“商業(yè)地產(chǎn)”規(guī)劃步履為艱

　　如今的商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍一般一哄而起、形成無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，正陷入一個(gè)水深火熱的境地。一些投資額數(shù)以億計(jì)的商場(chǎng)外表光鮮亮麗，開(kāi)業(yè)時(shí)轟轟烈烈，開(kāi)業(yè)后卻沒(méi)有出現(xiàn)想象中人頭涌涌的場(chǎng)面，更談不上日進(jìn)斗金。小型的產(chǎn)權(quán)商鋪也因開(kāi)發(fā)商需要短期資金的回籠產(chǎn)權(quán)“賣散”又不注重前期策劃及專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理導(dǎo)致開(kāi)業(yè)后商戶各自為政不加融合將產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)龀闪诵∩唐肥袌?chǎng)甚至停業(yè)。種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目布局無(wú)序、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重等現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起所有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與投資者的重視。

　　繁榮背后的虛火

　　對(duì)于地方政府而言，時(shí)尚、漂亮的購(gòu)物中心不僅是城市的門面之一，而且能夠提供稅收、吸納大批勞動(dòng)力，帶動(dòng)制造業(yè)、物流業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是啟動(dòng)內(nèi)需、拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的引擎。近幾年，民間投資沖動(dòng)與地方政府支持齊頭并進(jìn)，造成了我國(guó)很多地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的空前繁榮。

　　近幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)各地迅速興起，發(fā)展勢(shì)頭很好。隨著住宅開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率的減少，從20**年年初起，我國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迅速擠入利潤(rùn)空間很大的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，20**年1-5月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資458億元，同比增長(zhǎng)38.7%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的3%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的12.37%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積為11092萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)94.7%，其中，新開(kāi)工2734萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23%，竣工2822萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)35.7%。

　　由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。總體來(lái)講，可以斷定我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)的確是過(guò)熱。在國(guó)家宏觀調(diào)控之后的商業(yè)地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)量增長(zhǎng)幅度將會(huì)有所下降。

　　前期間推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)采用[產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售模式]或[主力店租賃+商鋪全零售]模式。[產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售]模式是將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部出售，而將其經(jīng)營(yíng)權(quán)租給某些大型的零售企業(yè)；[主力店租賃+商鋪全零售]模式則是開(kāi)發(fā)商保留若干主力店群的產(chǎn)權(quán)，將其余的小商鋪全部零售。前者的后遺癥比后者更為嚴(yán)重，這二種商業(yè)地產(chǎn)贏利模式在一些已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目中暴露了許多問(wèn)題，引起了眾多小業(yè)主與開(kāi)發(fā)商糾纏不止的糾紛，一些項(xiàng)目也因此停止?fàn)I業(yè)。

　　目前的贏利模式類似十幾年前我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用的模式，據(jù)臺(tái)灣有關(guān)資深人士透露，采用這些模式的項(xiàng)目?jī)H有一家能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)，其余的則出現(xiàn)多次的經(jīng)營(yíng)調(diào)整，最終亦難以成功。這二種贏利模式均可謂短期操作模式。商業(yè)地產(chǎn)贏利模式影響項(xiàng)目的成功率，而贏利模式又受制于項(xiàng)目的融資渠道和自有資金量。隨著國(guó)家宏觀調(diào)整下的各類限制，此類短期操作模式將被大部分開(kāi)發(fā)商繼續(xù)采用。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)同樣具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是采取了短線操作模式的項(xiàng)目自有資金不足一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往要少則數(shù)千萬(wàn)元，多的甚至達(dá)幾十億元，建議期也較長(zhǎng)，達(dá)2-4年，而開(kāi)發(fā)商往往僅能投入10%-20%的自有資金，其它資金主要來(lái)自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。

　　在各種融資渠道幾乎不通的情況下，商鋪預(yù)售成了開(kāi)發(fā)商唯一的希望。銷售商鋪也成為商業(yè)地產(chǎn)短線操作的標(biāo)志。銷售比例越大，項(xiàng)目投資回收期越短，風(fēng)險(xiǎn)也越大。有關(guān)的調(diào)研機(jī)構(gòu)曾對(duì)香港和國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率進(jìn)行分析，結(jié)果是香港房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.03，而國(guó)內(nèi)的則為0.33。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為銷售收入（或營(yíng)業(yè)收入）與平均資產(chǎn)總值之比，它是衡量企業(yè)經(jīng)濟(jì)效率的指標(biāo)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，資金周轉(zhuǎn)率越高，說(shuō)明其銷售面積越多，項(xiàng)目越是短線操作。

　　我國(guó)金融市場(chǎng)的個(gè)人投資品種不多且收益情況均不理想，投資人的投資理念與知識(shí)也不普及廣泛這給商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷售提供了良好的契機(jī)。自2000年以來(lái)，個(gè)人投資的主力品種——股票市場(chǎng)一蹶不振，大多數(shù)入市者的股票市值已蒸發(fā)了五、六成，收益情況慘不忍睹；期貨則因九十年代的騙局多多而至今只有極少數(shù)人跟進(jìn)，跟進(jìn)者也是多虧少盈；銀行存款利率更是低得可憐，三年期3.24%，五年期3.60%，這使銀行成為很多人存款安全的地方。

　　據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，20**年全國(guó)居民存款高達(dá)12萬(wàn)億元，這個(gè)數(shù)據(jù)是很驚人的，其中有部分一直在尋找回報(bào)率高些的個(gè)人投資品種，而商業(yè)地產(chǎn)5%-12%年回報(bào)率的商鋪當(dāng)然具有很強(qiáng)的吸引力。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)這塊資金市場(chǎng)十分青睞，如果能有10%的居民存款拿出來(lái)投資商鋪，這塊資金量就是1.2萬(wàn)億元，相當(dāng)于20**年1-5月份商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額458億元的二十四倍，既然有了這個(gè)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商何樂(lè)而不為呢？投資客戶也就加深了“一鋪養(yǎng)三代”的不成熟投資理念。

　　商業(yè)地產(chǎn)缺乏策劃

　　目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)還處于初始階段，商業(yè)業(yè)態(tài)和布局處于一種無(wú)序的狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為缺乏專業(yè)性，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各自為政，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)位置重疊、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。甚至出現(xiàn)一些針對(duì)中小投資者的商鋪因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)確，導(dǎo)致無(wú)法經(jīng)營(yíng)的局面，造成“有場(chǎng)無(wú)市”的尷尬。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，一些開(kāi)發(fā)模式也十分成熟。但是，這些成熟的開(kāi)發(fā)模式僅是住宅的開(kāi)發(fā)模式，相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式則顯得十分復(fù)雜。它不但要求能部分銷售，且要售后不亂，保證項(xiàng)目能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)。這就要求開(kāi)發(fā)商除了具備拿地、建造、銷售等經(jīng)驗(yàn)外，還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等專業(yè)人才。然而，由于商業(yè)意識(shí)不足及真正的商業(yè)人才奇缺的原因，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不“揚(yáng)長(zhǎng)避短”——繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“賣完走人”的住宅開(kāi)發(fā)模式，加快資金回籠速度，避開(kāi)商業(yè)人才缺乏的短處，將商鋪經(jīng)營(yíng)踢給大型商家或投資客自理。造成了后續(xù)經(jīng)營(yíng)無(wú)力使得多數(shù)投資客無(wú)法正常收回投資，形成了商業(yè)地產(chǎn)的投資[瓶頸]。

　　大多國(guó)內(nèi)商場(chǎng)不重策劃，只考慮到鋪面的租/售率，一開(kāi)始就大張旗鼓地售鋪，把整個(gè)商場(chǎng)“散賣”出去，沒(méi)有考慮過(guò)以后經(jīng)營(yíng)的方向，經(jīng)營(yíng)期間才發(fā)現(xiàn)整個(gè)商場(chǎng)亂的像菜市場(chǎng)，不但管理會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，后期宣傳推廣更是跟不上，現(xiàn)在人們購(gòu)物已不單純是買東西了，而是上升為娛樂(lè)、休閑，尋求一種精神滿足感。商場(chǎng)環(huán)境要予人耳目一新的感覺(jué)。在這種思路的指引下商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)更多考慮整體商業(yè)氛圍的融合。其中成功、系統(tǒng)、科學(xué)的市場(chǎng)定位是項(xiàng)目的靈魂，是其成功動(dòng)作的前提保證。如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)毫無(wú)主題性可言，必將被市場(chǎng)無(wú)情地淘汰發(fā)展前景不容樂(lè)觀。這說(shuō)明硬體設(shè)施確立之后軟件配套確顯現(xiàn)不足。針對(duì)這些現(xiàn)象，我們對(duì)國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商提出三點(diǎn)建議：第一、周密策劃、精心搭配，第二、合理銷售、謹(jǐn)慎招商，第三、體系完善、精心管理。這三味藥就象中醫(yī)診脈，梳理病根，標(biāo)本兼治，一改以往商業(yè)地產(chǎn)外表金碧輝煌，內(nèi)部空虛的泡沫繁榮態(tài)勢(shì)。整體規(guī)劃與其做大做強(qiáng)到不如塌實(shí)做久。

　　憑借經(jīng)營(yíng)管理做旺商場(chǎng)

　　精心策劃、合理招商之后，經(jīng)營(yíng)管理擺上重要日程。它決定了商場(chǎng)能否做旺和投資者能否得到長(zhǎng)久的回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)的管理特點(diǎn)是分散經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。分散經(jīng)營(yíng)必須在統(tǒng)一管理的前提下進(jìn)行，否則，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)極易陷入困境。而短線操作下的商業(yè)地產(chǎn)部分商鋪產(chǎn)權(quán)分散，將成為統(tǒng)一管理的障礙。

　　一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)含有許多不

同的業(yè)態(tài)，而一種業(yè)態(tài)也擁有多種商業(yè)（或服務(wù)）品類，不同的品類具有不同淡、旺季及產(chǎn)品（或服務(wù)）的生命周期，因而各種品類在不同時(shí)期有不同的銷售量。這就要求各級(jí)經(jīng)營(yíng)者須按商業(yè)規(guī)律不斷調(diào)整業(yè)態(tài)、品類，使整個(gè)業(yè)態(tài)組合更加適應(yīng)有效商圈的實(shí)際需求和競(jìng)爭(zhēng)變化。調(diào)整業(yè)態(tài)和品類肯定會(huì)涉及到不同營(yíng)業(yè)面積的租期、租金、面積重組等方面的調(diào)整，這將可能影響到一部分業(yè)主的權(quán)益，一旦這部分或個(gè)別業(yè)主不同意調(diào)整方面，經(jīng)營(yíng)調(diào)整將無(wú)法進(jìn)行，項(xiàng)目整體持續(xù)良好經(jīng)營(yíng)得不到保障，最終可能走向整體失敗。

　　消費(fèi)者的消費(fèi)觀是不斷變化的，其對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求亦不是一成不變，消費(fèi)者總喜歡到價(jià)格合理且環(huán)境優(yōu)美的場(chǎng)所購(gòu)物消費(fèi)。一個(gè)商業(yè)物業(yè)在經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間之后，為吸引更多的眼球，它可能需要進(jìn)行翻新、改造等。一般情況下，各租戶都比較重視自家營(yíng)業(yè)面積內(nèi)的形象，而忽視了公共空間的重要性。小業(yè)主除了收租外，其余要承擔(dān)費(fèi)用的事多數(shù)采取不聞不理的手法，這就難倒了管理公司和開(kāi)發(fā)商。對(duì)于一個(gè)已成功經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目來(lái)講，費(fèi)用的分擔(dān)可能不是問(wèn)題，因?yàn)椴还苁亲鈶簦€是小業(yè)主，其經(jīng)營(yíng)收益都比較高，分擔(dān)一些改造費(fèi)用問(wèn)題不大，而對(duì)于一個(gè)剛剛起步才一、二年的項(xiàng)目則難度較大，往往由于各方的收益情況不盡理想，改造費(fèi)用也成了多方扯皮的原因。

　　同時(shí)整體推廣是成功經(jīng)營(yíng)的重要手段之一，特別是在項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)前期和各個(gè)調(diào)整期，整體推廣能夠起到相當(dāng)重要的作用。整體推廣一般通過(guò)媒體、宣傳冊(cè)、VIP卡、明星助興、公益活動(dòng)等相關(guān)的促銷活動(dòng)宣傳項(xiàng)目的服務(wù)、銷售內(nèi)容、優(yōu)惠條件等，以吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，這類活動(dòng)需要大量的費(fèi)用。一般情況下，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的前期推廣費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商通過(guò)管理公司來(lái)支付，開(kāi)發(fā)商也已將這部分費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中。然而，在開(kāi)業(yè)后各個(gè)時(shí)期的推廣費(fèi)用從哪來(lái)呢？這個(gè)問(wèn)題如同上述物業(yè)改造費(fèi)用，也成為多方扯皮的問(wèn)題之一。短線操作下的產(chǎn)權(quán)分散正是商業(yè)地產(chǎn)整體推廣后勁不足的主要原因。

　　總而言之商業(yè)地產(chǎn)一定要有內(nèi)涵，有鮮明的主題定位，統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，這已被國(guó)外成熟的商業(yè)運(yùn)作模式所證明。一個(gè)成功的商業(yè)必須要符合這些商業(yè)規(guī)則。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業(yè)街的店鋪。首先講一下大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)外叫做Shopping Mall，即購(gòu)物中心。北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個(gè)Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個(gè)都沒(méi)建起來(lái)。盡管立項(xiàng)非常多，規(guī)劃項(xiàng)目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒(méi)有一個(gè)開(kāi)始營(yíng)業(yè)。像豐聯(lián)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)中心等，也可以叫做Shopping Mall，但按照國(guó)外意義上的Shopping Mall北京現(xiàn)在還沒(méi)有。從中反映出一個(gè)問(wèn)題，國(guó)內(nèi)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問(wèn)題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，取得了一些成績(jī)也獲得了一些經(jīng)驗(yàn)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目那樣運(yùn)作，找地找項(xiàng)目，自己做市場(chǎng)評(píng)估，自己完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會(huì)一呼百應(yīng)，實(shí)際上存在很大的問(wèn)題。

　　為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目存在很大的區(qū)別呢？如果作一個(gè)形象的比喻，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是傳銷，住宅項(xiàng)目是直銷。做住宅項(xiàng)目時(shí)，發(fā)展商可以自己分析市場(chǎng)，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過(guò)銷售處進(jìn)行直接銷售。但大型的綜合商業(yè)項(xiàng)目則完全不同，它的銷售對(duì)象不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。對(duì)于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。比如一個(gè)幾十萬(wàn)平米的店，招一家主力店最多是2萬(wàn)平米（家樂(lè)福分店賣場(chǎng)部分是8千－1.2萬(wàn)平米），就算能拿到能夠解決十萬(wàn)平米的主力店，還有十幾萬(wàn)平米等待解決，這會(huì)對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。

　　發(fā)展商通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和北京人口的分析，認(rèn)為Shopping Mall有市場(chǎng)需求。作為消費(fèi)者，我們也希望北京周邊能夠出現(xiàn)一些像樣的Shopping Mall。周末開(kāi)車到那里，連吃帶玩，還可以購(gòu)物，這種場(chǎng)所肯定會(huì)受到歡迎。然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉(cāng)儲(chǔ)式還是像家樂(lè)福這樣的家電用品，對(duì)于不同的主力店其賣場(chǎng)的比例大小也不同。對(duì)賣場(chǎng)面積、停車位面積、貨架陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設(shè)計(jì)不符合這樣的要求，那絕對(duì)是錯(cuò)誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。

　　主力店招商有一系列的具體要求，而不是發(fā)展商認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目好就能夠招商成功，其中有一個(gè)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)判斷問(wèn)題。對(duì)于發(fā)展商而言，認(rèn)清商業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)之間的區(qū)別是最重要的。北京所有的發(fā)展商都存在這樣一種情況，盲目地進(jìn)行設(shè)計(jì)。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗(yàn)式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂(lè)、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無(wú)法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂(lè)福，或者國(guó)內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確業(yè)態(tài)的形式。另一方面是專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的重要性。國(guó)內(nèi)發(fā)展商對(duì)此基本沒(méi)有認(rèn)識(shí)，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)沒(méi)有市場(chǎng)。中國(guó)發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語(yǔ)的人根本看不懂。中國(guó)人招商前幾頁(yè)總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞，而國(guó)外的企業(yè)、財(cái)團(tuán)、連鎖店看中的卻是市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析等，中國(guó)恰恰缺乏這些信譽(yù)保證。

　　全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實(shí)施的顧問(wèn)公司不會(huì)超過(guò)十幾家。由于發(fā)展商不認(rèn)可，因此目前在北京沒(méi)有市場(chǎng)。發(fā)展商都以為自己能夠招商，但實(shí)際上是很困難的。像家樂(lè)福這樣的連鎖店，進(jìn)中國(guó)的目的是為了掙錢，因此對(duì)項(xiàng)目一定認(rèn)真評(píng)估，否則不會(huì)輕易投資。他們會(huì)把錢花在物業(yè)上，但不會(huì)自己成立一個(gè)開(kāi)發(fā)公司。市場(chǎng)如何，開(kāi)發(fā)商的房子如何，開(kāi)店的效益如何就需要做專業(yè)的評(píng)估。國(guó)內(nèi)如果提供不了這方面的評(píng)估，就需要像顧問(wèn)公司這樣的中間人。畢竟發(fā)展商提供的可行性報(bào)告是代表發(fā)展商的利益，作為國(guó)外的連鎖店，需要一個(gè)代表它自己利益的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。中介機(jī)構(gòu)就是起這個(gè)作用。這樣的顧問(wèn)公司的作用就是整合資源。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進(jìn)來(lái)，把幾十萬(wàn)平米的Shopping Mall撐起來(lái)就變得很容易。大的主力店機(jī)構(gòu)比較強(qiáng)大，總部設(shè)在法國(guó)、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個(gè)部門的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。國(guó)內(nèi)的發(fā)展商想找他們談，卻不知道該找哪一級(jí)部門，更需要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)這樣的特殊合作顧問(wèn)關(guān)系。

　　對(duì)于大型商場(chǎng)，商家比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。商場(chǎng)里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見(jiàn)或者多個(gè)角度都能看到，出租或者出售起來(lái)就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用是很重要的。整個(gè)空間可以通過(guò)天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進(jìn)了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場(chǎng)，做的最極端的是上海正大廣場(chǎng)，由泰國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，中庭做得極其復(fù)雜，十幾層高，進(jìn)去以后有游樂(lè)場(chǎng)的感覺(jué)。里邊天橋橫過(guò)來(lái)，繞過(guò)去，感覺(jué)很亂。

　　現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購(gòu)物消費(fèi)形式的大融合。比如我們做的深圳的一個(gè)項(xiàng)目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購(gòu)物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。室外廣場(chǎng)不僅是商場(chǎng)的需要，也是城市空間的需要。我們經(jīng)常會(huì)看到有些商場(chǎng)在門口臨時(shí)搭個(gè)臺(tái)子，或是時(shí)裝表演，或是抽獎(jiǎng)促銷。跟原來(lái)的賣東西的方式不同的是，這些活動(dòng)都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來(lái)的形式。如今已經(jīng)變成一種模式。

　　大型商場(chǎng)的交通組織非常復(fù)雜，因此還有兩個(gè)方面必須考慮：一是怎樣從一開(kāi)始就應(yīng)該人流分開(kāi)，讓人往樓上走，比如一進(jìn)門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)所有商場(chǎng)的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問(wèn)題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會(huì)產(chǎn)生效益。對(duì)大規(guī)模商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)這是最重要的。我們的處理方式是通過(guò)大中庭，天窗的引導(dǎo)作用，做到店鋪的均好性。

　　我們給珠江做了很多項(xiàng)目。珠江的項(xiàng)目大多都有商業(yè)街，他們把商業(yè)街作為一種聚集人氣的手段。住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因?yàn)樽≌^(qū)有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。北京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去，實(shí)際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。隨著北方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京商鋪的發(fā)展現(xiàn)在基本可以標(biāo)志著北方經(jīng)濟(jì)水平的提高。

　　商業(yè)街不是簡(jiǎn)單的概念，更不是簡(jiǎn)單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個(gè)人對(duì)空間個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感受，每個(gè)不同的廣場(chǎng)、街道也都有自己的個(gè)性，怎樣能夠讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境有一種良好的感覺(jué)？這就需要建筑師進(jìn)行精心地設(shè)計(jì)。

　　現(xiàn)在中國(guó)處于反映了經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代，特別強(qiáng)調(diào)氣派，建筑設(shè)計(jì)也是如此。很多大商廈，遠(yuǎn)看很雄偉，但

缺乏人情味，不是很好的購(gòu)物環(huán)境。王府井大街經(jīng)過(guò)改造以后，四、五十米寬的大尺度，購(gòu)物的人只能順著一邊走，不愿走"之"字形來(lái)回過(guò)到馬路對(duì)面購(gòu)物。過(guò)去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過(guò)去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒(méi)有人的尺度感。現(xiàn)在開(kāi)始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個(gè)凳子，幾個(gè)雕塑小品，試圖在遼闊的廣場(chǎng)尺度上做出一點(diǎn)人情味。其實(shí)這些東西在原來(lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中就應(yīng)該考慮到。商業(yè)街要特別強(qiáng)調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來(lái)。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺(jué)得很舒服、很親切。柏?fù)P講過(guò)美國(guó)的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺(jué)。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國(guó)那種自大自狂的尺度。

　　現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。每個(gè)商業(yè)街應(yīng)該有自己的個(gè)性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國(guó)貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。

　　在我們的設(shè)計(jì)理念中，認(rèn)為建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該有三個(gè)層次：第一個(gè)層次是宏觀的外觀造型。從很遠(yuǎn)的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。第二個(gè)層次是我們通常所說(shuō)的立面設(shè)計(jì)，講究橫、豎線條。第三個(gè)層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)基本達(dá)不到這個(gè)層次。人們對(duì)商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計(jì)，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對(duì)跟人發(fā)生親密接觸、親密對(duì)話這個(gè)層次的設(shè)計(jì)基本做不到。越大的項(xiàng)目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。

　　作為一個(gè)建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來(lái)做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)，這就造成在結(jié)合點(diǎn)留下了很多空白。現(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢(shì)，就是多方面設(shè)計(jì)的整合最后達(dá)到最佳效果。現(xiàn)在新出的幾個(gè)樓盤，像珠江國(guó)際城、天津萬(wàn)科水晶宮這幾個(gè)項(xiàng)目的共同點(diǎn)，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出彩，尤其是對(duì)底層近人的部分。建筑裝修上可以采用很多非建筑語(yǔ)言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設(shè)計(jì)的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。

　　在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面，首先要明確開(kāi)發(fā)者、使用者和消費(fèi)者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計(jì)比較相似，酒店設(shè)計(jì)發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好，是喜來(lái)登集團(tuán)，假日集團(tuán)，還是國(guó)內(nèi)的錦江集團(tuán)，每一個(gè)集團(tuán)都有自己的管理規(guī)定，應(yīng)該按照他們的要求去進(jìn)行設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)商不是自己使用店面，而是要賣給主力店，必須按照主力店的要求去設(shè)計(jì)。

　　如果是做購(gòu)物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商應(yīng)該找一些專業(yè)的商業(yè)顧問(wèn)公司，目的是明確商業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和具體的操作方式。每個(gè)項(xiàng)目都有自己明確的市場(chǎng)定位，應(yīng)該以高度專業(yè)化的方式進(jìn)行操作，由專業(yè)顧問(wèn)公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場(chǎng)判斷上可能還會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。有的商業(yè)只是住宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項(xiàng)目賣火就可以。社區(qū)配套中有沒(méi)有餐飲決定硬件如何設(shè)計(jì)，有的幾萬(wàn)平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒(méi)有足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備，經(jīng)營(yíng)受很大影響。

　　在整個(gè)合作過(guò)程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。整個(gè)操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去進(jìn)行，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項(xiàng)目賣不掉要砸在自己手里。有個(gè)廣告人曾舉過(guò)一個(gè)例子，主人買一條狗看家護(hù)院，夜里聽(tīng)到外面有動(dòng)靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡(jiǎn)單，當(dāng)然是狗出去叫，因?yàn)橹魅瞬皇菍W(xué)這個(gè)專業(yè)的。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是這樣一個(gè)道理，重視專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)很重要。同時(shí)也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)單位。

　　許多的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)得不倫不類，經(jīng)營(yíng)使用階段出現(xiàn)很多問(wèn)題，特別是硬件方面的問(wèn)題，如樓電梯分布不合理，店鋪價(jià)值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問(wèn)題都很難補(bǔ)救，給發(fā)展商或經(jīng)營(yíng)方帶來(lái)的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一次性的設(shè)計(jì)費(fèi)用。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項(xiàng)目專長(zhǎng)的設(shè)計(jì)師。同是甲級(jí)大設(shè)計(jì)院，可能專長(zhǎng)完全不同。正如醫(yī)療機(jī)構(gòu)中口腔醫(yī)院和婦產(chǎn)醫(yī)院的專長(zhǎng)天壤之別。商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過(guò)策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)使項(xiàng)目升值。全憑發(fā)展商是否有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)。不同的發(fā)展商對(duì)建筑設(shè)計(jì)的重視程度和支付水平不同，實(shí)際上反映了有人把設(shè)計(jì)看作消費(fèi)，有人把設(shè)計(jì)當(dāng)作投資。那么建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量是否影響項(xiàng)目回報(bào)呢？大家心中自有答案。

篇3：國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃存在10大誤區(qū)

　　國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃存在10大誤區(qū)

　　目前，國(guó)內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在這樣或那樣的問(wèn)題，究其原因，正是由于在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，存在著很多誤區(qū)所致。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃至少存在10方面的誤區(qū)。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)一，用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設(shè)計(jì)師更多的是追求建筑理念、建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)，他們通常沒(méi)有商業(yè)理性認(rèn)知，因而也不能很好地把握商業(yè)需求，而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)正是以商業(yè)需求為導(dǎo)向的，是依據(jù)市場(chǎng)、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種需要而進(jìn)行的物業(yè)功能設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)往往是體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上的。所以，如果不具備大量的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是很難實(shí)現(xiàn)科學(xué)性的。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)二，建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)。一旦建筑設(shè)計(jì)完成了，商業(yè)物業(yè)的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設(shè)施就確定了，這樣就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)的業(yè)態(tài)和功能在設(shè)計(jì)上出現(xiàn)很大的局限性。建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)，這種局限性將不可避免地表現(xiàn)出來(lái)，使商業(yè)項(xiàng)目處于進(jìn)退兩難的境地。

　　比如一個(gè)購(gòu)物中心，至少要有通風(fēng)排水、煤氣管、垃圾處理等設(shè)計(jì)，如果之前沒(méi)有考慮到就沒(méi)有辦法滿足后期商戶的需要，滿足不了消費(fèi)者的需要。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)三，營(yíng)銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃。銷售代理公司為商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃的目的是為了促進(jìn)銷售，而商業(yè)規(guī)劃則是為了促進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理，二者的本質(zhì)和要求都是不同的。由于銷售公司不能很好地把握商業(yè)功能和商業(yè)需求，所以單純的營(yíng)銷策劃是不能解決商業(yè)規(guī)劃問(wèn)題的，進(jìn)而也使得一些商業(yè)項(xiàng)目在銷售之后存在著一些經(jīng)營(yíng)和管理上的漏洞。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)四，重外觀形象，輕內(nèi)部結(jié)構(gòu)。一些商業(yè)項(xiàng)目為了打造標(biāo)志性商業(yè)建筑或城市地標(biāo)，往往對(duì)建筑外觀投入巨資，而忽視了商業(yè)物業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，這樣也是不利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，就像一個(gè)人外表很漂亮，但是內(nèi)在素質(zhì)很低，那這個(gè)人也是要被打折扣的，畢竟，消費(fèi)者是在商業(yè)內(nèi)部消費(fèi)的，內(nèi)部功能是否完善也是消費(fèi)者關(guān)注的問(wèn)題。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)五，重裝修標(biāo)準(zhǔn)，輕配套適用。裝修標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目是同等重要的。如果把商業(yè)的價(jià)值比作木桶里裝的水，那么組成木桶的每塊木板就好比是影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種因素，例如地段、管理、服務(wù)、裝修、配套等等，如何才能使水裝得更多呢？只有保證每塊木板都足夠長(zhǎng)，如果有一塊木板是短的，那這個(gè)木桶也是裝不了多少水的。所以，若想提升商業(yè)價(jià)值，就得保證影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面都是完美的，這樣才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化，木桶才能裝更多的水。所以，不能只注重裝修標(biāo)準(zhǔn)而忽略了商業(yè)配套，這是會(huì)影響商業(yè)整體價(jià)值的。

　　比如廁所的配套設(shè)計(jì)，有的百貨店中女廁所只有三個(gè)蹲位，而男廁所一大排。事實(shí)上，一個(gè)商場(chǎng)里面，肯定是女性消費(fèi)者多。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)六，重硬件投入，輕人文關(guān)懷。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好鋼還不行，必須得有鋒利的刃才能具備殺傷力，現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)往往是細(xì)節(jié)上的競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)人性化的設(shè)計(jì)、一種人文關(guān)懷都是可以提升商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的，而這些正是這個(gè)鋒利刀刃的重要組成部分，是不能忽略的。現(xiàn)在除了肯德基、麥當(dāng)勞，國(guó)內(nèi)大部分商場(chǎng)中很少有在廁所中放手紙的。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)七，重共享空間設(shè)計(jì)，輕經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算。共享空間確實(shí)對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)起到一定的作用，但我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會(huì)浪費(fèi)經(jīng)營(yíng)面積，大幅度增加運(yùn)營(yíng)成本的，所以一定要精準(zhǔn)地核算成本與收益，避免亡羊補(bǔ)牢。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)八，遷就主力店要求，忽視自己的投資。商業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)主力店的目的是通過(guò)主力店來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目的招商和經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)銷售，提升項(xiàng)目和附屬物業(yè)的整體價(jià)值。一些開(kāi)發(fā)商迫于主力店的名聲和影響力，不惜損害自己的投資利益，有的時(shí)候，這樣的做法是沒(méi)有必要的，因?yàn)橹髁Φ瓴⒉痪邆渲鲗?dǎo)性，也就是說(shuō)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力并非主力店。在認(rèn)同主力店的同時(shí)，不應(yīng)過(guò)多遷就主力店，而忽視了自身的投資利益。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)九，按自己的主觀和經(jīng)驗(yàn)草率行事。商業(yè)市場(chǎng)是不斷變化的，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目科學(xué)的定位和最優(yōu)的運(yùn)作策略往往是在多方博弈的過(guò)程中逐漸浮出水面的。我們?cè)谧錾虡I(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，都是很多專家、學(xué)者經(jīng)過(guò)實(shí)地考察和多次論證得出的結(jié)論，事實(shí)證明，主觀和經(jīng)驗(yàn)往往不能得出最優(yōu)的結(jié)果。所以，開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的過(guò)程中，一定要多參考專家的意見(jiàn)，切忌主觀主義和經(jīng)驗(yàn)主義。

　　商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃誤區(qū)十，盲目崇洋媚外，忽視國(guó)內(nèi)實(shí)際。國(guó)外的設(shè)計(jì)理念確實(shí)要領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，但是這種領(lǐng)先在另一個(gè)層面上也意味著排斥，有一些設(shè)計(jì)理念、風(fēng)格是不符合國(guó)內(nèi)實(shí)際的，一定要有選擇地吸收。