人流--商業(yè)地產(chǎn)成敗的決定性因素

　　下面是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生促進(jìn)或阻滯的部分主要因素：

　　宏觀環(huán)境：國(guó)家宏觀調(diào)控、銀行貨貸政策、政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)論證、831土地政策等

　　項(xiàng)目外界因素：人流、地段、歷史商圈、發(fā)展趨勢(shì)、地域居民收支能力、周邊商業(yè)環(huán)境

　　項(xiàng)目自身因素：建設(shè)期、招商、規(guī)模、價(jià)格、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)、定位等

　　那么在這些因素中，哪些是起決定性作用的，即決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的？

　　筆者認(rèn)為除了一些不可抗拒因素和大的宏觀環(huán)境外，就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，決定其成敗的因素應(yīng)該是：人流量，主要原因如下。

　　一、招商——人流量是入駐商家最為關(guān)心的

　　沒有商家進(jìn)駐對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是可怕的，意味著項(xiàng)目的流產(chǎn)；但是如果沒有主力商家入駐，那么商場(chǎng)就失去了和同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，所以商業(yè)地產(chǎn)必須要足夠的商家和2—3家的主力店，因?yàn)檫@些是吸引顧客前來(lái)光顧的最大順服力，也是商場(chǎng)提升自己品牌及租金的有利因素。

　　根據(jù)世界排名前十的零售巨頭和在華餐飲行業(yè)主力店的相關(guān)選址信息顯示：80%以上選址的先決條件是所在地的人流量和車流量，所在地的人流量是最關(guān)鍵的考慮，其次才是空間布局、價(jià)位等因素。人氣=商氣是國(guó)內(nèi)外許多商家選擇入駐地的信條。因此，要吸引主力商家和普通商家一定要有強(qiáng)有力的人流量的保證。

　　二、運(yùn)營(yíng)——人流量是支撐商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)的保證

　　商業(yè)地產(chǎn)的龐大規(guī)模通常達(dá)到20萬(wàn)平方米以上，并且它的前期建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)管理成本也相當(dāng)巨大，為了保證收支平衡甚至贏利，就必須要吸引足夠的人流，形成人氣鼎沸的場(chǎng)面，使?jié)撛谙M(fèi)者產(chǎn)生從眾消費(fèi)心理，而商家千方百計(jì)的進(jìn)行促銷，也是為了吸引更多的消費(fèi)群體，擴(kuò)大商場(chǎng)的利潤(rùn)空間。因此充足的人流量是支撐商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)的最強(qiáng)有力的保證；而且如果沒有人流的支持，那么入駐商家會(huì)因?yàn)闊o(wú)法維持經(jīng)營(yíng)而撤出，這對(duì)商場(chǎng)也是一個(gè)沉重的打擊。

　　三、銷售——人流量是商業(yè)地產(chǎn)商鋪高價(jià)銷售的前提

　　目前，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)為了快速回籠資金，大多選擇出售商鋪這一方式。為了可以盡快并且以較高的價(jià)位發(fā)售商鋪，吸引商鋪投資者，開發(fā)商大都承諾每年10%—20%的資金回報(bào)。其實(shí)雖然投資者購(gòu)買商鋪要考慮收益、價(jià)位等方面因素，但是他們真正關(guān)注的是商場(chǎng)的人流量，因?yàn)橹挥谐湓５目土鞑拍鼙ＷC商場(chǎng)的盈利，而商場(chǎng)盈利才能使投資者獲得期望中的回報(bào)。一個(gè)沒有人流量的商場(chǎng)，哪怕承諾50%甚至更高的回報(bào)率，精明的投資者也會(huì)望而止步、一旁觀望的。

　　四、人流量是商業(yè)地產(chǎn)其它輔助因素的前提

　　這里的其它是無(wú)傷大雅的一些因素，例如項(xiàng)目奠基、開盤之類的，雖然不足以對(duì)項(xiàng)目的成敗構(gòu)成威脅，但是活動(dòng)時(shí)的冷清卻也是很煞風(fēng)景的，所以還是需要人流對(duì)場(chǎng)面氣憤的烘托。

　　既然從以上分析我們得知人流是貫穿商業(yè)地產(chǎn)的開盤、招商、銷售、開業(yè)、營(yíng)運(yùn)、銷售等環(huán)節(jié)的關(guān)鍵性因素，那么，如何保證商業(yè)地產(chǎn)所需求的人流量呢？

　　目前在國(guó)內(nèi)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)，對(duì)于此方面的研究和策略基本上是一片空白，筆者僅就自己從事的營(yíng)銷策劃領(lǐng)域提出一些意見和建議，希望可以拋磚引玉，和大家共同研究。

　　首先我們要分析人流，因?yàn)椴皇撬械娜肆鞫际怯行肆鳎獏^(qū)分對(duì)待。

　　通常人流分為兩種：一種是固定的人流，是經(jīng)常光顧的周邊消費(fèi)者，也就是我們所說(shuō)的有效人流；一種是非固定的人流，例如火車站的諸多出入旅客，一般情況下屬于無(wú)效人流。但是在有些情況下，非固定的人流也可以轉(zhuǎn)化為相對(duì)固定的人流。

　　現(xiàn)在我們面對(duì)的問題再次細(xì)化，即如何把有效人流吸引過(guò)來(lái)？

　　筆者認(rèn)為人流是可以有機(jī)的逐步誘導(dǎo)的，可以通過(guò)一定的方式把非固定的無(wú)效人流轉(zhuǎn)化為相對(duì)固定的人流，增進(jìn)商場(chǎng)的客流量和人氣指數(shù)。

　　一、項(xiàng)目建設(shè)期間

　　1、公交系統(tǒng)

　　運(yùn)用公交車，和運(yùn)營(yíng)公司協(xié)商在本項(xiàng)目前設(shè)立站點(diǎn)，以期引起乘客的印象關(guān)注。在招商銷售、開業(yè)宣傳活動(dòng)開始時(shí)，乘客可以準(zhǔn)確的反應(yīng)出項(xiàng)目的位置，獲得更直觀的感受。此外擁有多條公交線路站點(diǎn)的便捷交通，本身就是吸引有效人流的有利因素。

　　2、廣場(chǎng)

　　商業(yè)地產(chǎn)一般都規(guī)劃有廣場(chǎng)，但是開發(fā)商為了節(jié)省資金，一般將廣場(chǎng)的建設(shè)都后置處理。但是為了吸引人流，使消費(fèi)者習(xí)慣到這里，還是應(yīng)該先建設(shè)廣場(chǎng)，例如運(yùn)動(dòng)公園、健身廣場(chǎng)。因?yàn)榫G色面積較大，空氣清新，而且公交便利，大部分居民還是愿意前來(lái)鍛煉身體，尤其是更可以吸引部分坐車不用買票的老年人，他們會(huì)是日后商場(chǎng)中超級(jí)市場(chǎng)的忠實(shí)消費(fèi)者。同時(shí)施工期間項(xiàng)目的消息可以通過(guò)廣場(chǎng)上的告示這一小眾傳播的渠道發(fā)布出去。

　　3、促銷、演出

　　定期的露天促銷活動(dòng)或者文藝演出。使居民認(rèn)可到達(dá)本項(xiàng)目的距離。在前來(lái)幾次后，人們潛意識(shí)內(nèi)的距離感一般會(huì)淡化，而一旦消費(fèi)者習(xí)慣了這段購(gòu)物距離，那么在開業(yè)后，他們大多會(huì)習(xí)慣前來(lái)消費(fèi)購(gòu)物。

　　4、項(xiàng)目直通車

　　開通項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)直通車，在施工區(qū)的安全區(qū)域設(shè)置商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)區(qū)，使市民可以直觀的感受項(xiàng)目的魅力。

　　二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間

　　1、環(huán)境

　　這里所指的環(huán)境是指同種物業(yè)類型的吸引人的不同之處，比如說(shuō)是同一種商業(yè)街，那么它的環(huán)境好與壞，將會(huì)影響到客流量，并直接影響到它的運(yùn)營(yíng)。在零售發(fā)展到今天物質(zhì)極為豐富的時(shí)代，消費(fèi)者更加理性，向更高層次要求，所以一個(gè)好的環(huán)境是固定人流的保證。

　　2、主力店

　　我們前面說(shuō)了，主力店是商業(yè)地產(chǎn)吸引人流的強(qiáng)有力手段。一個(gè)受到大多數(shù)消費(fèi)者喜愛的主力商家對(duì)吸引人流的作用是不可估量的，例如沃爾瑪。

　　3、功能區(qū)隔

　　如果在周邊有同類型項(xiàng)目，那么要實(shí)行功能區(qū)隔，去吸引人流。例如將購(gòu)物的功能弱化，而強(qiáng)化娛樂休閑餐飲的功能,這樣就與其它項(xiàng)目形成有效區(qū)隔，將屬于此類定位的人群吸引過(guò)來(lái)。

　　4、促銷活動(dòng)

　　促銷活動(dòng)是最可以增加人流量的。例如最明顯的例子是在某地益初蓮花位置比較偏僻，但是商場(chǎng)每天用比市面上便宜4毛錢的雞蛋價(jià)格吸引了很多消費(fèi)者排著長(zhǎng)隊(duì)購(gòu)買。雖然這種促銷是短期行為，但是一旦消費(fèi)者認(rèn)可了這里的價(jià)格，那么就會(huì)成為人流中固定的一員。

　　此外，在人流設(shè)計(jì)上還要充分考慮到市政建設(shè)方面的影響，例如將商場(chǎng)前的路段設(shè)成沒有人行通過(guò)的全封閉形式，那么人流量自然會(huì)再次下降。

篇2：人流大的場(chǎng)所禁煙標(biāo)語(yǔ)

　　“吸煙有害健康”，但只靠這行印在煙盒上的小字，是產(chǎn)生不了什么作用的。必須用真實(shí)的圖片把吸煙的危害直接赤裸裸地展現(xiàn)出來(lái)，才能給人以警示作用。為此，掛圖大師設(shè)計(jì)組結(jié)合國(guó)外禁煙宣傳標(biāo)識(shí)，制作下面一系列的禁煙宣傳圖片海報(bào)。張張發(fā)人深省，令人過(guò)目難忘。特別適用于吸煙行為屢禁不止的場(chǎng)所，比如醫(yī)院，學(xué)校，候車廳等人流量比較大的場(chǎng)合。

　　讓我們一起手牽手，把禁煙活動(dòng)進(jìn)行到底!

　　【 吸煙對(duì)于各種疾病的影響是很明顯的】

　　1、冠狀動(dòng)脈疾病：在美國(guó)，每年約有十萬(wàn)人因吸煙死于冠狀動(dòng)脈心臟病，而吸煙者引起冠狀動(dòng)脈心臟病者為不吸煙者的8倍左右。

　　2、腦血管疾病：吸煙也是引起“中風(fēng)”的重要危險(xiǎn)因素之一。

　　3、粥狀動(dòng)脈硬化疾病：吸煙者的末梢血液循環(huán)不良情形及惡化程度均明顯比不吸煙者快。

　　4、高血壓：吸煙雖不是直接引起高血壓的因素，但使高血壓惡化而直接引起死亡。同時(shí)吸煙也會(huì)干擾抗高血壓藥物療效，使高血壓無(wú)法得到有效控制。

　　5、糖尿病：吸煙會(huì)使血糖上升，同時(shí)會(huì)干擾胰島素的吸收，所以對(duì)于糖尿病控制有不利影響。

　　6、慢性肺疾病：m.dewk.cn長(zhǎng)期吸煙造成慢性肺疾病，最后形成慢性心肺衰竭。

　　7、對(duì)胎兒的影響：吸煙者受孕機(jī)會(huì)下降，同時(shí)會(huì)延遲胎兒在子宮內(nèi)生長(zhǎng)，使胎兒平均重量少170克，出生后幼兒成長(zhǎng)及智力發(fā)展均會(huì)受到影響。

　　8、對(duì)腸胃的影響：吸煙會(huì)干擾胃粘膜修護(hù)，所以吸煙者其胃及十二指腸潰瘍機(jī)會(huì)均較不吸煙者高。

　　9、惡性腫瘤：吸煙者容易罹患肺癌、口腔癌、喉癌、泌尿器官癌等疾病。

　　忠告：吸煙對(duì)人類真是“百害無(wú)一益”，不管本人或吸二手煙者，均會(huì)造成身體莫大的傷害。

　　【吸煙導(dǎo)致陽(yáng)萎】

　　吸煙對(duì)脊髓的神經(jīng)中樞起抑制作用，使吸煙男人性欲變?nèi)酰钟捎谖鼰熌苁寡苁湛s、痙攣，引起末梢血循環(huán)障礙。因此，吸煙是導(dǎo)致陽(yáng)萎的最主要原因。澳洲和加拿大已在香煙盒上直截了當(dāng)?shù)赜∩线@個(gè)信息。

篇3：商業(yè)建筑之人流系統(tǒng)規(guī)劃

　　商業(yè)建筑之人流系統(tǒng)規(guī)劃

　　一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃

　　商業(yè)建筑的外部環(huán)境一般不參與直接經(jīng)營(yíng)，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但其對(duì)吸引人流及聚集人流具有重要的意義。

　　1、便利的交通

　　交通的易達(dá)性和外部人流的結(jié)合是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。位于公交換乘站點(diǎn)或地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；而道路或其它障礙物阻隔的街道兩邊，通過(guò)設(shè)置人行天橋或地下通道進(jìn)行連接，將能有效地把街道另一邊的人流導(dǎo)入商場(chǎng)；另外，可在商場(chǎng)各樓層分別設(shè)置人流導(dǎo)入口，直接將地面或地下人流導(dǎo)入各個(gè)樓層，從而實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)各樓層人流的均衡性及避免單一樓層導(dǎo)入人流的擁擠性。

　　2、停車體系

　　對(duì)于大型商場(chǎng)而言，停車場(chǎng)地的設(shè)計(jì)及合理安排關(guān)系到消費(fèi)者的易達(dá)性，并很大程度上影響到消費(fèi)者的購(gòu)物決定。從方便大多數(shù)消費(fèi)者的角度出發(fā)，宜在商場(chǎng)周邊布置大量的地面停車場(chǎng)位，但在實(shí)際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代；另外，還需協(xié)調(diào)好商場(chǎng)的貨物運(yùn)輸及的士停靠點(diǎn)的停車用地，并進(jìn)行有效的人車分流體系，以免對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　3、廣場(chǎng)

　　許多大型的商業(yè)項(xiàng)目都有設(shè)置廣場(chǎng)，廣場(chǎng)可作為停車場(chǎng)或顧客暫時(shí)休息的場(chǎng)所，也可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞夜景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場(chǎng)周邊布置餐飲、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營(yíng)銷活動(dòng)的空間。

　　4、形象設(shè)計(jì)

　　形象鮮明、設(shè)計(jì)突出的商業(yè)項(xiàng)目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時(shí)也是本項(xiàng)目區(qū)別于其它項(xiàng)目的顯著標(biāo)致之一。

　　二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃

　　室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計(jì)因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。

　　（一）物理因素

　　即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項(xiàng)目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計(jì)、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計(jì)、應(yīng)急出口設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計(jì)。此類要求最好能夠在前期設(shè)計(jì)階段就明確下來(lái)，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過(guò)程中造成不必要的浪費(fèi)。

　　（二）建筑設(shè)計(jì)因素

　　1、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價(jià)值。但在直線的人流動(dòng)線中，可以規(guī)劃幾個(gè)類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。

　　2、為了有效拉動(dòng)次級(jí)通道商鋪的人流量，可將收銀臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級(jí)通道上，以拉升次級(jí)通道的人流量，同時(shí)也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。

　　3、如果商場(chǎng)面積過(guò)大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率。

　　4、人流通道盡量采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場(chǎng)的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率。

　　5、在樓層之間設(shè)立的臺(tái)階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)成剪刀式，以增加人流上下樓時(shí)光顧店鋪的數(shù)量。

　　（三）業(yè)態(tài)分布規(guī)律

　　1、合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達(dá)率，但如果將主力店放置在商場(chǎng)的中后端，在人流的影響下會(huì)極大的拉動(dòng)前邊商鋪的價(jià)值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，最理想的人流拉動(dòng)策略是，將主力店設(shè)在高層。

　　2、按照消費(fèi)者的購(gòu)物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對(duì)于經(jīng)營(yíng)誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時(shí)尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過(guò)商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購(gòu)買的目的，而對(duì)于經(jīng)營(yíng)目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。

　　3、按照商品屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，一般而言購(gòu)買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購(gòu)買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品等就是典型。

　　4、進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營(yíng)相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費(fèi)者選購(gòu)不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達(dá)到“1+1>2”的效果。

　　（四）顧客生理、心理因素（緩解顧客購(gòu)物疲乏感和不適感）

　　1、每層樓的人流過(guò)道數(shù)量，一般1主2輔便可。簡(jiǎn)單易梳理的人流動(dòng)線，可以使消費(fèi)者更加輕松的行進(jìn)，而不會(huì)產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向，不知身在何處的感覺，喪失了再次光顧的情緒。

　　2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場(chǎng)的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。

　　3、在中庭小廣場(chǎng)設(shè)立休息區(qū)域，對(duì)不同的顧客進(jìn)行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。

　　4、應(yīng)該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標(biāo)識(shí)，方便顧客辨認(rèn)，避免了消費(fèi)者認(rèn)為商場(chǎng)象迷宮難逛，而產(chǎn)生下次不會(huì)再來(lái)的想法。

　　總之，通過(guò)對(duì)商業(yè)建筑室內(nèi)、室外人流系統(tǒng)的規(guī)劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價(jià)值達(dá)到最大化。