商鋪分類及業(yè)態(tài)租金制定標(biāo)準(zhǔn)

　　關(guān)于商鋪的分類——按照投資價(jià)值分類

　　商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑屬于最關(guān)心的問(wèn)題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對(duì)于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈的商鋪價(jià)格來(lái)說(shuō)，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。

　　（1）、"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股

　　"都市型"商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，"都市型"商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績(jī)優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。

　　"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說(shuō)，王府井大街的商鋪屬于"績(jī)優(yōu)股"商鋪，應(yīng)該不會(huì)有人表示懷疑。試想每天幾十萬(wàn)客流量對(duì)于這里的商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！

　　"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。

　　（2）、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

　　"社區(qū)型"商鋪和我們上一部分談到的"社區(qū)型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過(guò)從無(wú)到有的過(guò)程，從不成熟到成熟的過(guò)程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過(guò)程就是價(jià)值提升的過(guò)程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場(chǎng)的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來(lái)的商鋪價(jià)值提升無(wú)庸質(zhì)疑。

　　需要指出的是社區(qū)商鋪價(jià)值增長(zhǎng)的特點(diǎn)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問(wèn)要說(shuō)明的是社區(qū)商鋪價(jià)值提升的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場(chǎng)不成熟的階段，通過(guò)對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價(jià)最初僅1、5萬(wàn)/平方米的商鋪，最高可以賣到2、5萬(wàn)/平方米，事實(shí)上，最高售價(jià)相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價(jià)值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪?zhàn)饨穑瑯O有可能縮減到只有商鋪?zhàn)饨鹗杖搿?/p>

　　（3）、"便利型"商鋪--冷門小盤股

　　"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。

　　"便利型"商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類型。目前在國(guó)內(nèi)有很多從事"便利型"商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，美國(guó)的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營(yíng)商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。

　　"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營(yíng)的角度也不需要很大，這無(wú)疑降低了對(duì)投資者資金勢(shì)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的"小盤股"特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！

　　之所以用"冷門"來(lái)形容"便利型"商鋪，完全因?yàn)樵摲N商鋪屬于市場(chǎng)細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價(jià)值不容小視。

　　（4）、專業(yè)街市商鋪--高科技股

　　專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。

　　比如北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬(wàn)人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。

　　（5）、其他商鋪-"一般股票"

　　其他商鋪，指除過(guò)上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購(gòu)物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說(shuō)其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。

　　從上述分析可以看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升，可以從"一般股票"轉(zhuǎn)變成"績(jī)優(yōu)股"。只是依賴于開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時(shí)間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。

　　商鋪定價(jià)原則及一般方式

　　1、通過(guò)兩個(gè)方面來(lái)定價(jià)：

　　（1）、投資回報(bào)的反推，基本以10年為回報(bào)周期

　　（2）、市場(chǎng)比較法，以市場(chǎng)可類比項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格，再與自身項(xiàng)目進(jìn)行比較分析，如地段、商業(yè)氛圍、單體設(shè)計(jì)的合理性

　　2、長(zhǎng)春有一個(gè)項(xiàng)目（為二層）的定價(jià)，一層：二層=1：0、5

　　3、他們的推廣策略：一層與二層聯(lián)體推出，不單獨(dú)銷售一層。

　　遵循樓上的方法,抓出均價(jià)、金角銀邊,角間和邊間的單價(jià)要高些、面積小的單價(jià)要高些,進(jìn)深淺,門面大的單價(jià)要高些、層高比較高的單價(jià)要高些,樓層越高,單價(jià)越低,具體高低差別的幅度,就真的要看具體的店面了、和位置/地形/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題/當(dāng)?shù)刭?gòu)買習(xí)慣都有關(guān)系

　　商鋪定價(jià)的幾個(gè)參考：

　　1、參考配套社區(qū)住宅價(jià)格：作為一二層的商業(yè)店鋪如果二層以上部分是住宅,且商鋪為住宅社區(qū)配套,則價(jià)格基本控制在二層以上住宅均價(jià)的1、5----2、5倍;

　　2、依據(jù)租金制定價(jià)格：根據(jù)當(dāng)?shù)赝愋蜕啼伒恼w租金水平,按租金回報(bào)率在10%-----20%的情況,反算商鋪的均價(jià);

　　3、根據(jù)商鋪定位用途：根據(jù)商鋪計(jì)劃的用途,根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌虡I(yè)類別(餐飲,娛樂(lè),超市等)在城市中的相對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況,制定不同的價(jià)格、

　　商鋪定價(jià)的一些參考原則：

　　1、一層,二層的層差范圍在25%-----40%

　　2、臨街面即展示面的面寬比例越大則價(jià)格越高

　　3、商鋪門面處于交通動(dòng)線中的關(guān)鍵位置,隨著距離關(guān)鍵位置的遠(yuǎn)近價(jià)格逐漸降低

　　4、價(jià)格同商鋪面積成反比

　　執(zhí)

　　1、一拖二式的銷售

　　2、帶租約式的銷售

　　3、返租銷售

　　4、統(tǒng)一售后商業(yè)物業(yè)管理,統(tǒng)一招商

　　5、作好銷售控制

　　定價(jià)方法參考

　　1、投資回報(bào)率法

　　投資回報(bào)就是說(shuō)出賣的門面大約能租多少年，然后按10-15年的租金收益來(lái)定售價(jià)，比如是15年能租到40萬(wàn)，那就定40萬(wàn)。

　　2、周邊價(jià)格參考法

　　周邊價(jià)格參考法就是參考周邊其他項(xiàng)目的售價(jià)，進(jìn)行各項(xiàng)對(duì)比參數(shù)的調(diào)整，你的項(xiàng)目有可能高于其他項(xiàng)目，也有可能底于其他項(xiàng)目，就看你這個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)參數(shù)是不是比其他的項(xiàng)目高。

　　3、產(chǎn)品本身價(jià)值法

　　產(chǎn)品價(jià)格就是覺得項(xiàng)目的各項(xiàng)參數(shù)加起來(lái)的價(jià)格能夠值多少錢。

　　4、競(jìng)爭(zhēng)分析法

　　競(jìng)爭(zhēng)分析法是建立在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的售價(jià)進(jìn)行定價(jià)。

　　5、區(qū)域價(jià)格走勢(shì)法

　　區(qū)域價(jià)格走勢(shì)法是判斷區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)來(lái)定價(jià)。比如有可能高，那就先定高些。

　　以上這些是比較通俗的說(shuō)法，具體的還有些比較專業(yè)的術(shù)語(yǔ)。其實(shí)定價(jià)一般不可能是單一使用一種定價(jià)法的，一般都是將幾種集合起來(lái)。

　　盡量結(jié)合圖表來(lái)說(shuō)明，更加形象，容易打動(dòng)發(fā)展商。

　　主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金制定標(biāo)準(zhǔn)及參考方案（餐飲＼娛樂(lè)＼文化＼服裝＼家電類）

　　在商業(yè)地產(chǎn)里面，租金的制定應(yīng)該是一個(gè)復(fù)雜的體系，但是至今所見的研究理論不多（主要是我沒有找到相關(guān)資料），因此希望在租金制定的理論體系里面拉出來(lái)一個(gè)分支也就是餐飲、娛樂(lè)來(lái)討論一下。理論上來(lái)說(shuō)一個(gè)購(gòu)物中心租金體系的制定要通過(guò)很多種方法去綜合平衡，動(dòng)態(tài)的靜態(tài)的、理論的實(shí)際的等等，希望更多的做過(guò)這一塊工作的兄弟們參與討論。

　　1、橫向比較——>根據(jù)同類型、同地區(qū)、同地段類似項(xiàng)目的租金水平（一樓多少、二樓多少），然后得出一個(gè)整體的租金水平，然后在根據(jù)不同的業(yè)態(tài)租金承受水平去推算。這個(gè)是根據(jù)市場(chǎng)的客觀現(xiàn)狀得出的租金水平，一般是應(yīng)該是比較客觀的。

　　存在問(wèn)題：沒有完全兩個(gè)相同的項(xiàng)目；不管是地段、物業(yè)的檔次、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運(yùn)作等都不一樣。

　　2、回報(bào)率倒推——>根據(jù)物業(yè)的開發(fā)成本，設(shè)定一個(gè)基本的回報(bào)率（如8%），去推算整體的租金水平；然后根據(jù)樓層租金差去計(jì)算各層的租金水平。這個(gè)方法一般是財(cái)務(wù)部比較喜歡使用的辦法，有些大型超市是根據(jù)自己的投資回收期反推。

　　存在的問(wèn)題：市場(chǎng)能夠承受的租金水平是動(dòng)態(tài)的，這個(gè)分析模式是靜態(tài)分析；市場(chǎng)租金承受水平和投資之間不是充分條件和必要條件之間的關(guān)系。

　　3、細(xì)分業(yè)態(tài)推算——>百貨、超市、餐飲、娛樂(lè)、散鋪在特定的城市或區(qū)域一般都有自己的租金計(jì)算方式和承受范圍，根據(jù)自己項(xiàng)目的特點(diǎn)和商業(yè)規(guī)劃，分別計(jì)算各個(gè)業(yè)態(tài)的租金，然后得出一套租金計(jì)算體系。這個(gè)是我現(xiàn)在正在企圖使用的辦法之一。

　　4、 存在問(wèn)題：涉及的細(xì)節(jié)問(wèn)題太多，不好把握。同一個(gè)業(yè)態(tài)存在位置不同、需求面積不同、品牌價(jià)值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制的問(wèn)題。

　　4、固有理論分析——>什么拉屎指數(shù)、怕死指數(shù)、費(fèi)血指數(shù)，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理論。這個(gè)租金計(jì)算方法個(gè)人感覺好像實(shí)用性不高，念書的時(shí)候代數(shù)學(xué)的不好。可能代理公司忽悠開發(fā)商還有點(diǎn)用處。因此也沒辦法展開說(shuō)。

　　存在的問(wèn)題：數(shù)據(jù)的采集比較復(fù)雜；并且數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性很難把控。下面結(jié)合福建商業(yè)行情，說(shuō)下餐飲娛樂(lè)的租金情況。娛樂(lè)業(yè)租金應(yīng)該是所有所有業(yè)態(tài)中較低的一種，一般大型娛樂(lè)業(yè)租金接受程度與大型、百貨賣場(chǎng)接近。

　　酒吧：30—80元/平米/月；

　　KTV：20—40元/平米/月；

　　滑冰場(chǎng)：30元左右/平米/月；

　　游樂(lè)場(chǎng)、電影院：30—50元/平米/月。

　　餐飲業(yè)租金水平較娛樂(lè)業(yè)為高，最高可接近零售業(yè)態(tài)租金水平，具體價(jià)格參考本地零售業(yè)態(tài)租金。

　　一般中餐館可接受租金最高80元/平米/月；

　　西餐如有合適位置可接受較高租金，最高可能接近200元/平米/月，一般租金水平在50—120元/平米/月；

　　小餐飲由于對(duì)商鋪位置要求高，面積小，一般租金是整個(gè)街區(qū)所有業(yè)態(tài)中單位租金最高的。一般是看位置報(bào)價(jià)，面積格局等在租金制定時(shí)重要性不強(qiáng)；

　　重點(diǎn)餐飲如KFC和麥當(dāng)勞：

　　KFC的租金接受能力比麥當(dāng)勞強(qiáng)，一般KFC的租金單價(jià)可以達(dá)到正常零售業(yè)態(tài)租金的50%—70%，其租金測(cè)算有自己的標(biāo)準(zhǔn)；

　　麥當(dāng)勞在租金方面，首先測(cè)算整個(gè)區(qū)域的營(yíng)業(yè)額，以可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額的一定比例來(lái)制定可接受租金，面積大小根據(jù)街區(qū)可能產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額來(lái)確定，他們?cè)谝粋€(gè)區(qū)域測(cè)算出較固定的年租金，不論給予面積多大，接受租金不能超過(guò)其內(nèi)部給予的總租金上限。

　　很多時(shí)候大型餐飲娛樂(lè)也的引入，開發(fā)商不是單純的收取固定的租金，很多是采取保底租金加營(yíng)業(yè)額提成的方式來(lái)合作，素質(zhì)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)。

　　餐飲娛樂(lè)行業(yè)租金制定沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，一般是參考相近或相似條件的商鋪市場(chǎng)行情來(lái)制定商鋪?zhàn)饨稹２煌愋秃腕w量的餐飲租金標(biāo)準(zhǔn)也不相同，只能根據(jù)市場(chǎng)行情和物業(yè)條件來(lái)確定。

　　一般餐飲娛樂(lè)業(yè)店鋪主要需解決的問(wèn)題是消防、排污排氣、供水供電標(biāo)準(zhǔn)、樓板負(fù)荷、空調(diào)制冷排煙等室外機(jī)組位，有的還要求提供垃圾間、排油煙風(fēng)井、隔油池、廣告位等。不同業(yè)態(tài)情況差別甚大，需要具體商家確定，但是很多像供電供水、供水、消防、排污排氣等都是需要店鋪達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的。

　　房租和營(yíng)業(yè)收入的月度比例是中餐15-18%西餐15%-25%火鍋20%-30%快餐及小吃30%

　　服裝業(yè)態(tài)參考租金：

　　正常情況下服裝業(yè)態(tài)一般分國(guó)際品牌服裝、品牌服飾、運(yùn)動(dòng)休閑、童裝、內(nèi)衣等，這里暫不分男女裝，女裝比男裝競(jìng)爭(zhēng)更激烈，基本上服飾類最好的位置是被女裝給占了，租金一般比男裝高出一籌。

　　一般國(guó)際品牌服裝都是在大型百貨中設(shè)鋪位的，以營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)的形式經(jīng)營(yíng)，在百貨中服裝類扣點(diǎn)20%—25%，頂級(jí)品牌可以低至18%左右。

　　在商業(yè)街和其他獨(dú)立商鋪中，品牌男女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑服飾服飾大多是屬于整個(gè)商業(yè)體租金的頂端（小餐飲例外），在服飾商業(yè)區(qū)的店鋪爭(zhēng)奪戰(zhàn)時(shí)刻在進(jìn)行著，品牌男女裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)品牌輪番拉升商鋪?zhàn)饨穑陙?lái)以運(yùn)動(dòng)品牌的表現(xiàn)最引人注目。這些品牌的形象店一般比所在區(qū)域平均租金高出10%—20%，甚至更多。在福州頂級(jí)地段這些店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在600—800元/平米/月。在次級(jí)商圈氣租金多在300—400元/平米/月。

　　獨(dú)立童裝店一般租金在50—200元/平米/月，屬于租金接受度較低的業(yè)種。

　　內(nèi)衣店鋪?zhàn)饨疠^童裝高，常與童裝店鋪區(qū)域相鄰，一般租金可接受價(jià)格在100—300元/平米/月。

　　古玩字畫類參考租金：

　　商鋪一般都集中在專業(yè)市場(chǎng)，租金水平較低，在福州古玩字畫專業(yè)市場(chǎng)只有少數(shù)沿街店鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)達(dá)到接近100元/平米/月的水平（有的是面積比較小），大部分租金價(jià)格在20—50元/平米/月。旅游紀(jì)念品是否有店鋪單獨(dú)銷售就不清楚了。

　　家電數(shù)碼參考租金：

　　很多大中型家電數(shù)碼店都開始上樓開店了。其中想蘇寧、國(guó)美等品牌店最高租金接受能力可達(dá)到80元/平米/月，而像格里電器、松下等小型品牌專業(yè)店租金接受能力較高可達(dá)商業(yè)街租金的平均租金單價(jià)以上。

　　凡事無(wú)絕對(duì)，有些商家處于某種考慮也有可能接受高與正常水平的租金，而某些重點(diǎn)位置由于運(yùn)營(yíng)商的某些想法可能給出很低的租金。具有較長(zhǎng)商業(yè)歷史的街區(qū)，由于簽約時(shí)間的不同店鋪?zhàn)饨鸩罹嘁彩禽^大的。個(gè)人認(rèn)為最好保守點(diǎn)，不要透支商家未來(lái)利潤(rùn)抬升租金單價(jià)。考慮以稍低與市場(chǎng)行情的租金價(jià)格入市是現(xiàn)階段一般商業(yè)的較好選擇，也有利于招商工作按照預(yù)定的規(guī)劃進(jìn)行，進(jìn)行更好的品牌整合和整體經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)商業(yè)的培養(yǎng)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)有較大保證。

篇2：主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金制定標(biāo)準(zhǔn)參考方案(餐飲娛樂(lè)文化服裝家電類)

　　主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金制定標(biāo)準(zhǔn)及參考方案（餐飲＼娛樂(lè)＼文化＼服裝＼家電類）

　　在商業(yè)地產(chǎn)里面，租金的制定應(yīng)該是一個(gè)復(fù)雜的體系，但是至今所見的研究理論不多（主要是我沒有找到相關(guān)資料），因此希望在租金制定的理論體系里面拉出來(lái)一個(gè)分支也就是餐飲、娛樂(lè)來(lái)討論一下。理論上來(lái)說(shuō)一個(gè)購(gòu)物中心租金體系的制定要通過(guò)很多種方法去綜合平衡，動(dòng)態(tài)的靜態(tài)的、理論的實(shí)際的等等，希望更多的做過(guò)這一塊工作的兄弟們參與討論。

　　1、橫向比較——>根據(jù)同類型、同地區(qū)、同地段類似項(xiàng)目的租金水平（一樓多少、二樓多少），然后得出一個(gè)整體的租金水平，然后在根據(jù)不同的業(yè)態(tài)租金承受水平去推算。這個(gè)是根據(jù)市場(chǎng)的客觀現(xiàn)狀得出的租金水平，一般是應(yīng)該是比較客觀的。

　　存在問(wèn)題：沒有完全兩個(gè)相同的項(xiàng)目；不管是地段、物業(yè)的檔次、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運(yùn)作等都不一樣。

　　2、回報(bào)率倒推——>根據(jù)物業(yè)的開發(fā)成本，設(shè)定一個(gè)基本的回報(bào)率（如8%），去推算整體的租金水平；然后根據(jù)樓層租金差去計(jì)算各層的租金水平。這個(gè)方法一般是財(cái)務(wù)部比較喜歡使用的辦法，有些大型超市是根據(jù)自己的投資回收期反推。

　　存在的問(wèn)題：市場(chǎng)能夠承受的租金水平是動(dòng)態(tài)的，這個(gè)分析模式是靜態(tài)分析；市場(chǎng)租金承受水平和投資之間不是充分條件和必要條件之間的關(guān)系。

　　3、細(xì)分業(yè)態(tài)推算——>百貨、超市、餐飲、娛樂(lè)、散鋪在特定的城市或區(qū)域一般都有自己的租金計(jì)算方式和承受范圍，根據(jù)自己項(xiàng)目的特點(diǎn)和商業(yè)規(guī)劃，分別計(jì)算各個(gè)業(yè)態(tài)的租金，然后得出一套租金計(jì)算體系。這個(gè)是我現(xiàn)在正在企圖使用的辦法之一。

　　存在問(wèn)題：涉及的細(xì)節(jié)問(wèn)題太多，不好把握。同一個(gè)業(yè)態(tài)存在位置不同、需求面積不同、品牌價(jià)值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制的問(wèn)題。

　　4、固有理論分析——>什么拉屎指數(shù)、怕死指數(shù)、費(fèi)血指數(shù)，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理論。這個(gè)租金計(jì)算方法個(gè)人感覺好像實(shí)用性不高，念書的時(shí)候代數(shù)學(xué)的不好。可能代理公司忽悠開發(fā)商還有點(diǎn)用處。因此也沒辦法展開說(shuō)。

　　存在的問(wèn)題：數(shù)據(jù)的采集比較復(fù)雜；并且數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性很難把控。下面結(jié)合福建商業(yè)行情，說(shuō)下餐飲娛樂(lè)的租金情況。娛樂(lè)業(yè)租金應(yīng)該是所有所有業(yè)態(tài)中較低的一種，一般大型娛樂(lè)業(yè)租金接受程度與大型、百貨賣場(chǎng)接近。

　　酒吧：30—80元/平米·月；

　　KTV：20—40元/平米·月；

　　滑冰場(chǎng)：30元左右/平米·月；

　　游樂(lè)場(chǎng)、電影院：30—50元/平米·月。

　　餐飲業(yè)租金水平較娛樂(lè)業(yè)為高，最高可接近零售業(yè)態(tài)租金水平，具體價(jià)格參考本地零售業(yè)態(tài)租金。3

　　一般中餐館可接受租金最高80元/平米·月；

　　西餐如有合適位置可接受較高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；

　　小餐飲由于對(duì)商鋪位置要求高，面積小，一般租金是整個(gè)街區(qū)所有業(yè)態(tài)中單位租金最高的。一般是看位置報(bào)價(jià)，面積格局等在租金制定時(shí)重要性不強(qiáng)；

　　重點(diǎn)餐飲如KFC和麥當(dāng)勞：

　　KFC的租金接受能力比麥當(dāng)勞強(qiáng)，一般KFC的租金單價(jià)可以達(dá)到正常零售業(yè)態(tài)租金的50%—70%，其租金測(cè)算有自己的標(biāo)準(zhǔn)；

　　麥當(dāng)勞在租金方面，首先測(cè)算整個(gè)區(qū)域的營(yíng)業(yè)額，以可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額的一定比例來(lái)制定可接受租金，面積大小根據(jù)街區(qū)可能產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額來(lái)確定，他們?cè)谝粋€(gè)區(qū)域測(cè)算出較固定的年租金，不論給予面積多大，接受租金不能超過(guò)其內(nèi)部給予的總租金上限。

　　很多時(shí)候大型餐飲娛樂(lè)也的引入，開發(fā)商不是單純的收取固定的租金，很多是采取保底租金加營(yíng)業(yè)額提成的方式來(lái)合作，素質(zhì)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)。

　　餐飲娛樂(lè)行業(yè)租金制定沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，一般是參考相近或相似條件的商鋪市場(chǎng)行情來(lái)制定商鋪?zhàn)饨稹２煌愋秃腕w量的餐飲租金標(biāo)準(zhǔn)也不相同，只能根據(jù)市場(chǎng)行情和物業(yè)條件來(lái)確定。

　　一般餐飲娛樂(lè)業(yè)店鋪主要需解決的問(wèn)題是消防、排污排氣、供水供電標(biāo)準(zhǔn)、樓板負(fù)荷、空調(diào)制冷排煙等室外機(jī)組位，有的還要求提供垃圾間、排油煙風(fēng)井、隔油池、廣告位等。不同業(yè)態(tài)情況差別甚大，需要具體商家確定，但是很多像供電供水、供水、消防、排污排氣等都是需要店鋪達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的。

　　房租和營(yíng)業(yè)收入的月度比例是中餐15-18%西餐15%-25%火鍋20%-30%快餐及小吃30%

　　服裝業(yè)態(tài)參考租金：

　　正常情況下服裝業(yè)態(tài)一般分國(guó)際品牌服裝、品牌服飾、運(yùn)動(dòng)休閑、童裝、內(nèi)衣等，這里暫不分男女裝，女裝比男裝競(jìng)爭(zhēng)更激烈，基本上服飾類最好的位置是被女裝給占了，租金一般比男裝高出一籌。

　　一般國(guó)際品牌服裝都是在大型百貨中設(shè)鋪位的，以營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)的形式經(jīng)營(yíng)，在百貨中服裝類扣點(diǎn)20%—25%，頂級(jí)品牌可以低至18%左右。

　　在商業(yè)街和其他獨(dú)立商鋪中，品牌男女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑服飾服飾大多是屬于整個(gè)商業(yè)體租金的頂端（小餐飲例外），在服飾商業(yè)區(qū)的店鋪爭(zhēng)奪戰(zhàn)時(shí)刻在進(jìn)行著，品牌男女裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)品牌輪番拉升商鋪?zhàn)饨穑陙?lái)以運(yùn)動(dòng)品牌的表現(xiàn)最引人注目。這些品牌的形象店一般比所在區(qū)域平均租金高出10%—20%，甚至更多。在福州頂級(jí)地段這些店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在600—800元/平米·月。在次級(jí)商圈氣租金多在300—400元/平米·月。

　　獨(dú)立童裝店一般租金在50—200元/平米·月，屬于租金接受度較低的業(yè)種。

　　內(nèi)衣店鋪?zhàn)饨疠^童裝高，常與童裝店鋪區(qū)域相鄰，一般租金可接受價(jià)格在100—300元/平米·月。

　　古玩字畫類參考租金：

　　商鋪一般都集中在專業(yè)市場(chǎng)，租金水平較低，在福州古玩字畫專業(yè)市場(chǎng)只有少數(shù)沿街店鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)達(dá)到接近100元/平米·月的水平（有的是面積比較小），大部分租金價(jià)格在20—50元/平米·月。旅游紀(jì)念品是否有店鋪單獨(dú)銷售就不清楚了。

　　家電數(shù)碼參考租金：

　　很多大中型家電數(shù)碼店都開始上樓開店了。其中想蘇寧、國(guó)美等品牌店最高租金接受能力可達(dá)到80元/平米·月，而像格里電器、松下等小型品牌專業(yè)店租金接受能力較高可達(dá)商業(yè)街租金的平均租金單價(jià)以上。

　　凡事無(wú)絕對(duì)，有些商家處于某種考慮也有可能接受高與正常水平的租金，而某些重點(diǎn)位置由于運(yùn)營(yíng)商的某些想法可能給出很低的租金。具有較長(zhǎng)商業(yè)歷史的街區(qū)，由于簽約時(shí)間的不同店鋪?zhàn)饨鸩罹嘁彩禽^大的。個(gè)人認(rèn)為最好保守點(diǎn)，不要透支商家未來(lái)利潤(rùn)抬升租金單價(jià)。考慮以稍低與市場(chǎng)行情的租金價(jià)格入市是現(xiàn)階段一般商業(yè)的較好選擇，也有利于招商工作按照預(yù)定的規(guī)劃進(jìn)行，進(jìn)行更好的品牌整合和整體經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)商業(yè)的培養(yǎng)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)有較大保證。

篇3：商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)之道:自營(yíng)人氣業(yè)態(tài)

　　商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)之道--自營(yíng)人氣業(yè)態(tài)

　　在主力店盈利能力孱弱，市撐召力欠缺的大背景下，有開發(fā)商通過(guò)跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，提升旗下的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，為最終在資本市場(chǎng)獨(dú)立分拆上市或發(fā)行REITS等產(chǎn)品奠定基矗萬(wàn)達(dá)、復(fù)星、世茂、恒大則是這類開發(fā)商的代表。

　　多種手段提升商場(chǎng)人氣

　　商業(yè)地產(chǎn)跨界的典型案例是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法產(chǎn)生長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因而萬(wàn)達(dá)必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。4月下旬，萬(wàn)達(dá)院線招股書發(fā)布，計(jì)劃募資20億元，在深圳中小板上市。萬(wàn)達(dá)院線目前主營(yíng)影院投資建設(shè)、電影放映及衍生業(yè)務(wù)。招股書顯示，20**年，萬(wàn)達(dá)院線31.6億元的票房收入占市場(chǎng)14.5%。萬(wàn)達(dá)影院對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的客流貢獻(xiàn)也較大。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)并非個(gè)案，世茂也成立了世茂影院投資發(fā)展有限公司，采取院線捆綁商業(yè)地產(chǎn)的模式，目前已經(jīng)發(fā)展多家影院。這些影院有助于提升商業(yè)地產(chǎn)的人氣。此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾調(diào)查過(guò)世茂開設(shè)在部分二、三線城市的購(gòu)物中心，發(fā)現(xiàn)影院是幫助這些購(gòu)物中心留住人流的一個(gè)很好的途徑。世茂還非常懂得利用自己在住宅資源上的優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引客流。世茂部分住宅項(xiàng)目運(yùn)行的“云服務(wù)”板塊內(nèi)容之一，就是世茂百貨的“商務(wù)云”，通過(guò)這一方式，世茂將客流量大量吸引到自己的購(gòu)物中心內(nèi)。

　　復(fù)星集團(tuán)則通過(guò)投資時(shí)尚品牌，從而在商業(yè)地產(chǎn)的招租規(guī)劃中擁有更多自主權(quán)。主持投資意大利男裝品牌Caruso的復(fù)星集團(tuán)國(guó)際發(fā)展部總經(jīng)理仲雷透露，Caruso在中國(guó)的第一家旗艦店將開在復(fù)星旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了健康管理事業(yè)部，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)承諾為入住的企業(yè)提供包括注冊(cè)到融資的一系列服務(wù)。

　　給客群獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)

　　為商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃未來(lái)，如今首先要考慮的一個(gè)因素就是互聯(lián)網(wǎng)，其次是在經(jīng)營(yíng)方面提升品質(zhì)。

　　互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)的普及，以及低成本的物流和配送服務(wù)推動(dòng)了在線零售業(yè)的快速發(fā)展，在這樣的大趨勢(shì)下，實(shí)體店挖空心思，只有提供互聯(lián)網(wǎng)無(wú)法滿足的服務(wù)和需求，才能繼續(xù)吸引客流。

　　一個(gè)重要的變化是，餐飲這種無(wú)法在網(wǎng)上完成的消費(fèi)，在購(gòu)物中心變得越來(lái)越重要。

　　據(jù)《成都商報(bào)》報(bào)道，數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去餐飲在購(gòu)物中心的比例一般在15%~20%之間。但最近部分購(gòu)物中心的餐飲租戶占比高達(dá)40%。在上海的一些新興區(qū)域和新開業(yè)項(xiàng)目，餐飲商家尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進(jìn)駐，成為提高入駐率和吸引客流的關(guān)鍵。

　　房地產(chǎn)資咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球在一份報(bào)告中表示，百貨若想獲得成功，有幾種思路，如利用區(qū)位和歷史積淀，或者將百貨購(gòu)物中心化為零售主力店創(chuàng)造更多空間；另一個(gè)做法就是“跨界”，在某些領(lǐng)域變得更加專長(zhǎng)，例如向消費(fèi)者傳遞最新的高端服飾流行趨勢(shì)。

　　高緯環(huán)球顧問(wèn)部中國(guó)區(qū)董事雷玉紅認(rèn)為，“有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商更愿意選擇有豐富零售物業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的建筑師，以便設(shè)計(jì)出更能吸引商家和顧客的項(xiàng)目。同時(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商更有可能說(shuō)服那些關(guān)鍵的主力商家進(jìn)駐。”

　　一些購(gòu)物中心如上海嘉里城、北京的僑福芳草地等最近則在購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)上更加強(qiáng)調(diào)品質(zhì)生活這一概念。

　　道賓商務(wù)咨詢顧問(wèn)蕭長(zhǎng)明曾擔(dān)任上海港匯恒隆廣場(chǎng)的副總經(jīng)理，他認(rèn)為，如今的購(gòu)物中心已經(jīng)到了洗牌的階段，很多購(gòu)物中心通過(guò)打折來(lái)吸引客流，這樣的做法僅在換季時(shí)可以采用，且效果越來(lái)越不明顯。

　　以上海的K11購(gòu)物中心為例，K11主打“藝術(shù)牌”，且在購(gòu)物中心安排了很多生活方式類的項(xiàng)目，可供全家人一起活動(dòng)。幾個(gè)月前，K11在商場(chǎng)出口處陳列出許多頗具設(shè)計(jì)感的彩色木馬，以吸引客流。蕭長(zhǎng)明告訴記者，木馬的創(chuàng)意早在上世紀(jì)四十年代就曾在法國(guó)一家酒店嘗試過(guò)，大獲成功。在迪拜、倫敦，很多商場(chǎng)都有巧妙的跨界設(shè)計(jì)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商完全可以學(xué)習(xí)、借鑒國(guó)外的創(chuàng)意巧思，引入中國(guó)，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)活力。