甘肅省人民政府辦公廳關于進一步促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的實施意見
甘政辦發(fā)〔20**〕52號
各市、自治州人民政府，蘭州新區(qū)管委會，省政府各部門，省屬有關企業(yè)，中央在甘有關單位：
為進一步規(guī)范物業(yè)服務行為，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法規(guī)規(guī)章，結合我省實際提出如下意見。
一、健全物業(yè)管理的工作體制
按照屬地管理、重心下移的原則，建立市州、縣市區(qū)、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理層級監(jiān)管機制。縣級以上人民政府要加強組織領導，房地產行政主管部門要按照決策部署，加強對本行政區(qū)域內物業(yè)管理服務活動的監(jiān)督管理工作。各級公安、環(huán)保、建設、物價、規(guī)劃、工商、衛(wèi)生、城市管理等部門要按照各自職責，依法實施對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導本轄區(qū)內業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。社區(qū)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理方面的工作。建立社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會(業(yè)主代表)三方協(xié)調機制，及時協(xié)調處理物業(yè)糾紛。
實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經營單位和城市管理、房地產管理等部門參加。聯(lián)席會議主要協(xié)調業(yè)主委員會不依法履行職責的問題;物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件、物業(yè)管理和社區(qū)管理銜接配合中出現(xiàn)的重大問題等。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位、建設單位相互之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可申請調解、仲裁或者依法向人民法院起訴。
縣級以上地方人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定落實扶持政策,加強行業(yè)管理,提高專業(yè)化、社會化水平，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權益。
二、依法規(guī)范物業(yè)管理活動
嚴格執(zhí)行相關法規(guī)規(guī)章,依法查處和糾正物業(yè)管理活動中的各種違法違規(guī)行為。物業(yè)管理區(qū)域內供電、供暖、供水、供氣、通訊等單位應當收費到戶，依法承擔業(yè)主專有部分以外相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護、更新的責任和費用，承擔經營服務過程中產生的損耗。對不能實現(xiàn)終端收費，確需物業(yè)服務企業(yè)代收的，實行有償服務。禁止以停水、停電、停氣、停暖等形式強迫物業(yè)服務企業(yè)代收相關費用和承擔損耗費用。違反規(guī)定的經營單位，屬地政府要及時督促整改落實，給業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，依法承擔賠償責任。
嚴格執(zhí)行《甘肅省物業(yè)管理辦法》中關于新建住宅小區(qū)物業(yè)管理用房建設規(guī)定，配套完善住宅小區(qū)物業(yè)管理用房。各級規(guī)劃設計管理部門要將住宅項目物業(yè)管理用房標準列入規(guī)劃設計審查范圍。建設單位在申請商品房銷(預)售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業(yè)管理用房的位置和面積，并在商品房銷(預)售時予以公示。設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門應當在房地產登記簿中注明住宅區(qū)內物業(yè)管理用房的位置和面積，供業(yè)主查詢。物業(yè)管理用房不得計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主，不得買賣或抵押。
嚴格項目招投標監(jiān)管。新建住宅小區(qū)要全面實行前期物業(yè)管理招投標制度。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，可以通過設區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)服務行業(yè)主管部門的招投標平臺,重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
三、建立質價相符的價格體系
各市州政府價格行政主管部門和房地產行政主管部門要依據(jù)全省物業(yè)管理服務等級標準，結合實際，制定普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準。縣市區(qū)房地產行政主管部門會同價格行政主管部門，按照等級標準，認定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級，作為價格行政主管部門核定收費標準的依據(jù)。
普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價。價格行政主管部門要會同房地產行政主管部門建立政府指導價與物業(yè)服務成本的聯(lián)動機制，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，原則上三年調整一次政府指導價。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費由業(yè)主大會決定。逐步形成業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定、質價相符的市場化價格機制。
四、大力扶持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展
物業(yè)服務企業(yè)享受支持現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金不計征營業(yè)稅。住宅小區(qū)內公用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格，按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準計收。涉及向物業(yè)服務企業(yè)收取的行政事業(yè)性收費和經營服務性收費，根據(jù)相關規(guī)定能免繳的免繳，不能免繳的按最低收費標準收費。配合城市美化亮化用電，按公益電價計收。住宅小區(qū)內的綠化用水，免收污水處理費。各級政府要積極支持物業(yè)服務企業(yè)通過實施設施設備改造、節(jié)能減排項目降低服務成本。
五、加大住宅專項維修資金歸集力度
各市州建設(房地產)主管部門會同財政部門要制定完善住宅專項維修資金管理辦法，并對應急情況維修資金使用管理作出規(guī)定。切實加強商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督工作。住宅專項維修資金管理堅持專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益。要加大住宅專項維修資金歸集力度，在辦理房屋所有權證時，應查驗繳納住宅專項維修資金的情況。房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況，并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋的所有權同時過戶。住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
各級電梯質量安全主管部門要按照《質監(jiān)總局關于進一步加強電梯安全工作的意見》(國質監(jiān)發(fā)〔20**〕14號)，做好電梯安全工作，保障人民群眾安全、舒適、便捷地使用電梯。
六、積極化解物業(yè)矛盾糾紛
各級政府要高度重視物業(yè)服務領域的矛盾糾紛，把解決開發(fā)建設遺留問題作為突破口，嚴把質量驗收關、承接查驗關、合同約定關，充分發(fā)揮人民調解的優(yōu)勢作用，保護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。要根據(jù)《甘肅省20**-20**年城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃》，立足經濟社會發(fā)展水平和財政能力，統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造，不斷提高基礎設施和公共服務設施建設水平。各市州、縣市區(qū)政府要明確相關部門、單位的主體責任，并在小區(qū)設立矛盾糾紛調查處理責任公示欄進行公示。要加強引導監(jiān)督，從規(guī)范服務和提升物業(yè)服務企業(yè)素質入手，全力推動物業(yè)服務行業(yè)提質升級，通過提高業(yè)主對物業(yè)服務的滿意度，化解矛盾糾紛。社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會要加強物業(yè)服務區(qū)域內公共秩序的維護，配合公安機關做好社會治安等相關工作，積極創(chuàng)建平安小區(qū)。
七、加強監(jiān)管提高物業(yè)服務水平
各級房地產行政主管部門要嚴格按照《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》(建設部令第164號)規(guī)定，把好市場準入關。加強對物業(yè)服務企業(yè)的動態(tài)管理，堅決清退整體素質低下和嚴重違規(guī)的企業(yè)。建立和完善物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并向社會公示，規(guī)范物業(yè)市場管理秩序，全面實行物業(yè)服務信息公開制度。物業(yè)服務企業(yè)應在服務區(qū)域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務費用、經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況、業(yè)主規(guī)約(含高空拋物、公共空間占用、飼養(yǎng)寵物等內容)等相關信息。物業(yè)服務企業(yè)的收費文件、收費標準(含代收水、電、暖和天然氣等費用標準)、收費金額和使用情況等，每半年向小區(qū)業(yè)主公示一次，當年7月底前公布上半年的收費和使用情況，次年1月底前公布上一年度全年收費和使用情況。
八、加大宣傳營造良好物業(yè)發(fā)展環(huán)境
各級政府和房地產、價格行政主管部門要充分發(fā)揮輿論宣傳的導向作用，堅持正面宣傳，讓廣大群眾了解物業(yè)管理政策法規(guī)，引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費觀念和消費意識，積極支持和參與物業(yè)服務相關活動，自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)主規(guī)約，努力營造全社會關心和支持物業(yè)管理服務工作的良好氛圍。
省建設廳要會同省發(fā)展改革委等有關部門，加強對各地物業(yè)管理服務工作的檢查和指導，對物業(yè)矛盾糾紛突出的地區(qū)和城市要進行重點督查。要開展物業(yè)管理示范項目試點工作，以點帶面，推進物業(yè)服務水平的整體提升。各市州政府要強化工作措施，靠實工作責任，加大獎懲力度，確保促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的各項措施落到實處。
甘肅省人民政府辦公廳
20**年3月21日
篇2：甘肅省關于進一步促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的實施意見（2014年）
甘肅省人民政府辦公廳關于進一步促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的實施意見
甘政辦發(fā)〔20**〕52號
各市、自治州人民政府，蘭州新區(qū)管委會，省政府各部門，省屬有關企業(yè)，中央在甘有關單位：
為進一步規(guī)范物業(yè)服務行為，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法規(guī)規(guī)章，結合我省實際提出如下意見。
一、健全物業(yè)管理的工作體制
按照屬地管理、重心下移的原則，建立市州、縣市區(qū)、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理層級監(jiān)管機制。縣級以上人民政府要加強組織領導，房地產行政主管部門要按照決策部署，加強對本行政區(qū)域內物業(yè)管理服務活動的監(jiān)督管理工作。各級公安、環(huán)保、建設、物價、規(guī)劃、工商、衛(wèi)生、城市管理等部門要按照各自職責，依法實施對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導本轄區(qū)內業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。社區(qū)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理方面的工作。建立社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會(業(yè)主代表)三方協(xié)調機制，及時協(xié)調處理物業(yè)糾紛。
實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經營單位和城市管理、房地產管理等部門參加。聯(lián)席會議主要協(xié)調業(yè)主委員會不依法履行職責的問題;物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件、物業(yè)管理和社區(qū)管理銜接配合中出現(xiàn)的重大問題等。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位、建設單位相互之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可申請調解、仲裁或者依法向人民法院起訴。
縣級以上地方人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定落實扶持政策,加強行業(yè)管理,提高專業(yè)化、社會化水平，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權益。
二、依法規(guī)范物業(yè)管理活動
嚴格執(zhí)行相關法規(guī)規(guī)章,依法查處和糾正物業(yè)管理活動中的各種違法違規(guī)行為。物業(yè)管理區(qū)域內供電、供暖、供水、供氣、通訊等單位應當收費到戶，依法承擔業(yè)主專有部分以外相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護、更新的責任和費用，承擔經營服務過程中產生的損耗。對不能實現(xiàn)終端收費，確需物業(yè)服務企業(yè)代收的，實行有償服務。禁止以停水、停電、停氣、停暖等形式強迫物業(yè)服務企業(yè)代收相關費用和承擔損耗費用。違反規(guī)定的經營單位，屬地政府要及時督促整改落實，給業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，依法承擔賠償責任。
嚴格執(zhí)行《甘肅省物業(yè)管理辦法》中關于新建住宅小區(qū)物業(yè)管理用房建設規(guī)定，配套完善住宅小區(qū)物業(yè)管理用房。各級規(guī)劃設計管理部門要將住宅項目物業(yè)管理用房標準列入規(guī)劃設計審查范圍。建設單位在申請商品房銷(預)售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業(yè)管理用房的位置和面積，并在商品房銷(預)售時予以公示。設區(qū)的市、縣(市、區(qū))房地產行政主管部門應當在房地產登記簿中注明住宅區(qū)內物業(yè)管理用房的位置和面積，供業(yè)主查詢。物業(yè)管理用房不得計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主，不得買賣或抵押。
嚴格項目招投標監(jiān)管。新建住宅小區(qū)要全面實行前期物業(yè)管理招投標制度。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，可以通過設區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)服務行業(yè)主管部門的招投標平臺,重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
三、建立質價相符的價格體系
各市州政府價格行政主管部門和房地產行政主管部門要依據(jù)全省物業(yè)管理服務等級標準，結合實際，制定普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準。縣市區(qū)房地產行政主管部門會同價格行政主管部門，按照等級標準，認定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級，作為價格行政主管部門核定收費標準的依據(jù)。
普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價。價格行政主管部門要會同房地產行政主管部門建立政府指導價與物業(yè)服務成本的聯(lián)動機制，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，原則上三年調整一次政府指導價。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費由業(yè)主大會決定。逐步形成業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定、質價相符的市場化價格機制。
四、大力扶持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展
物業(yè)服務企業(yè)享受支持現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金不計征營業(yè)稅。住宅小區(qū)內公用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格，按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準計收。涉及向物業(yè)服務企業(yè)收取的行政事業(yè)性收費和經營服務性收費，根據(jù)相關規(guī)定能免繳的免繳，不能免繳的按最低收費標準收費。配合城市美化亮化用電，按公益電價計收。住宅小區(qū)內的綠化用水，免收污水處理費。各級政府要積極支持物業(yè)服務企業(yè)通過實施設施設備改造、節(jié)能減排項目降低服務成本。
五、加大住宅專項維修資金歸集力度
各市州建設(房地產)主管部門會同財政部門要制定完善住宅專項維修資金管理辦法，并對應急情況維修資金使用管理作出規(guī)定。切實加強商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督工作。住宅專項維修資金管理堅持專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益。要加大住宅專項維修資金歸集力度，在辦理房屋所有權證時，應查驗繳納住宅專項維修資金的情況。房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況，并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋的所有權同時過戶。住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
各級電梯質量安全主管部門要按照《質監(jiān)總局關于進一步加強電梯安全工作的意見》(國質監(jiān)發(fā)〔20**〕14號)，做好電梯安全工作，保障人民群眾安全、舒適、便捷地使用電梯。
六、積極化解物業(yè)矛盾糾紛
各級政府要高度重視物業(yè)服務領域的矛盾糾紛，把解決開發(fā)建設遺留問題作為突破口，嚴把質量驗收關、承接查驗關、合同約定關，充分發(fā)揮人民調解的優(yōu)勢作用，保護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。要根據(jù)《甘肅省20**-20**年城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃》，立足經濟社會發(fā)展水平和財政能力，統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造，不斷提高基礎設施和公共服務設施建設水平。各市州、縣市區(qū)政府要明確相關部門、單位的主體責任，并在小區(qū)設立矛盾糾紛調查處理責任公示欄進行公示。要加強引導監(jiān)督，從規(guī)范服務和提升物業(yè)服務企業(yè)素質入手，全力推動物業(yè)服務行業(yè)提質升級，通過提高業(yè)主對物業(yè)服務的滿意度，化解矛盾糾紛。社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會要加強物業(yè)服務區(qū)域內公共秩序的維護，配合公安機關做好社會治安等相關工作，積極創(chuàng)建平安小區(qū)。
七、加強監(jiān)管提高物業(yè)服務水平
各級房地產行政主管部門要嚴格按照《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》(建設部令第164號)規(guī)定，把好市場準入關。加強對物業(yè)服務企業(yè)的動態(tài)管理，堅決清退整體素質低下和嚴重違規(guī)的企業(yè)。建立和完善物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，并向社會公示，規(guī)范物業(yè)市場管理秩序，全面實行物業(yè)服務信息公開制度。物業(yè)服務企業(yè)應在服務區(qū)域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務費用、經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況、業(yè)主規(guī)約(含高空拋物、公共空間占用、飼養(yǎng)寵物等內容)等相關信息。物業(yè)服務企業(yè)的收費文件、收費標準(含代收水、電、暖和天然氣等費用標準)、收費金額和使用情況等，每半年向小區(qū)業(yè)主公示一次，當年7月底前公布上半年的收費和使用情況，次年1月底前公布上一年度全年收費和使用情況。
八、加大宣傳營造良好物業(yè)發(fā)展環(huán)境
各級政府和房地產、價格行政主管部門要充分發(fā)揮輿論宣傳的導向作用，堅持正面宣傳，讓廣大群眾了解物業(yè)管理政策法規(guī)，引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費觀念和消費意識，積極支持和參與物業(yè)服務相關活動，自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)主規(guī)約，努力營造全社會關心和支持物業(yè)管理服務工作的良好氛圍。
省建設廳要會同省發(fā)展改革委等有關部門，加強對各地物業(yè)管理服務工作的檢查和指導，對物業(yè)矛盾糾紛突出的地區(qū)和城市要進行重點督查。要開展物業(yè)管理示范項目試點工作，以點帶面，推進物業(yè)服務水平的整體提升。各市州政府要強化工作措施，靠實工作責任，加大獎懲力度，確保促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的各項措施落到實處。
甘肅省人民政府辦公廳
20**年3月21日
篇3：寧夏關于規(guī)范物業(yè)服務管理促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的意見（2014年）
寧夏回族自治區(qū)人民政府關于進一步規(guī)范物業(yè)服務管理促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的意見
寧政發(fā)〔20**〕58號
各市、縣(區(qū))人民政府，自治區(qū)政府各部門、直屬機構：
物業(yè)服務管理是社會管理的重要組成部分。近年來，我區(qū)物業(yè)服務行業(yè)得到一定發(fā)展，但仍然存在物業(yè)服務覆蓋面低、市場行為不盡規(guī)范、服務水平不高、行業(yè)發(fā)展環(huán)境亟待改善等問題。為進一步提升物業(yè)服務管理水平，促進物業(yè)服務行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮物業(yè)服務行業(yè)在優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境、提高居民生活品質、創(chuàng)新社會治理、促進社會和諧中的積極作用，現(xiàn)就進一步規(guī)范物業(yè)服務管理、促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展提出如下意見。
一、總體要求和目標任務
(一)總體要求。以*理論、“***”重要思想和***為指導，認真貫徹*****大及十八屆三中全會、自治區(qū)黨委十一屆三次全體(擴大)會議精神，按照全面深化改革的總要求，以提高人民群眾居住滿意度為目標，以健全完善物業(yè)服務標準規(guī)范、加強市場監(jiān)督管理、加大政策支持力度為基礎，規(guī)范物業(yè)服務管理行為，提升物業(yè)服務水平，努力創(chuàng)建環(huán)境優(yōu)美、安全有序、和諧文明的生產生活環(huán)境。
(二)目標任務。到20**年，全區(qū)物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展整體水平明顯提高，基本實現(xiàn)物業(yè)服務全覆蓋。
--新建商品住宅小區(qū)，全面實行專業(yè)化物業(yè)服務管理。老舊住宅小區(qū)綜合整治改造比例達到95%，由業(yè)主自治管理、社區(qū)代管或選聘物業(yè)服務企業(yè)實行專業(yè)化管理。農民安置區(qū)(移民新村)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(村)組織業(yè)主進行物業(yè)服務管理，或委托物業(yè)服務企業(yè)代管。
--凡實行專業(yè)化、市場化物業(yè)服務管理的住宅小區(qū)，全面推行物業(yè)公司治安責任追究機制。
--新培育國家級物業(yè)服務示范項目20個、自治區(qū)級物業(yè)服務示范項目60個，通過典型引路、示范帶動，進一步提高物業(yè)服務管理水平。
--全區(qū)物業(yè)服務覆蓋面平均達到95%以上。新培育一級物業(yè)服務企業(yè)3家、二級物業(yè)服務企業(yè)10家，物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員達到10萬人以上。
二、工作措施
(一)健全物業(yè)行業(yè)管理體制。各市、縣(區(qū))要將物業(yè)服務管理納入社區(qū)建設管理體系，設立工作機構，配備專職人員，構建地級市監(jiān)督管理、縣(市、區(qū))屬地負責、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))組織落實、居(村)民委員會積極參與的物業(yè)服務管理工作格局。要健全完善物業(yè)服務管理合同，規(guī)范物業(yè)服務委托方和受托方的責權利關系和行為。
(二)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。各市、縣(區(qū))要建立由住房城鄉(xiāng)建設、房地產管理、規(guī)劃、城管、園林綠化、公安、環(huán)保、民政、物價、金融、質量技術監(jiān)督、安全監(jiān)督管理等部門負責人參加的物業(yè)服務管理聯(lián)席會議制度，定期研究解決物業(yè)管理中的相關問題。各有關部門要將行政執(zhí)法職能延伸至住宅小區(qū)，有效制止和查處違章搭建、毀壞綠地、占用公共設施、毀壞專用設備等違法違規(guī)行為，及時化解物業(yè)服務管理矛盾糾紛，推動平安社區(qū)建設。
(三)推進業(yè)主自治組織建設。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府應當加強對業(yè)主委員會工作的組織指導。凡業(yè)主入住率達到規(guī)定比例的住宅小區(qū)，均應成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，形成居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)“三位一體”的物業(yè)服務管理體制，共同做好物業(yè)服務管理工作。要加強業(yè)主委員會成員培訓教育，落實業(yè)主委員會成員薪酬待遇，制定完善議事規(guī)則和物業(yè)管理規(guī)約，組織引導業(yè)主大會、業(yè)主委員會注重維護住宅小區(qū)公共秩序和業(yè)主公共利益，不斷提高業(yè)主委員會工作能力和管理水平。
(四)嚴格執(zhí)行物業(yè)承接查驗制度。健全完善房屋交付使用和物業(yè)承接查驗監(jiān)督管理制度，明確新建房屋交付使用的條件、程序和物業(yè)承接查驗的具體內容。嚴格落實工程質量責任制，凡不合格工程不得交付使用。嚴格執(zhí)行物業(yè)承接查驗制度，確保接收的物業(yè)權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全。各級房地產(物業(yè))主管部門要加強物業(yè)承接驗收監(jiān)督管理，對不按規(guī)定交付房屋和查驗接收物業(yè)的行為依法處罰。
(五)規(guī)范物業(yè)服務收費行為。建立完善政府指導價和市場調節(jié)價相結合的物業(yè)服務收費機制。保障性安居工程、農民安置住宅小區(qū)和老舊住宅小區(qū)，實行政府指導價;新建商品住宅和非住宅、或者接受業(yè)主委托開展特約服務等其他物業(yè)服務項目，實行市場調節(jié)價。各市、縣(區(qū))價格主管部門應當會同房地產(物業(yè))主管部門，及時制定物業(yè)服務等級標準以及相應的物業(yè)服務收費標準基準價與浮動幅度，并每三年進行一次調整。供水、供電、供氣、供熱、有線電視等專業(yè)經營單位，應當向終端用戶收取相關費用，委托物業(yè)服務企業(yè)代收的應當支付手續(xù)費。各物業(yè)服務企業(yè)應當按照《物業(yè)服務合同》約定收取物業(yè)服務費，禁止隨意提高收費標準，并在物業(yè)服務管理區(qū)域內顯著位置，定
期公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)費收支等情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
(六)推進老舊小區(qū)綜合整治。各市、縣(區(qū))要把老舊住宅小區(qū)整治改造列入民生計劃，加強規(guī)劃指導，嚴格督查考核，整合各方資源，加大資金投入，重點對上下水、公共衛(wèi)生、道路和照明、供熱管網、節(jié)能保溫等進行整治改造，確保每年老舊住宅小區(qū)綜合整治比例不低于總數(shù)的25%。對整治改造后的老舊住宅小區(qū)要組織建立維修資金交付使用管理制度，為房屋后續(xù)維修提供保障。要對整治改造后的老舊住宅小區(qū)實行“封閉式”管理，支持鼓勵物業(yè)服務企業(yè)實行專業(yè)化物業(yè)服務管理，提高老舊住宅小區(qū)的功能質量、環(huán)境質量和安全防范能力。
(七)加強農民安置區(qū)物業(yè)服務管理。鼓勵農民集中安置住宅小區(qū)通過招標投標方式，選聘物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)服務管理。根據(jù)業(yè)主意愿，也可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府(村民委員會)組織入住業(yè)主進行自治物業(yè)服務管理，優(yōu)先安排業(yè)主中的失地農民和困難家庭成員就業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同，明確物業(yè)服務管理內容和收費標準。
(八)健全住宅維修資金繳存使用管理機制。落實住宅專項維修資金繳存使用管理規(guī)定，全面推行住宅專項維修資金管理制度。各市、縣(區(qū))要研究制定各類住宅的維修資金繳存標準和續(xù)繳辦法，對個人賬戶維修資金余額不足30%的，動員業(yè)主及時續(xù)繳。要簡化住宅專項維修資金使用審批條件和程序，推行業(yè)主“代表制”，對屋面漏水、管道堵塞、單元門損壞、電梯停運等緊急維修事項，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會組織征求樓棟或單元業(yè)主代表意見后決定使用，主管部門復核確認。加強住宅專項維修資金監(jiān)督管理，方便業(yè)主查詢，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定，將住宅專項維修資金用于購買國債，實現(xiàn)住宅專項維修資金的保值增值。
(九)加強物業(yè)服務市場監(jiān)督管理。各級房地產(物業(yè))主管部門要會同有關部門，加強物業(yè)服務市場監(jiān)督檢查，整頓規(guī)范物業(yè)服務市場秩序。要嚴格物業(yè)服務企業(yè)資質管理，健全完善物業(yè)服務市場準入退出機制，對服務質量差、群眾滿意度低、侵害業(yè)主合法權益的企業(yè)，依法查處并清出市場。要推行物業(yè)服務招標投標制度，建立公平公正的市場環(huán)境。各市、縣(區(qū))要研究制定物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理制度，及時公開企業(yè)資質和信用狀況，接受業(yè)主和社會監(jiān)督。
三、扶持鼓勵政策
(一)鼓勵引導企業(yè)爭先創(chuàng)優(yōu)。深入開展物業(yè)服務示范(優(yōu)秀)項目和優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)創(chuàng)建活動，典型引路，示范帶動，提升物業(yè)服務管理水平。加大對物業(yè)服務示范項目的獎勵支持力度，對獲得地級市以上物業(yè)服務示范(優(yōu)秀)項目稱號的物業(yè)服務企業(yè)，自獲得示范(優(yōu)秀)項目次年起，三年內參加物業(yè)項目招標投標時分別給予加分鼓勵，并由項目所在地人民政府給予表彰獎勵。
(二)加大財政補貼支持力度。自治區(qū)財政廳會同住房城鄉(xiāng)建設廳每年可安排一定的財政補貼資金，對老舊小區(qū)綜合整治好的市、縣(區(qū))實行以獎代補。各市、縣(區(qū))要將老舊小區(qū)整治改造資金列入財政預算，對老舊小區(qū)、保障性安居工程、農民集中安置區(qū)實施專業(yè)化物業(yè)服務管理的，由各市、縣(區(qū))財政給予資金補貼。對在商品住宅小區(qū)中配建的保障性住房、拆遷安置住房，業(yè)主屬于低收入家庭的，按照優(yōu)惠價格繳納物業(yè)費，低收入家庭繳費標準與該小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)服務收費標準差額部分，由市、縣(區(qū))給予資金補貼。住宅小區(qū)內共用設施設備維護管理、公共照明、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格，按照當?shù)鼐用裆钍褂脙r格標準執(zhí)行。住宅小區(qū)綠化用水免收污水處理費。各地對物業(yè)服務企業(yè)征收的營業(yè)稅地方所得部分，主要用于物業(yè)服務管理補貼和獎勵。
(三)合理確定稅基。物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)額，以其取得的全部價款和價外費用扣除代收代繳的水、電、燃氣等費用以及物業(yè)服務企業(yè)管理相應公用部位、公用設備設施所耗用水、電費后的余額為計稅營業(yè)額。對物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關文件規(guī)定向居民收取的高層住宅電梯、水泵運行費，實行單獨核算，按實列支的，可視同代收代付費用暫不征收營業(yè)稅。
(四)加強用工優(yōu)惠支持。人力資源社會保障部門對物業(yè)服務企業(yè)招聘大中專畢業(yè)生、復轉軍人、就業(yè)困難人員的，優(yōu)先提供招聘崗位并實行免費服務;對招用下崗失業(yè)和“4050”人員、簽訂勞動合同一年以上、并按規(guī)定交納社會保險的，經人力資源社會保障部門認定，按規(guī)定給予公益性崗位補貼和社會保險補貼。住房和城鄉(xiāng)建設部門對符合保障性住房申請條件的物業(yè)服務從業(yè)人員，在同等條件下優(yōu)先租配售。
(五)加強培訓教育支持。各級政府和有關部門要分級、分批對物業(yè)服務從業(yè)人員進行崗位技能培訓和繼續(xù)教育培訓。公安部門會同人力資源社會保障部門，負責物業(yè)服務企業(yè)秩序維護員(保安員)的培訓考核;房地產(物業(yè))主管部門會同人力資源社會保障部門，負責物業(yè)服務項目經理、物業(yè)管理員、綠化保潔員、設備維修員等崗位的培訓考核。對物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員的培訓，享受培訓所在地人力資源社會保障部門的職業(yè)培訓補貼，并減免培訓費用。
(六)強化輿論宣傳引導。要堅持正確輿論導向，加強物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，引導企業(yè)和廣大業(yè)主依法理性維權，樹立正確的消費觀念，積極支持和參與物業(yè)服務相關活動，自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)主規(guī)約，自覺愛護公共設施，維護住宅小區(qū)良好秩序，為物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展營造良好的輿論氛圍。
寧夏回族自治區(qū)人民政府
20**年7月2日