案例分析：業(yè)主以油煙污染為由拒交物業(yè)費敗訴

　　案例：

　　居住在上海市七寶某小區(qū)的業(yè)主殷小姐因樓下美食一條街油煙擾人而拒付物業(yè)管理費，結(jié)果被物業(yè)管理公司起訴到法院。3月1日，上海市閔行區(qū)人民法院判決被告殷小姐支付所欠物業(yè)管理費2070元。

　　殷小姐于2000年入住該小區(qū)，并依約向物業(yè)公司按每月90元的價格交納物業(yè)管理費。但自20**年1月1日起，殷小姐開始拒絕交納物業(yè)管理費。物業(yè)公司訴稱，由于殷小姐購買的是二手房，從她入住房屋時，就已明知美食街的存在，所以不同意殷小姐以美食街環(huán)境污染為由拒付物業(yè)管理費。經(jīng)多次催討，被告均置之不理。為此，要求判令殷小姐交納20**年1月1日起至去年11月30日止的物業(yè)管理費2070元。

　　殷小姐辯稱，對所欠物業(yè)管理費的金額和證據(jù)都沒有異議。但是，自己家的樓下是一條美食街，里面開了許多的飯館，飯館的煙囪就放在自己家的窗戶外面，對環(huán)境產(chǎn)生了很大的影響。正是因為樓下飯店的環(huán)境問題，使得該樓里的許多業(yè)主都不交納物業(yè)管理費或享受一定的折扣。因此，被告要求享受該樓中其他業(yè)主的同等的權利。

　　法院判決：

　　法院認為，案件雙方之間形成了物業(yè)管理服務合同關系，根據(jù)權利義務一致原則，殷小姐理應支付相應的物業(yè)管理費。現(xiàn)物業(yè)公司要求按物價部門審核的收費標準及業(yè)主委員會約定的收費標準收取物業(yè)管理費，于法有據(jù)，可予支持。至于殷小姐認為其樓下開設餐館對其生活產(chǎn)生影響，其可通過向有關行政部門反映等途徑予以解決，但不能以此為由拒付物業(yè)管理費。

篇2：物管案例：以自行車丟失為由業(yè)主拒交物業(yè)費怎么辦

　　物管案例：以自行車丟失為由業(yè)主拒交物業(yè)費怎么辦

　　20**年初，李某所在的小區(qū)物業(yè)管理公司催收20**年度的物業(yè)管理費。李某認為自己交納的物業(yè)管理費中包含保安費，可小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己的財產(chǎn)安全，造成自己在小區(qū)內(nèi)丟失三輛自行車，因此拒絕交納物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司反復說明保安只負責維護小區(qū)公共秩序和安全，定時開關小區(qū)大門，巡邏時發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應由公安機關負責處理，與物業(yè)公司無關。但李某仍不聽解釋勸說，堅決拒絕交納20**年度的物業(yè)管理費。

　　[案例提示]

　　交納物業(yè)管理費是業(yè)主應盡的義務，但物業(yè)管理公司在收繳中總能遇到一些以各種原因為理由拒絕交納物業(yè)管理費的業(yè)主，對此物業(yè)管理公司應按實際情況，采取一般性追繳和區(qū)別性追繳的不同追繳方式進行催繳，必要時可利用法律手段保護企業(yè)利益。

　　[案例分析]

　　物業(yè)公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業(yè)管理費。法院經(jīng)審理判決李某全額交納20**年度物業(yè)管理費404元。法院認為，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費中雖然包含每戶每月4元保安費，但并不意味著住戶丟失的財物都應由物業(yè)公司負責。物業(yè)公司的保安職責有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應在公安機關破案后由行為人負責賠償。在物業(yè)公司履行職責過程中沒有明顯過失的情況下，這一責任不應由物業(yè)公司承擔。

篇3：新買房屋漏水而拒交物業(yè)費

　　新買房屋漏水而拒交物業(yè)費

　　案例介紹：

　　胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當年的物業(yè)管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。

　　胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發(fā)商造成的，所以準備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供暖費。

　　開發(fā)商認為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟損失，但是他們認為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。

　　物業(yè)管理公司認為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經(jīng)濟損失。

　　由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。

　　律師分析：

　　胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外.

　　開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權、債務關系。

　　開發(fā)商與胡女士之間存在合同關系，因為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商　　基于賠償責任對胡女士負有債務;

　　胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么就是胡女士對物業(yè)公司負有債務;

　　關于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應當依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理公司負有債務;

　　開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權、債務關系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對胡女士負債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負債，這兩種債務雖然都是金錢債務，但是并不符合"當事人互負到期債務"的條件。

　　判決結(jié)果：

　　最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務人將合同的義務全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應當經(jīng)債權人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業(yè)管理公司所負有的交費義務轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務就履行完畢。

　　本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費相當，所以胡女士自己還要交納供暖費。

　　點評：

　　經(jīng)濟活動中的各方參與人之間的關系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務都沒有爭議，分析清楚各自的關系后履行各自的義務能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。