廣東某物業系由A建設單位開發建設,戶型為兩房兩廳、三房兩廳和四房兩廳,業主來自社會備階層,素質參差不齊。物業竣工交付使用后,建設單位直接將物業交由其控股的物業管理公司實施物業管理。該物業管理公司與建設單佳對外是兩個獨立企業法人機構,內部建設單位是物業管理公司全資控股方,即上級管理單位。物業開發和物業管理基本沿襲的是老子開發兒管理模式。

　　物業交付使用后,因房產證辦理延遲、外墻滲水、物業配套等問題,業主多次和開發建設單位發生矛盾和糾紛。在上述矛盾和糾紛中,物業管理單位不僅在建設單位和業主之間做了大量的斡旋、調停、說服等工作,而且在力所能及的范圍內解決了部分業主提出的要求。遺憾的是業主和建設單位對此并不認同,業主認為物業管理單位和建設單位是一家公司,建設單位的問題物業管理公司也有不可推卸的責任。因此業主以集體拒交管理費為手段,報復建設單位和物業管理單位。建設單位也不滿意,認為物業管理公司協調不力,沒有擺正自身的佳置,維護公司的利益。而且老的問題未解決,又產生新的矛盾,如業主集體拒交管理費等。物業管理公司進退維谷,處于兩難境地。

　　業主入住一年后,交涉未有實質性進展,部分業主遂相互串聯協商,以互選方式產生業主委員會,并以業主委員會各義正式對外行文和辦理交涉。該業主委員會運作初期,物業建設單位和物業管理企業均不予承認,后由于對話溝通方便,建設單位首先予以默認,繼而建設單位要求物業管理單位也與之合作共同解決存在的矛盾和問題。

　　一段時間后又產生了新的矛盾和問題:一是該業主委員會部分委員提出了以滿足個人利益為條件的妥協折中方案,并威脅建設單位和物業管理單位,如其個人要求得不到滿足,將通過媒體介入擴大事態、激化矛盾,同時要炒掉物業管理公司,另聘物業管理方:二是其他業主對該業主委員會合法性表示質疑,并認為該業主委員會與建設單位、物業管理單位是坑瀣一氣的,因此對各方已經達成的共識、溝通談判以及結果持全盤否定態度;三是時間已近年底,而問題遲遲不能解決,業主積想日益膨脹,矛盾和沖突持續升級,協調解決難度不斷提高,各方陷入了僵持狀態。

顧問點評

　　(一)本案例物業管理單位和物業開發建設單位系兩個獨立企業法人單位,各自獨立承擔和履行相關權力義務。因此,開發建設單位和業主之間的矛盾與糾紛與該項目的物業管理方無直接關系。業主以開發建設單位未充分履行義務、實現承諾為由集體拒交管理費明顯是缺乏法律依據,也是不合理的。業主混淆建設單位和物業管理單位之間的責權利關系,可能是主觀故意,也可能是概念不清。物業管理單位和業主之間并無根本的矛盾和沖突,即使有也不構成業主集體拒交管理費的理由。

　　(二)業主個別串通,不按法定程序選舉業主委員會委員、成立業主委員會既是錯誤的、無效的,也是違法的,必須依法取締。物業建設單位和物業管理公司以其為全體業主的合法代表進行談判的做法更是錯誤的。對此,如不加以及時糾正,不僅無助于當前問題的解決,而且對業主自治和物業管理順利開展將是后總無窮。業主委員會成員在談判過程中提出的個人要求,既是不合理的也是非法的。建設單位和物業管理公司如滿足這種非份要求,則是對全休止主合法權益的傷害,是對公平、公正原則的褻瀆,也是觸犯法律的。

　　(三)業主與建設單位產生矛盾和糾紛兩處理和協調,埋怨的雙贏或多贏的局面往往建立在當事各方的真誠合作和充分協商的基礎上,一味對抗是有害無益的。同時,這種矛盾和糾紛也需妥充分的時間和條件才能逐步化解。物業管理方應游離于建設單位和業主矛盾和糾紛而非深陷其中。否則,物業管理方不僅難以自拔,而且也將使建設單位失去有效溝通和疏解矛盾的平臺。因此,本例物業管理方應從其中相對脫離,努力塑造親和公正形象,并以此為契機逐步化解業主、建設單位等各方關系的矛盾和糾紛,最終實現問題的全部解決。

顧問建議

鑒于上述分析,建議:

　　(一)請政府行政主管部門出面,召集業主按照法定程序召開業主大會,選舉產生業主委員會,取締非法的業主委員會。理清業主、建設單位和物業管理單位的各方關系,明確備自的權利義務,對當前存在問題達成共識、形成決議,使業主、建設單位

篇2：不滿裝修管理能否拒交物業管理費

　　徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子,被樓上住戶跑水搞得廚房、衛生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業主,答復是他家一點也沒有漏,并且很不情愿配合檢查問題。雖說經物業公司工程人員多次協調已解決了問題,但劉先生心里還是不痛快,認為物業在裝修管理上沒有盡到責任,所以拒絕繳納物業管理費。他詢問:對物業公司的服務不滿意,是否可以不交物業管理費?

分析

　　1.業主混淆了不同的法律關系,該案涉及不同的法律關系,包括業主與開發商、業主與物業管理公司、業主與業主之間的法律關系。

　　2.樓上跑水可能由兩種原因引起:房屋質量不好導致水滲漏或者樓上業主過失導致跑水,但無論哪種原因引起都與物業管理公司無關,不涉及物業管理公司與業主的法律關系。

　　3.房屋質量不好導致水滲漏涉及業主與開發商之間基于房屋買賣合同而產生的合同法律關系,開發商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業主遭受損失,開發商應當承擔違約賠償責任。

　　4.樓上業主過失導致跑水涉及業主之間基于侵權行為而產生的侵權法律關系,樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失,該行為已經構成對樓下業主財產權利的侵犯,構成侵權應當承擔侵權賠償責任。

　　5.物業管理公司在本案中只涉及對受損業主家內部的維護和修繕。由于受損部分不屬于公共設施、公共區域,該部分的物業服務不屬于物業管理費所涵蓋的服務范圍,而屬于特殊的物業管理服務,對該部分維修應當另行支付費用,業主沒有理由拒繳物業管理費。

結論

　　業主以對管理服務不滿意為由拒繳物業管理費,實際上是混淆了業主和小區物業管理委員會(下稱“管委會”)之間的權利義務。依據法律、法規的規定或約定,任意一個業主無權單獨對物業管理公司的收費標準、物業管理費的使用和管理以及物業服務質量提出異議,業主無權以此作為對抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是:

　　首先,物業管理公司并不只是為某一個或幾個業主單獨提供服務,而是基于開發商的委托、全體業主的共同委托或代表全體業主共同利益的管委會的委托,為整個小區提供物業管理服務,物業管理公司與業主的合同關系并不是通常的一對一的合同關系,而是一對整體業主的合同關系。

　　其次,物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常、持續運行所必須的費用,(見《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》第二條)并非物業管理公司的經營性收入。如果允許任何一個業主任意以物業管理公司服務存在瑕疵或對物業管理費使用存在疑問為由拒付物業管理費,則必然導致物業管理費入不敷出、物業管理公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼,這必然導致全體業主(包括欠費的業主)的共同利益遭受損害。

　　因此,對于物業管理公司收取并使用、管理物業管理費的問題,相關法律、法規設計了一整套完整的監督機制,即業主將其對物業管理公司的監督權讓給代表全體業主利益的管委會行使;同時,業主賦予管委會對物業管理公司使用和管理物業管理費以及各種維修基金檢查和監督的權利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業管理公司以及代表全體業主向物業管理公司提出起訴要求賠償業主損失的權利。

　　與此相對應的是,任何業主無權單獨向物業管理公司提出對各項收費標準、對物業管理費的使用和管理異議,且無權以前述異議為抗辯理由對抗業主繳納物業管理費、代繳費用的義務,只“有權向物業管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關反映”。

　　只有在這種法定的機制下,才既能體現業主對物業管理公司的監督,又能保證物業管理公司對小區維護管理的順利開展,最終確保全體業主的整體利益。(見《北京市房屋土地管理局關于開展組建居民小區物業管理委員會試點工作的通知》第三項“管委會的職責”、《北京市居住小區物業管理辦法》第十七條的相關規定。)

　　由此可見,業主將對物業管理公司使用物業管理費以及各項物業管理工作完成情況的監督審核工作的權利賦予了管委會,業主個人無權對此提出異議,也不能以此作為拒繳物業管理費的抗辯理由。

篇3：能以開發商原因為由拒交管理費嗎

　　鞏某于20**年9月18日購買北京某公司(以下簡稱開發商)開發的公寓一套,《商品房買賣合同》中規定公共配套設施未達到規定的使用條件,在未達到期間給予業主免交管理費的優惠。20**年10月28日,鞏某辦理入住手續,交納20**年10月31日至12月31日的物業管理費。后因公共設施未能投入使用,20**年1月之后再未交納管理費。為此,承擔該公寓物業管理的北京某物業公司(以下簡稱物業公司)訴至法院,要求判令鞏某支付物業費及滯納金。

　　本案中實際上涉及兩個不同性質的合同,即商品房買賣合同與物業服務合同。根據合同相對性原理,合同主要在特定的合同當事人之間發生,合同中也不能擅自為第三人設定合同上的義務。另外,因為開發商事先并未獲得物業公司的授權,事后又未取得其的追認。因此開發商與物業公司也不構成代理關系。

　　法院認為,原告物業公司受項目開發商委托對該項目進行物業管理,被告是購買該項目房屋的業主,原、被告之間形成物業管理合同關系,雙方的權利義務主要由雙方共同認可的項目《公約》調整。在物業管理事項上,原告與開發商不構成代理關系,被告負有向原告交納物業管理費的義務。要求被告鞏某支付相關物業費及滯納金。

點評:

　　物業公司獨立對項目進行物業管理,獨立享有權利、承擔義務。開發商作為房屋買賣合同關系的一方在指定了專門的物業管理單位之后即與物業管理事項脫離關系,也無權將收取物業費——這一物業管理單位的主要權利擅自進行處分。因此,業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中關于免交物業費的規定,在物業公司不予追認的情形下,應認定是無效條款。