自有經(jīng)營物業(yè)租賃合同

　　出租方:________[以下簡稱為甲方]

　　承租方:________[以下簡稱為乙方]

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關規(guī)定，為明確雙方的權(quán)利義務關系，經(jīng)雙方協(xié)商一致簽訂本合同。

　　第一條 物業(yè)情況

　　甲方將位于東莞市____平方米的自有物業(yè)[以下簡稱物業(yè)]租賃給乙方使用，上述物業(yè)僅能用于做經(jīng)營____;具體營業(yè)手續(xù)由乙方自行向政府申請許可營業(yè)并獲得營業(yè)許可的經(jīng)營項目。未經(jīng)甲方許可，不得變更經(jīng)營行業(yè)和超過經(jīng)營范圍經(jīng)營。

　　第二條 租賃期限

　　租賃期共____年，出租方從____年____月____日起將出租房屋交付承租方使用，至____年____月____日為止。在到期前三個月如果乙方需要繼續(xù)經(jīng)營，則應當書面提出續(xù)約申請。在同等條件下，乙方有繼續(xù)承租的權(quán)利。

　　承租人有下列情形之一的，出租人可以提前終止本合同、收回房屋:

　　1.承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;

　　2.承租人利用承租房屋存放危險物品或進行非法活動，損害公共利益或違法經(jīng)營的;

　　3.擅自改變物業(yè)結(jié)構(gòu)、用途或損害附屬設施設備，發(fā)生其它不當使用行為且在甲方提出的合理期限內(nèi)仍未修復的;

　　4.逾期未交納按約定應當由乙方交納的各項費用，已經(jīng)給甲方造成嚴重損害的。

　　5.未經(jīng)甲方書面同意，改變本合同約定的房屋租賃用途或超過經(jīng)營\使用范圍使用的。

　　6.拖欠工人工資超過規(guī)定的時間15天[乙方發(fā)薪日為每月____日前];

　　7.承租人拖欠租金、其它費用超過合同約定支付日期5天的。

　　租賃合同如因期滿而終止時，到期前7天如雙方未能就續(xù)約事宜達成一致意見的，則承租方應在期滿當日搬遷完畢。如承租方逾期不搬遷，出租方有權(quán)向人民法院起訴和申請執(zhí)行，出租方因此所受損失由承租方負責賠償[按本合同約定的日租金三倍計算占用費用]。

　　第三條 租金和租金的交納期限

　　____年____月____日至____年____月____日之間租金按____元/每月;

　　自____年____月____日開始至合同期滿期間的租金:在上述基礎上遞增____%。租金及水電費應在當月5日/或之前按時給甲方。[甲方以收據(jù)收取租金，由于租賃關系發(fā)生的稅費甲方負責其中的30%，乙方負擔其中的70%。乙方經(jīng)營行為產(chǎn)生的所有稅費、治安、物業(yè)管理、環(huán)境管理、工商管理規(guī)費均由乙方承擔]

　　電費及水費及乙方應付的其它費用在甲方收費通知規(guī)定的時間內(nèi)按時交付，否則按國家規(guī)定計算滯納金/利息。物業(yè)管理費用由乙方負責繳納給物業(yè)管理公司。

　　在簽訂合同時，乙方應向甲方繳納____元作為租賃保證金，另交納水電設備保證金________元。當合同期滿時該保證金退回給乙方;如在合同期間乙方違反本合同約定并沒有造成甲方損失時，上述保證金作為違約金由甲方?jīng)]收，如造成損失時則按實際損失賠償。當合同期間甲方中途終止合同或違反本合同時，則將保證金雙倍賠償給乙方、而不再支付其它賠償。

　　消防設施、電力總成開關提供由甲方負責提供，但是乙方應當向甲方支付使用費用____元:該使用費歸甲方所有，相應設施設備乙方只有使用權(quán)、而沒有所有權(quán);且在使用期間需要維護和保養(yǎng)所花費的費用由乙方負責承擔，如果在到期后功能存在問題時則乙方負責將上述設施設備整改到符合安全使用標準，否則甲方有權(quán)沒收保證金;如果保證金不能補償該損失時，則乙方負責按甲方的實際損失賠償。

　　第四條 租賃物業(yè)的使用

　　物業(yè)的修繕責任由承租人負責，承租人對房屋及其設備應每個月認真檢查、修繕一次，以保障正常使用和安全。同時乙方負責房屋現(xiàn)有消防設施之外的安裝、完善及保養(yǎng)，對于消防管理部門的規(guī)定必須嚴格執(zhí)行。

　　合同項下物業(yè)未經(jīng)甲方同意，乙方不得添置任何附屬設施、棚架，在使用時不得占用道路及公共空間。在經(jīng)營過程中不得發(fā)出國家規(guī)定標準限制的噪音及異味，不得干擾周邊群眾的正常生活，如果由于違反國家關于噪音等環(huán)保管理規(guī)定造成的后果及責任均由乙方負責。

　　乙方未經(jīng)甲方同意，不得擅自改變物業(yè)的結(jié)構(gòu)及布置。因乙方違約造成合同解除或終止時，甲方無須對乙方的裝修及設備損失做任何賠償或補償。

　　乙方應按規(guī)定辦理租賃及暫時居留證件，及時向公安、稅收、勞動及工商管理機構(gòu)辦理管理手續(xù)及交付相應的費用。如由乙方違反有關規(guī)定及\或由于違反合同約定而造成甲方損失時，甲方除了解除本合同外、可以另行要求乙方賠償由于其違約造成的損失。

　　在每個月出工資給工人后，乙方應當將工人工資簽收單交付給甲方一份:甲方不得泄露乙方的工資情況及人員情況給其他任何機構(gòu)。

　　第五條 出租方與承租方的變更

　　1.如果出租方將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，合同對新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。

　　2.出租人出賣房屋須提前在10天前通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。但是如果在乙方獲知后10日內(nèi)不書面表達認購意愿時，則甲方有權(quán)出售而無須經(jīng)過乙方同意。

　　第六條 違約責任

　　1.承租方逾期交付租金且甲方同意繼續(xù)履約的，除仍應及時如數(shù)補交外應按每天欠款總額的5%計算違約金。

　　2.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用并因此造成承租房屋毀壞的，乙方應負責連帶賠償責任。

　　第七條 保管責任

　　出租物業(yè)在簽訂本合同之日起，物業(yè)的保管、安全、損失責任均由乙方負責承擔，如在保管期間因為任何原因造成物業(yè)損失時，乙方應賠償甲方因此造成的所有損失。

　　在合同期間合同所指向的物業(yè)被國家/其他機構(gòu)征收拆遷時，則本合同當然解除:在辦理交接手續(xù)后保管責任即行解除。乙方的設備及安裝物可以拆除取走，但是因拆遷獲得的補償全部歸屬甲方所有，乙方不得以任何理由請求補償分配。

　　第八條 爭議的解決方式

　　本合同在履行中如發(fā)生爭議由雙方應協(xié)商解決;協(xié)商不成時，也可以向人民法院起訴。

　　第九條 如乙方經(jīng)過甲方書面同意，可以將承租的物業(yè)轉(zhuǎn)租給他人;但各方應辦理有關轉(zhuǎn)讓手續(xù)、并約定支付租賃費用的責任，否則乙方與承接方對租金及管理責任、損失承擔連帶責任。

　　第十條 本合同未盡事宜，一律按《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，經(jīng)合同雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。

　　本合同正本一式2份，出租方、承租方各執(zhí)1份。

　　出租方(蓋章)________承租方(蓋章):________

　　法定代表人(簽名):________法定代表人(簽名):________

　　地址:________地址:________

　　電話:________電話________

篇2：物業(yè)租賃管理程序

　　物業(yè)租賃管理程序

　　一、捕捉潛在租戶

　　1.通過廣告捕捉潛在租戶

　　要挖掘和尋找到最好的潛在租戶，物業(yè)管理者就必須使用廣告。廣告有多種形式，如做標志牌、在報紙期刊上做宣傳，或通過廣播電視，或用信函、宣傳手冊、傳單和網(wǎng)址，或通過贊助體育比賽、戲劇、音樂會等形式。問題是物業(yè)管理者如何能夠用最少的廣告成本開支找到最多的潛在租戶。由于住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)都有著不同的潛在客戶群，所以做廣告時要考慮到潛在租戶的類型。

　　(1)不同類型物業(yè)的潛在租戶適用的廣告形式。

　　對工業(yè)物業(yè)的潛在租戶，可通過放置在工業(yè)區(qū)的主要干道上的大型廣告牌就可找到，當然也可以通過工業(yè)經(jīng)紀人尋找;商業(yè)物業(yè)的潛在租戶，可通過靠近寫字樓或就在寫字樓上豎立廣告牌或在大型櫥窗里和城市報紙的特定版面上頻繁登廣告等方法尋找;而一個潛在的家庭租戶有租賃需求時，往往通過鄰居或朋友，也有通過看報紙來尋找的，因此居住物業(yè)的租賃廣告可通過在物業(yè)上懸掛廣告牌或在報紙上刊登。

　　(2)不同類型物業(yè)的潛在租戶適用的廣告內(nèi)容。

　　出色的廣告在人們的腦海里會留下深刻印象，這樣的廣告主要通過強調(diào)物業(yè)的優(yōu)點和服務來吸引潛在租戶的注意，一般在具體內(nèi)容后就有物業(yè)位置、有效日期、參觀時間和聯(lián)系方式等。

　?、贅酥九茝V告。物業(yè)的類型不同，潛在租戶不同，通過標志牌尋找的效果也不同。如大型的工業(yè)、商業(yè)物業(yè)就經(jīng)常使用戶外廣告牌，來吸引兜風的潛在租戶;而大型住宅或辦公樓宇就應在內(nèi)部設立一個小接待室便于吸引潛在租戶前來觀察與查詢;而小型的住宅或辦公樓就可以將物業(yè)類型和聯(lián)系人、有效日期、參觀時間和聯(lián)系方式放在待租物業(yè)或待租物業(yè)隔壁的顯著位置上。

　?、趫蠹埰诳瘡V告。在精心選擇的非地區(qū)性報紙期刊上做廣告可以吸引到一系列有能力的潛在租戶。吸引工業(yè)或商業(yè)方面的潛在租戶，可以將陳列廣告刊登在財經(jīng)版面上，當然也可以放在其他版面上。而要吸引住宅類的潛在租戶則要在房地產(chǎn)報紙上做較大版面的廣告。

　?、蹚V播電視廣告。盡管廣播電視的聽眾和觀眾較多，但這些廣告的費用高，而且這些聽眾和觀眾都是沒有經(jīng)過選擇的，這些人多并不意味著潛在租戶多，所以這個方法會受到限制。

　　2.使用“免費”噱頭捕捉潛在租戶

　　物業(yè)管理者可采用類似“免費”噱頭來尋找潛在租戶，比如物業(yè)管理者可以提供一次免費旅行、免費游泳或網(wǎng)球課程、免費使用俱樂部的機會等。為了刺激和吸引更多的潛在租戶光顧，廣告中還可以聲明:頭六位簽約者可免收第一個月的租金，或在一個特定的時期內(nèi)有某種優(yōu)惠，比如從廣告刊登的第一天起10天為有效期，或在頭十天內(nèi)去光顧物業(yè)的客戶都有一個小禮品等。

　　3.引導參觀捕捉潛在租戶

　　物業(yè)管理者要通過引導潛在租戶參觀，來使其對待租的物業(yè)產(chǎn)生興趣和需求。物業(yè)管理者應能夠估計潛在租戶的愛好，在潛在租戶對某地段、某單元感興趣時，就應該帶領參觀。千萬要注意避免潛在租戶在參觀現(xiàn)場時失望的情況發(fā)生，如發(fā)現(xiàn)一些與先前的廣告內(nèi)容截然不同的地方等。因此，物業(yè)管理者要注意應從最佳線路帶領他們參觀，沿途宣傳令人愉快的設施和服務。例如參觀工業(yè)區(qū)，物業(yè)管理者可宣傳其交通的便利;參觀綜合辦公樓或購物中心的路上(如車上)就可以說一說其他租戶的情況，使其了解周邊租戶的素質(zhì)，相信周邊沒有直接的競爭者;在車上可以回答關于公交車輛的情況。

　　參觀中物業(yè)管理者不僅要突出不同物業(yè)的優(yōu)點，并且要說明他們所能提供的服務，如保潔方面、便利服務方面、設備的維修保養(yǎng)和常規(guī)操作情況以及管理的方針和行為規(guī)范等。

　　這里需注意:物業(yè)管理者如果引導潛在租戶參觀的空置物業(yè)太多，反而會增加他們的疑惑:為什么空置率這么高?因此應有選擇地引導參觀。

　　4.建立租售中心捕捉潛在租戶

　　對于大型綜合住宅和商業(yè)物業(yè)來說，建立一個組織健全、有專業(yè)人員的租售中心是必要的。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使?jié)撛谧鈶艨吹酵瓿珊笪飿I(yè)的情況。由于建立租售中心的費用昂貴，因此是否建立取決于租賃的物業(yè)數(shù)量、希望出租的時間、租賃者期望的租賃額和競爭者的情況等。期望中的租金越高，租售中心的效用就越大，因為使用合適的租售中心會增加潛在租戶的詢問率，從而提高出租的可能性。但當市場強勁時，一般不需要精心布置這樣的租售中心。

　　二、租戶資格的審查

　　不管是居住、商業(yè)還是工業(yè)租戶，租戶資格的審查程序都是基本一樣的。

　　1.潛在租戶的登記

　　每一個前來咨詢或參觀物業(yè)的潛在租戶都要填寫一份來客登記表。

　　2.潛在租戶的身份證明

　　核對居住或商業(yè)物業(yè)租賃者的身份證明很重要，尤其是零售性的商業(yè)物業(yè)，如混合租賃的零售購物中心。因為在商業(yè)物業(yè)中租戶做何種生意是很重要的，它關系到與其他租戶能否協(xié)調(diào)，如有些租戶就要求同在一個購物中心中限制有競爭性的租戶。

　　3.租賃經(jīng)歷

　　由于經(jīng)常改變租戶的花費較高，再加上一般家庭或公司頻繁地更換租憑場所的原因大多是陷入了經(jīng)濟困境，因此業(yè)主或物業(yè)管理者為不冒險，就會了解潛在租戶的過去租賃歷史，盡量尋找租賃史穩(wěn)定可靠的、租賃期較長的租戶。對于有改造物業(yè)要求的租戶，其以往租賃是否穩(wěn)定則更為重要。如果潛在租戶有多個，物業(yè)管理者或業(yè)主在選擇時，往往會不考慮那些規(guī)模業(yè)務迅速膨脹的公司。因為假使現(xiàn)有的物業(yè)對這些租戶目前來說正合適的話，那么過不了一兩年就會顯得太小而不能再租用。當然這得排除業(yè)主有富裕的物業(yè)可以提供的情況。

　　4.資信狀況

　　業(yè)主或物業(yè)管理者可以從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。一般地說，以往總是拖延或不按期付款的租戶多數(shù)還是不會改變的，而以往總是穩(wěn)定地按期付款的租戶則總會保證信用。因此，對那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮，當然如果僅有偶爾拖欠記錄的，則應請對方親自對此作出解釋。物業(yè)管理者可通過調(diào)查得到所需要的潛在租戶的以往信用資料。

　　三、租約條款談判

　　若潛在租戶對物業(yè)感興趣并且其資質(zhì)也符合業(yè)主的條件，具體的談判過程就開始了。談判的目標就是要簽署租賃雙方都滿意的、公平合理的租約，物業(yè)管理公司往往要監(jiān)控談判的全過程。

　　1.控制簽約進程

　　要使談判有所進展，物業(yè)管理者就要有能夠駕馭談判局面、控制簽約進程的能力。物業(yè)管理者要設法避免業(yè)主與租戶的沖突和租賃業(yè)務無果而終的情況發(fā)生。物業(yè)管理者可通過不讓業(yè)主和租戶過早接觸等方法，來規(guī)避可能出現(xiàn)的沖突。一般的技巧是當談判快要結(jié)束準備簽約時，再讓雙方見面。成功的物業(yè)管理者總是在開始談判前擬訂談判策略，使業(yè)主不至于太早進入面對面的談判中。

　　2.利用經(jīng)紀人

　　在辦公物業(yè)、零售及商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)的租賃談判中，業(yè)主為了滿足專業(yè)知識的需要往往會聘請第三方--專業(yè)知識與經(jīng)驗都豐富的租賃經(jīng)紀人加入進來，這時除非物業(yè)管理者能夠很好地與這類經(jīng)紀人配合，否則，他們的介入會使談判更加復雜。在談判開始前，物業(yè)管理者與經(jīng)紀人應已商定好由誰直接去面對租戶。一般情況下由物業(yè)管理者去面對租戶，由經(jīng)紀人在幕后提出建議和策略。因為在談判中與租用者建立良好的忠實關系是非常重要的，而物業(yè)管理者就比租賃經(jīng)紀人更能建立這種關系。

　　3.談判妥協(xié)

　　(1)談判妥協(xié)的原則。

　　妥協(xié)是指業(yè)主降低原始條款而給租戶的一種優(yōu)惠，妥協(xié)的目的是為了讓潛在租戶成為真正的租戶，有價值的妥協(xié)會使租戶在基本問題或財政問題上有舒緩的感覺。對條款的每一次妥協(xié)都意味著業(yè)主租賃收益的減少，因此物業(yè)管理者在談判中要時刻堅持業(yè)主的立場，在業(yè)主不可能作出的讓步上不妥協(xié)。一般來說，租賃妥協(xié)的原則是租用規(guī)模越大、租期越長，租價妥協(xié)的空間越大。但要注意的是，一旦對一位租戶作出妥協(xié)，就可能對其他租戶也要有同樣的妥協(xié)。

　　(2)談判妥協(xié)的小技巧。

　　在談判中不管妥協(xié)的大小，都要讓租戶感到是在業(yè)主不情愿的情況下作出的，是來之不易的。值得注意的是，有時候妥協(xié)對業(yè)主影響很大，但對租戶卻無價值;而有時租戶認為作出了巨大的讓步，但對業(yè)主意義不大。因此物業(yè)管理者弄清楚租戶一方的需求是非常必要的。

　　(3)妥協(xié)的程度。

　　租約中幾乎所有的條款都有談判的余地，關鍵在于雙方立場的堅定性，任何一點點的妥協(xié)都可能引導潛在租戶接受并簽署租約，成為真正租戶。因此，物業(yè)管理者在談判中要考慮的是妥協(xié)程度多大時才能打動租戶，即妥協(xié)的尺度。一般來說，決定妥協(xié)程度的因素有三:一是業(yè)主的財務和戰(zhàn)略目標，二是該地區(qū)物業(yè)租賃市場競爭的情況，三是租戶租賃的緊迫性。

　　(4)租價與折扣的談判。

　　在租金上作出讓步，無疑是最具吸引力的，也是最具負面影響的讓步。雖然任何租價折扣，都不是業(yè)主或物業(yè)管理者情愿作出的，但激烈的物業(yè)租賃市場不得不這么做。因此任何時候物業(yè)管理者都要分析租價折扣的利弊得失，在保證物業(yè)的一定租金水平上才能考慮給予租戶短期的租金減免優(yōu)惠。一般租金上的讓步只能在市場狀況最壞的時候作出。

　　租金折扣一般是對個別租戶作出的，但這類消息會傳播得很快，因此一旦對個別租戶妥協(xié)后，其他租戶也紛紛會提出同樣的要求，這樣最終會導致租賃效益的降低，甚至造成嚴重的損失。因此在談判中物業(yè)管理者要堅持最起碼的租金水平。如果物業(yè)管理者發(fā)現(xiàn)物業(yè)的實際價值在整個租期內(nèi)因租金的降低而發(fā)生損失，這時的租賃市場又是低迷的，提升租價的可能性不大，那么最好的做法是讓物業(yè)空著，留待市場好轉(zhuǎn)，租價合適時再租。因為長期以低廉價格出租物業(yè)，會使租金收入與物業(yè)的日常營運開支相抵后所剩無幾甚至無利可圖或收支倒掛，這是比物業(yè)空置還要糟糕的事。

　　①辦公物業(yè)的租價折扣。在辦公物業(yè)出租中經(jīng)常采用分級定價的方法，基本標準租金以每平方米計算。在高層辦公樓中，標準租金一般隨樓層的增高而增加，因為樓層越高越安靜，如同樣位置的房間在21層的要比在14層的高2~3元/平方米。而同樣，每一層處于樓角的單元往往比其他單元的租價高2元/平方米左右，而每一層處于視野好的一面的單元，其租價就要比其他的單元貴一些。

　?、诰幼∥飿I(yè)的租價折扣。居住物業(yè)的租價也采用分級定價，使所有的單元在價格和價值上取得平衡。如一幢無電梯的六層公寓樓，頂層單元的月租費可能就要比樓下同樣單元的月租費便宜些;同樣一幢高層住宅樓，高層視野廣、風景優(yōu)美的單元肯定要要比底層包圍在中間的單元的租價貴。

　　(5)免租的談判。

　　租金折扣中最常見的一種方式是短期減免租金，這種方法在一定程度上滿足了租戶和市場的要求。例如，在市場空置率很高的時候，物業(yè)管理者可以以減免兩個月租金的妥協(xié)，來引使租戶簽約。物業(yè)管理者在實施這一妥協(xié)條款時要注意一般是在租期的最后執(zhí)行，而不是在租期開始的第一個月免租。如租賃期是一年，則在最后兩個月可以不收租金。因為這樣可以避免租戶不付錢就入住，直到被驅(qū)逐出去時都未付租金的情況發(fā)生。一般來說，短期減免租金的妥協(xié)比平均降低整個租期內(nèi)的租金的妥協(xié)要好，因為平均降低租金的妥協(xié)無形中已降低了物業(yè)的市場價值，它造成的損失要比短期減免租金的損失大。

　　4.租期的確定

　　在租戶更迭時，業(yè)主為尋找新租戶要花費廣告支出，對新租戶的資格審查要花費成本，談判要花時間和費用，而每次租戶搬出搬進都要發(fā)生對物業(yè)進行清理、重裝修和修整等費用，所有這些都要增加業(yè)主的租賃成本，減少租賃收益。因此一般有經(jīng)濟頭腦的業(yè)主都愿意簽一份長一些的租約。當然如果業(yè)主在長租約中沒有逐漸提高租金的條款(如隨物價指數(shù)而變動等)，在長期租約上也會有一些損失。

　　(1)居住物業(yè)的租期。

　　對居住物業(yè)，如果租金隨時間推移而增長，租期才會超過一年，否則一般不超過一年。當然也有例外，如對新建或新改造的物業(yè)，業(yè)主為提升物業(yè)的聲望，就會對那些資信好、經(jīng)濟地位堅實的租戶簽訂兩三年的租約，因為這些人的租用會提高物業(yè)在租戶及鄰里間的聲望。

　　(2)辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期。

　　辦公、商用物業(yè)則不同于居住物業(yè)，其租期最短也在5~10年間，而工業(yè)廠房租期則要高達10~25年或更長。業(yè)主一般在長期租約中要加入租金隨時間而增加的條款。由于商用物業(yè)往往有專為租戶進行改造的費用，因此對商用物業(yè)，物業(yè)管理者要盡量尋求較長的租期，以期能完全收回改造費用。在長期租約中，若以百分比租約方式出租，物業(yè)管理者一般都要求有保底租金，當然對那些聲譽很高的大型商業(yè)企業(yè)租戶可以例外。

　　在租期結(jié)束時，給予續(xù)租也是一種優(yōu)惠，有較高聲譽或經(jīng)營業(yè)績好的工商業(yè)戶往往能夠得到續(xù)期的優(yōu)惠。其他租戶要續(xù)期則往往有附加條件，如提高租金等。

　　在租賃市場空置率高的情況下，租戶有時在談判中會提出在租用到預定的時間后可退租的條款;而在經(jīng)濟不景氣的時候，租戶會提出在租用達到一定時間后根據(jù)經(jīng)營情況減少租用量的條款。在特殊時期，業(yè)主在談判中可以同意上述條件而不附帶任何懲罰條件，但對未收回的、為適應其租用要求而改造的費用，則要求租戶退租時補繳齊。

　　5.關于物業(yè)改造的談判

　　新租戶在入住前，一般總會提出這樣或那樣的改造或改進物業(yè)的要求。改造費用一般通過租金的形式收回。但物業(yè)管理者要向租戶申明的是，所有超標改造裝修費用或由租戶自負，或由業(yè)主提供并在租金中收回。在市場疲軟或租戶需要的時候，標準內(nèi)的定期重裝修或設備更新可以在租約中考慮由業(yè)主負擔。例如，對一家聲望顯赫的證券公司租用的空間，業(yè)主負責每三年重新粉刷一次，每六年更換一次地毯等。

　　(1)居住物業(yè)的改造裝修要求。

　　租戶對居住物業(yè)的要求一般局限在物業(yè)的裝飾上，如重新粉刷、重換窗簾、更新地毯等。有些新建住宅的業(yè)主讓租戶自己設計挑選裝飾，并把這作為優(yōu)惠條件。舊的住宅是否重新裝飾由當時的租賃市場狀況和租賃雙方的的急需程度決定。住宅在重新出租前一般都要重新粉刷油漆一遍，但當市場緊俏或租戶急于入住時，如果租戶愿意，可以由業(yè)主提供材料，租戶自行完成，物業(yè)管理者要注意把這些口頭協(xié)議記錄下來以免造成誤解。

　　(2)工商業(yè)物業(yè)的改造要求。

　　工商物業(yè)的租賃談判中，物業(yè)管理者在對物業(yè)改造的條款作出妥協(xié)前，不僅要考慮改造對物業(yè)的影響，還要考慮由此而增加的業(yè)主負擔。一般談判的結(jié)果是用其他條款來交換，以避免給業(yè)主帶來損失。物業(yè)管理者要給租戶一個可以改造的上限，允許租戶在此范圍內(nèi)確定標準。

　　工商物業(yè)在出租前一般都必須經(jīng)過相當大的改造，以滿足租戶經(jīng)營的特殊需要。改造項目和所需費用及費用如何分配必須在租賃契約中明確寫明。一般新的工商物業(yè)業(yè)主在建造時，會根據(jù)建筑標準預留一定的出口、燈具、窗戶等，這些費用一般都歸業(yè)主承擔。但超出這些標準的任何設備設施，如附加的樓梯、空間分隔、門、噴淋系統(tǒng)等的費用應由租戶負擔。

　　如果租戶要求業(yè)主無法滿足的豪華昂貴的裝修改造，業(yè)主可以直接給租戶按每平方米計算的補貼。但物業(yè)管理者要監(jiān)督租戶的裝修過程，使其按約完成。在租約中還要明確租戶的任何改造都是物業(yè)不可分割的一部分，租戶對其沒有所有權(quán)。

　　租戶經(jīng)營的性質(zhì)決定了租戶對改造的要求，如保險公司通常就采用原有的建筑設備設施的標準;而律師事務所則因業(yè)務原因，需要單人的辦公間和豪華的裝飾，這往往會超過原有設備設施的標準;醫(yī)療機構(gòu)對設備設施的要求則可能更高。

　　6.擴租權(quán)的談判

　　擴租權(quán)就是指允許租戶在租用一段時間后根據(jù)需要增加租用鄰近的物業(yè)。對居住物業(yè)而言，擴租并不常見。但對工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對正處在成長階段的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。但令業(yè)主和物業(yè)管理者頭疼的是，將已答應擴租的物業(yè)出租給那些不知會呆多久的租戶會帶來麻煩。顯然物業(yè)的空置率越低，租戶獲得擴租權(quán)的可能性就越小，因為物業(yè)的大部分空間已被占用或被預約租用。

　　7.限制競爭租戶條款的談判

　　限制競爭租戶條款就是指租戶在物業(yè)中享有排他的、從事某一行業(yè)的經(jīng)營壟斷權(quán)。該附加限制條款常常出現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中，有時也在服務業(yè)的物業(yè)租賃中出現(xiàn)，如理發(fā)店等。物業(yè)管理者在談判中要注意如果這一限制條款不致影響業(yè)主的利益，或租戶愿意為此交付額外的補償，就可以考慮采納;如果這一條款會影響其他有價值的大租戶或有聲望的租戶的進入，則就不能同意。

　　有些職業(yè)對競爭對手過于接近并不介意，而有些職業(yè)則不同。對大型的商業(yè)購物中心，無論租戶愿意付出多大的代價，物業(yè)管理者都不能同意這樣的限制性條款。因為購物中心的性質(zhì)就是要多家同類企業(yè)共存，從而展開競爭，刺激商業(yè)和商場的發(fā)展。

　　四、締約技巧

　　在租約正式簽約前，許多租戶都會發(fā)生遲疑，如都會停下來思考這樣一些問題:這是否是一個正確的決策?并會反復問自己:要租賃的物業(yè)是否是所出的價位上最好的?妥協(xié)條款是否符合我的需要?是否可以再等等再說?面對租戶的遲疑，物業(yè)管理者的締約技巧是:

　　1.單刀直入式

　　單刀直入式就是直接讓對方提出他們自己滿意的條件，如，“您更希望什么樣的空間?”，“您還有什么不滿意的嗎?”

　　2.總結(jié)式

　　總結(jié)式就是強調(diào)物業(yè)的優(yōu)點和對租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談過程中始終反復強調(diào)，以顯示該物業(yè)十分理想。

　　五、核查物業(yè)

　　租約簽定就意味著租賃業(yè)務的開始。在租賃伊始，物業(yè)管理者應陪同租賃人核查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時認可物業(yè)的狀況，就應請租賃人辦理接受物業(yè)的簽字手續(xù)。同時，物業(yè)管理者和租賃人都要填寫“物業(yè)遷入-遷出檢查表”(表3-3-2是其中的一份住宅檢查表的例樣，商業(yè)和工業(yè)物業(yè)租賃檢查表也是類似的)，租戶離開時也將使用該表。雙方必須填寫，以免發(fā)生爭議。

　　六、提供有效的租賃服務，建立良好的租賃關系

　　一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關系即告成立。租戶搬進，物業(yè)管理者就要與租戶建立良好的關系。因為對物業(yè)的維修和管理來說，與租戶建立良好的關系，是成功的一半;另一方面，租戶如果滿意物業(yè)管理的服務，一般多數(shù)都愿意續(xù)簽合同。

　　1.建立租賃共識

　　要與租戶建立良好的關系，物業(yè)管理者在租賃之初就要讓租戶對租賃條約的方方面面有一個清晰的了解，對包括物業(yè)管理條約、制度、處理維修的要求、租金繳納程序、租約中止時間、維修儲備基金存款和有關罰款制度及業(yè)主委員會等內(nèi)容都要有一個清楚的交代，從而使雙方在有關的租賃問題上基本達到共識。

　　2.建立聯(lián)系途徑

　　物業(yè)管理者可以通過電話或私人拜訪等途徑與租戶保持聯(lián)系，要設法抓住一切機會并創(chuàng)造機會與租戶面談，廣泛征求他們對舒適、服務、維修、管理等方面的意見(有關內(nèi)容見本書的第六章)。

　　3.開展租賃服務

　　物業(yè)管理者在所開展的租賃服務中要最重視和最為關鍵的是維修服務，因為租戶對維修服務的好壞最為敏感。因此在租賃初始，物業(yè)管理者應確保租戶了解維修程序(如向誰和怎樣提出維修服務要求等)，以及由誰--業(yè)主還是租戶承擔責任等。為此，物業(yè)管理公司必須建立一個快速有效的服務系統(tǒng)，使租戶要求能夠準確地反饋給相應的部門，一種方法是將有關維修要求信息一式三份，物業(yè)管理者、維修者和租戶各執(zhí)一份(有關內(nèi)容見第八章物業(yè)工程管理)。與租戶建立良好關系主要依賴于業(yè)主或物業(yè)管理者對租戶要求反應的程度。因此無論什么服務要求，物業(yè)管理者都應該立即反饋給租戶，如果答案是否定的，那物業(yè)管理者也要真實地告知租戶并進行解釋。最忌諱的做法是表面應允，而實際上卻拖延或逃避。

　　無論物業(yè)管理者對租戶的要求多么負責，一旦租戶們感到他們的要求受到冷落，租戶與物業(yè)管理公司的良好關系就會受到?jīng)_擊。因此物業(yè)管理公司在處理租戶的各類要求時，要盡量使其滿意。即使遇到租戶的過分要求，也要有禮貌地傾聽，然后解釋提供該服務將增加額外支出。尤其是要注意在電話聯(lián)系時，租戶們往往會根據(jù)聲音判斷物業(yè)管理者的熱情與負責態(tài)度;此外現(xiàn)場的維修工作人員要穿戴整潔，最好穿制服。

　　七、收繳租金

　　在租賃開始時，物業(yè)管理者對租金繳納的時間、地點和滯納金制度都要非常熟悉。一般來說，無論是辦公、商業(yè)還是工業(yè)與居住物業(yè)，提前收取租金是通行的標準。物業(yè)管理者要在簽訂租約之初，就要友好而嚴肅地向租戶解釋交費要求和罰款制度，要求其熟悉交費管理程序和有關規(guī)定。為方便租戶，物業(yè)管理者要建立一個可行的收繳租金系統(tǒng)。

　　1.租金繳納時間的管理

　　物業(yè)管理者一般在月初開始租金收繳工作。物業(yè)管理者的收費政策直接關系到租戶上繳租金的速度。如果物業(yè)管理者對交費時間不在乎，租戶就不會尊敬他。

　　2.滯納金的管理

　　一般物業(yè)管理者對遲交租金的租戶要么采取罰款制度，要么給予一定的寬限期。物業(yè)管理者對遲交租金所持的態(tài)度和租戶的交費習慣影響了物業(yè)管理者對遲交租金所采取的行為。如物業(yè)管理者認為遲交租金是完成足額收繳的必然，則就會采取給予寬限期的措施。但不管怎樣，物業(yè)管理者在接受新物業(yè)的管轄時就要建立嚴格的收費制度，可以對按期繳納的給予一定的獎勵，對遲交的收取一定的滯納金。

　　3.收費通知單的管理

　　由于各種物業(yè)的管理服務不同，加上同一物業(yè)中的各租戶享受的服務也不同，因此在收費通知單中應單列租金。如辦公樓宇管理者就要列出運行費用中每個租戶的消費量;而商業(yè)物業(yè)的租金通知單，則要列出電力、公共照明、門廳服務、管道工作和遲付費等項目。計算機系統(tǒng)可以打印出收費通知單(見第十三章)，但這些價值昂貴的系統(tǒng)只有在大型物業(yè)管理中才會使用，一般在管理住宅租戶時很少這樣做。

　　八、續(xù)簽租約

　　續(xù)簽租約對業(yè)主和物業(yè)管理者都是有好處的，因為對再裝修以及更換其他設施的要求舊租戶不像新租戶那樣多，另外業(yè)主也節(jié)省了尋找新租戶的費用。租戶是否續(xù)約主要取決于對物業(yè)管理者的滿意程度和新契約的條款內(nèi)容。因此新契約的條款作如何的改變是很關鍵的。

　　考慮新契約條款是否改變的因素:一是初次租賃談判中未考慮的因素，如租戶以往是否準時繳納租金等。二是市場的情況。通常改變租賃條款的內(nèi)容主要集中在租賃期限，維修、更換、再裝修的程度和租金水平上。

　　1.宏觀經(jīng)濟對租賃條款更改的影響

　　(1)宏觀經(jīng)濟對租期條款的影響。

　　租約續(xù)簽時的談判與初次談判一樣，如宏觀經(jīng)濟形勢看漲，物業(yè)管理者就要提高租金，或增加提高租金的條款或簽訂短期租賃合同;相反，如果宏觀經(jīng)濟形勢看跌，物業(yè)管理者則傾向于簽訂長期租賃，以盡可能地保證收回租金，而租戶則希望通過簽訂一個長期不變的合同來獲取某些利益。

　　(2)宏觀經(jīng)濟對維修、更換與裝修條款的影響。

　　物業(yè)管理者對市場狀態(tài)給維修、更換與裝修造成的影響不可掉以輕心。如果租戶要求更換的部分對物業(yè)來說是永久性的，則可以考慮。

　　2.租金調(diào)整條款

　　(1)影響租金提高的因素。

　　租約續(xù)簽談判中一個非常主要的問題是租金的調(diào)整，即租金是否隨物業(yè)運行費用的增加而發(fā)生變化，在商業(yè)物業(yè)的租賃中這個問題尤其重要。一般來說，租戶和物業(yè)管理者都不喜歡租金的增加，因為租戶不希望出更多的錢，而后者則擔心高空置率使業(yè)主對其工作不滿意。但如果是100%的出租率則說明相對市場行情來說，租金是偏低了，是到了該調(diào)整租金的時候了。另一方面，如果物業(yè)管理者的傭金與租金掛鉤，則物業(yè)管理者也會傾向于提高租金。這時，他們通常會對有價值的物業(yè)單元提高租金。

　　物業(yè)管理公司也可以通過自身消化來避免租金的增加，如削減服務與維修費。如可以降低室外裝修費，雖然室外裝修維護費的削減不會像削減衛(wèi)生保潔服務費或日常設備設施維護費那樣受到租戶的抱怨，但室外裝修維護費的削減會有礙物業(yè)的外觀，從而導致有價值租戶的搬遷。如果這導致高租金租戶被低租金租戶取代，則物業(yè)運行費用會更少，這時物業(yè)管理者也不得不增加租金了。

　　(2)租金增加對空置率的影響。

　　租金增加不可避免地會使部分租戶威脅業(yè)主或物業(yè)管理者要中止租賃而搬遷，但隨著租戶到市場上尋求新的物業(yè)，了解市場后，搬遷人數(shù)會降下來。即使真要搬走，物業(yè)空置率也是暫時的，不久會被新租戶頂替。只要租賃費的增加能夠彌補空置的損失，則整個收入不會減少。

　　例如，有個物業(yè)管理公司將一個有50個單元的公寓租金由每套800元/月增加到1000元/月，20%的租戶起初威脅要搬走，可最后只有3個租戶搬走，出租率為94%。原100%出租率下租金收入是40000元/月，現(xiàn)94%出租率下的租金收入是47000元，比100%出租率下每月增加了7000元的收入。

　　(3)租金增加對與租戶關系的影響。

　　一旦租戶明白了租金提高后的邏輯關系，即明白租金調(diào)整的合理性后，他們的態(tài)度就會發(fā)生根本性的改變，因此物業(yè)管理者在提租的同時要附上運行費用穩(wěn)定增加的說明圖，可以將之遞送到租戶信箱里或張貼在公告欄里。另外，物業(yè)管理者為了要在提高租金的同時仍然能夠與租戶保持良好的關系，就要在租金增加后，保證服務和維修保持或超過原來的水平。比如，可以通過簡單地做做門面改進，來增加租戶的滿意度。相反，如果租金增加而服務卻下降，就會引起租戶的不滿和反抗，這時物業(yè)管理公司要迅速改進管理，免受失去租戶的損失。

　　九、租賃終(中)止

　　1.租賃終(中)止的種類

　　(1)租戶提出的租賃終止。

　　租戶提出搬遷的通告按租約條款規(guī)定辦。但如果一個表現(xiàn)良好的租戶要求搬遷，則物業(yè)管理公司就應立即與他們?nèi)〉寐?lián)系，并檢討一下是否是管理過失所致。如果是這樣的話，物業(yè)管理者應通過保證改變這種狀況等的承諾，來盡量挽留租戶。即使租戶的決定難以改變，物業(yè)管理公司仍然要調(diào)查清楚事情的真相，為以后如何加強管理避免類似事件發(fā)生提供參考。

　　(2)物業(yè)管理公司拒絕續(xù)簽。

　　物業(yè)管理者及時發(fā)出終止租賃通知而不允許續(xù)簽也是可以的，但物業(yè)管理公司拒簽的理由必須是充分的。

　　(3)強制性的中止租賃。

　　當租戶違反法規(guī)、不付租金、參與犯罪或違反租約協(xié)議條款的其他方面時，物業(yè)管理公司有權(quán)通過法律途徑強制性將其驅(qū)逐出去。當然在驅(qū)逐前要發(fā)最后通牒。表3-3-3是要求償付租金的三日期限通知。

　　2.租賃終(中)止的程序

　　(1)搬遷前的會面。

　　物業(yè)管理者在租戶搬遷前，要與租戶進行一次私人會面，填寫搬遷前會面表。

　　(2)物業(yè)檢查。

　　無論哪一方提出結(jié)束租賃，物業(yè)管理者都必須在租戶搬出之后與其一起檢查物業(yè)。當房屋被清空后，物業(yè)管理者應在檢查時已經(jīng)確定下一次搬遷前哪些地方需要重新粉刷，為此檢查時物業(yè)管理者應帶上物業(yè)檢查表(見表3-3-2)，檢查物業(yè)哪些地方受損以及房間及其設施是否處于完好狀態(tài)，記下物業(yè)的實際情況和需要的維修量及何時可列入維修計劃等，并計算出安全與清潔方面應扣除的押金。

　　(3)歸還押金。

　　當歸還給租戶押金時，物業(yè)管理者要說明押金扣除了哪些方面及其數(shù)額。如扣除了安全押金，就要說明安全押金的用途并歸還未支出部分。如果物業(yè)管理者未按租賃協(xié)議動用了部分押金，那么他必須向租戶逐條說明其使用情況。如果租戶不能接受，物業(yè)管理公司必須承擔相應的責任。

篇3：物業(yè)管理中物業(yè)租賃概述

　　物業(yè)管理中物業(yè)租賃概述

　　一、物業(yè)租賃的形式

　　1.物業(yè)租賃的概念

　　在業(yè)主或物業(yè)管理者(作為業(yè)主的代理人)為某種利益，授權(quán)租用者在規(guī)定的期限內(nèi)占用物業(yè)的權(quán)利時，物業(yè)租賃便產(chǎn)生了。租賃以合同形式存在，合同權(quán)利被看作個人的財產(chǎn)權(quán)利。租賃合同規(guī)定了業(yè)主和租戶雙方的責任，租戶只擁有暫時的物業(yè)占有權(quán)，而沒有所有權(quán)。若非合同中的特殊條款限制，業(yè)主與租戶都可以轉(zhuǎn)換他們的權(quán)利，但即使權(quán)利轉(zhuǎn)移，責任對象也不變。這就是為什么租約條款中必須申明，在未經(jīng)所有者授權(quán)的情況下，租用者不得變賣、轉(zhuǎn)租或?qū)⑽飿I(yè)用作貸款抵押的原因。若業(yè)主在物業(yè)租金提高(升值)后轉(zhuǎn)手賣掉，新的業(yè)主就不僅能得到房產(chǎn)，還享有租約契約中規(guī)定的權(quán)利和義務。

　　2.物業(yè)租賃的形式

　　(1)按物業(yè)租賃方式分。

　?、俣ㄆ谧赓U。房產(chǎn)的定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結(jié)束日期，租期可以是一個星期，也可以是99年。當期限屆滿，租約自動失效而不需要預先聲明，租用者必須把產(chǎn)權(quán)交還給物業(yè)所有者。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。

　　因為固定期限租賃有確切的終止日，因此如果業(yè)主希望通告租戶租約期滿搬遷，租約上必須注明截止日期。

　?、谧詣友悠谧赓U。自動延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約。租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應與周期對應。租約中止的提前時間可以是一個月到六個月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。

　　自動延期租賃可由雙方根據(jù)協(xié)議達成，也可依法建立。當物業(yè)所有者與租賃者之間的租賃行為，在本期租賃期限到期時以相似的租賃條件自動延續(xù)時，協(xié)議就達成了。許多居住租約既包含定期租賃又包括延期租賃。一般開始于定期租賃(半年或一年)，然后轉(zhuǎn)為周期性租賃。

　　周期性租賃是租用者按租賃手續(xù)所規(guī)定的期限已經(jīng)到期，或租約中未指明租賃期限，租賃者依舊按原來的方式占用物業(yè)，并照常按期繳納租金的租賃行為。在這種情況下，實際上租金的繳納周期就自動延續(xù)到了下一期限，即如果租金是按月繳納的，則延期也是按月進行的。從物業(yè)管理者的權(quán)益角度考慮，自動延期的延長期限最好是在最初的租約中明確地規(guī)定下來，如按月自動延續(xù)等。

　?、垡庠缸赓U。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關系在雙方中的一方死去時自動中止。

　?、軓娭普紦?jù)租賃。強制占據(jù)租賃是指租戶在租約到期時，在未經(jīng)所有者許可的情況下強制地占用物業(yè)。此時，除非業(yè)主訴諸法律或租戶自動搬離，否則物業(yè)將被繼續(xù)占用。如果租戶在租賃合同規(guī)定期限內(nèi)沒有將產(chǎn)權(quán)還給業(yè)主，所有者或其代理人(物業(yè)管理者)可以采取兩種措施:一是不通知占用者就直接向法院提出訴訟，二是默許占用者的租用行為。當所有者接受對方繳納的租金時，即表示默認對方在意愿租賃的模式下?lián)碛袑ξ飿I(yè)的租用權(quán)或租賃行為自動延續(xù)。物業(yè)管理者可以通過簽訂合法而詳盡的租約來避免這一復雜棘手的問題。

　　(2)按租金支付方式分。

　　物業(yè)管理者通常采用的毛租、凈租和百分比租賃三種形式，就是根據(jù)租金的計算和收繳的形式來分的。

　?、倜狻Ｃ庥袝r又稱連續(xù)租賃，是租用者按期支付一筆固定的租金，物業(yè)所有者負責支付源于物業(yè)的其他所有費用。水電等耗費通常由租用者支付，當然也可由雙方預先商定。住宅租約通常采用毛租的形式。

　?、趦糇?。凈租租金要求租戶除了支付規(guī)定的租金外，要額外支付物業(yè)費用的一部分甚至全部。凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達50年甚至更長。理論上凈租金還可以有三種形式。在第一種形式下，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負擔水電費、房地產(chǎn)稅和其他國家征收的費用。第二種形式下，租戶除了負擔第一種中所提及的各項費用外，還要支付房地產(chǎn)保險費用。第三種形式下，凈租金內(nèi)甚至要求租戶負擔物業(yè)維護和修繕等一切開銷。

　　實際操作中，三類凈租金形式可以交迭使用，因為它們的不同僅僅在于在多大程度上支付額外的費用。因此，物業(yè)管理者就要在租約中明確地定義租約形式的具體內(nèi)容。

　?、郯俜直茸赓U。百分比租賃通常也稱為超出性租賃，常用于零售物業(yè)的租用。租用者除向所有者定期支付固定租金外，還要根據(jù)其超出預定銷售量的部分，按百分比向所有者繳納毛租金中的部分收入。

　　大型購物中心或超市常常采用百分比租約。大型購物中心或超市的物業(yè)管理者要舉辦許多特別的展覽，來最大范圍地吸引潛在的購物者。如常舉行新車、帆船或模型等展覽來吸引顧客，使人們一旦為看展覽而進入購物中心或超市時，就會進入租戶的商鋪購物，這就構(gòu)成了一個雙贏的局面。

　　雖然百分比租金每月會被提升或被要求支付，但該部分的分成通常按年度計算兌現(xiàn)。租戶支付的毛利潤百分比隨房屋的位置、性質(zhì)以及經(jīng)營種類和大的經(jīng)濟環(huán)境的不同而不同，有時懸殊甚大。

　　業(yè)主的提成一般都要對租戶毛收入的下限作規(guī)定，很少情況是不作任何規(guī)定的。業(yè)主為了保證其物業(yè)在出租過程中獲得預期的經(jīng)濟收入，常在租約中訂立有強制收回使用權(quán)的條款，該條款就確定了一個最低的租期內(nèi)收入下限。當該限度在核算周期中未能達到時，所有者有權(quán)收回物業(yè)的使用權(quán)。另一種比較公平合理的做法是，當租用者未能完成條款中規(guī)定的最低租金時，可以另外追加費用以達到最低租金水平。

　　二、租約的組成

　　物業(yè)管理者應以書面的形式簽訂所有的租約，以保護業(yè)主的利益。租約也是一種合同，簽約雙方必須具備合法的身份以達成合約中的協(xié)議。一般來說，居住物業(yè)的租約要比工商物業(yè)或零售物業(yè)的租約簡潔。租約的基本組成部分包括:

　　1.簽約雙方的法定簽名

　　租約既是一份正規(guī)的合同，又意味著房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)移，因此租約上必須注明出租者和租賃者的姓名，并且要由物業(yè)所有者或其合法代表簽名方能生效。當然，租約的簽署權(quán)可由業(yè)主在物業(yè)管理合同中授予其物業(yè)管理者。在實踐中，物業(yè)管理者應保證租賃一方在租約上簽字后方能行使其對物業(yè)的使用權(quán)。如果租賃方屬于公司或組織機構(gòu)，租約的簽署者應為租賃方法人，并且應在租約上加蓋公章。

　　2.物業(yè)的具體描述

　　在簽定合同時對租賃場所做精確的法律描述是至關重要的。如果出租對象是樓宇或公寓的一部分，租約應明確其所占空間的邊界，如明確房間號和街道地址;但出租對象若是商業(yè)用房時，則需要在租約中附加所出租空間的樓面布置。為詳細起見，租約中還要注明租戶對樓梯、電梯、大堂、車道、道路享有的權(quán)限，以及被租房間的裝飾、器具等項目及其狀況和其他附屬空間，如車庫、儲藏室、露臺等的權(quán)限。在工商物業(yè)出租中，對物業(yè)描述的另一項內(nèi)容是物業(yè)所有者將要為租戶而進行的物業(yè)改造。例如要指明改造項目和所需要的費用分攤情況以及由哪一方實施改造。

　　3.規(guī)定租期的條款

　　租約中應明確租用期及其開始與截止日期，如可以敘述為:“租用期30年，起始日期200*年4月1日，截止日期203*年5月31日。”

　　很多租約中還包含續(xù)租條款，就租戶續(xù)租細節(jié)加以說明。續(xù)租細節(jié)包括租戶提出續(xù)租的最遲期限、方式、向誰提出以及續(xù)租條件和租金追加額等。如下例:

　　在第______條第______款規(guī)定的租用期限到期時，租戶可以根據(jù)意愿提出續(xù)租，續(xù)租期為______年。本租賃合同中除以下需要更新的各條款外，其余均在續(xù)租期間繼續(xù)有效。被更新的條款包括:續(xù)租期年租金為人民幣______元，自新租期開始的第一個月第一日起按月支付。租戶提出續(xù)租的請求必須在本租期到期的六個月以前以書面形式向物業(yè)所有者提出。

　　由于續(xù)租條款對租戶有利，業(yè)主一般在與租戶達成續(xù)租協(xié)議時要求續(xù)租租金有較大的提高，提高的幅度起碼要與物價漲幅持平。無限期續(xù)租必須在租約中寫明。

　　有的租約還允許租戶在繳納罰金的條件下提前中止租約。在工業(yè)租約中(尤其是在租戶自建廠房的情況下)，有時允許租戶在租約到期時購買物業(yè)的全部產(chǎn)權(quán)。

　　4.規(guī)定租金支付方式的條款

　　租約中應注明租戶租金的交付方式。無論毛租、凈租還是百分比租賃，支付租金的時間和總數(shù)必須說明。如果租金是按平方米計算的，在租金計算時必須注明“每平方米/每年”等字樣。

　　5.取得物業(yè)實際占有權(quán)的條款

　　在租約中，物業(yè)所有者必須保證租戶對物業(yè)的實際占有權(quán)。如果在新租期開始時，物業(yè)仍被上期的租戶占用，物業(yè)所有者或其代理人(物業(yè)管理公司)必須對占用者采取措施，且所有費用自負。若不注明，則如何實際獲得物業(yè)的權(quán)利就可能是租戶自己的事情，為避免日后發(fā)生糾紛，因此一般都要在租約中明確有關此方面的內(nèi)容。

　　6.調(diào)整租價的條款

　　由于通貨膨脹、稅收等因素的影響，一般租約越長，業(yè)主的利益就越可能受到威脅，因此在原始租約中應規(guī)定特定的租價調(diào)節(jié)法，這一點非常重要。提高租金率的方法有以下幾種:

　　(1)漸進調(diào)整。

　　在毛租和凈租中，常見的調(diào)整租金的方法是用漸進調(diào)整(又稱自動升級租約)法，即規(guī)定租金定期提高。例如，一幢辦公樓第一、第二年的租金是100元/月平方米，第三年是150元/月平方米，第四年、第五年為200元/月平方米。

　　在租約中可以這樣描述:

　　“租用者立據(jù)保證上述租用期內(nèi)向物業(yè)所有者的指定的代理人--××物業(yè)管理公司繳納租金，每租期人民幣62000元整;租金為按月在每月第一日以前向所有者指定代理人--××物業(yè)管理公司繳納。其中最初的六個月每個月人民幣4000元，以后的四個月每月人民幣6000元，最后的兩個月每月人民幣7000元?！?/p>

　　(2)百分比租賃。

　　百分比租賃中租金的調(diào)整是按租戶經(jīng)營收入的增長而增加的。

　　(3)指數(shù)租賃。

　　指數(shù)租賃是指以某種經(jīng)濟環(huán)境的宏觀統(tǒng)計指數(shù)為依據(jù)，進行百分比租賃的調(diào)整方法，最常用的指數(shù)是消費價格指數(shù)和批發(fā)價格指數(shù)。指數(shù)資料應與租戶的經(jīng)營項目有關，可以從可信賴的獨立機構(gòu)中獲取。對于辦公樓宇、服務機構(gòu)、經(jīng)濟組織、經(jīng)紀人公司等業(yè)務組織的租戶，可以用此方法。

　　租價的調(diào)整頻度和幅度由雙方在租約擬訂前商定。例如，租金數(shù)額可以確定為:基本租金4800元/月，調(diào)節(jié)租金與商品消費價格增長同步，即商品消費價格每增長1%，租金提高1%，依此，若第一年物價漲幅為6%，則下一年租金為5088元/月。

　　(4)價格收縮條款。

　　價格收縮條款是指租金價格的調(diào)整除了隨經(jīng)濟指數(shù)變動外，還要考慮其他因素如工資水平、稅率、水電費價格和物業(yè)運行開支等的變動，有升有降。當考慮物業(yè)運行費用時，租戶僅增加負擔超出預先確定開支的部分。預先確定開支的部分稱為支出基點，超出部分被稱為運行超支，該條款常見于辦公租賃。

　　(5)重估定價。

　　重估定價就是在租約生效的一段時期(通常為5年)后，雙方同意由獨立評估人就當時的市場價格對物業(yè)的租價重新評估并確定。

　　7.承擔不可預見費的條款

　　一般來說，租約越長，出現(xiàn)無法預期的費用變化或其他不可預見的突發(fā)問題就越多。因此，租約中應該附有要求租戶分擔不可預見費的條款，以保護業(yè)主的利益。

　　此外，租約中還要有租約的附加條款。

　　8.規(guī)定物業(yè)用途的條款

　　物業(yè)所有者在租約中要增加對物業(yè)用途加以限制的條款。例如，在辦公物業(yè)租賃中可限制物業(yè)從事的業(yè)務類型，如“建議僅從事一般的保險代理業(yè)務，而不可涉及其他”或不得進行違法用途(如制假等)，在公寓租約中可填加“只供居住不供商用”。

　　此外對合租物業(yè)的，在租約中還要附加“物業(yè)管理公約”，各租戶要共同遵守。

　　9.規(guī)定轉(zhuǎn)租和分租的條款

　　轉(zhuǎn)租是指租戶將其對物業(yè)的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三者，而分租是指租戶將部分權(quán)利進行轉(zhuǎn)讓。多數(shù)租約是禁止上述行為的，除非經(jīng)過所有者事先允許。如果租約中沒有明確禁止轉(zhuǎn)租或分租行為，租戶就有權(quán)對其租用權(quán)進行轉(zhuǎn)租或指派他用。這樣可以確保業(yè)主對物業(yè)的控制權(quán)和對租戶的選擇權(quán)。

　　10.承擔災禍損失的條款

　　火災損失、毀壞資產(chǎn)及賠償?shù)葐栴}在租約中也應有明確的規(guī)定。任何由租戶造成的對物業(yè)的損毀都必須由租戶負責，對損毀的物業(yè)，業(yè)主有權(quán)中止租約，并保留對租戶追究法律責任的權(quán)利。物業(yè)的毀損若不是由租戶造成的，則租戶有權(quán)中止租約，租戶還可以讓業(yè)主對物業(yè)進行修復并在以后的一定時間內(nèi)免交租金。租戶也可以空出不能使用的部分，并適當降低租金數(shù)額。

　　11.租戶責任條款

　　租約中要規(guī)定租戶的責任，包括要求租戶及時修復由租戶直接或間接造成的損壞;要求租戶對所有管道、電梯和其他設備進行規(guī)范操作;不得故意毀壞物業(yè)的任何部分并防止他人破壞;不得妨礙其他租戶對安靜環(huán)境的要求等責任。

　　12.租戶對物業(yè)改造的條款

　　租戶在未經(jīng)業(yè)主或其代理人(物業(yè)管理公司)書面允許的條件下，不得對物業(yè)結(jié)構(gòu)作任何改動。多數(shù)租戶自行進行的對物業(yè)的改造將被作為物業(yè)的附屬物而成為所有者物業(yè)的一部分。但商業(yè)和工業(yè)物業(yè)則一般容許租戶為了生產(chǎn)經(jīng)營的需要而進行自行改造，這些改造部分就屬于租戶自己的資產(chǎn)。因此，在租戶能夠恢復物業(yè)本來面貌的條件下，可以在租期結(jié)束時將其移走。但要注意，在租約中對租戶移走自有改造部分的措辭的微小差別就可能造成不同的后果。例如，一個長期租用的租戶在初次租賃時做了部分裝修，在第三個租賃期他搬走了，而條款現(xiàn)在只要求恢復到租賃初期的狀態(tài);此時，租戶只要恢復到上一次租賃時的裝修情形即可，而第一次租賃時的裝修他可以不管，可不再恢復，這時業(yè)主不得不承擔再裝修的費用。

　　13.規(guī)定保證金的條款

　　租約還應該包含租戶繳納保證金和保證金歸還條件等內(nèi)容。保證金可以是現(xiàn)金、支票、轉(zhuǎn)讓的票據(jù)等。在租期結(jié)束，業(yè)主或物業(yè)管理者應歸還租戶保證金，若需要扣留，必須指出租戶對自己物業(yè)造成的損失。

　　14.規(guī)定業(yè)主職責的條款

　　(1)賬單與通知單的及時送達。

　　租約上應注明業(yè)主或其代理人(物業(yè)管理公司)通過郵寄或遞送的方式在適當時間及時向租戶發(fā)送有關通知或賬單。

　　(2)保障租戶的隱私權(quán)。

　　保障租戶的充分隱私權(quán)是業(yè)主的職責，為此租約條款中應注明:限制業(yè)主和物業(yè)管理者隨便進入租戶所租用的物業(yè)內(nèi)，緊急情況、必要的維修需要以及臨近租賃期滿除外。如果物業(yè)被拍賣，條款中就應允許購買者參觀物業(yè)。

　　對商業(yè)與工業(yè)物業(yè)，為保證所有者對物業(yè)監(jiān)督的合法性，物業(yè)管理者應保留隨意出入并巡視物業(yè)的權(quán)利，以便隨時發(fā)現(xiàn)對物業(yè)的濫用行為和未經(jīng)允許的增建或改建。精明的物業(yè)管理者還可以從巡視中發(fā)現(xiàn)租用公司的經(jīng)營情況。

　　(3)物業(yè)的維護。

　　租約中還應該規(guī)定業(yè)主對物業(yè)維護所負的責任。一般要求業(yè)主負責所有必須的維修事務，業(yè)主一般通過物業(yè)管理公司來維護電梯系統(tǒng)、水電設施和排污系統(tǒng)等設施的良好狀態(tài)，以保證使用。此外，業(yè)主還要通過物業(yè)管理者提供諸如公共區(qū)域的管理、保潔等一系列服務。

　　如果業(yè)主對提供物業(yè)維護和其他服務確有困難的，物業(yè)管理公司在草擬租約中應盡量減輕業(yè)主在這些方面的責任。當然如果業(yè)主將物業(yè)變賣，則除了將保證金交還或移交給新業(yè)主外，其對該物業(yè)不再負任何責任。

　　15.關于索賠的規(guī)定條款

　　(1)業(yè)主失責時的租戶索賠。

　　①業(yè)主違約。租約中應注明如果業(yè)主或物業(yè)管理者未能履行租約規(guī)定的責任，租戶可以因違約造成的損失中止租約并提出賠償?shù)脑V訟請求。

　　②未按期繳納被租用物業(yè)。有時業(yè)主由于前租戶未能空出物業(yè)或因維修、改建工程未能及時完成等原因，而拖延交付物業(yè)使用權(quán)。在這種情況下，如果租戶未能在租期開始時獲得所租物業(yè)的相應權(quán)利，可以拒付租金或中止租約，也可通過法律手段獲得相應的權(quán)利，要求業(yè)主賠付由此造成的損失和律師費用。因此，物業(yè)管理者在簽約時應留有余地，在租約中寫明允許業(yè)主在必要時推遲交付被租物業(yè)，以使租戶在容許的推遲期限內(nèi)不中止租約或采取其他行動，容許租戶在實際租用開始后再計算租金等。租約中可以這樣表述:

　　“在租期開始時，業(yè)主可能因不可控制原因而未能實質(zhì)地向租戶交付物業(yè)的使用權(quán)。這種事件的發(fā)生并不對租戶造成損失，也不能影響租約其他條款和租約的有效性。但業(yè)主要放棄租金直至租戶獲得對物業(yè)的實際使用權(quán)?！?/p>

　　③未能提供租約規(guī)定的服務。如果業(yè)主未能向租戶提供必要的服務，如不能正常地供熱、供水或提供其他設施，以及沒有對物業(yè)提供必要的維護而使物業(yè)無法正常使用等，租戶有權(quán)要求中止租約，放棄對物業(yè)的租用。因此為了業(yè)主的利益，租約中應要求租戶在業(yè)主的服務未提供時，向業(yè)主提出書面通知并給予一定的恢復被中斷服務的時間。

　　(2)租戶過失時的業(yè)主索賠。

　　因租戶過失而引起的業(yè)主索賠情況如下:

　?、僮鈶暨`約。若租戶違反租約合同，租戶將失去租約權(quán)利，還要賠償業(yè)主的損失。一般租約中規(guī)定業(yè)主應在規(guī)定時期內(nèi)書面通知租戶，責令其修正。如果租戶對所造成的損失未采取必要的手段加以修復，業(yè)主或物業(yè)管理公司有權(quán)自行對物業(yè)受到損害部分進行必要修復，所需的材料與人工費應由租戶承擔，并在下個租金繳納期一并繳納。如果租戶選擇中止租賃，租戶應立即支付所需維修費用。

　　②驅(qū)逐訴訟。如果租戶拒交房租和租約中規(guī)定的分攤費用、利用物業(yè)從事非法活動以及租約中止后不搬出或?qū)嵤┢茐牡?，業(yè)主可以給予對方通知后，提出訴訟要求并收回物業(yè)，這個過程就叫驅(qū)逐訴訟或執(zhí)行驅(qū)逐行為。

　　③失職。這一條款是指如果租戶不繳納租金，業(yè)主或物業(yè)管理者可以中止租賃。

　　④破產(chǎn)。業(yè)主在簽約時就要確定租戶如宣布破產(chǎn)時應采取的措施，并寫入租約條款中。

　　⑤違法行為。租約中應明確列入禁止租戶違法行為的條款。