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物業(yè)經(jīng)理人

物業(yè)管理酬金計(jì)提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀

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物業(yè)管理酬金計(jì)提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀

(一)實(shí)行酬金制的代表性行業(yè)的特點(diǎn)

  市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,產(chǎn)業(yè)分工的不斷細(xì)化催生了很多以代理為主要特征的服務(wù)性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開始由專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。比如,旅游業(yè)中,出現(xiàn)了專門為組團(tuán)社介紹業(yè)主并收取酬金的代理社;保險(xiǎn)業(yè)中,出現(xiàn)了專業(yè)的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司。物業(yè)管理業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸分離成一個(gè)代業(yè)主管理私有財(cái)產(chǎn)的服務(wù)性行業(yè)。為了適應(yīng)市場(chǎng),這種代理性的服務(wù)行業(yè)自然引入最直觀、最簡(jiǎn)單的交易和報(bào)酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報(bào)酬的主要方式。為全面了解和認(rèn)識(shí)酬金制,現(xiàn)選取常見的采用不同形式的酬金制的行業(yè),就其實(shí)行酬金制的具體情況進(jìn)行比較分析

  分析此表可以得出這樣的結(jié)論:酬金制適用于專業(yè)化分工較細(xì)的、存在明顯代理行為的行業(yè);酬金的計(jì)算基數(shù)一般為實(shí)際的交易金額,即全部業(yè)務(wù)收入,而不是其中的一部分;規(guī)定上限并可向下浮動(dòng)是制定酬金比例的一般做法,其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)自然達(dá)到平衡,政府只對(duì)與消費(fèi)者根本利益相關(guān)的項(xiàng)目規(guī)定了酬金計(jì)提上限,除此之外,政府鼓勵(lì)交易雙方自由約定。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中,有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理,就會(huì)出現(xiàn)突破規(guī)定比例的情況。

  事實(shí)上,在酬金制的運(yùn)行過程中,酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點(diǎn)。比如,在酬金的計(jì)提方式上,有的采取比例酬金,有的采取固定酬金;在酬金的收取方向,有的采用單向收取,有的采用雙向收取。

  物業(yè)管理行業(yè),同上述行業(yè)相比,也具備了實(shí)行酬金制的條件。首先,物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同確立的一種帶有明顯代理性質(zhì)的活動(dòng),大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎(chǔ)。其次,以交易金額為計(jì)提酬金的基數(shù)是最容易被交易雙方接受的方法;再次,物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬(wàn)戶的、關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的,酬金計(jì)提的比例不應(yīng)放任失常主體之間自由約定,應(yīng)由政府給出指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn),即計(jì)提比例的上限,并允許向下浮動(dòng)。

  (二)酬金比例市場(chǎng)化是趨勢(shì)

  在政府主導(dǎo)且競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)條件下,當(dāng)規(guī)定的酬金比例上限過底時(shí),往往會(huì)遏制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至消滅這個(gè)產(chǎn)業(yè);而規(guī)定的酬金比例上限過高時(shí),酬金折讓(Commission Discount)的情況就會(huì)發(fā)生。以證券業(yè)為例,以往證券交易酬金按固定比例收取,由于各證券商紛紛采用新技術(shù),導(dǎo)致成本迅速下降,市場(chǎng)上,證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是,規(guī)定的酬金標(biāo)準(zhǔn)也就名存實(shí)亡了。所以,市場(chǎng)最終會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到均衡,而酬金比例的市場(chǎng)化是必然趨勢(shì)。

  物業(yè)管理酬金計(jì)提的確定,也應(yīng)考慮市場(chǎng)因素。有人擔(dān)心標(biāo)準(zhǔn)訂高了會(huì)對(duì)業(yè)主的利益造成影響。事實(shí)上,這種擔(dān)心是多余的。物業(yè)管理酬金比例的確定,應(yīng)結(jié)合行業(yè)的實(shí)際情況,具體來(lái)講應(yīng)看行業(yè)的單位收入總額和利潤(rùn)空間的關(guān)系,并應(yīng)滿足彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作所需成本和獲取合理利潤(rùn)的需要。

  通過對(duì)上表所列行業(yè)的分析,可以看出:若規(guī)定的酬金比例指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)過高時(shí),酬金折讓的情況就必然會(huì)發(fā)生,最終會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到平衡。因此,在制定物業(yè)管理酬金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)時(shí),防止其過高是應(yīng)該的,但更應(yīng)防止其過低。

篇2:物業(yè)管理酬金制計(jì)提基數(shù)與計(jì)提比例的研究

  物業(yè)管理酬金制計(jì)提基數(shù)與計(jì)提比例的研究

  物業(yè)管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供物管服務(wù)和其它服務(wù)獲得報(bào)酬的一種分配方式。由于它明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的利益關(guān)系和利益尺度,既維護(hù)了業(yè)主利益,也可以保障物業(yè)管理企業(yè)的利益,因此,在實(shí)踐中被業(yè)主和規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)可。然而如何確定物業(yè)管理酬金的計(jì)算基數(shù),以多大比例計(jì)提基金比較合理,一直是一個(gè)比較模糊的問題,同時(shí)也是廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)比較關(guān)心的問題。本文就物業(yè)管理酬金的計(jì)提基金和比例作一探討。

  酬金計(jì)提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀

  (一)實(shí)行酬金制的代表性行業(yè)的特點(diǎn)

  市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,產(chǎn)業(yè)分工的不斷細(xì)化催生了很多以代理為主要特征的服務(wù)性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開始由專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。比如,旅游業(yè)中,出現(xiàn)了專門為組團(tuán)社介紹業(yè)主并收取酬金的代理社;保險(xiǎn)業(yè)中,出現(xiàn)了專業(yè)的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司。物業(yè)管理業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸分離成一個(gè)代業(yè)主管理私有財(cái)產(chǎn)的服務(wù)性行業(yè)。為了適應(yīng)市場(chǎng),這種代理性的服務(wù)行業(yè)自然引入最直觀、最簡(jiǎn)單的交易和報(bào)酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報(bào)酬的主要方式。為全面了解和認(rèn)識(shí)酬金制,現(xiàn)選取常見的采用不同形式的酬金制的行業(yè),就其實(shí)行酬金制的具體情況進(jìn)行比較分析(詳見下表)。

  分析此表可以得出這樣的結(jié)論:酬金制適用于專業(yè)化分工較細(xì)的、存在明顯代理行為的行業(yè);酬金的計(jì)算基數(shù)一般為實(shí)際的交易金額,即全部業(yè)務(wù)收入,而不是其中的一部分;規(guī)定上限并可向下浮動(dòng)是制定酬金比例的一般做法,其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)自然達(dá)到平衡,政府只對(duì)與消費(fèi)者根本利益相關(guān)的項(xiàng)目規(guī)定了酬金計(jì)提上限,除此之外,政府鼓勵(lì)交易雙方自由約定。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中,有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理,就會(huì)出現(xiàn)突破規(guī)定比例的情況。

  事實(shí)上,在酬金制的好似機(jī)運(yùn)行過程中,酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點(diǎn)。比如,在酬金的計(jì)提方式上,有的采取比例酬金,有的采取固定酬金;在酬金的收取方向下,有的采用單向收取,有的采用雙向收取。

  物業(yè)管理行業(yè),同上述行業(yè)相比,也具備了實(shí)行酬金制的條件。首先,物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同確立的一種帶有明顯代理性質(zhì)的活動(dòng),大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎(chǔ)。其次,以交易金額為計(jì)提酬金的基數(shù)是最容易被交易雙方接受的方法;再次,物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬(wàn)戶的、關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的,酬金計(jì)提的比例不應(yīng)放任失常主體之間自由約定,應(yīng)由政府給出指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn),即計(jì)提比例的上限,并允許向下浮動(dòng)。

  (二)酬金比例市場(chǎng)化是趨勢(shì)

  在政府主導(dǎo)且競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)條件下,當(dāng)規(guī)定的酬金比例上限過底時(shí),往往會(huì)遏制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至消滅這個(gè)產(chǎn)業(yè);而規(guī)定的酬金比例上限過高時(shí),酬金折讓(Commission Discount)的情況就會(huì)發(fā)生。以證券業(yè)為例,以往證券交易酬金按固定比例收取,由于各證券商紛紛采用新技術(shù),導(dǎo)致成本迅速下降,市場(chǎng)上,證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是,規(guī)定的酬金標(biāo)準(zhǔn)也就名存實(shí)亡了。所以,市場(chǎng)最終會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到均衡,而酬金比例的市場(chǎng)化是必然趨勢(shì)。

  物業(yè)管理酬金計(jì)提的確定,也應(yīng)考慮市場(chǎng)因素。有人擔(dān)心標(biāo)準(zhǔn)訂高了會(huì)對(duì)業(yè)主的利益造成影響。事實(shí)上,這種擔(dān)心是多余的。物業(yè)管理酬金比例的確定,應(yīng)結(jié)合行業(yè)的實(shí)際情況,具體來(lái)講應(yīng)看行業(yè)的單位收入總額和利潤(rùn)空間的關(guān)系,并應(yīng)滿足彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作所需成本和獲取合理利潤(rùn)的需要。

  通過對(duì)上表所列行業(yè)的分析,可以看出:若規(guī)定的酬金比例指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)過高時(shí),酬金折讓的情況就必然會(huì)發(fā)生,最終會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中達(dá)到平衡。因此,在制定物業(yè)管理酬金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)時(shí),防止其過高是應(yīng)該的,但更應(yīng)防止其過低。

  物業(yè)管理酬金計(jì)提的計(jì)提基數(shù)及其合理性

  (一)計(jì)提基數(shù)的確定

  物業(yè)管理酬金應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)。在實(shí)際管理服務(wù)過程中,其它收入的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地所取得的經(jīng)營(yíng)收入和成本費(fèi)用列支在物業(yè)管理項(xiàng)目的其它(如特約服務(wù))收入。

  具體操作中,由于物業(yè)管理公司的努力,在充分利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)過程中,也應(yīng)按上述方法計(jì)提酬金。但有可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況,一是所開展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目利潤(rùn)率低于管理酬金的比率,會(huì)導(dǎo)致侵占業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生;二是所開展的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目取得的利潤(rùn)較高,其主要原因又是靠物業(yè)管理企業(yè)的努力或利用了物業(yè)管理企業(yè)自身的資源,僅按收入提取酬金對(duì)物業(yè)管理企業(yè)就不公平。所以,對(duì)這兩種經(jīng)營(yíng)情況也可以通過合同約定具體的利潤(rùn)分配比例,而不必采用計(jì)提管理酬金的方式。

  這種計(jì)提發(fā)放反映出兩個(gè)層面的問題:一是物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主理財(cái),理財(cái)?shù)男袨楸仨氁匀w業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn);二是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時(shí),不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。

  以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)計(jì)提酬金,有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)成本控制,進(jìn)行科學(xué)合理的成本預(yù)算,以降低需列成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向。因此,這種方法更科學(xué)。

  (二)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計(jì)提基數(shù)的合理性分析

  首先,從物業(yè)管理特殊性的角度看,物業(yè)管理是一種具有代理性質(zhì)的活動(dòng),同時(shí)決大部分資金都用回到業(yè)主身上。這樣的性質(zhì)決定了物業(yè)管理活動(dòng)是先付費(fèi)后服務(wù),所付費(fèi)用涵蓋了全部物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng),就應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的報(bào)酬。因此,物業(yè)管理的這種特殊性決定了物業(yè)服務(wù)收入和物業(yè)管理酬金是相對(duì)應(yīng)的。

  其次,從物業(yè)管理企業(yè)能動(dòng)性的角度看,以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提物業(yè)管理酬金,可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極開通多種經(jīng)營(yíng),既拓寬了全體業(yè)主增加收入的渠道,又通過提取管理酬金的方式,增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。同時(shí),將酬金的提取和收入掛鉤,還可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)積極性和主動(dòng)性,使物業(yè)管理企業(yè)真正代表全體業(yè)主的共同利益,真正把全體業(yè)主的利益和物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密聯(lián)系在一起。

  再次,從管理和監(jiān)督的角度看,以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金符合簡(jiǎn)單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度,便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管,可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范。

  物業(yè)管理酬金計(jì)提比例的確定

  物業(yè)管理酬金比例的確定是一個(gè)非常重要的問題。有的地方規(guī)定的計(jì)提計(jì)提比例過低并按管理成本計(jì)提酬金,有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)計(jì)提酬金的行為監(jiān)督的力度也不夠,使得物業(yè)管理企業(yè)為了多提酬金,人為地增加成本開支,甚至將公司的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理項(xiàng)目上。所以,對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,為了保證物業(yè)管理企業(yè)能夠提質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為,限制物業(yè)管理企業(yè)虛增成本,同時(shí)尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的自主選擇,就應(yīng)確定和選擇適合的酬金計(jì)提比例。

  (一)政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)選擇相結(jié)合

  由于物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展不平衡,很多地方還落后,酬金制尚屬于新事物,其性質(zhì)和特點(diǎn)也未被業(yè)主普遍認(rèn)識(shí)。同時(shí),業(yè)主的自我保護(hù)能力還不強(qiáng)。也就不能形成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)和確定酬金比例的能力。所以,從市場(chǎng)發(fā)育角度看,政府還有必要通過制定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)向市場(chǎng)性的協(xié)商定價(jià)過渡。

  政府在制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格的同時(shí),可以根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定傭金計(jì)提的上限比例,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照?qǐng)?zhí)行。在此基礎(chǔ)上,也可以按照服務(wù)內(nèi)容和程度協(xié)商確定。

  (二)科學(xué)地制定管理酬金的計(jì)提比例

  為了物業(yè)管理行業(yè)能夠健康發(fā)展,合理的酬金比例必須能讓物業(yè)管理企業(yè)獲得合理的利潤(rùn)。目前,有的地方不考慮物業(yè)規(guī)模、類型和素質(zhì),一律按不超過管理成本的10%計(jì)提酬金,是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級(jí)公司的實(shí)際情況,發(fā)現(xiàn)這些公司當(dāng)年按10%計(jì)提的酬金總額,平均只能覆蓋這些公司本部管理費(fèi)用總額的71%,若要達(dá)到保本點(diǎn),則酬金比例應(yīng)為14.1%。另外,物業(yè)管理企業(yè)的交易方式和規(guī)模與旅行社較類似,所以,物業(yè)管理行業(yè)的酬金計(jì)提比例上限應(yīng)不低與15%。

  (三)幾個(gè)需要說(shuō)明的問題

  一是,目前仍有一種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí),把管理酬金的計(jì)提比例當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)率。實(shí)際上,管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。二是,物業(yè)管理的運(yùn)行具有明顯的規(guī)模效益的特點(diǎn),規(guī)模越大,單位運(yùn)行成本就越低。同理,物業(yè)管理項(xiàng)目的面積越大,其酬金的計(jì)提比例就可以降低。三是,從業(yè)主角度講,企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾也是確定酬金計(jì)提比例的重要因素。這體現(xiàn)了市場(chǎng)性質(zhì)原則。

  物業(yè)管理酬金的計(jì)算方法

  以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金,應(yīng)扣除物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中所包含的應(yīng)提的酬金部分。一般來(lái)說(shuō),管理酬金是以物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)按一定的百分比計(jì)提,由于物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中已包含了酬金,如果計(jì)算方法不正確,酬金本身也會(huì)被計(jì)提酬金。

  錯(cuò)誤的計(jì)算方法是這樣的:

  含酬價(jià)=凈價(jià)+酬金

  酬金=含酬價(jià)×酬金率

  凈價(jià)=含酬價(jià)×(1-酬金率)

  按照上述公式,酬金額的計(jì)算方法可演化為:

  酬金=(凈價(jià)+酬金)×酬金率

  =凈價(jià)×酬金率+酬金×酬金率

  此公式表明:酬金本身也被提取了酬金。

  為了真正顯示計(jì)提酬金的合理性,物業(yè)管理酬金應(yīng)該采用價(jià)外計(jì)提的方法,即按物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價(jià)提取的方法,避免酬金本身計(jì)提酬金。具體計(jì)算方法如下:

  含酬價(jià)=凈價(jià)+酬金

  酬金=凈價(jià)×酬金率

  含酬價(jià)=凈價(jià)×(1+酬金率)

  假如已知含酬價(jià),則酬金的計(jì)算方法為:

  酬金=含酬價(jià)/(1+酬金率)×酬金率

  下面,舉例說(shuō)明物業(yè)管理酬金計(jì)提的方法:

  ABC物業(yè)管理公司20**年11月收到業(yè)主交來(lái)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)115萬(wàn)元,按15%計(jì)提物業(yè)管理酬金,則該月份可計(jì)提管理酬金的金額為15萬(wàn)元,計(jì)算公式如下:

  115÷(1+15%)×15%=15萬(wàn)元

  如果按錯(cuò)誤的方法計(jì)算公式為:115×15%=17.25萬(wàn)元,則多提酬金2.25萬(wàn)元。

  (作者單位:深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院深圳物業(yè)管理研究所)

  (摘自《住宅與房地產(chǎn)》20**年第4期)

  曹陽(yáng) 劉雙樂 左剴 陳智勇

篇3:物業(yè)管理酬金的計(jì)提基數(shù)及其合理性

  物業(yè)管理酬金的計(jì)提基數(shù)及其合理性

  (一)計(jì)提基數(shù)的確定

  物業(yè)管理酬金應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其他收入的和為計(jì)提基數(shù)。在實(shí)際管理服務(wù)過程中,其他收入的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地所取得的經(jīng)營(yíng)收入和成本費(fèi)用列支在物業(yè)管理項(xiàng)目的其他(如特約服務(wù))收入。

  具體操作中,由于物業(yè)管理公司的努力,在充分利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)過程中,也應(yīng)按上述方法計(jì)提酬金。但有可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況,一是所開展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目利潤(rùn)率低于管理酬金的比率,會(huì)導(dǎo)致侵占業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生;二是所開展的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目取得的利潤(rùn)較高,其主要原因又是靠物業(yè)管理企業(yè)的努力或利用了物業(yè)管理企業(yè)自身的資源,僅按收入提取酬金對(duì)物業(yè)管理企業(yè)就不公平。所以,對(duì)這兩種經(jīng)營(yíng)情況也可以通過合同約定具體的利潤(rùn)分配比例,而不必采用計(jì)提管理酬金的方式。

  這種計(jì)提發(fā)放反映出兩個(gè)層面的問題:一是物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主理財(cái),理財(cái)?shù)男袨楸仨氁匀w業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn);二是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時(shí),不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。

  以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其他收入的和為計(jì)提基數(shù)計(jì)提酬金,有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)成本控制,進(jìn)行科學(xué)合理的成本預(yù)算,以降低需列成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向。因此,這種方法更科學(xué)。

  (二)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其他收入的和為計(jì)提基數(shù)的合理性分析

  首先,從物業(yè)管理特殊性的角度看,物業(yè)管理是一種具有代理性質(zhì)的活動(dòng),同時(shí)決大部分資金都用回到業(yè)主身上。這樣的性質(zhì)決定了物業(yè)管理活動(dòng)是先付費(fèi)后服務(wù),所付費(fèi)用涵蓋了全部物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng),就應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的報(bào)酬。因此,物業(yè)管理的這種特殊性決定了物業(yè)服務(wù)收入和物業(yè)管理酬金是相對(duì)應(yīng)的。

  其次,從物業(yè)管理企業(yè)能動(dòng)性的角度看,以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其他收入的和為基數(shù)計(jì)提物業(yè)管理酬金,可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極開通多種經(jīng)營(yíng),既拓寬了全體業(yè)主增加收入的渠道,又通過提取管理酬金的方式,增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。同時(shí),將酬金的提取和收入掛鉤,還可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)積極性和主動(dòng)性,使物業(yè)管理企業(yè)真正代表全體業(yè)主的共同利益,真正把全體業(yè)主的利益和物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密聯(lián)系在一起。

  再次,從管理和監(jiān)督的角度看,以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其他收入的和為基數(shù)計(jì)提酬金符合簡(jiǎn)單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度,便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管,可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范。

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