再談物業(yè)管理費包干制和酬金制的分析

　　配合《物業(yè)管理條例》的實施，20**年11月國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了新的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，《辦法》第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用”，首次在政府法規(guī)中明確提出物業(yè)服務(wù)收費形式。本文試圖通過對這兩種收費制的比較，對包干制和酬金制的優(yōu)劣得失作一番探討。

　　一、物業(yè)管理服務(wù)收費包干制和酬金制的概念及其內(nèi)涵。

　　在《辦法》中，對于包干制和酬金制的概念及其含義作了詳細(xì)的解釋：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、額定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤”。

　　“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金”。從市場營銷學(xué)角度分析，包干制的定價方式實質(zhì)是市場定價，酬金制的定價方式實質(zhì)是成本定價。

　　關(guān)于中大修費用，《辦法》中明確指出，“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。”這就是說對于大型的維修、改造和更新，無論包干制還是酬金制都要用專項維修資金列支，兩制無差異，故本文不就此問題進(jìn)行討論。

　　二、物業(yè)管理服務(wù)收費包干制和酬金制的差異分析

　　任何事物都有兩面性，有優(yōu)就有劣。包干制和酬金制具有明顯的互補(bǔ)特征，即一方的優(yōu)勢恰好就是另一方的劣勢，因此本文只列舉兩種制度的核心優(yōu)勢進(jìn)行比較。

　　(一)酬金制的核心優(yōu)勢主要表現(xiàn)

　　1、財務(wù)透明，業(yè)主可以直接監(jiān)管資金的使用。

　　用于物業(yè)管理的資金主要來源于收取業(yè)主的管理服務(wù)費，如果缺乏監(jiān)管，極易使資金的使用不以業(yè)主意志為轉(zhuǎn)移，不能保證使用在業(yè)主真正所需上，同時也可能導(dǎo)致物管企業(yè)花別人的錢不心疼，大手大腳鋪張浪費的情況發(fā)生。在酬金制的定義中我們可以看出，所收取的物業(yè)管理費，全部用于物業(yè)服務(wù)的支出，物業(yè)管理企業(yè)只是按物業(yè)管理服務(wù)合同約定，從中按比例抽取利潤。從本質(zhì)上講，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)只相當(dāng)于職業(yè)經(jīng)理人的作用，管理這筆資金，其最終的決定權(quán)、支配權(quán)在業(yè)主手中;同時《辦法》中還明確規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每年不少于一次公開其財務(wù)帳目，業(yè)主有權(quán)就相關(guān)支出問題提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時答復(fù)，可聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計，因此，酬金制維護(hù)了業(yè)主的知情權(quán)，滿足了業(yè)主的要求財務(wù)公開的愿望，可減少因信息不對稱而產(chǎn)生的糾紛。對于物管企業(yè)來講，也是一種約束和監(jiān)督，促使物管企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，控制資金的正常合理使用，合情合理的用好業(yè)主的每一分錢，而不致變?yōu)槲锕芷髽I(yè)的灰色隱性收入。

　　2、有利于保護(hù)物業(yè)管理行業(yè)幼稚期的成長

　　酬金制是以成本為依據(jù)加上一定比例的利潤組成的價格。此種定價方式對于經(jīng)營者而言，假設(shè)該商品能夠完全出售，則經(jīng)營者一定能獲得預(yù)期利潤。物業(yè)管理服務(wù)屬于預(yù)付費的經(jīng)營方式，一旦簽定了物業(yè)服務(wù)合同，幾乎不存在該種服務(wù)商品銷售不出去的風(fēng)險，亦即采用酬金制收費，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險小至可以忽略不計，雖然此種收費方式利潤的比率不高，但對于處于剛剛起步的物業(yè)管理行業(yè)而言，這種經(jīng)營環(huán)境能確保企業(yè)永遠(yuǎn)處于盈利狀態(tài)，最低限度保證企業(yè)的簡單再生產(chǎn)能不斷循環(huán)下去，并有機(jī)會進(jìn)行小規(guī)模擴(kuò)大再生產(chǎn)?？v觀我國物業(yè)管理的發(fā)展史，最初收費就是采取的傭金制，其內(nèi)涵與《辦法》中提到的酬金制是一樣的，正是因為使用了這種收費制度，才使得我國的物業(yè)管理在極其艱難的環(huán)境中，從依附于房地產(chǎn)的嬰兒，發(fā)展成為今天一個獨立的行業(yè)。因此，酬金制有利于企業(yè)度過襁褓期，有利于保護(hù)物業(yè)管理行業(yè)幼稚期的成長。

　　(二)包干制的核心優(yōu)勢主要表現(xiàn)在：

　　1、強(qiáng)化成本意識，提高企業(yè)生存能力。

　　包干制下，物管企業(yè)是承包商的角色，自身承擔(dān)因其經(jīng)營管理水平高低而帶來的盈虧壓力。因此，這種機(jī)制對于企業(yè)來講，具有明顯的激勵作用和盈利動機(jī)。在商業(yè)社會中，企業(yè)是經(jīng)濟(jì)動物，盈利的追求有著與生俱來的渴望，如果限制了其對盈利的追求，就喪失對其激勵和約束作用，企業(yè)就如同人體的機(jī)理壞死一樣，終將萎靡不振。這種激勵將直接促使物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理合同時，提高成本意識，努力提升經(jīng)營管理水平，完善各種成本控制手段和方法，以期從經(jīng)營成本上要效益，提高企業(yè)的盈利能力和生存能力，促進(jìn)企業(yè)自身的進(jìn)步和發(fā)展。

　　2、有利于提高員工素質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

　　物業(yè)管理在我國已有二十多年的歷史，但整個行業(yè)仍處于低利潤水平，從業(yè)人員素質(zhì)偏低，年齡偏大。20**年北京太和企業(yè)管理顧問有限公司對北京地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行的薪酬福利調(diào)研表明，物業(yè)管理行業(yè)的整體薪酬居于市場的較低端地位，而且隨著職位等級的增加，差距越來越大，即使在行業(yè)發(fā)展最早的深圳，這種情況仍沒有大的改觀，并且在人們的職業(yè)觀念中，物業(yè)是一個勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，技術(shù)含量低，社會地位不高。上述情況的存在，使物業(yè)管理行業(yè)很難吸引高素質(zhì)的人才，投身到物業(yè)管理企業(yè)中來。但隨著物業(yè)管理的對象--房屋本身的技術(shù)含量的不斷增加，高科技技術(shù)設(shè)備的使用量不斷加大，從客觀上要求物業(yè)管理的發(fā)展必須與之相適應(yīng)，從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變，提高行業(yè)的技術(shù)含量，使用更科學(xué)和規(guī)范的管理技術(shù)方法，而要改變這一切的根本是要提升從業(yè)人員的素質(zhì)。采用包干制，因其所收物業(yè)管理費的開支尤其是人工成本不必經(jīng)過業(yè)主的審核，因此，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)通過加強(qiáng)內(nèi)部管理，降低其經(jīng)營成本后，可以在較高的企業(yè)利潤中提出一部分來提高從業(yè)人員的工資水平和待遇，留住現(xiàn)有人才，吸引更多的高素質(zhì)人才加盟物業(yè)管理行業(yè)。而高素質(zhì)人才的加盟，又能增加現(xiàn)有員工的危機(jī)意識，促使其學(xué)習(xí)提高，從而整體提高員工素質(zhì)，提高整個行業(yè)的管理服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

　　3、節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務(wù)效率

　　監(jiān)管是保證生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)或質(zhì)價相符商品(包含有形及無形商品)的最有力手段，我們熟知的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)ISO9000標(biāo)準(zhǔn)2000版的最大改進(jìn)之一就是強(qiáng)調(diào)了過程控制，目的就是確保在每個環(huán)節(jié)不出現(xiàn)質(zhì)量問題，使得最終產(chǎn)品達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量要求。但監(jiān)管是要花費成本的，尤其是消費者直接對商品生產(chǎn)過程的監(jiān)管費用極高。因為任何一種商品的生產(chǎn)一定是有專業(yè)性的，必須由專業(yè)人士或機(jī)構(gòu)監(jiān)管才有效，物業(yè)管理亦不例外。消費者監(jiān)管的直接成本包括業(yè)委會在業(yè)主中或者從外聘請專業(yè)人士進(jìn)行日常服務(wù)工作的監(jiān)管，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財務(wù)審計等支付的費用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外還存在間接成本，如物業(yè)管理企業(yè)必須有專人協(xié)調(diào)處理業(yè)主方的監(jiān)管和審計，這個過程中所耗費的人力和物力及時間，并沒有花費在為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)上，這是物業(yè)服務(wù)的邊際成本，不能帶來直接價值。中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間不長，人們對行業(yè)本身認(rèn)知不多，更談不上對物業(yè)管理企業(yè)和其運作有什么深入的了解和研究，無論業(yè)主或外聘人員能具備相應(yīng)的專業(yè)知識和能力，對物業(yè)管理進(jìn)行有效監(jiān)管的，在目前很難實現(xiàn)。另外，在絕大多數(shù)物業(yè)管理區(qū)域中，業(yè)主的數(shù)量是較大的，如果有重大事項需要業(yè)主表決時，很難在短期內(nèi)召集齊所有業(yè)主并得出統(tǒng)一的結(jié)果，如果耗費了成本又達(dá)不到應(yīng)有的效果，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮，是沒有意義的。

　　但有一種監(jiān)管其成本是很低的，甚至可以忽略不計，那就是利用市場機(jī)制客觀產(chǎn)生的商品品牌進(jìn)行監(jiān)管。品牌是目標(biāo)消費者及公眾對于某一特定事物的心理、生理的、綜合性的肯定性感受和評價的結(jié)晶物，感受和評價的核心依據(jù)是商品的質(zhì)量和服務(wù)。因此任何一個特定的品牌，都包含了其特有的有關(guān)該商品的所有信息。作為消費者，一旦認(rèn)可了該品牌商品，就表明他(們)同時認(rèn)可了與該商品相關(guān)的所有組成部分，包括商品的質(zhì)量、生產(chǎn)過程、成本等等。對于消費者而言，在確定品牌時需要耗費較多的時間、精力、費用進(jìn)行選擇，但這屬于一次性的行為，只要選擇正確，就可達(dá)到一勞永逸的效果，日后的監(jiān)管就很簡單了，這就是品牌商品尤其是名牌商品大受消費者歡迎的原因。物業(yè)管理服務(wù)商品有其特殊性，即購買在前，生產(chǎn)和消費在后，但當(dāng)我們引進(jìn)了品牌的概念之后，購買、生產(chǎn)、消費的順序已不成為質(zhì)價能否相符的障礙;20多年的發(fā)展，已造就了一批物業(yè)管理品牌;建設(shè)部頒布的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》也為業(yè)主在合同中明確服務(wù)質(zhì)量提供了有力的保障。

　　包干制的特性決定了其運作方式就是通過市場的自然調(diào)節(jié)，使業(yè)主得以選擇符合其需求的價格商品，而該商品的質(zhì)量可由兩方面得到保證：一是該商品的品牌，二是服務(wù)合同中關(guān)于質(zhì)量的條款，此條款的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)又可由《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》為依據(jù)確定。因此，采用包干制，業(yè)主最關(guān)心的服務(wù)質(zhì)量問題完全可以通過市場進(jìn)行監(jiān)管，節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務(wù)效率。

　　三、結(jié)論

　　從上述分析可知：

　　1、酬金制能幫助物業(yè)管理企業(yè)在起步階段的成長與發(fā)展。

　　我國幅員遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，物業(yè)管理的發(fā)展也是如此，所以，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢、物業(yè)管理起步較晚的地區(qū)，可采用酬金制，既易于讓業(yè)主接受，又適合物業(yè)管理企業(yè)及行業(yè)的立足，平穩(wěn)度過行業(yè)的幼稚期。

　　2、包干制適用于市場化程度較高，物業(yè)管理有一定基礎(chǔ)的地區(qū)。

　　包干制是市場發(fā)展到一定階段時的產(chǎn)物，其優(yōu)勢遠(yuǎn)大于酬金制，尤其是在促進(jìn)進(jìn)入快速成長期的企業(yè)和行業(yè)發(fā)展方面。實際上，在物業(yè)管理出現(xiàn)最早的深圳，雖然目前的收費方式還稱之為傭金(酬金)制，表面看也有傭金(酬金)制的外衣，如定期公布收支明細(xì)，應(yīng)答業(yè)主有關(guān)收支的質(zhì)詢，業(yè)主可聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計等等，但其實質(zhì)上早已不是傭金(酬金)制的內(nèi)涵了，第一，在監(jiān)管問題的實際操作上，絕大多數(shù)業(yè)主/業(yè)委會并沒有真正履行其監(jiān)管的責(zé)任，而主要還是依賴物業(yè)管理企業(yè)的品牌信譽(yù)代替繁瑣耗費大的監(jiān)管程序，即使有個別業(yè)委會實施了監(jiān)管程序，在耗費了極其巨大的各類成本之后，并沒有實現(xiàn)過程控制的目的，最終導(dǎo)致兩敗俱傷;第二，目前已沒有任何一家企業(yè)能真正按照成本進(jìn)行定價，基本上均采用包干制即市場價進(jìn)行定價，最典型的案例就是，最初深圳高層住宅的服務(wù)費價格整體水平較高，當(dāng)某幾家企業(yè)率先將價格降低時，其它企業(yè)也先后將收費價格降至與之相同或相近;多層住宅的服務(wù)收費價格普遍偏低，企業(yè)提供這種服務(wù)基本無利可圖甚至虧損，但也幾乎沒有企業(yè)獨自提高收費價格或由業(yè)主補(bǔ)交虧損部分，這種表現(xiàn)幾乎就完全是市場的價格機(jī)制在自發(fā)地起著調(diào)節(jié)作用，因此，當(dāng)市場化程度較高，物業(yè)管理有一定基礎(chǔ)時，應(yīng)采用包干制。

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理市場成熟度的提高，包干制的優(yōu)勢將愈來愈明顯，包干制利用市場這只看不見的手，以滿足業(yè)主的需求為導(dǎo)向，保護(hù)先進(jìn)，優(yōu)勝劣汰，激勵物業(yè)管理企業(yè)迅速提高自身的經(jīng)營水平，從而迅速提高行業(yè)的整體水平。

篇2：小區(qū)物業(yè)管理費的構(gòu)成與核算

　　小區(qū)物業(yè)管理費的構(gòu)成與核算

　　(一)小區(qū)物業(yè)管理費的構(gòu)成內(nèi)容

　　按現(xiàn)行財務(wù)、會計制度規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理費構(gòu)成內(nèi)容包括：

　　(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費，包括外墻、樓梯、小區(qū)圍墻、停車場、自行車庫、路燈、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、高層 建筑的電梯、小區(qū)的水處理系統(tǒng)、高檔住宅集中通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等;

　　(2)聘用管理人員的薪金，包括人員的工資、假期、津貼、福利保險及服裝等;

　　(3)公用水電的支出，包括公共照明、物業(yè)公司辦公用水電費、公共噴泉用水用電、公共綠地的灌溉。

　　(4)購買或租賃必須的機(jī)械及器材的支出;

　　(5)投購物業(yè)財產(chǎn)保險(如火災(zāi)或其它災(zāi)害的保險)及各種責(zé)任保險的支出費用;

　　(6)垃圾清理、水池清洗、化糞池清掏及消毒滅蟲等費用;

　　(7)公共地點清潔費用;

　　(8)公共區(qū)域綠化及草木維護(hù)費用;

　　(9)儲備金，指物業(yè)配套設(shè)施的更新改造費用;

　　(10)聘請法律、會計等專業(yè)人士的費用;

　　(11)小區(qū)節(jié)日裝飾費用;

　　(12)管理者酬金，指管理者履行管理義務(wù)時，全體業(yè)主(或住戶)向其支付的報酬;

　　(13)行政辦公支出，包括：文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用;

　　(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費用;

　　(15)其它為管理而發(fā)生的合理支出;

　　(16)物業(yè)管理企業(yè)的正常利潤、稅金。

　　上述管理費內(nèi)容構(gòu)成在具體運用、核算時，應(yīng)以物業(yè)公司的類型、性質(zhì)及相關(guān)的財務(wù)管 理費構(gòu)成為準(zhǔn)。

　　(二)小區(qū)物業(yè)管理費的核算

　　小區(qū)物業(yè)管理費的核算，是物業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分。任何一個小區(qū)物業(yè)及其物業(yè) 管理，在投入管理與服務(wù)之前都必須先期進(jìn)行管理費核算。通常情況下，在公司開業(yè)一年后或在運營過程中尚需進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，其調(diào)整方案經(jīng)公司主要領(lǐng)導(dǎo)審查后應(yīng)提交業(yè)主委員會審 核批準(zhǔn)。

　　綜上各類管理費的具體核算應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及物業(yè)財務(wù)、會計核算辦法、要求確定。此外 ，物業(yè)公司尚應(yīng)建立諸如大中修設(shè)備設(shè)施基金;按各地工商、物價部門規(guī)定，確定物業(yè)特殊服務(wù)收費與日常維修、裝飾裝修等收費標(biāo)準(zhǔn)、保險費、稅利等的核算辦法。

篇3：物業(yè)管理費測算概述

　　物業(yè)管理費測算概述

　　普及一下，物業(yè)管理費的測算是有基本構(gòu)成方法的，在此先不做專業(yè)介紹，先給大家?guī)讉€基本概念。

　　1，判斷物業(yè)費的高低是依據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司年總收入和年總支出明細(xì)賬經(jīng)業(yè)主審核后才能清楚，有規(guī)定清單項目，也有約定清單項目，需要物業(yè)公司公布明細(xì)再討論;

　　2，除看物業(yè)管理費單價，還要算總價，不同規(guī)模的小區(qū)，同樣的單價，結(jié)果也是不一樣的，比如一個樓盤，物業(yè)單價2元/方/月，建筑面積5萬方，總收入120萬/年，物業(yè)按規(guī)定和約定項目總支出假設(shè)也是120萬/年，則收支平衡物業(yè)無盈利;如小區(qū)建筑面積變10萬方了，則物業(yè)年收入240萬/年，收入翻倍了，但支出不可能同比例增加，而是原成本的1.8倍即總支出為216萬/年，物業(yè)可盈利24萬了，即所謂規(guī)模效應(yīng)，同樣單價，5萬方持平，10萬方則正常盈利，20萬方就有豐厚利潤了，這個道理很容易明白，收入成倍增長，而成本由于規(guī)模效應(yīng)相對減少，并非同步增加的，對比本小區(qū)，建筑面積達(dá)20多萬方，屬于規(guī)模比較大了，三期規(guī)模小，同樣作單價比較是偏面的，如果這個單價三期物業(yè)可正常盈利，那放到一，二期物業(yè)可厚利了;

　　3，還要看電梯房的面積占比，水泵，電梯有單獨的運維保養(yǎng)成本，另計單價的;

　　4，還得看小區(qū)公共收益中歸屬物業(yè)的分成收入的多少，比如本小區(qū)公共收益較多，什么停車費，廣告費，游泳館，網(wǎng)球場，商業(yè)街等等，體量巨大，物業(yè)收入每年多達(dá)上百萬，這也是三期無法比擬的，按同樣的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如果三期物業(yè)費2元的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量能讓人滿意，那么按我個人經(jīng)驗估算，我們小區(qū)最多只需1.5元的管理費就能夠達(dá)到三期的雙贏目標(biāo)了。

　　我在此僅作常識性介紹，需要以后做專業(yè)測算的。