購物中心經(jīng)營管理相關(guān)術(shù)語

書籍

　　*1001 Retail Tips and Strategies（零售秘訣1001例）

　　*Common Area Maintenance (CAM) Administration（公共區(qū)域維護與保養(yǎng)）

　　*Crafting Lease Clauses（租賃條款設(shè)計）

　　*CSM Handbook（注冊購物中心經(jīng)理手冊）

　　*Developing a Shopping Center Business Plan（制定購物中心經(jīng)營計劃）

　　*Effective Newspaper Advertising for Shopping Centers（購物中心的報刊廣告）

　　*Finance for Shopping Center Nonfinancial Professionals（購物中心財務(wù)工作入門）

　　*ICSC’s Dictionary of Shopping Center Terms（ICSC購物中心專用術(shù)語詞典）

　　*Law for Non-Lawyers（購物中心法律工作入門）

　　*Leasing Small Shopping Centers（小型購物中心租賃）

　　*Library of Shopping Center Forms（購物中心表冊集錦）

　　*Library of Shopping Center Marketing Forms（購物中心營銷集錦）

　　*Library of Shopping Center Model Letters and Notices（購物中心信函集錦）

　　*Library of Small Shopping Center Forms（小型購物中心表冊集錦）

　　*Market Research for Shopping Center（購物中心市場調(diào)研）

　　*Marketing Small Shopping Centers（小型購物中心營銷）

　　*Operating Small Shopping Centers（小型購物中心運營）

　　xthe SCORE（美國退休經(jīng)理服務(wù)團）

　　*Shopping Center Lease Administration（購物中心租賃管理）

　　*Shopping Center Leasing（購物中心租賃）

　　*Shopping Center Management（購物中心管理）

　　*Shopping Center Marketing（購物中心營銷）

　　*Shopping Center Redevelopment and Renovation（購物中心的發(fā)展與革新）

　　*Shopping Center Study Lease（購物中心辦公場所租賃）

　　*Winning Shopping Center Designs（購物中心獲獎設(shè)計）

　　期刊、報告及通訊

　　*Government Relations Report（與政府機構(gòu)關(guān)系報告）

　　*Guide to Writing a Shopping Center Security Manual（購物中心安保手冊編寫指南）

　　*Guide to Writing a Shopping Center Tenant Manual（購物中心承租人手冊編寫指南）

　　*Retail Challenge（應(yīng)對零售市場挑戰(zhàn)秘笈）

　　*Retail Law Strategist（零售法研究）

　　*Shopping Center Legal Update（購物中心司法研究）

　　*Shopping Centers Today（當(dāng)代購物中心）

　　基本概念

　　√ 集中管理與分散管理

　　√ 房地產(chǎn)投資信托基金

　　經(jīng)營管理的模式

　　經(jīng)營管理購物中心的公司有很多種商業(yè)模式可供選擇，其中包括：

　　*集中管理模式。按照此種模式，所有財務(wù)方面的事務(wù)由總公司統(tǒng)一處理，包括支付各種費用，辦理采購，發(fā)放薪金，以及公司其他各種財務(wù)事項。只有中心的日常管理交由各中心的經(jīng)理負責(zé)。

　　*分散管理模式。按照此種模式，所有的事務(wù)都由各購物中心自行處理。公司旗下所有購物中心的經(jīng)營模式通常完全一致。例如，盡管每一購物中心是單獨進行管理，但是他們記賬及核算的方法相同。每一購物中心就是一個利潤中心，獨立經(jīng)營。而每一個利潤中心又是另外一個由總公司指定的，較大的利潤中心的一部分。

　　*混合式分散管理模式。雖然此種模式稱之為混合式，但是由于計算機的使用將很多功能統(tǒng)一在一起，所以多數(shù)情況下還是集中管理。盡管記帳和會計核算可以集中管理，但是仍保留分散管理的方式。購物中心經(jīng)理仍然可以執(zhí)行采購及決定事務(wù)，只是由總公司登記賬目。

　　購物中心的所有權(quán)形式也是形態(tài)各異。它可以是房地產(chǎn)投資信托公司、公司機構(gòu)、財團法人、有限合作企業(yè)，甚至是個人。權(quán)屬形態(tài)不同，財務(wù)目標(biāo)也會有所不同。一般表現(xiàn)為：

　　*長期穩(wěn)定性，尤其重視購物中心增值、資產(chǎn)保值及承租戶信譽度的增加。

　　*短期內(nèi)收入的增加及投資回報率的逐年增加。

　　*實行“低價買入，高價賣出”的策略。一旦條件成熟，就轉(zhuǎn)讓購物中心。

　　很明顯的，購物中心經(jīng)理人必須了解業(yè)主的需求與目標(biāo)，這樣才能完成其管理使命。

　　基本概念

　　√ 第三方經(jīng)理人

　　√ 營業(yè)收入和經(jīng)營凈收益

　　√ 成功經(jīng)營需要注意的事項

篇2：購物中心經(jīng)營管理詞匯表(中英術(shù)語)

　　購物中心經(jīng)營管理詞匯表（中英術(shù)語）

　　下面的詞匯表中匯集了本書中一些重要的定義，有些定義本書中并未出現(xiàn)，僅做補充。這些術(shù)語都是站在購物中心管理的角度上來定義的。

　　advertising plan

　　廣告策劃：為廣告活動設(shè)計宣傳語、主題及創(chuàng)新因素。還包括為創(chuàng)新服務(wù)和促銷服務(wù)制定預(yù)算。

　　asset management

　　資產(chǎn)管理：為了實現(xiàn)出租人的目標(biāo)，使用購物中心所有的力量（包括有形和無形的）對資產(chǎn)進行管理的方法。這種管理涉及購物中心財務(wù)的各個方面，包括投資（比如新的租賃活動）。

　　balance sheet

　　資產(chǎn)負債表：一個經(jīng)濟單位在某個時點上反映其財務(wù)狀況的報表，包括按成本計價的有形資產(chǎn)、累計折舊、無形資產(chǎn)；負債和所有者權(quán)益。資產(chǎn)負債表也可以是財務(wù)報表的一個部分，反映一家公司在某一時點上的財務(wù)狀況，即資產(chǎn)、負債和權(quán)益，這類似于一張記分卡片。在資產(chǎn)負債表上，資產(chǎn)=負債 + 權(quán)益；權(quán)益 = 資產(chǎn) － 負債。參見“現(xiàn)金流量表(cash flow statement)”。

　　breakpoint

　　臨界點：有時候也叫作自然斷裂點或者實際斷裂點。在百分比租金方式中，該點指的是以銷售額的一定比例來決定最低租金額。從理論上來講，該點指的是承租人的費用和銷售收入相當(dāng)，在此之后開始贏利（有時候需要將贏利的一定比例付給出租人）；也叫做“銷售臨界點（sales breakpoint）”或者“自然臨界點（natural breakpoint）”。參見“非自然臨界點（unnatural breakpoint）”詞條。

　　budget

　　預(yù)算：在一段固定的時期內(nèi)，對預(yù)計的收入和為取得這些收入估計要發(fā)生的成本和費用的預(yù)算。也指對未來經(jīng)營結(jié)果的估計和控制的財務(wù)計劃。指一段時期內(nèi)可能發(fā)生的收入和費用的概括。

　　capital budget

　　資本預(yù)算：包括資產(chǎn)的售賣收入（具體說明與帳面值相比是收益還是虧損）、抵押貸款或其他債務(wù)本金的支付、需要資本化的待攤年度維修費用或者設(shè)備添加費用等。資本預(yù)算中所使用的數(shù)據(jù)可以是年末的實際價值，也可以是年中的估計價值。也指各類資產(chǎn)維修保養(yǎng)的費用。

　　capital cost

　　資本費用：指樓房修繕?biāo)С龅馁M用。

　　centralized system

　　集中的行政管理體系：一種行政管理制度，在該制度下，所有財務(wù)體系（包括薪水冊、應(yīng)收帳款、應(yīng)付帳款和購買計劃）都是由公司總部來管理，而不是由單個的購物中心來管理。參看“分散的行政管理體系（decentralized system）”和“混合的行政管理體系（hybrid decentralized system）”。

　　certificate of insurance

　　保險證明：證明保險單已經(jīng)簽發(fā)的一種文件。也指證實投保人所投保險的種類和金額的一種憑證。

　　commercial general liability policy

　　一般商業(yè)責(zé)任保險：第三方保險的一般形式。若出現(xiàn)身體受傷、人身傷害或財產(chǎn)損失時，對保單持有人提供賠償。

　　common area maintenance (CAM)

　　公共區(qū)域維修：指對公用區(qū)域進行維護和保養(yǎng)。也指承租人為共享非租賃地塊的服務(wù)和設(shè)施（如用電、保安及停車場維護）而支付的費用。

　　CSM

　　注冊購物中心經(jīng)理：由購物中心國際委員會授予的注冊購物中心經(jīng)理的專業(yè)稱號。參見Certified Shopping Center Manager詞條。

　　decentralized administrative system

　　分散管理體制：以單個購物中心進行運作的一種管理制度，表現(xiàn)在簿記、會計、采購等活動中。每個中心負責(zé)自己的工作，但是可以遵循一種標(biāo)準(zhǔn)化制度。參見“集中管理體制（centralized system）”和“混合分權(quán)制（hybrid decentralized system）”詞條。

　　default

　　違約：沒有履行以前承諾的職責(zé)。例如，未在規(guī)定的日期支付租金就意味著租戶違反了他所簽署的租賃協(xié)議。還指未能遵循租賃協(xié)議的條款。

　　demographics

　　人口統(tǒng)計學(xué)：對市場上各類要素的統(tǒng)計，也即平均收入、年齡、家庭規(guī)模、家庭開支、受教育程度和種族等等。也指關(guān)于一個市場范圍內(nèi)購物者的基本客觀資料。人口統(tǒng)計資料包括年齡、性別、收入、受教育程度及職業(yè)。還指按照年齡和收入等分類的人群統(tǒng)計特征，用以識別細分市場。

　　depreciation

　　折舊：指一年中資產(chǎn)失去的價值，也就是實物資產(chǎn)的損耗的量。

　　fee manager

　　收費物業(yè)經(jīng)理: 為賺取酬金或出于其他原因，與購物中心簽訂合約，負責(zé)管理購物中心的工作人員或管理公司。管理公司與購物中心業(yè)主的關(guān)系是中心聘用一家獨立核算的管理公司，按合約條款提供必要的服務(wù)。

　　fi*ed e*penses

　　固定費用：也稱為間接費用。這類費用屬于經(jīng)營費用，不受銷售量增加或減少的影響。

　　forecasting

　　預(yù)測：預(yù)測到年底為止年度收入和費用的一種方法。預(yù)測應(yīng)按季度進行編制。

　　hybrid decentralized administrative system

　　混合式分散的管理體系：指一種管理體制，兼有分散的管理體系和集中的管理體系的特征。在此類管理體系中，購物中心會利用計算機來統(tǒng)一處理會計和財務(wù)工作，但同時購物中心經(jīng)理可以自行決定采購和審核工作。參見“集中的管理體系（centralized administrative system）”和“分散的管理體系（decentralized administrative system）”。

　　income statement

　　收益報表：顯示某一會計期銷售凈額，銷售成本，費用，以及經(jīng)營凈收益（或凈虧損）的報表。也稱為“經(jīng)營報表”或“損益報表”。

　　insurance

　　保險：風(fēng)險承擔(dān)者（承保人）和另一方（被保險人）之間的協(xié)議。為獲取酬金（保險費），當(dāng)發(fā)生合同約定的事件（意外或危險）時，承保人同意賠償被保險人由于意外事件（危險）而造成的損失。承保人也可以代表被保險人向第三方（保險受益人）承擔(dān)賠償義務(wù)。

　　letter of intent

　　合同意向書：通常是正式租賃合同簽署之前

的文件。主要描述房東和承租人之間的租賃意向。也稱為“交易條款的確認書”。

　　mall mayor

　　商鋪領(lǐng)頭人：指購物中心承租商公認的領(lǐng)袖人物。一般情況下，由其充當(dāng)眾商鋪的代言人。

　　market area

　　市場區(qū)域：指購物中心周邊的區(qū)域，中心由此吸引顧客。

　　Marketing plan

　　營銷計劃書：指購物中心為在一段時間內(nèi)（一般是一年）宣傳中心本身制定的一個詳盡計劃，說明如何采取5個步驟，開展相應(yīng)的活動。

　　merchandiser plan

　　承租商組合計劃：指長期的戰(zhàn)略計劃，通過對承租商的增加和替換，形成一種協(xié)力優(yōu)勢，為購物中心創(chuàng)造最大的價值。

　　merchandising

　　商品規(guī)劃：指一種規(guī)劃，要在合適的地方、合適的時間、合適的價格推出數(shù)量適中的合適的產(chǎn)品。

　　merchants’ association

　　零售商協(xié)會：指商人間的一種組織，工作的重點是對購物中心進行廣告和宣傳。它是一個非營利的、獨立的組織。

　　minimum rent

　　最低租金：指承租人支付的基本租金，一般以每平方英尺計價，按年支付。與承租人的銷售額無關(guān)。

　　operating budget

　　經(jīng)營預(yù)算：計算購物中心預(yù)期的收益和支出。

　　operating e*penses

　　經(jīng)營費用：一般是指為獲得收益正常發(fā)生的所有各種費用。它與投資支出不同。

　　operating statement

　　營運會計報表：顯示某一會計期銷售凈額，銷售成本，費用，以及經(jīng)營凈收益（或凈虧損）的報表。

　　overage rent

　　超限租金：指超過最低租金限度的百分比租金。只要承租商的銷售額超過了商定的一個臨界點，出租人就會要求承租商按這部分銷售額的一個百分比繳納租金。

　　percentage rent

　　百分比租金：承租人除了支付基本租金以外，還要支付年銷售總額的一個百分比。

　　premium

　　保險費：指為投保人可能面臨的風(fēng)險支付給保險公司的一筆費用。

　　property insurance

　　財產(chǎn)保險：指一種第一方保險，保險標(biāo)的是個人財產(chǎn)或是房地產(chǎn)，以及因財產(chǎn)損失造成的使用功能的喪失。

　　REIT

　　房地產(chǎn)投資信托基金（美國和加拿大）：為“房地產(chǎn)投資信托基金（real estate investment trust）”的縮寫詞，是對購物中心及其他房地產(chǎn)的所有權(quán)的一種表現(xiàn)形式。商業(yè)信托公司聯(lián)合許多投資人的資本為房地產(chǎn)進行融資。美國法律規(guī)定，具有房地產(chǎn)投資信托資格的公司如果將大部分的稅前收入分配給股東，則可以免交企業(yè)所得稅。

　　tenant mi*

　　承租人組合：指購物中心中零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的類型和各種價格水平的組合。

　　third-party insurance

　　第三方責(zé)任險：以被保險人在購物中心發(fā)生的責(zé)任或者因另一方而對他人造成人身傷害的賠償責(zé)任為標(biāo)的的保險。

　　trade area

　　商圈：購物中心消費者的地域分布范圍。決定商圈范圍的因素可能是距離以及天然障礙（河流）或者人為的障礙（難以穿越的高速公路）。

　　variance report

　　差異報表：定期呈遞于經(jīng)理人（或由管理人員編制）的系列財務(wù)報表中的一部分。顯示預(yù)算與實際收支情況的差異。