【案情】

原告:*物業(yè)管理有限公司
被告:*實業(yè)總公司

原告*物業(yè)管理有限公司以被告*實業(yè)總公司拖欠物業(yè)管理費、及代墊水電費為由訴至*市*區(qū)人民法院。

原告訴稱,*年*月*日,原告受*大廈籌建處委托對該大廈進行物業(yè)管理,后又接愛該大廈業(yè)主委員會的委托繼續(xù)管理該大廈。被告于*年*月*日向大廈籌建處購買該大廈寫字樓18層及地下車位3 個,該大廈于*年*月通過驗收,交付使用。交付不久,因被告涉及“4.20專案”該房產(chǎn)被查封。*年,被告亦以業(yè)主身份派員參加*大廈業(yè)主會議。被告1999年10月起拖欠物業(yè)管理費、水電費,經(jīng)多次催討未付,現(xiàn)要求被告支付物業(yè)管理費人民幣140,588.18元、代墊水電費人民幣70,596.29元及滯納金人民幣279,424.76元。

被告辯稱:被告雖向*大廈籌建處購買該大廈寫字樓18層及地下車位3 個,但至今未辦理交房手續(xù),未實際獲得該商品房的控制權(quán)或使用權(quán),因而原告要求被告支付物業(yè)管理費等的請求不能成立。

【審判】

*區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為:被告雖與*大廈籌建處簽訂了《商品房預(yù)售合同》,并支付了購房款,但其并未從*大廈籌建處取得所購房產(chǎn),該房產(chǎn)至今未登記到被告名下,因而不能確定被告系*大廈寫字樓18層及地下一層56、57、58號車位的所有權(quán)人或業(yè)主,原告亦未證明被告已實際使用了該房產(chǎn),因而其也非該房產(chǎn)的使用人。被告由于自身認(rèn)識上的錯誤,曾將自已作為房產(chǎn)的業(yè)主,但并沒有因此改變被告未取得上述房產(chǎn)所有權(quán)的事實。有關(guān)部門雖然出具扣押清單扣押上述房產(chǎn),從法律原理及相關(guān)法律規(guī)定看,其所扣押的只是一種合同權(quán)利而非房屋這一特定物的所有權(quán)。 據(jù)此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、第七十二條、《中華人民共和國合同法》第一百三十三條、《*市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第二十二條之規(guī)定,判決如下:

駁回原告的訴訟請求。

一審判決后,原告不服該判決,而向*市中級人民法院提起上訴。訴稱,一審判決認(rèn)定的事實不清,適用法律錯誤;一審判決置查明的事實不顧,簡單地認(rèn)定:被上訴人并未從皇達(dá)大廈籌建處取得所購房產(chǎn),其所扣押的只是一種合同權(quán)利而非房屋這一特定物的所有權(quán)。這純屬認(rèn)定錯誤;查封是對被上訴人房產(chǎn)一定期間所有權(quán)的限制,被上訴人是被查封的司法制裁相對人,也就是上述房產(chǎn)相應(yīng)期間的使用人,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費用;一審法院未能顧及已查清的大量事實作出綜合判斷,對被上訴人系業(yè)主及使用人的一系列旁證沒有采納,也不作出任何說明。請求依法撤銷一審的判決;請求依法改判被上訴人給付拖欠上訴人的物業(yè)管理費用14,588.18元,代墊水電費用70,596.29元及滯納金279427元。

*中級人民法院在審理過程中,經(jīng)主持調(diào)解,雙方當(dāng)事自原達(dá)成如下協(xié)議:

一、 上訴人不收取訟爭費用的滯納金;
二、 訟爭的物業(yè)管理費用,上訴人按總金額的80%向被上訴人收取;

【本案爭議焦點】

*實業(yè)有限公司是否是*大廈18層商品房及地下一層56、57、58號車庫的業(yè)主,是否有義務(wù)繳交物業(yè)管理費。

【評析】

本案涉及物業(yè)法律關(guān)系中由于新型糾紛,立法不完備,而導(dǎo)致的一些有爭議的法律問題,如購房人在何種情況下才能成為業(yè)主(物權(quán)法不完備),物業(yè)被查封,能否被視為使用。

本所程律師在辦理本案中,能夠抓住要害,充分表述己方觀點,在一審己方敗訴的情況下,二審成功讓對方讓步,最終和解,充分發(fā)揮執(zhí)業(yè)技巧,保護了當(dāng)事人的利益,促成糾紛解決。

篇2：業(yè)委會積極繳納物業(yè)管理費通知

　　業(yè)委會關(guān)于積極繳納物業(yè)管理費的通知

　　尊敬的各位**家園業(yè)主：

　　目前資金問題仍然是困擾業(yè)委會及zz物業(yè)工作的最大難題。據(jù)統(tǒng)計，目前物業(yè)費收繳率僅為50%，且zz物業(yè)沒有經(jīng)營性用房和停車位等額外收入。

　　對于任何一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，沒有物業(yè)費保障，都很難提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。繳納各種物業(yè)服務(wù)費用是每一位居民的義務(wù)。片面的以服務(wù)欠佳等理由欠繳物業(yè)費是錯誤的，會使**家園物業(yè)服務(wù)走進惡性循環(huán)，不僅物業(yè)公司受損失，最終業(yè)主資產(chǎn)、小區(qū)品質(zhì)也會受到巨大損害。同時，拖欠物業(yè)費也是對已經(jīng)繳費鄰居們利益的侵害。

　　在此，我們呼吁每位業(yè)主以大局為重，積極繳納本年度物業(yè)費以及業(yè)委會活動經(jīng)費。使**家園走出“物業(yè)費欠繳怪圈”，走上良性循環(huán)道路。

　　同時，業(yè)委會也會敦促及幫助zz物業(yè)，克服目前資金壓力，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，樹立員工服務(wù)意識，細(xì)化各項服務(wù)規(guī)程，真正為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并以此為基礎(chǔ)使物業(yè)費收繳率恢復(fù)到正常水平。

　　家園建設(shè)需要您的支持，讓我們攜手共建美好家園！

　　**家園業(yè)主委員會

　　20**年6月19日