康都大廈160 戶業(yè)主盼家園恢復(fù)平靜 供電暫時恢復(fù),但仍埋諸多隱患

“我們交足了全部物業(yè)費,但是,因為新、老物業(yè)公司各執(zhí)一詞,公共部位的6000元電費長期交不上去,電力公司已經(jīng)給小區(qū)拉閘斷電?，F(xiàn)在,小區(qū)電梯停運,老人、孩于不能上下樓,100多戶居民沒有水喝誰能來幫幫我們?”本月10日上午,河北區(qū)康都大廈的多位業(yè)主焦急地撥打本報熱線電話求助,經(jīng)本報協(xié)調(diào),4個多小時后,供電公司作出讓步,于當天下午暫時恢復(fù)了該小區(qū)公共部位的供電,但是,縈繞在業(yè)主們心中的苦惱卻并沒有解決:“電費仍沒有著落,不知道哪天還會再次被拉閘。與此同時,因新、舊物業(yè)交接不順利,維系小區(qū)安全的資料圖仍有糾葛、地下車庫也埋有隱患。新、老物業(yè)斗法卻苦了眾業(yè)主我們的權(quán)益誰來維護?”

業(yè)委會:都是老物業(yè)惹的禍

小區(qū)問題的禍首應(yīng)是羅泰物業(yè),他們不甘自被辭退,這才故意設(shè)置障礙,把局面搞復(fù)雜?！?康都大廈業(yè)主委員會委員吳先生和新選聘的立達和信物業(yè)觀點一致,他們無奈地對記者說“其實問題很好解決,老物業(yè)把多收的物業(yè)費轉(zhuǎn)給新物業(yè),完全徹底地撤出,問題就好解決了。但是,羅泰物業(yè)稱必須要親自退錢給業(yè)主然后由新物業(yè)重新再收一遍物業(yè)費,而這顯然不現(xiàn)實!這里的業(yè)生很多是外地人,平時根本就不來,錢根本就不會退,只能被老物業(yè)據(jù)為已有;還有,有的業(yè)主單據(jù)不全,老物業(yè)也不給退,有時候單據(jù)齊了,老物業(yè)還說一時半會兒沒有錢……這不,退了幾個月,也只才退了一部分人。還有,羅秦物業(yè)退了錢,卻不把名單交給新物業(yè),新物業(yè)不知道找誰去要,怎么斂錢?電費交不上,羅泰公司就賴著車庫不走,一個不大的小區(qū)卻有兩個物業(yè)同時管理,這不等著亂套嗎?”

據(jù)了解康都大廈是20**年8月才入住的新小區(qū),是一個緊鄰海河沿岸的高檔社區(qū),開發(fā)商委托羅泰物業(yè)公司負寬物業(yè)管理,因為是首次入住,大多數(shù)業(yè)主都一次性交納了截至今年7月的全年物業(yè)費。小區(qū)內(nèi)失竊案件常件不斷,公共設(shè)施得不到維護,消防泵等毀損嚴重……此外,房屋有質(zhì)量間題業(yè)主報修或需要維權(quán)時,物業(yè)的反映也較為遲緩,不能盡責為業(yè)主服務(wù)。”業(yè)委會吳先生說,羅泰物業(yè)的做法招致了很多業(yè)主不滿,業(yè)委會經(jīng)過民主聽取意見,并向河北區(qū)物業(yè)辦咨詢、匯報后,于今年6月底選聘了新的物業(yè)公司——立達和信物業(yè)公司,并在小區(qū)內(nèi)做了公示。

沒想到,更大的亂子來了?！耙驗榱_泰物業(yè)收費到今年7月,我們本想讓該公司服務(wù)到月底,8月1日由新的物業(yè)接手管理。沒想到,公示剛貼出來,羅泰物業(yè)公司就決定立即撤出,讓我們搓手不及。退出也行,我們讓羅泰公司把已收的7月份物業(yè)費轉(zhuǎn)給新公司,由新公司提前介入,然而羅泰公司根本不聽,7月l日退出?！睒I(yè)委會委員吳先生氣憤地說,沒有人打掃衛(wèi)生,沒兩天,小區(qū)就垃級成堆,臭氣熏天,小區(qū)一下亂了套。無奈業(yè)委會找到立達和信物業(yè),勸說該公司以大局為重,提前介入,義務(wù)服務(wù)一個月,才算勉強使小區(qū)恢復(fù)正常。

此后,更多的問理接踵而來,立達和信物業(yè)負責人說:“先是車庫問題。保潔不做了,羅泰物業(yè)卻仍管著車庫,收取停車費;其次是小區(qū)的竣工驗收資料等關(guān)鍵資料,羅泰物業(yè)遲遲不移交,公共設(shè)施的養(yǎng)管沒法進行,業(yè)主家里出現(xiàn)跑冒也無法維修;再一個,就是7月份的公共設(shè)施電費,羅泰公司收了物業(yè)費但卻不交,而我們沒有收費自然也不能代交,讓業(yè)主重復(fù)交費也不可能。”為此電力公司幾次通知無果后,才導(dǎo)致了10日上午的停電事故。

羅泰物業(yè):我們是按照法律辦事

“業(yè)委會和立達和信物業(yè)的指責都是無中生有,我們是按法律辦事,沒有過錯?！绷_泰物業(yè)公司負責人李先生在接受記者采訪時做如上表態(tài)。

據(jù)羅泰物業(yè)公司負責人介紹,該公司一直服務(wù)很好,得到了各方面的認同,區(qū)物業(yè)辦在該公司撤出時也給子了較高的評價。但是,鑒于業(yè)委會已經(jīng)于7月1日與新物業(yè)簽訂了

篇2：新老物業(yè)公司交接常見問題解釋

針對物業(yè)新老公司交接,北京市建委相關(guān)負責人對新老物業(yè)承接驗收的程序、交接內(nèi)容等熱點問題作出了相應(yīng)的解釋。

問:誰能決定選聘物業(yè)?

答:不同階段有所不同,在入住前和業(yè)主大會成立前的物業(yè)選聘由開發(fā)商組織實施,業(yè)主大會成立后由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會決定組織實施。開發(fā)商或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會應(yīng)當在組織承接驗收活動前10個工作日,將有關(guān)情況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會和街道辦事處。

問:選聘新物業(yè)公司后,舊物業(yè)合同還有效嗎?

答:無論是開發(fā)商還是業(yè)主大會換物業(yè)都要依法選聘。也就是說應(yīng)先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同后,方可組織新物業(yè)公司接管。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有1年也有兩年、3年的,新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結(jié)束方可;不定期物業(yè)合同一般規(guī)定“合同到業(yè)主大會選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同生效之后為止”等類似內(nèi)容。

問:新老物業(yè)公司承接驗收如何操作?

答:開發(fā)商、業(yè)主大會和原物業(yè)公司要做好承接驗收前的準備工作,并及時書面通知新物業(yè)公司進行承接驗收。新物業(yè)公司應(yīng)當在接到通知后15個工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與開發(fā)商或業(yè)主大會約定承接驗收時間。在約定時間內(nèi),開發(fā)商、業(yè)主大會或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接:將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后,移交和接收雙方須簽字認可;若有未移交部分,由雙方列出未移交部分的清單,確定移交時間并簽字認可。資料交接完畢后是現(xiàn)場交接:新物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進行逐項驗收,注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時間。開發(fā)商或業(yè)主委員會應(yīng)對查驗接管過程進行記錄,并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應(yīng)當配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位,維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

問:查驗過程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的情況,該如何處理?

答:物業(yè)項目經(jīng)查驗不合格的,開發(fā)商應(yīng)進行返修并商定時間復(fù)驗。經(jīng)查驗合格的,新物業(yè)公司應(yīng)當在5個工作日內(nèi)簽署查驗合格憑證,并及時簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)公司交替時發(fā)現(xiàn)不合格的情況待定。交接雙方應(yīng)當制作物業(yè)查驗記錄。物業(yè)查驗記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗記錄、設(shè)施設(shè)備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄,雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計查驗記錄表。查驗記錄表應(yīng)當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗人簽字、查驗結(jié)論、存在問題、返修意見、跟蹤結(jié)果等。業(yè)主有權(quán)要求調(diào)閱查驗記錄。

問:原物業(yè)公司何時退出?拒不退出的怎么辦?

答:原物業(yè)公司應(yīng)在查驗接管工作完成后10個工作日內(nèi)全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。開發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不移交有關(guān)資料的,由區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對開發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)合同終止時,原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的,新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會協(xié)商或通過司法途徑解決,不得非法強行進駐物業(yè)管理區(qū)域。

篇3：新老物業(yè)交接沖突造成財產(chǎn)誰負責？

因不滿物業(yè)公司的服務(wù),小區(qū)業(yè)委會在還沒解除原物業(yè)合同的情況下就請進了新的物業(yè)公司和保安,結(jié)果導(dǎo)致雙方發(fā)生沖突。為此,原物業(yè)公司將業(yè)委會和新物業(yè)公司一并告上了法庭。近日北京市第一中級人民法院作出終審判決,因業(yè)委會不具備獨立法人資格,判令由新物業(yè)公司賠償原物業(yè)公司經(jīng)濟損失7881元。

20**年8月20日,北京佳順物業(yè)管理有限公司(以下簡稱佳順物業(yè))經(jīng)招投標與北京市昌平區(qū)王府家庭農(nóng)場(以下簡稱王府小區(qū))業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)委托服務(wù)合同》,約定委托管理期限為5年。20**年9月1日,佳順物業(yè)正式進入王府小區(qū),對該小區(qū)進行物業(yè)管理。

但是20**年1月初,因不滿佳順物業(yè)公司的服務(wù),王府小區(qū)業(yè)委會又與北京市信實達物業(yè)管理有限公司(以下簡稱信實達物業(yè))簽訂了臨時委托合同,由信實達物業(yè)臨時管理王府小區(qū)三個月。此外,小區(qū)業(yè)委會還聘用了30名保安員。

20**年1月8日早上8點左右,王府小區(qū)業(yè)委會與新聘用的信實達物業(yè)來到佳順物業(yè)的辦公室,向佳順物業(yè)宣布要更換物業(yè)公司,由信實達物業(yè)接管小區(qū)的管理工作。雙方在此過程中發(fā)生沖突,造成佳順物業(yè)部分財物損失。隨即,佳順物業(yè)向公安機關(guān)報了警。后經(jīng)相關(guān)政府部門協(xié)調(diào),信實達物業(yè)及王府小區(qū)業(yè)委會在第二天凌晨撤出了佳順物業(yè)的辦公室。

幾天后,佳順物業(yè)將信實達物業(yè)和業(yè)委會告上了法院,稱信實達物業(yè)和業(yè)委會強行闖進自己公司管理的小區(qū),企圖非法終止公司正常工作的行為,嚴重干擾了公司的正常經(jīng)營活動,并且使公司的聲譽在小區(qū)內(nèi)不明真相的業(yè)主中產(chǎn)生了消極的影響,公司的合法權(quán)益受到了侵犯。因此,請求法院判令信實達物業(yè)和業(yè)委會就此事向自己公司書面賠禮道歉并賠償經(jīng)濟損失15619元。

法院經(jīng)審理后認為,佳順物業(yè)與王府小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)委托合同合法有效,雙方均應(yīng)依該協(xié)議履行義務(wù)。王府小區(qū)業(yè)委會如認為佳順物業(yè)在小區(qū)管理過程中未能切實履行合同義務(wù),應(yīng)通過合法程序及合法方式解除與其的合同關(guān)系。公司由于王府小區(qū)業(yè)委會不具備獨立法人資格,因此其不能對外承擔賠償義務(wù),應(yīng)由信實達物業(yè)承擔賠償責任。據(jù)此,法院作出上述判決。

編后

業(yè)主委員會是不是一個獨立的法人、有沒有獨立的民事主體資格、能否從事正常的民事活動、能否獨立承擔民事責任等一系列問題,從業(yè)主委員會出現(xiàn)之初,就成為理論界和實務(wù)界關(guān)注的焦點。縱觀北京、上海、廣東等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早、物業(yè)管理較為成熟的地方的相關(guān)規(guī)定,也都沒有明確界定業(yè)主委員會的民事主體資格。由國務(wù)院頒布并于20**年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》,對業(yè)主委員會的成立、地位及職責等作出了規(guī)定,但對其民事主體資格問題,同樣沒有給出一個明確的答案,導(dǎo)致實踐中的理解和做法也不甚一致。

城鎮(zhèn)小區(qū)建設(shè)中很多事務(wù)離不開業(yè)主委員會,如果不解決業(yè)主委員的資格問題,不明確它的法律地位,維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益,建設(shè)和諧小區(qū)就成為一句空話。

因此更多觀點認為,賦予業(yè)主委員會法人資格十分必要:業(yè)委會有了法人資格,與其相關(guān)的法律關(guān)系隨之變得更加明確;在對個別業(yè)主拖欠物業(yè)管理費用、請求停止違反義務(wù)行為等方面,將變得更加便利,一旦涉訴,即可以其自身的名義直接起訴或應(yīng)訴。