物業公司創建流程

　　物業管理公司的創建分為營業執照和資質申報兩個環節。

　　一、營業執照的辦理：

　　營業執照注冊一般為有限責任公司。包括企業名稱預核準、注冊資金注入驗資、企業營業執照申請、企業代碼證申請、稅務登記證申請、公司賬戶開戶等，具體流程去相關部門咨詢。

　　注冊資金按物業公司的等級計算，開始的時候為“暫定三級”(目前已經取消了臨時資質等級)，一年內有效，一年內需要重新評級，不然資質作廢。從“三級”開始。三級的物業管理注冊資金為50萬元。

　　營業執照先找當地的工商局先核名，然后開始工商登記、股權確認等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊一間公司的手續是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來。建議你找當地一家代理注冊的公司，花幾千元他們會幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果沒有50萬的現金，他們注冊公司可以幫你代塹，注冊后他們會抽走資金。注冊一個50萬的物業公司，連代塹資金在內，10000元左右注冊代理公司會幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務登記、法人印鑒等他們會一并幫你搞定的。

　　這時值得提醒的就是：如果你是讓注冊代理公司搞定50萬的注冊資金的話，其實這錢是不存在的，因為注冊代理公司不可能“白”送你的，他們在你工商登記成功后，會將資金抽走的。所以在財務管理方面，應該是由樓主你或相關的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因為這50萬是根本不存在的，在財務管理需要交待資金去向。即公司發生問題時，如有債務方面的糾分時，需要按照股權份額承擔相應的風險。你的有限責任公司注冊資金為50萬元，即最大可能要承擔50萬元的風險。

　　物業公司三級資質的界定：

　　三級資質企業：

　　1.注冊資金50萬以上;

　　2.具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，企業經理取得建設部門頒發的物業管理企業經理崗位證書，50%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;

　　3.委托的物業管理項目;

　　4.具有比較健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;

　　5.建立了維修基金管理與使用制度。

　　二級資質企業：

　　1.注冊資本300萬以上;

　　2.具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理人員取得從業人員崗位證書;

　　3.管理兩種類型以上的物業;

　　4.管理各類物業的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100%。

　　計算基數是： (1)多層住宅80萬平方米; (2)高層住宅40萬平方米; (3)獨立式住宅(別墅)6萬平方米; (4)辦公樓、工業區及其他物業20萬平方米。

　　5.10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)稱號;

　　6.具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;

　　7.建立了維修基金管理與使用制度。

　　至于一級資質的企業要求更高，建議先申請三級資質，隨著公司逐步發展在一步步升級 下邊給出兩個現實中物業公司經營范圍進行參考：

　　1、深圳市***物業清潔管理有限公司 經營范圍：樓宇清潔服務(除專項);清潔用品，機械設備(銷售)。(企業經營設計行政許可的，憑許可證件經營)

　　2、上海**物業管理有限公司 經營范圍：物業管理，清潔服務，機電設備維修，園林景觀工程施工，盆景、花卉出租，商務信息咨詢，建筑裝飾工程施工，清潔用品、機電設備、機械設備、日用百貨、辦公用品、五金交電、裝飾材料、電子產品的銷售

　　二、物業公司資質申報流程：

　　(三級資質)：

　　1.注冊資本人民幣50萬元以上;

　　2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

　　3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

　　4.有委托的物業管理項目;

　　5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

　　6.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：

　　(一)營業執照;

　　(二)企業章程;

　　(三)驗資證明;

　　(四)企業法定代表人的身份證明;

　　(五)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

　　7. 新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

　　8.申請核定資質等級的物業管理企業，應當提交下列材料：

　　(一)企業資質等級申報表;

　　(二)營業執照;

　　(三)企業資質證書正、副本;

　　(四)物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同;

　　(五)物業服務合同復印件;

　　(六)物業管理業績材料。

　　即你領取了營業執照后，需要先到國土房管局物業科辦理“臨時資質”申報，他們會給你一年的時間。一年內你要辦理“臨時資質”轉“三級資質”。如果一年內，你沒有達到相關資質申報的條件時，你有兩條路可以選擇：

　　1)無資質承接業務，目前這類型占物業公司總數的30%左右。但給物業科查到的話，要罰款，如果和當地物業科關系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時資質”。

　　2)給專業公司代辦，有實力的物業管理公司代辦企業和物業科有關系(代辦理營業執照注冊的代理公司一般辦不了這項業務，因為需要和物業科和建設部有關系才辦理得，如果注冊執照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國家的相關部門很“那個”的，所以，三級資質代辦需要4-5萬元出證。

篇2：小區業主委員會成立流程解讀

　　業主委員會成立流程解讀

　　開始實行的《物業管理條例》關于成立業主大會和業主委員會的規定有五個方面，現筆者逐一加以解讀：

　　一.業主大會的成立

　　規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

　　解讀：業主大會由業主自行成立，但要接受物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導，具體到北京，目前要接受區、縣居住小區管理辦公室的指導。

　　指導不等于領導，業主要求成立業主大會，應通知區、縣小區辦，請求他們派人指導，如果他們不指導，則屬于區、縣小區辦不作為，并不影響業主自行成立業主大會。

　　北京對區、縣小區辦規定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔20**〕516號文的規定：“擁有10%以上業權的產權人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區辦應在收到書面申請后15日內，作出是否符合組建條件的書面答復。” 而一個物業小區是否符合成立業主大會和業主委員會的條件，北京可參照以下兩項規定： 京政辦發〔20**〕91號文規定：“凡商品房、經濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區，應組建業主委員會;1994年底前投入使用的老舊小區，房改售房率超過50%的，應組建業主委員會?！?京國土房管物[20**]316號文規定：“對于整體規劃、分期建設的住宅小區，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區，符合《關于規范和加強本市物業管理若干意見的通知》(京政辦發[20**]91號)管委會的條件，應一并選舉產生管委會，不再分次選舉。對于住宅小區尚未入住、投入使用的部分，管委會應給未入住區域的業主預留產權人代表份額和管委會委員席位?！?/p>

　　二. 物業管理區域的劃分

　　規定：一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　解讀：成立業主大會，業主首先要確定自己所在的物業管理區域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規定：“物業管理區域的劃分，原則上以相對封閉，配套設施、基礎設施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區域內房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下。”

　　三.業主大會投票權確立

　　規定：業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　　解讀：第一次業主大會投票權由地方政府制定，以后業主大會投票權由業主大會自行約定。 北京的第一次業主大會投票權可參照京房地物字【1997】第485號文：“產權人投票實行住宅房屋每一單元房一票;非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產權證一票?！焙途﹪练抗芪颷20**]316號文：“在已確定物業管理區域的，原開發建設單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產權份額超過全部住宅物業20%的、召開產權人(代表)大會時，其投票權及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算?！钡囊幎右源_定。

　　四、業主大會的開會要求和表決方式

　　規定： 1.召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。 2.業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。 3.業主可以委托代理人參加業主大會會議。 4.業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。 6.住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　解讀：業主大會開會要提前15天以上通知全體業主，并告知相關的居委會，業主大會不一定要采用開會形式進行，業主大會作出一般決定，經物業管理區域內全體業主所持投票權1/4以上即可通過，業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。條例沒有規定成立業主大會要經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上m.dewk.cn通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業主大會和選舉業主委員會不是特別難。 北京的業主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規定，通過公告方式選舉產生第一屆業主委員會。采取通過公告方式選舉產生的，應依照下列規定: l.籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面送達全體產權人上述材料;2.在選舉辦法規定的時間內，籌備組未收到占總票數50%

　　以上的反對票，即可向各區縣小區辦進行業主委員會成立備案。 　　五.業主委員會備案

　　規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　解讀：業主委員會成立不用再經區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，成立之后在30日內向區、縣小區辦備案即可。備案制和審批制的最大區別在于備案制下成立業主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業主委員會的行為由業主負責;審批制下成立業主委員會要符合區、縣人民政府房地產行政主管部門的要求，區、縣人民政府房地產行政主管部門要對業主委員會的成立負行政管理責任。 目前北京市尚無備案的要求，但過去的一些規定可做參考： (1)業主委員會成員的組成可參考京政辦發〔20**〕91號文“根據物業管理區域的規模，業主委員會一般由五名至十五名委員單數組成?！焙途┓康匚镒帧?997】第485號文“管委會主任必須是產權人或產權人代表。”的規定。 (2)提交小區辦備案材料可參考京房地物字【1998】308號文的要求：“1. 管委會成立的正式名稱;2. 物業管理區域;3. 房屋產權狀況;4. 管委會辦公場所;5. 管委會選舉產生的簡要過程，應包括產權人、使用人代表產生辦法、計票方法、選舉程序等內容?！?(3)業主委員會成立在區、縣小區辦完成備案的時間，參考京房地物字【1997】第485號文規定，從報送材料起應不超過10天。

　　成立業主委員會的八個步驟

　　了解了業主委員會成立的相關規定后，就要按規定進行具體操作了。

　　第一步，想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系，然后聯系本小區十分之一以上的業主簽名，發起成立業主大會的倡議，同時發信邀請區、縣小區辦指導自己小區成立業主大會。

　　第二步，組建成立業主大會的籌備組，籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主推薦，最好的方法是由開始的發起人張榜通告，請業主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

　　第三步，籌備組開始工作(人數不多的話，愿參加的業主都可參加)，起草業主委員會章程，決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數，匯集愿意擔任業主委員會工作的業主名單和參選業主的資料，并在業主大會成立十五天前通知全體業主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區、縣小區辦和相關居委會的代表參加。

　　第四步，將草擬的業主委員會章程、所有參選業主委員會的業主資料、選票(最好用統計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業主大會的時間)書面發給每個業主，并同時請所有收到上述資料的業主簽收收條。

　　第五步，成立業主大會時，籌備組公開在小區所有業主有權參與監督的情況下進行驗票工作，統計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業主所持投票權1/2以上，反饋意見中的反對意見少于1/2，業主大會成立，業主委員會章程通過，在業主委員會組成人數范圍內，得到反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。

　　第六步，業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、付主任，并可以開展工作。

　　第七步，將業主大會成立簡要過程，業主委員會主任和委員名單、業主委員會章程報送區、縣小區辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

　　第八步，備案十天后仍沒有收到區、縣小區辦的備案意見，可要求他們盡快發出。

　　成立業主委員會需注意的策略

　　1.不要整天把維權掛在嘴邊 維權不是一定要掛在嘴邊才能維的，如果你整天喊維權，無形當中，還沒干事先為自己樹立了敵人，一些業主不喜歡研究成立業主委員會的方法，卻喜歡說官商勾結，無形當中又為成立業主委員會多設立了一個障礙。 其實真正官商勾結的貪官更重視自己頭上的烏紗帽，沒了烏紗帽，官商勾結少了“官”字，也就勾結不起來了。 所以筆者建議業主要想成立業主委員會，應該宣傳的是提高小區的物業管理質量，搞好小區建設，現在很多物業公司明白業主委員會成立是阻擋不了的，早晚飯碗還要靠業主委員會給，他們并不愿和業主作對，因此業主成立業主委員會應想辦法打消物業公司的顧慮，使物業公司看到今后和業主委員會的合作希望，掃清了物業公司的障礙，就等于掃清了房地產商的障礙，這時即使官商勾結對業主委員會成立也沒什么影響，而且成立業主委員會所需的材料和費用，物業公司都會提供。 業主還應學會官民“勾結”，更多的“官”是想做些事的，哪怕他僅僅是為了自己的仕途，因此業主應經常宣傳成立業主委員會可以給小區帶來的穩定，讓“官”看到的是成立業主委員會能給他帶來的業績，而不是“麻煩”。 以維權為口號，雖然能激發業主參與，但一有風吹草動，前期工作就會半途而廢，明哲保身的傳統使有家有業的大多數業主更在意自己的安全。少說維權，業主敢于參加成立業主委員會的工作才會長久。

　　2.要會發動群眾、要有貢獻精神 成立業主委員會，最好別沒干事先集資，這樣很容易把其它業主嚇跑。 要求成立業主委員會的骨干份子，如果不能取得物業公司的支持，要能先做出些犧牲，不僅要搭時間，還要肯自己掏腰包墊付一些費用，當然復印材料什么的如能想辦法利用些社會資源更好，墊付的費用自己記筆帳，留著發票，等業主委員會成立后，早晚有物業公司主動愿為您報銷。 向每戶發成立業主大會文件可不是件容易的事，如果您有能力動員物業公司的門口服務員或那些晨練的大爺大媽幫您忙，您就有福了。

　　3.“閻王好見、小鬼難纏” 中國的百姓怕見官，更怕熱臉貼上個冷屁股。其實這個傳統觀念應該改一改，業主如果沒有交過所得稅，起碼也交過印花稅、契稅，政府工作人員是人民的公仆，靠人民繳納的稅金養活，他們有什么可怕的呢?再遇到冷屁股狠狠踢它幾腳就是了。 業主反映遞送文件，小區辦人員不肯簽字，下次再遇到這種情況，您就告訴他：“您不簽我就找你們局長簽?！彼绻娴倪€不簽，您就真找他們局長簽，保證最后您送的文件能有人簽收。 業主反映有的區小區辦要求成立業主委員會先要遞交很多小區物業方面的材料，再遇到這種情況，即使您在的小區的物業公司不肯提供，您也用不著犯愁。您就讓小區辦把要求給您寫下來，然后拿著小區辦寫的要求，到市房地局的各個相關處室敲門，行使您的知情權，沒有結果就不走，迫使市房地局的這些處室找局長禁止區小區辦的

　　工作人員瞎要材料。 小區辦不給業主委員會成立備案，口說無憑，沒有文字回復只當他們沒說，您就照常進行業主大會和業主委員會工作，如果有文字答復，看看合理不合理，如果違法行政，直接找市小區辦，市小區辦不解決，直接在市房地局每月局長接待日找局長，每月如果真有十個小區業主坐在局長辦公室不走，那些違法行政的人自己就會主動找上門。記著每次往上找，一定要有文字材料，讓領導“批復”，如果僅是說說而已，有些人可能會“健忘”，有可能是說了白說。 　　附： 成立業主委員會相關文書參考

　　1. 選票設計

　　以下是筆者根據所在小區設計使用過的選票改寫，僅供參考：

　　親愛的業主：您好!

　　現將**小區業主委員會候選人名單和資料發給您，如果您反對其中任何人擔任業主委員會委員，請在其名字后面畫×，您也可m.dewk.cn以提出您建議的候選人，然后將您的選票在 月 日之前投入**小區選票箱，根據**小區業主委員會章程(草案)第*條規定，如果您未投反對票將視同您贊成這些候選人當選業主委員會委員，請您珍惜自己的權利和支持我們的工作! 謝謝!

　　____小區業主大會籌備組 ____年__月__日 ___________________________________________________ 業主委員會委員候選人名單

　　姓名

　　業權單位

　　姓名

　　業權單位

　　我提議__號樓 座 室 先生/女士擔任管委會委員 ____小區 ____號樓 門 室

　　簽名： ____年__月__日

　　注：如果您的產權超過一套房子，請將全部房號在選票上注明，無房號或無簽名的選票將視為無效。

　　2.收條設計

　　以下是筆者根據所在小區設計使用過的收條改寫，僅供參考：

　　收 條

　　本人/本人代表產權人收到業主大會籌備組送來的業主委員會章程(草案)、參選業主委員會的業主資料、選票、成立業主大會的通知。

　　____小區____號樓__門_____室

　　簽名: ____年__月__日

　　3.業主委員會章程

　　業主委員會章程北京市房地局有管委會章程的示范文本，可以參考。 為業主大會選舉業主委員會變得可行，筆者建議業主在起草自己小區業主委員會章程時寫明業主委員會用收集反對票方法進行選舉，并注明：在規定的時間內如果業主未投反對票將視同其贊成候選人當選業主委員會委員。

　　4.備案申請書

　　以下是筆者根據1998年為自己所在小區業主委員會報批所寫的申請函改寫，僅供參考：

　　北京市____區(縣)居住小區管理辦公室：

　　____小區共有____套房屋，根據___套房屋的業主的要求，在業主自愿參加的基礎上組建了____小區業主大會成立工作籌備組，并于____ 年__月__日正式開始工作。

　　____小區業主大會成立工作籌備組在業主自愿報名參選業主委員會的基礎上于____年__月__日將選票、業主委員會章程(草案)、業主大會成立日期的通知及參選人資料進行逐戶派發，成功地派發給了____套房屋的業主，并告知了居委會。

　　____小區業主大會工作籌備組于____年__月__日公開在小區所有業主有權監督的情況下進行了驗票工作，收到選舉文件的業主在選舉規定的時間內(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%對業主委員會章程的反對票，**小區業主委員會章程獲得通過，同時____、____、......先生/女士未收到50%反對票，當選為____小區業主委員會委員。

　　____小區業主委員會成立工作請求了區(縣)小區辦進行指導，所有程序符合國務院《物業管理條例》規定。

　　____小區業主委員會由*名委員組成，經業主委員會第一次會議選舉產生業主委員會設主任一名、付主任__名。 根據國務院《物業管理條例》，特此備案。

　　____小區業主委員會

　　____年__月__日

篇3：成立業主大會的必要條件及具體流程

　　成立業主大會的必要條件及具體流程

　　主講人：孟憲生

　　首先業主要了解業主大會的基于什么前提產生?什么時候才可以設立業主大會?

　　按照《北京市物業管理辦法》小區入住率達到50%以上即可申請成立業主大會。

　　在《物權法》生效后，業主的共同決定權需要“雙過半”(業主人數和物業面積)才以生效。例如開發商賣了三分之一不到百分之五十，理論上小業主是無法行使共同管理權的，因為只有達到“雙過半”之后才可以。所以只有小業主達到50%以上，才能按照業主的共同決定權來行使權利。

　　那么入住率是什么?就是開發商把房屋交付給業主的比率。交付為等于入主，而是交付鑰匙。原來的規則是首戶業主入住兩年之后可以成立業主大會，現在更改為小業主達到50%以上才能形成決議，可以設立業主大會選舉業主委員會。當小區具備該條件后就出現了如何設立業主大會的流程問題?

　　根據新物權法規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。那么業主大會由誰建議發起?向誰提出申請?《北京市物業管理辦法》規定，召集人占總人數5%的以上或者專有部分面積占建筑物總面積的5%以上的業主可以申請成立業主大會，如果一個大業主擁有5%建筑面積也可以直接發起，所以不管是面積夠5%還是人數夠5%都可以發起設立。此時的申請權是一個建議權，向全體業主的建議，建議申請成立業主大會。有5%的業主向物業所在地的街道辦事處或鄉鎮政府提出申請。

　　那么這5%的業主誰來組織?小業主可以自己組織，開發商也可以委托一個業主來組織，或者公告招募5%的業主進行申請。只要達到召集人占總人數5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業主就可以啟動。

　　關于啟動申請簡單概括為雙啟動。開發商可以啟動，業主也可以。雙啟動之后向街道辦事處提出申請，由街道辦事處核實業主遞交的材料并給予批復。在這個申請批復的時候街道辦事處同時指定一個籌備組組長，為什么要籌備組組長?因為業主自己不了解籌備工作過程，不夠專業，需要具有相對專業知識和專業能力的組織來協助業主把這個事做好。所以《北京市物業管理辦法》設立籌備組組長制度并不是限制業主，而是由具有專業知識的人來協助大家規范的把業主大會成立起來。目前《北京市物業管理辦法》中強調公益律師或者其他社會專業人士可以成為籌備組組長，也鼓勵街道辦事處聘請律師，協助業主盡快設立業主大會。北京市幸福指針業主大會輔導中心就是專門輔導業主設立運行業主大會的非營利性專業組織。

　　籌備組的組建?籌備組的組成是由籌備組組長向小區全體業主發布公告，公告有5%的業主申請成立業主大會，街道辦事處同意并委托我作為組長，招募有時間有能力的業主報名參與?；I備組成立過程中如果參與的人不夠，按照《北京市物業管理辦法》還有住建部的《業主大會和業主委員會指導規則》規定街道辦事處和政府機構應當給予協助，發動業主參加。如果參加的業主過多，則首先由自愿參加者通過互相推薦方式組成籌備組，例如籌備組需要5個人，有10個人報名，那么大家協商，協商不成功時通過實名制投票形成籌備組。

　　籌備組成員一般由5至13人構成。人數不宜太多，太多很難形成決議，籌備組成員人數應該是一個確定的單數。由有表決權的籌備組成員構成。比如有21個籌備組成員需要11個人以上到會參與投票才能形成有效決議，7個籌備組成員只需要4個人到會就可以形成有效決議，所以籌備組成員規模不宜太大。如果參與人很多，可以在正式籌備組之外成立工作組，做一些具體工作，但是有表決權的人不宜太多。工作組可以人多一些，例如在收發選票和表決時需要很多人的協助。籌備組正式成員和工作機構成員做一個適當的分離，便于工作組的工作。

　　籌備組成員確定之后籌備組組長需要上報街道辦事處備案，由街道辦事處審核。審核內容一是審核業主身份，二是審核成員中小業主的占比，看是否達到籌備組成人數的三分之二以上?；I備組組長是一個組織協調者，組長不具有表決權。有表決權的成員三分之二應該是小業主。

　　街道辦事處將籌備組成員名單在小區內公示，加蓋街道辦事處公章。這時籌備權轉移到籌備組身上，籌備組正式組成。按照《北京市住宅區業主大會和業主委員會的指導規則》籌備期是三個月，我們簡單稱為90日，在90日內完成籌備工作。

　　如何能夠保證籌備工作按時完成?需要制定規范的籌備組工作規則和工作流程。除經常談到的90日外，還需要了解另一個時間--60日。從籌備組成立開始60日內需把首次業主大會待表決的文件及業主委員會委員候選人初步確定。

　　為什么要有60日的限定?原因在整個籌備過程共中有22天的公示期，當中有7天對小區《議事規則(草案)》、《管理規約(草案)》征求意見進行公示，公示期內有修改意見的需要修改;另外法律規定在首次業主大會召開前15天進行公示，第75天時發布公告，這樣67天和75天中間只有8天時間，所以60日內要完成初步的文件制定，才能保證90天內完成籌備工作。

　　如果20**年10月1日之前銷售的房屋，所謂的老樓盤，對于籌備時間要求不嚴格，籌備工作完成不了可以申請延長。但是20**年10月1日之后的樓盤如果不能在90天內完成籌備，則業主就產生一個交費的問題，新的制度是前期物業管理由開發商付費，成立籌備組之后不能完成籌備工作的業主就產生了付費義務。

　　籌備組工作流程及原則。

　　首先籌備組需要制定籌備組工作規則，籌備組的會議由籌備組組長召集主持，組長可以委托其他人召*議，但主持和確認會議效力只能由籌備組組長執行。會議由有表決權的籌備組成員半數以上參加才具備效力，作出的決議有效;會議決議需半數以上有表決權的籌備組成員同意才有效，不同意和棄權的籌備組成員可在會議決議上直接寫明意見或態度，但不影響會議效力。籌備組組長要對于會議過程及決議進行書面確認，才能形成會議決議，并公示全體業主。

　　因特殊原因籌備組不能繼續工作時，籌備組組長需要把相應的文件移交街道辦事處保存，從開發商處取得的文件需歸還。

　　籌備組的會議流程。

　　需要開五次會。第一次會籌備組會議對業主投票權和業主委員會委員候選人的推選辦法進行約定，因為投票需要確認規則，有了《投票權確認規則》才能確認誰是業主。

　　成立業主大會就要選舉業主委員會，那么什么樣的人可以成為業主委員會委員候選人呢?這就需要有《業主委員會委員候選人推選辦法》，這兩個文件必不可少。第一次會議通過這兩份文件之后籌備組可以進行業主委員會委員候選人的登記工作。

　　第二次會議通過把《管理規約》、《業主大會議事規則》和《首次業主大會會議方案》等文件制定好，初步通過這些文件的草案，并公示給全體業主進行討論，第二次會議原則上應在60日內完成。公示7日之后召開第三次會議。

　　第三次會議根據業主對于這些文件的意見和建議進行修訂，確認交業主大會表決的《管理規約(表決稿)》和《業主大會議事規則(表決稿)》及交付業主選舉的業主委員會委員候選人，第三次會議要把文件、正式候選人人選確定好，隨后開始組織首次業主大會。

　　召開首次業主大會，通過唱票形成結果，確認會議結果。

　　第四次會議根據首次業主大會結果確認會議是否有50%以上業主參加、相應的決議是否通過達到“雙過半”、每一個業主委員會委員候選人是否“雙過半”當選。當通過了《管理規約》、《議事規則》選出了業主委員會委員，此時宣布業主大會正式成立。

　　第五次會議中形成籌備組組長工作報告。由于現在是雙啟動加籌備組組長制度，備案的時候需要一份籌備組組長工作報告，作為備案的必備文件進行提交，所以在第五次籌備組會議中要形成這份報告，將來由業主委員會進行備案，籌備組需要把相關文件轉交給業主委員會。

　　首次業主大會的法定議題。

　　20**年10日1日之前的老樓盤法定議題是三個，包括《管理規約》、《議事規則》和業主委員會委員選舉;新樓盤多一個《前期物業管理處置案》形成決定終結前期物業管理和本小區的物業管理方式。

　　關于首次業主大會開會方式。

　　一是傳統的紙質投票，二是北京市建委推出公共決策平臺。采用何種方式由業主自行選擇。如果是新樓盤在交房的時候發了房屋的“一卡通”，一卡通的具體投票方式按照說明進行。紙質投票中最重要的是投票過程一定可追訴，因為選票的統計需要雙過半，所以必需是實名制。