業(yè)主委員會(huì)成立流程
一、提出申請(qǐng)
物業(yè)管理小區(qū)(大廈)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書(shū)面提出申請(qǐng)，填報(bào)《首屆業(yè)主(代表)大會(huì)籌備小組成立申請(qǐng)表》，成立首屆業(yè)主委員會(huì)。
二、成立籌備小組
街道辦事處收到申請(qǐng)后，作出書(shū)面批復(fù)意見(jiàn)，指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備小組)。
法律規(guī)定：街道辦事處有責(zé)任提供籌備協(xié)助。
三、籌備小組開(kāi)展籌備工作
1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主主意。
《業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》這兩份文件需由1/2業(yè)主書(shū)面同意才能通過(guò)，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個(gè)文件進(jìn)行，對(duì)相關(guān)規(guī)則、事項(xiàng)要制定詳細(xì)。例如：放棄即視為同意，人防、停車(chē)庫(kù)等地下空間不計(jì)入投票權(quán)等。
2、確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶(hù)一票計(jì)算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計(jì)算份額，超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書(shū)為準(zhǔn)。單位代表須有單位授權(quán)委托書(shū)。
3、組織各樓宇開(kāi)業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生業(yè)委會(huì)候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集所有業(yè)主在一起開(kāi)會(huì)，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時(shí)分區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，開(kāi)會(huì)選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，此后開(kāi)業(yè)主代表開(kāi)會(huì)即視為開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過(guò)。
凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表業(yè)主的投票權(quán)的總和。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開(kāi)，也可以部分業(yè)主分時(shí)分區(qū)地開(kāi);可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，票數(shù)和票權(quán)數(shù)過(guò)2/3投票通過(guò)，才有效。
4、籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會(huì)候選人的名單及簡(jiǎn)歷表、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主大會(huì)業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，送達(dá)街道辦事處，并提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。籌備小組決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)委會(huì)的組成人數(shù)(5-15人，單數(shù))，定出投票時(shí)間(3-7天，要報(bào)國(guó)土局備案)。
匯集業(yè)委會(huì)候選人的資料，將候選人的簡(jiǎn)歷表、選票樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公告。做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，制作選票，制作設(shè)置一或多個(gè)投票箱(也可上門(mén)收選票)，由國(guó)土局封投票箱，點(diǎn)票時(shí)由國(guó)土局開(kāi)箱和鑒證。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)15日以前通知投票權(quán)人，國(guó)土局、街道辦事處、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司等有關(guān)人員到場(chǎng)。
5、籌備小組根據(jù)議程召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，收集登記選票;審議并表決通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及,《業(yè)主公約》;公開(kāi)點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。會(huì)后籌備組將大會(huì)簽到表，選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席大會(huì)的1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過(guò)。
圖片
6、一個(gè)專(zhuān)有部分按一人算。要弄清楚業(yè)主的住房面積，可從國(guó)土局拿到業(yè)主的資料，在收選票時(shí)，請(qǐng)業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。在填寫(xiě)業(yè)主代表投票委托書(shū)時(shí)，應(yīng)該附上雙方的身份證以及產(chǎn)權(quán)證明。可以要求現(xiàn)在的物業(yè)管理公司通過(guò)國(guó)土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)管理公司拒絕，則可以直接通過(guò)住建局，向物業(yè)管理公司施加壓力。
7、開(kāi)發(fā)商只有一個(gè)投票權(quán)。一個(gè)商鋪一個(gè)代表。商鋪可以當(dāng)業(yè)主代表，只要在業(yè)主委員會(huì)選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主委員，也可以通過(guò)少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見(jiàn)不能實(shí)現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負(fù)責(zé)收選票事宜。住戶(hù)面積大于商鋪面積，就沒(méi)問(wèn)題。
8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，但不能成為業(yè)委會(huì)成員。
9、業(yè)主委員會(huì)每個(gè)成員只代表一個(gè)投票權(quán)，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會(huì)憑業(yè)主大會(huì)的授權(quán)行事，業(yè)主委員會(huì)作出的決定須由業(yè)主大會(huì)即業(yè)主代表表決確認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)表決以面積計(jì)算選票權(quán)，每個(gè)業(yè)主代表所代表的份額不變。
10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區(qū)內(nèi)，使用小區(qū)的公用設(shè)施。如果票權(quán)數(shù)不夠，則要把單位辦公樓拉進(jìn)來(lái)，說(shuō)服的理由：大家都在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，要把整個(gè)小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好，要把小區(qū)統(tǒng)一管理，才有利于大家的工作和生活。
11、發(fā)送文件給業(yè)主時(shí)，請(qǐng)其簽收，用回執(zhí)證明已經(jīng)給過(guò)文件，視為送達(dá)。如果業(yè)主有意見(jiàn)，可以附意見(jiàn)。如某業(yè)主不同意某一條款，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)。
12、提交的業(yè)主委員會(huì)成立申請(qǐng)需要改動(dòng)的，可以提交補(bǔ)充資料，用來(lái)補(bǔ)充說(shuō)明更改的情況。
13、由業(yè)主代表收集票數(shù)，提出兩個(gè)問(wèn)題讓業(yè)主回答：
①是否滿(mǎn)意現(xiàn)在的物業(yè)管理公司?
?、谑欠裨敢馕袠I(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司?
業(yè)主只需要回答是或者否。每家都要做出書(shū)面意見(jiàn)。
四、召開(kāi)大會(huì)選舉委員籌備小組
完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡(jiǎn)歷表、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等送達(dá)街道辦事處，并提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會(huì)街道辦事處、派出所、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。
籌備小組根據(jù)議程召開(kāi)大會(huì)：收集、登記選票;審議并表決通過(guò)《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》;并在街道辦的監(jiān)管下公開(kāi)唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。
會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。
包括起草《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，征集業(yè)主委員會(huì)候選人，準(zhǔn)備業(yè)主大會(huì)會(huì)議方案等。
這里需要注意的是：
第一，政府指導(dǎo)意見(jiàn)和指導(dǎo)文件，均不具備強(qiáng)制力;
第二，《規(guī)約》和《規(guī)則》要盡可能保證將來(lái)能順利開(kāi)展工作，政府的示范文本不可照搬;
第三，此階段應(yīng)盡可能擴(kuò)大宣傳面，讓業(yè)主們都了解到進(jìn)展情況;
第四，要習(xí)慣于把開(kāi)會(huì)過(guò)程錄像，每次籌備會(huì)議都要有簽到和決議簽字，和政府工作人員意見(jiàn)往來(lái)，關(guān)鍵問(wèn)題都要有書(shū)面文件備存，要求對(duì)方簽字蓋章。
第五，每一個(gè)籌備步驟都要讓籌備組長(zhǎng)簽字，簽字文件至少2份以上，其中一份要保存在最為可信的業(yè)主代表手里。
五、申請(qǐng)登記業(yè)主委員會(huì)
自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理備案登記手續(xù);
(一)業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)表;
(二)街道辦事處核準(zhǔn)證明;
(三)業(yè)主委員會(huì)選票;
(四)業(yè)主代表選票;
(五)業(yè)主授權(quán)委托書(shū);
(六)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)簽到表;
(七)業(yè)主委員會(huì)章程;
(八)業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約;
(九)其他相關(guān)資料。
六、核準(zhǔn)批復(fù)
區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門(mén)經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書(shū)面批復(fù)意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安部門(mén)辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門(mén)及街道辦事處備案。
包括起草《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，征集業(yè)主委員會(huì)候選人，準(zhǔn)備業(yè)主大會(huì)會(huì)議方案等。
【這里需要注意的是：
第一，政府指導(dǎo)意見(jiàn)和指導(dǎo)文件，均不具備強(qiáng)制力;
第二，《規(guī)約》和《規(guī)則》要盡可能保證將來(lái)能順利開(kāi)展工作，政府的示范文本不可照搬;
第三，此階段應(yīng)盡可能擴(kuò)大宣傳面，讓業(yè)主們都了解到進(jìn)展情況;
第四，要習(xí)慣于把開(kāi)會(huì)過(guò)程錄像，每次籌備會(huì)議都要有簽到和決議簽字，和政府工作人員意見(jiàn)往來(lái)，關(guān)鍵問(wèn)題都要有書(shū)面文件備存，要求對(duì)方簽字蓋章。
第五，每一個(gè)籌備步驟都要讓籌備組長(zhǎng)簽字，簽字文件至少2份以上，其中一份要保存在最為可信的業(yè)主代表手里?！?/p>
實(shí)例：
業(yè)主委員會(huì)章程（示范文本）
第一章 總則
第一條 本會(huì)是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)本物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。本會(huì)由業(yè)主大會(huì)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)則業(yè)主擔(dān)任。本會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。
第二條 本會(huì)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督與指導(dǎo)。
第三條 本章程所稱(chēng)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。
第四條 本會(huì)代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明亮的環(huán)境。
第二章 組織及職責(zé)
第五條 第一屆業(yè)主委員會(huì)，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，籌委會(huì)推薦本會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。
第六條 本會(huì)設(shè)委員 名，其中主任一名，副主任 名，本會(huì)主任、副主任在全體委員會(huì)中選舉產(chǎn)生。本會(huì)聘任執(zhí)行秘書(shū)(或秘書(shū)長(zhǎng))一名，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書(shū)可以是，也可以不是委員。本會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書(shū)為專(zhuān)職或兼職。
第七條 本會(huì)權(quán)利
1、召集和主持業(yè)主大會(huì);
2、與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法;
3、采用招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理單位對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂管理合同;
4、與物業(yè)管理單位議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概算及決算報(bào) 告;
5、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作;
6、修訂業(yè)主公約、本會(huì)章程。
第八條 本會(huì)義務(wù)
1、籌備業(yè)主大會(huì)并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作;
2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議;
3、執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，對(duì)住用戶(hù)開(kāi)展多種形式的宣傳教育;
4、保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);
5、執(zhí)行政府部門(mén)對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求;
6、本會(huì)作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。
第九條 本會(huì)召集業(yè)主大會(huì)可采取會(huì)議或書(shū)面征求意見(jiàn)等形式。
第十條 下列人員經(jīng)本會(huì)決定可獲得適當(dāng)津貼：
1、本會(huì)主任;
2、本會(huì)副主任;
3、本會(huì)執(zhí)行秘書(shū);
4、本會(huì)同意的其他人員。
第三章 會(huì)議
第十一條 本會(huì)會(huì)議每三個(gè)月至少召開(kāi)一次。有三分之一以上和委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可召開(kāi)特別會(huì)議。
第十二條 本會(huì)會(huì)議的召開(kāi)應(yīng)由召集人提前七天將會(huì)議通知有關(guān)資料送達(dá)每位委員。委員因故不能參加會(huì)議的，可以一次性書(shū)面委托代理人參加。
第十三條 本會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故缺席時(shí)，由副主任主持。
第十四條 本會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)及政府有關(guān)部門(mén)(街道辦事處、派出所等)、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議，但上述人員沒(méi)有表決權(quán)。當(dāng)本物業(yè)有三分之一以上為出租時(shí)，必須聘請(qǐng)相當(dāng)于本會(huì)委員三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請(qǐng)委員，并通知其列席本會(huì)會(huì)議。
第十五條 本會(huì)會(huì)議決定問(wèn)題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會(huì)議進(jìn)行表決時(shí)，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對(duì)票相同時(shí)，由主任或會(huì)議主持人在自已已投過(guò)的一票外，再投一票決定票(贊成或反對(duì)票)，但此規(guī)定不適用于對(duì)其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項(xiàng)。
第十六條 本會(huì)執(zhí)行秘書(shū)必須作好每次會(huì)議記錄，并由會(huì)議主持人簽署后存檔;涉及物業(yè)管理的重大問(wèn)題應(yīng)由與會(huì)的全體委員簽署。
第四章 委員
第十七條 本會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單數(shù)，最多不超過(guò)15人。
第十八條 本會(huì)委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)， 有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。
第十九條 本會(huì)委員的撤換、增，由本會(huì)會(huì)議通過(guò)后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。
第二十條 有下列情形的人員不得擔(dān)任本會(huì)委員，已擔(dān)任的須停任，并由下次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)：
1、已不是業(yè)主;
2、無(wú)故缺席會(huì)議連續(xù)三次以上;
3、 因體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的;
4、有違法犯罪行為被司法部門(mén)義定或正在接受調(diào)查的;
5、其他原因不適宜擔(dān)任本會(huì)委員的。
第二十一條 任何委員停任時(shí)，必須在停任后半個(gè)月內(nèi)將由其管理、保存的本會(huì)件、資料、帳以及屬于本會(huì)的所有物移交給本會(huì)。
第二十二條 委員的權(quán)利和義務(wù)
(一) 權(quán)利
1、有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動(dòng);
2、有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán);
3、有權(quán)參與本會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策;
4、具有對(duì)本會(huì)的建議和批評(píng)權(quán)。
(二) 義務(wù)
1、遵守本會(huì)章程;
2、執(zhí)行本會(huì)的決議，完成本會(huì)交辦的工作;
3、參加本會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng)的公益事業(yè);
4、向本會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議;
第五章 經(jīng)費(fèi)與辦公用房
第二十三條 本會(huì)的經(jīng)費(fèi)由 費(fèi)用中支出。
第二十四條 本會(huì)的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支包括：業(yè)主大會(huì)和本會(huì)會(huì)議;有關(guān)人員的津貼;必要的日常辦公等費(fèi)用。經(jīng)費(fèi)收支帳目由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，每季度向本會(huì)匯報(bào)，每年度向業(yè)主公布。
第二十五條 本會(huì)的辦公用房由 解決。
第六章 附則
第二十六條 業(yè)主大會(huì)通過(guò)的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。
第二十七條 本會(huì)的解散與終止，依照業(yè)主大會(huì)的決定或政府主管部門(mén)的決定解散或終止。
第二十八條 本章程經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后生效，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門(mén)備案。
篇2：小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立流程解讀
業(yè)主委員會(huì)成立流程解讀
開(kāi)始實(shí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定有五個(gè)方面，現(xiàn)筆者逐一加以解讀：
一.業(yè)主大會(huì)的成立
規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
解讀：業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)，具體到北京，目前要接受區(qū)、縣居住小區(qū)管理辦公室的指導(dǎo)。
指導(dǎo)不等于領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)主要求成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請(qǐng)求他們派人指導(dǎo)，如果他們不指導(dǎo)，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會(huì)。
北京對(duì)區(qū)、縣小區(qū)辦規(guī)定的這方面的工作時(shí)限可參照京國(guó)土房管物字〔20**〕516號(hào)文的規(guī)定：“擁有10%以上業(yè)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人(代表)書(shū)面申請(qǐng)自行組建管委會(huì)的，各小區(qū)辦應(yīng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后15日內(nèi)，作出是否符合組建條件的書(shū)面答復(fù)?！?而一個(gè)物業(yè)小區(qū)是否符合成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的條件，北京可參照以下兩項(xiàng)規(guī)定： 京政辦發(fā)〔20**〕91號(hào)文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房入住率超過(guò)50%，或首戶(hù)入住已滿(mǎn)二年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì);1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過(guò)50%的，應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì)?！?京國(guó)土房管物[20**]316號(hào)文規(guī)定：“對(duì)于整體規(guī)劃、分期建設(shè)的住宅小區(qū)，在組建管委會(huì)時(shí)、凡已入住投入使用的住宅小區(qū)，符合《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市物業(yè)管理若干意見(jiàn)的通知》(京政辦發(fā)[20**]91號(hào))管委會(huì)的條件，應(yīng)一并選舉產(chǎn)生管委會(huì)，不再分次選舉。對(duì)于住宅小區(qū)尚未入住、投入使用的部分，管委會(huì)應(yīng)給未入住區(qū)域的業(yè)主預(yù)留產(chǎn)權(quán)人代表份額和管委會(huì)委員席位?！?/p>
二. 物業(yè)管理區(qū)域的劃分
規(guī)定：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
解讀：成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主首先要確定自己所在的物業(yè)管理區(qū)域，在北京可參照京房地物字【1998】308號(hào)文的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以相對(duì)封閉，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)集中，能獨(dú)立使用為條件，但一個(gè)區(qū)域內(nèi)房屋的總建筑面積掌握在20萬(wàn)平方米以下?！?/p>
三.業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確立
規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
解讀：第一次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)由地方政府制定，以后業(yè)主大會(huì)投票權(quán)由業(yè)主大會(huì)自行約定。 北京的第一次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)可參照京房地物字【1997】第485號(hào)文：“產(chǎn)權(quán)人投票實(shí)行住宅房屋每一單元房一票;非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票?！焙途﹪?guó)土房管物[20**]316號(hào)文：“在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產(chǎn)權(quán)份額超過(guò)全部住宅物業(yè)20%的、召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人(代表)大會(huì)時(shí)，其投票權(quán)及實(shí)際投票額按20%的份額計(jì)算，超過(guò)部分不再予以計(jì)算?！钡囊?guī)定加以確定。
四、業(yè)主大會(huì)的開(kāi)會(huì)要求和表決方式
規(guī)定： 1.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。 2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 4.業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。 6.住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
解讀：業(yè)主大會(huì)開(kāi)會(huì)要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居委會(huì)，業(yè)主大會(huì)不一定要采用開(kāi)會(huì)形式進(jìn)行，業(yè)主大會(huì)作出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1/4以上即可通過(guò)，業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。條例沒(méi)有規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上m.dewk.cn通過(guò)，也沒(méi)有要求一定要用“贊成票”的方式通過(guò)決議，因此成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)不是特別難。 北京的業(yè)主目前可以參考京房地物字【1998】308號(hào)文的規(guī)定，通過(guò)公告方式選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)。采取通過(guò)公告方式選舉產(chǎn)生的，應(yīng)依照下列規(guī)定: l.籌備組在廣告欄、公共場(chǎng)所醒目位置公告管委會(huì)章程和管委會(huì)委員候選人和選舉辦法，同時(shí)書(shū)面送達(dá)全體產(chǎn)權(quán)人上述材料;2.在選舉辦法規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，籌備組未收到占總票數(shù)50%
以上的反對(duì)票，即可向各區(qū)縣小區(qū)辦進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)成立備案。 五.業(yè)主委員會(huì)備案
規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
解讀：業(yè)主委員會(huì)成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，成立之后在30日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會(huì)，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會(huì)的行為由業(yè)主負(fù)責(zé);審批制下成立業(yè)主委員會(huì)要符合區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的要求，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立負(fù)行政管理責(zé)任。 目前北京市尚無(wú)備案的要求，但過(guò)去的一些規(guī)定可做參考： (1)業(yè)主委員會(huì)成員的組成可參考京政辦發(fā)〔20**〕91號(hào)文“根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，業(yè)主委員會(huì)一般由五名至十五名委員單數(shù)組成?！焙途┓康匚镒帧?997】第485號(hào)文“管委會(huì)主任必須是產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表?！钡囊?guī)定。 (2)提交小區(qū)辦備案材料可參考京房地物字【1998】308號(hào)文的要求：“1. 管委會(huì)成立的正式名稱(chēng);2. 物業(yè)管理區(qū)域;3. 房屋產(chǎn)權(quán)狀況;4. 管委會(huì)辦公場(chǎng)所;5. 管委會(huì)選舉產(chǎn)生的簡(jiǎn)要過(guò)程，應(yīng)包括產(chǎn)權(quán)人、使用人代表產(chǎn)生辦法、計(jì)票方法、選舉程序等內(nèi)容?！?(3)業(yè)主委員會(huì)成立在區(qū)、縣小區(qū)辦完成備案的時(shí)間，參考京房地物字【1997】第485號(hào)文規(guī)定，從報(bào)送材料起應(yīng)不超過(guò)10天。
成立業(yè)主委員會(huì)的八個(gè)步驟
了解了業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)規(guī)定后，就要按規(guī)定進(jìn)行具體操作了。
第一步，想成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議，同時(shí)發(fā)信邀請(qǐng)區(qū)、縣小區(qū)辦指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。
第二步，組建成立業(yè)主大會(huì)的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開(kāi)始的發(fā)起人張榜通告，請(qǐng)業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)自愿報(bào)名參與籌備工作。
第三步，籌備組開(kāi)始工作(人數(shù)不多的話(huà)，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會(huì)章程，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會(huì)成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會(huì)，開(kāi)會(huì)成立的可邀請(qǐng)區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會(huì)的代表參加。
第四步，將草擬的業(yè)主委員會(huì)章程、所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計(jì)反對(duì)意見(jiàn)的方法)、要求反饋意見(jiàn)的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間(收集反饋意見(jiàn)截止時(shí)間應(yīng)早于成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間)書(shū)面發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并同時(shí)請(qǐng)所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。
第五步，成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，籌備組公開(kāi)在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作，統(tǒng)計(jì)收回的收條和反饋意見(jiàn)，如果收條超過(guò)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上，反饋意見(jiàn)中的反對(duì)意見(jiàn)少于1/2，業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)章程通過(guò)，在業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對(duì)票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
第六步，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)第一次會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)主任、付主任，并可以開(kāi)展工作。
第七步，將業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過(guò)程，業(yè)主委員會(huì)主任和委員名單、業(yè)主委員會(huì)章程報(bào)送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請(qǐng)接收人簽收，注明接收文件的時(shí)間。
第八步，備案十天后仍沒(méi)有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見(jiàn)，可要求他們盡快發(fā)出。
成立業(yè)主委員會(huì)需注意的策略
1.不要整天把維權(quán)掛在嘴邊 維權(quán)不是一定要掛在嘴邊才能維的，如果你整天喊維權(quán)，無(wú)形當(dāng)中，還沒(méi)干事先為自己樹(shù)立了敵人，一些業(yè)主不喜歡研究成立業(yè)主委員會(huì)的方法，卻喜歡說(shuō)官商勾結(jié)，無(wú)形當(dāng)中又為成立業(yè)主委員會(huì)多設(shè)立了一個(gè)障礙。 其實(shí)真正官商勾結(jié)的貪官更重視自己頭上的烏紗帽，沒(méi)了烏紗帽，官商勾結(jié)少了“官”字，也就勾結(jié)不起來(lái)了。 所以筆者建議業(yè)主要想成立業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)該宣傳的是提高小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量，搞好小區(qū)建設(shè)，現(xiàn)在很多物業(yè)公司明白業(yè)主委員會(huì)成立是阻擋不了的，早晚飯碗還要靠業(yè)主委員會(huì)給，他們并不愿和業(yè)主作對(duì)，因此業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)應(yīng)想辦法打消物業(yè)公司的顧慮，使物業(yè)公司看到今后和業(yè)主委員會(huì)的合作希望，掃清了物業(yè)公司的障礙，就等于掃清了房地產(chǎn)商的障礙，這時(shí)即使官商勾結(jié)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立也沒(méi)什么影響，而且成立業(yè)主委員會(huì)所需的材料和費(fèi)用，物業(yè)公司都會(huì)提供。 業(yè)主還應(yīng)學(xué)會(huì)官民“勾結(jié)”，更多的“官”是想做些事的，哪怕他僅僅是為了自己的仕途，因此業(yè)主應(yīng)經(jīng)常宣傳成立業(yè)主委員會(huì)可以給小區(qū)帶來(lái)的穩(wěn)定，讓“官”看到的是成立業(yè)主委員會(huì)能給他帶來(lái)的業(yè)績(jī)，而不是“麻煩”。 以維權(quán)為口號(hào)，雖然能激發(fā)業(yè)主參與，但一有風(fēng)吹草動(dòng)，前期工作就會(huì)半途而廢，明哲保身的傳統(tǒng)使有家有業(yè)的大多數(shù)業(yè)主更在意自己的安全。少說(shuō)維權(quán)，業(yè)主敢于參加成立業(yè)主委員會(huì)的工作才會(huì)長(zhǎng)久。
2.要會(huì)發(fā)動(dòng)群眾、要有貢獻(xiàn)精神 成立業(yè)主委員會(huì)，最好別沒(méi)干事先集資，這樣很容易把其它業(yè)主嚇跑。 要求成立業(yè)主委員會(huì)的骨干份子，如果不能取得物業(yè)公司的支持，要能先做出些犧牲，不僅要搭時(shí)間，還要肯自己掏腰包墊付一些費(fèi)用，當(dāng)然復(fù)印材料什么的如能想辦法利用些社會(huì)資源更好，墊付的費(fèi)用自己記筆帳，留著發(fā)票，等業(yè)主委員會(huì)成立后，早晚有物業(yè)公司主動(dòng)愿為您報(bào)銷(xiāo)。 向每戶(hù)發(fā)成立業(yè)主大會(huì)文件可不是件容易的事，如果您有能力動(dòng)員物業(yè)公司的門(mén)口服務(wù)員或那些晨練的大爺大媽幫您忙，您就有福了。
3.“閻王好見(jiàn)、小鬼難纏” 中國(guó)的百姓怕見(jiàn)官，更怕熱臉貼上個(gè)冷屁股。其實(shí)這個(gè)傳統(tǒng)觀念應(yīng)該改一改，業(yè)主如果沒(méi)有交過(guò)所得稅，起碼也交過(guò)印花稅、契稅，政府工作人員是人民的公仆，靠人民繳納的稅金養(yǎng)活，他們有什么可怕的呢?再遇到冷屁股狠狠踢它幾腳就是了。 業(yè)主反映遞送文件，小區(qū)辦人員不肯簽字，下次再遇到這種情況，您就告訴他：“您不簽我就找你們局長(zhǎng)簽?！彼绻娴倪€不簽，您就真找他們局長(zhǎng)簽，保證最后您送的文件能有人簽收。 業(yè)主反映有的區(qū)小區(qū)辦要求成立業(yè)主委員會(huì)先要遞交很多小區(qū)物業(yè)方面的材料，再遇到這種情況，即使您在的小區(qū)的物業(yè)公司不肯提供，您也用不著犯愁。您就讓小區(qū)辦把要求給您寫(xiě)下來(lái)，然后拿著小區(qū)辦寫(xiě)的要求，到市房地局的各個(gè)相關(guān)處室敲門(mén)，行使您的知情權(quán)，沒(méi)有結(jié)果就不走，迫使市房地局的這些處室找局長(zhǎng)禁止區(qū)小區(qū)辦的
工作人員瞎要材料。 小區(qū)辦不給業(yè)主委員會(huì)成立備案，口說(shuō)無(wú)憑，沒(méi)有文字回復(fù)只當(dāng)他們沒(méi)說(shuō)，您就照常進(jìn)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作，如果有文字答復(fù)，看看合理不合理，如果違法行政，直接找市小區(qū)辦，市小區(qū)辦不解決，直接在市房地局每月局長(zhǎng)接待日找局長(zhǎng)，每月如果真有十個(gè)小區(qū)業(yè)主坐在局長(zhǎng)辦公室不走，那些違法行政的人自己就會(huì)主動(dòng)找上門(mén)。記著每次往上找，一定要有文字材料，讓領(lǐng)導(dǎo)“批復(fù)”，如果僅是說(shuō)說(shuō)而已，有些人可能會(huì)“健忘”，有可能是說(shuō)了白說(shuō)。 附： 成立業(yè)主委員會(huì)相關(guān)文書(shū)參考
1. 選票設(shè)計(jì)
以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設(shè)計(jì)使用過(guò)的選票改寫(xiě)，僅供參考：
親愛(ài)的業(yè)主：您好!
現(xiàn)將**小區(qū)業(yè)主委員會(huì)候選人名單和資料發(fā)給您，如果您反對(duì)其中任何人擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，請(qǐng)?jiān)谄涿趾竺娈?huà)×，您也可m.dewk.cn以提出您建議的候選人，然后將您的選票在 月 日之前投入**小區(qū)選票箱，根據(jù)**小區(qū)業(yè)主委員會(huì)章程(草案)第*條規(guī)定，如果您未投反對(duì)票將視同您贊成這些候選人當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員，請(qǐng)您珍惜自己的權(quán)利和支持我們的工作! 謝謝!
____小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組 ____年__月__日 ___________________________________________________ 業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單
姓名
業(yè)權(quán)單位
姓名
業(yè)權(quán)單位
我提議__號(hào)樓 座 室 先生/女士擔(dān)任管委會(huì)委員 ____小區(qū) ____號(hào)樓 門(mén) 室
簽名： ____年__月__日
注：如果您的產(chǎn)權(quán)超過(guò)一套房子，請(qǐng)將全部房號(hào)在選票上注明，無(wú)房號(hào)或無(wú)簽名的選票將視為無(wú)效。
2.收條設(shè)計(jì)
以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設(shè)計(jì)使用過(guò)的收條改寫(xiě)，僅供參考：
收 條
本人/本人代表產(chǎn)權(quán)人收到業(yè)主大會(huì)籌備組送來(lái)的業(yè)主委員會(huì)章程(草案)、參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票、成立業(yè)主大會(huì)的通知。
____小區(qū)____號(hào)樓__門(mén)_____室
簽名: ____年__月__日
3.業(yè)主委員會(huì)章程
業(yè)主委員會(huì)章程北京市房地局有管委會(huì)章程的示范文本，可以參考。 為業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)變得可行，筆者建議業(yè)主在起草自己小區(qū)業(yè)主委員會(huì)章程時(shí)寫(xiě)明業(yè)主委員會(huì)用收集反對(duì)票方法進(jìn)行選舉，并注明：在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)如果業(yè)主未投反對(duì)票將視同其贊成候選人當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員。
4.備案申請(qǐng)書(shū)
以下是筆者根據(jù)1998年為自己所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)報(bào)批所寫(xiě)的申請(qǐng)函改寫(xiě)，僅供參考：
北京市____區(qū)(縣)居住小區(qū)管理辦公室：
____小區(qū)共有____套房屋，根據(jù)___套房屋的業(yè)主的要求，在業(yè)主自愿參加的基礎(chǔ)上組建了____小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立工作籌備組，并于____ 年__月__日正式開(kāi)始工作。
____小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立工作籌備組在業(yè)主自愿報(bào)名參選業(yè)主委員會(huì)的基礎(chǔ)上于____年__月__日將選票、業(yè)主委員會(huì)章程(草案)、業(yè)主大會(huì)成立日期的通知及參選人資料進(jìn)行逐戶(hù)派發(fā)，成功地派發(fā)給了____套房屋的業(yè)主，并告知了居委會(huì)。
____小區(qū)業(yè)主大會(huì)工作籌備組于____年__月__日公開(kāi)在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)監(jiān)督的情況下進(jìn)行了驗(yàn)票工作，收到選舉文件的業(yè)主在選舉規(guī)定的時(shí)間內(nèi)(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%對(duì)業(yè)主委員會(huì)章程的反對(duì)票，**小區(qū)業(yè)主委員會(huì)章程獲得通過(guò)，同時(shí)____、____、......先生/女士未收到50%反對(duì)票，當(dāng)選為_(kāi)___小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員。
____小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立工作請(qǐng)求了區(qū)(縣)小區(qū)辦進(jìn)行指導(dǎo)，所有程序符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。
____小區(qū)業(yè)主委員會(huì)由*名委員組成，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)第一次會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名、付主任__名。 根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，特此備案。
____小區(qū)業(yè)主委員會(huì)
____年__月__日
篇3：成立業(yè)主大會(huì)的必要條件及具體流程
成立業(yè)主大會(huì)的必要條件及具體流程
主講人：孟憲生
首先業(yè)主要了解業(yè)主大會(huì)的基于什么前提產(chǎn)生?什么時(shí)候才可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)?
按照《北京市物業(yè)管理辦法》小區(qū)入住率達(dá)到50%以上即可申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
在《物權(quán)法》生效后，業(yè)主的共同決定權(quán)需要“雙過(guò)半”(業(yè)主人數(shù)和物業(yè)面積)才以生效。例如開(kāi)發(fā)商賣(mài)了三分之一不到百分之五十，理論上小業(yè)主是無(wú)法行使共同管理權(quán)的，因?yàn)橹挥羞_(dá)到“雙過(guò)半”之后才可以。所以只有小業(yè)主達(dá)到50%以上，才能按照業(yè)主的共同決定權(quán)來(lái)行使權(quán)利。
那么入住率是什么?就是開(kāi)發(fā)商把房屋交付給業(yè)主的比率。交付為等于入主，而是交付鑰匙。原來(lái)的規(guī)則是首戶(hù)業(yè)主入住兩年之后可以成立業(yè)主大會(huì)，現(xiàn)在更改為小業(yè)主達(dá)到50%以上才能形成決議，可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。當(dāng)小區(qū)具備該條件后就出現(xiàn)了如何設(shè)立業(yè)主大會(huì)的流程問(wèn)題?
根據(jù)新物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。那么業(yè)主大會(huì)由誰(shuí)建議發(fā)起?向誰(shuí)提出申請(qǐng)?《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，召集人占總?cè)藬?shù)5%的以上或者專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積的5%以上的業(yè)主可以申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，如果一個(gè)大業(yè)主擁有5%建筑面積也可以直接發(fā)起，所以不管是面積夠5%還是人數(shù)夠5%都可以發(fā)起設(shè)立。此時(shí)的申請(qǐng)權(quán)是一個(gè)建議權(quán)，向全體業(yè)主的建議，建議申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。有5%的業(yè)主向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出申請(qǐng)。
那么這5%的業(yè)主誰(shuí)來(lái)組織?小業(yè)主可以自己組織，開(kāi)發(fā)商也可以委托一個(gè)業(yè)主來(lái)組織，或者公告招募5%的業(yè)主進(jìn)行申請(qǐng)。只要達(dá)到召集人占總?cè)藬?shù)5%以上或者專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主就可以啟動(dòng)。
關(guān)于啟動(dòng)申請(qǐng)簡(jiǎn)單概括為雙啟動(dòng)。開(kāi)發(fā)商可以啟動(dòng)，業(yè)主也可以。雙啟動(dòng)之后向街道辦事處提出申請(qǐng)，由街道辦事處核實(shí)業(yè)主遞交的材料并給予批復(fù)。在這個(gè)申請(qǐng)批復(fù)的時(shí)候街道辦事處同時(shí)指定一個(gè)籌備組組長(zhǎng)，為什么要籌備組組長(zhǎng)?因?yàn)闃I(yè)主自己不了解籌備工作過(guò)程，不夠?qū)I(yè)，需要具有相對(duì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)能力的組織來(lái)協(xié)助業(yè)主把這個(gè)事做好。所以《北京市物業(yè)管理辦法》設(shè)立籌備組組長(zhǎng)制度并不是限制業(yè)主，而是由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人來(lái)協(xié)助大家規(guī)范的把業(yè)主大會(huì)成立起來(lái)。目前《北京市物業(yè)管理辦法》中強(qiáng)調(diào)公益律師或者其他社會(huì)專(zhuān)業(yè)人士可以成為籌備組組長(zhǎng)，也鼓勵(lì)街道辦事處聘請(qǐng)律師，協(xié)助業(yè)主盡快設(shè)立業(yè)主大會(huì)。北京市幸福指針業(yè)主大會(huì)輔導(dǎo)中心就是專(zhuān)門(mén)輔導(dǎo)業(yè)主設(shè)立運(yùn)行業(yè)主大會(huì)的非營(yíng)利性專(zhuān)業(yè)組織。
籌備組的組建?籌備組的組成是由籌備組組長(zhǎng)向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)布公告，公告有5%的業(yè)主申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，街道辦事處同意并委托我作為組長(zhǎng)，招募有時(shí)間有能力的業(yè)主報(bào)名參與?；I備組成立過(guò)程中如果參與的人不夠，按照《北京市物業(yè)管理辦法》還有住建部的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定街道辦事處和政府機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助，發(fā)動(dòng)業(yè)主參加。如果參加的業(yè)主過(guò)多，則首先由自愿參加者通過(guò)互相推薦方式組成籌備組，例如籌備組需要5個(gè)人，有10個(gè)人報(bào)名，那么大家協(xié)商，協(xié)商不成功時(shí)通過(guò)實(shí)名制投票形成籌備組。
籌備組成員一般由5至13人構(gòu)成。人數(shù)不宜太多，太多很難形成決議，籌備組成員人數(shù)應(yīng)該是一個(gè)確定的單數(shù)。由有表決權(quán)的籌備組成員構(gòu)成。比如有21個(gè)籌備組成員需要11個(gè)人以上到會(huì)參與投票才能形成有效決議，7個(gè)籌備組成員只需要4個(gè)人到會(huì)就可以形成有效決議，所以籌備組成員規(guī)模不宜太大。如果參與人很多，可以在正式籌備組之外成立工作組，做一些具體工作，但是有表決權(quán)的人不宜太多。工作組可以人多一些，例如在收發(fā)選票和表決時(shí)需要很多人的協(xié)助?；I備組正式成員和工作機(jī)構(gòu)成員做一個(gè)適當(dāng)?shù)姆蛛x，便于工作組的工作。
籌備組成員確定之后籌備組組長(zhǎng)需要上報(bào)街道辦事處備案，由街道辦事處審核。審核內(nèi)容一是審核業(yè)主身份，二是審核成員中小業(yè)主的占比，看是否達(dá)到籌備組成人數(shù)的三分之二以上?；I備組組長(zhǎng)是一個(gè)組織協(xié)調(diào)者，組長(zhǎng)不具有表決權(quán)。有表決權(quán)的成員三分之二應(yīng)該是小業(yè)主。
街道辦事處將籌備組成員名單在小區(qū)內(nèi)公示，加蓋街道辦事處公章。這時(shí)籌備權(quán)轉(zhuǎn)移到籌備組身上，籌備組正式組成。按照《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)規(guī)則》籌備期是三個(gè)月，我們簡(jiǎn)單稱(chēng)為90日，在90日內(nèi)完成籌備工作。
如何能夠保證籌備工作按時(shí)完成?需要制定規(guī)范的籌備組工作規(guī)則和工作流程。除經(jīng)常談到的90日外，還需要了解另一個(gè)時(shí)間--60日。從籌備組成立開(kāi)始60日內(nèi)需把首次業(yè)主大會(huì)待表決的文件及業(yè)主委員會(huì)委員候選人初步確定。
為什么要有60日的限定?原因在整個(gè)籌備過(guò)程共中有22天的公示期，當(dāng)中有7天對(duì)小區(qū)《議事規(guī)則(草案)》、《管理規(guī)約(草案)》征求意見(jiàn)進(jìn)行公示，公示期內(nèi)有修改意見(jiàn)的需要修改;另外法律規(guī)定在首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前15天進(jìn)行公示，第75天時(shí)發(fā)布公告，這樣67天和75天中間只有8天時(shí)間，所以60日內(nèi)要完成初步的文件制定，才能保證90天內(nèi)完成籌備工作。
如果20**年10月1日之前銷(xiāo)售的房屋，所謂的老樓盤(pán)，對(duì)于籌備時(shí)間要求不嚴(yán)格，籌備工作完成不了可以申請(qǐng)延長(zhǎng)。但是20**年10月1日之后的樓盤(pán)如果不能在90天內(nèi)完成籌備，則業(yè)主就產(chǎn)生一個(gè)交費(fèi)的問(wèn)題，新的制度是前期物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商付費(fèi)，成立籌備組之后不能完成籌備工作的業(yè)主就產(chǎn)生了付費(fèi)義務(wù)。
籌備組工作流程及原則。
首先籌備組需要制定籌備組工作規(guī)則，籌備組的會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集主持，組長(zhǎng)可以委托其他人召*議，但主持和確認(rèn)會(huì)議效力只能由籌備組組長(zhǎng)執(zhí)行。會(huì)議由有表決權(quán)的籌備組成員半數(shù)以上參加才具備效力，作出的決議有效;會(huì)議決議需半數(shù)以上有表決權(quán)的籌備組成員同意才有效，不同意和棄權(quán)的籌備組成員可在會(huì)議決議上直接寫(xiě)明意見(jiàn)或態(tài)度，但不影響會(huì)議效力。籌備組組長(zhǎng)要對(duì)于會(huì)議過(guò)程及決議進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，才能形成會(huì)議決議，并公示全體業(yè)主。
因特殊原因籌備組不能繼續(xù)工作時(shí)，籌備組組長(zhǎng)需要把相應(yīng)的文件移交街道辦事處保存，從開(kāi)發(fā)商處取得的文件需歸還。
籌備組的會(huì)議流程。
需要開(kāi)五次會(huì)。第一次會(huì)籌備組會(huì)議對(duì)業(yè)主投票權(quán)和業(yè)主委員會(huì)委員候選人的推選辦法進(jìn)行約定，因?yàn)橥镀毙枰_認(rèn)規(guī)則，有了《投票權(quán)確認(rèn)規(guī)則》才能確認(rèn)誰(shuí)是業(yè)主。
成立業(yè)主大會(huì)就要選舉業(yè)主委員會(huì)，那么什么樣的人可以成為業(yè)主委員會(huì)委員候選人呢?這就需要有《業(yè)主委員會(huì)委員候選人推選辦法》，這兩個(gè)文件必不可少。第一次會(huì)議通過(guò)這兩份文件之后籌備組可以進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)委員候選人的登記工作。
第二次會(huì)議通過(guò)把《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議方案》等文件制定好，初步通過(guò)這些文件的草案，并公示給全體業(yè)主進(jìn)行討論，第二次會(huì)議原則上應(yīng)在60日內(nèi)完成。公示7日之后召開(kāi)第三次會(huì)議。
第三次會(huì)議根據(jù)業(yè)主對(duì)于這些文件的意見(jiàn)和建議進(jìn)行修訂，確認(rèn)交業(yè)主大會(huì)表決的《管理規(guī)約(表決稿)》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(表決稿)》及交付業(yè)主選舉的業(yè)主委員會(huì)委員候選人，第三次會(huì)議要把文件、正式候選人人選確定好，隨后開(kāi)始組織首次業(yè)主大會(huì)。
召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，通過(guò)唱票形成結(jié)果，確認(rèn)會(huì)議結(jié)果。
第四次會(huì)議根據(jù)首次業(yè)主大會(huì)結(jié)果確認(rèn)會(huì)議是否有50%以上業(yè)主參加、相應(yīng)的決議是否通過(guò)達(dá)到“雙過(guò)半”、每一個(gè)業(yè)主委員會(huì)委員候選人是否“雙過(guò)半”當(dāng)選。當(dāng)通過(guò)了《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》選出了業(yè)主委員會(huì)委員，此時(shí)宣布業(yè)主大會(huì)正式成立。
第五次會(huì)議中形成籌備組組長(zhǎng)工作報(bào)告。由于現(xiàn)在是雙啟動(dòng)加籌備組組長(zhǎng)制度，備案的時(shí)候需要一份籌備組組長(zhǎng)工作報(bào)告，作為備案的必備文件進(jìn)行提交，所以在第五次籌備組會(huì)議中要形成這份報(bào)告，將來(lái)由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行備案，籌備組需要把相關(guān)文件轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)的法定議題。
20**年10日1日之前的老樓盤(pán)法定議題是三個(gè)，包括《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》和業(yè)主委員會(huì)委員選舉;新樓盤(pán)多一個(gè)《前期物業(yè)管理處置案》形成決定終結(jié)前期物業(yè)管理和本小區(qū)的物業(yè)管理方式。
關(guān)于首次業(yè)主大會(huì)開(kāi)會(huì)方式。
一是傳統(tǒng)的紙質(zhì)投票，二是北京市建委推出公共決策平臺(tái)。采用何種方式由業(yè)主自行選擇。如果是新樓盤(pán)在交房的時(shí)候發(fā)了房屋的“一卡通”，一卡通的具體投票方式按照說(shuō)明進(jìn)行。紙質(zhì)投票中最重要的是投票過(guò)程一定可追訴，因?yàn)檫x票的統(tǒng)計(jì)需要雙過(guò)半，所以必需是實(shí)名制。