物業(yè)開辦費可以分成法定和約定兩種情況。

法定:在大約1998年前,有一些地方人民政府建設委員會曾經(jīng)出臺過一些類似的地方條例,要求新建住宅小區(qū)由開發(fā)建設單位向主管單位交納一定比例的物業(yè)管理“運行費”,以便于樓盤驗收后的物業(yè)管理能夠正常啟動;有一些則直接要求開發(fā)建設單位必須留出物業(yè)管理“開辦費”,以保證驗收后直接投入開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理。這個比例一般是千分之1、2。這是當時歷史條件下主管部門強制性的要求開發(fā)企業(yè)必須履行物業(yè)管理“售后服務”的主導思想是分不開的。

隨后條例頒布,國家逐步強調(diào)“建管分離”,各地則將“開發(fā)單位組織招投標:作為法定重點,陸續(xù)取消或者用其他方式替代了“開辦費”的規(guī)定。實際上,從法定的意義上來說,開辦費已經(jīng)壽終正寢。

有些同行將條例規(guī)定的“物業(yè)管理用房”理解為開辦費的演變,這是大錯特錯的。因為開辦費的基本特征,是由開發(fā)單位提供給物業(yè)管理單位(可以是無償,可以由物管費預支);而物管用房,是由開發(fā)單位提供給業(yè)主的,屬于業(yè)主所有;兩者所有權關系完全不同。

約定:盡管以前曾經(jīng)規(guī)定過開辦費的少數(shù)地方條例陸續(xù)停止或作廢,但是并沒有任何規(guī)定提到“不許收”開辦費,打個比方,法律規(guī)定父母給未成年孩子生活費是“必須”,但是并不規(guī)定給已成年子女生活費是“不準”。

你自己和開發(fā)單位商量吧。完全屬于談判性質(zhì),和規(guī)定無關。

篇2：物業(yè)前期開辦費委托合同

　　物業(yè)前期開辦費委托合同

　　第一章總則

　　第一條：本合同當事人

　　委托方（以下簡稱甲方）：青島z房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　受委托方（以下簡稱乙方）：青島z物業(yè)管理有限公司

　　合同編號：

　　簽約時間：

　　簽約地點：青島市z區(qū)

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》和相關法律、法規(guī)，雙方在自愿、平等、協(xié)商一致基礎上，依據(jù)海爾地產(chǎn)集團《地產(chǎn)項目公司委托物業(yè)公司相關業(yè)務操作規(guī)范》及《地產(chǎn)與物業(yè)公司關系一覽表》規(guī)定，甲方和乙方就海爾.優(yōu)城邦項目一期項目入伙開辦工作簽訂本合同，共同遵照執(zhí)行。

　　第二條：物業(yè)基本情況：

　　物業(yè)類型：高層；

　　坐落位置：李滄區(qū)青山路與臺柳路交匯處

　　項目一期：業(yè)態(tài)為高層，建筑面積為30萬㎡

　　第二章合同工作內(nèi)容

　　第三條：項目入伙階段及物管期間主要工作內(nèi)容為：

　　1.有效開展項目管理工作，專門成立項目物業(yè)服務中心；

　　2.根據(jù)項目的竣工節(jié)點，進行人力資源招聘和人員培訓等人員儲備工作；

　　3.根據(jù)項目情況，擬定項目物業(yè)管理方案和入伙方案的制定，并上報甲方，經(jīng)甲方批準后，嚴格組織實施；

　　4.對項目進行分析，做管理費用的測算，估算項目盈虧；

　　5.在當?shù)卣块T項目運行管理相關手續(xù)：如收費許可證的辦理；

　　6.項目開辦物資的采購與準備；

　　7.項目資料的交接，檔案的建立；對外聯(lián)系和公關；接管驗收和入伙資料的準備；

　　8.對項目及公共設施設備進行接管驗收；

　　9.房屋集中交付使用前精保潔開荒，保潔達到《新建物業(yè)接管驗收工作規(guī)范》等的規(guī)定；

　　10.空置房管理及保潔：對因甲方銷售或其他原因造成房屋未交付使用而空置的房屋進行巡檢制度，對門窗、水管、電路、開關、暖氣、水喉、器具（龍頭）、潔具、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙、家電及房屋設施等進行定期檢查，必要時對空置房戶內(nèi)定期清潔與保養(yǎng)，事前做好計劃報甲方審核，事后做好記錄，報甲方簽字認可。

　　11.甲方委托的其他管理工作。

　　第三章雙方權利及義務

　　第四條：甲方的權利義務：

　　1.甲方應在正式入住30個工作日前完成各項工程內(nèi)容，并通知乙方接管驗收。

　　2.甲方應按照法規(guī)要求向乙方提供管理用房，用于乙方日常辦公、會議、接待、倉庫等物業(yè)管理工作。

　　3.甲方應按照相關規(guī)定將項目建設各項資料移交乙方。

　　4.甲方應根據(jù)項目特有的標識系統(tǒng)完成項目房屋本體類標識制作。

　　5.甲方應牽頭組織項目入伙工作，乙方應根據(jù)甲方安排具體實施項目入伙各項工作。

　　6.甲方有權監(jiān)督并檢查乙方各項管理工作的實施及時性執(zhí)行情況，對達不到本合同的服務約定內(nèi)容和標準可以書面要求限期整改；

　　7.對于乙方在內(nèi)部管理模式和管理制度方面，甲方有權檢查和指導，以更好滿足甲方需要。

　　8.甲方有協(xié)助乙方落實各項管理工作的義務。

　　9.按照合同約定向乙方支付相關開辦費用。

　　10.甲方有權利對乙方工作進行每月及每季度考核評估，對評估不合格情況予以乙方通報與批評，若乙方不予改正者，甲方有權利單方面對乙方進行處罰。

　　11.甲方有權利對乙方未按規(guī)定要求進行接管驗收、集中入住服務、入住開荒等物業(yè)管理工作或工作不積極等現(xiàn)象，視情節(jié)進行處罰。

　　12.若發(fā)生乙方未按照合同約定或造成甲方損失及不利影響的，甲方有權利扣除合同約定的相應費用。

　　13.甲方有權利對乙方不按照合同約定內(nèi)容工作，對乙方進行處罰。

　　14.甲方應按照《地產(chǎn)項目公司委托物業(yè)公司相關業(yè)務操作規(guī)范》的規(guī)定：項目總建筑面積千分之二比例（不足50

平方米的按50平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由雙方協(xié)商解決。（當?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定）

　　15.甲方提供的管理用房裝修不低于相應規(guī)定標準。

　　第五條：乙方的權利義務

　　1.乙方應根據(jù)甲方要求參加項目接管驗收工作。

　　2.乙方應根據(jù)項目規(guī)模，制訂詳細的入伙工作方案報甲方，經(jīng)審核通過后負責實施。

　　3.乙方負責項目管理服務人員的招聘及培訓工作，并根據(jù)甲方要求組織人員進場。

　　4.乙方負責對辦公地點進行裝修，費用由甲方承擔。

　　5.乙方負責對電話、電腦、復印機等通訊、辦公設備和辦公用品、物業(yè)垃圾桶等物業(yè)服務設施采購、安裝完畢。

　　6.乙方在入伙前需將物業(yè)收費許可證等辦理完畢。

　　7.甲乙雙方應進行水、電抄表移交。乙方負責對小區(qū)內(nèi)各單位（房屋）的水、電、氣表全部核對和抄錄完畢，并建立水電氣表數(shù)據(jù)臺賬。

　　8.乙方負責接收甲方提供的竣工圖紙、設備設施資料等。

　　9.乙方正常運作所需的公m.dewk.cn司文件、表格記錄、辦公用品、保安用品、消防器材等全部準備齊全。

　　10.乙方負責對清潔、綠化、維修等分包方的人員、工具、材料等進行管理。

　　11.乙方負責建立物業(yè)服務體系文件和物業(yè)管理方案、指導辦公文書、竣工文件、設備臺帳、客戶資料等系列檔案。

　　12.入伙前60日內(nèi)，乙方將乙方人員配備方案編制上報甲方，經(jīng)審批后，在入伙前30日保證人員到崗。

　　13.乙方制定裝修管理細則、裝修材料搬運、建筑垃圾等管理方案，并報送甲方，審核通過后，并嚴格執(zhí)行。

　　14.乙方有義務協(xié)助甲方籌備組織項目入伙工作，并服從甲方的管理。

　　15.乙方有義務接受甲方的監(jiān)督和檢查，對于管理服務過程中的不合格項及時根據(jù)甲方意見進行整改并反饋。

　　16.乙方應嚴格執(zhí)行合同及物業(yè)管理規(guī)定及標準。

　　17.空置房管理及保潔工作中，乙方有義務對空置房屋進行巡檢，對房屋的門窗、水管、電路、開關、暖氣、器具（龍頭）、潔具、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙、家電及房屋設施等進行定期檢查，必要時對空置房定期清潔與保養(yǎng)，事前做好計劃報甲方審核，事后做好記錄，報甲方簽字認可。

　　第四章付款方式

　　第六條根據(jù)海爾地產(chǎn)下發(fā)《地產(chǎn)項目公司委托物業(yè)公司相關業(yè)務操作規(guī)范》及《地產(chǎn)與物業(yè)公司關系一覽表》規(guī)定：本項目一期業(yè)態(tài)為高層,建筑面積30萬平米。費用合計為：開辦費300000m2*15元/m2+接管驗收費300000m2*2元/m2=5100000元（明細如下）。于項目入伙前三個月內(nèi)支付給乙方

　　1、集中入住開辦費：300000m2*15元/m2=4500000.00元；

　　。。。。。。

篇3：物業(yè)管理開辦費的會計處理

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》:企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費,應當從開始生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起,在不短于5年的期限內(nèi)分期扣除。籌建期,是指從企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(包括試生產(chǎn)、試營業(yè))之日的期間。開辦費是指企業(yè)在籌建期發(fā)生的費用,包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)成本的匯兌損益和利息等支出。

　　于新成立公司,除購建固定資產(chǎn)以外,在籌建期一定會涉及到許多的開辦費用,主要包括:

　　一部分是裝修維修費、原材料等金額較大的費用支出,如果直接將其余額轉(zhuǎn)入當期損益對企業(yè)的利潤產(chǎn)生重大影響的,并且能使以后會計期間受益的,我們可以將該筆支出轉(zhuǎn)入到“長期待攤費用”科目,可以在不超過5年的期限內(nèi)平均攤銷,具體的會計處理如下:

　　1)支付開辦費用時,以實際支付費用入賬:

　　借:長期待攤費用開辦費

　　貸:原材料

　　現(xiàn)金

　　銀行存款等

　　2)每月攤銷費用

　　借:管理費用

　　貸:長期待攤費用開辦費

　　一部分是籌建期的電話費、交通費、辦公費用等金額較小的費用支出。如果我們直接將其余額轉(zhuǎn)入當期損益對企業(yè)的利潤無重大影響的,待企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營當月起可將其余額直接一次性轉(zhuǎn)入當期損益。具體的會計處理如下:

　　1)支付開辦費用時,以實際支付費用入賬:

　　借:長期待攤費用開辦費

　　貸:銀行存款

　　2)20**年1月 一次

　　性轉(zhuǎn)入當期損益

　　借:管理費用開辦費

　　貸:長期待攤費用開辦費

　　但是需要說明的是：

　　1.開辦費不包括:①應由投資者負擔的費用支出②不屬于各項固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)購建所發(fā)生的支出③籌建期內(nèi)應當計入資產(chǎn)價值的匯總損溢、利息支出。

　　2.長期待攤費用是指企業(yè)已經(jīng)支出,但攤銷期限在1年以上(不含1年)的各項費用

　　或者簡單點說:

　　《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第三十四條規(guī)定,企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費,應從開始生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起,在不短于5年的期限內(nèi)分期扣除。前款所說的籌建期,是指從企業(yè)被批準籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(包括試生產(chǎn)、試營業(yè))之日的期間;開辦費是指企業(yè)在籌建期發(fā)生的費用,包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)成本的匯兌損益和利息等支出。

　　《企業(yè)會計制度》(財會[2000]25號)第五十條規(guī)定,除購建固定資產(chǎn)以外,所有籌建期間所發(fā)生的費用,先在長期待攤費用中歸集,待企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營當月起一次計入開始生產(chǎn)經(jīng)營當月的損益。

　　《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第九條規(guī)定,納稅人在計算應納稅所得額時,其財務、會計處理辦法同國家有關稅收的規(guī)定有抵觸的,應當依照國家有關稅收的規(guī)定計算納稅。

　　綜上所述,對于開辦費,納稅人在會計處理時可在開始生產(chǎn)經(jīng)營當月一次性攤銷,但在當年的所得稅納稅申報時,應在會計利潤的基礎上調(diào)增應納稅所得額,在以后年度的申報時,應相應調(diào)減應納稅所得額。