關于印發《促進現代物業服務業健康發展的若干意見》的通知

　　東政辦發〔20**〕16號

　　各鎮、鄉人民政府，各街道辦事處，市府各部門：

　　《關于促進現代物業服務業健康發展的若干意見》已經市政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

　　東陽市人民政府辦公室

　　20**年1月21日

　　關于促進現代物業服務業健康發展的若干意見

　　根據國務院《物業管理條例》(國務院令第379號)、《浙江省物業管理條例》(浙江省人大常委會第55號公告)、浙江省人民政府辦公廳《關于加快發展現代物業服務業的若干意見》(浙政辦發〔20**〕19號)、《浙江省司法廳、浙江省住房和城鄉建設廳關于加強人民調解化解物業管理糾紛的指導意見》(浙司〔20**〕126號)有關文件精神，結合我市實際,特制定本意見。

　　一、總體要求

　　(一)進一步明確物業服務業管理體制和部門、單位職責，落實有關物業服務業的優惠政策，解決制約物業服務業發展的瓶頸問題，規范行業經營行為，提升行業發展水平,促進我市物業服務業健康發展，滿足社會日益增長的對物業服務業的需要。

　　二、健全物業服務業管理體制，明確管理職責

　　(二)按照"統一領導,分級管理,條塊結合,屬地負責"的原則，建立市、鎮鄉(街道)、社區三級物業管理體系;加強物業行政主管部門指導、管理和監督職能;強化鎮鄉(街道)屬地管理責任，發揮社區主體作用。

　　(三)建立物業服務協調委員會，研究部署、綜合協調全市物業管理工作。協調委員會成員由市發改、公安、民政、司法、人力社保、建設、規劃、行政執法、環保、市場監管、建管、信訪、消防、房管、鎮鄉政府及街道辦事處等部門和單位分管負責人組成，分管市長為召集人，市政府辦公室分管副主任為副召集人。

　　(四)強化市建設局行業主管部門職責，負責物業服務行業的指導、管理和監督，研究制定全市物業服務管理政策，對鎮鄉(街道)、社區物業管理工作進行指導、考核。

　　(五)明確各鎮鄉、街道行政區域內的住宅小區都是鎮鄉、街道的工作范圍。鎮鄉、街道負責轄區內物業管理的組織領導和管理監督工作，指導業主大會、業委會的成立和換屆，負責對業委會開展工作的活動經費進行監管。協調社區居委會、業委會和物業服務企業關系，對轄區內物業管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮鄉(街道)設立物業管理辦公室，由分管城建或社區的副鎮長(副鄉長、副主任)兼任辦公室主任，并配備人員負責日常工作。

　　(六)明確社區居委會物業管理職責。將物業管理職能納入社區居委會工作職責范圍，全面落實物業管理各項工作。協助指導業主大會、業委會的成立和換屆，協調業委會、業主與物業服務企業關系。

　　(七)以現有的人民調解組織為基礎，吸收派出所民警、行政執法人員、法律顧問、業主委員會成員或業主代表、物業服務企業代表參加，建立鎮(街道)、社區(村)物業管理糾紛人民調解組織體系，負責受理、調解各類物業管理糾紛。

　　三、加強政策扶持，培育行業發展

　　(八)加大財政扶持力度。

　　1.對住宅小區當年獲得國家、省級、金華市級示范項目稱號的物業服務企業分別給予一次性10萬元、5萬元、2萬元的獎勵;

　　2.對物業服務企業資質由三級升二級、二級升一級的物業服務企業分別給予一次性5萬元、10萬元的獎勵。

　　3.對上述1、2兩條的獎勵以不超過企業上繳稅收的地方留市部分為限。

　　(九)落實浙江省人民政府辦公廳《關于加快發展現代物業服務業的若干意見》(浙政辦發(20**)19號)及相關部門已經出臺的規定有關物業服務行業稅收、金融、培訓補貼等各項優惠政策。

　　四、改進行業監管，規范服務行為

　　(十)重視做好前期物業監管。

　　1.建設單位應在辦理商品房預售許可證前做好前期物業服務企業的招聘工作，制訂臨時管理規約等小區物業管理相關文件。提倡已選聘的物業服務企業提前介入。

　　2.前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業，雙方協商一致達成協議的,前期物業服務合同自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起終止。雙方當事人協商不成,無法達成一致意見的,通過法律程序解決。

　　3.前期物業服務合同到期后，小區符合業主大會召開條件因其他原因未能召開業主大會、選聘物業服務企業的，經小區建設單位與物業所在小區社區居委會辦理交接手續后，其物業管理委托權暫由物業所在社區居委會行使，由社區居委會在征求所在小區業主或業主代表意見后，公開選聘物業服務企業。

　　4.由建設單位選聘的前期物業服務企業，在前期物業服務合同到期前撤管的，建設單位必須負責該小區的物業服務工作。

　　(十一)建立物業維修基金

　　應急使用簡易程序。

　　對涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運、消防安全等緊急情況，需立即對住房共有部分、共有設施設備進行維修更新的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會證明核實(沒有成立業主委員會的小區，由社區居民委員會證明核實)，維修資金管理中心可按規定的撥付程序直接撥付專項維修資金。

　　(十二)建立棄管住宅小區公共設施應急處理機制。

　　1.棄管住宅小區確實難以再開展物業管理，并且尚未成立業委會的，所屬鎮鄉(街道)、社區應引導業主自治管理或納入社區準物業管理。

　　2.所屬鎮鄉(街道)應及時告知涉及小區水、電、燃氣、廣播電視等收費的相關部門和專業單位，相關部門和專業單位應當履行各自職責，及時落實公共費用分攤方案，向最終用戶分攤并收取費用，接收相關設施設備，承擔維修、更新、養護責任。

　　(十三)堅持"專業化管理企業化經營市場化運作"現代物業服務業發展模式。對不能實行封閉物業管理的小樓盤(小區)，可推行業主自治管理、自主收費或納入社區準物業管理。但對擁有電梯、消防等公用設施的住宅小區，無論是高層還是多層，無論可否封閉，無論采用何種管理模式，都應要求實施專業化管理，規范操作。

　　(十四)加強對行業的動態管理。

　　組織開展東陽市物業服務示范小區評比試點工作。

　　(十五)規范業委會運作。

　　1.充分發揮社區居委會的作用，把好業委會成立的程序關和人選關，從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中推選業主委員會的組成人員。

　　2.建立業委會成員培訓制度。定期組織業主委員會成員學習物業管理法規、政策和相關管理知識，明確業委會性質、職責、任務、權利和義務，提高依法履行職責的能力。

　　3.健全業委會民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。探索建立保障業主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。

　　(十六)推行物業服務等級收費制。在嚴格執行國家物業服務價格管理規定的前提下，結合東陽物業服務工作的實際，制訂適合不同小區業主需要的物業服務質量標準，并按服務質量標準確定物業服務費價格。

　　五、完善保障措施，改善服務環境

　　(十七)加大物業服務行業的宣傳力度。各新聞媒體和有關單位要采取多種形式，大力宣傳物業管理法律法規，宣傳物業服務工作的重要意義，讓廣大居民和社會各界提高對物業服務行業的認識，樹立物業服務的商品消費觀念，引導他們支持、主動參與物業管理活動，促進住宅物業管理工作的健康持續發展。

　　(十八)規劃、建設、鎮鄉(街道)要督促相關責任單位及時妥善處理開發建設遺留問題，城市行政執法部門要加大對小區違章裝飾(修)的查處、管理力度，改善小區物業服務環境。

　　(十九)采取切實有效措施，解決物業服務收費難問題。

　　1.對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。

　　2.發揮公務人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費的情況，作為機關作風建設與創建文明單位的重要考核內容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。

　　3.金融管理部門要將拒不履行法院生效判決，惡意欠繳物業服務費的業主納入銀行個人征信系統。

　　(二十)規范小區與物業服務相關的各項收費。

　　1.凡由政府及相關職能部門承擔的費用，不得轉由業主或者物業服務企業承擔。

　　2.供水、供電、供氣等專業單位應向物業管理區域內實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用。供水、供電、供氣等專業單位委托物業服務企業代收的，應與物業服務企業簽訂協議并支付代收手續費。

　　3.住宅小區共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。電梯等特種設備定期檢測費的收取，按規定標準執行。

　　六、積極發揮行業協會作用，加強行業自律

　　(二十一)市房地產業協會要擴大協會覆蓋面，提高協會的廣泛性、代表性、權威性，通過制訂、完善行業規范，監督會員單位遵章守約、依法經營、誠信服務，發揮行業自律作用。

　　(二十二)協會要倡導會員單位向社會、向業主就物業服務中的有關事項作出公開承諾，以改善物業服務企業的社會形象，提升社會聲譽度。

　　(二十三)協會要建立物業服務行業專業人才庫，組織開展行業內自查和互查活動，提升行業整體服務水平。

篇2：談物業服務健康發展策略

　　談物業服務健康發展策略

　　物業服務的健康發展，首先離不開物業服務公司的健康發展、物業市場的健康發展及政府相應職能的政策扶持、輿論導向的正確宣傳。

　?。ㄒ唬┲贫ê徒∪贫?/a>。管理是核心，制度是保障。物業公司要建立一套科學、規范、完善的規章制度，要積極導入、建立符合國際質量標準的ISO9002質量體系，提高物業服務的水平，為物業企業立足國內，甚至走向國外市場打下堅實的基礎。

　　（二）加快立法，健全物業服務法律、法規體系。政府要通過自己的權威使物業服務工作有序、健康開展，對物業服務市場形成、發展所必須的文件盡快出臺，以便物業服務公司、廣大業主（住戶）都可依照執行。

　?。ㄈ┮幏墩型稑藱C制。招投標就是公開競爭，企業之間比管理、比質量、比服務、比成本、比效益，最終比品牌，優勝劣汰。物業服務市場要建立一個公平競爭的市場機制，就必須建立起物業服務的招投標機制，采取面向社會公開招標的方式，選聘物業服務公司。

　?。ㄋ模┳ズ藐犖榻ㄔO，必須抓好內部建設和外部建設。物業公司不光要注重引才，注重用才，更應注重育才。內部建設必須加強員工的業務培訓和技術培訓，提高物業公司的競爭力。外部方面，物業服務企業必須搞好資質，重視服務，創出自己的品牌，樹立良好的公司形象，創立有自己特色的管理理念和模式。

　?。ㄎ澹┘哟笪飿I服務的宣傳力度。要加大對物業服務的宣傳力度，幫助老百姓正確認識物業服務，理解物業服務，關心物業服務，支持物業服務，加快物業服務的健康發展。

篇3：物業服務健康發展思路淺析

　　物業服務健康發展思路淺析

　　我國物業服務企業是隨著社會經濟的發展，人們對生活、工作環境的要求不斷提高，派生出的新興的服務性行業。其產生之初僅僅是房地產開發的后續服務機構；相對房地產開發商而言，它是一個終端服務單位，但對業主和物業服務企業本身而言，它永遠都是始端服務部門。作為一個新興行業，物業服務誕生伊始，便顯示出了強大的生命力。

　　廣大業主將之作為提高自身整體生活水平的依據而對其報以厚望，開發商以此作為自已樓盤的銷售亮點，政府主管部門又將之作為規范社區管理，提升城市形象的重要手段加以引導。這使在我國誕生剛剛20年的物業服務行業幾乎成了關乎國計民生的一個重要領域而被社會各界加以重視，成為了新世紀引入注目的聚焦點。進入21世紀，我國物業服務行業經過了20年的經驗和理論積累之后，正從幼稚走向成熟，并象所有其它企業一樣向著現代企業制度方向前進。實踐證明，在這一前進過程中，物業服務企業必然向著規?；^域化、專業化的方向發展。

　　面對房地產開發商新建的累累成果，物業服務行業隨之發展迅猛，如何使物業服務持續健康發展是值得我們研究和思考的重要問題。

　　一、物業服務具有廣闊的市場和強大的生命力

　　(一)現狀

　　從1981年全國第一家物業服務公司深圳物業服務公司的出現，物業公司向雨后春筍一樣的吹遍了祖國的大地，據不完全統計，目前全國有物業服務從業人員40余萬人，每年以4萬人遞增，目前鎮江就有120余家物業服務公司，60%小區施行了物業服務，物業服務逐漸被人們所接受。物業服務已成為21世紀發展最快行業。

　　(二)作用

　　隨著物業市場的不斷擴大，這種集高度統一管理、全方位多層次、市場化經營為一體充滿生機和活力的物業服務的出現，就越來越顯示出強大的生命力，因為它有以下作用:

　　1. 滿足人們不斷增長對改善住房條件的需求；

　　2. 配合社區管理，為政府解憂，有利于創建團結穩定的社會環境；

　　3. 延長建筑物和公共設施的使用壽命，提高其經濟效益，使之保值、增值；

　　4. 有利于提高人們的精神文明意識和現代化城市意識；

　　5. 為開發商樹立良好的企業形象，促進了房屋的銷售，提高了市場的競爭力。

　　二、當前存在的主要問題

　　總體上說，物業服務在我國是一個新生事物，它的發展總要一個過程，雖然它有廣闊的市場和強大的生命力，但要健康有序地發展，尚有以下亟待解決的問題:

　　(一)認識問題有很多誤區。由于物業服務是一個新興行業，其服務內容、政策法規未被大多數人所接受，許多不是物業公司的義務已被轉嫁到物業公司頭上，替人受過，甚至受到莫名的指責，打擊了從業人員的積極性，而且部分業主不顧法律、法規進行違章建筑，極大地損壞了其他業主的利益和小區的整體形象。阻礙了物業服務的健康發展。

　　(二)細部法規建設不健全。主要表現在物業公司對違章建筑的處置，是否可以強拆?物業服務費的起算日，還是以交付使用時計算、還是辦理入伙手續時計算，如應房屋質量問題，業主是否可以要求減免物業服務費?業主拒交物業服務費、公共部分的費用，法律法規對業主沒有制約措施。

　　(三)歷史遺留問題影響到物業正常的服務。主要表現在開發商未按協議規定，改變原有的設計及使用功能，小區的配套設施不到位、設計不合理、房屋質量等問題，業主則認為物業服務不到位。

　　(四)物業服務企業內部建設薄弱。職工隊伍業務素質、職業道德都有待提高和規范。

　　(五)物業服務費不能滿足物業服務的正常運作。由于業主消費觀念、經濟狀況、物業服務等原因的影響，物業的收繳又不向水、電、氣等單位有剛性的收費措施，致使微利行業更加微利，經營比較困難。

　　三、抓住機遇，推進物業服務健康發展

　　近年來，我們物業服務行業呈現出生機勃勃的發展趨勢，隨著一系列物業政策、法規的頒布實施，物業服務市場日趨成熟，為物業服務的健康發展提供了良好的發展勢頭，但我們又要充分認識到存在的問題和推進工作的難度。我們要抓住機遇，樹立***，推進物業服務健康地向廣度、深度、高度發展，我們應做好以下工作:

　　(一)要加強領導、提高認識，進一步更新觀念。

　　許多大城市、大公司的成功經驗告訴我們，要全面推動物業服務使之健康有序地發展，首先要領導的高度重視。同時政府、媒體、物業公司要向全民廣泛地宣傳物業服務方面的政策、法規、好處等內容，讓大家都參與到物業服務的過程中來，要讓物業服務企業以有效的管理、優質的服務、合理的收費，讓業主感到他們是最大得收益者。

　　(二)大力貫徹國務院《物業服務條例》，建立、健全相關法律、法規。

　　20**年頒布實施的《全國物業服務條例》對物業服務的健康發展指明了前進的方向?！稐l例》闡述了業主、、業主大會、物業服務企業的權利、義務并對物業的使用、法律責任等作了明確的規定，維護了業主和物業服務企業的合法權益。大家必須認真學習《物業服務條例》，將條例真正地運用于物業服務的實際過程中去。但由于部分業主的素質問題，違章建筑在小區內滋生蔓延，影響了其他業主的利益及小區的整體形象，很多業主認為物業服務不到位，對物業公司的影響大打折扣，而政府有關部門對違章也無執法力度。所以必須加強違章的執法力度，并可以給物業公司適當地執法權，對推進物業服務的健康發展有著重要的意義。另外在物業服務費的收取上，物業公司只能通過催繳，最后也只能通過法律手段，但哪個物業公司愿意和業主打官司呢?對于業主無理拒交物業服務費的法律應給予物業公司一定的權利，如可以和水、電、氣單位合作等。對于物業服務費的起收日、公共分攤費用等，地方政府也需用發文的形式健全起來。

　　(三)理清思路，處理好各方關系。

　　首先，必須處理好與行政主管部門的關系，行政主管部門是物業服務的歸口部門，代表政府對物業服務行使管理權利，物業服務必須接受行政主管部門的指導和監督。第二，必須協調好與業主委員會的關系。業主委員會是由業主大會產生的業主自治管理的機構，代表著業主的根本利益，物業服務企業應按照《物業服務條例》的相關規定，尊重業主委員會的權利，履行好義務，處理好業主自治與專業化管理的關系，維護好業主的合法權益。第三必須協調好與開發商的關系，物業服務應從物業的保值、升值的目的出發，按照前期物業服務服務合同約定的內容，行使好權利、履行好義務，實行物業服務與開發商的良好合作，互利共贏，促使物業服務健康發展。

　　(四)抓好隊伍建設，提高物業服務水平。

　　必須抓好內部建設和外部建設。內部建設必須加強員工的業務培訓和技術培訓，所有物業服務從業人員必須持證上崗，多學習、多取經，以不斷提高業務水平和服務水平，提高物業公司的競爭力。外部方面，物業服務企業必須搞好資質，重視服務，打造品牌，并主動出擊，開辟渠道，積極參與物業市場競爭，營造良好的物業服務氛圍，為物業服務健康發展奠定扎實的基礎。

　　(五)做好物業經營，為物業服務企業增加收入。

　　物業服務費是物業服務的物質基礎，從目前物業服務的經營狀況來看，僅依靠物業收費收入，大多數物業服務企業只能維持簡單再生產，而不是實現擴大再生產。因此物業服務企業不能只依靠收繳物業服務費求生存，必須獨立走向市場，利用自身資源，開辟新的創收渠道，靠開展多種經營彌補物業服務費的不足，同時還能使業主得到多層次、多項目、全面周到的服務。所以開展多種物業經營對物業服務的健康發展起到重要作用。

　　(六)切實解決好歷史遺留問題，有利于改善與業主之間的良好關系。

　　面對開發商業遺留的問題，政府有關部門、業主委員會必須積極協調，把zzxxx所說，“群眾利益無小事”這句實在話，真正運用到實際行動上，給廣大業主一個滿意的答復。

　　物業服務在國外已發展了100多年，而在中國才20多年。物業服務既是朝陽行業，又是微利行業，這是不爭的事實。物競天擇，適者生存。各級政府、全社會、全民應抓住機遇重視起來，學習***，把握其理論實質和思想內涵，聯系物業服務，開拓創新，把物業服務工作推向一個新階段，為提高城市的現代化建設、為人民創造美好生活空間共同努力，共同創造有中國特色的物業服務健康發展之路。