物業(yè)案例：維修不及時業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)

　　【案情介紹】

　　20**年11月14日，10#西單元901業(yè)主何先生報修，9層樓道頂燈燈罩滴水。維修接到報修后安排維修工王工前去維修。維修結(jié)果是，一切正常，未發(fā)現(xiàn)異常。

　　11月16日，業(yè)主何先生非常氣憤的來到的物業(yè)辦公室，投訴9層頂燈報修2天多至今未修復(fù)，頂燈一直處于通電狀態(tài)，并不斷的滴水，擔(dān)心電路短路影響安全，業(yè)主情緒非常激動，指責(zé)物業(yè)公司維修不及時，覺得物業(yè)公司未履行職責(zé)，起不到應(yīng)有的作用，不能及時為業(yè)主排憂解難，表示拒交物業(yè)費(fèi)，并且說了許多非常難聽的話，然后就甩門而去。

　　【處理措施】

　　接到投訴，物業(yè)辦公室主動站起來笑臉相迎，仔細(xì)聽完業(yè)主訴說，詳細(xì)做了投訴記錄，答應(yīng)立即查看現(xiàn)場進(jìn)行處理。

　　業(yè)主走后，辦公室人員立即和維修人員一起查看9層現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)頂燈確實在滴水。為避免短路，維修立即停了電源。仔細(xì)檢查，查明原因是10樓業(yè)主家自來水管滲水所致。立即告知業(yè)主，我們會立即修復(fù)，并表示是由于我們工作失誤給業(yè)主帶來麻煩，表示道歉，我們會對責(zé)任人進(jìn)行處罰。

　　物業(yè)立即通知學(xué)校（建設(shè)單位）進(jìn)行修復(fù)，經(jīng)過一天時間水管修復(fù)，頂燈漏水問題得到解決，供電照明得到恢復(fù)。

　　物業(yè)追查責(zé)任，由于維修工王某責(zé)任心不強(qiáng)，前去維修時候未能仔細(xì)查看現(xiàn)場，導(dǎo)致問題不能及時解決，滴水日益嚴(yán)重。決定對王某處罰。

　　最后，主任帶領(lǐng)助理上門做回訪，態(tài)度誠懇，把我們處理的過程告訴業(yè)主，把我們的出現(xiàn)的責(zé)任誠懇的承擔(dān)，把我們對責(zé)任人的處理意見征求業(yè)主的意見，業(yè)主痛快的在投訴處理表上寫下了非常滿意幾個字。結(jié)果業(yè)主對我們整個事情的處理的態(tài)度、方式、積極程度等各個方面，非常的滿意。以后每次見面，業(yè)主主動的跟我們辦公室人員打招呼，有其他業(yè)主違章也主動的來跟我們報告，并且積極主動的帶頭繳納物業(yè)管理費(fèi)，收費(fèi)通知都還沒貼出來，他都已經(jīng)主動上門來繳納管理費(fèi)用。

　　【案例點評】

　　這是一次典型的業(yè)主投訴處理的案例，通過我們的努力，化解了跟業(yè)主之間的矛盾，消除了隔閡，融洽了關(guān)系，讓業(yè)主接納了我們。但是這是一起不應(yīng)該發(fā)生的投訴，應(yīng)該吸取以下教訓(xùn)：

　　1、說明維修工王工責(zé)任心不強(qiáng)，對業(yè)主報修的問題沒有引起足夠的重視，沒有仔細(xì)的檢查。

　　2、說明維修的監(jiān)控制度落實的不好，作為業(yè)主報修問題處理完畢以后，不管處理結(jié)果怎么樣，維修班長應(yīng)當(dāng)及時做回訪，尤其像這樣危險緊急的問題。維修主管要及時的了解監(jiān)控整個維修工作的服務(wù)質(zhì)量。

　　3、另外，維修質(zhì)量問題往往是拒繳物業(yè)管理費(fèi)的主要理由之一，作為服務(wù)中心，應(yīng)當(dāng)對維修質(zhì)量問題，引起高度重視，也要定期的對維修的問題進(jìn)行抽查，進(jìn)行回訪。

　　4、遇到業(yè)主投訴，一定要積極、主動、態(tài)度誠懇，如果是我們的責(zé)任，勇于承擔(dān)，如果不是我們的責(zé)任向業(yè)主解釋清楚，萬不可推諉。

篇2：物管案例：以自行車丟失為由業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)怎么辦

　　物管案例：以自行車丟失為由業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)怎么辦

　　20**年初，李某所在的小區(qū)物業(yè)管理公司催收20**年度的物業(yè)管理費(fèi)。李某認(rèn)為自己交納的物業(yè)管理費(fèi)中包含保安費(fèi)，可小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己的財產(chǎn)安全，造成自己在小區(qū)內(nèi)丟失三輛自行車，因此拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司反復(fù)說明保安只負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序和安全，定時開關(guān)小區(qū)大門，巡邏時發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進(jìn)行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，與物業(yè)公司無關(guān)。但李某仍不聽解釋勸說，堅決拒絕交納20**年度的物業(yè)管理費(fèi)。

　　[案例提示]

　　交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，但物業(yè)管理公司在收繳中總能遇到一些以各種原因為理由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，對此物業(yè)管理公司應(yīng)按實際情況，采取一般性追繳和區(qū)別性追繳的不同追繳方式進(jìn)行催繳，必要時可利用法律手段保護(hù)企業(yè)利益。

　　[案例分析]

　　物業(yè)公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業(yè)管理費(fèi)。法院經(jīng)審理判決李某全額交納20**年度物業(yè)管理費(fèi)404元。法院認(rèn)為，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)中雖然包含每戶每月4元保安費(fèi)，但并不意味著住戶丟失的財物都應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。物業(yè)公司的保安職責(zé)有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應(yīng)在公安機(jī)關(guān)破案后由行為人負(fù)責(zé)賠償。在物業(yè)公司履行職責(zé)過程中沒有明顯過失的情況下，這一責(zé)任不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。

篇3：新買房屋漏水而拒交物業(yè)費(fèi)

　　新買房屋漏水而拒交物業(yè)費(fèi)

　　案例介紹：

　　胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。

　　胡女士認(rèn)為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。

　　開發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。

　　物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。

　　由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。

　　律師分析：

　　胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外.

　　開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。

　　開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商　　基于賠償責(zé)任對胡女士負(fù)有債務(wù);

　　胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù);

　　關(guān)于供暖費(fèi)的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù);

　　開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對胡女士負(fù)債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合"當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)"的條件。

　　判決結(jié)果：

　　最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。

　　本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。

　　點評：

　　經(jīng)濟(jì)活動中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務(wù)都沒有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。