廣東某物業(yè)系由A建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè),戶型為兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d和四房?jī)蓮d,業(yè)主來(lái)自社會(huì)備階層,素質(zhì)參差不齊。物業(yè)竣工交付使用后,建設(shè)單位直接將物業(yè)交由其控股的物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。該物業(yè)管理公司與建設(shè)單佳對(duì)外是兩個(gè)獨(dú)立企業(yè)法人機(jī)構(gòu),內(nèi)部建設(shè)單位是物業(yè)管理公司全資控股方,即上級(jí)管理單位。物業(yè)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理基本沿襲的是老子開(kāi)發(fā)兒管理模式。

　　物業(yè)交付使用后,因房產(chǎn)證辦理延遲、外墻滲水、物業(yè)配套等問(wèn)題,業(yè)主多次和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位發(fā)生矛盾和糾紛。在上述矛盾和糾紛中,物業(yè)管理單位不僅在建設(shè)單位和業(yè)主之間做了大量的斡旋、調(diào)停、說(shuō)服等工作,而且在力所能及的范圍內(nèi)解決了部分業(yè)主提出的要求。遺憾的是業(yè)主和建設(shè)單位對(duì)此并不認(rèn)同,業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理單位和建設(shè)單位是一家公司,建設(shè)單位的問(wèn)題物業(yè)管理公司也有不可推卸的責(zé)任。因此業(yè)主以集體拒交管理費(fèi)為手段,報(bào)復(fù)建設(shè)單位和物業(yè)管理單位。建設(shè)單位也不滿意,認(rèn)為物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)不力,沒(méi)有擺正自身的佳置,維護(hù)公司的利益。而且老的問(wèn)題未解決,又產(chǎn)生新的矛盾,如業(yè)主集體拒交管理費(fèi)等。物業(yè)管理公司進(jìn)退維谷,處于兩難境地。

　　業(yè)主入住一年后,交涉未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,部分業(yè)主遂相互串聯(lián)協(xié)商,以互選方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),并以業(yè)主委員會(huì)各義正式對(duì)外行文和辦理交涉。該業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作初期,物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)均不予承認(rèn),后由于對(duì)話溝通方便,建設(shè)單位首先予以默認(rèn),繼而建設(shè)單位要求物業(yè)管理單位也與之合作共同解決存在的矛盾和問(wèn)題。

　　一段時(shí)間后又產(chǎn)生了新的矛盾和問(wèn)題:一是該業(yè)主委員會(huì)部分委員提出了以滿足個(gè)人利益為條件的妥協(xié)折中方案,并威脅建設(shè)單位和物業(yè)管理單位,如其個(gè)人要求得不到滿足,將通過(guò)媒體介入擴(kuò)大事態(tài)、激化矛盾,同時(shí)要炒掉物業(yè)管理公司,另聘物業(yè)管理方:二是其他業(yè)主對(duì)該業(yè)主委員會(huì)合法性表示質(zhì)疑,并認(rèn)為該業(yè)主委員會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)管理單位是坑瀣一氣的,因此對(duì)各方已經(jīng)達(dá)成的共識(shí)、溝通談判以及結(jié)果持全盤(pán)否定態(tài)度;三是時(shí)間已近年底,而問(wèn)題遲遲不能解決,業(yè)主積想日益膨脹,矛盾和沖突持續(xù)升級(jí),協(xié)調(diào)解決難度不斷提高,各方陷入了僵持狀態(tài)。

顧問(wèn)點(diǎn)評(píng)

　　(一)本案例物業(yè)管理單位和物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位系兩個(gè)獨(dú)立企業(yè)法人單位,各自獨(dú)立承擔(dān)和履行相關(guān)權(quán)力義務(wù)。因此,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主之間的矛盾與糾紛與該項(xiàng)目的物業(yè)管理方無(wú)直接關(guān)系。業(yè)主以開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未充分履行義務(wù)、實(shí)現(xiàn)承諾為由集體拒交管理費(fèi)明顯是缺乏法律依據(jù),也是不合理的。業(yè)主混淆建設(shè)單位和物業(yè)管理單位之間的責(zé)權(quán)利關(guān)系,可能是主觀故意,也可能是概念不清。物業(yè)管理單位和業(yè)主之間并無(wú)根本的矛盾和沖突,即使有也不構(gòu)成業(yè)主集體拒交管理費(fèi)的理由。

　　(二)業(yè)主個(gè)別串通,不按法定程序選舉業(yè)主委員會(huì)委員、成立業(yè)主委員會(huì)既是錯(cuò)誤的、無(wú)效的,也是違法的,必須依法取締。物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司以其為全體業(yè)主的合法代表進(jìn)行談判的做法更是錯(cuò)誤的。對(duì)此,如不加以及時(shí)糾正,不僅無(wú)助于當(dāng)前問(wèn)題的解決,而且對(duì)業(yè)主自治和物業(yè)管理順利開(kāi)展將是后總無(wú)窮。業(yè)主委員會(huì)成員在談判過(guò)程中提出的個(gè)人要求,既是不合理的也是非法的。建設(shè)單位和物業(yè)管理公司如滿足這種非份要求,則是對(duì)全休止主合法權(quán)益的傷害,是對(duì)公平、公正原則的褻瀆,也是觸犯法律的。

　　(三)業(yè)主與建設(shè)單位產(chǎn)生矛盾和糾紛兩處理和協(xié)調(diào),埋怨的雙贏或多贏的局面往往建立在當(dāng)事各方的真誠(chéng)合作和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上,一味對(duì)抗是有害無(wú)益的。同時(shí),這種矛盾和糾紛也需妥充分的時(shí)間和條件才能逐步化解。物業(yè)管理方應(yīng)游離于建設(shè)單位和業(yè)主矛盾和糾紛而非深陷其中。否則,物業(yè)管理方不僅難以自拔,而且也將使建設(shè)單位失去有效溝通和疏解矛盾的平臺(tái)。因此,本例物業(yè)管理方應(yīng)從其中相對(duì)脫離,努力塑造親和公正形象,并以此為契機(jī)逐步化解業(yè)主、建設(shè)單位等各方關(guān)系的矛盾和糾紛,最終實(shí)現(xiàn)問(wèn)題的全部解決。

顧問(wèn)建議

鑒于上述分析,建議:

　　(一)請(qǐng)政府行政主管部門(mén)出面,召集業(yè)主按照法定程序召開(kāi)業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),取締非法的業(yè)主委員會(huì)。理清業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)管理單位的各方關(guān)系,明確備自的權(quán)利義務(wù),對(duì)當(dāng)前存在問(wèn)題達(dá)成共識(shí)、形成決議,使業(yè)主、建設(shè)單位

篇2：不滿裝修管理能否拒交物業(yè)管理費(fèi)

　　徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢(qián)剛剛裝修好的房子,被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主,答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏,并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題,但劉先生心里還是不痛快,認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任,所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。他詢問(wèn):對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意,是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)?

分析

　　1.業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系,該案涉及不同的法律關(guān)系,包括業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間的法律關(guān)系。

　　2.樓上跑水可能由兩種原因引起:房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水,但無(wú)論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān),不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。

　　3.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系,開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

　　4.樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系,樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失,該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯,構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

　　5.物業(yè)管理公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域,該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍,而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù),對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用,業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

結(jié)論

　　業(yè)主以對(duì)管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi),實(shí)際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)(下稱“管委會(huì)”)之間的權(quán)利義務(wù)。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或約定,任意一個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)單獨(dú)對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議,業(yè)主無(wú)權(quán)以此作為對(duì)抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是:

　　首先,物業(yè)管理公司并不只是為某一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù),而是基于開(kāi)發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會(huì)的委托,為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對(duì)一的合同關(guān)系,而是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。

　　其次,物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用,(見(jiàn)《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第二條)并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問(wèn)為由拒付物業(yè)管理費(fèi),則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼,這必然導(dǎo)致全體業(yè)主(包括欠費(fèi)的業(yè)主)的共同利益遭受損害。

　　因此,對(duì)于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題,相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計(jì)了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制,即業(yè)主將其對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會(huì)行使;同時(shí),業(yè)主賦予管委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。

　　與此相對(duì)應(yīng)的是,任何業(yè)主無(wú)權(quán)單獨(dú)向物業(yè)管理公司提出對(duì)各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理異議,且無(wú)權(quán)以前述異議為抗辯理由對(duì)抗業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)、代繳費(fèi)用的義務(wù),只“有權(quán)向物業(yè)管理委員會(huì)投訴或者向房屋土地管理機(jī)關(guān)反映”。

　　只有在這種法定的機(jī)制下,才既能體現(xiàn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督,又能保證物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)維護(hù)管理的順利開(kāi)展,最終確保全體業(yè)主的整體利益。(見(jiàn)《北京市房屋土地管理局關(guān)于開(kāi)展組建居民小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)試點(diǎn)工作的通知》第三項(xiàng)“管委會(huì)的職責(zé)”、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十七條的相關(guān)規(guī)定。)

　　由此可見(jiàn),業(yè)主將對(duì)物業(yè)管理公司使用物業(yè)管理費(fèi)以及各項(xiàng)物業(yè)管理工作完成情況的監(jiān)督審核工作的權(quán)利賦予了管委會(huì),業(yè)主個(gè)人無(wú)權(quán)對(duì)此提出異議,也不能以此作為拒繳物業(yè)管理費(fèi)的抗辯理由。

篇3：能以開(kāi)發(fā)商原因?yàn)橛删芙还芾碣M(fèi)嗎

　　鞏某于20**年9月18日購(gòu)買北京某公司(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商)開(kāi)發(fā)的公寓一套,《商品房買賣合同》中規(guī)定公共配套設(shè)施未達(dá)到規(guī)定的使用條件,在未達(dá)到期間給予業(yè)主免交管理費(fèi)的優(yōu)惠。20**年10月28日,鞏某辦理入住手續(xù),交納20**年10月31日至12月31日的物業(yè)管理費(fèi)。后因公共設(shè)施未能投入使用,20**年1月之后再未交納管理費(fèi)。為此,承擔(dān)該公寓物業(yè)管理的北京某物業(yè)公司(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)公司)訴至法院,要求判令鞏某支付物業(yè)費(fèi)及滯納金。

　　本案中實(shí)際上涉及兩個(gè)不同性質(zhì)的合同,即商品房買賣合同與物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)合同相對(duì)性原理,合同主要在特定的合同當(dāng)事人之間發(fā)生,合同中也不能擅自為第三人設(shè)定合同上的義務(wù)。另外,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商事先并未獲得物業(yè)公司的授權(quán),事后又未取得其的追認(rèn)。因此開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司也不構(gòu)成代理關(guān)系。

　　法院認(rèn)為,原告物業(yè)公司受項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商委托對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理,被告是購(gòu)買該項(xiàng)目房屋的業(yè)主,原、被告之間形成物業(yè)管理合同關(guān)系,雙方的權(quán)利義務(wù)主要由雙方共同認(rèn)可的項(xiàng)目《公約》調(diào)整。在物業(yè)管理事項(xiàng)上,原告與開(kāi)發(fā)商不構(gòu)成代理關(guān)系,被告負(fù)有向原告交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。要求被告鞏某支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)及滯納金。

點(diǎn)評(píng):

　　物業(yè)公司獨(dú)立對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理,獨(dú)立享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。開(kāi)發(fā)商作為房屋買賣合同關(guān)系的一方在指定了專門(mén)的物業(yè)管理單位之后即與物業(yè)管理事項(xiàng)脫離關(guān)系,也無(wú)權(quán)將收取物業(yè)費(fèi)——這一物業(yè)管理單位的主要權(quán)利擅自進(jìn)行處分。因此,業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中關(guān)于免交物業(yè)費(fèi)的規(guī)定,在物業(yè)公司不予追認(rèn)的情形下,應(yīng)認(rèn)定是無(wú)效條款。