深圳市業主管理委員會規則（試行）

2024-06-18 565

　　深圳市業主管理委員會規則(試行)

　　第一章　對業主管理委員會的管理

　　一、各區住宅局(龍崗區為建設局)作為各轄區業主管理委員會的業務主管部門，(以下簡稱"區主管部門")承擔對轄區內各住宅區、工業區、大廈業主管理委員會(以下簡稱"管委會")的日常管理、指導、監督、檢查與考核工作，協調管委會與物業管理單位的關系，提高管委會的運作水平。

　　二、各區主管部門應經常檢查考核各管委會的運作情況，定期組織各管委會人員學習物業管理法規政策和業務知識;及時派員出席或主持業主大會或管委會的重要會議;糾正或撤銷業主大會或管委會作出的不符合法規政策的決議、決定;對運作管理混亂、嚴重影響工作或侵害多數業主權益的管委會，應當及時主持改組或重新組織選舉。

　　三、各管委會應主動向各區主管部門請示匯報工作，重要會議應請市、區主管部門派員出席或主持，定期組織學習，提高人員素質和管理水平。

　　第二章　業主管理委員會工作要點

　　一、管委會是代表物業管理區域內全體業主物業權益的會團體和物業管理監督組織，其合法權益受國家法律保護，一切活動均應遵守有關社團管理和物業管理法規政策。

　　二、管委會與物業管理單位之間是平等的民事主體關系，其權利義務由委托合同和有關物業管理法規政策確定。

　　三、管委會應當建立健全各項工作制度和內部管理制度，并將所訂制度報區主管部門備案。

　　四、管委會不設專門編制，不設財務，不從事任何具體經營活動，不具體經營管理及維護任何物業及設施設備;管委人員不領取固定工資;政府福利房、微利房住宅區、大廈的管委會不設專職主任和專職執行秘書，人員津貼標準應低于商品房住宅區、大廈;管委會的辦公費用(含人員津貼)由管委會年初提出計劃，經與物業管理單位協商后由業主大會通過，并列入管理費項目，由雙方共同公布帳目，接受全體業主的監督和質詢。

　　五、管委會的辦公費用(包括辦公費、電話費、人員津貼、水電費、旅差費、會議費、有關活動費用等)，原則上按所管理房屋套數每套每年5-8元的標準使用。

　　六、管委會人員專用辦公用房從物業管理單位使用的管理用房中劃分，按正式委員人數每人平均3-5平方米;較大型會議和業主大會場地可由物業管理單位提供。開發建設單位按《條例》及其實施細則提供的商業用房和管理用房(含管委會專用辦公用房)不得以任何方式轉讓，抵押，或出租借用給物業管理單位以外的任何單位或個人。管委會與物業管理單位因辦公費用和專用辦公用房協商不一致的，由區主管部門核定。

　　七、計算業主投票份額或開發建設單位提供給管委會的管理用房時，非住宅用房按每100平方米建筑面積折為一票或一套，100平方米以下每份房地產證書為一票或一套。

　　八、涉及到小區的管理體制(如綜合管理)、公用配套設施產權與管理、收益及廣大業主利益的重大事項等，由由管委會與管理單位共同出面，向有關方面交涉解決。

　　九、管委會既要代表業主合法物業權益，又要考慮到歷史和客觀事實，實事求是解決問題，尤其是對一些老住宅區和商業樓宇。管委會與物業管理單位人員之間，應當相互尊重和理解，共同管好物業。

　　十、對管委會成立之前物業管理單位已形成的固定資產，或用管理服務費總收人以外的經費購置的資產，不列入業主共有資產。上述資產用于為業主服務時，其費用和折舊，應列入物業管理支出費用。

　　十一、管委會在接管物業時，應當要求開發建設單位和原物業管理單位對轄區內的共有資產、管理費結余、公共收益項目等，進行具體詳細明確的劃分和交割，并簽訂接管協議;有權要求開發建設單位提供紅線圖、規劃設計文件、施工驗收資料等。公用配套設施設備和共有資產、公共收益等一時難以全部劃分和交割的，管委會可以先部分接管，并要求有關單位和部門限期劃分和交割。

　　十二、管理服務費和維修基金應由物業管理單位依據市物業管理主管部門發布的指導標準(包括收費標準和管理標準)和實際管理支出，提出每年的收支預算，交管委會審議后，提交業主大會通過實施，管委會應當督促業主按時交費。管委會如不同意管理公司的收支預算，可請區主管部門核定，也可請審計部門對年終結算報告和帳目進行審計;所發生的費用單獨列人管理費帳目并向業主公布。

　　十三、關于尚未實行抄表到戶的水、電、氣費、

　　管委會有權代表全體業主與有關部門交涉，要求按市政府規定抄表收費到戶，取消中間層收費;開發建設單位和物業管理單位應當積極配合，辦理向有關部門移交手續。由于客觀原因暫不能實行抄表到戶的二次供電供水的住宅區、工業區或大廈，管委會應當認真審查水電費實際收支成本，將審查結果向業主公告，并督促業主按實際發生成本交費。審查水電費收支成本時應注意:線路損耗和設備損耗攤入每噸或每度水電量;人工費、公用部位水電費、設備維修保養費用等攤入管理費成本，不重復分攤或收取。　　十四、對于稅務、工商等部門收取的有關稅、費，以及物業管理單位按資質等級收取的利潤，應當列入管理費成本，并向全體業主告知。

　　十五、管委會公章由執行秘書負責管理，并按公章管理制度使用;涉及重要事項需使用公章時，應由多數委員簽字認可;凡違章使用公章，造成經濟損失或嚴重不良影響的，由市、區主管部門嚴肅查處，并由責任人承擔全部經濟責任及相關責任。

　　十六、管委會委員及執行秘書的停任、任免、撤換、增減，須經管委會會議或市、區主管部門決定，并由下次業主大會確認;管委會的以上決議、決定及其他有關物業管理重大事明的決議、決定，應當及時報送區主管部門備案，并向全體業雖和非業主使用人公告;重要會議應當報請市、區主管部門派員出席并指導工作。

　　十七、管委會應當教育并督促全體業主及非業主使用人遵守物業管理法規政策，服從管理單位的正當管理，按時交納管理服務費、房屋本體維修基金等有關費用，及時維護公共物業，對危害公共安全或影響房屋外觀的設施設備及現象(如室外空調架、防盜網、外墻犭水滲水、違章搭建占用、天面及毗連部位滲漏水等)，應及時督促維修整治，或組織強制維修整改。

　　十八、廣大業主和物業管理單位有權監督管委會的工作，對管委會及其人員的違法違規行為，應及時勸告和制止，并報市、區主管部門查處。

　　十九、管委會委員或執行秘書不遵守物業管理法規政策l和管委會章程、決議、制度，經教育拒不改正，或造成嚴重不良影響的，由管委會決定，或由市、區主管部門責令停任、罷免或撤換，報下次業主大會確認，造成經濟損失的還應承擔經濟責任。

　　第三章　業主管理委員會章程

　　一　總則

　　第一條　名稱與辦公地點

　　名稱:____________業主管理委員會(以下簡稱"本會")

　　辦公地點:______________________________

　　第二條　本會是根據中華人民共和國及本市物業管理法:規政策的有關規定，經政府批準成立的代表本區或大廈(以下簡稱"本物業")，全體業主合法權益的社會團體，本會的一切合法權益受國家法律保護。本章程所稱業主是指房地產所有權人。

　　第三條　本會接受市、區物業管理主管部門的管理指導、監督檢查與考核，執行《深圳市業主管理委員會規則(試行)》。

　　第四條　業主大會是由全體業主組成，決定本物業重大管理事項的業主自治及物業管理監督組織。本會是業主大會的執行機構。

　　第五條　本會宗旨:代表本物業全體業主的合法權益，實行業主自治與專業化管理服務相結合的體制，保障物業的安全與合理使用，貫徹執行物業管理法規政策，創造整潔、優美、安全，舒適、文明的環境。

　　第六條　本會不設專門編制、不設財務、不從事除與物業管理公司按規定簽訂物業管理合同以外的任何具體經營管理活動。

　　二　業主管理委員會的組織及職責

　　第七條本會由業主大會選舉產生。

　　第一屆業主管理委員會:由區物業管理主管部門會同開發建設單位或物業管理單位、業主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生;未參加籌委會的擁有百分之十以上投票權的業主，可以推薦一至二名候選人;十名以上有投票權的業主，可以聯名推薦一名候選人。

　　第八條本會設委員______名，其中主任一名，副主任______名，本會主任、副主任在本會的全體委員中選舉產生。本會聘任執行秘書一名，負責處理本會日常事務。執行秘書可以是，也可以不是本會委員。

　　如聘任非本物業業主擔任執行秘書的，須由有本市常住戶口并有擔保能力的公民為其經濟擔保人。

　　本會主任、執行秘書為專職或兼職。

　　第九條　本會權利

　　1、召集和主持業主大會;

　　2、采用招標或其他方式，聘請物業管理單位對本物業進行物業管理，并與其簽訂物業管理合同。

　　3、與物業管理單位議定管理服務費、房屋本體維修基金l等費用的收取標準及使用辦法;

　　4、與物業管理單位議定年度管理計劃，年度費用概預算、決算報告;

　　5、檢查監督物業管理單位的物業管理工作;

　　6、修訂業主公約、本會章程，但須提前報區物業管理主管部門提前核準并經業主大會通過。

　　第十條　本會義務

　　l、籌備業主大會并叫大會報告工作;

　　2、執行業主大會通過的各項決議;

　　3、貫徹執行并督促業主遵守物業管理及其它有關法律、政策規定，對住戶開展多種形式的宣傳教育;

　　4、保障本物業各項管理目標的實現;

　　5、執行市、區物業管理主管部門對本物業的管理事項及E本會工作提出的指令和要求;

　　6、本會作出的決定，不得違反法律、法規、政策規定，不得違反業主代表大會的決定，不得損害業主公共利益。

　　第十一條　本會召集業主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

　　第十二條　下列人員經本會決定可獲得適當津貼;

　　1、本會主任;

　　2、本會副主任;

　　3、本會執行秘書;

　　4、本會同意的其他人士。

　　三　業主管理委員會會議

　　第十三條　管委會會議至少每三個月召開一次。有三分之一以上委員提議或主任、副主任認為有必要并書面呈述時，可召開特別會議。管委會會議必須有超過半數委員出席;表決事項時，如贊成和反對意見票數相等時，管委會主任或會議主持人在自己已投過的一票普通票外，還可以再投一票決定票。但由市、區物業管理主管部門派員主持管委會會議時，不適用上述規定。

　　第十四條　本會會議的召開，應由召集人提前七天將會議通知及有關材料送達每位委員。委員因事不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。

　　第十五條　本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，應當說明理由，并

　　由副主任主持;如副主任或其他委員缺席，應當向主任書面請假，并可對表決事項提出書面意見，否則視為無故缺席。　　第十六條　本會召開會議時，可以邀請政府有關部門(街道辦、居民委員會、派出所等)、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表列席會議; 當物業有三分之一以上為出席時，必須聘請相當于本會委員三分之一以上人數的承租人代表為聘請委員，并應當通知其列席與承租人利益有關會議。聘請委員、列席人員無表決權。管委會決定事項應充分聽取聘請委員和列席人員的意見。

　　第十七條　本會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進行表決時，每一委員有一票表決權。若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在技自己已投過的一票外，再投一票決定票(贊成票或反對票)，但此規定不適用于對其本人或直系親屬有利害關系的事項，或由物業管理行政主管部門主持的會議。

　　第十八條　管委會每一次會議都必須由執行秘書或主持人做書面記錄，并由主持人簽字。有關重要事項會議記錄應E由全體出席會議的委員(包括聘請委員和列席代表)簽字。會議記錄應當在每年年初編號造冊，年底將原件交區物業主管部門統一存檔，管委會可保留復印件。

　　第十九條　正、副主任因故不能親自主持工作時，其他多院委員可以推選代理主任，或由區主管部門指定代理主任。

　　第二十條　本會撿經常組織委員學習有關物業管理法規政策，熟悉物業情況，掌握物業管理基本知識。

　　四　業主管理委員會委員

　　第二十一條　本會委員由業主大會在業主中選舉產生;人數為單數，最多不超過17人。

　　第二十二條　本會委員由道德品質好、熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的成年人士擔任。

　　第二十三條　本會委員每屆任期三年，可以連選連任。

　　第二十四條　本會委員的停任、任免、增減，由本會會議通過后，提交業主大會投票決定。

　　第二十五條　有下列情形的人士不得擔任本會委員，已經擔任的須停任，并由下次業主大會確認罷免:

　　1、個人已宣告破產或擔任企業法定代表人期間該企業被宣告破產三年內的;

　　2、因身體或精神上的疾病喪失履行職責的能力;

　　3、從事違反物業管理法規政策或本會章程、決議、社會公德的行為，情節嚴重或造成嚴重后果的;

　　4、無故缺席會議連續三次以上;

　　5、已不是業主;

　　6、以書面形式向本會提出辭呈;

　　7、有違法犯罪行為被司法部門認定或正接受調查的;

　　8、業主大會已將其罷免的;

　　9、發生不適宜擔任本會委員的情形的。

　　第二十六條　任何委員停任時，必須在停任后7天內將由其管理、保存的本會的文件、資料、帳簿以及屬于本會的所有財物移交給本會。

　　第二十七條　委員的權利和義務:

　　一、權利:

　　1、選舉權和被選舉權、表決權、監督權;

　　2、對本會的建議和批評權;

　　3、參與本會有關事項的決策;

　　4、參加本會組織的有關活動;

　　二、義務

　　1、遵守本會章程和物業管理法規政策規定;

　　2、執行本會的決議，努力完成本會的工作;

　　3、積極參加本會組織的會議、活動和公益事業;

　　4、向本會的工作提供有關資料和建議。

　　五　本會日常經費收支與辦公用房

　　第二十八條　本會的經費由物業管理服務費中支出;

　　第二十九條　本會的經費開支包括:業主大會和本會會議之費用、有關人員的津貼、必要的日常辦公費用(含電話費、書報費、水電費、差旅費等); 經費開支標準原則為每戶每年5-8元，由本會提出預算，與物業管理單位議定后執行，如雙方不能議定則由區物業管理主管部門核定。經費收支帳目由物業管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每年度向業主匯報。

　　第三十條　本會的專用辦公用房為每名委員3-5平方米，由本會提出使用方案，與物業管理單位議定后執行。如雙方不能議定，則由區物業管理主管部門核定。

　　本會按有關規定接受的商業用房、管理用房(含管委會專院用辦公用房)，均不得以任何形式抵押、轉讓，或出租借用給物業管理單位以外的任何單位與個人。

　　六　附則

　　第三十一條　業主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。

　　第三十二條　本會的終止與解散:依照業主大會的決定或市、區物業管理主管部門的決定解散或終止。

　　第三十三條　本章程經業主大會通過后生效。

篇2：深圳市業主管理委員會規則（試行）