深圳市布吉鎮(zhèn)××花園熱鬧非凡,入口處新物業(yè)管理公司約四十名保安員整齊列隊準備進入,原管理處二十余名保安員也整齊地排列在入口兩側(cè),圍觀的業(yè)主和群眾近千人。在住宅局、房管辦、鎮(zhèn)政府、警署協(xié)調(diào)下,雙方經(jīng)過一上午的僵持,原管理處保安撤走,新管理公司接管。事情的原委要從1998年說起。
1998年10月該花園竣工,發(fā)展商成立了一家子公司進行物業(yè)管理,后該花園成立了業(yè)主委員會,雙方于20**年2月18日簽訂了為期三年的《物業(yè)管理委托合同》,約定管理服務費多層住宅按0.60元/M2收取,帶電梯的小高層1.45元/M2,商鋪1.60元/M2。 按深圳市當時收費水平來講是較低的。20**年2月28日管理處在花園內(nèi)貼出通知,將管理服務費提高到多層住宅0.85元/M2,小高層2.10元/M2,商鋪2.20元/M2。一石激起千層浪,業(yè)主紛紛反對。4月13日召開業(yè)主大會,罷免了業(yè)主委員會的全體成員。新的業(yè)主委員會成立后,7月份通過招標聘用了一家新的甲級資質(zhì)物業(yè)管理公司。于是出現(xiàn)了本文前一幕。
事情并沒有結(jié)束。7月18日,原物業(yè)公司就向深圳仲裁委員會提出仲裁申請,請求繼續(xù)履行20**年2月18日簽訂的《物業(yè)管理委托合同》,支付管理費300萬元。被申請人是業(yè)主委員會。本案進行了庭審,尚未裁決。雙方爭議的焦點就是:20**年2月18日簽訂的《物業(yè)管理委托合同》是服務合同,還是委托合同。
該合同雖然名稱上使用了“委托”二字,內(nèi)容上也包含了“委托”成分,確立了業(yè)主委員會將該花園委托給原物業(yè)公司管理的行為,但從實質(zhì)上看并不是委托合同。
委托合同是《合同法》直接規(guī)定的十五種有名合同類型之一。《合同法》規(guī)定,委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務的合同。它具有以下特征:1、委托合同的標的是處理事務的行為,該行為既可以是法律行為(委托進行買賣、租賃等),也可以是具有經(jīng)濟意義的行為(清理財產(chǎn)、整理帳簿等),還可以是單純的事實行為。2、委托合同的訂立以雙方當事人相互信任為基礎(chǔ)。沒有當事人雙方相互信任和自愿,委托合同關(guān)系不可能建立。從而,當事人雙方均享有任意終止權(quán),可任意終止合同。這一點,使委托合同具有了區(qū)別于其它任何合同的本質(zhì)特征。《合同法》第四百一十條就明確規(guī)定:“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”3、委托合同是典型的提供勞務合同,受托人在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)為委托人辦理事務,因而辦理事務所需要的費用要由委托人承擔。如聘請律師的《委托代理合同》。4、委托合同當事人意見表示一致時,合同即告成立,無須以物的交付或當事人的履行行為作為合同成立的要件,是諾成合同、不要式合同。5、委托合同可以有償,也可以無償,依法律規(guī)定或當事人之間的約定來確定。
而物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,通過對房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理,以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序,為業(yè)主提供服務的活動。 物業(yè)管理的本質(zhì)是“服務”,物業(yè)管理企業(yè)提供“服務”這種產(chǎn)品,業(yè)主或非業(yè)主使用人享受和使用“服務”,這種“服務”的形式是多樣的,既包括有形的管理、修繕、服務,也包括無形的環(huán)境、氣氛、形象,從而使物業(yè)發(fā)揮最大的使用和收益的功能,達到物業(yè)保值和增值的目的,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。
物業(yè)管理產(chǎn)生與發(fā)展的理論基礎(chǔ)是現(xiàn)代民法物權(quán)中明定的一項基本的不動產(chǎn)所有權(quán)形式——建筑物區(qū)分所有權(quán),又稱“區(qū)分所有”,該制度自19世紀初至20世紀中葉,已為英美法系與大陸法系的各國民事立法所普遍確立,其淵源可謂久遠。它是以現(xiàn)代科學技術(shù)進步所帶來的房地產(chǎn)利用、使用方式
篇2：麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問合同
麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問合同
第1條 協(xié)議雙方
甲方：______
法人代表：______
注冊地址：______
聯(lián)系人：______
電話：______
傳真：______
乙方：**物業(yè)服務（**）有限公司。
法人代表：______
注冊地址：______
聯(lián)絡(luò)人：______
電話：______
傳真：______
丙方：廣州市***房地產(chǎn)咨詢有限公司。
法人代表：______
注冊地址：廣州市****
聯(lián)絡(luò)人：______
電話：______
傳真：______
經(jīng)三方友好協(xié)商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發(fā)的“****”項目提供物業(yè)管理顧問服務事宜達成如下協(xié)議。
第2條 定義
1. “甲方”指委托方，即：______
2. “乙方”指受托方，即：**物業(yè)服務（**）有限公司。
3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產(chǎn)咨詢有限公司。
4. “物業(yè)”指由甲方在**市開發(fā)的“***”項目，項目具體信息如下。
5.“交付使用日”指甲方與物業(yè)購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業(yè)交付的時間。
6.“后期物業(yè)管理顧問服務”指根據(jù)本合約有關(guān)條款的內(nèi)容，在本合約期限內(nèi)，并且在物業(yè)交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業(yè)管理顧問服務。
7. “物業(yè)管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據(jù)本合約提供的服務，依據(jù)本合約的約定應向乙方及丙方支付的費用。
第3條 甲方之權(quán)利、義務
根據(jù)本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業(yè)的物業(yè)管理顧問，在本合約期內(nèi)，為保障乙方及丙方有效地開展物業(yè)顧問工作，甲方的權(quán)利和義務為：
1．合約期內(nèi)，甲方有權(quán)就本物業(yè)使用乙方和丙方的公司標牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項權(quán)利同時撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。
2．應在物業(yè)交付使用日三個月內(nèi)，成立“物業(yè)管理有限公司”。
3．負責本物業(yè)正常物業(yè)管理工作之全部投資、收益及債權(quán)、債務。如甲方參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各項評比時，乙、丙方根據(jù)實際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實施，由甲方負責本物業(yè)的設(shè)備設(shè)施等硬件及公共環(huán)境等條件符合評比標準，如有不達標的項目，甲方須在限期內(nèi)負責整改并承擔整改相應費用。
4. 須在簽約后指定專人負責與乙方及丙方進行溝通，若此人發(fā)生人事變動，或聯(lián)絡(luò)方式變更，均應在變更前三個工作日內(nèi)以書面形式通知乙方及丙方其聯(lián)系方式或變更聯(lián)系人。
5. 依據(jù)銷售時約定的交鋪標準及建設(shè)部《房屋接管驗收標準》規(guī)定向物業(yè)管理公司移交鋪位；且需完好保存物業(yè)的報批件、建筑及設(shè)備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個月向物業(yè)管理公司移交。
6. 須依據(jù)本合約規(guī)定按時向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費發(fā)票。
7. 在合約期內(nèi)應對乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時，對乙方及丙方的工作予以監(jiān)督，給予公正、客觀的評價。
8. 甲方應給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權(quán)力，以確保顧問工作的順利開展：
物業(yè)管理建議權(quán)；
財務管理建議權(quán)；
本物業(yè)的物業(yè)管理公司之人事建議權(quán)。
9. 甲方須及時提供有利于乙方及丙方工作之有關(guān)本物業(yè)之資料，及時向乙方及丙方通報工程進度，并負責本物業(yè)所在地外部各有關(guān)單位的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。
第4條 乙方之權(quán)利、義務
根據(jù)本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負責為甲方提供并履行本合約確認的物業(yè)之物業(yè)管理顧問工作，在合約期內(nèi)，乙方應：
1. 乙方須嚴格履行本合約的相關(guān)條款，盡職盡責完成本合約規(guī)定之顧問工作內(nèi)容。
( 詳見：本合約第5條之第5項 )
2.監(jiān)督丙方工作，保證丙方按質(zhì)按量完成合同內(nèi)與甲方約定之工作。
3．同意甲方使用乙方的公司標志，并同意由丙方代收取物業(yè)管理顧問酬金。
4．合約期內(nèi)，同意丙方作為乙方的執(zhí)行代表，按合約規(guī)定履行乙方及丙方的責任及義務。
第5條 丙方的權(quán)利、義務
1. 丙方應根據(jù)本物業(yè)實際需要或經(jīng)甲方及甲方物業(yè)公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業(yè)現(xiàn)場進行實地指導工作，并參與及協(xié)助甲方解決物業(yè)管理籌建與經(jīng)營運作中出現(xiàn)的問題。
2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監(jiān)督，對于甲方因未及時采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產(chǎn)生的問題和影響不承擔任何責任；對甲方提出的合理化建議予以充分考慮。
3. 丙方根據(jù)顧問工作需要，有權(quán)隨時檢查甲方對顧問意見的執(zhí)行情況，若發(fā)現(xiàn)執(zhí)行偏差，有權(quán)并應該及時以各種明確的表述方式要求甲方糾正。
4. 丙方須于合約期結(jié)束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結(jié)束時本物業(yè)的管理工作仍能正常運行。
5. 為甲方提供階段性的物業(yè)管理顧問服務，包括：
一、物業(yè)管理籌備階段顧問服務內(nèi)容
5.1 物業(yè)管理銷售配合
制定物業(yè)管理服務項目及內(nèi)容；
對甲方的銷售和招商人員進行物業(yè)管理知識的培訓；
協(xié)助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務員等人員；
對售樓部的裝飾布置及周邊環(huán)境提供書面顧問建議；
協(xié)助甲方確定保安員、清潔工、服務員的制服樣式；
對保安員、清潔工、服務員等進行培訓；
展銷會期間派員到現(xiàn)場進行有關(guān)物業(yè)管理知識的解答；
在銷售活動前或期間協(xié)助提供工作安排的建議及現(xiàn)場協(xié)助工作；
編制《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業(yè)主，增加業(yè)主對甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認以后，方可使用于業(yè)主。
5.2 物業(yè)管理籌備服務
協(xié)助甲方制定物業(yè)管理所需的各類文件、管理規(guī)章制度、表式等；
擬定招聘程序及招聘要求，協(xié)助建立合適之管理組織；
協(xié)助進行物業(yè)管理辦公室的選址及裝修；
建立員工的工作規(guī)程、崗位職責及權(quán)能；
協(xié)助定制相關(guān)之管理制度，建立評審及獎懲制度，以協(xié)助推動員工之工作積極性；
提供崗前培訓，使各崗位管理人員認識有關(guān)日常運作，并提高服務意識；
根據(jù)需要，協(xié)助甲方進行清潔、綠化、保險、以及部分工程維護保養(yǎng)外判商的招投標工作；
協(xié)助甲方做好物業(yè)管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；
協(xié)助甲方做好物業(yè)的驗收移交。
5.3 財務服務
協(xié)助甲方編制首年財務預算及開辦費預算；
開設(shè)物業(yè)管理專用銀行帳戶；
協(xié)助編制各項財務制度，如：請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現(xiàn)金、憑證記帳制度及應收未收帳管理制度等。
二、后期物業(yè)管理顧問服務內(nèi)容
5.4 物業(yè)管理方面
協(xié)助甲方推行現(xiàn)存或修訂后的管理文件，針對實際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；
協(xié)助甲方開展二次裝修管理；
每月定期向甲方提交檢定報告，并由派員到現(xiàn)場檢定有關(guān)工作，對存在的問題提供糾正及預防措施；
每月定期協(xié)助甲方對員工工作表現(xiàn)進行評審；
綜合各部門檢定結(jié)果與甲方召開總結(jié)會議，定期（每月）與甲方開會，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；
推行車庫維護的計劃，設(shè)計及合理安排車庫照明開放時間，以減少能源費；
協(xié)助甲方進行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務質(zhì)量；
協(xié)助制定完整物業(yè)管理緊急處理程序。
5.5 財務管理方面
協(xié)助甲方按既定的財務計劃，執(zhí)行日常的財務管理工作；
每年十月份前，協(xié)助甲方編制下一年度管理公司營運的財務預算；
協(xié)助向物價局申報物價，編制申報物價報告及預算，爭取理想收費。
5.6 人事管理方面
定期為員工安排專業(yè)知識及崗位職責培訓，使員工不斷更新管理技能及物業(yè)法規(guī)的知識，并促成其取得有關(guān)上崗的資格；
協(xié)助甲方明確崗位職責，執(zhí)行員工評審制度及匯報責任；
協(xié)助進行招聘員工工作，以彌補自然流失的員工，并制定標準試題或現(xiàn)場面試的程序等；
安排定期對保安員進行業(yè)務培訓及素質(zhì)教育，特別要加強服務意識及法制教育，協(xié)助定期舉辦防火演習；
5.7 工程支持方面
協(xié)助執(zhí)行已制定的修繕計劃，并定期檢查，以確保機電及物業(yè)結(jié)構(gòu)，在任何時間均以最佳狀態(tài)運作；
協(xié)助對機電及設(shè)備的使用維護手冊，嚴格執(zhí)行其中內(nèi)容，并使工作人員熟悉工作程序及設(shè)備的運作；
聽取客戶的意見，檢討樓宇之設(shè)計和設(shè)施的營運，并提出改善意見，以求物業(yè)達至高水平之物業(yè)管理要求。
三、顧問工作方式
物業(yè)驗收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協(xié)助解決物管上的問題，經(jīng)理級管理人員每月赴物業(yè)現(xiàn)場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現(xiàn)場配合甲方工作，對物業(yè)進行實地考察，并應甲方之需求根據(jù)顧問工作內(nèi)容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級物業(yè)經(jīng)理負責駐場，并協(xié)助甲方提供物業(yè)管理服務。
第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)
1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個月。
2. 如甲方在本合約期限結(jié)束后，有意繼續(xù)聘請物業(yè)管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優(yōu)先考慮乙方及丙方。
3. 合約期滿前兩個月，如三方達成一致協(xié)議，可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達成一致續(xù)約協(xié)議，及三方并未違反此合約內(nèi)有關(guān)條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。
第7條 顧問酬金及其他相關(guān)費用
1. 物業(yè)管理顧問酬金
物業(yè)管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計；
q 物業(yè)管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內(nèi)，甲方預付相當于二個月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號前向丙方支付酬金。
2. 如在乙方及丙方負責管理物業(yè)期間內(nèi)，使物業(yè)獲得優(yōu)秀稱號或有關(guān)ISO9002服務質(zhì)量體系認證等稱號，則甲方將承諾適當?shù)莫剟睢?/p>
3. 如甲方未能按時繳付該酬金，丙方將保留權(quán)利在應繳費用拖欠達三十日后暫停本合約內(nèi)乙方及丙方之職責及服務，直至有關(guān)欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。
4. 合約期滿后，如甲方有意繼續(xù)聘請乙方及丙方，乙方及丙方的物業(yè)管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。
第8條 終止合約
1．由于不可抗力導致無法繼續(xù)履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔違約責任，三方應本著公平、客觀之原則協(xié)商處理。
2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務或經(jīng)甲方提出整改要求，但服務水平仍未能令甲方滿意，甲方有權(quán)提前15天通知丙方終止本合約。
第9條 合約修改及變更
本合約未盡事宜，經(jīng)三方協(xié)商一致后，三方可對本合約的條款進行修訂，更改或補充，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合約具有同等法律效力。
第10條 不可抗力
非甲、乙、丙方任何一方過錯，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執(zhí)行本合約下的義務，三方無須承擔任何責任。
第11條 責任與權(quán)利
三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規(guī)定之責任及
賦予乙方及丙方之權(quán)力時，如乙方及丙方在履行職責時并未違反任何法律及本合約的規(guī)定，甲方應保證乙方及丙方免受由此產(chǎn)生的法律責任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經(jīng)甲方認可的工作對甲方造成損失和影響時，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔相關(guān)的法律責任。
第12條 爭議的解決
1. 凡與本合約有關(guān)的任何爭議應盡量通過友好協(xié)商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協(xié)商，如協(xié)商不成，任何一方可向本物業(yè)所在地有管轄權(quán)的法院申請起訴。
2. 敗訴方須負責有關(guān)之訴訟及法律費。
第13條 標志所有權(quán)
1. 本合約期限內(nèi)，甲方將有權(quán)使用乙、丙方公司的有關(guān)名稱、商標、服務標志、版權(quán)等，但僅限于與本物業(yè)相關(guān)的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時間。
2. 在本合約期限內(nèi)，如乙方公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據(jù)本合約有關(guān)條款合法使用乙方新的有關(guān)名稱、商標、服務標志、版權(quán)等。
第14條 適用法律
本合約適用于《中華人民共和國合同法》。
第15條 文字及其他
1. 本合約用中文書寫。
2. 合約中任何一方發(fā)出任何通知或報告須以書面形式，并以信件或傳真形式發(fā)出。若以電子郵件形式發(fā)出，則在對方電話確認后，視為有效送達。
3.本合約首頁三方的地址、傳真號碼如有任何改變，須在改變后48小時內(nèi)通知另一方有關(guān)之改變。
本協(xié)議自三方授權(quán)代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。
甲方：
代表人：
日期：
乙方：
代表人：
日期：
丙方：
代表人：
日期：
篇3：景洲大廈物業(yè)管理服務合同
景洲大廈物業(yè)管理服務合同
甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會
乙方：深圳市z物業(yè)管理發(fā)展有限公司
經(jīng)深圳景洲大廈業(yè)主大會20**年10月18日投票表決，深圳市z物業(yè)管理公司獲得深圳景洲大廈物業(yè)管理服務權(quán)。管理服務期限為3年零2個月，從20**年11月1日起，至從20**年12月31日截止。為保障景洲大廈物業(yè)管理服務正常運行，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方法律、法規(guī)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達成以下合同條款。
第一條 物業(yè)基本情況
小區(qū)位置：深圳市福田區(qū)新洲北輔道商報東路。
占地面積：5208平方米
建筑面積：52704.65平方米
裙樓面積： 2811.29平方米（其中海逸城：2412.75m2、中行：396.54m2）；
住宅面積：43019.75平方米（其中A座：20**2.83m2、B座：22846.92m2）；
住宅戶數(shù)：443戶（其中業(yè)主活動用房1戶、管理處用房1戶、保安宿舍2戶）
（截止20**年10月28日，業(yè)主入伙戶數(shù)435戶，4戶未入伙）
物業(yè)類型：裙樓2層為小區(qū)配套商業(yè)用房；塔樓2棟為純商品住宅。
特別備注：以上數(shù)字如有不實，以大廈竣工驗收報告數(shù)字為準。
第二條 物業(yè)管理服務項目
1.承擔景洲大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理。
2.承擔景洲大廈房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、污水管、垃圾庫、抽風排煙道、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、供水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。
3.承擔景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養(yǎng)護和管理。
4.承擔景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。
5.承擔景洲大廈公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。小區(qū)消殺。公共區(qū)域綠化等。
6.承擔景洲大廈交通、車輛行駛、停泊及管理。
7.對景洲大廈實行24小時封閉式管理，對景洲大廈規(guī)劃紅線內(nèi)范圍進行全天候監(jiān)控巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助公安機關(guān)做好小區(qū)保安工作。
8.為景洲大廈業(yè)主提供社區(qū)文化娛樂服務。
9.做好景洲大廈物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料的建立、保存。
10.做好政府法規(guī)和行業(yè)政策所規(guī)定的應由物業(yè)管理公司承擔的其它事項。
第三條 物業(yè)管理服務標準
乙方提供的物業(yè)管理服務按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)考評標準執(zhí)行，詳見附件一：深圳市住宅局文件（深住[1997]13號）。
其他未盡事宜見附件二：《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務標準》。
第四條 物業(yè)管理服務費及其管理
1.經(jīng)甲乙雙方協(xié)商決定，景洲大廈物業(yè)管理服務費按如下標準收取：住宅物業(yè)每平方米2.30元/月。商業(yè)物業(yè)每平方米5. 00元/月。
2.景洲大廈物業(yè)管理服務費由乙方直接向業(yè)主收取；乙方應在每月10日前，向繳費業(yè)主提供上月物業(yè)服務收費明細帳單并接受業(yè)主查詢。乙方必須按政府規(guī)定、程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。
3.業(yè)主應自覺按時繳納物業(yè)管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業(yè)主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權(quán)對欠費期超過1個月的業(yè)主進行公示通報；對欠費期超過3個月的業(yè)主，可提起訟訴進行追討，敗訴方除補繳納物業(yè)管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。
4.景洲大廈兩座塔樓屬純住宅高層樓宇，樓內(nèi)二次加壓供水屬繳費業(yè)主投資所為，對故意拖欠物業(yè)管理服務費及水費，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在景洲大廈住宅樓內(nèi)開工廠、辦公司，拒不搬遷的商業(yè)用水、用電戶，經(jīng)業(yè)主委員會同意或水務部門授權(quán)，乙方有權(quán)停止供水服務，并報請供電部門，要求對其停止供電。
5.甲方應協(xié)助乙方催繳物業(yè)管理服務費，甲方承諾不慫恿、煽動業(yè)主不繳物業(yè)管理服務費，反對“吃霸王餐”無理拖欠物業(yè)管理服務費，侵害其他繳費業(yè)主的合法權(quán)益。乙方應作好欠費業(yè)主的催繳、統(tǒng)計、記賬工作，景洲大廈物業(yè)管理服務費的欠繳戶數(shù)（僅限空置、拍賣問題房）在一個管理年度期間最多不得超過20戶，否則，超過部分的管理費以傭金抵扣。
6.乙方應按規(guī)定購買車場保險、小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施等財產(chǎn)保險，按規(guī)定為其員工辦理普通社會保險（按深圳相關(guān)標準）和人身意外保險（每人100元/年）。保險費列入物業(yè)管理服務成本費開支。
7.乙方應按政府、行業(yè)法規(guī)，如實列支物業(yè)管理服務成本費用，按政府規(guī)定提取10%的物業(yè)管理服務傭金，不得隱瞞物管收入，虛報多報支出費用。乙方弄虛作假，亂收費，做假賬，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)甲方有權(quán)單方解除雙方合同關(guān)系。
8.景洲大廈物業(yè)管理服務費所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個月向業(yè)主公布一次（張貼時間不少于1個月），賬目公布前送交業(yè)主委員會審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業(yè)主委員會。乙方不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)管理服務費。
9.甲方有權(quán)聘請獨立會計審計機構(gòu)每年對上述帳目進行查驗審核一次，審計費用在物業(yè)收費中支出。乙方提供的帳務虛假或嚴重失實的，將構(gòu)成甲方解除合同的合理理由。
第五條 專項本體維修基金的收支管理
1.景洲大廈專項本體維修基金按政府收費標準，每平方米0.25元，隨物業(yè)管理服務費一齊由乙方直接向業(yè)主收取，然后以業(yè)主委員會名稱單獨建帳列項，按政府規(guī)定的專項本體維修基
金使用范圍專款專用。
2.景洲大廈專項本體維修基金的使用，按物管公司先立項報價，業(yè)主委員會審核簽字后才實施的程序進行運作。
3.景洲大廈專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由業(yè)主委員會向業(yè)主公布一次（張貼時間不少于1個月），接受全體業(yè)主的監(jiān)督，賬目公布前由業(yè)主委員會送交物業(yè)管理公司核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。
4.業(yè)主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業(yè)管理服務費的規(guī)定辦法進行處理。
5.景洲大廈公用設(shè)施專用基金（指用于深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定指定項目）由業(yè)主委員會負責向開發(fā)商追討。在大廈須動用該專用基金時，且原大廈開發(fā)商拒絕支付該專用基金的情況下，由業(yè)委會負責。
第六條 業(yè)主共有物業(yè)收入及其管理
1.景洲大廈停車場屬大廈配套的公共設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)屬景洲大廈業(yè)主共同所有。景洲大廈停車場及公共場地出租的所有稅后收入歸景洲大廈業(yè)主所有，以業(yè)主委員會的名稱單獨建帳列項。
2.景洲大廈停車場及業(yè)主共有物業(yè)，甲方委托乙方代為管理（出租），并參照政府物業(yè)管理服務規(guī)定，按收入的10%提取車場管理服務費。
3.景洲大廈停車場及業(yè)主共有物業(yè)出租的收入（除應繳稅收和乙方提取10%的車場管理服務費外），和專項本體維修基金分別立項合并使用，用于景洲大廈新增改造項目和補貼物業(yè)管理使用，原則上每年提留30萬元（含本體維修基金）作積累，為今后大廈電梯更換、墻體維修儲備資金。如年度出現(xiàn)管理費不足，由業(yè)主委員會從車場收入（含本體維修基金）中劃撥。
第七條 業(yè)主委員會經(jīng)費的收支管理
1.景洲大廈業(yè)主委員會按政府有關(guān)規(guī)定“每年每戶8元”的標準，在物業(yè)管理費中，提取業(yè)主委員會活動經(jīng)費。業(yè)主委員會活動經(jīng)費的收支情況，由業(yè)主委員會按季向業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
2.景洲大廈業(yè)主委員會主任每月領(lǐng)取500元職務津貼，用于交通、通訊等方面的補貼。職務津貼在物業(yè)管理服務費中立項列支。
第八條 業(yè)主委員會自律承諾
1.景洲大廈業(yè)主委員會全體成員應同物業(yè)管理服務公司加強溝通，相互尊重；不得利用監(jiān)督權(quán)以權(quán)謀私，不得在本大廈物管隊伍中安插親友。
2.景洲大廈業(yè)主委員會全體成員不得免交、少交物管服務費和停車費，不得無理干涉物業(yè)管理公司的正常經(jīng)營；不得無理煽動業(yè)主不交物業(yè)管理服務費。
3.業(yè)主委員會不得從事于物業(yè)管理服務監(jiān)督無關(guān)的經(jīng)營活動。
4.業(yè)主委員會應按政府有關(guān)規(guī)定進行換屆選舉，并制定《業(yè)主公約》，對全體業(yè)主產(chǎn)生約束效力。
第九條 z物業(yè)管理公司自律承諾
1.z物業(yè)管理公司應同景洲大廈業(yè)主委員會及全體業(yè)主加強溝通，相互尊重；接受景洲大廈業(yè)委會和全體業(yè)主的監(jiān)督；
2.z物業(yè)管理公司承諾，不作假帳、亂收費，定期公布物管帳目，嚴格按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)標準提供管理服務。加強大廈治安巡邏管理，若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財產(chǎn)損失和其它意外事故，除現(xiàn)金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔賠償責任。若因物業(yè)車場管理責任，造成業(yè)主車輛被盜，乙方將承擔賠償責任。承諾小區(qū)治安消防重大責任事故發(fā)生率為零。
3.z物業(yè)管理公司承諾，不得干涉業(yè)主委員會的正常監(jiān)督、維權(quán)活動。
4.乙方對小區(qū)的改造計劃須征得業(yè)委會同意后方可實施。
第十條 合同的終止、續(xù)約與交接
1.景洲大廈物業(yè)管理服務合同到期后，雙方合同關(guān)系即終止。乙方應提前10天按政府、行業(yè)法規(guī)，填報固定資產(chǎn)、辦公、設(shè)備、大廈資料等交接清單，送業(yè)主委員會審核。大廈物業(yè)收費財務帳目，應于合同終止后的10日之內(nèi)，送交業(yè)主委員會審核，由業(yè)主委員會聘請專業(yè)財務公司進行審計。
2.乙方愿意續(xù)簽合同，應在合同到期前60天，書面通知業(yè)主委員會。由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會（合同到期前30天召開）進行表決確認。管理服務期間無重大失職過失，無賬務弄虛作假，表決結(jié)果業(yè)主滿意率達到法定三分之二的，由業(yè)主委員會直接同乙方續(xù)簽合同。
3.業(yè)主大會表決，業(yè)主滿意率達不到三分之二，原合同到期后自行終止。由業(yè)主委員會另行招聘物業(yè)管理服務公司。
4.新老物業(yè)管理公司的交接過渡期最長為2個月，原物業(yè)管理公司應提供過渡期物業(yè)管理服務；2個月過渡期滿后，必須按規(guī)定進行交接、撤離。
第十一條 雙方爭端與解決方式
1.一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權(quán)請求賠償損失。
2.乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業(yè)管理服務的，應向甲方賠償損失，損失難以計算的，按照全體業(yè)主一個月物業(yè)管理服務費總額計算。
3.乙方服務未達到服務標準，給物業(yè)共同利益造成損害的，應向甲方賠償損失；給業(yè)主個人造成損害的，應向業(yè)主個人賠償損失。
4.甲方、乙方以及業(yè)主因物業(yè)服務發(fā)生爭議的，應平等協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向物業(yè)所在地法院提起訴訟，判決結(jié)果對各方均有約束力。
第十二條 其他事項
1.本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。
2.乙方可制訂約束其內(nèi)部工作人員的管理辦法和操作規(guī)程以履行本合同。乙方在業(yè)主公約與本合同以外制訂涉及業(yè)主權(quán)利義務的物業(yè)管理辦法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其他費用的，應獲得甲方批準。
3.本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份交政府主管部門備案，三份合同具同等效力。
本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及景洲大廈全體業(yè)主具有約束力。
甲方：深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會乙方：深圳市z物業(yè)管理發(fā)展有限公司
負責人：負責人：
簽署日期:簽署日期:
深圳景洲大廈物業(yè)管理服務標準
乙方按深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標準提供物業(yè)管理服務，沒有明確規(guī)定的，以雙方約定
的本服務標準（見附件二：《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務標準》）為準。附件二為本合同的
組成部分，具有同等法律效力。
一、綜合管理
1.小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理。
2.負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施。
3.每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施。
4.白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修15分內(nèi)到現(xiàn)場。
5.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗率100%。
6.管理規(guī)章制度健全，服務質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全。
7.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同、《業(yè)主公約》等手續(xù)；公開服務標準、收費依據(jù)及標準。
8.應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理。
9.每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調(diào)查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％， 綜合服務滿意率達到深圳市優(yōu)秀住宅小區(qū)評比標準。
二、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護
按政府規(guī)定的行業(yè)物管標準執(zhí)行，有法定標準的不得低于法定標準。共用部位公用設(shè)施所包括的范圍以本物業(yè)劃定紅線內(nèi)為準。確保小區(qū)樓內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：
1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，按相關(guān)維修服務標準執(zhí)行。
2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、通路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝渠洞通暢。
3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。
4.負責小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護。
5.每年1次清洗大廈外墻。每5個月對水箱進行二次供水設(shè)施清冼，對蓄水池定期消毒，確保蓄水池清潔衛(wèi)生，水質(zhì)達到深圳市飲用水標準。
6.乙方承諾小區(qū)房屋完好率、零星維修合格率100%；維修保養(yǎng)滿意率100%。
三、維護和保持服務范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：
1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍。
2.設(shè)定垃圾集納地點，每日不少于2次清運樓內(nèi)垃圾，按相關(guān)服務標準，對垃圾中轉(zhuǎn)站、桶進行管理。
3.每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行清掃，做到服務范圍內(nèi)無廢棄雜物。
4.對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行清掃。
5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。
6.在雨天氣應及時對區(qū)內(nèi)道路積水進行清掃處理。
7.小區(qū)紅線范圍內(nèi)的綠地和道路兩側(cè)、墻壁實行區(qū)間立體綠化，按相關(guān)綠化服務標準執(zhí)行。
8.乙方承諾小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達標率、 消殺達標率 、綠化達標率100%。
四、小區(qū)安全
1.乙方承諾對大廈實行24小時封閉式監(jiān)控管理，認真做好外來人員登記管理工作，有效避免各類偷盜、治安事件發(fā)生。非大廈人員進入大廈前需通過對講機讓業(yè)主確認，然后登記放行。應加強大廈治安巡邏管理，若因物業(yè)安全管理違規(guī)、失職、脫崗，造成業(yè)主家中被盜，財產(chǎn)損失和其它意外事故，除現(xiàn)金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔賠償責任。
2.若因物業(yè)車場管理責任，造成業(yè)主車輛被盜，乙方將承擔賠償責任。
3.乙方承諾小區(qū)治安消防重大責任事故發(fā)生率為零。
五、公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：
1.封閉管理：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；保證門禁系統(tǒng)運行正常。
2.維護交通秩序：對小區(qū)內(nèi)機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度有明顯標識。
3.看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹木等。
4.夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行防范檢查和巡邏，巡邏做到有計劃、有記錄。
5.小區(qū)內(nèi)發(fā)生治安案件、刑事案件、意外事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理，并通報全體業(yè)主，不得隱瞞。
六、車場管理
機動車輛在停車場的看管
1.有健全的機動車存車管理制度和管理方案。
2.對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。
3.保證停車有序，24小時設(shè)專人看管。
七、消防管理
公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理
1.有健全的消防管理制度，建立消防責任制。
2.消防設(shè)施有明顯標志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護。
3.定期進行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
八、電梯維護
養(yǎng)護、運行、維護
1.景洲大廈電梯更換后，保證景洲大廈電梯24小時（例行保養(yǎng)和故障維修除外）安全運行，
按政府行業(yè)有關(guān)法規(guī)標準對大廈電梯進行維護 。電梯出現(xiàn)關(guān)人事故，管理人員應在15分鐘以內(nèi)到場進行處理。
2.嚴禁大廈內(nèi)公司使用住宅電梯承載運送貨物。
3.電梯必須按國家規(guī)定每年定期實行年檢。
九、裝修管理服務
房屋裝飾裝修管理
1.有健全的裝修管理服務制度。
2.查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項。
3.裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。
4.業(yè)主裝修結(jié)束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門處理；
5.及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過2天。
深圳市景洲大廈業(yè)主委員會
深圳市z物業(yè)管理公司
景洲業(yè)主委員會承諾提供下列工作條件
1.按深圳政府、行業(yè)、有關(guān)規(guī)定標準，提供管理用房，免費供管理處使用。
2.甲方向乙方提供本物業(yè)的各項物業(yè)檔案、資料，移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)。
3.地下停車場每月每車250元，地面停車每月每車110元，由于地下、地面停車，車位不足，難于均衡操作，故將地面停車位收費差額，均衡到全部停車業(yè)主中，地面、地下停車收費標準統(tǒng)一按230元收取，由業(yè)委會告之全體業(yè)主（若政府指導價格變動，停車收費相應調(diào)整）。
4.景洲大廈電梯改造前所發(fā)生的所有電梯事故與乙方無關(guān)。電梯的更換改造由業(yè)委會同原開發(fā)商協(xié)商解決。
深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會
20**年10月30日
深圳景洲大廈業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司中標通知
深圳市z物業(yè)管理公司：
20**年10月18日，深圳景洲大廈舉行業(yè)主大會，就深圳景洲大廈選聘物業(yè)管理公司進行業(yè)主投票表決。 投票表決結(jié)果現(xiàn)已揭曉，業(yè)主大會共回收有效票數(shù)2996票（應投票數(shù)為4185票），投票數(shù)均分別超出法定的過半票數(shù)和三分之二票數(shù)。
貴公司在應聘的三家物管公司中名列第一，獲得了2727票，以最高票獲得深圳景洲大廈物業(yè)管理權(quán)。
特此通知
深圳景洲大廈業(yè)主大會
深圳景洲大廈業(yè)主委員會
20**．10．20.
關(guān)于進駐接管景洲大廈的函
深圳市景洲大廈業(yè)主委員會:
感謝貴小區(qū)業(yè)主選擇我公司為景洲大廈提供物業(yè)管理服務。
經(jīng)雙方平等協(xié)商已達成共識，簽訂《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務合同》。我公司將于20**年10月31日正式進駐景洲大廈，辦理相關(guān)物管交接手續(xù)。
特此函告。
深圳市z物業(yè)管理發(fā)展有限公司