中介經(jīng)紀(jì)人,營運(yùn)招商部銷售人員應(yīng)具備敏銳的識別能力,通過在前臺(tái)幾句簡單的聞?dòng)嵓纯煞智濉Ｒ虼?對以上三類人應(yīng)持不同的接待方式和談話技巧,具體過程說明如下:

　　對于第一類中介經(jīng)紀(jì)人:

　　1)在前臺(tái)區(qū)域互換名片;

　　2)在前臺(tái)區(qū)域與來訪者簡單交談,了解其此番來訪的主要目的;

　　3)若來訪中介人員正好有客戶需要辦公房,需了解清楚其客戶所需求的面積、公司的性質(zhì)(跨國公司、獨(dú)資、合資、私營或其他)、大概的業(yè)務(wù)范圍(金融業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、通訊業(yè)、貿(mào)易或其他),并根據(jù)中介人員提供的信息,對這家客戶的租金承受能力做初步判斷,給予適當(dāng)?shù)膱?bào)價(jià),并觀察中介人員的反映;

　　4)根據(jù)中介人員對報(bào)價(jià)的態(tài)度,適當(dāng)告知我司的諸多彈性條件和租金優(yōu)惠的可能性;

　　5)帶中介人員實(shí)地看房,并對房型、朝向、面積、得房率、周圍的客戶群等做簡單介紹;

　　6)看房后,將中介人員感興趣的辦公房的報(bào)價(jià)資料和平面圖及zz大廈的彩色宣傳資料送交中介人員,讓其轉(zhuǎn)交或傳真給其客戶;

　　7)若對方無合適的客戶源,則無需帶其看房,只須將空房資料交其備用即可。注意在報(bào)價(jià)上相對保守些;

　　8)禮貌地與中介人員告別,并表示希望進(jìn)一步合作聯(lián)系。

　　對于第二類中介經(jīng)紀(jì)人:

　　1)互換名片并了解該中介公司主要承接的業(yè)務(wù)范圍和客戶群的性質(zhì);

　　2)聽中介人員自我介紹來訪的意圖和提供的信息;

　　3)給中介人員zz大廈宣傳資料以及空房的資料;注意在報(bào)價(jià)上要有所保留。

　　4)禮貌地與中介人員告別,必要時(shí)通知監(jiān)控室觀察其人是否直接離開zz,以防個(gè)別有不良企圖的人在其他樓層干擾租戶。

　　對于第三類中介經(jīng)紀(jì)人

　　1)互換名片并通過簡單的交談,察覺出來者的醉翁之意;

　　2)表示歡迎其介紹客戶來zz看房,但對于對方提到的涉及我司租賃內(nèi)密的話題,可以借口不了解或有禮貌地拒絕回答;

　　3)僅可以提供一份zz彩色宣傳資料給來訪者;

　　4)務(wù)必親自送來訪者離開zz大廈大堂,以防其做出對zz不利的行為。