物業知識教材:資金結算

　　物業管理公司的經營管理服務活動都涉及到貨幣資金的收付，需要連續、系統、全面地記載和核算，并實行有效的控制。理所當然，資金結算也是物業管理公司理財的主要內容之一。本章對物業管理公司資金結算的種類、原則、主要方式和票據作一個介紹。

　　一、物業管理公司資金結算的含義和作用

　　(一)物業管理公司資金結算的含義

　　結算，是指經濟活動過程中的資金了結和清算。物業管理公司因商品交換、勞務供應、資金調撥等業務而發生款項往來的清算。結算方式按支付方式的不同，可分為現金結算和轉賬結算兩種。收方和付方直接以現金進行結算叫現金結算，適用于單位對個人、個人對個人，以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機構劃撥轉賬將款項從付款人賬戶劃轉到收款人賬戶的貨幣收付結算叫轉賬結算，它是以存款的轉移代替現金的流通。

　　在商品經濟發達的社會里，轉賬結算是貨幣收付的主要形式。

　　在我國，各企業、單位、個人之間經濟往來的款項，除少數按《現金管理暫行條例》規定可以使用現金結算以外，大量的都通過轉賬結算來完成。這樣做，對物業管理公司來說，可以簡化結算手續，縮短結算過程，有利于資金周轉速度的加快，促進資金流通。

　　由于轉賬結算是以信用支付代替現金支付，所以必須根據交易的性質、交易雙方所在的地點和交易發貨的時間等條件，制定出不同的結算方式，明確規定付款的條件、憑證及其傳遞等內容。因此，作為在物業管理公司工作的同志來說，應該在社會主義貨幣信用理論的基礎上，從貨幣與商品矛盾的運動規律中，學習我國社會主義市場經濟條件下的經濟關系，認識轉賬結算的規律性，不斷疏通結算渠道，使物資運動和貨幣資金運動緊密地結合起來。

　　在我國，轉賬結算是建立在金融機構同各經濟單位經常的、固定的信用關系基礎上的，通過金融機構賬戶的資金轉移來實現貨幣收付關系。其結果是收款單位的存款增加，付款單位的存款減少，形成貨幣周轉集中為銀行信用所代替。可見，社會主義轉賬結算的實質是以銀行信用流通代替現金流通，并用于清算經濟往來關系，它是促進流通的一個工具。

　　(二)物業管理公司結算業務的作用

　　物業管理公司結算業務的作用表現在以下幾個方面:

　　(1)可以加快結算速度和資金周轉，為物業管理公司的健康發展提供保證。這里特別提出轉賬結算方式，一方面能夠適應經濟活動中不同特點的貨幣收付要求，另一方面能夠增強合同紀律和支付紀律，為公司及時收回款項和付出款項提供了一定的保證，密切了資金運動與物資運動的結合，提高了資金的使用效益。因此，能轉賬結算的業務應盡可能轉賬結算。

　　(2)能正確、迅速地反映物業管理公司的日常業務并進行有效監督，使公司能及時了解業務活動的全面情況，以便發現并改進工作中存在的問題和缺點。

　　(3)結算業務關系到各部門、各單位的經濟往來，每筆結算業務一般都要涉及到收款單位、付款單位，轉賬結算還涉及到金融機構，從而為公司的計劃編制和計劃考核提供了重要證據。

　　二、物業管理公司資金結算的基本原則和要求

　　(一)物業管理公司資金結算的基本原則

　　(1)根據國家規定，各單位之間的經濟往來，除按照現金管理辦法規定可以使用現金的以外，都必須通過銀行辦理轉賬結算。

　　凡在銀行辦理結算的單位或個人，都必須按照規定，在銀行開有賬戶或交存現金。開有賬戶的單位，賬戶內必須有足夠的資金以保證支付。交存現金的，應按結算金額一次交足。

　　(2)恪守信用，履約付款。辦理結算的企業、單位和個人必須遵守信用，按照事先的承諾，履行資金的結算，使經濟往來雙方的資金往來得以及時清算。對于多次失信違約的單位，金融機構會按相應規定予以制裁。這一原則對履行付款義務的當事人具有約束力，是維護經濟合同秩序、保障當事人經濟利益的重要保證。

　　(3)誰的錢進誰的賬，由誰支配，銀行不予墊款。金融機構作為資金結算的中介機構，在辦理結算時必須遵循存款人的委托，按照其意志，保證將所收款項支付給其指定的收款人;對存款人的資金，除按國家法律規定可以凍結、扣款外，一律不得代任何單位凍結和扣款，也不得停止單位存款的正常支付。金融機構辦理結算只負責辦理結算當事人之間的資金轉移，而不能在結算過程中為其墊付資金。

　　(二)物業管理公司資金結算的要求

　　1.開立賬戶

　　開立賬戶不僅是辦理結算的必要條件，也是辦理結算的先決條件，只有開立賬戶，把應該交存的款項存入金融機構，金融機構才能為他們辦理結算業務。

　　金融機構賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用存款賬戶，各類賬戶有不同的設置和開戶條件。

　　(1)基本存款賬戶的設置與開戶條件

　　基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉賬結算和現金支付的賬戶。存款人的工資、獎金等現金的支取，只能通過賬戶辦理。

　　基本存款賬戶必須是編制預決算報表的獨立預算會計單位或實行獨立經濟核算、獨立編制財務報表的企業單位。一個獨立的經濟單位，只能在一個銀行開立一個基本賬戶。

　　基本存款賬戶開立所需的證明文件為當地工商行政管理機關核發的《企業法人執照》或《營業執照》。

　　基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書，提供規定的證件，送交蓋有存款人印章的印鑒卡片，經銀行審核同意，并憑中華人民銀行當地分支機構核發的開戶許可證，即可開立該賬戶。

　　(2)一般存款賬戶的設置與開戶條件

　　一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉存，與基本存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉賬結算和現金繳存，但不能辦理現金支取。

　　一般存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個人，并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據;或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位，并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨立核算單位開戶的證明。

　　一般存款賬戶設置的程序是:填制開戶申請書，提供相應的證明文件，送交蓋有存款人印章的印鑒卡片，經銀行審核同意后，即可開立賬戶。

　　(3)臨時存款賬戶的設置與開戶條件

　　臨時存款賬戶是指存款人因臨時經營活動需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉賬結算和根據國家現金管理規定辦理現金支付。

　　臨時存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:外地臨時機構，并需出具當地工商行政管理機關核發的臨時執照;或是，臨時經營活動需要的單位和個人，并需出具當地有關部門同意設立外來臨時機構的批文。

　　臨時存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書，提供相應的證明文件，送交蓋有存款人印章的印鑒卡片，經銀行審核同意后，即可開立賬戶。

　　(4)專用存款賬戶的設置與開戶條件

　　專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。

　　存款人對特定用途的資金，由存款人向開戶銀行出具相應證明即可開立該賬戶。

　　特定用途的資金范圍包括:基本建設的資金，更新改造的資金，特定用途且須專戶管理的資金。

　　存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經有關部門批準立項的文件或國家有關文件的規定。

　　專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書，提供相應的證明文件，送交蓋有存款人印章的印鑒卡片，經銀行審核同意后開立賬戶。

　　2.經濟合同

　　經濟合同一經成立，就具有法律效力，雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則，認真履行規定的義務。如果一方違反合同規定，給對方造成損失時，應承擔經濟和法律責任。經濟合同是銀行辦理轉賬結算、進行結算監督、執行結算紀律的主要依據。沒有經濟合同，銀行將不予辦理。

　　3.結算紀律

　　物業管理公司是銀行結算的重要當事人，應嚴格遵守結算紀律，按照結算制度辦理結算，是嚴肅信用制度、維護結算程序的前提條件。公司必須遵守的結算紀律可以歸納為:

　　(1)不準套取銀行信用，簽發空頭支票、印章與預留印鑒不符的支票和遠期支票;

　　(2)不準無理拒付、任意占用賣方資金;

　　(3)不準利用多頭開戶轉移資金，逃避債務。

　　以上三不準要求物業管理公司只準在銀行賬戶余額內，按照規定向收款單位或個人支付款項，對應該支付其他單位的款項，必須依約履行義務。

　　物業管理公司向外發出的結算憑證，必須于當日，最遲于次日寄發。收到的結算憑證，必須及時將款項支付給收款人。結算時間，同城，一般不超過2天;異地(全國或省內直接通匯行之間)，電匯一般不超過4天，信匯一般不超過7天。

　　三、物業管理公司資金結算方式

　　(一)異地結算

　　異地結算是指不同地區或城市各單位之間經濟往來資金的結算。我國物業管理公司現行的異地結算方式主要有匯兌結算、匯票結算、托收承付結算、異地委托收款結算、信用證結算。

　　1.匯兌結算

　　匯兌結算是指付款單位委托銀行將款項匯給外地收款單位或個人的結算方式。

　　(1)匯兌結算有關規定

　　①各單位通過銀行辦理匯兌結算是指資金調撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運貨物以及采購資金等。

　　②匯兌有信匯和電匯，單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時，只代單位附寄與匯款有關的單證。

　　③單位因急事，將款項匯至交通不方便又無電訊設備的地區，可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴格審查，經同意，會將信匯憑證連同銀行內部憑證一并密封后，交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點:a.保證密封完整，按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行，不得自行拆封;b.妥善保管，發生丟失、冒領等事故，一律由匯款單位自己負責;c.不能將原信匯帶回匯出行。

　　④銀行會對匯款用途審查，必要時亦可向匯款單位索取有關匯款用途的證明材料。付款單位自提自運的物資必須向銀行提供合同，經查驗后，銀行應在匯款委托書上批注“已驗合同，可入收款單位賬戶”。

　　⑤匯入銀行解付匯款時，一般來說，對單位資金調撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗合同會直接收入收款單位賬戶。

　　⑥單位赴異地采購時，匯出銀行會審查有關準予外出采購的證明，并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明，以匯出單位名義開立采購賬戶，由銀行按當地市場管理的有關規定監督支付。一般來說，采購資金除采購員攜帶少量必備現金外，其余均為轉賬且存款不計息。采購員無權隨意將采購資金轉匯，匯入行辦理采購資金轉匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明，或來函來電要求轉匯方可辦理。

　　⑦匯款單位對匯出款項要求退款時，應備正式文件，攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后，通知匯入行，匯入行對匯款尚未支付，方可退匯。如果已發生支付，匯入行將支付情況反饋于匯出行，并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款，應立即辦理退匯。匯入行發出通知，經過2個月的時間，查找后仍無法支付的匯款，也應主動辦理退匯。

　　(2)信匯和電匯的核算

　　①信匯。匯出單位辦理匯款時，應該填制四聯憑證，并在第二聯上簽蓋預留銀行印鑒，送交開戶行。其中，第一聯為匯款單位的回單;第二聯為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯為收款單位作為收款通知或代取款收據。

　　收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續時，匯入行會取出信匯憑證第四聯，核對取款人的有關證件，并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的，則所蓋印章必須同預留印鑒相符。如果是轉賬的，則由收款單位填制兩聯存款單，第一聯加蓋銀行業務公章后，退給收款單位作為收款依據，第二聯代收方記賬憑證。

　　②匯款單位辦理電匯時，應該填制三聯電匯憑證，在第二聯上簽蓋預留銀行印鑒，送交開戶行;第二聯，給匯款單位的回單;第三聯匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯匯出行憑此拍發電報。

　　收款單位會收到第三聯上加蓋銀行業務公章的收賬通知，然后去銀行辦理有關手續。

　　2.匯票結算

　　匯票是出票人簽發的，委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。匯票分為銀行匯票和商業匯票。銀行匯票是由匯款人將款項交給當地銀行，由銀行簽發給匯款人持往外地辦理轉賬結算或支取現金的票據。商業匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發，由承兌人承兌，并于到期日向收款或被背書人支付款項的票據。

　　(1)銀行匯票

　　匯票簽發由指定銀行辦理，匯票的轉賬解付由各銀行機構辦理，現金解付，只能在匯票指定的匯入行辦理，匯票一律記名，不準流通轉讓，不準涂改偽造。匯票的金額起點為500元。有效期為一個月，逾期的匯票，銀行不予受理。銀行簽發的匯票，銀行必須加蓋結算專用章和使用壓數機壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結算。匯票上指定的收款人，也可以持轉賬支取的匯票向匯入地單位辦理結算。收款單位接受匯票時，應審查票面所記載各項內容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后，應在匯票背面加蓋業務用章，連同匯款解訖通知、進賬單等，一并送開戶行進賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的，可以開立臨時存款戶辦理支付，臨時存款戶只付不收，付完清戶，不計付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時，可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。

　　匯款單位委托銀行辦理匯票結算，應填制匯票委托書，詳細填明匯入地點、匯款用途等項內容。有明確收款對象的應詳細填明收款單位或個人姓名。需要取現金的，應填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯:第一聯為存根;第二聯為支款憑證;第三聯為收入憑證。匯款單位交現金辦理匯票結算的，第二聯注銷。匯出行在辦完轉賬或收妥現金后，會簽發匯票結算憑證。匯票結算憑證一式四聯:第一聯為匯出匯款卡片;第二聯為匯票;第三聯為匯款解訖通知;第四聯為多余款收賬通知。

　　匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時，應當備函向匯出行說明其原因，并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發生短缺一聯而不能在匯入地辦理結算時，也應當按退匯處理。

　　匯票填明匯入銀行名稱和“現金”字樣的，收款人到匯入行或匯出行請求掛失時，應提交三聯“匯票掛失申請書”，一般以匯票委托書代替，在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個月后，確未發生問題才可按有關規定辦理退款手續。

　　(2)商業匯票

　　商業匯票按其承兌人不同，分為商業承兌匯票和銀行承兌匯票。商業承兌匯票，由收款人簽發，經付款人承兌，或者由付款人簽發并承兌的票據。銀行承兌匯票，是由收款人或承兌申請人簽發，并由承兌申請人向開戶銀行申請，經銀行審查同意承兌的票據。

　　辦理商業匯票時的規定有:

　　簽發商業匯票必須以合法的商品交易為基礎，嚴禁簽發無商品交易的匯票;使用商業匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業匯票在承兌后，承兌人員有到期無條件支付票款的責任;商業匯票除可以向銀行貼現外，一律不允許作為流通手段;商業匯票承兌期限由交易雙方商定，一般為3~6個月，最長不超過9個月，特殊情況可適當延期。如屬分期付款，應一次簽發若干個不同期限的匯票。匯票到期，一律通過銀行轉賬。

　　商業匯票可以貼現。商業匯票貼現，是指收款單位需要資金時，把尚未到期的商業承兌匯票或者銀行承兌匯票轉讓給銀行，即由銀行支現，其貼現期一般以貼現之日起到匯票到期日止。貼現時，根據貼現金額和貼現率，計算出貼現利息，并在貼現金額中預先扣除，將其余的貼現金額支付給貼現申請人，匯票歸銀行所有。

　　貼現利息的計算公式如下:

　　未到期天數

　　銀行貼現的付款額=匯票面額×(1-年貼現率×-----)

　　365

　　匯票到期后，貼現銀行應向貼現人索回貼現金額，如果貼現人在銀行的賬戶不足以支付的，無力贖回商業匯票，這在實質上如同把匯票賣給銀行，貼現銀行買進匯票而支付現款。

　　3.托收承付結算

　　托收承付結算是收款單位根據經濟合同，委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據經濟合同核對單證或驗貨后向銀行承付款，由銀行辦理款項劃轉的一種結算方式。

　　托收承付結算包括托收、承付、劃款和收賬四個階段。

　　托收，是收款單位委托銀行收款，收款單位應填制“托收承付結算憑證”，連同有關單證一并提交開戶行。

　　承付，是付款單位承認付款的過程。驗貨付款的承付期限為10天，從運輸部門向付款單位發出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規定的承付期內沒有向其開戶行表示拒付，即為默認承付。

　　劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項進到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點為1000元。

　　4.異地委托收款結算

　　異地委托收款，是由收款單位向銀行提供收款依據，委托銀行向異地付款單位收取款項的結算方式。

　　單位之間的商品交換、勞務供應和其他應收款項，均可使用委托收款結算方式辦理結算。委托收款不受金額起點的限制，委托收款的款項劃回，分郵寄劃回和電報劃回兩種，由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發出付款通知的次日計算，如遇法定假日，應當順延)付款單位在3天付款期滿，賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項，可以允許延期5天(如遇法定假日不順延)，如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項，銀行會立即通知付款單位，令其2天內將其有關單證退回銀行，由銀行填制無款支付通知書，連同有關單證退回收款單位開戶行，轉交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關單證的，由其開戶行按每筆委托收款業務，每天收取罰金0.5元。

　　5.信用證結算

　　這種結算是付款單位把款項預先交給銀行，委托銀行開出信用證，通知異地收款單位開戶銀行轉給收款單位，收款單位按照合同和信用證規定條件發貨后，銀行代付款單位付給貨款的結算方式。開出信用證的金額起點，每份100元，每次清付款項起點為30元。信用證結算只能轉賬，不能提取現金。信用證有效期最長不超過60天。

　　(二)同城結算

　　同城結算是指同一城市或同一縣內各單位之間經濟往來的資金結算。我國物業管理公司現行的同城結算主要方式有:支票結算、同城委托收款結算、商業匯票結算、銀行本票結算。

　　1.支票結算

　　支票是出票人簽發的，委托辦理支票存款業務的銀行或者其他金融機構在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。

　　支票分為現金支票和轉賬支票。按《中華人民共和國票據法》規定，現金支票只能用于支取現金;轉賬支票只能用于轉賬，不得支取現金。

　　支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規定事項之一的，支票無效。

　　單位簽發支票，賬戶內必須有足夠的資金，不準簽發空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標、撥款限額，都是空頭支票。對簽發空頭支票的單位，按票面金額處以1%的罰金。

　　支票實行有效期制。一般有效期為3~5天，從簽發的次日算起，到期如遇節假日順延。對過期支票，銀行不予受理。簽發支票時，要填寫當天日期，不準簽發遠期支票。

　　支票的簽發只能由單位財會部門指定專人負責，并加蓋存于銀行的預留印鑒，不準委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰，不準涂改，也不準出借、出租、轉讓給其他單位使用，也不準攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額，不得低于當地規定的金額起點。

　　付款單位將已簽發的支票遺失時，應出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票，銀行不受理掛失，由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進已簽妥的支票遺失，應出具公函，并經付款單位簽注意見蓋章證明后，到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失，應由單位出具公函，向開戶銀行辦理掛失手續，并將賬戶余額核對相符，經銀行同意后更換印鑒。

　　2.同城委托收款結算

　　同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據，委托銀行向付款單位收取款項的一種結算方式。該結算方式不受金額起點限制。

　　同城委托收款結算與異地委托收款結算是不同的，主要區別是:

　　①同城委托收款的付款期為2天，異地委托收款的付款期為3天;

　　②同城委托收款結算只能用郵寄劃回資金，異地委托收款結算可用郵寄劃回與電報劃回資金。

　　3)商業匯票結算

　　商業匯票在異地和同城結算中均可使用。其余同前述。

　　4)銀行本票結算

　　銀行本票是申請人將款項交給銀行，由銀行簽發的，承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。

　　本票自出票日起，付款期限最長不得超過2個月。

　　銀行本票具有可以代替現金用以流通的特點，銀行見票付款。但是銀行本票與現鈔又有本質的區別，它是介于現鈔和支票之間的一種結算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務供應和其他款項往來的結算。收款人拿到本票時應注意:本票是否屬真?是否過期?是否有涂改?手續是否符合規定?本票背書是否連續?在同城結算中，銀行本票可以視同現金。

　　四、票據和票據行為

　　如前所述，我們可以清楚地看到在物業管理公司理財的資金結算中經常會遇到各種各樣的票據，作為物業管理公司的理財者也必須掌握票據方面的一些知識，本節就對票據作一個簡要介紹。

　　(一)票據

　　1.票據的概念

　　票據的含義有廣義和狹義。廣義的票據是指商業上的各種單據，例如發票、提貨單、核單、保險單等等;狹義的票據是指按規定格式簽發和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據是狹義的票據。

　　票據是由出票人簽發的，約定出票人自己，或要求他人按照規定期限向收款人支付一定金額并可流通轉讓的書面憑證。票據是在商品或貨幣的讓渡中，為反映債權債務關系的發生、轉移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權利財產，持有票據的人有權在約定期限向票據債務人索取票據上所表明的貨幣金額。它經過背書轉讓，可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現成為融通資金的工具。

　　2.票據的特征

　　票據在長期的使用和流通過程中形成了各種特征，具體主要體現在:

　　①票據是一種有價證券。票據是一種表示財產權或債權的書面憑證，也以一定貨幣金額表示其價值。這種價值隨票據的設立而取得，隨票據的轉讓而轉讓，占有票據就是占有了票據的價值。票據權力的行使以提示票據為條件，以交還票據償付票款為目的。

　　②票據是一種設權證券。票據上的權力和義務，完全由票據行為創設。票據的權利和義務設立后，便于原對價關系相分離，到期必須償付。

　　③票據是一種法律要式證券。票據作為建立在信用基礎上的書面債務的支付憑證，必須具備法律規定的必要形式和內容。這就是說，票據必須具備法律要式，才能發生法律效力，否則票據無法律效力。換言之，在我國，凡符合《中華人民共和國票據法》規定的票據才具有法律效力。

　　④票據是一種無因證券。票據是根據一定的信用行為等原因而產生的，它的設立是有因的。但是，票據一經設立便具有獨立的權利義務關系，與它所產生或轉讓的原因相分離。持票人行使票據的權力時，不必向債務人證明取得票據的原因，只要具備法律要式，債務人應無條件支付。

　　⑤票據是一種名義證券。票據上的權利和義務須依據票據上所載名義來決定其效力。超出票據上的權利和義務，債務人概不履行。因此，票據可以說是一種名義證券。

　　⑥票據是一種流通證券。票據可以依據背書、交付程序而轉讓流通，這種轉讓流通無需通知債務人或征得債務人的同意，債務人也不能以未曾接到轉讓通知為理由而拒絕承擔義務。

　　⑦票據是一種返還債券。票據的債權人在接受給付時，必須將票據交還債務人，使票據關系終結。若票據金額是由次債務人因被追索而償還時，則債權人返還票據后，票據清償人可以向其前手進行追索。

　　3.票據的種類

　　①匯票

　　按不同標準，匯票還可分為:

　　a.按承兌人不同，可分為銀行承兌匯票和商業承兌匯票。

　　b.按付款時間的不同，可分為即期匯票(見票即付)和遠期匯票。

　　c.按有無附屬單證，可分為跟單匯票和光票。

　　d.按流通領域的不同，可分為國內匯票和國外匯票。

　　e.按使用貨幣的不同，可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。

　　f.按匯票上是否說明收款人名稱，可分為記名匯票和不記名匯票。

　　②本票

　　a.按出票人不同，可分為銀行本票和商業本票。

　　b.按付款時間的不同，可分為即期本票和遠期本票。

　　c.按本票上是否說明收款人名稱，可分為記名本票和不記名本票。

　　d.按本票產生基礎不同，可分為交易性本票和融資性本票。

　　③支票

　　a.按抬頭人不同，可分為記名支票和不記名支票。

　　b.按支票上有無劃線，可分為劃線支票和非劃線支票。

　　此外，票據根據主債務人不同，可分為商業票據和銀行票據;票據根據用途不同，可分為隨物性票據和融資性票據。

　　(二)票據行為

　　票據行為主要有以下八種:

　　1.出票

　　出票是創造票據的行為，即簽發票據。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據的要式和付款人的約定開出票據，并加上自己簽章的行為。交付是物權的自愿轉移，是指票據持有者從一個人轉移至另一個人的行為。不得簽發無代價的票據用以騙取銀行或者其他票據當事人的資金。

　　票據必須記載下列事項:

　　①表明某種票據的字樣;

　　②無條件支付的承諾或委托;

　　③確定的金額;

　　④付款人名稱;

　　⑤收款人名稱;

　　⑥出票日期;

　　⑦出票人簽章。

　　票據上未記載以上規定事項之一的，票據無效。

　　2.背書

　　背書是以票據權利轉讓為目的的行為。通過背書，使票據的權利從背書人轉移至被背書人，由被背書人取得票據所有權。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據以背書轉讓或者以背書將一定的票據權利授予他人行使時，必須記載被背書人的名稱。以背書轉讓的票據，背書應當連續即轉讓票據的背書人與受讓票據的被背書人在票據上簽章依次前后銜接。以背書轉讓的票據，后手應當對其直接前手背書的真實性負責。背書不得附有條件，若背書時附有條件的，則所附條件不具有票據上的效力。背書人以背書轉讓票據后，承擔保證其后手所持票據承兌和付款的責任。背書人在票據上記載“不得轉讓”字樣，其后手再背書轉讓的，原背書對后手的被背書人不承擔保證責任。背書記載“委托收款”字樣的，被背書人有權代背書人行使被委托的票據權利，但被背書人不能再以背書轉讓票據權利。

　　3.承兌

　　承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質上是一種附屬票據行為，但卻是確定付款人責任的一個重要步驟。

　　承兌有兩個具體行為:

　　(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票，并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票，持票人應在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票，持票人應自出票日起一個月內向付款人提示承兌。

　　(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據上作文字記載并簽章，表明對票據承擔支付義務。若提示承兌時，付款人不同意承擔支付義務，則發生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票，應當自收到提示承兌的匯票之日起3天內承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票，應當承擔到期必須付款的責任，不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。

　　4.保證

　　保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發生的債務予以擔保的票據行為。保證的目的是為了加強票據的可靠性，提高票據的信用程度。保證人由票據債務人以外的他人擔當，其承擔保證責任。保證不能附有條件，附有條件不影響對票據的保證責任。被保證的票據，保證人與被保證人對持票人承擔連帶責任。票據到期后不能付款的，持票人有權向保證人請求付款，保證人應該足額付款。

　　5.貼現

　　貼現是持票人在票據未到期時，為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據轉讓行為。貼現有貼現、轉貼現和再貼現。具體情況，如前所述。

　　6.付款

　　付款是票據到期，持票人作出付款提示，主債務人支付票款的經濟行為。見票即付的票據，自出票日起一個月內持票人應向付款人提示付款;定日付款，出票后定期付款或者見票后定期付款的票據，自到期日10天內持票人向承兌人提示付款。在我國，匯票金額為外幣的，按照付款日的市場匯價，以人民幣支付，另有約定的，從其約定。當付款人依法足額付款后，票據的債權債務關系結束。

　　7.退票

　　退票是指承兌人把申請承兌的票據或付款人把持票人用以付款提示的票據退還給持票人的行為。實際上，退票就是拒絕承兌或拒絕付款。

　　8.追索

　　匯票到期被拒絕付款的，持票人可以對背書人、出票人以及匯票的其他債務人行使追索權。持票人行使追索權時，應該提供被拒絕承兌或被拒絕付款的有關證明;持票人不能提供合法證明，將失去對前手的追索權，可是，承兌人或付款人仍應該對持票人承擔責任。匯票的出票人、背書人、承兌人和保證人對持票人承擔連帶責任。持票人可以不依照匯票債務人的先后順序，對其中任何人或全體行使追索權。持票人是出票人，對其前手無追索權;持票人為背書人，對其后手無追索權。

篇2：鞍山市住宅專項維修資金管理辦法(2012修正)

　　鞍山市住宅專項維修資金管理辦法(20**修正)

　　鞍山市人民政府令 第169號

　　《鞍山市住宅專項維修資金管理辦法》業經20**年11月8日鞍山市第十四屆人民政府第75次常務會討論通過，現予公布，自公布之日起施行。

　　市長 王陽

　　鞍山市人民政府令 第177號

　　《鞍山市人民政府規章修正案》業經20**年8月13日鞍山市第十四屆人民政府第148次常務會議審議通過，現予公布，自公布之日起施行。

　　市長：王世偉

　　20**年11月8日

　　鞍山市人民政府規章修正案

　　......

　　三、《鞍山市住宅專項維修資金管理辦法》

　　1. 第三條第四款修改為：“住宅共用部位、共用設施設備的日常維修養護費用從日常維修費或者物業服務費中列支；私有房屋自用部位和自用設施設備的維修養護及更新改造費用，由產權人自行承擔；日常維修養護責任由物業服務企業或者管房單位承擔。”

　　2. 第十一條中“由業主委員會代表業主大會在專戶管理銀行設置住宅專項維修資金賬戶。住宅專項維修資金賬戶應當以物業管理區域為單位設置。”修改為“由業主委員會或者社區居民委員會代表業主大會向市維修資金管理中心提出申請，市維修資金管理中心在專戶管理銀行設置住宅專項維修資金賬戶。”

　　3. 第十九條修改為：“發生危及房屋安全、人身財產安全等影響房屋正常使用功能的緊急情況，需要立即采取緊急措施對共用部位、共用設施設備進行大修、中修和更新、改造的，由市房產局與相關部門共同進行勘察鑒定，確定方案并組織實施，維修費用從相關產權人住宅專項維修資金第三級賬戶中列支。”

　　4. 第三十一條增加一款作為第二款，即：“因產權人拖欠住宅專項維修資金給相關權利人合法權益造成損失的，應當自侵權之日起按拖欠金額加計同期銀行貸款利息。”

　　此外，根據以上修改對本規章的條款順序作相應調整。

　　鞍山市住宅專項維修資金管理辦法(20**修正本)

　　第一章 總則

　　第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等法律、法規和規章，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 鞍山市市區內的住宅專項維修資金交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅（含商品住宅、經濟適用房、安居房、拆遷安置住房、集資建房、保障性住房和公有住房房改出售后的住宅）共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修及更新、改造的資金。

　　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內產權人或者單幢住宅內產權人及與之結構相連的非住宅產權人共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅產權人或者住宅產權人及有關非住宅產權人共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　住宅共用部位、共用設施設備的日常維修養護費用從日常維修費或者物業服務費中列支；私有房屋自用部位和自用設施設備的維修養護及更新改造費用，由產權人自行承擔；日常維修養護責任由物業服務企業或者管房單位承擔。

　　第四條 鞍山市房產局負責全市住宅專項維修資金的指導和監督管理工作。

　　鞍山市住宅專項維修資金管理中心（以下簡稱市維修資金管理中心）具體負責住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督工作。

　　鞍山市財政局負責對住宅專項維修資金的管理使用進行監督管理。

　　第五條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第二章 交存和統籌

　　第六條 下列物業的產權人應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

　　（一）住宅，但一個產權人所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

　　（二）住宅小區內的非住宅和住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

　　第七條 商品住宅、非住宅在辦理入住手續前，產權人應當按照購房金額2.5%的比例向市房產局交存住宅專項維修資金。

　　經濟適用房、安居房、拆遷安置住房、集資建房和保障性住房的產權人在辦理入住手續前，應當到市房產局指定的評估機構進行評估，并按照評估價2.5%的比例向市房產局交存住宅專項維修資金。

　　公有住房房改出售的，產權人應當在辦理房屋所有權證時，按照房屋的建筑面積以當地現行房改成本價2%的比例向市房產局交存住宅專項維修資金。該部分住宅專項維修資金屬于產權人所有。

　　同一房屋中包含多種產權類別的，按照建筑面積最大的產權類別交存住宅專項維修資金。

　　公有住房房改出售的，售房單位應當在收到售房款之日起30日內，按照售房款25%的比例提取住宅專項維修資金，并將提取的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。該部分住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第八條 原由國有單位自建而現已棄管的房屋，住宅專項維修資金沒有建立或者建立不足的，其剩余公有住房房改所得資金全部用作住宅專項維修資金，由市房產局統籌使用。

　　第九條 房屋所有權轉讓時，產權人應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況，并且出具有效證明。該房屋結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應當將個人交存的住宅專項維修資金余額退還。

　　第三章 賬戶設置和管理

　　第十條 對住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金實行三級賬戶管理。市房產局與商業銀行（以下稱專戶管理銀行）簽訂托管協議，設置本市住宅專項維修資金第一級賬戶；每個物業管理區域設置第二級賬戶；按產權人的房屋產籍號設置第三級賬戶。

　　對售房單位提取的住宅專項維修資金實行二級賬戶管理。售房單位與專戶管理銀行簽訂托管協議，設置住宅專項維修資金第一級賬戶；每個物業管理區域設置第二級賬戶。

　　第十一條 業主大會成立前，住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金，由市房產局代管。業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金：

　　（一）由業主委員會或者社區居民委員會代表業主大會向市維修資金管理中心提出申請，市維修資金管理中心在專戶管理銀行設置住宅專項維修資金賬戶。

　　申請設置住宅專項維修資金賬戶時，應當提交下列材料：

　　1．開戶申請；

　　2．業主委員會成立的備案批件；

　　3．物業管理區域內產權人明細表；

　　4．業主委員會公章；

　　5．業主委員會主任的私章、身份證及戶口簿。

　　（二）業主大會設置賬戶后，市房產局應當在30日內核對相關信息，并且通知專戶管理銀行將該物業管理區域內產權人交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會設置的住宅專項維修資金賬戶，并且將有關明細移交給業主委員會。

　　（三）業主委員會發生合并、分立或者撤銷時，當事人持相關材料到市房產局辦理住宅專項維修資金賬戶變更手續后方可到專戶管理銀行進行賬戶變更或者銷戶。

　　第四章 本金及利息管理

　　第十二條 住宅專項維修資金可以按照國家有關規定用于購買國債或者定期存儲。其所得增值收益應當用于共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造。業主大會應當在設置住宅專項維修資金賬戶之前，在市維修資金管理中心的指導下，對存儲的種類、方式、期限等相關事項形成書面決議。

　　利用產權人交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意。

　　利用從公有住房房改售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

　　第十三條 住宅專項維修資金第三級賬戶利率按照中華人民銀行掛牌公告的活期儲蓄存款利率執行，利息每年年末結算一次。

　　第十四條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金第二級賬戶滾存使用：

　　（一）住宅專項維修資金的第二級賬戶存儲利息；

　　（二）利用住宅專項維修資金定期存儲或者購買國債的增值收益；

　　（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的產權人所得收益，但業主大會另有決定的除外；

　　（四）共用設施設備報廢后回收的殘值。

　　第五章 使用和分攤管理

　　第十五條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。產權人對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

　　第十六條 使用住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金，應當具備下列條件：

　　（一）已成立業主委員會并備案；

　　（二）業主委員會設置住宅專項維修資金賬戶并已按照規定劃轉住宅專項維修資金；

　　（三）住宅專項維修資金足額交存，或者有部分住宅專項維修資金已交存，未交存的相關產權人補交住宅專項維修資金或者書面承諾按照分攤額承擔費用；

　　（四）需要修繕的共用部位、共用設施設備保修期滿，并且符合住宅專項維修資金使用范圍。

　　第十七條 業主大會成立后，需要使用住宅專項維修資金的，按照下列程序辦理：

　　（一）由業主委員會會同物業服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬大修、中修和更新、改造的項目、工程預算書、工程進度計劃、修繕涉及范圍內住宅專項維修資金交存情況及擬分攤情況說明，并且提交擬定的具有資質的施工企業及其選定方法。

　　根據工程項目要求，需要聘請審計機構、監理機構的，同時提交擬定的具有資質的審計機構、監理機構及其選定方法。

　　（二）由業主大會依法討論通過使用方案。業主委員會將使用方案提交業主大會討論，討論完善后，通過使用方案。經修繕涉及范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上且占產權人總數2/3以上的產權人同意后，形成書面決議。同時，告知物業所在地的社區居民委員會，聽取社區居民委員會的建議，接受其監督。業主委員會將相關材料一并報市維修資金管理中心備案。

　　涉及書面征求產權人意見的，表決票可以通過直接和留置兩種方式送達。采取留置方式送達涉及的建筑面積及產權人數，不得超過修繕涉及范圍內總建筑面積及產權人數的15%。

　　（三）由業主委員會會同物業服務企業組織實施使用方案。業主委員會應當與施工企業簽訂施工合同。施工企業應當按照施工合同全額墊款進行施工。

　　（四）工程結束后，由業主委員會會同物業服務企業進行竣工驗收并出具書面證明。工程保修期滿后，由物業服務企業負責日常維修養護。

　　（五）工程竣工驗收合格后，業主委員會、物業服務企業應當將工程決算結果向全體產權人公示。第三方審計機構進行工程決算審計的，審計結果應當一并進行公示。

　　（六）公示期滿后，業主委員會持相關材料到市維修資金管理中心辦理備案手續。市維修資金管理中心受理備案后，應當將住宅專項維修資金支出額按照本辦法第二十一條的規定具體分攤，計入相關產權人住宅專項維修資金第三級賬戶。專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至施工企業。

　　發生的審計、監理等項費用從住宅專項維修資金中列支。

　　第十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數1/2的，在新一屆業主委員會產生之前，由管房單位作為責任單位，參照本辦法第十七條的規定組織使用住宅專項維修資金。其中，業主委員會的職責由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處（鎮人民政府）的指導和監督下代為行使。

　　第十九條 發生危及房屋安全、人身財產安全等影響房屋正常使用功能的緊急情況，需要立即采取緊急措施對共用部位、共用設施設備進行大修、中修和更新、改造的，由市房產局與相關部門共同進行勘察鑒定，確定方案并組織實施，維修費用從相關產權人住宅專項維修資金第三級賬戶中列支。

　　第二十條 公有住房房改出售后，售房單位從售房款中提取的住宅專項維修資金本金及利息由售房單位統籌使用。

　　（一）該部分住宅專項維修資金本金支出以幢為單位，按照每幢房屋的剩余使用年限分年度列支。該幢房屋住宅專項維修資金每年產生的利息一并統籌支出使用。

　　（二）售房單位每年計劃統籌支出的住宅專項維修資金總額等于各單幢房屋每年住宅專項維修資金計劃支出額與城維費投資之和。

　　（三）每年年初，售房單位應當編制本年度住宅專項維修資金使用計劃。在每年年末，由售房單位上一級主管部門組織工程竣工驗收，審計決算。本金支出額按幢分攤到戶。結余或者超支部分均轉入下一年度列支。

　　第二十一條 住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金的支出，應當按照下列規定，以修繕涉及范圍內產權人所擁有的專有部分占修繕涉及范圍內建筑物總面積的比例進行分攤：

　　（一）物業管理區域內樓房外共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出，由修繕涉及范圍內全體產權人按照其所擁有的專有部分占修繕涉及范圍內建筑物總面積的比例分攤。

　　（二）單幢樓房的共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出，由該幢樓房內全體產權人按照其所擁有的專有部分占該幢樓房總面積的比例分攤。

　　（三）專屬于一個單元（層）的共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出，由該單元（層）內全體產權人按照其所擁有的專有部分占該單元（層）總建筑面積的比例分攤。

　　（四）專屬于一個單元內單側立廳的共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出，由該單元內該側立廳全體產權人按照其所擁有的專有部分占該單元該側立廳總建筑面積的比例分攤。

　　第二十二條 使用住宅專項維修資金涉及尚未售出的住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房管房單位應當按照修繕涉及范圍內尚未售出住宅、非住宅或者公有住房的建筑面積占修繕涉及范圍內總建筑面積的比例，分攤大修、中修和更新、改造費用。

　　第二十三條 多種產權類別房屋使用住宅專項維修資金，按照下列規定分攤：

　　（一）公有住房與住宅或者非住宅之間使用住宅專項維修資金，由相關產權人按照建筑面積的比例進行分攤。

　　（二）售后公有住房之間使用住宅專項維修資金，由相關產權人按照住宅專項維修資金金額的比例進行分攤。

　　第二十四條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用。

　　（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞的住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。

　　（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第六章 補交和續籌

　　第二十五條 未交存住宅專項維修資金的，應當按照本辦法的規定補交住宅專項維修資金。

　　未按規定足額交存住宅專項維修資金的，在房屋所有權轉讓時，應當補交住宅專項維修資金。

　　設置住宅專項維修資金第二級賬戶后，由市維修資金管理中心和業主委員會或者代為行使業主委員會職責的社區居民委員會通知尚未交存住宅專項維修資金的產權人，或者在物業管理區域內進行公示，在3個月內補交住宅專項維修資金。

　　經業主大會同意，定期存儲或者購買國債所得增值收益，可以用于墊付未足額交存住宅專項維修資金的產權人應當承擔的工程款。在相應產權人交存住宅專項維修資金后，其應當承擔的工程款轉入所得增值收益中。

　　第二十六條 住宅專項維修資金第二級或者第三級賬戶資金余額不足應當交存總額的30%時，產權人應當續籌住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金續籌的具體標準，由業主委員會或者代為行使業主委員會職責的社區居民委員會擬定，提交業主大會討論通過。續籌后的住宅專項維修資金余額，不得低于房屋現行評估價的2.5%。

　　產權人應當按照業主大會續籌住宅專項維修資金的決議，在業主大會討論通過后30日內，持房屋所有權證到專戶管理銀行交存住宅專項維修資金。

　　第七章 監督審計

　　第二十七條 業主委員會應當每年至少一次向全體產權人公布下列情況：

　　（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

　　（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

　　（三）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

　　產權人對公布的情況有異議的，可以要求復核。

　　第二十八條 專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受產權人、公有住房房改售房單位對其賬戶中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　專戶管理銀行應當每月向市維修資金管理中心及業主委員會報送住宅專項維修資金對賬單。市維修資金管理中心及業主委員會對住宅專項維修資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

　　第二十九條 住宅專項維修資金的票據使用、會計核算和財務管理，應當執行財政部門的有關規定，并接受市財政局的監督檢查。

　　第三十條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第八章 法律責任

　　第三十一條 逾期不交存、不續籌住宅專項維修資金的，由業主委員會或者代為行使業主委員會職責的社區居民委員會采取相應的催交措施，經催交仍不交存的，可以依法向人民法院提起訴訟，或者由市房產局責令限期交存。

　　因產權人拖欠住宅專項維修資金給相關權利人合法權益造成損失的，應當自侵權之日起按拖欠金額加計同期銀行貸款利息。

　　第三十二條 公有住房售房單位未按本辦法第七條第五款的規定提取和存儲住宅專項維修資金的，或者未按本辦法第二十二條的規定分攤大修、中修和更新、改造費用的，由市房產局責令限期改正。

　　第三十三條 開發建設單位未按本辦法第二十二條的規定分攤大修、中修和更新、改造費用的，由市房產局責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

　　第三十四條 挪用住宅專項維修資金的，由市房產局追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按照前款規定予以處罰外，還應當由市房產局吊銷或者提請頒發資質證書的部門吊銷其資質證書。

　　業主委員會或者代為行使業主委員會職責的社區居民委員會違反本辦法第十七條的規定，有隱瞞捏造事實、提供虛假材料等侵犯業主合法權益的行為的，依法追究相關人員的法律責任。

　　第三十五條 市房產局、市財政局工作人員利用職務之便，收受他人財物，不依法履行監督管理職責的，給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章 附則

　　第三十六條 本辦法中下列用語的含義：

　　（一）自用部位、自用設施設備，是指進戶門以內由產權人獨自使用的衛生潔具、門窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚和陽臺等。

　　（二）大修，是指需拆換部分主體結構和房屋設備且一次費用在該項目新建造價的50%以上的工程。

　　（三）中修，是指需拆換少量主體構件，進行局部維修且一次費用在該項目新建造價的20%以上，并且保持原房的規模與結構的工程。

　　（四）更新、改造，是指對損壞、老化嚴重、達到使用壽命的原有共用設施設備進行更換或者局部改進，恢復或者完善設施設備的使用性能的工程。

　　第三十七條 海城市、臺安縣、岫巖滿族自治縣住宅專項維修資金管理工作可以參照本辦法執行。

　　第三十八條 本辦法自公布之日起施行。《鞍山市人民政府辦公廳關于印發鞍山市住宅專項維修資金管理辦法的通知》（鞍政辦發〔20**〕56號）同時廢止。

篇3：衡水市住宅專項維修資金管理暫行辦法(2015)

　　衡水市住宅專項維修資金管理暫行辦法(20**)

　　本暫行辦法自20**年1月1日起施行，有效期為2年。自該《辦法》施行之日后取得《商品房預售許可證》的項目，按照該辦法執行，已交納住宅專項維修資金的房屋，不做修改。

　　衡水市住宅專項維修資金管理暫行辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據原建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》，河北省住房和城鄉建設廳《河北省住宅專項維修資金管理實施細則》規定，制定本暫行辦法。

　　第二條 本市行政區域內商品住宅、經濟適用住房、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本暫行辦法。

　　第三條 本暫行辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”），是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　本暫行辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本暫行辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、下水管道、雨水管道、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條 維修資金管理和使用實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

　　第五條 市住房和城鄉建設局會同市財政局負責全市維修資金的指導和監督工作。

　　各縣（市）房產行政管理部門（以下簡稱房產部門）會同同級財政部門負責本行政區域內的維修資金的監督管理。

　　第二章 交 存

　　第六條 住宅業主、住宅小區內的非住宅業主、住宅小區外與單幢住宅結構相連或者具有共有設施設備的非住宅業主，均應按規定交存維修資金。但住宅只屬于一個業主所有，且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

　　第七條商品住宅業主、非住宅業主按照所擁有的物業建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5.5%。

　　現行市區內（含桃城區、高新技術開發區、濱湖新區）首期維修資金交存數額為：設有電梯房屋90元／平方米;未設有電梯房屋（含別墅）60元／平方米（含車庫、儲藏間）。

　　住宅建筑安裝工程每平方米造價應由房產部門合理確定，適時調整并公布每平方米建筑面積應交存的首期維修資金交存數額。

　　尚未出售的房屋，由房地產開發建設單位在辦理房屋所有權初始登記時代交該部分維修資金，待房屋出售后，由開發建設單位足額扣回。

　　第八條 業主交存的維修資金歸業主所有；從公有住房售房款中提取的維修資金屬于售房單位所有。

　　第九條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的維修資金，物業所在地屬市區的由市住建局代管，屬各縣（市）的由當地房產部門代管；已售公有住房歸集的維修資金，由物業所在地市、縣（市）房產部門負責管理。

　　第十條 市、縣房產部門、公有住房維修資金管理部門應當委托所在地的商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。

　　開立商品住宅維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　出售的公有住房開立維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。

　　第十一條 房地產開發建設單位、房屋銷售單位在辦理《房屋所有權證》時，必須嚴格按規定交納維修資金。

　　已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期維修資金存入公有住房維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房維修資金專戶。

　　公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的維修資金存入公有住房維修資金專戶。

　　（一）業主或業主委托代辦的售房單位、公有住房售房單位到房屋所在地市、縣房產部門或公有住房維修資金管理部門辦理維修資金交存額核定登記；

　　（二）市、縣房產部門或公有住房維修資金管理部門對交存人、房屋所在小區（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，向交存人開具《住宅專項維修資金交存審核告知書》；

　　（三）業主或業主委托的售房單位、公有住房售房單位持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交存維修資金。

　　（四）市、縣房產部門或公有住房維修資金管理部門應當出具由省人民政府財政部門統一監制的維修資金專用票據。

　　開戶銀行收款后，應當分別按戶向交存人出具財政部門統一監制的《住宅專項維修資金交存憑證》，作為房屋權屬登記的憑據。

　　第十二條 應交存維修資金的住宅，在辦理房屋所有權登記前，應當足額交存首期維修資金。未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位或者公有住房出售單位不得將房屋交付購買人，房屋產權登記部門不得予以確權登記。

　　第十三條 業主大會成立后，業主交存的維修資金的管理，由本物業管理區域內業主大會決定。經業主大會依法討論決定劃轉的，按照下列程序劃轉：

　　（一）業主大會向市、縣房產部門或者公有住房維修資金管理部門發出書面通知，通知應當附具有關劃轉維修資金的決定、維修資金管理方案等有關證明、材料。

　　（二）業主大會應當開立維修資金專戶，并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　（三）市、縣房產部門或公有住房維修資金管理部門在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　業主大會未依法討論決定劃轉或經依法討論決定繼續由市、縣房產部門代管或公有住房住宅維修資金管理部門負責管理的，市、縣房產部門或者公有住房維修資金管理部門應當繼續履行維修資金管理的相應職責，管理費用按照委托賬目管理相關規定執行。

　　第十四條 維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業素質。業主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受所在地市、縣房產部門或公有住房維修資金管理部門的監督。

　　第十五條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，賬目管理單位應及時告知業主委員會或業主，業主應當在收到通知后60日內續交，續交后的維修資金金額應不少于首期交存額。

　　第十六條 續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由市、縣房產部門會同同級財政部門另行制定。

　　第十七條 商品住宅、售后公有住房未交存維修資金的，應當補交，業主委員會有向業主催交維修資金的義務。補交的具體辦法由市縣房產部門或公有住房維修資金管理部門依照本辦法另行制定。

　　第三章 使 用

　　第十八條 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第十九條 物業管理區域內房屋的共用部位、共用設施設備維修、改造、更新的工程費用，由相關業主按所擁有建筑物專有部分建筑面積的比例分攤。

　　涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積分攤維修和更新、改造費用。

　　第二十條 凡由供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位負責維護管理的共用部位共用設施設備，由相關單位承擔維修工程費用。

　　第二十一條 維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業或者相關業主，根據需維修和更新、改造項目的情況提出使用建議。建議內容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修理由、工程造價、涉及業主戶數等。

　　（二）維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過的使用建議，并確定具體辦理的委托代理人。

　　（三）物業服務企業或者相關業主組織制定使用方案；

　　（四）物業服務企業或者相關業主持下列材料，向所在地市、縣房產部門（動用公有住房維修資金的，向公有住房維修資金管理部門）申請資金支取；

　　1、使用維修資金申請；

　　2、專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業主且占相關總人數三分之二以上業主同意使用維修資金的決議；

　　3、委托辦理維修資金使用事宜的委托證明、辦理人身份證及復印件；

　　4、維修資金使用方案、工程預算和維修施工合同；

　　5、維修費用分戶分攤明細表。

　　（五）市、縣房產部門或公有住房維修資金管理部門收到申請后10個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　（六）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第二十二條 維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業提出使用方案。使用方案應當包括項目類別、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用方案。

　　（二）由業主大會、相關業主依法通過使用方案；

　　（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

　　（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支維修資金；其中，動用公有住房維修資金的，向公有住房維修資金管理部門申請列支；

　　（五）業主委員會依據維修資金使用方案審核列支維修資金申請，同意后報市、縣房產部門備案。其中，動用公有住房維修資金的，還應當經公有住房維修資金管理部門審核同意。市、縣房產部門或者公有住房維修資金管理部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　　（六）業主委員會、公有住房維修資金管理部門持市、縣房產部門備案證明向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知。

　　（七）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第二十三條 發生危及房屋安全、漏雨等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支維修資金：

　　（一）維修資金未劃轉業主大會的，按照下列程序辦理：

　　1、物業服務企業或者相關業主持房屋安全或設施設備鑒定機構出具的證明等有關材料，向所在地市、縣房產部門或公有住房維修資金管理部門申請列支；

　　2、市、縣房產部門或公有住房維修資金管理部門收到申請后3個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　3、專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后3個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　4、維修完畢，應當依法履行有關程序或在相關范圍內公告。

　　（二）維修資金已劃轉業主大會的，按照以下程序辦理：

　　1、物業服務企業或者相關業主持房屋安全或設施設備鑒定機構出具的證明等有關材料向業主委員會提出列支；其中，動用公有住房維修資金的，向公有住房維修資金管理部門申請列支；

　　2、業主委員會依據維修資金使用方案審核列支維修資金申請，同意后報市、縣房產部門備案；動用公有住房維修資金的，經公有住房維修資金管理部門審核同意；市、縣房產部門或者公有住房維修資金管理部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　　3、業主委員會、公有住房維修資金管理部門持市、縣房產部門備案證明向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　　4、專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后3個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　發生危及房屋安全等緊急情況，未按照規定實施維修和更新、改造的，市、縣房產部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。

　　由市、縣房產部門組織代修的，市、縣房產部門可以安排物業服務企業或專業維修應急施工隊進行緊急維修施工，組織協調解決維修中的有關事宜。維修費用在相關業主的維修資金和公有住房維修資金中分攤列支。項目維修資料應予保存。

　　第二十四條 下列費用不得從維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　　（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　　（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　　（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　第二十五條 在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定和程序，將閑置資金用于購買一級市場國債。

　　利用業主交存的維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

　　禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

　　利用從公有住房售房款中提取的維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

　　第二十六條下列資金應當轉入維修資金滾存使用：

　　（一）維修資金的存儲利息；

　　（二）利用維修資金購買國債的增值收益；

　　（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

　　（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

　　第四章 監督管理

　　第二十七條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。

　　受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到當地房產部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

　　第二十八條 房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業主。其中，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

　　第二十九條 市、縣房產部門，公有住房維修資金管理部門及業主委員會，與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。公布內容應當包括：

　　（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

　　（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

　　（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

　　（四）其他有關維修資金使用和管理的情況。

　　業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核；市、縣房產部門，已售公有住房維修資金管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。

　　第三十條 房屋專項維修資金的管理費用在維修資金增值收益中列支，由房產和財政主管部門核定，并與專項維修資金分賬核算。

　　房屋專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第三十一條 維修資金管理使用，應當依法接受審計部門的審計監督；應當執行財政部門的財務管理和會計核算有關規定，接受財政部門對資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

　　第三十二條 維修資金專用票據、《住宅專項維修資金交存憑證》由財政部門監制，其購領、使用、保存、核銷管理，按照財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

　　第三十三條 市、縣房產部門會同同級財政部門、專戶管理銀行加快建設與完善維修資金信息化系統，實現資源共享，便于管理，方便查詢。

　　第三十四條 市、縣房產部門、財政部門及其工作人員，公有住房出售單位，開發建設單位，物業服務企業或業主大會違反實施細則有關規定，按建設部、財政部165號令《住宅專項維修資金管理辦法》、《河北省住宅專項維修資金管理實施細則》規定予以處理。

　　第五章 附則

　　第三十五條 本行政區域內廉租住房、公共租賃住房維修資金的使用、管理，按照有關規定執行。

　　第三十六條 本行政區域內的公有住房住宅專項維修資金的管理，按照國家、省有關規定執行。

　　第三十七條 市住建局會同市財政局依據本暫行辦法制定相應繳存、使用、管理實施程序。

　　第三十八條 各縣（市）房產部門會同同級財政部門可以依據本辦法，制定本行政區域內維修資金管理辦法。

　　第三十九條 本暫行辦法自20**年1月1日起施行，有效期為2年。自該《辦法》施行之日后取得《商品房預售許可證》的項目，按照該辦法執行，已交納住宅專項維修資金的房屋，不做修改。