物業社區秋冬換季風險提示與應對措施

　　隨著季節的更迭，我們迎來了秋冬季的轉換。這個季節不僅帶來了涼爽的空氣和美麗的景色，也伴隨著一系列潛在的風險和挑戰。作為物業管理者，我們有責任和義務為業主和住戶提供一個安全、舒適的生活環境。因此，在秋冬季換季之際，我們需要特別關注以下風險提示，并采取相應的應對措施。

　　一、防寒保暖與疾病預防

　　秋冬季晝夜溫差大，業主和住戶應及時增添衣物，特別是老人和小孩更需注意防寒保暖，以防感冒和其他呼吸道疾病。物業可以通過公告欄、微信群等多種渠道發布天氣預警信息，提醒業主關注天氣變化，做好保暖措施。同時，物業還可以組織健康講座或發放宣傳資料，向業主普及秋冬季疾病預防知識，引導大家合理飲食、適量運動，增強身體免疫力。

　　二、消防安全

　　秋冬季氣候干燥，用火用電情況增加，火災危險性也隨之加大。物業應加強對業主的消防安全宣傳教育，提醒大家注意用電安全，不亂拉亂接電線，不超負荷使用電器設備。同時，物業應定期組織人員對小區內的消防設施進行檢查和維護，確保消防設施完好有效。對于易燃物品，物業應提醒業主不要在樓道、陽臺等公共區域堆放，保持消防通道的暢通無阻。此外，物業還應加強對小區內煙花爆竹的管理，禁止在小區內燃放煙花爆竹，以免引發火災事故。

　　三、設施設備維護

　　在秋冬季，物業應特別關注供水管網和供暖系統的維護工作。由于氣溫下降，水管容易凍裂，影響正常使用。因此，物業應提前對供水管網進行巡查和維護，對易凍部位采取保溫措施。同時，物業還應加強對供暖系統的檢查和維護工作，確保供暖設備正常運行，為業主提供溫暖的居住環境。此外，物業還應做好綠化帶和公共區域的清潔工作，及時清理落葉和雜草等易燃物，減少火災隱患。

　　四、防滑防凍措施

　　秋冬季雨雪天氣較多，路面容易濕滑。為了保障業主和住戶的出行安全，物業應在濕滑路段設置防滑警示標志，并準備足夠的防滑物資如防滑墊、融雪劑等。在雨雪天氣過后，物業應及時組織人員進行清雪除冰工作，確保小區道路暢通無阻。同時，物業還應提醒業主外出時注意防滑保暖措施如穿著防滑鞋等。

　　五、社區文化活動

　　除了以上安全防范措施外，物業還可以利用秋冬季的空閑時間組織豐富多彩的社區文化活動。這些活動不僅可以增強業主之間的交流和互動，還可以營造和諧的社區氛圍。例如物業可以組織節日慶典、健康講座、親子活動等，讓業主在享受節日氛圍的同時也能學到實用的知識和技能。

　　總之，在秋冬季換季之際物業需要密切關注天氣變化和業主需求做好防寒保暖、消防安全、設施設備維護以及防滑防凍等工作。通過這些措施的實施我們可以為業主和住戶提供一個安全、舒適的生活環境讓他們在這個寒冷的季節里感受到家的溫暖和關懷。

篇2：物業服務企業運營風險應對方法探討

物業服務企業運營風險應對方法的探討

趙迎莉/《中國物業管理》雜志/20**年第7期

近年來，物業服務企業在運營過程中的風險問題正受到越來越多的關注，筆者根據企業在運營過程中的出現情況總結了幾類出現頻率較高的風險，并對這些風險的應對方法進行了概括，在此與業界同行分享，希望能對貴公司在運營過程中的風險應對起到有益的積極作用。

風險之一：管理責任風險

此類風險是由于物業服務人員因工作失誤或未盡到其相應的管理責任造成業主或他人人身傷害、財產損失以及物業服務人員自身的傷害事故所帶來經濟和法律責任。例如，物業服務企業未盡及時清掃樓道的義務，致使業主在樓道摔傷，則要承擔相應的法律和經濟責任。

管理責任風險產生的根本因素是企業責任意識淡薄，秩序維護措施不到位，責任不落實，導致企業發生安全事故。規避和降低管理責任風險的應對思路如下：

企業管理層要樹立高度的社會責任意識。從企業管理層到操作層層層落實安全責任制，從而為業主提供安全的公用設施、公用場地，有效避免物業服務人員在工作過程中的工傷事故，并制訂安全管理責任書，由項目負責人為第一責任人，具體組織落實并實施。企業管理層還應具體指導、監督、分析總結以及落實獎懲措施等，落實必要的投入，在人力、物力、資金、技術等方面提供必要的保障。

重視全員服務意識的培養，落實到服務細節中。客戶為企業生存、發展提供了平臺，為員工就業提供了機會。企業團隊應心存感恩，重視業主的訴求，包容理解服務過程中可能出現的矛盾。只有理順情感障礙，企業團隊才能切實將服務意識體現在具體服務細節中，服務過程將充滿愛心和關懷，企業團隊將會更好地主動發現問題，提供安全的高品質服務，從而避免誤傷業主或他人的事件發生。

科學的培訓觀念。企業在運營過程中重視動態培訓、現場培訓、應急預案培訓等，科學地組織落實各項操作標準、制度、方案、法規、應急模擬演練等培訓。從而增強員工自信心，提高應變能力，降低因服務品質低劣帶來的管理責任風險和其它運營危機。

風險之二：連帶責任風險

此類風險是指物業因設計、施工等環節考慮不足，物業本身固有瑕疵，施工質量不符合國家規范標準以及業主或他人不當使用物業造成業主或他人損失，物業服務企業則可能承擔連帶賠償責任。規避連帶責任風險的思路如下：

在前期介入階段及時規避風險

關于物業規劃設計缺陷，物業服務企業可以從物業項目規劃時進行物業前期介入，從物業安全、好用好管等方面參與物業項目規劃論證。

例如，筆者所在的企業在杭州一大型住宅小區規劃設計論證時，設計院和銷售方堅持在小區建設專業的滑板池，滑板池內規劃有沖浪帶和沖高臺。物業管理方再三建議此項專業滑板池的配套設施重大安全隱患，但發展商考慮規劃設計創意新穎、銷售有亮點等因素決議采用。物業管理方則又以書面形式向發展商專項報告:發展商如在住宅小區建設此項專業的滑板池，須按國家、市體育局規定的相關要求，配備專業的體育教練和相應的安全保護人力、物力，并承擔由此可能造成傷亡事故的賠償責任。物業管理方將此文件抄送發展商投資方、董事會及房地主管部門。最終，發展商投資方、董事會、管理層商議尊重物業管理方的意見，將專業的滑板池改為平板式的滑板池，池邊采用軟處理的保護措施。物業服務企業重視在項目規劃設計階段排查安全隱患，不但可以規避本企業的連帶責任風險，還可以為合作伙伴規避風險。

進駐社區后及時排查風險

物業服務企業進駐管理后發現的規劃設計缺陷、施工質量問題、物業瑕疵，則可以積極向發展商、業主大會、主管部門協調整改方案或在物業服務企業能力范圍內承擔改造等途徑解決處理，把握可以規避和降低風險的時機及措施。

例如，筆者所在企業在管的上海金山一住宅小區，在物業未交付前，對開發建設公司正在施工建設的小區業主活動場地提出建議，建議將硬質地面材料改為按體育活動場地規范要求的地面材料。開發建設公司考慮小區整體統一及本小區活動場地僅為一般性的活動場地，拒絕了物業管理公司的建議。物業交付半年后，該小區有一張氏業主親屬唐氏母子到訪，晚飯后，唐氏27歲的兒子（屬智能低下人士）使用非旋轉式吊環進行活動，其違規利用吊環強行將自己身體向固定吊環的橫杠翻轉，幾

次下來都未成功，最后一次翻轉成功，但頭部著地摔在地面上，經搶救無效死亡。唐氏母親將小區開發建設公司、環境施工公司、運動器材供應公司、物業管理公司告上法院。盡管當時圍觀的小區業主證實唐氏兒子違規操作的事實，但二審法院鑒于項目存在規劃設計缺陷、運動器材說明標示不夠明顯等判小區開發建設公司、環境施工公司、運動器材供應公司共同承擔了38萬元的賠償責任。二審法院依據物業服務合同中約定：物業存在屬于規劃設計缺陷、施工質量問題、物業瑕疵，物業管理公司不承擔責任，且物業服務企業已書面提出整改建議，因此判定物業服務企業不承擔責任。

風險之三：項目市場定位不當的風險及合同風險

物業服務企業在承接項目時對物業管理項目缺乏市場調查、可行性研究，以及欠缺專家建議、評審環節和前瞻性，從而造成立項后對客戶群體提供物業服務標準的定位不當。標準過高，則業主承擔物業服務費的壓力過大；定位過低，業主承擔物業服務費壓力雖然低，但有關小區的物業服務標準可能滿足不了業主生活要求的標準。而合同風險則是指物業管理公司在簽訂合同、契約時約定責任界限不清或錯誤，可能造成物業服務企業承擔合同約定失誤的風險。

例如，上海滬太路一小區發生一起惡性刑事案件，許某在自己家中被流竄進來的歹徒殺害。犯罪分子被繩之以法后，許某家人以物業管理方違反物業管理合約為由，將負責小區安全保衛工作的上海ＸＸ物業管理公司告上法庭。理由是：在許某入住該小區之前，和ＸＸ物業管理公司簽訂《公共契約》，契約中界定了“物業管理業務范圍”，是：“住宅區內的安全、保衛、巡檢、警戒等”。契約“法律責任”中則規定：物業管理部門違反本公共契約的，應承擔相應的違約責任，造成業主利益受損的承擔賠償責任。法院依據《公共契約》判ＸＸ物業管理公司賠償許某家人經濟損失。

此類風險的產生根源應為企業在實力、經驗、專業技術等方面積累不足，忽視與時俱進的管理觀念培養和企業管理層知識結構的更新及適應市場快速變化能力的培養。其應對思路是：

企業應根據現實狀況和未來發展趨勢進行綜合分析和科學預測，制定并實施長遠發展目標與發展戰略，積累具備應變政策、市場等變化的能力；

企業應重視人力資源建設，在管理、技術等方面優化人力資源整體布局，重視人才引進、使用、培養，實現人力資源的合理配置，全面提升管理團隊的綜合管理能力和適應能力，提升企業的核心競爭力；

充分利用社會資源。重視與行業專家、房地產領域專業人士、法律界人士等的溝通與交流，重視相關領域政策、法規等的學習，了解行業未來發展趨勢及市場發展變化，動態擴展管理層的綜合知識面與知識結構，積累企業應對能力；

重視及時準確的信息收集與傳遞，營造全員并鼓勵客戶參與報告信息的管理氛圍，全面、立體修正管理缺陷和失誤，爭取事前控制的時機。

篇3：高層住宅工程重點施工風險應對措施

　　高層住宅工程重點施工風險應對措施

　　根據上面的分析，本工程應重點防范的施工風險有：觸電傷害風險、高空墜落、主材價格上漲風險、施工總體進度控制不好風險、屋面、衛生間和地下室漏水風險、窗戶、外墻滲水風險、裝修質量不符合要求風險等。

　　1觸電傷害風險應對措施

　　關掉電閘，切斷電源，然后施救。無法關斷電源時，可以用木棒、竹桿等將電線挑離觸電者身體。如挑不開電線或其他致觸電的帶電電器，應用干的繩子套住觸電者拖離，使其脫離電流。救援者最好戴上橡皮手套，穿橡膠運動鞋等。切忌用手去拉觸電者，不能因救人心切而忘了自身安全。

　　若傷者神志清醒，呼吸心跳均自主，應讓傷者就地平臥，嚴密觀察，暫時不要站立或走動，防止繼發休克或心衰。

　　傷者喪失意識時要立即叫救護車,并嘗試喚醒傷者。呼吸停止，心搏存在者，就地平臥解松衣扣，通暢氣道，立即口對口人工呼吸。心搏停止，呼吸存在者，應立即作胸外心臟按壓。

　　若發現其心跳呼吸已經停止，應立即進行口對口人工呼吸和胸外心臟按摩等復蘇措施（少數已證實被電死者除外），一般搶救時間不得少于60～90分鐘。直到使觸電者恢復呼吸、心跳，或確診已無生還希望時為止?，F場搶救最好能兩人分別施行口對口人工呼吸及胸外心臟按壓，以1:5的比例進行，即人工呼吸1次，心臟按壓5次。如現場搶救僅有1人，用15:2的比例進行胸外心臟按壓和人工呼吸，即先作胸外心臟按壓15次，再口對口人工呼吸2次，如此交替進行，搶救一定要堅持到底。

　　2高空墜落風險應對措施

　　本工程主體結構高達約100m，在外墻施工屬于高空作業，針對本工程特點編制施工組織設計，技術負責人必須對本工程的安全防護技術措施的科學性，可能性負責。

　　所有臨邊洞口都必須采取封閉式圍護，維護結構要設雙道護欄。

　　所有安全防護設施均應出圖、計算、審批，由專業持證人員搭設，并由項目經理或項目副經理負責人組織以上人員親自驗收、掛牌、建檔。

　　所有高處作業人員、管理、檢查人員(包括現場測量人員)，除正確戴好安全帽外，都必須佩帶安全檢查帶，施工現場必須設置穩固、可靠的安全帶掛鉤處。

　　高處懸空吊裝作業人員，必須采取有效的防護措施，做到：安全能生根，安全網能兜得往、臨空面有防護。

　　樓層臨邊不準堆放雜亂零散物質，確保施工人員行走安全，嚴防雜物滾落傷及作業人員。

　　對施工人員進行安全教育，作業前進行安全交底，增強作業人員的安全意識。

　　3主材價格上漲風險

　　固定價合同是國際上通行的一種合同形式，這種形式對發包人來說保證了投資效益回報的穩定性，對承包人來說具有很大的市場風險。

　　它要求發包人具備非常精細的工作作風，所提供的工程設計圖紙十分完備，對建筑物所在地的法律、法規有清晰、全面的了解，并且能精確的反映在招標文件、工程技術規范、標準及設計圖紙之中。主要承包人對市場價格、市場的變化因素有全面的了解和預測。

　　4施工總體進度控制不好風險

　　本工程可能遇到的施工總進度控制風險因素有：施工場地專業分包不能按計劃進場施工或施工延期；承包商勞動力不足；承包商機械、材料設備采購供應不足而影響工期；質量缺陷返工影響工期，這些風險大部分能夠規避，具體措施見本施工組織設計中工期保證措施部分，但對暫停施工、工期延誤和提前竣工的應對措施如下：

　　4.1暫停施工

　　(1)工程師認為確有必要暫停施工時，應當以書面形式要求承包人暫停施工，并在提出要求后48小時內提出書面處理意見。承包人應當按工程師要求停止施工，并妥善保護已完工程。承包人實施工程師作出的處理意見后，可以書面形式提出復工要求，工程師應當在48小時內給予答復。

　　(2)工程師未能在規定時間內提出處理意見，或收到承包人復工要求后48小時內未予答復，承包人可自行復工。因發包人原因造成停工的，由發包人承擔所發生的追加合同價款，賠償承包人由此造成的損失，相應順延工期；因承包人原因造成停工的，由承包人承擔發生的費用，工期不予順延。

　　4.2工期延誤

　　因以下原因造成工期延誤，經工程師確認，工期相應順延：

　　(1)發包人未能按專用條款的約定提供圖紙及開工條件；

　　(2)發包人未能按約定日期支付工程預付款、進度款，致使施工不能正常進行；

　　(3)工程師未按合同約定提供所需指令、批準等，致使施工不能正常進行；

　　(4)設計變更和工程量增加；

　　(5)一周內非承包人原因停水、停電、停氣造成停工累計超過8小時；

　　(6)不可抗力；

　　(7)專用條款中約定或工程師同意工期順延的其他情況。

　　4.3工程竣工

　　(1)承包人必須按照協議書約定的竣工日期或工程師同意順延的工期竣工。

　　(2)因承包人原因不能按照協議書約定的竣工日期或工程師同意順延的工期竣工的承包人承擔違約責任。

　　(3)施工中發包人如需提前竣工，雙方協商一致后應簽訂提前竣工協議，作為合同文件組成部分。提前竣工協議應包括承包人為保證工程質量和安全采取的措施、發包人為提前竣工提供的條件以及提前竣工所需的追加合同價款等內容。

　　4.4由于工期緊張，各種專業施工隊伍交叉施工

　　為保證機電安裝工程的工期，項目配備總包管理部和各專業施工員，負責對各專業分包進行總包管理，建議業主選擇具備相應資質、有豐富施工經驗、完整編制的勞務隊伍，保證作業人數的充足與穩定。

　　在施工過程中，我們還采取一系列措施，細化控制，合理穿插，協調統一，重點保障，以確保工期目標。詳見工期保證措施。

　　施工正在按計劃進行，勞務人員緊張或突然減員和撤走時，我單位有能力及時由其它渠道調派人員補充到本項目中，保證工程按期、順利進行。

　　由于特殊原因，造成供電系統停電，防止發生損失和保證繼續施工時，啟動現場應急發電系統，保證工程正常施工。

　　4.4屋面、衛生間和地下室漏水風險、窗戶、外墻滲水風險、裝修質量不符合要求風險

　　對屋面、衛生間和地下室漏水風險、窗戶、外墻滲水風險、裝修質量不符合要求風險的應對措施請參見本施工組織設計中第十一章第四節。

　　第四節 施工風險監

控

　　定期評估的風險監控制度，作到跟蹤已知風險，識別未知風險，情況發生變化時，要重新進行風險分析，并制定新的規避措施，修改風險管理計劃，保證風險計劃的實施，并評估削減風險的效果。

　　制定風險管理工作制度和日常監控實施細則，確定工作程序和信息溝通方式等管理規定。風險管理辦公室負責日常風險管理工作，落實搶險資源配置等，監督檢查工作落實。

　　培訓項目經理部成員，樹立風險意識。風險與人人相關，加強人員風險意識，培訓風險分析的工具，傳輸風險管理的思想，理解風險管理工作的必要性，能夠有效的促進風險管理的順利進行。

　　風險管理要明確各級組織及個人職責，制定實施計劃，明確周期、過程評價、運行控制等關鍵環節。

　　以文檔方式跟蹤記錄工程實施過程中的風險及風險管理過程，以利于對工程的管理、監察、經驗教訓的總結和工作的指導。