商業(yè)街商鋪
商業(yè)街商鋪類型
商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營商品的復(fù)合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。
需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點，整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對整個商業(yè)街恰當(dāng)進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運營成本的角度符合市場規(guī)律和競爭規(guī)律。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計不合理，最終對整個項目的運營發(fā)生負面影響的情況。
就復(fù)合商業(yè)街來講，因為經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少，這一點并不符合競爭規(guī)則。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計難度較高，開發(fā)商操作不當(dāng)，就會發(fā)生因投資者、經(jīng)營者不認(rèn)同項目的規(guī)劃設(shè)計方案而導(dǎo)致的項目失敗，也會發(fā)生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。
復(fù)合商業(yè)街在國內(nèi)成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，另外它們都經(jīng)過了長期的市場培育，在國內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。
需要指出的是，國內(nèi)一些政府機構(gòu)、投資商近年來試圖通過運做，在大中城市打造復(fù)合商業(yè)街的形態(tài)，賽睿顧問認(rèn)為這種努力有不切實際的地方，運做成功的幾率很小，或者要想運做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長達十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復(fù)合商業(yè)街的方案才是可行的。
復(fù)合商業(yè)街在大城市往往已經(jīng)形成了幾個有市場影響力的項目，所以市場競爭的壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其他復(fù)合商業(yè)街項目，無疑市場風(fēng)險會比較大。對于中小城市來講，復(fù)合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一個當(dāng)?shù)氐膹?fù)合商業(yè)街項目，這種情況下，項目的風(fēng)險相對比較低，但是必須謹(jǐn)慎判斷項目的規(guī)模、定位等。
專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點
（1）商業(yè)街規(guī)模特點
規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會有較大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個獨立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。
商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。
（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點
沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。
一個商業(yè)街項目到底如何進行規(guī)劃設(shè)計，如何把握規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn)則，對于開發(fā)商來講是一個重要的問題。
（3）商業(yè)街名稱特點
專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準(zhǔn)確包含了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營商品類型元素"酒吧"，這樣的例子不勝枚舉。正如我們在前文所談到的，專業(yè)商業(yè)街會節(jié)省商鋪經(jīng)營者的市場成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。另外，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀(jì)金源投資集團集團開發(fā)的金源大酒店"不夜城"，消費者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街項目的位置及可以提供的服務(wù)等。
（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點
▲ 商鋪的形式
有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京"女人街"；其他專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式，如北京十里河建材街。
鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。物品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因為針對的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設(shè)更多鋪位；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關(guān)注的是，凡是采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，整個街取得成功的比例很高。
▲ 投資回報形式
出租經(jīng)營為主要投資回報形式。個別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權(quán)出售的方式。
復(fù)合商業(yè)街的特點
（1）商業(yè)街規(guī)模特點
復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)"巨無霸"，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達幾十萬平方米。新開發(fā)復(fù)合商業(yè)街的規(guī)模決策對開發(fā)商是一個考驗，如果開發(fā)面積太大，超過了市場需求，開發(fā)商很容易失敗。
（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點
沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長度往往比較長（有的復(fù)合商業(yè)街長度達到2~3公里）。
復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對規(guī)劃設(shè)計的水平有較高要求。設(shè)計商必須合理、科學(xué)考慮交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項目功能，嚴(yán)重的話，會導(dǎo)致項目失敗。
拿北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目標(biāo)是建成一條老北京特色街，但其最終的發(fā)展情況令人失望。發(fā)生以上情況的原因何在？賽睿顧問認(rèn)為該項目的規(guī)劃設(shè)計問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數(shù)商家都無法正常經(jīng)營；另外這條街的寬度是按照交通干道的標(biāo)準(zhǔn)確定的，所以與商業(yè)經(jīng)營的功能需求有很大沖突。以上兩個原因中的任何一個都會直接導(dǎo)致項目失敗。
（3）商業(yè)街名稱特點
復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置。
既然復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名，那么這個地名的品牌價值需要很高，至少比較高，否則，開發(fā)商在項目運營過程中，將面臨極大的難度。一個很陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場前景值得商鋪投資者謹(jǐn)慎考慮。
（4）復(fù)合商業(yè)街商鋪的特點
▲ 商鋪的形式
主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。在運營成熟的復(fù)合商業(yè)街，鋪面商鋪的價值極高。如果有人在北京王府井商業(yè)街擁有鋪面房的話，大家一定確信，這個房東一定收益頗豐。
▲ 投資回收形式
主要采取出租經(jīng)營的方式。有些很大規(guī)模的復(fù)合商業(yè)街往往將沿街的土地出讓給不同的開發(fā)商，由不同的開發(fā)商各自開發(fā)。這種多家開發(fā)商共同開發(fā)大規(guī)模商業(yè)街的情況，商鋪投資者不僅要考慮擬投資項目的個案情況，而且要考慮商業(yè)街整體的規(guī)劃等問題。
也有一些新建復(fù)合商業(yè)街采取出售經(jīng)營的方式。如果該類商業(yè)街是一個沒有歷史鋪墊的項目，這類項目的投資風(fēng)險比較大。
商業(yè)街商鋪投資策略
專業(yè)商業(yè)街商鋪不僅適合機構(gòu)進行投資，也適合個人投資者。商鋪的出售面積整體較小，所需要投入的資金數(shù)量不是很大，其投資風(fēng)險相對較低。租金收益水平尚可，有較大的價值升值空間，但商鋪的自主權(quán)不高。
復(fù)合商業(yè)街商鋪適合機構(gòu)投資者和個人投資者進行投資，預(yù)期投資收益無論是租金收益還是價值升值收益都比較高，但因為復(fù)合商業(yè)街的市場打造、成熟受較多因素影響，所以投資風(fēng)險也比較高，投資周期比較長，建議個人投資者謹(jǐn)慎對待該種投資品種。
篇2：商業(yè)街項目客戶購買商鋪費用其計費案例
商業(yè)街項目客戶購買商鋪費用及其計費案例
客戶購買商鋪費用一覽表：
簽約時所需費用：1、一次性付款：合同登記費：50元
代辦費：100元
外籍客戶公證費：合同總價×0.25%＋350元
2、銀行按揭客戶：合同登記費：50元
貸款抵押費：100萬以下（含100萬）：總價×0.1%
100萬~2000萬：100萬×0.1%＋超出部分價格×0.04%
代辦費：400元
保險費：貸款金額×0.05%×貸款年限
外籍客戶公證費：預(yù)售合同公證：合同總價×0.25%＋350元
貸款合同公證：貸款金額×0.3%
例如：某先生為購買了我《浦東世紀(jì)花園》的商鋪，總價值為500萬，
如他選擇了一次性付款，則簽約當(dāng)天需提供合同中所有人的身份證明復(fù)印件及私章，并且當(dāng)天需繳納費用：合同登記費50元，代辦為100元，
另需交合同公證費：5000000×0.25％＋350＝12850元
如其選擇了銀行按揭，則首付為5000000×50％＝2500000元，
貸款為5000000－2500000＝2500000元其貸款年限定為10年
那他需提供的資料為：合同中所有人的身份證明復(fù)印件及私章、婚姻證明、收入證明、戶口簿、及其它資產(chǎn)證明。
需繳納的費用：
合同登記費：50元代辦費：400元
抵押費：1000000×0.1％＋（5000000－1000000）×0.04％＝2600元
保險費：2500000×0.05％×10＝12500元
預(yù)售合同公證費：5000000×0.25％＋350＝12850元
貸款合同公證費：2500000×0.3％＝7500元
辦理產(chǎn)證所需費用：契稅：合同總價×3%
維修基金：1295×建筑面積×2%
印花稅：合同總價×0.03%
產(chǎn)證費：300元
地籍圖：65元
交易手續(xù)費：合同總價×0.08%
工本費：5元
代辦費400元
例如：某女士購買了《浦東世紀(jì)花園》商鋪，面積為：150平方米，總價為5000000元，則該女士辦理房產(chǎn)證時需提供所有人的身份證明復(fù)印件及所有購鋪發(fā)票復(fù)印件。同時需繳納的費用為：契稅：5000000×3％＝150000元
維修基金：1295×150×2％＝3885元
印花稅：5000000×0.03％＝1500元
產(chǎn)證費：300元
地籍圖：65元
交易手續(xù)費：5000000×0.08％＝4000元
工本費：5元
代辦費：400元
商鋪交付需付費用：物業(yè)管理費
垃圾清運費
有限電視初裝費
分時電表初裝費
天然氣初
商鋪轉(zhuǎn)讓需承擔(dān)的費用：營業(yè)稅：新成交價×5.55%
城建稅：營業(yè)稅×7％
教育附加稅：營業(yè)稅×3％
河道整治稅：營業(yè)稅×1％
個人所得稅：（新成交價－舊成交價－營業(yè)稅等其它稅費－合理的交易費用）×20％
土地增值稅：按照增值部分分為四級繳納（30％、40％、50％、60％）
例如：某先生在《浦東世紀(jì)花園》購買了一套商鋪作為投資，購買總價為5000000元，買后不到一年時間就以6000000元的價格賣給了某女士，某女士過戶時要求開具發(fā)票。則某先生需繳納費用為：
營業(yè)稅： 6000000×5.55％＝333000萬
城建費： 333000×7％＝23310萬
教育附加稅：333000×3％＝9990元
河道整治稅：333000×1％＝3330元
個人所得稅：（6000000－5000000－333000－23310－9990－3330）×20％＝126074元