物業知識教材:融資

　　融資即資金融通，是指以信用方式調劑資金余缺的一種經濟活動。融資的特點是有償性。有多余資金的人，在融出資金后，處于債權人的地位，有權按期收回借出的資金，并獲得融出資金的報酬；暫時需要資金的人，在融入資金后，處于債務人的地位，可以暫時支配借來的資金，以彌補自身資金的不足，但是到期必須償還本息。

　　對物業管理公司來說，融資的功能是靈活調度資金，促進公司的發展，獲得更多更大的經濟效益。

　　本章對物業管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。

　　一、融資的一般原則

　　根據金融資產的性質和特點，在進行融資時，物業管理公司一般要遵循以下原則:

　　(一)流動性原則

　　流動性是指金融資產在無損狀態下迅速變現的能力。

　　從物業管理公司的融資來看，它要求保持資金的流動性。因為物業管理公司融資的資金來源，主要是再生產過程中游離出來的暫時閑置的貨幣資金，閑置時間較短，在經過短期閑置以后即要用于購買商品，這就決定了公司融出資金的期限不宜過長，以防長期被束縛在應收款項目上，影響再生產過程的正常進行。

　　(二)安全性原則

　　安全性是指融資所具有的安全保障程度。

　　融資是暫時讓渡資金使用權，債務人在一定時期內可以自主使用借來的資金，到期必須償還，并要按規定支付一定的利息。在融資過程中，資金融出者在一定時間內與其資金相分離，而資金融入者在借入資金后，用于生產和商品流通的經營活動，這種經營活動本身具有一定風險，即經營既可能成功，也可能失敗，如果經營活動失敗，所借款項則難以歸還，從而使資金遭受損失。

　　融資風險主要來自于:

　　(1)由于債務人經營失敗或其他各種原因，致使到期不能還本付息，作為債權人的公司不能按期收回資金，在一定條件下，可能遭受資金損失；

　　(2)由于利率變化或證券收益減少，引起有價證券價格下跌，使把資金投資于有價證券的公司遭受損失。

　　從公司間的融資來看，安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業整個資金的組成部分，它只是在一定時期內處于閑置狀態，如果資金融通風險太大，那么易遭受損失，從而減少公司資金占用總量，當公司需要補充資金以購買物資時，則會感到資金緊缺，影響再生產過程的正常進行，不利于生產發展和擴大商品流通；此外，公司資金屬于公司所有，它代表相應的物質財富，萬一公司融資不慎，造成資金損失，則會影響公司和職工的經濟利益。

　　為了保證資金安全，從物業管理公司角度出發，在融資時要加強可行性研究，進行風險預測，同時金融資產要適當分散，即將資金分別投放于不同期限、不同對象的貸款或證券上，以分散融資風險，在資金融通形式上應多樣化。

　　(三)盈利性原則

　　盈利性是指在融資過程中，資金獲得利潤的能力。

　　盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅動下，暫時閑置的資金必須尋找運用資金的場所，以期使其增值。盈利性是資金融通的內在動力，也是指導公司的投資行為，引導資金流向。

　　評價和判斷金融資產獲取盈利能力的指標主要有:

　　1.金融資產收益率。該指標反映一定數量的金融資產可以獲得的利潤數額。具體公式如下:

　　金融資產凈收益是指金融資產的全部收入扣除資金融通的全部成本。

　　2.信貸基金收益率。該指標反映一定數量的信貸基金獲利的能力。該指標主要適用于金融機構。

　　二、融資的影響因素

　　一個物業管理公司的資金能否順利融通，以及能否取得較好的經濟效益，要受諸多因素的影響，大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。

　　(一)影響融資的宏觀因素

　　由于融資與國民經濟直接關聯，從而決定了融資活動與宏觀環境緊密聯系。宏觀因素很多，主要有:

　　1.物價水平

　　從物業管理公司的融資活動來看，在物價上漲的情況下，融入資金的公司所需的資金量較大，而融出資金的公司會擔心融出的資金發生貶值，從而要求較高的代價，這就會給正常融資帶來困難。

　　貨幣主要用于購買商品，工業貸款主要用于購買生產資料，商業貸款則主要用于購買消費資料。在購買商品數量已定的情況下，公司對資金的需求，取決于商品價格水平，商品價格水平越高，所需資金量越多，貸款投放則會增加；反之，貸款投放便會減少。

　　2.利率水平

　　從物業管理公司的融資來看，合理的利率水平，能夠保證融出資金的單位，通過運用閑置貨幣資金獲得一定利益；而融入資金的單位也能承受，通過運用借入資金所創造的利潤，在支付一定利息以后，尚有較多剩余，獲得較大經濟效益。如果利率水平不合理，就會影響資金融通。在利率過高的情況下，高額利息支出便會超過資金融入單位的承受能力，影響融資積極性；在利率過低的情況下，特別是利率水平低于物價上漲幅度時，則會使資金融出單位遭受資金貶值的損失，而這種損失又難以用所得利息來彌補，這也會影響融通資金的積極性。

　　(二)影響融資的微觀因素

　　由于融資與公司內部和外部的微觀環境緊密聯系，從而影響融資活動。其主要影響因素有:

　　1.公司經營機制

　　物業管理公司是融資的直接參與者。

　　從公司融出資金來看，只有在公司機制完善的情況下，公司通過融出資金能夠得到相應的經濟利益，才會有融資積極性。如果公司機制不完善，那么融出資金的內在動力會缺乏，公司也不會積極尋找運用資金的場所，資金融通難以靈活進行。

　　從公司融入資金來看，融入資金主要是為了補充資金，以解決資金不足的困難。在公司經營機制完善的情況下，借入資金轉入公司在銀行的存款賬戶，通過經營管理活動，貨幣資金回流，則能按時歸還所借款項，融資能順暢進行，并獲得較好的經濟效益。如果公司經營機制不完善，借入資金參與公司資金周轉后，則會在某一環節發生沉淀，難以按時歸還所借款項，由此影響公司的資金周轉，從而限制融資取得較好的經濟效益。

　　2.公司經營管理水平

　　物業管理公司作為一種特殊企業，需要加強經營管理，從而有效地把公司的人力、物力、財力結合起來，充分發揮各種經營要素的效能。公司經營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤多少，在利潤同公司及職工經濟利益掛鉤的情況下，利潤可作為內在動力，促使公司靈活調度資金，提高借款經濟效益，能更好地為業主和商品流通服務。

　　三、盈利分析

　　物業管理公司融資的目的是為了經濟效益、社會效益和環境效益的最優化。搞好盈利分析有利于公司的穩定發展。根據公司內部條件和外部環境而制定一定的盈利目標及實現盈利的措施是非常重要的。

　　(一)對盈利的認識和理解

　　多盈利是物業管理公司經營和管理的目的，也是物業管理公司生存與發展的客觀需要。可是，公司的盈利會受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠的盈利，不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此，對盈利要有一個辯證的認識，應該用戰略眼光去理解盈利。

　　1.什么樣的利不能盈

　　影響公司形象、信譽，不利于公司長期穩定發展的利不能盈，哪怕是一時的利再多，誘惑力再大都不行。

　　日本索尼公司創始人之一盛田昭夫曾在MADEINJAPAN一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機，體積雖小，但性能很好，而且非常實用，是我們手中的一張王牌。緊接著，我開始籌劃將目標移向美國市場。......我們先以王牌產品投石問路，進入紐約市場。但面市之初，問津者寥寥無幾。......經過功能及優越性宣傳介紹，還真使不少人動了心，一份份訂單開始接踵而至。但是有一回，我回絕了一宗能使我們發大財的生意:布羅瓦公司對我們的收音機愛不釋手，進貨部長拍板定案:‘絕對購買，我們訂10萬臺!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個條件，這些晶體管收音機必須換上布羅瓦公司的商標。頓時，我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當別人的轉包工廠。

　　自己的產品，用自己的商標銷售，圖的是在世界上創牌子，揚名聲!我跟對方說，事關重大，必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯系，匯報了事情的來龍去脈。很快，回電來了:‘10萬臺太可惜，接受條件為宜。’然而，我對此不以為然，經過一番苦苦思索，我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產品上貼上別人的商標。當我把這一決定告訴對方的時候，一開始他還以為我是在開玩笑，這么大筆的生意，難道還會有人回絕嗎?他認為我是會接受這個條件的。及至看到我神情嚴肅，毫無讓步的表示，他的自尊心一下被刺傷了。‘本公司可是一個已有50年歷史的知名公司，你們公司的牌子?哼!在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子，你們能行嗎?’他沖著我叫。不錯，他的話不無道理。但是，我有我的信念。‘50年前的貴公司，不也和現在的敝公司一樣，毫無名氣嗎?我現在正和我們的新產品一道，朝著50年后邁出第一步。請相信，50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’......對當時的做法，我不僅毫不后悔，相反，通過這次決斷，更激發了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜，但我卻始終堅信不疑，這次決斷是我已往的所有決定當中最出色的一次!”

　　我們可以想象一下，如果當時接受了那10萬臺的訂貨，當時能盈利應該說是沒有問題的，可是也許也就不會有享譽世界的“索尼”。換言之，為謀求公司的長遠發展，不能為一時之利所驅動，應該用戰略眼光去看盈利。

　　2.多盈與少盈

　　物業管理公司要賺錢，以賺錢多少來衡量其經營管理的成敗，盈家似乎應該永遠是盈家。其實不然，殊不知物業管理公司這個有機體同人體一樣也需要勞逸結合，如果毫無節制地拼老本，最終將會加速公司生命力的衰敗。

　　日本有位企業家曾對經銷商們講過:“各位都是認真努力的工作者，可是今年的景況顯示，前途黯淡不堪設想，因此各位都在煩惱，我覺得這是重大的問題:大前年賺錢，前年又賺錢，而去年又賺錢，要是今年再賺錢，那是再好不過的。但是世間之事是不可預料的。連續3年都賺錢，又希望第4年再賺錢，哪有這么簡單的事。連續賺了3年，假如今年不賺，退還一年的利潤，還剩下2年賺的嘛。‘尺蠖’就是進二寸退一寸的，這是很好的現象。前3年賺錢，而第4年又想再賺，那就好比‘尺蠖’一樣，伸至極限之腿退不回來，只有死亡。那么是死好呢?還是退還一年利益而生存好呢?當然是選擇今年不賺，而期待明年再賺，后年又再賺。......請大家覺悟到‘尺蠖’的精神。這才是應有的認識。”

　　“尺蠖”能退一進二，一個物業管理公司也應懂得持盈保泰、休生養息、健康生存、長足發展的道理。

　　(二)盈利預測

　　利潤是物業管理公司一定時期內經營管理的成果。利潤總額是指一定時期內實現利潤的總數。

　　經營管理利潤的計算公式為

　　年利潤=年收入-年成本-年期間費-年稅金

　　在實際工作中，可以編制“利潤預測表(損益表)”

　　(三)盈利的目標管理

　　公司利潤受多因素制約，所以目標利潤的實現，要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協調合作，要靠對公司經營管理諸要素的合理配置和科學管理。對目標利潤要進行層層分解落實，并采取必要的保證措施。

　　目標利潤管理程序一般包括目標設置、目標分解、實施控制、信息處理和獎懲兌現。

　　目標設置是按合理、客觀的原則確定目標利潤，并將目標利潤在盈利計劃中反映出來，使其成為正式的財務目標。

　　目標分解是將公司一定時期的利潤作為一個總目標，再由總目標分解成分目標，層層展開，形成一個目標網絡。

　　實施控制是根據既定目標將實現目標過程中的有關影響因素作為控制點，對每一個控制點進行事前預測，規定其具體標準，事中進行比較分析，發現偏差，尋找原因，采取補救措施。

　　信息處理是指信息反饋系統，及時地、準確地將目標實施情況予以反饋。

　　獎懲兌現是在目標執行中獎優罰劣，以確保利潤目標的不斷優化。

　　(四)盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析是分析計算物業管理公司收入、支出和數量三者之間的平衡關系，確定收入等于支出時盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點上，公司既無盈利又無虧損。

　　1.線性盈虧平衡分析

　　一般可用圖解法處理。

　　四、融資決策

　　物業管理公司融資活動存在著一定的風險因素，一是可能得不到資金，二是可能得到資金的代價很高，以至于公司出現入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對正確和有效地融通資金，提高資金使用效益具有非常重要的作用。

　　(一)公司融資決策的特點

　　1.綜合性

　　物業管理公司需求的流動資金，相當一部分來自于金融機構的貸款，這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風險性和收益性等因素。

　　2.政策性

　　物業管理公司融資決策必然要體現國家有關管理經濟和調節經濟的方針和政策要求，服從國民經濟發展的戰略目標、戰略重點和戰略步驟，從而體現較強的政策性。

　　3.調節性

　　公司融資決策是為了充分利用金融經濟杠桿作用，這就使融資決策具有明顯的調節性。

　　(二)融資決策程序

　　融資決策沒有一個固定的模式，而是一個動態過程，根據具體情況變化而相應調節，但最基本的環節有:確立目標、擬定方案、選擇方案、實施方案、反饋調整。

　　確立目標，是指在一定的環境和條件下，在預測的基礎上，制定融資活動預期達到的結果。決策目標，要通過分析和研究各種信息資料，不僅要考慮需要，還要考慮可能，適時、準確地作出判斷，要求具體、明確。

　　擬定方案是融資決策的基礎，這個環節主要是尋找危害到決策目標的各種可能途徑。在擬定方案時，應充分了解決策對象的情況、性質及所處環境，掌握盡可能多的經濟信息，確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個，以便進行方案分析、比較和選擇。

　　選擇方案是融資決策的關鍵。它是根據融資目標，對多個決策方案全面分析比較，篩選擇優。注意的是可以把各個方案的最佳之處綜合、優化為一個新方案。

　　實施方案是制定周密的計劃和相應的措施，以保證融資決策方案的貫徹執行。

　　反饋信息是指融資決策方案在實施的過程中，對出現偏離融資決策目標的情況需要及時檢查、反饋，以便適時調整融資方案。

　　(三)融資過程費用

　　物業管理公司對融入的資金不僅要支付利息，還要支付融資過程中的各種費用。這些費用主要有:

　　(1)中介費。一般為融入資金的0.25%~1%，付給金融機構或融資中介機構。

　　(2)承諾費。為融入資金額的1%左右，主要為補貼金融機構籌款開支。

　　(3)律師費。為融入資金額的1%左右，比例浮動較大。

　　(4)評估費。一般為融入資金額的0.5%左右，主要是擔保物評估。

　　(5)罰金。

　　(6)融資申請過程中的行政辦公費等和貸款期結束時各金融機構規定支付的部分費用。

　　(四)簽署融資合同的注意點

　　物業管理公司在簽署融資合同時，必須明確的問題和注意事項有:

　　(1)融資人；

　　(2)被融資人；

　　(3)融資的性質和用途；

　　(4)融資金額，包括貨幣種類及其金額；

　　(5)融資期限；

　　(6)安全保障；

　　(7)利率；

　　(8)付息方式；

　　(9)還本方式；

　　(10)各種費用規定；

　　(11)提前還款處理；

　　(12)提款方式；

　　(13)金融機構權利；

　　(14)其他重要事項，包括融資合同生效等。

　　五、貸款種類

　　為了適應主動式管理，物業管理公司經營管理和服務離不開貸款，本節簡要介紹同物業管理公司相關的主要貸款種類。

　　(一)國內貸款

　　1.流動基金貸款

　　該貸款是對公司自有流動資金不足，金融機構按規定比例的資金需要而發放的貸款。當公司自有流動資金達不到全部流動資金規定的比例，金融機構對暫時不足部分，可以用發放流動基金貸款加以解決。

　　流動基金貸款額度=上年流動資金平均占用額×規定的自有資金比例-自有和視同自有流動資金。

　　流動基金貸款的期限一般為2~3年，也可以一年簽訂一次借款合同。

　　2.臨時貸款

　　該貸款是金融機構對公司由于季節性和臨時性原因引起的資金需要而發放的貸款。

　　臨時貸款期限一般根據流動資金計劃周轉期限而定，但一般不超過6個月。

　　3.基本建設投資貸款

　　該貸款是金融機構對公司新建、擴建、改建的基本建設項目所需資金發放的貸款。貸款對象是實行獨立核算的公司，對于不實行獨立核算但確有還款能力的公司，金融機構亦可發放貸款。貸款申請時必須具有項目建議書、設計任務書和初步設計及概算和用于規定的基建項目。

　　4.技術改造貸款

　　技術改造貸款是金融機構發放的一種主要的固定資金貸款，主要用于支持公司推廣應用新成果，降低能源和原材料損耗，開展綜合利用而增加或更新設備等。

　　技術改造貸款實行逐筆核貸，期限一般為1~5年。

　　為了用于公司少量更新設備或技術改造需要，在技術改造貸款基礎上擴大使用范圍，于是產生另一種叫小額技術改造設備貸款，其貸款額度在5萬元以內，貸款期限一般為一年半左右。

　　(二)國際貸款

　　1.世界銀行貸款

　　世界銀行是由國際復興開發銀行、國際開發協會和國際金融公司組成的世界銀行集團的簡稱。我國是世界銀行的創始國之一。

　　1980年5月15日，我國在世界銀行的合法席位得到恢復。我國向世界銀行派有理事和副理事。我國從1987年起開始向世界銀行借款，主管部門是財政部，中國投資銀行、中國建設銀行、交通銀行、工商銀行、中國銀行等均經辦世界銀行貸款。

　　國際復興開發銀行重點是向發展中國家提供長期貸款，其中包括我國的非項目貸款。

　　國際開發協會專門從事對較貧窮的發展中國家提供期限長和無息貸款業務。

　　國際金融公司負責向會員國的私人企業提供貸款或直接投資，其中包括中外合資物業管理公司。

　　2.亞洲開發銀行貸款

　　亞洲開發銀行貸款范圍較廣，包括給排水、住宅小區建設和管理、衛生和人口教育等。我國于1986年2月17日恢復在亞洲開發銀行的合法席位，為亞行第三大認股國。

　　3.外國政府貸款

　　該貸款是一國政府用其預算資金向另一國政府提供的具有雙邊經濟援助性質的貸款，條件較優惠，利率較低，有的還無息，償還期限長，含有一定寬限期。我國利用外國政府貸款的窗口是經貿部，具體組織管理工作由“外國貸款管理局”負責。其中包括對較大的中外合資物業管理公司的貸款。

　　4.國際商業銀行貸款

　　該貸款是一國借款人為了本國建設經營和管理的需要而在國際金融市場上向外國銀行商借的貸款。

　　國際商業銀行一般是指跨國銀行、多國銀行和只設立在本國而在國外沒有分支機構的經營國際銀行業務的銀行。

　　該貸款，借款者要對貸款者加以選擇，以防國際資金市場上的一些資金掮客利用借款者開出的委托書、授權書或開出的銀行本票在國際資金市場籌集資金，造成不落實的空頭貸款，使借款者遭受不必要的損失。

篇2：物業知識教材:融資

　　物業知識教材:融資

　　融資即資金融通，是指以信用方式調劑資金余缺的一種經濟活動。融資的特點是有償性。有多余資金的人，在融出資金后，處于債權人的地位，有權按期收回借出的資金，并獲得融出資金的報酬；暫時需要資金的人，在融入資金后，處于債務人的地位，可以暫時支配借來的資金，以彌補自身資金的不足，但是到期必須償還本息。

　　對物業管理公司來說，融資的功能是靈活調度資金，促進公司的發展，獲得更多更大的經濟效益。

　　本章對物業管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。

　　一、融資的一般原則

　　根據金融資產的性質和特點，在進行融資時，物業管理公司一般要遵循以下原則:

　　(一)流動性原則

　　流動性是指金融資產在無損狀態下迅速變現的能力。

　　從物業管理公司的融資來看，它要求保持資金的流動性。因為物業管理公司融資的資金來源，主要是再生產過程中游離出來的暫時閑置的貨幣資金，閑置時間較短，在經過短期閑置以后即要用于購買商品，這就決定了公司融出資金的期限不宜過長，以防長期被束縛在應收款項目上，影響再生產過程的正常進行。

　　(二)安全性原則

　　安全性是指融資所具有的安全保障程度。

　　融資是暫時讓渡資金使用權，債務人在一定時期內可以自主使用借來的資金，到期必須償還，并要按規定支付一定的利息。在融資過程中，資金融出者在一定時間內與其資金相分離，而資金融入者在借入資金后，用于生產和商品流通的經營活動，這種經營活動本身具有一定風險，即經營既可能成功，也可能失敗，如果經營活動失敗，所借款項則難以歸還，從而使資金遭受損失。

　　融資風險主要來自于:

　　(1)由于債務人經營失敗或其他各種原因，致使到期不能還本付息，作為債權人的公司不能按期收回資金，在一定條件下，可能遭受資金損失；

　　(2)由于利率變化或證券收益減少，引起有價證券價格下跌，使把資金投資于有價證券的公司遭受損失。

　　從公司間的融資來看，安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業整個資金的組成部分，它只是在一定時期內處于閑置狀態，如果資金融通風險太大，那么易遭受損失，從而減少公司資金占用總量，當公司需要補充資金以購買物資時，則會感到資金緊缺，影響再生產過程的正常進行，不利于生產發展和擴大商品流通；此外，公司資金屬于公司所有，它代表相應的物質財富，萬一公司融資不慎，造成資金損失，則會影響公司和職工的經濟利益。

　　為了保證資金安全，從物業管理公司角度出發，在融資時要加強可行性研究，進行風險預測，同時金融資產要適當分散，即將資金分別投放于不同期限、不同對象的貸款或證券上，以分散融資風險，在資金融通形式上應多樣化。

　　(三)盈利性原則

　　盈利性是指在融資過程中，資金獲得利潤的能力。

　　盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅動下，暫時閑置的資金必須尋找運用資金的場所，以期使其增值。盈利性是資金融通的內在動力，也是指導公司的投資行為，引導資金流向。

　　評價和判斷金融資產獲取盈利能力的指標主要有:

　　1.金融資產收益率。該指標反映一定數量的金融資產可以獲得的利潤數額。具體公式如下:

　　金融資產凈收益是指金融資產的全部收入扣除資金融通的全部成本。

　　2.信貸基金收益率。該指標反映一定數量的信貸基金獲利的能力。該指標主要適用于金融機構。

　　二、融資的影響因素

　　一個物業管理公司的資金能否順利融通，以及能否取得較好的經濟效益，要受諸多因素的影響，大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。

　　(一)影響融資的宏觀因素

　　由于融資與國民經濟直接關聯，從而決定了融資活動與宏觀環境緊密聯系。宏觀因素很多，主要有:

　　1.物價水平

　　從物業管理公司的融資活動來看，在物價上漲的情況下，融入資金的公司所需的資金量較大，而融出資金的公司會擔心融出的資金發生貶值，從而要求較高的代價，這就會給正常融資帶來困難。

　　貨幣主要用于購買商品，工業貸款主要用于購買生產資料，商業貸款則主要用于購買消費資料。在購買商品數量已定的情況下，公司對資金的需求，取決于商品價格水平，商品價格水平越高，所需資金量越多，貸款投放則會增加；反之，貸款投放便會減少。

　　2.利率水平

　　從物業管理公司的融資來看，合理的利率水平，能夠保證融出資金的單位，通過運用閑置貨幣資金獲得一定利益；而融入資金的單位也能承受，通過運用借入資金所創造的利潤，在支付一定利息以后，尚有較多剩余，獲得較大經濟效益。如果利率水平不合理，就會影響資金融通。在利率過高的情況下，高額利息支出便會超過資金融入單位的承受能力，影響融資積極性；在利率過低的情況下，特別是利率水平低于物價上漲幅度時，則會使資金融出單位遭受資金貶值的損失，而這種損失又難以用所得利息來彌補，這也會影響融通資金的積極性。

　　(二)影響融資的微觀因素

　　由于融資與公司內部和外部的微觀環境緊密聯系，從而影響融資活動。其主要影響因素有:

　　1.公司經營機制

　　物業管理公司是融資的直接參與者。

　　從公司融出資金來看，只有在公司機制完善的情況下，公司通過融出資金能夠得到相應的經濟利益，才會有融資積極性。如果公司機制不完善，那么融出資金的內在動力會缺乏，公司也不會積極尋找運用資金的場所，資金融通難以靈活進行。

　　從公司融入資金來看，融入資金主要是為了補充資金，以解決資金不足的困難。在公司經營機制完善的情況下，借入資金轉入公司在銀行的存款賬戶，通過經營管理活動，貨幣資金回流，則能按時歸還所借款項，融資能順暢進行，并獲得較好的經濟效益。如果公司經營機制不完善，借入資金參與公司資金周轉后，則會在某一環節發生沉淀，難以按時歸還所借款項，由此影響公司的資金周轉，從而限制融資取得較好的經濟效益。

　　2.公司經營管理水平

　　物業管理公司作為一種特殊企業，需要加強經營管理，從而有效地把公司的人力、物力、財力結合起來，充分發揮各種經營要素的效能。公司經營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤多少，在利潤同公司及職工經濟利益掛鉤的情況下，利潤可作為內在動力，促使公司靈活調度資金，提高借款經濟效益，能更好地為業主和商品流通服務。

　　三、盈利分析

　　物業管理公司融資的目的是為了經濟效益、社會效益和環境效益的最優化。搞好盈利分析有利于公司的穩定發展。根據公司內部條件和外部環境而制定一定的盈利目標及實現盈利的措施是非常重要的。

　　(一)對盈利的認識和理解

　　多盈利是物業管理公司經營和管理的目的，也是物業管理公司生存與發展的客觀需要。可是，公司的盈利會受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠的盈利，不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此，對盈利要有一個辯證的認識，應該用戰略眼光去理解盈利。

　　1.什么樣的利不能盈

　　影響公司形象、信譽，不利于公司長期穩定發展的利不能盈，哪怕是一時的利再多，誘惑力再大都不行。

　　日本索尼公司創始人之一盛田昭夫曾在MADEINJAPAN一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機，體積雖小，但性能很好，而且非常實用，是我們手中的一張王牌。緊接著，我開始籌劃將目標移向美國市場。......我們先以王牌產品投石問路，進入紐約市場。但面市之初，問津者寥寥無幾。......經過功能及優越性宣傳介紹，還真使不少人動了心，一份份訂單開始接踵而至。但是有一回，我回絕了一宗能使我們發大財的生意:布羅瓦公司對我們的收音機愛不釋手，進貨部長拍板定案:‘絕對購買，我們訂10萬臺!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個條件，這些晶體管收音機必須換上布羅瓦公司的商標。頓時，我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當別人的轉包工廠。

　　自己的產品，用自己的商標銷售，圖的是在世界上創牌子，揚名聲!我跟對方說，事關重大，必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯系，匯報了事情的來龍去脈。很快，回電來了:‘10萬臺太可惜，接受條件為宜。’然而，我對此不以為然，經過一番苦苦思索，我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產品上貼上別人的商標。當我把這一決定告訴對方的時候，一開始他還以為我是在開玩笑，這么大筆的生意，難道還會有人回絕嗎?他認為我是會接受這個條件的。及至看到我神情嚴肅，毫無讓步的表示，他的自尊心一下被刺傷了。‘本公司可是一個已有50年歷史的知名公司，你們公司的牌子?哼!在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子，你們能行嗎?’他沖著我叫。不錯，他的話不無道理。但是，我有我的信念。‘50年前的貴公司，不也和現在的敝公司一樣，毫無名氣嗎?我現在正和我們的新產品一道，朝著50年后邁出第一步。請相信，50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’......對當時的做法，我不僅毫不后悔，相反，通過這次決斷，更激發了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜，但我卻始終堅信不疑，這次決斷是我已往的所有決定當中最出色的一次!”

　　我們可以想象一下，如果當時接受了那10萬臺的訂貨，當時能盈利應該說是沒有問題的，可是也許也就不會有享譽世界的“索尼”。換言之，為謀求公司的長遠發展，不能為一時之利所驅動，應該用戰略眼光去看盈利。

　　2.多盈與少盈

　　物業管理公司要賺錢，以賺錢多少來衡量其經營管理的成敗，盈家似乎應該永遠是盈家。其實不然，殊不知物業管理公司這個有機體同人體一樣也需要勞逸結合，如果毫無節制地拼老本，最終將會加速公司生命力的衰敗。

　　日本有位企業家曾對經銷商們講過:“各位都是認真努力的工作者，可是今年的景況顯示，前途黯淡不堪設想，因此各位都在煩惱，我覺得這是重大的問題:大前年賺錢，前年又賺錢，而去年又賺錢，要是今年再賺錢，那是再好不過的。但是世間之事是不可預料的。連續3年都賺錢，又希望第4年再賺錢，哪有這么簡單的事。連續賺了3年，假如今年不賺，退還一年的利潤，還剩下2年賺的嘛。‘尺蠖’就是進二寸退一寸的，這是很好的現象。前3年賺錢，而第4年又想再賺，那就好比‘尺蠖’一樣，伸至極限之腿退不回來，只有死亡。那么是死好呢?還是退還一年利益而生存好呢?當然是選擇今年不賺，而期待明年再賺，后年又再賺。......請大家覺悟到‘尺蠖’的精神。這才是應有的認識。”

　　“尺蠖”能退一進二，一個物業管理公司也應懂得持盈保泰、休生養息、健康生存、長足發展的道理。

　　(二)盈利預測

　　利潤是物業管理公司一定時期內經營管理的成果。利潤總額是指一定時期內實現利潤的總數。

　　經營管理利潤的計算公式為

　　年利潤=年收入-年成本-年期間費-年稅金

　　在實際工作中，可以編制“利潤預測表(損益表)”

　　(三)盈利的目標管理

　　公司利潤受多因素制約，所以目標利潤的實現，要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協調合作，要靠對公司經營管理諸要素的合理配置和科學管理。對目標利潤要進行層層分解落實，并采取必要的保證措施。

　　目標利潤管理程序一般包括目標設置、目標分解、實施控制、信息處理和獎懲兌現。

　　目標設置是按合理、客觀的原則確定目標利潤，并將目標利潤在盈利計劃中反映出來，使其成為正式的財務目標。

　　目標分解是將公司一定時期的利潤作為一個總目標，再由總目標分解成分目標，層層展開，形成一個目標網絡。

　　實施控制是根據既定目標將實現目標過程中的有關影響因素作為控制點，對每一個控制點進行事前預測，規定其具體標準，事中進行比較分析，發現偏差，尋找原因，采取補救措施。

　　信息處理是指信息反饋系統，及時地、準確地將目標實施情況予以反饋。

　　獎懲兌現是在目標執行中獎優罰劣，以確保利潤目標的不斷優化。

　　(四)盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析是分析計算物業管理公司收入、支出和數量三者之間的平衡關系，確定收入等于支出時盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點上，公司既無盈利又無虧損。

　　1.線性盈虧平衡分析

　　一般可用圖解法處理。

　　四、融資決策

　　物業管理公司融資活動存在著一定的風險因素，一是可能得不到資金，二是可能得到資金的代價很高，以至于公司出現入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對正確和有效地融通資金，提高資金使用效益具有非常重要的作用。

　　(一)公司融資決策的特點

　　1.綜合性

　　物業管理公司需求的流動資金，相當一部分來自于金融機構的貸款，這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風險性和收益性等因素。

　　2.政策性

　　物業管理公司融資決策必然要體現國家有關管理經濟和調節經濟的方針和政策要求，服從國民經濟發展的戰略目標、戰略重點和戰略步驟，從而體現較強的政策性。

　　3.調節性

　　公司融資決策是為了充分利用金融經濟杠桿作用，這就使融資決策具有明顯的調節性。

　　(二)融資決策程序

　　融資決策沒有一個固定的模式，而是一個動態過程，根據具體情況變化而相應調節，但最基本的環節有:確立目標、擬定方案、選擇方案、實施方案、反饋調整。

　　確立目標，是指在一定的環境和條件下，在預測的基礎上，制定融資活動預期達到的結果。決策目標，要通過分析和研究各種信息資料，不僅要考慮需要，還要考慮可能，適時、準確地作出判斷，要求具體、明確。

　　擬定方案是融資決策的基礎，這個環節主要是尋找危害到決策目標的各種可能途徑。在擬定方案時，應充分了解決策對象的情況、性質及所處環境，掌握盡可能多的經濟信息，確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個，以便進行方案分析、比較和選擇。

　　選擇方案是融資決策的關鍵。它是根據融資目標，對多個決策方案全面分析比較，篩選擇優。注意的是可以把各個方案的最佳之處綜合、優化為一個新方案。

　　實施方案是制定周密的計劃和相應的措施，以保證融資決策方案的貫徹執行。

　　反饋信息是指融資決策方案在實施的過程中，對出現偏離融資決策目標的情況需要及時檢查、反饋，以便適時調整融資方案。

　　(三)融資過程費用

　　物業管理公司對融入的資金不僅要支付利息，還要支付融資過程中的各種費用。這些費用主要有:

　　(1)中介費。一般為融入資金的0.25%~1%，付給金融機構或融資中介機構。

　　(2)承諾費。為融入資金額的1%左右，主要為補貼金融機構籌款開支。

　　(3)律師費。為融入資金額的1%左右，比例浮動較大。

　　(4)評估費。一般為融入資金額的0.5%左右，主要是擔保物評估。

　　(5)罰金。

　　(6)融資申請過程中的行政辦公費等和貸款期結束時各金融機構規定支付的部分費用。

　　(四)簽署融資合同的注意點

　　物業管理公司在簽署融資合同時，必須明確的問題和注意事項有:

　　(1)融資人；

　　(2)被融資人；

　　(3)融資的性質和用途；

　　(4)融資金額，包括貨幣種類及其金額；

　　(5)融資期限；

　　(6)安全保障；

　　(7)利率；

　　(8)付息方式；

　　(9)還本方式；

　　(10)各種費用規定；

　　(11)提前還款處理；

　　(12)提款方式；

　　(13)金融機構權利；

　　(14)其他重要事項，包括融資合同生效等。

　　五、貸款種類

　　為了適應主動式管理，物業管理公司經營管理和服務離不開貸款，本節簡要介紹同物業管理公司相關的主要貸款種類。

　　(一)國內貸款

　　1.流動基金貸款

　　該貸款是對公司自有流動資金不足，金融機構按規定比例的資金需要而發放的貸款。當公司自有流動資金達不到全部流動資金規定的比例，金融機構對暫時不足部分，可以用發放流動基金貸款加以解決。

　　流動基金貸款額度=上年流動資金平均占用額×規定的自有資金比例-自有和視同自有流動資金。

　　流動基金貸款的期限一般為2~3年，也可以一年簽訂一次借款合同。

　　2.臨時貸款

　　該貸款是金融機構對公司由于季節性和臨時性原因引起的資金需要而發放的貸款。

　　臨時貸款期限一般根據流動資金計劃周轉期限而定，但一般不超過6個月。

　　3.基本建設投資貸款

　　該貸款是金融機構對公司新建、擴建、改建的基本建設項目所需資金發放的貸款。貸款對象是實行獨立核算的公司，對于不實行獨立核算但確有還款能力的公司，金融機構亦可發放貸款。貸款申請時必須具有項目建議書、設計任務書和初步設計及概算和用于規定的基建項目。

　　4.技術改造貸款

　　技術改造貸款是金融機構發放的一種主要的固定資金貸款，主要用于支持公司推廣應用新成果，降低能源和原材料損耗，開展綜合利用而增加或更新設備等。

　　技術改造貸款實行逐筆核貸，期限一般為1~5年。

　　為了用于公司少量更新設備或技術改造需要，在技術改造貸款基礎上擴大使用范圍，于是產生另一種叫小額技術改造設備貸款，其貸款額度在5萬元以內，貸款期限一般為一年半左右。

　　(二)國際貸款

　　1.世界銀行貸款

　　世界銀行是由國際復興開發銀行、國際開發協會和國際金融公司組成的世界銀行集團的簡稱。我國是世界銀行的創始國之一。

　　1980年5月15日，我國在世界銀行的合法席位得到恢復。我國向世界銀行派有理事和副理事。我國從1987年起開始向世界銀行借款，主管部門是財政部，中國投資銀行、中國建設銀行、交通銀行、工商銀行、中國銀行等均經辦世界銀行貸款。

　　國際復興開發銀行重點是向發展中國家提供長期貸款，其中包括我國的非項目貸款。

　　國際開發協會專門從事對較貧窮的發展中國家提供期限長和無息貸款業務。

　　國際金融公司負責向會員國的私人企業提供貸款或直接投資，其中包括中外合資物業管理公司。

　　2.亞洲開發銀行貸款

　　亞洲開發銀行貸款范圍較廣，包括給排水、住宅小區建設和管理、衛生和人口教育等。我國于1986年2月17日恢復在亞洲開發銀行的合法席位，為亞行第三大認股國。

　　3.外國政府貸款

　　該貸款是一國政府用其預算資金向另一國政府提供的具有雙邊經濟援助性質的貸款，條件較優惠，利率較低，有的還無息，償還期限長，含有一定寬限期。我國利用外國政府貸款的窗口是經貿部，具體組織管理工作由“外國貸款管理局”負責。其中包括對較大的中外合資物業管理公司的貸款。

　　4.國際商業銀行貸款

　　該貸款是一國借款人為了本國建設經營和管理的需要而在國際金融市場上向外國銀行商借的貸款。

　　國際商業銀行一般是指跨國銀行、多國銀行和只設立在本國而在國外沒有分支機構的經營國際銀行業務的銀行。

　　該貸款，借款者要對貸款者加以選擇，以防國際資金市場上的一些資金掮客利用借款者開出的委托書、授權書或開出的銀行本票在國際資金市場籌集資金，造成不落實的空頭貸款，使借款者遭受不必要的損失。

篇3：融資租賃合同范本

　　融資租賃合同范本

　　出租人(甲方)：________________________________

　　地址：________ 郵碼：_________ 電話：_________

　　法定代表人：________ 職務：_________

　　承租人(乙方)：______________________________

　　地址：________ 郵碼：________ 電話：________

　　法定代表人：________ 職務：________

　　甲乙雙方根據《中華人民共和國合同法》之規定，經協商一致，自愿簽訂本融資租賃合同(以下簡稱本合同)。

　　本合同一經簽訂，在法律上對甲乙雙方均有約束力。

　　第一條 租賃物名稱

　　租賃物，是指乙方自行選定的以租用、留購為目的，甲方融資購買的第 號購買合同項下的技術設備。

　　第二條 租賃物的購買

　　1.乙方以租用、留購為目的，以融資租賃方式向甲方承租租賃物；甲方根據乙方的上述目的為其融資購買租賃物。

　　2.乙方須向甲方提供甲方認為必要的各種批準文件及擔保函。

　　3.乙方根據自己的需要選定租賃物及賣主和制造廠家，并與甲方一直參加訂貨談判；在甲方主持下，乙方自行與賣主商定租賃物的名稱、規格、型號、數量、質量、技術標準、技術服務及設備的品質保證等購買合同中的技術設備條款；甲乙雙方與賣主共同商定價格、交貨期、支付方式等購買合同中的商務條款；甲方以買主身份主簽，乙方以承租人身份附簽第 號購買合同。

　　4.甲方應負責籌措購買租賃物所需的資金，并根據購買合同規定辦理進口許可證，履行支付定金、開立信用證、租船訂艙、投保、結算等項義務。

　　5.乙方負擔購買租賃物應繳納的海關關稅、其他稅款和銀行開立信用證等國內費用。甲方墊付的銀行開證費，乙方應在甲方指定的日期內，將款額及應付的利息給甲方。人民幣計息辦法按中華人民銀行的規定辦理。

　　第三條 租賃物的交貨

　　1.甲方支付貨款并取得提貨單后，將提單掛號寄送乙方即為完成向乙方交貨。乙方應憑單在到貨港(目的港)接貨。乙方不得以任何理由拒收貨物。

　　2.租賃物到達到貨港后，由甲方運輸代理人(外運公司)或乙方自行辦理報關、提貨手續。提貨后，乙方自負保管責任。如乙方不能及時繳納關稅等款項或辦理提貨手續所造成的損失，由乙方負擔。

　　3.因不可抗及延遲運輸、卸貨、報關等不屬于甲方原因而造成的租賃物的延遲交貨或不能交貨，甲方不負責任。

　　4.租賃物由乙方根據購買合同的規定進行商檢，并將商檢結果于商檢后10日內書面通告甲方。

　　5.如賣主延遲交貨，租賃物的規格、型號、數量、質量、技術標準等與購買合同規定的內容不符或在購買合同保證期內發生質量問題，均按購買合同規定由賣主負責。乙方不得向甲方追索。

　　6.乙方若因前款原因遭受損害，乙方應提供有關證據及索賠或仲裁方案，甲方根據乙方的要求向賣方索賠或提出仲裁。索賠、仲裁的結果及發生的全部費用，均由乙方承擔。

　　7.不論發生上述何種情況，不免除乙方按期支付租金的義務。

　　第四條 合同期限和還租期限

　　1.本合同期限，指從本合同生效之日至甲方收到乙方所有租金和應付的一切款項后出具租賃物所有權轉移證明書之日。

　　2.還租期限，指從還租期限起算日(以《到貨通知單》上注明的租賃物運抵到貨港日期為準)至最后一期租金應付日。

　　第五條 租金

　　1.甲方為乙方融資購買租賃物，乙方承租租賃物件須付租金給甲方。

　　2.租金是購買租賃物的成本與租賃費之和。

　　成本是甲方為乙方購買租賃物和乙方交貨所支付的貨款、運費、保險費(含財產保險)及雙方一致同意計入成本的費用與租前息(甲方支付上述費用從其支付或實際負擔日起還租期限起算日止所產生的利息總金額)之和。

　　計算租金的租賃費率由國際金融市場浮動利率和籌資手續費、風險費率及甲方應得的合理利差(后三項為不變量)兩部分組成。簽訂本合同之日確定的租賃費率為本合同的暫定租賃費率。開立信用證之日確定的租賃費率為合同的固定租賃費率，在還租期內固定不變，外匯計息方法按中國銀行的規定辦理。

　　3.《租金概算表》為甲乙雙方簽訂本合同時的財務預算表，其租金根據概算成本和暫定租賃費率計算，具有暫時性。本合同的暫定租賃費率為(貨幣：____)____ /年。

　　4.《實際應付租金通知書》，為乙方償還甲方租金的依據，根據實際成本和還租期限內的固定租賃費率計算。計算實際成本時，如甲方支付貨款的貨幣與本合同貨幣不同時，按甲方實際兌換的匯率折成本合同的貨幣計算。租前息按固定租賃費率計算。

　　5.實際成本核算完畢后，甲方向乙方發出《實際應付租金通知書》。除計算錯誤外，乙方同意不論租賃物件使用與否。

　　6.乙方提供的批準文件和證明材料

　　第十八條 本合同的生效

　　本合同經甲乙雙方法定代表人或由其授權的委托代理人簽字后生效。本合同正式一式二份，甲乙雙方各執一份。

　　甲方：_______________

　　代表人：_____________

　　____年____月____日

　　乙方：________________

　　代表人：______________

　　____年____月____日