因不滿物業公司的服務,小區業委會在還沒解除原物業合同的情況下就請進了新的物業公司和保安,結果導致雙方發生沖突。為此,原物業公司將業委會和新物業公司一并告上了法庭。近日北京市第一中級人民法院作出終審判決,因業委會不具備獨立法人資格,判令由新物業公司賠償原物業公司經濟損失7881元。
20**年8月20日,北京佳順物業管理有限公司(以下簡稱佳順物業)經招投標與北京市昌平區王府家庭農場(以下簡稱王府小區)業主委員會簽訂了《物業委托服務合同》,約定委托管理期限為5年。20**年9月1日,佳順物業正式進入王府小區,對該小區進行物業管理。
但是20**年1月初,因不滿佳順物業公司的服務,王府小區業委會又與北京市信實達物業管理有限公司(以下簡稱信實達物業)簽訂了臨時委托合同,由信實達物業臨時管理王府小區三個月。此外,小區業委會還聘用了30名保安員。
20**年1月8日早上8點左右,王府小區業委會與新聘用的信實達物業來到佳順物業的辦公室,向佳順物業宣布要更換物業公司,由信實達物業接管小區的管理工作。雙方在此過程中發生沖突,造成佳順物業部分財物損失。隨即,佳順物業向公安機關報了警。后經相關政府部門協調,信實達物業及王府小區業委會在第二天凌晨撤出了佳順物業的辦公室。
幾天后,佳順物業將信實達物業和業委會告上了法院,稱信實達物業和業委會強行闖進自己公司管理的小區,企圖非法終止公司正常工作的行為,嚴重干擾了公司的正常經營活動,并且使公司的聲譽在小區內不明真相的業主中產生了消極的影響,公司的合法權益受到了侵犯。因此,請求法院判令信實達物業和業委會就此事向自己公司書面賠禮道歉并賠償經濟損失15619元。
法院經審理后認為,佳順物業與王府小區業委會簽訂的物業委托合同合法有效,雙方均應依該協議履行義務。王府小區業委會如認為佳順物業在小區管理過程中未能切實履行合同義務,應通過合法程序及合法方式解除與其的合同關系。公司由于王府小區業委會不具備獨立法人資格,因此其不能對外承擔賠償義務,應由信實達物業承擔賠償責任。據此,法院作出上述判決。
編后
業主委員會是不是一個獨立的法人、有沒有獨立的民事主體資格、能否從事正常的民事活動、能否獨立承擔民事責任等一系列問題,從業主委員會出現之初,就成為理論界和實務界關注的焦點。縱觀北京、上海、廣東等房地產業發展較早、物業管理較為成熟的地方的相關規定,也都沒有明確界定業主委員會的民事主體資格。由國務院頒布并于20**年9月1日起施行的《物業管理條例》,對業主委員會的成立、地位及職責等作出了規定,但對其民事主體資格問題,同樣沒有給出一個明確的答案,導致實踐中的理解和做法也不甚一致。
城鎮小區建設中很多事務離不開業主委員會,如果不解決業主委員的資格問題,不明確它的法律地位,維護廣大業主的合法權益,建設和諧小區就成為一句空話。
因此更多觀點認為,賦予業主委員會法人資格十分必要:業委會有了法人資格,與其相關的法律關系隨之變得更加明確;在對個別業主拖欠物業管理費用、請求停止違反義務行為等方面,將變得更加便利,一旦涉訴,即可以其自身的名義直接起訴或應訴。
篇2：新老物業公司交接常見問題解釋
針對物業新老公司交接,北京市建委相關負責人對新老物業承接驗收的程序、交接內容等熱點問題作出了相應的解釋。
問:誰能決定選聘物業?
答:不同階段有所不同,在入住前和業主大會成立前的物業選聘由開發商組織實施,業主大會成立后由業主大會授權業主委員會決定組織實施。開發商或業主大會授權的業主委員會應當在組織承接驗收活動前10個工作日,將有關情況書面告知社區所在地的社區居委會和街道辦事處。
問:選聘新物業公司后,舊物業合同還有效嗎?
答:無論是開發商還是業主大會換物業都要依法選聘。也就是說應先解除與原物業公司的物業管理服務合同后,方可組織新物業公司接管。物業合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有1年也有兩年、3年的,新物業公司上崗執勤必須要等舊合同結束方可;不定期物業合同一般規定“合同到業主大會選聘新物業并在新物業合同生效之后為止”等類似內容。
問:新老物業公司承接驗收如何操作?
答:開發商、業主大會和原物業公司要做好承接驗收前的準備工作,并及時書面通知新物業公司進行承接驗收。新物業公司應當在接到通知后15個工作日內做出書面回復并與開發商或業主大會約定承接驗收時間。在約定時間內,開發商、業主大會或原物業公司應先做資料交接:將物業的產權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經濟資料和其他有關資料移交給新物業公司。資料移交完畢后,移交和接收雙方須簽字認可;若有未移交部分,由雙方列出未移交部分的清單,確定移交時間并簽字認可。資料交接完畢后是現場交接:新物業公司應對物業管理區域內共用設施設備進行逐項驗收,注明設備現狀及接管時間。開發商或業主委員會應對查驗接管過程進行記錄,并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現場參加人員簽字。開發商、業主大會授權的業主委員會及原物業公司應當配合新物業公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位,維護物業管理區域的正常秩序。
問:查驗過程中發現有設備、資料等不合格的情況,該如何處理?
答:物業項目經查驗不合格的,開發商應進行返修并商定時間復驗。經查驗合格的,新物業公司應當在5個工作日內簽署查驗合格憑證,并及時簽發承接文件。新老物業公司交替時發現不合格的情況待定。交接雙方應當制作物業查驗記錄。物業查驗記錄一般包括房屋質量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環境工程查驗記錄,雙方可以根據物業的具體情況設計查驗記錄表。查驗記錄表應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。業主有權要求調閱查驗記錄。
問:原物業公司何時退出?拒不退出的怎么辦?
答:原物業公司應在查驗接管工作完成后10個工作日內全部撤出物業管理區域。開發商、業主或原物業公司不移交有關資料的,由區縣房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對開發商、原物業公司予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。物業服務合同終止時,原物業公司拒不移交物業管理用房和有關資料的,新選聘的物業公司應與業主委員會協商或通過司法途徑解決,不得非法強行進駐物業管理區域。