物業管理公司經營責任狀范文(二)

　　甲方：****物業管理公司

　　乙方： 住址：

　　身份證號： 電話：

　　為強化公司各部門負責人的經營責任感，確保公司各項經營管理目標的順利實現，結合公司實際，特簽定本經營責任狀，內容如下：

　　一、甲方聘用乙方為公司 (部門) (職務)。乙方崗位職責及管理范圍見《職務說明書》。

　　乙方在職期間，保證實現本部門經營管理目標，完成上級規定任務。甲方按公司考級考核方案，給予獎懲。

　　二、乙方保證按工效掛鉤方案完成各項經濟指標。即本部門銷售收入達到 ，成本費用控制在 ，毛利率控制在 ， (部門經濟責任指標附后)按以上標準，與工資掛鉤上下浮動。

　　三、嚴格執行行文、申報、審批、述職程序和節能降耗、費用控制規定。

　　四、與公司保安部簽定《安全責任狀》，對部門所屬人、財、物安全負管理責任。

　　五、在職期間，乙方保證嚴格遵守國家法律法規，并帶頭遵守公司《員工守則》等一系列規章制度，若有違反則加重處罰。

　　六、以身作則，廉潔自律，實行人事回避制，私自禁止收受客戶、員工貴重禮物。

　　七、主動做好部門內外溝通協調工作，正確處理員工投訴。如因個人處理不當，矛盾激化，承擔失職責任。

　　八、代表公司嚴格遵守和執行《勞動合同》，合理安排員工工作時間和內容。保障部門人員流動率不超過20%，并加強培訓和督導，使本部門人員素質達到星級酒店規定標準。

　　九、保證公司所屬責任區和工作內容達到規定的質量標準，對所屬部門人員工作負連帶責任，并落實公司一系列獎懲措施。

　　十、乙方對甲方經營、財物損失承擔30%的賠償責任，對重大安全衛生事故承擔50%的賠償責任。

　　十一、本責任狀從聘用之日起開始執行。

　　甲方： 乙方：

　　20**年 月 日

篇2：電信城商戶經營和辦公秩序管理規定

　　電信城經營和辦公秩序的管理規定

　　為維護全體租戶的財產及經營活動的正常進行，特制定本規定。

　　1、新世界電信城每天的營業時間統一經營活動的正常進和行，特制定本規定。

　　2、未經批準，晚上22：00后未離開商鋪者，經勸諭無效，由商場保安實行全封閉管理；

　　3、未經批準，在非營業時間嚴禁出入商鋪，觸犯法律者，由公安機關依法追究弄事責任，

　　4、租戶不準自行推遲營業時間或提前結束營業時間，即不準“遲開門，早關門”；

　　5、租戶在新世界電信城內不得大聲開產音響、喧嘩、吵鬧、追逐，經勸告不聽者，保安人員將會采取適當的方式進行制止；

　　6、租戶在本商鋪范圍以外的公共地方擺放物品妨礙通行，經勸告不聽者，管理公司會將物品搬到臨時倉庫，物主須付搬運和倉儲費用；

　　7、來禁攜帶貓狗、家禽進入新世界電信城；

　　8、機動車輛送貨停車需時免收泊車費，具體情況按停車管理規定執行；

　　9、未經批準，不準在新世界電信城內張貼派發宣傳單；

　　10、租戶須向商場管理部上交從業人派發申請表，更換從業人員須及時報告；

　　11、租戶應按有關工商稅務的規定，按時向管理公司上交有關資料，否則責任自負；

　　12、租戶應守法經m.dewk.cn營，不得強買強賣，不得人為制造搶購假象蒙騙顧客，不得出住假冒偽劣產品，違者將會工商管理部門進行處罰，情節嚴重者停業整頓；

　　13、不準在鋪位內設置“貨物出門，恕不退換”等違反《消費者權益保護法》的文字或緝張貼不文明宣傳品，違者將會被處罰；

　　14、文明經商，禮貌待客。不準污辱、謾罵、毆打、刁難顧客，違者將會被工商、公安部門，情節嚴重者停業整頓；

　　15、凡進出商場范圍內的一切車輛必須聽從商場保安及新世界電信城管理人員的指揮，并按指定場停放、保管；

　　16、嚴禁把車輛停放在商場閑用的消防通道、樓梯口、通道拐角或車場進出口等，違者將會被拖至指定停放點，違章車輛使用人須繳付拖車費用，并承擔車輛被拖而損壞的責任；

　　17、在物業范圍內，所有車輛必須按所設交通標志指示行駛，不得逆行，造成事故者，負全部責任；

　　18、清場后，不要在鋪位、寫字間內存放及保管現金、金銀手飾、有價證券等貴重物品，違者如有丟失，自負一切責任；

　　19、在新世界電信城打架斗毆、無理到鬧、管理公司會報公安機關得理，肇事者將會被公安部門處罰。

篇3：物業公司經營管理知識問答題

　　物業公司經營管理知識問答題

　　1、物業公司是否為盈利性機構？

　　是，物業公司是企業，企業一定是盈利性的機構。

　　2、如果是盈利性機構，物業的收入來源是否只能是物業管理費收入？

　　是。通常物業公司的收入來自三部份：一是主要來源，是物業管理費。物業管理費的收費標準通常是參考物價部門或是物業管理條例的相關說明。二是小區物業商業用房的房租，三是小區經營性收入的提成（或叫補貼）。

　　3、如果只能是物業管理費的固定收入，如何避免物業通過降低服務水準和其他必要支出成本而謀求更大利潤空間？

　　物業行業在國內畢竟是個新興的行業。政府的監管存在一定的漏洞。法規條文的制定相對市場的發展有一定的滯后性。通常政府制定的針對物業行業的服務標準都是參考性質的，有上下浮動的比例。所以，在沒有權威標準做參考的情況下，通常無法對物業的服務是否符合合同規范及其資質等級的要求，會存在岐義。就現實情況來說，的確存在不少物業公司收錢不辦事，或收錢不把事情辦好的狀況。

　　另外一個因素則在于：物業合同的制定也存在相當大的漏洞，物業節約成本支出成本的做法能常都是能過合同漏洞來節約成本的。物業合同的條款很多都來自于“默認的理解”。并沒有相對明確的說明。對“默認的理解”，會由于人們對事物的認知不同而產生不同的標準。所以，對很多無參考標準而按照“默認的理解”來執行的條款，往往就出現業主認為物業公司達不到合同所要求的標準，而物業公司則會認為他們已經做到了合同條款。

　　舉個簡單的例子：一份物業合同中的某個條款內容為：“對公用部位的綠化為三個月修剪一次，修剪所產生的人工，人員管理及材料等相關費用由物業公司報業主委員會審批后，從小區的經營性收入內扣除。”咋一看這個條款并沒有太大的問題。字面意思及通常性的理解都知道是什么意思。政府部門對這小區綠化這塊也有參考性規定是三個月修剪一次。但真正的問題是：三個月修剪一次后，修剪的效果如何判定？如果沒有修剪，也許沒有問題。但修剪了，就會有修剪的效果，而由于這個修剪效果沒有可供參考的依據或標準。這時候就會由于個人理解的不同而對產生岐義。但對物業公司來說，他并沒有違反合同，他做到了三個月一次的修剪，合同中沒有規定修剪需要達到什么樣的要求，那么，物業公司自然也可以按照他們所認為的標準執行。這樣一來，假如一個不是很負責的物業公司，自然可以通過合同上的漏洞來節約其成本。

　　所以，避免物業公司為節約自身成本而降低服務水平的做法，一定需要在進行物業招標時認真制定物業合同，合同條款越詳細越好，也可以在合同中可以提出類似這樣的要求：如果業委員認為物業的服務水平沒有達到業主的要求，可以就部份具體條款進行補充性說明。另外一種做法就是參考酒店管理的做法，制定酬金制的合同，按物業提供服務的標準不同而付出相應的物業酬金。這個做法對合同條款更需做細致說明，并且是越細致越好。

　　4、如果物業為謀求更大利潤空間或改善自身狀況，是否物業就有權利獨自取得小區內公共區域的經營所得？

　　沒有權利。小區公共區域的經營性收入歸全體業主所有。經營性收入是做為小區公共部位的維修資金，物業公司只是代為經營和維護管理。經營所得收入開支的財務報表政府要求至少半年對全體業主公示一次。如果沒有公示，則可以視為物業公司在違法經營。即使物業服務合同中寫明小區公共區域的經營性收入由全部歸物業公司，同樣可以視為物業公司違法經營（我想再牛的合同也不能和法律相抵觸吧）。

　　目前有一種情況相對會特殊一些：在一些老舊小區，由于沒有物業或者以前的單位集資建房的，很大一部份目前會由社區或者街道代為管理。假如政府對這些老舊小區引進物業管理的話（主要考慮有物業管理無論對單位建的單元樓還是老的居民房總是利大于弊的），則會根據實際情況對這類小區的物業進行一些調整。由于是老舊小區，很多居民并沒有太多物業的概念，所以物業費通常對居民只收取很少一部份（也有可能前期不收費物業費），另外一部份前期由政府財政補貼居多，后期則會和小區居民協商好，將部份小區的公共區域的經營所得（通常是停車位的收費，當然也有可能是其它的），全部歸由物業公司所得，以彌補物業費的不足。在這種特殊情況下，物業公司也依然只是得到部份小區的經營所得（相對新的小區會偏多），但仍然是沒有權利得到全部經營所得的。

　　5、如果物業沒有法定權利獨自取得小區內公共區域的經營所得，這些經營所得是否歸全體業主所有？

　　國務院的《物業管理條例》第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　小區的經

營性收入除了支付小區內公共區域的維修費用，管理成本外。其盈利所得主要做為下一年度的維修準備金。如果還有富余的，可以通過召開業主大會，共同商議收益所得的支出問題（這時支出就可以包括代業主支付物業管理費）。曾經有網友提出過“零物業費”的可能，就是基于某些小區的經營性收入的確足以代小區業主支付物業費，甚至在一些小區還存在小區的經營性收入除去維修費用，管理費用和代付業主物業費外，還會有盈余。（我們曾經看到過一些小區的經營收入的財務報表，有些經營有方的小區的收入的確讓人意外）。

　　6、如果上述經營所得歸全體業主所有，全體業主如何監管、運用這些經營所得？

　　運用經營所得參考第五個問題的回答。至于監管，通常情況下是由物業公司委托保管，經營性收入所得由存入專用銀行帳號，只有手續齊全的情況下才能在該帳戶支出（手續主要為在業主大會上審核通過，并由指定人員領取等等，有些支出還需要報政府部門審批，依各地情況不同而略有不同）如小區業主對經營收入的所得有疑問，一是可以要求對收入所得進行財務審計，二是可以進行實際的調查取證。三是可以制定日常的監管機制。

　　實際的情況可能是：由于日常監管的難度，通常只可能做到最大化的縮小監管不足，基本上做不到完全無漏洞的監管。就拿小區停車位的臨時停車來說，如果臨時停車收錢，而這個錢又是由保安來收的話，就很難排除保安對臨時停車不登記或者登記不公開。所以，有些小區會和物業約定，對于臨時停車采用包干制，就是業主表決一個大致的臨時停車收入告知物業，在這個收入之內的歸業主，盈余的都給物業。有點類似于將臨時停車租給物業來經營，業收收租金，盈余由物業負責。這樣，物業會有積極性管理好，而業主也不用擔心物業私扣臨時停車費的問題。

　　7、如果在業主或業主委員會沒有小區公共區域經營權的前提下（這樣說法是否正確？），如何保證上述經營所得能為全體業主帶來最大利益？

　　假設條件不成立，無法解答。只看后半句的話，可以參考第五個問題的回答：經營所得為全體業主所有，其支出需經業主大會表決通過。也就是說，錢給業主了，怎么用是業主們自己商量的事，只要符合業主大會表決程序，又不違反政府相關法規的，業主哪怕把這錢拿去吃飯喝酒了，都只是業主們的事情，外人是管不著的。當然，業主大會也可以將這筆錢用在小區的軟硬件的更新和再投資上，以創造新的盈利點來博取下一年度的高收益。

　　比如現在有些物業第三方機構或者類似一些咨詢公司，可以委托他們做一份經營性的設計方案來規劃小區的經營。曾經就有小區找過我們公司做過這樣的方案：按小區的情況，委托設計一份小區公共區域的經營性方案。（說實在的，小區公共區域的經營，真的不僅僅只是收收停車費和戶外廣告費而已，停車費大半是能看得到擺在明處的，類似廣告這樣在暗處的收入通常都是業主和業委會所不知道的。所以有些負責任的業委員就會找第三方機構進行方案及預算等設計。）

　　8、如果小區公共區域經營權只能交給物業，是否需要對物業建立授權、監管和約束機制？如何建立并行之有效？

　　假設前提不成立。確切的說法應該是：如果小區公共區域的經營權委托給物業公司。小區公共區域的經營權是歸業主的，可以交由物業經營，也可以小區自己或者另找人經營。目前通常都是由物業公司代為經營，但所有經營項目須經業主，業主委員會，或召開業主大會同意才行。如果經營權委托給物業公司，那么，業主和物業公司可以簽托一個委托合作或者類似的合同或協議。至于類似授權，監管和約束機制，基本上是業主或業主大會的事情了。如果把小區業主比作一家人，小區比做一個家庭的房子的話，通俗的說法就是：家里人同意把咱家的院子租出去做生意，給誰做和怎么管就得家里人商量了。

　　國務院《物業管理條例》第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　不要誤解所有的經營都需要物業服務企業同意。正確的解讀應該經營涉及物業公司的合同范圍內的，必須經物業公司的同意。不涉及的則只需要業主大會同意。（通常的物業合同里，小區經營性收入，有大概7%左右是補貼物業的，所以有時候會需要經物業服務企業同意。當然，各地的情況不同，合同內容也不同，就另當別論）

　　9、小區公共區域的經營是否不僅包括各種形式的廣告，還包括公共房屋、公共場地等租賃收入以及其他各種變相收入？

　　是的，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，其收入都歸為小區的經營性收入。

　　10、物業公司的經營狀況需要業主關注嗎？如果需要，那么一個入不敷出的物業和一個保持合理盈利的物業哪個更好？

　　除了老舊小區由于業主缺乏物業觀念以及對物業的不正確理解外，物業公司會由于物業費的收繳難問題和物業費過低的問題撤出小區外（由社區代管轉到由物業接管，物業費通常只有0.1--0.3元/平方/月，有些甚至不收或者無法收繳物業費，很大一部份也都依靠政府相關部門才能繼續維持物業）。就我所了解的物業公司，除了被業主踢了的物業和物殊情況的（老舊小區，或者物業管理太差導致業主和物業矛盾激化得不到緩解的），沒有哪個物業愿意放棄手上的樓盤不管的（就現在的行情，只有少賺錢的物業，還沒見到虧本的物業，這也是短短十幾年，各地的物業公司多如牛毛的原因之一吧）。物業公司做為企業，它是有權利追求利潤的最大化也是一定會追求利潤最大化的。至于所謂保持合理盈利，就只能看該公司的經營策略了。需要注意的是：無論物業和業主簽訂什么樣的合同，除非物業有類似損害業主利益，侵犯小區財產的事情，由于司法或相關執法部門認定需要對物業公司進行財務審核的，業主才有可能查看物業公司的財務，只是有可能而已。物業公司的財務狀況，是物業公司內部問題，與業主是無關的。如果業主想了解物業公司的經營狀況，只能通過別的合法途徑去了解。

　　就目前來看，個人認為，盈利與否與小區的物業管理服務是沒有太大關系的。關鍵在于物業公司是否在實實在在為小區服務。并不是有錢的物業就一定能把小區管好。管好小區干的是細致活，好的物業項目服務主任才是最實在的。龍生九子也子子不同啊。

　　11、如果上述不需要，是不是對待物業的態度就是干的下去就干，干不下去就滾蛋？或者業主的關注不如物業從自身的用心服務、科學管理中求效益？

　　這個問題是從原文中復制過來的，語句似乎有點錯誤，我有點理解不了。如果從業主和物業公司雙方的立場來說話的，我覺得雙方都不是絕對強勢

的一方。業主和物業交流的過程是應該也是一個博奕的過程（小區日常管理的問題總是很多，煩索而又需要細致工作），所以，雙方如果保著合作的心態對雙方對有利。物業公司可以為小區提供合同外的增值服務，業主需要體諒一下物業工作的辛苦。如果純粹的站在合同和法規的立場上，不考慮道德標準和人文化管理的話，那么，雙方按章程辦事，我相信一定會出現很多矛盾，合同畢竟是死的，計劃總是不如變化快，再說了，法理還不外乎人情呢。業主理論上可以說我付了錢你就一定要幫我把事情做到我要求的程度，碰上個強硬的物業公司就會說你付的物管費是合同約定的費用，只要我不違反合同，業主你拿我就沒折。碰上這種局面就會演變成一個僵持的情形，一個不小心還會導致矛盾激化。如果有業主想以物業服務不到位而拒付物業費的話，提醒業主一句：假如物業公司打官司來追討物業費的話，業主通常會敗訴。原因很簡單：只要物業公司對小區的管理服務不違法，不違反合同，業主就必須如數繳納物業費。對業主所提出的服務不到位，前面也回答過了，本身就沒有可供參考的標準或依據，而且還存在一個取證難的問題。業主要真生氣了，可以在業主大會上提出意見，但還不一定能通過。但并不是物業公司就很強勢，強勢的物業在和業主的溝通中估計會比較容易犯眾怒，后果就是直接被業主炒魷魚，有點得不償失了。

　　所以，沒有絕對強勢的業主和物業。與其對立，不如考慮合作，即可保持雙方利益的最大化，也有利于小區的安定團結。我想沒人想住在一個經常見人小吵小鬧的小區吧。如果有人看到過《囚徒困境》，了解博奕論，知道納什均衡的話，我相信會比較容易理解。俗話說得好：怨怨相報何時了。何必鬧得這么僵呢。

　　12、如果討論這些問題的前提是物業應把最基本的份內之事做好，比如供暖仍然存在各處冷熱不均的現象等。是否物業需要先出面解決一下目前存在的信息不對稱的問題呢？

　　信息不對稱的問題，別說物業公司了，我想信就是信息經濟學家想有效解決這個問題都覺得比較麻煩，而且估計需要投入的成本太高。我想業主想問的問題應該是物業的信息發布與業主的有效溝通上。這個問題也并不是物業可以單方面解決的。需要業主和物業共同努力才行。現在小區都有告示欄的。物業的一些通知公告什么的都會張貼在告示欄上（有懶的物業也會不貼，但一般類似小區設施設備的情況都會有備案），對物業公司來說，也算是盡責了，且不說盡責的效果如何，至少物業把這事情做了。但能通常情況下，一個公告不能可一年365天都貼著的，第二呢，會去看的業主估計也沒有多少。就我自己來說，我基本上不看。難得瞄上一眼。有事情了才會去物業問。小區如果像我這樣的業主多一些的話，其實不難理解物業的宣傳工作有時候是很難做的。關于這點，自認為是像我這樣的業主沒做配合好工作。而且物業也總不能因為一個小公告在小區拉橫幅發傳單吧。

　　這里可能涉及到物業管理項目主任的觀念問題：認為宣傳工作只存在于公示欄及口頭或者電話告知。我是覺得，現在物業宣傳的手法過于單一。怎么說我們也是信息時代了，有電腦，有手機，能上網，網民網蟲還成堆呢。對我這樣的喜歡網絡的人來說，你讓我去看宣傳欄，不如在網上貼出來或者發個短信給我來得更實，也更有效果（也許我一年才看一次宣傳欄，一周卻都有三到四天會上網）。

　　所以，物業公司的宣傳工作應該是多種方法相結合的。業主也可以向物業提出意見，如何宣傳更好。這樣，也許做不到讓所有業主都知道近期小區的公告，但總能讓多數業主知道。

　　物業公司也好，業主也好，同在一個小區，基本上都是抬頭不見低頭見的。不能說物業公司就在想怎么樣從小區賺錢，一個環境差的小區它也賺不錢的，業主也不是盡想給物業公司找碴的，都是想把小區環境做好，業主住著舒服，物業管得輕松。既然有一個共同目標，真的還是以合作的心態對待處理更實際一些。沒有必要在同一個事情上因為看問題的角度和立場不同面讓雙方陷入僵硬，那樣雙方付出的時間精力我想遠比換位思考處理要大得多。那又何必呢？