9大商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警

　　風(fēng)險一：對招商過分自信

　　目前，大多數(shù)開發(fā)商認為只有像設(shè)計成果或其它有形、有價的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要，結(jié)果直接導(dǎo)致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關(guān)系。例如，河南某大型商業(yè)項目，在顧問公司提出對項目的工作計劃大綱后，開發(fā)商過于自信，直接用該大綱自行進行招商，但招商并無收獲。兩年多來，開發(fā)商與許多商家有過接觸，其中不乏國際大型集團公司，但開發(fā)商并不知道此項目一直未被列入商家下一步發(fā)展計劃，致使招商工作毫無進展。

　　風(fēng)險二：產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端

　　由于開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)核心價值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產(chǎn)項目仍然存在大量“簡單”的房屋產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)象。不同于住宅項目直接面對單一住戶，而商業(yè)地產(chǎn)主要面對的是大型商家及海外商業(yè)地產(chǎn)投資基金。這些客戶對商業(yè)項目的消費能力和業(yè)態(tài)組織最為關(guān)注，而不是房屋本身。如果開發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷售形式出現(xiàn)，忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對房屋成本承受能力的不同等因素，具備專業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不會輕易簽訂合約，最后項目只能以較低的價格“草草”出售。

　　風(fēng)險三：缺乏科學(xué)規(guī)劃的招租

　　目前，國內(nèi)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗，對于Shopping Mall的理解尚不成熟。出于減少市場風(fēng)險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對整個商場進行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。

　　風(fēng)險四：項目定位不準

　　國內(nèi)大型商業(yè)項目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，只要開發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價上獲得優(yōu)惠并進行規(guī)劃，拿到地進行規(guī)劃后才進行論證。Shopping Mall起源于美國，一般位于城郊。其產(chǎn)生建立在城市不斷擴大，汽車擁有量達到一定程度，郊區(qū)人口增長設(shè)施的基礎(chǔ)上，需要與之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂等設(shè)施相應(yīng)增加。因此，其經(jīng)營發(fā)展與周圍地區(qū)交通狀況及市場需求息息相關(guān)。

　　風(fēng)險五：輕信主力店

　　Shopping Mall是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高Mall的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運營。于是有些開發(fā)商只看重主力店，事實并不盡然。不同主力店有不同的經(jīng)營目標、運營手段和產(chǎn)品定位，開發(fā)商應(yīng)通過專業(yè)商業(yè)策劃對Shopping Mall做整體定位，據(jù)此選擇合適的主力店入駐。例如某些主力店只針對定向消費人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨立的對外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導(dǎo)。這種情況下，主力店未必能拉動整個Shopping Mall的經(jīng)濟效益。

　　風(fēng)險六：片面追求最大

　　部分開發(fā)商認為項目規(guī)模越大越好，于是片面追求“中國第一，亞洲最大”等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。判斷一個Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：一是周圍是否有足夠的市場需求支撐；二是與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標準。

　　風(fēng)險七：盲目照搬“榜樣”

　　凡成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨特的人文歷史、地理環(huán)境、開發(fā)模式等，經(jīng)得起長時間考驗。然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信“榜樣”的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。如北京中關(guān)村某商城，其銷售時適逢市場流行“商鋪投資熱”，因此商鋪銷售火爆、身價暴漲。于是引發(fā)了更多開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)投資熱情，其結(jié)果是投資者回報率降低，紛紛轉(zhuǎn)讓甚至空置商鋪。

　　風(fēng)險八：重建筑設(shè)計輕商業(yè)規(guī)劃

　　大型Shopping Mall的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點是“招商應(yīng)先于設(shè)計”。國外Shopping Mall多是等80%以上主力店確定后才開始整體設(shè)計工作。發(fā)展商在未明確商家的情況下就開始設(shè)計，往往會因缺乏定向設(shè)計依據(jù)，盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期成本和后期招商難度。比如中關(guān)村某商城，一開始即進行國際招投標，未經(jīng)專業(yè)商業(yè)規(guī)劃，導(dǎo)致該項目無法獲得預(yù)期經(jīng)濟效益。其次，大型商業(yè)設(shè)計不僅僅是地標式建筑，不單靠外觀形象實現(xiàn)市場認可和投資收益。

　　風(fēng)險九：忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求

　　由于其體量大、投資高、回報周期長等特點，大型商業(yè)設(shè)計是特殊專業(yè)中的專業(yè)領(lǐng)域。國內(nèi)現(xiàn)有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家，商業(yè)地產(chǎn)明顯區(qū)別于住宅開發(fā)，開發(fā)模式更加復(fù)雜，完全不能套用。如北京某大型Shopping Mall就因消防設(shè)計不符合規(guī)范而卡殼，被迫做出方案調(diào)整，浪費了大量時間、精力。因此只有擅長大型商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計，擁有豐富設(shè)計經(jīng)驗的專業(yè)設(shè)計機構(gòu)，才能在設(shè)計中少走彎路，節(jié)約時間和成本。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)招商風(fēng)險分析

　　商業(yè)地產(chǎn)招商風(fēng)險分析

　　商業(yè)地產(chǎn)是看起來容易做起來難的專業(yè)！

　　商業(yè)地產(chǎn)是一個非常專業(yè)的課題，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、市場調(diào)查、立項定位，還需要專業(yè)的營銷策劃、推廣,專業(yè)的經(jīng)營管理做后期服務(wù)。

　　同樣是做平臺，住宅地產(chǎn)做的是居住的平臺，而商業(yè)地產(chǎn)做的是商業(yè)的平臺，交易的平臺。商業(yè)地產(chǎn)的運營模式，不僅要把握商業(yè)運行規(guī)律，還要對各種資源進行有效整合。

　　商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。

　　經(jīng)營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店；目標商戶分類，可以看出各類商戶對物業(yè)的要求都不盡一致。

　　商業(yè)地產(chǎn)還涉及到未來的消費者定位問題，也就是商業(yè)運營后，吸引什么樣的人群前來商場消費的問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要甚之于住宅的。

　　實戰(zhàn)兵法

　　商業(yè)地產(chǎn)有日益加溫之勢，很多做住宅的開發(fā)商已轉(zhuǎn)身去經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，看中的是其賺錢機會，但目前商業(yè)地產(chǎn)中存在九大風(fēng)險需引起高度重視。

　　風(fēng)險一、招商自信

　　大多數(shù)開發(fā)商認為只有像設(shè)計成果或其它有形、有價的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要，結(jié)果直接導(dǎo)致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關(guān)系。

　　案例：

　　某大型商業(yè)項目，在顧問公司提出對項目的工作計劃大綱后，開發(fā)商過于自信，直接用該大綱自行進行招商，但招商并無收獲。兩年多來，開發(fā)商與許多商家有過接觸，其中不乏國際大型集團公司，但開發(fā)商并不知道此項目一直未被列入商家下一步發(fā)展計劃，致使招商工作毫無進展。

　　風(fēng)險二、產(chǎn)權(quán)銷售存在弊端

　　由于開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)核心價值的判斷存在偏差，目前商業(yè)地產(chǎn)項目仍然存在大量簡單的房屋產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)象。

　　如果開發(fā)商僅以房屋產(chǎn)權(quán)銷售形式出現(xiàn)，忽略其業(yè)態(tài)內(nèi)容、業(yè)態(tài)間的相互關(guān)系以及不同業(yè)態(tài)對房屋成本承受能力的不同等因素，具備專業(yè)素質(zhì)和能力的大品牌商家不會輕易簽訂合約，最后項目只能以較低的價格草草出售。

　　風(fēng)險三、缺乏科學(xué)規(guī)劃的招租

　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商大多缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗，對于商業(yè)地產(chǎn)項目的理解尚不成熟。出于減少市場風(fēng)險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃公司，對整個商場進行專業(yè)配比和合理的開發(fā)。

　　風(fēng)險四、項目定位不準

　　國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項目往往與城市形象掛鉤，規(guī)模求大，要開發(fā)商與政府建立良好的關(guān)系就可以在地產(chǎn)地價上獲得優(yōu)惠并進行規(guī)劃，拿到地進行規(guī)劃后才進行論證。

　　ShoppingMall起源于美國，一般位于城郊，美國商業(yè)地產(chǎn)項目其產(chǎn)生建立在城市不斷擴大，汽車擁有量達到一定程度，郊區(qū)人口增長設(shè)施的基礎(chǔ)上，需要與之配套的商業(yè)、旅游、休閑、健身、娛樂等設(shè)施相應(yīng)增加。因此，其經(jīng)營發(fā)展與周圍地區(qū)交通狀況及市場需求息息相關(guān)。

　　風(fēng)險五、輕信主力店

　　商業(yè)地產(chǎn)項目是由多種業(yè)態(tài)形式整合而成的綜合體，主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高Mall的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運營。

　　不同主力店有不同的經(jīng)營目標、運營手段和產(chǎn)品定位，開發(fā)商應(yīng)通過專業(yè)商業(yè)策劃對做整體商業(yè)地產(chǎn)項目定位，據(jù)此選擇合適的主力店入駐。

　　例如某些主力店只針對定向消費人群，如家居品牌店，光臨的多是有意購買家居建材用品的顧客。這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨立的對外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導(dǎo)。

　　這種情況下，主力店未必能拉動整個商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。

　　風(fēng)險六、片面追求最大

　　部分商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商認為項目規(guī)模越大越好，于是片面追求中國第一，亞洲最大等概念的炒作，盲目攀比規(guī)模和體量，而沒有考慮超尺度規(guī)模所需要的各方面支撐。

　　判斷一個Mall的規(guī)模是否適度取決于三方面因素：

　　商業(yè)地產(chǎn)項目周圍是否有足夠市場需求支撐；

　　商業(yè)地產(chǎn)項目與其規(guī)模相適應(yīng)的市政配套是否合理完善；

　　商業(yè)地產(chǎn)項目否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標準。

　　風(fēng)險七、盲目照搬榜樣

　　凡成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨特的人文歷史、地理環(huán)境、開發(fā)模式等，經(jīng)得起長時間考驗。

　　然而很多開發(fā)商只看到一些銷售成功的實例以及商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，盲目模仿照搬，輕信榜樣的力量，忽視了案例成功的很多特殊因素。

　　案例：如北京中關(guān)村某商城，其銷售時適逢市場流行商鋪投資熱，因此商鋪銷售火爆、身價暴漲。于是引發(fā)了更多開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)投資熱情，其結(jié)果是投資者回報率降低，紛紛轉(zhuǎn)讓甚至空置商鋪。

　　風(fēng)險八、重建筑設(shè)計輕商業(yè)規(guī)劃

　　大型商業(yè)地產(chǎn)項目的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點是招商應(yīng)先于設(shè)計。

　　國外ShoppingMall多是等80%以上主力店，確定后才開始整體設(shè)計工作。

　　發(fā)展商在未明確商家的情況下就開始設(shè)計，往往會因缺乏定向設(shè)計依據(jù)，盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期成本和后期招商難度。

　　風(fēng)險九、忽視商業(yè)開發(fā)專業(yè)化需求

　　商業(yè)地產(chǎn)項目由于其體量大、投資高、回報周期長等特點，大型商業(yè)設(shè)計是特殊專業(yè)中的專業(yè)領(lǐng)域。

　　國內(nèi)現(xiàn)有發(fā)展商多由住宅產(chǎn)品起家，商業(yè)地產(chǎn)明顯區(qū)別于住宅開發(fā)，開發(fā)模式更加復(fù)雜，完全不能套用。

　　風(fēng)險十、交通弊端阻截客流

　　交通的暢通和人流的多少，是衡量一個商業(yè)地產(chǎn)項目成功與否的標準。

　　一個商場如果日客流量達20萬人，那么商戶的車加上客戶的車一般需要2000～2500個車位才能容納。

　　但據(jù)了解，目前很多商業(yè)地產(chǎn)項目絕大多數(shù)停車場，所設(shè)車位一般都只在30～280個之間，特大型的停車場車位也不過800～1000個，與商業(yè)項目規(guī)模根本無法配套。

　　案例：如北京某大型ShoppingMall就因消防設(shè)計不符合規(guī)范而卡殼，被迫做出方案調(diào)整，浪費了大量時間、精力。

　　因此只有擅長大型商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計，擁有豐富設(shè)計經(jīng)驗的專業(yè)設(shè)計機構(gòu)，才能在設(shè)計中少走彎路，節(jié)約時間和成本。

　　風(fēng)險十一、招商不專業(yè)

　　商業(yè)地產(chǎn)招商人員多來自中介，形成招商不專業(yè)，招了也白招，留下后遺癥害死發(fā)展商。

　　風(fēng)險十二、招商難度大

　　招商難度大主力店開業(yè)后小主力還沒有影子，主要原因在于如下四個方面：

　　項目建設(shè)期較長，主力店群對項目業(yè)態(tài)變化趨勢把

握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟。

　　裝修進度影響中小店群的入駐。雖然有項目裝飾效果圖，但中小店主的擔憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場地發(fā)展新的分店。

　　功能分區(qū)的招商進度影響了各類店的進駐決策，按照合理的功能分區(qū)計劃，順利入駐相應(yīng)的商店或服務(wù)機構(gòu)可使各類店的經(jīng)營互動起來，對于項目和各店經(jīng)營大大幫助，而一旦某一類商店或服務(wù)機構(gòu)招不進來，則整個項目服務(wù)功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒法進來時，更是影響了整體的經(jīng)營。在進駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點也很重要。

　　營運商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗，使招商難度進一步提高。

　　實戰(zhàn)兵法

　　主題突出結(jié)構(gòu)合理

　　MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉儲式商店、超市、品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購物消費和一站式休閑享受。

　　一、商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)業(yè)態(tài)

　　是指經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式或營業(yè)形態(tài)。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，則是指充分利用各種商業(yè)資源，為實現(xiàn)成功招商、銷售和日后的成功營運，而對商業(yè)項目各功能分區(qū)和各樓層營業(yè)項目所進行的規(guī)劃。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個商業(yè)項目整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合，它綜合反映了該項目的整體定位和特色。

　　合理的商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項目的招商提供方向性的指導(dǎo)，促進項目招商的進度；同時也能在項目的營運過程中為個體商家創(chuàng)造利潤，更能通過整體的效應(yīng)擴大項目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內(nèi)在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎(chǔ)。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的定位是商業(yè)項目策劃的開始，它決定和影響著項目的規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營管理、商品定價、服務(wù)管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面，是一個商業(yè)項目運作的前提和保障。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的定位是一個全面的、綜合的過程，它涵蓋企業(yè)的目標市場定位、業(yè)態(tài)定位、功能定位、經(jīng)營定位、招商策略定位、營銷策略定位以及企業(yè)形象定位等，這些定位是相互關(guān)聯(lián)、相互作用、相互影響、互為促進的。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)項目目標市場定位

　　一個商業(yè)企業(yè)在進入市場之前，只有充分掌握當?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展水平、居民消費水平、商業(yè)經(jīng)營狀況，才能對整個商圈的消費客群進行市場細分，從而進行目標市場定位。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)定位

　　商業(yè)地產(chǎn)項目項目籌建之初，要根據(jù)當?shù)氐氖袌鰲l件和該項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，科學(xué)地確定該項目要做成哪種經(jīng)營業(yè)態(tài)，是做綜合性商業(yè)項目、主題性商場、超市，還是做成百貨與超市相結(jié)合的綜合業(yè)態(tài)，抑或是購物中心、Mall等。

　　以此來明確企業(yè)今后的經(jīng)營品類、經(jīng)營方向、管理方式、商戶的投資形式，進而明確企業(yè)的品牌商品和招商方向。

　　四、商業(yè)地產(chǎn)項目功能定位

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的功能定位即根據(jù)項目的整體規(guī)模、開發(fā)目標進行的功能確定與功能布局。

　　商業(yè)企業(yè)的建筑設(shè)計、空間結(jié)構(gòu)、動線設(shè)計、設(shè)備配套等與企業(yè)的經(jīng)營有極強的關(guān)聯(lián)性，只有進行準確的功能定位，商業(yè)企業(yè)的建筑設(shè)計、空間結(jié)構(gòu)、設(shè)備配套才能有的放矢，投資建設(shè)的項目才有商業(yè)經(jīng)營的價值。

　　五、商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營定位

　　商業(yè)地產(chǎn)項目在進行經(jīng)營定位時，要考慮項目當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟總量、城鄉(xiāng)居民收入水平、消費能力、市場容量和總體需求，同時要充分結(jié)合當?shù)匚磥戆l(fā)展空間，著眼未來，從戰(zhàn)略眼光定位，貼近市場，貼近消費者。

　　六、商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策略定位

　　營銷策略定位就是通過建立特別的產(chǎn)品銷售渠道和方式，使產(chǎn)品和營銷具有某種特色，從而利用產(chǎn)品和營銷在消費者心目中的印象，在市場占有一席之位。

　　商業(yè)企業(yè)在進行營銷策略定位之前，要對當?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展狀況、競爭狀況、購買能力、消費結(jié)構(gòu)、商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀、顧客購成、銷售客單價等等進行詳實的調(diào)查，并據(jù)此確定商業(yè)企業(yè)的營銷策略與銷售方式。

　　七、商業(yè)地產(chǎn)項目招商策略定位

　　商業(yè)地產(chǎn)項目在招商之前，必須對當?shù)氐哪繕耸袌觥⑵放平Y(jié)構(gòu)、品牌檔次進行充分調(diào)查，了解哪類品牌更易于被當?shù)氐氖袌鏊邮埽@樣，才能更好地確定企業(yè)的目標品牌、支柱品牌和源頭品牌的招商目標、招商方式和招商條件，從而進行招商策略的定位。

　　八、商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)形象定位

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的形象定位，可以借助CIS系統(tǒng)來加以塑造并傳達。一方面可通過商場的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；另一方面可通過顧客對賣場氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告等；而產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等，則是影響企業(yè)形象不可或缺的因素，它將隨著商場的經(jīng)營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮巨大的作用。

　　一個商業(yè)地產(chǎn)項目要取得成功，必須根據(jù)自身的特點和優(yōu)勢，集中力量針對某一特定的目標市場開展經(jīng)營活動，以避免在自身的弱勢上與強有力的對手全面競爭。

　　準確的商業(yè)定位，是商業(yè)地產(chǎn)項目進行市場競爭與經(jīng)營的有力保障。

　　九、項目定位、規(guī)劃組合

　　很多項目都有其特殊性，文化、旅游都可能成為其商業(yè)元素。做商業(yè)地產(chǎn)時需要最大限度地挖掘它的商業(yè)元素，而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃，制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)；

　　十、準確定位是項目經(jīng)營的前提和保障

　　找對人就是要重新反思一下Mall的目標顧客是怎樣的，來自哪里、收入是怎樣的、家庭是怎樣的、性別是什么、年齡是什么，一定要具體化。定對位實際上解決是滿足目標顧客哪一方面的訴求、并不是說你找到了目標顧客就是完成任務(wù)，了滿足目標顧客的訴求可以是單一的。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)運營模式風(fēng)險防范

　　商業(yè)地產(chǎn)運營模式與風(fēng)險防范

　　本文首先從商業(yè)地產(chǎn)的概念入手，結(jié)合現(xiàn)實中的實際案例具體闡述商業(yè)地產(chǎn)運營的常用模式；其次，進一步分析了商業(yè)地產(chǎn)運營管理過程中需要注意的問題；最后，從不同角度分析了在商業(yè)地產(chǎn)運營中需要注意和防范的法律風(fēng)險。

　　一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

　　商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。

　　商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目按照商業(yè)形態(tài)進行分類，大體可以分為以下類目：商業(yè)廣場、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購物中心、休閑廣場、步行街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)中心等。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)運營常用模式

　　1、只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)。采用這種模式可以很快收回投資，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號，營造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經(jīng)成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點。產(chǎn)權(quán)式商鋪市場近年來成為商鋪市場主流。房地產(chǎn)發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將其開發(fā)的商場分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤，并同時保證小業(yè)主購買商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主（投資者）與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經(jīng)營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎(chǔ)。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長期包租為銷售模式，市場稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。至今這種營銷模式被普通運用，并受到投資者的信賴。

　　2、只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。開發(fā)商通過對招商權(quán)的完全控制，來達到控制進場業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營特色。

　　3、又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租

　　又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤；還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。

　　4、商家與地產(chǎn)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。現(xiàn)在最吸引人們眼球的是“萬達模式”。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，其所建的商業(yè)項目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產(chǎn)”。萬達集團得到的利益是通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。歐倍德節(jié)省了選址時間和機會成本，避免新店建設(shè)方面的巨額原始投入。

　　5、專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域

　　對商業(yè)地產(chǎn)尤其是酒店經(jīng)營模式不甚了解的投資者，在諸如產(chǎn)權(quán)式酒店等形式的商業(yè)地產(chǎn)投資過程中，前期不調(diào)查開發(fā)商是否具有經(jīng)營和擔保實力，后期也不調(diào)查管理公司是否具有經(jīng)營管理能力，只要看到高回報就盲目購買，近年來已經(jīng)出現(xiàn)了一些投資風(fēng)險的實例。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險，讓越來越多的投資者開始意識到產(chǎn)權(quán)式酒店并非只賺不賠，為此，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔保的這種銷售模式，專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)運營管理

　　運營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。

　　統(tǒng)一的運營管理是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。運營管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導(dǎo)下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作。這一經(jīng)營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運營管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

　　統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理（立足長遠）、統(tǒng)一營銷（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項目商業(yè)運營的管理能否成功。

　　雖然運營管理是一個項目成功與否的關(guān)鍵，但在運營管理之前，要確保一個項目完美順利地開發(fā)、進展，則要完全歸功于科學(xué)而嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查、規(guī)劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個成功商業(yè)項目后期順利運營的基礎(chǔ)。

　　四、商業(yè)地產(chǎn)運營中法律風(fēng)險防范

　　結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶入住結(jié)束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運轉(zhuǎn)的商業(yè)價值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運營主要包括“開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營、管理”幾個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中一般會遇到以下風(fēng)險：

　　1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險

　　宏觀調(diào)控是指國家利用行政或經(jīng)濟手段對某些過熱的市場進行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準入。上海市政府針對商鋪熱發(fā)布了《關(guān)于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護結(jié)構(gòu)的商場與寫字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過有關(guān)主管部門的批準后方可進行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經(jīng)營行為進行了規(guī)范。

　　2、規(guī)劃失誤的風(fēng)險

　　規(guī)劃是行政對某一地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容的安排或計劃，屬于法規(guī)范疇，具有強制性，如果規(guī)劃失誤，也會造成商鋪貶值。同時，開發(fā)商在商鋪開發(fā)中盡量熟悉相關(guān)的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯誤。一項成功的規(guī)劃更多依賴于市場調(diào)查等商業(yè)活動，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。

　　3、租金差價風(fēng)險

　　開發(fā)商出售商鋪后，消費者、小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營此商鋪，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營，租金相對低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報率之間將存在差距，就使得開發(fā)商不得不為支持較

高的回報去補貼一定的資金；要回避此類風(fēng)險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導(dǎo)。

　　4、大型商家經(jīng)營不善帶來的風(fēng)險

　　若大型商家在長期的承租期內(nèi)，經(jīng)營管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營，無力支付租金給開發(fā)商，將導(dǎo)致開發(fā)商不能支付固定回報率給小業(yè)主的承諾。因此開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景m.dewk.cn及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。這主要取決與招商這個特殊環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商為追求高進駐率，忽略商家經(jīng)營形態(tài)、企業(yè)信譽等因素，導(dǎo)致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴重。

　　5、售后“包租”帶來的風(fēng)險

　　采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關(guān)系：一是購房人與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系；二是購房人與第三方的委托租賃關(guān)系。現(xiàn)在，有部分開發(fā)商采取委托經(jīng)營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托

　　6、產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險

　　開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷之主要問題。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，具體運作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構(gòu)代管、代租等形式實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營。這有效避免了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。

　　7、物業(yè)管理中存在的風(fēng)險

　　商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營形態(tài)等的收取、分攤、使用和管理，一旦管理、服務(wù)不善，計容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營成本的過大，這恰好是經(jīng)營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費者（投資者）與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費用標準不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。

　　此外，商鋪的公攤面積、相鄰權(quán)、環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當、開發(fā)商的項目實施能力不強、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運營中面臨重重風(fēng)險，需要聘請專業(yè)律師來合法規(guī)避和安全防范。經(jīng)營合同。開發(fā)商應(yīng)特別重視委托經(jīng)營合同，因為這是保障投資收益的法律文書。