認識不足引發小區矛盾從5大案例看業主認識誤區
　　“揚州市區20**年上半年物業服務訴求統計分析報告”正式出爐。據統計，上半年市民通過各種渠道，反映的物業訴求累計達370件，與去年同期483件相比，同比下降23%，整體呈下降趨勢。
　　為更好地分析業主訴求熱點，市物管中心精選5個典型案例進行解讀，以助業主、物業公司等妥善處理好小區內發生的各類矛盾。
　　案例1
　　新房未入住要交物業費？
　　不管業主是否入住都要交
　　【市民反映】網友“小小”反映，她于20**年6月底拿到新房，一直沒有入住，今年8月開始裝修房屋，卻被物業通知需交納一年的物業費。“小小”認為，自己沒有入住就沒有享受物業的相應服務，因此無需交納相應費用。
　　【案例分析】20**年6月1日起，我市開始施行《關于明確市區住宅物業服務收費有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），其中第四條規定，“因業主原因未及時辦理入住手續（事實已入住的除外）、業主辦理入住手續后未入住或未使用連續六個月（含）以上的房屋，業主應當事先告知物業服務企業，按合同約定標準的百分之七十交納物業公共服務費、電梯運行費、公共能耗費。”
　　江蘇省擎天柱律師事務所的張一軍律師表示，物業費主要用于公共區域和共用設施設備的維護和保養，不管業主是否入住，物業提供的服務都不會改變。許多人對物業費的用途存有誤解，其實物業費是用于小區全體業主，而不是個人。
　　案例2
　　沒拿房也要交物業費？
　　自交付之日起就要交費
　　【市民反映】市民王小姐反映，她在城北某小區買了一套新房，8月22日，她去拿房時，卻被物業人員告知，物業費要從20**年6月20日開始算起。“當時因為貸款沒有下來，我就沒有去收房。既然如此，為啥我還要補交物業費？”
　　【案例分析】根據《通知》第三條規定：“按照房屋買賣合同（符合竣工驗收條件）、入住通知書的約定，自房屋交付之日起，業主應當按月交納物業公共服務費用。物業服務企業可以根據物業服務合同的約定，預收不超過一年的物業公共服務費和代收代交費用（包括電梯運行費、公共能耗費等）。”
　　張一軍律師表示，根據房屋買賣合同約定，只要房屋已具備交付條件，且開發商已經明確了交房日期，因自身原因而沒有及時收房的業主，仍然不能避免交納物業費的義務，還是應按照合同約定的時間起算物業費。因為此時物業公司已經對小區綠化、清潔、安全以及其他公共部位進行了約定服務，所以業主不可拒繳。
　　案例3
　　外墻滲漏，業主不愿交費
　　由開發商保修，物業無需擔責
　　【市民反映】居民孫先生反映，20**年7月拿房時，因房屋外墻滲漏，一直無法裝修入住，雖然開發商陸陸續續維修了三年，但問題一直沒有得到徹底解決。如今，物業公司索要前兩年的物業費。孫先生認為，物業沒有幫他解決問題，因此產生矛盾。
　　【案例分析】根據我國建設部2000年發布的《房屋建筑工程質量保修辦法》第四條規定，房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內出現質量缺陷，施工單位應當履行保修義務。但是如果房屋已過保修期，那么出現自用部分損壞，如衛生間馬桶漏水、水管破裂等，業主需要自己掏錢維修；如果非人為造成的共用部分損壞，維修費用需要居民分攤，有住宅專項維修資金的小區也可提取小區物業專項維修資金進行維修。
　　張一軍律師表示，在保修范圍、保修期內發生的工程質量問題，應該由開發商負責保修，如果物業公司在業主反映房屋質量問題后，已經將問題告知開發商，并進行積極協助和協調，那么，物業公司則已經盡到了自己的義務，并不需要為業主的損失負責。若業主對工程質量或開發建設單位的保修工作不滿意，可直接向工程質量主管部門建設局反映。
　　案例4
　　車輛被劃，物業管理不善？
　　停車費一般不包含保管費
　　【市民反映】家住西區一高檔小區的許女士反映，車停在小區時莫名被劃了一道劃痕，可當她想查看監控肇事者時，卻發現停車位置在監控死角，無法找到肇事者。許女士認為，這是物業管理不善所致，因而提出投訴。
　　【案例分析】市物管中心相關工作人員介紹，根據市物價部門定義，物業收取的停車費是“汽車停放費”。依據《江蘇省物業服務收費管理辦法》第十四條規定，汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。因此，這筆費用并不是對業主車輛進行看管而產生的保管費用。
　　張一軍律師表示，業主車輛在小區內被剮蹭，物業是否要擔責，主要取決于業主和物業公司之間有沒有相應的合同約定。一般情況下，物業公司主要負責衛生保潔、秩序維護和共用設施設備維護保養工作，收取的停車費為汽車停放費，并不是因保管產生的保管費，所以物業公司并不承擔保管義務。如果業主對于車輛等個人財產或是人身安全有特殊保護要求的，根據《江蘇省物業管理條例》的規定，業主和物業公司需另行約定，并承擔相應費用。
　　案例5
　　住改商擾民，拒交物業費
　　業主不能因此拒交費
　　【市民反映】居民王先生反映，他所在小區有住戶私自在家開設培訓班，將住房改為商用，因班次多，學生多，小區頻繁有陌生人進出，給小區安全造成不利影響。與此同時，學生的吵鬧聲、桌椅的拖拽聲嚴重影響其他住戶的正常生活。雖然王先生已經向物業多次反映，但問題遲遲未解決，因此他們決定拒交物業費以示抗議。
　　【案例分析】根據《江蘇省城鄉規劃條例》第五十條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，擅自將住宅改變為經營性用房。確需改變的，應當滿足建筑安全、居住環境、景觀、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關系人同意。”同時，全國《物業管理條例》第四十五條規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”
　　張一軍律師表示，對于“住改商”行為，物業企業應當及時勸阻、制止，并報告有關主管部門。但是物業企業本身并沒有執法權，不能強制阻止業主利用住房開展經營活動。因此，只要物業履行勸阻、上報等義務，業主就不能拒交物業費。通訊員尹玉婷記者羌伊然
　　【你知道嗎？】
　　物業服務包含哪些項目？
　　生活中，很多業主不合理的拒交物業費，實際都源于對物業服務范疇認識不清。那么物業服務到底包括哪些內容呢？
　　根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》第三條規定：物業服務收費，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。
　　簡而言之，物業公司應按照與業主簽訂的物業服務合同內容提供相應的服務，而業主則交納合同約定的物業服務費用，如果業主有超出合同以外的其他需求，則需與物業公司另行約定。

篇2：探討業主與物業公司矛盾沖突的解決之道

　　探討業主與物業公司矛盾沖突的解決之道

　　近幾年來，住宅小區業主和物業管理公司的矛盾沖突不斷出現，幾成各類新聞媒體的報道熱點。在這些矛盾當中，物業服務公司多成為被指責的對象。其實，物業服務公司并非造成矛盾沖突的唯一因素，矛盾雙方及政府相關管理部門都具有其相應的責任，解決此矛盾也絕非僅僅靠提高物業服務公司經營管理水平就能做到（盡管我國目前大多數物業服務公司的經營管理水平的確有待提高）。筆者擬通過對物業服務公司和小區業主之間存在的主要矛盾沖突進行原因分析，并在此基礎上提出相應的解決方法，為住宅小區物業管理各利益相關人及政府管理部門協調改善住宅小區物業管理工作提供參考。

　　小區業主和物業服務公司矛盾沖突主要存在以下幾個方面：

　　一、物業管理費問題

　　矛盾沖突：因物業管理收費標準的爭議而引發的小區業主和物業服務公司的矛盾最為常見。通常是物業服務公司在未與小區業主協商一致或由于各種原因無法協商一致的情況下，單方面提高物業管理費，從而引起小區業主的不滿乃至于拒交。

　　原因分析：物業管理費到底應該確定在什么價位，首先小區業主與物業服務公司之間較難達成共識，往往是業主認為物業服務企業收費高或者認為物業服務企業沒有提供質價相符的服務；而物業服務企業則認為收費低，經濟上不合算。其次，小區業主之間也在物業服務公司應提供何種等級的服務上存在分歧，因經濟條件的差異，有些業主希望得到優質服務，同時愿意交納相對較高的物業管理費，而另一部分業主不愿多交物業管理費，他們只對一些基本的物業管理服務有要求。正是這些分歧導致了小區業主與物業服務公司的沖突。

　　解決之道：這種矛盾沖突的產生應該說物業服務公司應負主要責任。因為作為競爭性的物業管理服務業，物業服務公司制定或變更物業管理收費標準，必須與小區業主或其代表業主委員會協商一致，否則，小區業主有權聘用其他物業服務公司進行小區物業管理。當然，由于我國目前物業管理服務市場化程度較低、小區業主委員會成立和運作的困難等各種問題的存在，使得小區業主解聘和重新選聘物業服務公司并不像選擇家政服務公司那樣簡單。

　　但隨著我國物業管理業和小區自治管理制度的不斷發展，相信業主們選擇物業服務公司的自由度會越來越大。對此物業服務公司應有清醒的認識，在制定或變更物業管理服務內容和收費標準時，本著充分尊重小區業主消費能力和消費習慣的精神與小區業主平等協商，通過真誠溝通、耐心說服來取得雙方觀點的一致。

　　二、小區公共配套設施所有權的爭議

　　矛盾沖突：由公共配套設施的使用或收費所引發的小區業主和物業服務公司矛盾沖突屢見不鮮，比如由于高層住宅區越來越多，不少小區的車位、車庫嚴重不足，在供求矛盾日益突出的情況下，再加上部分開發商為謀取私利，任意提高車位的售價或者租金。因此，針對停車位等的所有權歸屬就產生了很多糾紛。

　　原因分析：小區公共配套設施的“主人”是開發商還是全體業主，法律目前并無明確規定。如停車位的所有權問題，相關法規只是對停車位作了這樣的規定，即“小區內的機動車停車場（庫），應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”共用設施和共用部位的權屬問題并沒提到；而《物權法》規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”《物權法》僅對“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”的所有權明確為業主共有，但對“業主共有的道路或者其他場地用”又缺乏明細明文規范。因此，在此類問題無明確法律規定的情況下，業主和開發商、物業公司非常容易產生糾紛。

　　解決之道：小區公共配套設施所有權爭議說到底是一個法律問題，由此引發業主和物業公司的矛盾很難說是物業公司或業主哪一方的責任。關于小區公共配套設施所有權的歸屬問題，《物權法》作出的僅是框架性的規定，對于處理涉及車位的一些具體糾紛比較難于操作。所以政府有關部門出臺操作性強的法規對小區附屬設施所有權的獲取、使用及利益分配予以明確規定，才是解決此類問題的根本途徑。比如可以明確規定住宅小區內的停車位計入公攤面積，這樣停車位就歸廣大業主共有，有車業主享有停車位的使用權，暫時無車的業主可以對車位的收益享有共同受益權。

　　三、業主違規和拖欠物業管理費的處理

　　矛盾沖突：由于種種原因，不少小區存在部分業主拖欠物業管理費和違規裝修、亂停亂放、私搭亂建等現象。有著生存壓力和維護小區環境秩序責任的物業服務公司易對此采取一些強制措施，再加上部分素質不高的物業管理人員在實施過程中方法不當、態度粗暴，業主與其產生沖突就不可避免。

　　原因分析：《物業管理條例》規定了物業服務公司的維護物業安全、保障物業合理使用等一定的社會管理責任，但《物業管理條例》并未授予物業公司任何處罰權力，也就是說，物業服務公司對業主違反法律法規、業主公約和臨時公約的行為，僅有告知、制止、報告的權利，并沒有處罰權和采取強制措施權。而現實當中，如果物業服務公司對業主違規的行為僅進行告知、制止、報告這類處理，并不能制止此類行為的發生，也即無法履行維護小區環境和秩序的職責；另外，如果部分業主總是長期拖欠物業管理費，物業服務公司在經濟上將難以承受，小區內物業管理工作也將難以為繼。因此，物業服務公司往往被迫在沒有相關法規明確界定其強制權力的狀況下，采取自認為合理的一些強制措施解決上述問題，這是造成與違規業主矛盾的根本原因。

　　解決之道：物業服務公司在處理業主違規和拖欠物業管理費此類問題上與業主產生的矛盾沖突，根本的原因在于缺乏能夠有效指導處理此類問題的政策規范，使得物業服務公司易產生隨意甚至粗暴的處理行為，從而引發與業主之間的矛盾。所以，應在《物業管理條例》等相關法規中，首先對業主違規和拖欠物業管理費的強制措施予以規范，即明確規定在小區物業管理層面對違規或拖欠物業管理費的業主可以執行哪些強制措施；其次要明確處理小區業主違規的主體是物業服務公司還是業主委員會，如果是業主委員會還有必要規定業主委員會在與物業服務公司簽訂物業管理協議時可將對此類事件的處理權利賦予物業服務公司，從而將維護小區物業安全、保障小區物業合理使用的責任與權力予以統一。

　　四、工程質量等開發商遺留問題

　　矛盾沖突：調查表明，物業管理糾紛中有近70％是開發商遺留問題引發的。開發商遺留問題主要是房屋建筑質量問題，此外還包括綠地等配套設施與售房時的約定有不符所引發的爭議，結果業主入住后發現房屋質量問題或開發商原來的配套設施承諾沒有兌現，在找不到開發商或不能及時得到處理的情況下，業主只能把矛頭對準物業服務公司，即有求物業服務公司負責處理，否則拒交物業管理費，從而引發物業糾紛。

　　原因分析：對于房屋質量問題，我國《建設工程質量管理條例》第十六條明確規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”也即房屋質量是由社會服務機構進行驗收，房屋質量問題照理是與物業服務公司無關的。但現實中，大量的住宅房屋質量問題都因為開發商推諉或干脆置之不理而得不到及時解決，而法律訴訟成本過高又阻礙了業主個人利用法律來維護自己的權利，再加上客觀上不少物業服務公司（尤其是前期物業服務公司）與開發商存在利益關系，因而受害業主將這股“邪火”發到物業服務公司身上也是情理之中的。

　　對于小區配套設施的驗收，由于業主委員會成立在時間上的滯后，小區配套設施的驗收一般都是由前期物業服務公司負責，而物業服務公司并不能代表小區業主的利益，從而在主觀上存在不認真負責進行房屋驗收和接管的可能，而且前期物業服務公司是由開發商選定或干脆就是開發商的子公司，還存在不敢嚴格為業主把關的可能，這就是業主在出現此類問題時，往往直接指責物業服務公司的原因。

　　解決之道：首先，可以由業主直接主導小區住宅及配套設施的驗收，即采用“一戶一驗”制，只有每一戶的住房質量驗收合格，整個住宅工程才能通過竣工驗收。這樣可以盡量避免整個項目工程質量被驗收合格，但個別單元或者住房卻出現質量問題的弊端。而且，業主在對住宅進行驗收的同時，還可對小區住宅及配套設施進行驗收，任何一個業主發現小區配套設施與合同約定不符，都可以拒絕通過對房屋質量的驗收（從廣義的房屋質量來說，應包括附屬配套設施的合格）。

　　其次，對因住宅房屋質量引發的法律糾紛，應設法降低由于房屋質量問題受損害的業主維權的成本，同時提高開發商對其房屋質量不合格的賠償成本。以平衡業主和開發商之間的相對強勢、弱勢關系，減少住宅房屋質量遺留問題的出現。

　　通過對上述四種較常見的小區業主與物業管理公司矛盾沖突的分析，可以發現問題并非僅出在物業服務公司上，作為矛盾另一方的小區業主也有其相應的責任，而且造成此類矛盾沖突的很大一部分原因在于相關政策法規的缺失或不完善。因此，我們在分析和解決此類矛盾沖突時，不能簡單把責任指向矛盾沖突的某一方，而應作全面客觀的分析（包括對外部影響因素的分析），方能得到更加合理的解決方法。

篇3：開發商業主委會員矛盾

開發商“11個人無權替300多業主做主”

記者在這份“緊急告知書”中看到,開發商認為,“星河名都業主委員會以不可告人的目的,在其籌備的時候,就把屬于300多戶業主選聘物業管理企業的最核心、最基本權利進行剝奪,而集權于11人手中,目的不言自明。

現在成立不久,即要求業主授權業委會代表業主大會依法選聘物管企業,相反的就是想剝奪業主和業主大會的權利,造成既成事實;為進一步操縱、控制物業管理企業的選聘、從中牟利制造條件。如業主同意授權后,選聘物業就由300多戶業主決定的大事成為業委會11個人能決定的小事了,他們怎么選聘、如何選聘,被選聘的物業管理企業服務質量如何、收費如何,由他們說了算,業主連知曉權都沒有,更不能有決定權了。”開發商在告知書中還強調:“星河名都業委會的決議打著依法的幌子,實質卻嚴重違法;要求業主授權,實際上就是奪權,損害廣大業主(也包括投訴人)的根本利益。”

業委會“我們以代理者的身份履行職責”

對于開發商在小區內散發的“緊急告知書”一事,業委會委員、小區業主姚先生認為,開發商公開這些言論目的是將事實混淆。開發商現在還擁有小區1000余平方米物業,的確是業主之一。但小區業主們現已接房一年有余,作為開發商為何還要來過問小區物管誰來繼續做?姚先生告訴記者,作為“業主委員會”只能履行國務院《物業管理條例》規定職責和業主大會賦予的職責。具體是:按照《成都市物業管理招投標暫行辦法》規定:“物業管理招標由招標人依法組織實施。業主大會決定通過招投標方式選聘物業管理企業的,應授權其執行機構業主委員會履行招標人的職責具體組織招標活動。”

據稱,業委會的下一步工作就是在業主大會授權內,在主管部門的指導下,對物管企業進行公開招標,凡符合條件的物管公司都可以參與競標,也包括小區現在的物管公司。姚先生還強調說,業委會并不能直接選聘哪家物管企業進入小區,肯定要通過召開業主大會會議,由業主投票表決通過。形成業主大會決定,符合業主大會決定條件的才能作為中標候選人,在此過程中,業主委員會僅是一個代理者而不是決策者的角色。且需要全體業主所持投票權2/3以上通過。

小區物管“始終為業主提供超值服務”

與此同時,星河名都現任物管方——成都名都物業發展有限責任公司星河名都管理處也向小區住戶發出了題為《我們為您做了什么》的“告全體業主書”,將過去一年來為小區業主服務的事項一一通報,表明其始終在為業主提供超值服務。記者在“告業主書”中發現,物管公司認為“星河名都房屋整體質量優良,各項驗收合格”,但又稱“從接管到現在,物業公司總計投入40余萬元。小區內部完善了標識……累積改造管道井98處,添加涉外監控系統7個等等”硬件改造。小區業主姚先生認為,既然樓盤各項標準都達到了,為何還進行多項改造?據記者了解,小區現在的物管公司——成都名都物業發展有限責任公司與開發商是“姻親”公司關系。

專家說法“以開發商名義發告知書,不妥”

為“星河名都”業主提供法律幫助的四川君合律師事務所律師李娟告訴記者,依據“成都市物業管理業主大會規程”的相關規定,廣大業主是有權利選擇符合小區物管服務要求的物業管理公司。對于選聘新物管,肯定應該通過正常的程序,召開業主大會會議,就選聘物管公司的服務標準、資質等進行公開并將具備資格參與競標的物管公司進行選評。李律師認為,開發商現在作為該小區的業主之一,可以就選聘新物管公司提出自己的建議,但如果在沒有認識事實依據的情況下,就以開發商名義發出這樣的告知書的做法是不妥當的。李律師認為,根據“業主委員會”所提供的相關資料來看,本屆業主大會的前期組織工作是嚴格依據