國內100大產權式酒店詳細名錄

　　序號 項目名稱 所在城市 開發商

　　1 海韻假日Ocean Tune 北戴河地區

　　2 北海嘉萊假日產權酒店 北海 海南天信工業發展有限公司

　　3 奧運假日產權式酒店 北京 新加坡中天集團

　　4 北京新世界酒店式公寓 北京 新世界中國有限公司

　　5 通程國際大酒店 北京 北京通程近海執業發展有限公司

　　6 龍城花園 北京 北京倡信回龍園別墅有限公司

　　7 昆泰國際中心 北京 昆泰集團

　　8 七星小筑溫泉度假公寓 北京 北京七星房地產開發有限公司

　　9 帝景豪庭 北京 北京合生北方房地產開發有限公司

　　10 金海豚 北京 世豪集團

　　11 世豪國際酒店公寓 北京密云 北京世豪房地產開發有限公司

　　12 第一城 北京通州 中信國安集團公司

　　13 碧水花園 北京密云 北京佳博房地產開發有限公司

　　14 黃金假日酒店 北京密云 北京黃金實業總公司

　　15 快樂假日大酒店 北京延慶 北京強龍房地產開發公司

　　16 金色假日產權酒店 北京延慶 北京金都恒基房地產開發有限公司

　　17 美妙時光產權酒店 北京延慶 北京中天鴻森房地產開發有限公司

　　18 皇家港灣

　　19 美麗園大酒店 北京 北京匯業置業房地產經紀有限公司

　　20 巴黎時韻產權式商務酒店 上海 上海三金置業有限公司

　　21 九龍錦江大酒店 上海 上海天悅置業有限公司

　　22 龍城客棧 天津

　　23 蜀果花園酒店 天津 天津市蜀果開發建設有限公司

　　24 銅鑼灣廣場 天津 天津隆橋房地產開發有限公司

　　25 世代錦江 成都

　　26 天下青城 成都

　　27 櫻花假日 成都

　　28 成都瑞景商務酒店 成都

　　29 紫薇銀座 成都

　　30 海濱花園 廣州 廣州南岳房地產開發有限公司

　　31 廣州后花園酒店 廣州 清遠市廣州后花園有限公司

　　32 遠洋商務大廈 廣州

　　33 丹楓白露城東1號 深圳

　　34 雅蘭酒店 深圳 雅蘭置業（深圳）有限公司

　　35 深圳大梅沙海景酒店 深圳 香港秀峰集團

　　36 海口海岸壹號 海口 海南佳景房地產開發有限公司

　　37 海口北緯18度 海口 泰翔（國際）旅業開發有限公司

　　38 海口悠生海華 海口

　　39 海口金椰都濱海花 海口

　　40 海口一品水苑 海口

　　41 海南皇冠假日濱海溫泉酒店 海口 中國花源集團

　　42 綠島家園 海口 海南兆南房地產開發有限公司

　　43 新世界花園度假村 海口 海口新世界康居發展有限公司

　　44 置地花園 海口 海南置地實業有限公司

　　45 名城假日 海口

　　46 海韻裕都 海口 海南德裕房地產開發有限公司

　　47 半山花園 海口 海南寶通房地產有限公司

　　48 金橋國際商務廣場 海南

　　49 香水灣產權式溫泉度假酒店 海南 海南銘泰香水灣旅游發展有限公司

　　50 南海傳說溫泉療養度假中心 海南 海南泰信實業有限公司

　　51 南海傳說溫泉療養中心 海南

　　52 海南世知度假村產權酒店 海南 海南世知旅游有限公司

　　53 三亞海悅灣 三亞

　　54 三亞南海假期 三亞

　　55 三亞海洋之星 三亞 三亞國泰房地產開發有限公司

　　56 三亞金陵海景花園 三亞

　　57 新大洲三亞印象 三亞 新大洲房地產開發有限公司

　　58 三亞海闊天空 三亞

　　59 三亞陽光海岸 三亞

　　60 三亞卓達熱帶雨林 三亞 三亞卓達房地產開發有限公司

　　61 三亞匯凱花園 三亞 海南匯凱能源有限公司

　　62 三亞瑞海花園 三亞 三亞金泰實業發展有限公司

　　63 三亞天域產權式度假村 三亞

　　64 三亞華宇皇冠假日酒店 三亞 華宇集團

　　65 興隆太陽河度假酒店 三亞 海航集團

　　66 三亞望海花園 三亞 三亞丹海實業發展有限公司

　　67 碧海藍天 三亞 三亞金海旅業有限公司

　　68 半島龍灣 三亞 三亞大興實業有限公司]

　　69 昌達四季花園 三亞 海南匯凱能源有限公司

　　70 三亞匯凱花園 三亞 海南匯凱能源有限公司

　　71 秀水山莊 千島湖 杭州千島湖許秀水山莊有限公司

　　72 天青島 千島湖 杭州綠色世紀旅游開發有限公司

　　73 杭州千島湖鳳凰休閑度假村 千島湖 杭州千島湖鳳凰實業有限公司

　　74 維多利亞海灣 秦皇島 新加坡國氏集團

　　75 碧海藍天 秦皇島 四通房地產開發公司

　　76 周莊江南人家 昆山市 昆山澳格房地產開發有限公司

　　77 昆山東方云頂度假酒店 昆山市 昆山紅楓房地產有限公司

　　78 達盟山莊 杭州

　　79 金碧花園酒店 河源市 立湖農業公司

　　80 蘇州虎丘廣場 虎丘 江蘇錦天置地發展有限公司

　　81 黃山徽州勝景 黃山

　　82 月亮灣國際會展中心 建德 建德市田園房地產開發有限公司

　　83 滇西明珠 麗江 官房集團

　　84 21世紀連島金海岸度假村 連云港 南京二十一世紀投資集團

　　85 浙江臨安錢王大酒店 臨安 錢王集團

　　86 綠都溫泉度假山莊 那馬鎮

　　87 圣展獨立公社 南寧 南寧長江房地產有限公司

　　88 伯恩國際產權式酒店 平江 蘇州市富銀投資發展有限公司

　　89 南洋度假村 昌黎 北京新潤房地產開發有限公司

　　90 凈月潭產權酒店 長春 長春三星房地產開發有限公司

　　91 大理鳳凰溫泉度假村 大

理 鳳凰實業集團

　　92 阿波羅產權酒店 福州

　　93 蘇州茉莉花國際大酒店 蘇州

　　94 威海國際海景 威海] 威海鴻建房地產有限公司

　　95 正豪假日酒店 文昌市

　　96 武夷桃園產權酒店] 武夷山

　　97 悅華酒店 廈門

　　98 賈登峪納斯山莊酒店 新疆 新疆大西部旅游股份公司

　　99 海航康樂園 興隆 海航酒店集團

　　100 荷府飯店 重慶市

篇2：創富中心產權式酒店策劃案

隨文一:

產權酒店元年:開辟日照投資產業新紀元

一次投資的革命,一種全新的投資方式,必然開辟一個全新的時代。20**年,產權酒店登陸日照市場,破壞地產投資陳舊規則,樹立地產投資新概念。

第五版:產權式酒店淵源及演進版

一、產權式酒店的發展及來龍去脈

1、產權式酒店的定義

產權酒店興起于上世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區,英文全稱是"TIMESHARE"(中文譯為"泰慕賽爾")即"時空共享",其共同特點是都建于景色優美的旅游業和經濟比較活躍的地區,以保證酒店有較高的出租率和物業升值空間。產權酒店作為一種特殊投資和消費模式,符合經濟資源共享的基本原則,它使業主閑置的空房和酒店的大門向社會開放,對公眾推出一種即是消費又是存儲,即是服務又是家產,即可自用又可贈送的特殊商品,是房地產業和旅游業的有效結合,是經濟發展到一定程度的必然產物。無論對發展商還是投資商,產權酒店都孕育著豐富的商機

2、產權式酒店的性質

在歐美等旅游及經貿發達的國家和地區,產權酒店通常被稱為私人酒店,它是投資賺取回報,進行休閑,度假,娛樂為目的新型物業形式,屬于旅游房地產類,它與旅游經濟,貿易及房地產是有機結合互動發展的關系。產權酒店與別墅,普通商品住宅及商務寫字樓等又有明顯區別,購買產權式酒店,在享受超值服務,彰顯身份和地位的同時,更有不菲的投資回報,與住宅寫字樓的投資,股票投資,儲蓄及國債投資等相比,投入輕松,風險小,回報更豐厚,同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。

3、產權式酒店的分類

█ 時權酒店

是將酒店的每個單位分為一定的時間份(如:一年產值51周,共51個時間份),出售每一個時間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間(如一周)的居住權。

█ 純產權酒店

是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人,同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理,獲取一定的管理回報。純產權酒店又分為商務型及度假型。

█ 養老型酒店

是指投資人(往往是最終消費者),購買用于退休后養老的物業。在退休前委托管理公司經營管理直至退休后自用。委托管理期間,投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業在產權人去世后由管理公司回購,再出售,收益其家人所有。

█ 時值度假型酒店

指消費者購買一定數量的"分數",這些"分數"就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些"分數"在不同時間,地點,檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權或產權。只是為休閑消費提供便利,優惠和更多選擇。"分數"消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。

二、國外產權式酒店的現狀

20世紀70年代,歐美發達國家進入"豐裕社會",中產家庭成為社會主流,在旅游創新過程中,第一批產權酒店在法國阿爾卑斯山脈地區興起,并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向北美,加勒比海地區以及太平洋地區發展,成為旅游發達國家地區頗受大眾階層和企業集團青睞的投資方式。

產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發展起來。拒資料顯示,[WTO國際貿易組織,1996]全球產權酒店1986-1995年年平均增長15.8%;1980年,全球500個旅游目的地板15.5萬個家庭購買了產權式酒店;到1995年,全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初,全球引入產權式經營的旅游目的地的數量增長了6倍,90年代初,全球產權式酒店銷售收入以達40億美元,到20**年,全球產權酒店銷售將達300億美元。所有信息表明,產權式酒店將成為旅游及貿易發展過程中的一種重要的經營創新模式,同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。

三、國內產權式酒店的開發發展

90年代開始,隨著國內經濟和旅游業的迅速發展,產權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢,近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店;即將在20**年完工的陜西漢中的"21世紀萬龍大酒店";倡導"e時代人性化商務空間"的廈門悅華酒店;10%投資回報+房屋產權由新加坡開發的公寓式大酒店;還有秦皇島的維多利亞港灣,海南島的三亞溫泉大酒店,北京的快樂無窮大--龍慶峽(假日)鄉村俱樂部,龍脈溫泉等。

1、 開 發

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sp; 目前,國內產權式酒店的開發集中在國內經濟發展較為前沿的城市和國內各大旅游類城市,如北京、上海、廣州、深圳和麗江、海口、廈門、秦皇島等,基本以國家級的政治、經濟、文化中心和沿海旅游度假城市為主,正在逐漸向中小城市轉移,這其中有以、海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主,同時以商務交往為主功能的產權式酒店業在蓬勃興起之中,整個產權式酒店的開發熱潮正處在前所未有的興起之中。

2、經 營

目前,無論以何種方式運營的產權式酒店,其一般的運營方式均為:開發——銷售——委托專業酒店經營管理公司經管(或成立專業的酒店經營管理隊伍經管)——兌現購買者應得得投資收益。

這一運營模式下實現銷售的關鍵環節在購買者對酒店未來經營管理的信心上,從目前酒店的銷售操作上看,酒店經營管理方的選擇以及監督其日常經營行為的體制、機制(即保證購買者利益實現的體制、機制)尤為重要。

正常情況下,一般星級酒店的運營成本占到整個酒店日常營業額的30%左右,以此計算酒店正常的營業利潤是非常可觀的,如果附以非常有營業保證的區位優勢和非常有價值的賣點,投資產權酒店的風險實際非常之小,而一旦收益實現,其收益比例又非常之高,是其他投資類商品所無法比擬的。

目前,對于產權式酒店的經營管理,國內已經積累了非常成熟的管理經驗,上海、廣州擁有眾多專業的酒店經營管理公司,加之歷來就于國際接軌的管理模式,實際上酒店成型后的經營管理并無太大的難度存在,無論是聘請專業的管理公司還是成立專業的項目公司承擔銷售后經營管理的職能,開發商均不必為尋找銷售以后的經營管理公司擔心,日后的收益兌現關鍵在于選用的經營模式與所處地角的匹配性上。

3、銷 售

因為投資收益的可*性和誘惑力,從目前各地產權式酒店的銷售上看,滯銷的可能性均不太大,無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市,還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市,產權式酒店的銷售狀況均一片大好,這也從一個方面印證了酒店的經營市場和消費者對酒店經營投資的信心。

五、國內產權式酒店的一般開發——發展模式

1、國內產權式酒店的一般開發主體

產權式酒店的運營主體一般分為三類:酒店經營管理公司、旅游度假項目開發公司、房地產開發商,開發完成后一般均交由專業的酒店管理公司經營管理,開發者退居幕后或進行附加價值、增值項目的開發。

2、國內產權式酒店的一般開發運營模式

依據其主要功能不同,產權式酒店的一般分類在上面已經提到,但依據其投資收益和運營方式的不同,主要可以歸納為三類,均已在國內出現,現根據調研情況分別簡述如下:

▇ 純產權式酒店

又叫分紅式產權酒店,是產權式酒店的第一代產品,亦是真正意義上的產權酒店,終身產權歸購買者所有,購買者通過酒店的經營盈利分紅,在不改變使用性質的情況下(不影響酒店整體經營)購買者有權轉讓、抵押、繼承、租賃,自主權利極大,依據開發商的要求不同,分紅的方式和分紅的時間以及監督運營的制度略有不同,但這一形式下產權酒店的基本運營模式為:

(1)、聘請專業的酒店經營管理公司負責經營

(2)、開發商履行日常經營監管義務

(3)、在業主大會監督下成立業主委員會或直接委托開發商進行財務監管

(4)、對營業收入—全部營業成本和營業費用后的純利進行分紅

(5)、分紅周期以每個季度為最短期限,最長不超過一年

(6)、每季財務報告受監督者認可授權的會計師事務所嚴格審核

(7)、開發商依據客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(又叫分紅比數),購買者依據所購客房的收益比數享受收益:

收益的計算方式為:

分紅總額 ╳該房間收益比數

收益比數的計算方式為:

房間面積/營業總面積或房間總價款/全部房間總價款

(8)、購買者只享受收益、不對虧損負責,營業虧損由開發商負責或由酒店經營管理公司轉嫁

(9)、酒店精裝修、開發商配全套家具、家電并負責酒店第一期經營啟動所須的全部投入

(10)、酒店經營管理公司經營不佳,業主大會有權通過業主委員會或開發商進行酒店經營管理公司更換,此條款一般以盈利標準為要求明確寫進對酒店經營管理公司的聘用合同。

上述模式

既為此類產權式酒店一般的運營模式

此類產權式酒店的開發商一般為房地產開發商,以盡快完成投資、收回利潤為目的,賺取地產開發利潤,多出現在旅游不發達的城市或優勢并不明顯的地段,購買者多為個人投資者或中小企業機構,用于投資收益或節省企業經營(招待)成本,適合與不以酒店經營管理為主而專注于地產項目開發、在酒店經營、運作的能力經驗上又較為弱勢的開發商,我們為創富中心選用的就是這種模式(后述)。

▇ 返租式產權酒店

其基本的開發模式與分紅式產權酒店基本相同,但是在收益方式上與之存在根本差異,分紅式產權酒店是以經營收益為依托,以利潤為總分紅標的,購買者投資收益大小與酒店的經營業績好壞息息相關,而返租式產權酒店的投資收益與酒店的經營沒有任何關系,其以每年固定的投資回報(一般為6—8%為/年)為主要的收益體現形式,再就是坐享每年的地產升值,在這一形式下,購買者的收益計算辦法一般為:

房產總價╳事先約定的年回報比例(一般為6—8%)

在這一形式下,酒店的定價方法也是與純產權式酒店是不一樣的,因為收益與經營效益掛鉤的原因,純產權式酒店一般采用無區分的定價方法,既每個銷售單位,不論朝向、面積大小和位置優劣,往往以同一價格進行銷售,不做區分,但返租式產權酒店則不一樣,其每年的投資回報是由其起初的投資總額直接決定的,所以,以此種模式運作的產權式酒店,其不同的房間依據其朝向、位置、面積大小,定價是不同的,這一點直接決定了購房者的收益大小,而且相對固定。

以此種模式開發的酒店,其開發主體一般為專業的酒店經營公司,以利用其專業的酒店經營管理經驗,賺取酒店正常的經營管理利潤,其銷售目的不過是回收其開發投資。

第六版:產權酒店投資分析報告

創新創富誰主沉浮?

——產權酒店投資分析報告

一、經營管理方案

創富中心產權酒店、宏德商務產權酒店委托國際著名酒店管理公司中江之旅經營管理;

二、業主權益及年度分紅方案

投資者付清產權酒店全款后,即獲得該物業40年的產權,在該有效期限內,可以進行抵押、轉讓、轉移和繼承。業主投資后,須委托進點管理公司經營管理,酒店管理公司對所有酒店客房全權管理,委托經營的業主每月享有3天的酒店免費入住權,該入住權可以轉贈親友。夜組在每個財務年度,獲得當年酒店客房的利潤分紅;

三、投資者權益保障體系

1、在酒店委托經營期間,由全體業主選舉產生業主委員會,負責監督酒店的正常經營管理,以充分保障業主的共同利益;

2、由業主委員會和酒店管理公司共同委托會計師事務所對酒店的財務狀況進行審計,保證在委托經營期間財務管理與利潤分配的透明度和公正性;

3、如發生以下任何一種情況,業主委員會有權組織召開全體業主大會,表決是否更換酒店管理公司;

(1) 酒店的經營利潤無法負擔業主每月的固定回報時;

(2) 酒店的經營、財務發生重大問題或嚴重的人為事故。

四、建立酒店客房會員制度

為了建立一個固定的客戶網絡,采用會員制的形式設計創富中心產權酒店和宏德商務產權酒店客房會員卡,以一定的面值出售,持卡人可獲得本酒店優先訂房權和折扣優惠,同時還可享有酒店的其他增值服務,從而吸引更多的客源,使酒店客房的利潤多元化;

五、利潤分析

1、盈虧平衡點分析

創富中心產權酒店、宏德商務產權酒店的豪華商務客房的折后房價為150元/天。客房的經營成本(包括固定成本和變動成本,以開房率為50%為例)約為900元/月,客房月供樓款為708元,即每月客房總成本為1608元;

當客房盈虧平衡時,利潤為零,由此可算出當客房開房率為35.73%時,為酒店客房部分利潤盈虧平衡點;

以上分析可以看出,由于創富中心產權酒店、宏德商務產權酒店采用產權酒店經營模式,其盈虧平衡點僅為35.73%(以開房率計),而傳統型酒店的盈虧平衡點一般在50%—60%之間,其優越性顯而易見。

為什么創富中心產權酒店和宏德商務產權酒店的盈虧平衡點比傳統酒店明顯偏低呢?

客房利潤=客房營業收入---客房總成本

(1) 傳統酒店一般設于成熟的鬧市區或旅游區,土地

價格、配套等成本較高,而創富中心產權酒店和宏德商務產權酒店分別看準了日照新火車站廣場和日照天然港口的發展潛力,在片區較原始的狀態下開拓市場,有預見性地把握住開發成本較低的機遇,所以固定成本大大低于傳統酒店;

(2) 傳統酒店一般十分注重酒店大堂及配套部分的奢華,酒店的公用面積過于浪費,華而不實,造成投資成本增加。而創富中心產權酒店和宏德商務產權酒店 無論客房還是公用部分 都貫徹"實用、舒適、精品"的原則,固定成本中的折舊大大減少,從而比傳統酒店更具競爭優勢;

(3) 傳統酒店往往因盲目追求不切實際的配套而造成經營費用增加,而創富中心產權酒店和宏德商務產權酒店將以設施完善的客房為基礎,根據實際需要進行合理配套;

由此可見,創富中心產權酒店和宏德商務產權酒店經營成本大大低于傳統酒店,所以酒店經營利潤的盈虧平衡點比傳統酒店明顯偏低。同時,由于片區物業開發成本激增,日后與同片區酒店競爭有著明顯的優勢。

2、經營利潤分析

開房率40%50%60%70%80%90%

月客房收入1800元2250元2700元3150元3600元4050元

月客房成本1428元1608元1788元1968元2148元2328元

業主每月收益1080元1350元1620元1890元2160元2430元

月供樓款+分紅

3、間接收入

(1) 投資者每月享受享受3天的免費住宿,除去每天60元的管理費用后,每月間接收益為630元每年度間接收益為7560元;

(2) 業主委員會來自商界關系資訊,產權酒店的其他優惠。

4、風險擔保

區位優勢:創富中心產權酒店位于日照火車站商圈核心區域,緊臨繁華的海濱五路商業街,汽車東站、客運碼頭近在咫尺,該區域必將成為商務人士活動的首選;

產權酒店管理公司

第七版:投資產權酒店的 TOP 10 版

第八版:橫比投資類物業,得地段者得財富

☆國內投資品種回報比較:

投資渠道年投資回報率投資比較

20**年發行的5年國債 2.63%較存款利息高,抵御通貨膨脹能力較差

5年定期存款2.9%安全,利息處于低位,開征利息稅

股市投資有較強的不確定性風險較大,散戶投資現狀:10%賺錢,20%保本;70%陪錢

企業債4.2%受企業經營狀況影響較大

地產投資

7%--10%(住宅) 投資回報較高,抵御通貨膨脹能力較強

10%--15%(商鋪)投資回報高,與經濟景氣程度聯系緊密

20%強(產權酒店) 委托經營獲取年度分紅,升值后轉讓套現免

贏定城市商業版圖百年穩定的一個商圈

歲月流轉,商街更變;城市的變遷,新舊商圈的交替,成為商業版圖分割亙古不變的旋律。每一條新路的誕生,都會誕生一路的臨街網點; 每一條新街的形成,都會催生一個風光無限的商圈;可是,誰能屹立百年而不衰呢?冷靜沉思,放眼城市,回顧百年,唯有一個商圈,百年繁華,百年不敗——火車站商圈。創富中心,火車站商圈核心商業項目,網點、商鋪,世代招租無憂,百年穩賺!

篇3：透析中國產權式酒店發展

了解產權式酒店
瑞士誕生TIME-SHARE

上世紀70年代,在阿爾卑斯山腳下,有一位名叫亞歷山大·耐的瑞士人面對四季如潮的游客突發奇想;如果將阿爾卑斯山下酒店的客房使用權分時段出賣給一部分有錢人,滿足他們每年定期的消費需求,一定是個雙贏的生財之道。于是便有了“時權酒店(TIME-SHARE HOTEL)”。

根據時權酒店的運作模式,私人投資者通常每年在確定的時間內自己使用15至20天,其它時間房產由管理公司統一管理,作為酒店對外經營,每年的酒店租金收益基本可抵消房分期付款的費用。

后來,在時權酒店的基礎上又發展出了產權式酒店。與時權酒店不同的是,產權式酒店買斷的是產權而不僅僅是時段,即將酒店每間客房分割成獨立產權出售給投資者,投資者一般并不在酒店居住,而是將客房委托給酒店經營分取投資回報,同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。在交完銀行按揭貸款后,購房人最終取得房屋產權。

最初的產權式酒店并不承諾固定回報,個人投資者購買酒店客房之后,將客房統一交給酒店管理公司經營,酒店管理公司定期將酒店經營利潤分配給客戶。但是在許多地方,這種分配不確定利益的方式在投資人和酒店管理公司之間產生了信任危機。于是,這種不確定受益的分配方式很快被另一種固定收益的方式所取代。目前市場上執行的產權式酒店大多為固定回報的投資模式。為了方便購房客人,酒店方還完善了交換系統,即當顧客希望有別的地方度假時,他可以通過交換公司,交換各地隸屬于該服務網絡的任何議價酒店的等值使用權。這個服務網絡放大了客戶度假旅游的活動范圍,受到了眾多投資者的青睞。

除了個人,這種產權式酒店同時適應于企業或機構。他們購買產權式酒店除了用于投資,更多的則作為員工休假、公司年會的接待賓客使用。

假日經濟催生產權式酒店

產權度假酒店屬于旅游房產。一方面,投資者可以像購買住房一樣投資置業,可以從經營利潤中分紅,每一個客房都可以有獨立的產權。另一方面,它還號稱“擁有自己的度假勝地”,提供了一種新的休閑度假方式,更成為中產階級繼本宅、別墅之外在風景區內置辦的第三居所,一個“家以外的另一個休閑娛樂、放松身心的家(AHomeAwayFromHome)”。

后來,六權式酒店在美國更是演變成了中產階層退休養老的理想場所。投資者在退休之前購樓,每年和家人去使用一段時間,其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報,等到退休的時候作為頤養天年的住所。

在一些旅游資源豐富的地區,產權式酒店干脆成了部分投資人長期獲取回報的一種投資方式。這種情況在北美、加勒比海地區以及太平洋等地的一些著名旅游城市和地區表現尤為明顯。

因此,目前國際上常見的產權式酒店大致有三種類型:時權酒店,即有約定期地使用酒店客房的樹種;住宅型酒店,即投資者購買后可以先委托酒店經營,到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅;投資型酒店,即作為投資行為,逐年取得約定的回報,并期待著增值回收投資。

產權式酒店一般都位于著名的旅游城市,景色優美的旅游地區或國際知名的會務中心,擁有充足而穩定地的客源,酒店的出租率都保持在50%以上,其客房年度利潤分經除了抵消分期付款的費用,還有可觀的盈余,如果經營有方,物業的增值部分也是酒店產權人和經營者的額外收獲。

總體來講,產權式酒店作為一種新型的房產投資和消費模式,符合現代經濟資源共享的基本原則,從開發商的角度來廛,產權式酒店能夠調動社會資源,順利完成酒店建設,同時及時實現投資資金回籠;從經營者的角度,穩定的客戶群體成了酒店經營的保證;從購房人的角度來講,產權式酒店為他們提供了一種高尚而現實的生活方式,打開了一道投資的大門;從銀行的角度來講,產權式酒店也因為其穩的經營模式而成為一項低風險的業務。

在歐美,產權式酒店的開發者本身就是在酒店行業富有經驗的經營者,赫赫有名的跨國企業,更使產權式酒店的擁有者享受到遍布全國各地的酒店服務,他們僅僅把開發產權式酒店作為運作酒店的一種新形式。

目前,產權式酒店在歐美國家經過數十年的發展,已成為一種為社會廣泛接受的房產投資品種。據資料顯示,全球產權式酒店1986-1995年平均增長15.8%;1980年,全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產權式酒店,到1995年,全球81個國家購買了產權式酒店。上世紀80年代到90年代初,全球引入產權式經營的旅游目的地數量增長了6倍,90年代初,全球產權式酒店銷售收入達40億美元,到20**年,全球產權式酒店銷售額將達300億美元,在客戶類型上,有60%是中產階層家庭投資,40%為企業和社會機構投資。所有信息表明,產權式酒店將成為旅游房地產的一種重要的經營創新模式。與銀行儲

蓄、基金、債券和股票相比,穩健型的產權式酒店有望成為中產階層的理財首選。

產權式酒店在中國
中國特色的產權式酒店

產權式酒店進入我國是上世紀90年代中后期的事。這種概念傳入中國后,逐步演變為極具中國特色的產權式酒店,并于2000年在海口市率先亮相,此后數年一度風靡深圳、北京等大中城市。近兩三年,產權式酒店在我國發展較快,有的地方甚至成為最熱門的房地產項目,購買者都是作為投資來購買產權式酒店的。但就項目的開發動機看,“產權式酒店”的開發主要有這樣幾種情況,一是盤活后重新定位的“半拉子”工程,二是一些經營遇到困難,需要資金的酒店賓館,第三就是一些急于實現資金回籠的房地產項目,最后才是打算經營的真正的產權式酒店。

其實,酒店與地產的結合并非偶然,因為酒店本身就代表著一個樓盤的形象,重量級酒店更是身份和地位的象征,能夠出入星級酒店,在星級酒店居住,本身就是一種榮耀,對于尊崇需要比較強烈的中國人更是如此。因此,當前市場上出現產權式酒店的時候,投資者大力追捧就是理所當然的事了。

產權式酒店最初并不向投資者就回報率做承諾,但是進入我國以后,這種沒有承諾的投資方式加上前景并不明朗的經營前景讓投資者對開發商和經營者產生了信任危機。也是為了適應我國的本土現狀,產權式酒店一般都承諾固定回報。

與歐美國家不同,中國的產權式酒店與其說是為了迎合消費者生活該改變毋寧說是房地產開發商用以賺錢的途徑。通過“產權式酒店”,房地產商可以把本來不能被分割銷售的酒店拿來出售,縮短投資周期,分散經營風險,實現資金回籠,并在可能的情況下參與物業經營利潤的分配。

統計顯示,目前我國的產權式酒店項目已經發展到200多個,遍布25個省、自治區、直轄市。在過去的幾年中,產權式酒店在海南、深圳、北京甚至一些二級三級城市呈現出相當旺盛的發展勢頭,新酒店接連開張,給人以市場前景廣闊的感覺。產權式酒店這種新的業態在中國經歷了萌芽、發展、失敗的歷程后,似乎再一次要登上舞臺了。在上海、產權式酒店已經超過70多家。在北京,產權式酒店大有遍地開花之勢。而在北京眾多的產權式酒店中,以快樂無窮大、金色假日和中信國安的第一城最具代表性。

產權式酒店的變異

“快樂無窮大——龍慶峽(假日)鄉村俱樂部”位于北京延慶風景區內,是一座集旅游、休閑、度假、娛樂為一體的假日酒店。項目總占地16平方米,總建筑面積5.3萬平米,容積率0.33,由一棟8000平米的會所、五棟900套客房的假日酒店及200畝山林綠地組成,是北京第一個面向市場出售產權的純酒店式物業。

“快樂無窮大”本來是一個爛尾盤,是以周邊的自然風光為突破口,希望同時投入少量資金盤活的項目。按最初的想法這塊地最適合做度假村和假日酒店,但這類項目前期需要資金量大,且酒店自營式的回報周期通常為7年,與房產開發商通過出售物業快速回籠獎金經營相悖。第二個方案是建別墅,但距城區80公里的距離已經超出了人們心理所能隨的20-40公里的心理極限,而項目可建設用地僅80余畝,做品質較高的別墅因為容積率低、規模小,不易聚人氣。借著“假日經濟”的概念,結合延慶縣平均每年接待游客千萬人次的游客量,便旌了這樣一個既能盡快回籠資金,又能結合自身體量充分利用周邊旅游資源的產權式酒店項目。

20**年8月,由中信國安推出的第一城是產權式酒店的一個典型變異。這個項目位于京東香河縣,屬河北地界,總占地3600多畝,甚至比故宮還大,是仿照明清北京城開發建設的大型綜合性旅游娛樂場所。它擁有規模宏大的皇城建筑群,擁有設備先進的國際會議中心等多種會議展覽設施,可接待近萬人開會。第一城建設歷時11年,總投資約30億元人民幣。與別的產權式酒店投資模式不同,第一城采用“投資+回購”的銷售方式,即酒店投資人選擇3年、5年、8年等不同期限購買產權酒店物業,到期如無意續約,開發商將采用回購的方式退還投資人所有本金,并在合同期限內每半年向投資人支付一投資回報。這種銷售模式并不把擁有產權作為投資者的最終目標,而是通過擁有產權把購買產權式酒店的行為變成一種純粹的投資形式。這樣不但把產權式酒店的投資期限縮短了,而且還大大降低了投資人的投資風險。加上中信國安的擔保,這個產品第一期開盤不久就銷售一空,目前二期的商鋪銷售因為起價只有10萬元而受到市場的熱捧,進展相當順利。

產權式酒店在我國的異軍突起,是建立在近年來休閑旅游與商務旅行快速發展的基礎之上的。自1999年開始,我國旅游黃金周的休假制度合得休閑、旅游市場激增,許多城市和旅游景點也呈現出前所未有的市場前景。還有中國正式加入WTO使中國市場成為世界最為矚目的焦點一,境內外商務頻繁,接觸日多,外商入境人次與日俱增。這些都是酒店行業發展的利好形勢,也為產權式酒店的再度興起注入了新的活力。

文/蘇文