法院：拒繳物業(yè)費不能解決任何問題!

　　生活在同一個社區(qū)，業(yè)主和物業(yè)公司本應(yīng)是長期共存、互相依賴的關(guān)系。但因出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)問題和欠費問題，他們卻成了冤家對頭，引出了許多物業(yè)管理糾紛，不僅業(yè)主對物業(yè)費爭議頗多，物業(yè)公司也是滿肚苦水。

　　近兩年，柳河法院轄區(qū)內(nèi)某小區(qū)的幾十名業(yè)主頻繁被物業(yè)公司起訴，原因均為拖欠物業(yè)管理費。那么，物業(yè)費為何糾紛不斷，矛盾根源又在哪?

　　某物業(yè)公司稱：自其與該小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，便對小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)和管理。現(xiàn)在很多業(yè)主拒不繳納物業(yè)費等各項費用，某物業(yè)公司遂訴至柳河法院要求拖欠物業(yè)費的業(yè)主支付費用和相應(yīng)的滯納金。

　　某小區(qū)業(yè)主群

　　業(yè)主A：我家房子一直漏水，也一直沒有得到解決，我決定不交物業(yè)費了!

　　業(yè)主B：我買了這房子之后一直沒有居住和出租，沒有享受到物業(yè)服務(wù)，不用交物業(yè)費吧?

　　業(yè)主C：這物業(yè)服務(wù)太差了，有一次我的車被剮蹭，去物業(yè)調(diào)取監(jiān)控都被拒絕了，還想讓我交物業(yè)費?

　　在承辦法官與業(yè)主的電話溝通和現(xiàn)場調(diào)解過程中，許多業(yè)主表示：“不是為了幾千元錢，是物業(yè)的服務(wù)確實有問題，既然物業(yè)公司的服務(wù)都“打折”，為什么我們的物業(yè)費不能打折?”

　　業(yè)主們總覺得，不交物業(yè)費可以制衡物業(yè)服務(wù)公司，“你服務(wù)不到位我還交什么物業(yè)費!”

　　而物業(yè)服務(wù)公司認為“你不交物業(yè)費我怎么為你提供服務(wù)!不交物業(yè)費我就去法院起訴!”

　　法官釋法：不交物業(yè)費，這些理由不成立

　　▲房屋只買未居住，空置房未享受物業(yè)服務(wù)：雖然未居住，但是公共區(qū)域的維護、清掃等費用依然存在。

　　▲物業(yè)公司提供的服務(wù)存在瑕疵--找不到停車位、車停在樓下被砸......:首先，依據(jù)誰主張，誰舉證的原則，一般由業(yè)主承擔(dān)存在瑕疵的舉證責(zé)任;其次，業(yè)主需要區(qū)分不同的法律關(guān)系。

　　▲物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主財產(chǎn)損失：業(yè)主可以據(jù)此提出違約或侵權(quán)之訴，也可據(jù)此提出抗辯。

　　▲房屋外墻墻體、屋頂漏水：如果小區(qū)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)的保修義務(wù);在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔(dān)維修和養(yǎng)護義務(wù)，物業(yè)公司也可以對業(yè)主提供有償?shù)木S修服務(wù);小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)公司承擔(dān)維修和養(yǎng)護義務(wù)，物業(yè)公司履行義務(wù)時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。

　　由于在物業(yè)服務(wù)行業(yè)本身存在項目多、標準難以量化等特點，導(dǎo)致糾紛多、難化解。若想要避免發(fā)生物業(yè)糾紛，減少雙方不必要的麻煩，業(yè)主、物業(yè)公司雙方應(yīng)多些契約精神、遵守雙方共同制定的規(guī)則，加強對彼此權(quán)利與義務(wù)的認識。出現(xiàn)糾紛后，大家心平氣和的坐下來溝通，消除誤會，少一分抱怨和指責(zé)，多一分理解和寬容，構(gòu)建和諧社區(qū)需要大家共同努力，這才是我們想要的“幸福家園”。

篇2：業(yè)主無故拒繳物業(yè)費違約

　　拒繳物業(yè)費典型案例

　　林先生在同一小區(qū)購買了三套房屋、五個車位，其中，有些車位因平時不常停車，經(jīng)常被他人占用。２００３年２月２４日晚，林先生的９５號車位又被他人占用，一氣之下，林先生就將自己的車停在該車前面的走道上。次日上午，占了林先生車位的業(yè)主因車無法開出，就叫了８個人進入車庫設(shè)法把車開走。后來，物業(yè)公司要求林先生支付物業(yè)管理費、車位停車費時，林先生以車位被占用為由拒付任何費用，物業(yè)公司遂將林先生告上法庭，要求支付相關(guān)物業(yè)費用。

　　拒繳物業(yè)費律師評析

　　物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目開展的日常維護、修繕、整治。物業(yè)管理公司對上述設(shè)施進行日常的維護、修理服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用即物業(yè)管理費。陜西泓瑞律師事務(wù)所王阿麗律師分析，現(xiàn)在物業(yè)管理訴訟的一大新特點，即原告多為物業(yè)管理企業(yè)，被告多為業(yè)主。在這些訴訟當中，業(yè)主拖欠費用的原因有很多，許多業(yè)主對自己擁有的權(quán)力及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任不明確，有的業(yè)主將自己與開發(fā)商之間的矛盾和與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾混為一談，也有的業(yè)主將對房子質(zhì)量問題或購房中產(chǎn)生的其他怨氣也發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)身上。在問題得不到解決時，常常采用不繳物業(yè)費的消極方式來維護自己的權(quán)益。

　　王阿麗律師認為，在本案中，物業(yè)公司接受開發(fā)商和業(yè)主委員會的委托，實施對小區(qū)的物業(yè)管理；林先生作為業(yè)主，接受了物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)，雙方之間就自然形成了服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。雖然物業(yè)管理公司在車庫管理中，有因管理不嚴而發(fā)生其他業(yè)主車輛占用林先生車位之事，但作為業(yè)主，林先生應(yīng)該采取合法合理的方式來解決問題，而不應(yīng)以車位被人占用為由，拒付物業(yè)管理費、車位管理費。

　　拒繳物業(yè)費防范之道

　　按時繳納小區(qū)的物業(yè)管理費，是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。只有在物業(yè)公司完全沒有履行物業(yè)管理合同約定的義務(wù)時，業(yè)主才可以拒繳全部物業(yè)管理費。以物業(yè)公司某項工作存在不足而拒繳全部物業(yè)管理費是不正確的。必須注意的是，業(yè)主主張對服務(wù)不足的部分拒繳物業(yè)管理費，必須向法庭提供充分有力的證據(jù)，證明自己的主張，否則仍要承擔(dān)敗訴的法律后果。因此，業(yè)主在居住時與物業(yè)公司發(fā)生一些爭執(zhí)時，如果發(fā)生了損失可以要求責(zé)任方賠償損失，不要隨意地以拒付物業(yè)管理費作為解決問題的手段。

　　拒繳物業(yè)費的五個理由

　　根據(jù)一些物業(yè)公司管理人員介紹，業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由五花八門，記者現(xiàn)摘錄其中有趣的五條，與大家共勉。

　　理由一：因為樓上兩口子經(jīng)常打架所以不繳物業(yè)費。

　　理由二：因為小區(qū)路燈不夠亮所以不繳物業(yè)費。

　　理由三：因為樓上小白狗“耍流氓”所以不繳物業(yè)費。

　　理由四：因為保安不帥所以不繳物業(yè)費。

　　理由五：因為你們總向我催要物業(yè)費所以不繳物業(yè)費。

篇3：案例:業(yè)主拒繳物業(yè)費 法院均判決業(yè)主敗訴

　　案例：業(yè)主拒繳物業(yè)費 法院均判決業(yè)主敗訴

　　張寅 錢天樂 尹杉/寧波晚報/20**0901

　　房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，這些矛盾糾紛不能成為業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由———浙江寧波鄞州法院對外公布了受理的91起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，大部分為物業(yè)公司追繳物業(yè)費的案件，除調(diào)解成功或物業(yè)公司撤訴外，其余案件均以業(yè)主敗訴告終。

　　開發(fā)商選物業(yè)不合規(guī)定？

　　并不一定要招投標

　　蔣女士是鄞州某小區(qū)的業(yè)主，近日，她因拖欠20**年至20**年的物業(yè)費被物業(yè)公司告上法庭。

　　庭審中，被告蔣女士答辯稱，所在小區(qū)的開發(fā)商是以協(xié)議而非招投標的形式選聘的物業(yè)公司，該選聘行為違反了《物業(yè)管理條例》第二十四條“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的規(guī)定，故物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為無效。

　　同時她還對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)表示不滿：“小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境差，停在小區(qū)的車輛時常被刮擦，物業(yè)管理不善，服務(wù)不到位。”

　　法院經(jīng)審理后認為，《物業(yè)管理條例》第二十四條的規(guī)定，并非強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條有關(guān)合同無效情形的規(guī)定，開發(fā)商采取協(xié)議方式簽訂的物業(yè)管理合同并不當然無效。此外，被告提出物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵的抗辯理由并不能成為拒付物業(yè)服務(wù)費的法定事由，故判決被告支付物業(yè)費及逾期付款違約金共計2萬余元。

　　物業(yè)未盡合同約定義務(wù)？

　　要提交有效的證據(jù)

　　杜先生自入住鄞州某小區(qū)以來一直按時繳納物業(yè)費，直至去年夏天，他的房屋因臺風(fēng)天雨水倒灌造成了地板、墻面等處不同程度的損失。杜先生認為損失是因為屋外的排水溝被雜物堵塞無法排水而造成的，并且認為該排水溝屬于房屋外部結(jié)構(gòu)，清理工作應(yīng)由物業(yè)公司負責(zé)。因此開始拒繳物業(yè)費。

　　“事發(fā)當天，我曾多次給物業(yè)公司打電話報修，但他們過了半個小時才來處理，導(dǎo)致雨水持續(xù)倒灌進屋，加重了我的財產(chǎn)損失。”鑒于上述原因，杜先生要求物業(yè)公司先處理他的財產(chǎn)損失問題，再談物業(yè)費的事情。

　　法院經(jīng)審理后認為，被告作為小區(qū)業(yè)主，在享受物業(yè)服務(wù)的同時，理應(yīng)按照合同約定履行按期繳納物業(yè)費的義務(wù)。被告以原告未盡物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)為由拒付物業(yè)費，但未提交有效證據(jù)證明原告的服務(wù)存在瑕疵，故對被告的答辯意見不予采納。關(guān)于被告提出的損失，可憑有效證據(jù)另行向相關(guān)責(zé)任人主張權(quán)利。

　　法院一審判決被告支付物業(yè)服務(wù)費、日常維修資金及違約金共計3000余元。

　　業(yè)主告不贏物業(yè)公司嗎？

　　在合同中作好約定

　　房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，是常見的業(yè)主拒付物業(yè)費的理由，但是這些理由其實很難成立。

　　浙江立甬律師事務(wù)所唐才宗律師表示，物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為準。房屋漏水、小區(qū)綠化不足，通常是小區(qū)開發(fā)時已確定、或者使用過程中形成的，并不是物業(yè)服務(wù)公司造成的。至于家中被盜、車輛被刮，通常也不是由物業(yè)公司直接造成的，物業(yè)公司只是在過錯范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

　　當然，業(yè)主和物業(yè)公司可以在合同中對維修、養(yǎng)護、管理和維護事項作出約定，同時加強業(yè)主的考核權(quán)利，確定不同的物業(yè)費收取辦法，必要時業(yè)主大會可以根據(jù)物權(quán)法第七十六條解聘物業(yè)公司。