商業(yè)項目地產(chǎn)多元化融資
一、傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)融資流程
分期投資銀行貸款→土地的取得→施工建設(shè)←銀行貸款/建筑公司融資/預(yù)售所得款
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要資金構(gòu)成：
（1）自有資金；
?。?）銀行貸款；
?。?）樓盤銷售回款。
傳統(tǒng)融資方式下三種資金約各占總房地產(chǎn)資金總額的1/3。
2、劣勢：
（1）較多依賴銀行貸款
?。?）較多為短期大額貸款
?。?）極易受到經(jīng)濟大環(huán)境變化和政策調(diào)整的影響
二、多元化融資方式
1、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）
?。?）REITs的定義：
REITs是收購、發(fā)展、擁有及運作能產(chǎn)生收入之物業(yè)的基金，運作如一般單位信托基金，通過發(fā)行受益憑證的方式募集資金，進(jìn)行投資，投資期較長，風(fēng)險和收益率都不高，贖回有嚴(yán)格限制。
（2）REITs的種類
?、俟杀痉康禺a(chǎn)基金 (Equity REITs)：
投資形式：直接投資房地產(chǎn)市場。
主要收入：租金。
②按揭房地產(chǎn)基金 (Mortgage REITs)：
投資形式：向發(fā)展商提供建筑資本或為物業(yè)項目提供按揭。
主要收入：利息。
③混合房地產(chǎn)基金(Hybrid REITs)：
上述兩種基金的混合物。
?、芩饺说禺a(chǎn)基金(Private REITs)：
非上市或場外交易的REITs。
2、私募基金
?。?）私募基金的定義：
國際投資機構(gòu)參股本地房地產(chǎn)企業(yè)，參與房地產(chǎn)投資開發(fā)的決策、經(jīng)營和管理，企業(yè)本身是擁有優(yōu)秀管理層的世界級房地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)，企業(yè)須持有大量資金，可直接操作大型房地產(chǎn)項目。
?。?）私募基金的優(yōu)勢和劣勢
優(yōu)勢
劣勢
對于
發(fā)展商
更佳的基金來源
投資商的實力使得風(fēng)險相應(yīng)減低
相比較公開招募成本更低
選擇優(yōu)先股需要付較高的利息
凈資產(chǎn)值的折扣比公開招募更多
對于
投資商
通過本地知名開發(fā)商進(jìn)入上海市場
參與較少，相應(yīng)的風(fēng)險也較小
不能直接控制開發(fā)過程
3、Initial Public Opening(IPO)
?。?）IPO的定義：
意指允許公眾人士第一次持有公司的股票。
?。?）IPO的優(yōu)勢和劣勢：
優(yōu)勢
劣勢
對于
發(fā)展商
多樣化得融資渠道
先進(jìn)的公司管理
IPO有嚴(yán)格的要求和限制
信息公開
處于公眾直接監(jiān)督中
潛在成本昂貴
對于
投資商
更快進(jìn)入高速發(fā)展中的中國地產(chǎn)市場
相對持有固定資產(chǎn)，有更好的流通性
易受股市動蕩的影響
篇2：當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)巧遇金融融資時
當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)巧遇金融融資時
商業(yè)地產(chǎn)一般以項目經(jīng)營開發(fā)定位管理服務(wù)增值贏利造血為主軸線運作,以便取得長期可持續(xù)發(fā)展,在不斷造血的同時,不斷提升物業(yè)價值。
商業(yè)地產(chǎn)的融資則是借助商業(yè)地產(chǎn)這個殼，不斷尋找股東、股民、投資者、銀行貸款等方式注入資金，加強現(xiàn)金流，實現(xiàn)資本運作，獲得更高的利潤。
當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)與融資巧遇時，首先是給商業(yè)價值帶來了一個美輪美奐的外套，一個美好未來實力打造的希望，一個持續(xù)運營發(fā)展，中長線投資回報的主心點。
當(dāng)融資硬碰商業(yè)地產(chǎn)時，一定會演繹一個新的神話，編造一個動人的故事，創(chuàng)造一個無與倫比的未來外表，讓人聽起來熱血沸騰；但短線投資會缺少項目運作的原動力，當(dāng)超出其想像的時候，就會再融資，如果再融資出現(xiàn)困難，則會決裂。因為融資是不可能長線投資發(fā)展的，除非是非常大的利潤及運作空間。有此項目，可能會在發(fā)展過程中出現(xiàn)好多次的融資，但項目說到底只有一個，因此，當(dāng)融資主導(dǎo)項目開發(fā)運作時，這個項目的主導(dǎo)期不可能太久，也不可能最壽終正寢。一定不會度過漫長的商業(yè)開發(fā)期30—40年。
打個精湛的比方，在男女雙方談戀愛時，男方追求女方，男人的主動和女人的主動追求，會得到不一樣的結(jié)果，持續(xù)力是不一樣的，珍惜成份也會不盡相同。
奉勸：
商業(yè)地產(chǎn)的精英們，你們在務(wù)實經(jīng)營開發(fā)的同時，請多學(xué)習(xí)金融融資吧！在這里價值觀及含量會得到另一種升華。
融資炒作的機構(gòu)，請你們在尋找到商業(yè)地產(chǎn)合作后，多些專業(yè)務(wù)實，并遵循商業(yè)地產(chǎn)運作的規(guī)律吧！
總結(jié)：
“商業(yè)地產(chǎn)+融資”兩者完美的結(jié)合，才是未來地產(chǎn)運作新的風(fēng)向標(biāo)！