案例:
20**年冬季來臨之際,在北京地產界一直知名度很高的朝陽園又爆出一條令人震驚的消息:今年全體業(yè)主不用交暖氣費!
據(jù)朝陽園業(yè)主委員會主任介紹,朝陽園的物業(yè)管理一直是實行酬金制。因為北京深秋和初春溫度較低,且業(yè)主中很多是南方人,因此,業(yè)主委員會就“供暖4個月,交費24元/平方米供暖季和交費30元/平方米供暖季,供暖6個月”與物業(yè)管理公司協(xié)商選擇了后者。從那個時候起,我們小區(qū)便一直是每年10月份開始供暖,直至次年的4月份為止。
2000-20**和20**-20**兩年度,北京冬季是典型的“暖冬”,通過業(yè)主委員會對供暖質量和供暖費的監(jiān)督,產生了相當多的采暖費結余。因此,全體業(yè)主免交了20**-20**年度的采暖費,卻仍然照常供暖。僅此一項平均每戶節(jié)省采暖費支出3750元左右。
當事人
包干制將退出歷史舞臺
朝陽園開發(fā)商黃世達總經理告訴記者,香港的社區(qū)一直實行酬金制,沒有包干制。朝陽園作為北京市較早實行酬金制的社區(qū),不僅僅跟開發(fā)商的香港背景有關,而且與50%以上的業(yè)主(港澳臺人士、外籍人士、有境外生活經歷的人)和物業(yè)公司第一太平戴維斯的國際背景有關。業(yè)主的整體素質較高,熟悉酬金制,也希望物業(yè)費的使用透明化。這樣一來,在物業(yè)管理上套用香港模式,業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司三者交流起來就要容易得多。
隨著法制的不斷健全和國人素質的逐步提高,包干制將退出歷史舞臺,清清楚楚的酬金制會得到更多業(yè)主的認可。朝陽園自第一批業(yè)主入住以來,酬金制的實施雖然也有磕磕碰碰,但總的來說,還是朝著越來越完善的方向走著。
酬金制并不適合所有的社區(qū)
就目前北京的實際情況來看,朝陽園業(yè)主委員會主任舒可心認為酬金制并不適合所有的社區(qū)。因為,選擇酬金制要求該小區(qū)的業(yè)主委員會成員有能力監(jiān)督物業(yè)公司。而且,小區(qū)的業(yè)主們要有足夠的信心。畢竟,年終核算時,物業(yè)費多了往后挪時大家高興;少了要補交時,大家就不一定愿意了。
如果大家覺得沒有這個能力,舒可心建議還是選擇包干制比較好。事先與物業(yè)公司協(xié)商好,給多少錢出什么活,賠了賺了物業(yè)公司自己算。也就是說,實行酬金制的小區(qū),業(yè)主委員會既要監(jiān)督物業(yè)公司的行為,也要監(jiān)督物業(yè)公司的賬目。包干制則簡單得多,只需要監(jiān)督物業(yè)公司的行為就行了。
專家 北京市物業(yè)管理商會會長于慶新
酬金制和包干制各有利弊
就住宅而言,國外是酬金制占主導,國內則是包干制占主流。酬金制和包干制其實各有利弊,無論國內還是國外,這兩種收費方式都有市場。很多人認為酬金制很透明,不會有暴利和黑洞。實際上,任何法律法規(guī)都不可能無懈可擊,對于一些不講信譽的企業(yè),只要想鉆空子,都能找到縫隙。
國外的物業(yè)管理之所以糾紛比國內少,與他們實行市場化的時間較長有很大關系,不講信譽的企業(yè)經過優(yōu)勝劣汰早已不復存在。就拿北京來說,現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)達到2000多家,而國外同等規(guī)模的大城市還不到100家!北京實行包干制也有管理得不錯的,排在前幾位的優(yōu)秀物業(yè)公司一點也不比國外的優(yōu)秀物業(yè)公司差。所以,物業(yè)管理的好壞不在于采取哪種管理模式,而在于市場化程度的高低和企業(yè)的自律。
保養(yǎng)不當,房子會貶值
房子不同于普通的消費品,買完后還得養(yǎng)。在其他條件不變的情況下,如果保養(yǎng)不當,很有可能貶值。這樣的例子已經有不少了。在20世紀80年代末、90年代初,北京曾建了一批高檔公寓,這些高檔公寓有的物業(yè)費高達1美元/平方米/月,有的只要3元/平方米/月。10年之后再來看它們,那些維護、保養(yǎng)得好的公寓,基本沒有貶值,甚至有的還升值了,無論是出租還是轉手,都能有不錯的收益。而那些管
理不善的公寓,降得最多的現(xiàn)在僅三折就賣!《物業(yè)服務收費管理辦法》要求把物業(yè)費的定價交給業(yè)主自己做主。但是,要警惕由此帶來的一些“副產品”。當房屋產權屬于個人,物業(yè)費由業(yè)主支付,業(yè)主當然希望物業(yè)費越低越好。在挑選物業(yè)公司時,都愿意選價格低的公司。這種情況下,物業(yè)公司在競標時就會競相壓價,一旦競標成功,中標的公司很有可能為了節(jié)約成本,偷工減料,進行掠奪性經營。在這種經營方式管理下的小區(qū),其使用壽命將大大減少。就拿玻璃和大理石的清潔來說,用普通的抹布(墩布)、清水清潔與用專業(yè)用品、專用清潔劑護理相比,一天兩天看不出差別,三年五載后就會大不一樣,當然成本也不一樣。
誰也不愿意花5塊錢只享受價值2塊錢的服務。如何從中辨別貨真價實服務好的物業(yè)公司呢?于慶新給大家的建議是,盡量挑選那些聲譽好的品牌公司,并事先到這家公司連續(xù)管理5年以上的小區(qū)考察考察。
北京市瑞贏物業(yè)發(fā)展研究所首席咨詢師朱孝安
酬金制現(xiàn)在更省錢
朱孝安認為,酬金制相對包干制而言,要更透明、更規(guī)范、更節(jié)省。
具體來說,“更透明”是因為包干制管理的小區(qū),業(yè)主從法律上是無權查物業(yè)費支出情況的,而實行酬金制的小區(qū),業(yè)主則有權檢查和監(jiān)督物業(yè)管理成本。但是,據(jù)我了解,現(xiàn)在北京還沒有專業(yè)的審計物業(yè)管理成本的單位,大多數(shù)的物業(yè)管理成本審計是由一些會計事務所兼著做。
“更規(guī)范”是從物業(yè)管理費的使用上來說,物業(yè)公司管理的是所有業(yè)主的公共財產,哪些該修、哪些該換、用多少成本來維護等等問題,應該由業(yè)主自己決定。物業(yè)公司只是一個代管機構,無權替業(yè)主做主。因此,把物業(yè)維護成本和物業(yè)管理服務費分開的酬金制顯得更規(guī)范。
“更節(jié)省”是暫時的。因為目前的稅法規(guī)定:成本不計稅,管理費計稅。也就是說,酬金制管理的小區(qū),劃歸成本的那一部分費用現(xiàn)在是不用交稅的,只有約定付給物業(yè)公司的服務費必須交5.5%的稅。而包干制的小區(qū)要按照整個物業(yè)管理費5.5%交稅。一般來說,付給物業(yè)公司的管理費占整個物業(yè)管理費的10%左右,這樣一算,節(jié)省的稅費可是一筆不小的數(shù)目。當然,這只是暫時的。如果稅法出臺相應的規(guī)定后,這一優(yōu)勢就不將存在。
在談到為選擇哪種管理方式而投票表決時,朱孝安比較贊同1平方米擁有1票業(yè)權的新規(guī)定,認為在目前的情況下,這是比較公平的投票方式。他的理由是,這就像股份制企業(yè),占的股份多的權利也相應要大,超過50%的股東就擁有企業(yè)的決策權。但朱孝安提醒消費者要注意,在投票之前最好核實一下小區(qū)的實際總建筑面積,以便明了自己所占總投票數(shù)的比例。
消費者
酬金制需要顧問和監(jiān)督
楓丹麗舍的齊小姐提出:“我贊成物業(yè)管理費實行酬金制。物業(yè)管理成本由物業(yè)管理公司按計劃向業(yè)主委員會申請,經批準后按計劃執(zhí)行。物業(yè)管理酬金預先約定一個幅度,如5%-10%,根據(jù)其工作好壞按月支付。另外,最好聘請一名管理專家做顧問,聘請兩名財務人員。”
齊小姐還說:“我希望小區(qū)在成立業(yè)主委員會的同時成立小區(qū)業(yè)主監(jiān)事會。業(yè)主委員會的職責除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外,增加收取物業(yè)管理費及向物業(yè)管理公司劃撥費用職責。業(yè)主監(jiān)事會職責顧名思義就是監(jiān)督業(yè)主委員會工作。”
收費高低要和服務質量成正比
家住和泰園的于先生說:“其實不管物業(yè)費怎么變化,調高也好調低也好,我認為在小區(qū)開公司的業(yè)主應該交高于平均值的物業(yè)費!因為他們在同樣房屋使用面積的情況下,享受物業(yè)服務的機會最多,人數(shù)也最多,所以,一方面我們要求物業(yè)提高服務以和他們的收費相符合另一方面也要通過內部的價格調節(jié)手段來體現(xiàn)‘誰使用多誰付費就多’的大原則。”
同住和泰園的湯先生向記者表示:“物業(yè)費的價格問題我認為要和服務成正比,如果能做得更好,多收也應該。”
朝陽無限一位樸姓業(yè)主則認為《業(yè)主公約》很必要,這樣大家就有一個統(tǒng)一的起碼的道德上的約束,且有理可依。
某業(yè)主委員會主任路漫漫先生的觀點很明確,物業(yè)管理收費的酬金制是發(fā)展方向,與目前普遍采用的承包制相比更具合理性。
目前我國的物業(yè)管理市場尚不完全具備商業(yè)化特征。商業(yè)化機制是一個更加市場化的機制,只有在商業(yè)化相對發(fā)達的階段,才有可能推行物業(yè)管理的酬金制,但是在目前我們國家的現(xiàn)狀下,并不完全適合。
大量的業(yè)主關心的問題是哪里的物業(yè)費收得高了或低了,而不是物業(yè)管理費的真正使用情況。他們不關心或者說也沒有能力關心物業(yè)管理的經費使用情況。這就說明,目前中國的物業(yè)管理,尚處于初級階段,雖然已經有了某些商業(yè)化的萌芽,但是尚不具備完全商業(yè)化的條件。
再者,物業(yè)管理的酬金制需要社會信用和監(jiān)管體系的保障。現(xiàn)有的物業(yè)管理委員會,由于其人員組成的特殊性(兼職等)和法律地位的不確定性,根本無法滿足物業(yè)管理的要求,也談不上有力的監(jiān)管物業(yè)管理公司的活動,從而只能“配合物業(yè)管理企業(yè)工作”。
如果業(yè)主委員會不具備監(jiān)管能力和水平,那么酬金制的推行只不過是在物業(yè)公司原有的利潤水平上再加上幾十萬甚至上百萬的“酬金”,沒有實際意義,而且極有可能為業(yè)主特別是中小社區(qū)的業(yè)主帶來更大的負擔。(記者蔡雪婧)
篇2：物業(yè)管理酬金制計提基數(shù)與計提比例的研究
物業(yè)管理酬金制計提基數(shù)與計提比例的研究
物業(yè)管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供物管服務和其它服務獲得報酬的一種分配方式。由于它明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的利益關系和利益尺度，既維護了業(yè)主利益，也可以保障物業(yè)管理企業(yè)的利益，因此，在實踐中被業(yè)主和規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)普遍認可。然而如何確定物業(yè)管理酬金的計算基數(shù)，以多大比例計提基金比較合理，一直是一個比較模糊的問題，同時也是廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)比較關心的問題。本文就物業(yè)管理酬金的計提基金和比例作一探討。
酬金計提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀
(一)實行酬金制的代表性行業(yè)的特點
市場經濟條件下，產業(yè)分工的不斷細化催生了很多以代理為主要特征的服務性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開始由專業(yè)公司經營。比如，旅游業(yè)中，出現(xiàn)了專門為組團社介紹業(yè)主并收取酬金的代理社；保險業(yè)中，出現(xiàn)了專業(yè)的保險經紀公司。物業(yè)管理業(yè)也在房地產行業(yè)中逐漸分離成一個代業(yè)主管理私有財產的服務性行業(yè)。為了適應市場，這種代理性的服務行業(yè)自然引入最直觀、最簡單的交易和報酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報酬的主要方式。為全面了解和認識酬金制，現(xiàn)選取常見的采用不同形式的酬金制的行業(yè)，就其實行酬金制的具體情況進行比較分析(詳見下表)。
分析此表可以得出這樣的結論:酬金制適用于專業(yè)化分工較細的、存在明顯代理行為的行業(yè)；酬金的計算基數(shù)一般為實際的交易金額，即全部業(yè)務收入，而不是其中的一部分；規(guī)定上限并可向下浮動是制定酬金比例的一般做法，其在市場競爭中會自然達到平衡，政府只對與消費者根本利益相關的項目規(guī)定了酬金計提上限，除此之外，政府鼓勵交易雙方自由約定。在計劃經濟向市場經濟轉型過程中，有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理，就會出現(xiàn)突破規(guī)定比例的情況。
事實上，在酬金制的好似機運行過程中，酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點。比如，在酬金的計提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。
物業(yè)管理行業(yè)，同上述行業(yè)相比，也具備了實行酬金制的條件。首先，物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同確立的一種帶有明顯代理性質的活動，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎。其次，以交易金額為計提酬金的基數(shù)是最容易被交易雙方接受的方法；再次，物業(yè)管理行業(yè)是關系到千家萬戶的、關系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計提的比例不應放任失常主體之間自由約定，應由政府給出指導性標準，即計提比例的上限，并允許向下浮動。
(二)酬金比例市場化是趨勢
在政府主導且競爭激烈的市場條件下，當規(guī)定的酬金比例上限過底時，往往會遏制產業(yè)的發(fā)展甚至消滅這個產業(yè)；而規(guī)定的酬金比例上限過高時，酬金折讓(Commission Discount)的情況就會發(fā)生。以證券業(yè)為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術，導致成本迅速下降，市場上，證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是，規(guī)定的酬金標準也就名存實亡了。所以，市場最終會在競爭中達到均衡，而酬金比例的市場化是必然趨勢。
物業(yè)管理酬金計提的確定，也應考慮市場因素。有人擔心標準訂高了會對業(yè)主的利益造成影響。事實上，這種擔心是多余的。物業(yè)管理酬金比例的確定，應結合行業(yè)的實際情況，具體來講應看行業(yè)的單位收入總額和利潤空間的關系，并應滿足彌補物業(yè)管理企業(yè)經營運作所需成本和獲取合理利潤的需要。
通過對上表所列行業(yè)的分析，可以看出:若規(guī)定的酬金比例指導性標準過高時，酬金折讓的情況就必然會發(fā)生，最終會在市場競爭中達到平衡。因此，在制定物業(yè)管理酬金計提標準時，防止其過高是應該的，但更應防止其過低。
物業(yè)管理酬金計提的計提基數(shù)及其合理性
(一)計提基數(shù)的確定
物業(yè)管理酬金應以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為計提基數(shù)。在實際管理服務過程中，其它收入的內容包括物業(yè)管理區(qū)域內利用屬于業(yè)主共有的設施設備和場地所取得的經營收入和成本費用列支在物業(yè)管理項目的其它(如特約服務)收入。
具體操作中，由于物業(yè)管理公司的努力，在充分利用屬于業(yè)主共有的設施設備和場地場所的經營過程中，也應按上述方法計提酬金。但有可能會出現(xiàn)兩種情況，一是所開展經營項目利潤率低于管理酬金的比率，會導致侵占業(yè)主權益的現(xiàn)象發(fā)生；二是所開展的經營項目取得的利潤較高，其主要原因又是靠物業(yè)管理企業(yè)的努力或利用了物業(yè)管理企業(yè)自身的資源，僅按收入提取酬金對物業(yè)管理企業(yè)就不公平。所以，對這兩種經營情況也可以通過合同約定具體的利潤分配比例，而不必采用計提管理酬金的方式。
這種計提發(fā)放反映出兩個層面的問題:一是物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主理財，理財?shù)男袨楸仨氁匀w業(yè)主的根本利益為出發(fā)點；二是保護業(yè)主權益的同時，不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。
以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為計提基數(shù)計提酬金，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強服務成本控制，進行科學合理的成本預算，以降低需列成本、轉嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向。因此，這種方法更科學。
(二)以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為計提基數(shù)的合理性分析
首先，從物業(yè)管理特殊性的角度看，物業(yè)管理是一種具有代理性質的活動，同時決大部分資金都用回到業(yè)主身上。這樣的性質決定了物業(yè)管理活動是先付費后服務，所付費用涵蓋了全部物業(yè)管理服務活動，就應當獲取相應的報酬。因此，物業(yè)管理的這種特殊性決定了物業(yè)服務收入和物業(yè)管理酬金是相對應的。
其次，從物業(yè)管理企業(yè)能動性的角度看，以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為基數(shù)計提物業(yè)管理酬金，可以促進物業(yè)管理企業(yè)積極開通多種經營，既拓寬了全體業(yè)主增加收入的渠道，又通過提取管理酬金的方式，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經濟來源。同時，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收費積極性和主動性，使物業(yè)管理企業(yè)真正代表全體業(yè)主的共同利益，真正把全體業(yè)主的利益和物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密聯(lián)系在一起。
再次，從管理和監(jiān)督的角度看，以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為基數(shù)計提酬金符合簡單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管，可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范。
物業(yè)管理酬金計提比例的確定
物業(yè)管理酬金比例的確定是一個非常重要的問題。有的地方規(guī)定的計提計提比例過低并按管理成本計提酬金，有關部門對物業(yè)管理企業(yè)計提酬金的行為監(jiān)督的力度也不夠，使得物業(yè)管理企業(yè)為了多提酬金，人為地增加成本開支，甚至將公司的成本費用轉嫁到物業(yè)管理項目上。所以，對于實行酬金制的物業(yè)管理項目，為了保證物業(yè)管理企業(yè)能夠提質價相符的服務，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，限制物業(yè)管理企業(yè)虛增成本，同時尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的自主選擇，就應確定和選擇適合的酬金計提比例。
(一)政府指導價和市場選擇相結合
由于物業(yè)管理在國內的發(fā)展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質和特點也未被業(yè)主普遍認識。同時，業(yè)主的自我保護能力還不強。也就不能形成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價和確定酬金比例的能力。所以，從市場發(fā)育角度看，政府還有必要通過制定指導標準向市場性的協(xié)商定價過渡。
政府在制定物業(yè)服務指導價格的同時，可以根據(jù)行業(yè)特點制定傭金計提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照執(zhí)行。在此基礎上，也可以按照服務內容和程度協(xié)商確定。
(二)科學地制定管理酬金的計提比例
為了物業(yè)管理行業(yè)能夠健康發(fā)展，合理的酬金比例必須能讓物業(yè)管理企業(yè)獲得合理的利潤。目前，有的地方不考慮物業(yè)規(guī)模、類型和素質，一律按不超過管理成本的10%計提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級公司的實際情況，發(fā)現(xiàn)這些公司當年按10%計提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費用總額的71%，若要達到保本點，則酬金比例應為14.1%。另外，物業(yè)管理企業(yè)的交易方式和規(guī)模與旅行社較類似，所以，物業(yè)管理行業(yè)的酬金計提比例上限應不低與15%。
(三)幾個需要說明的問題
一是，目前仍有一種錯誤的認識，把管理酬金的計提比例當成物業(yè)管理企業(yè)的利潤率。實際上，管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。二是，物業(yè)管理的運行具有明顯的規(guī)模效益的特點，規(guī)模越大，單位運行成本就越低。同理，物業(yè)管理項目的面積越大，其酬金的計提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講，企業(yè)信譽、服務質量和服務承諾也是確定酬金計提比例的重要因素。這體現(xiàn)了市場性質原則。
物業(yè)管理酬金的計算方法
以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入的和為基數(shù)計提酬金，應扣除物業(yè)服務資金和其它收入中所包含的應提的酬金部分。一般來說，管理酬金是以物業(yè)服務資金和其它收入的和為基數(shù)按一定的百分比計提，由于物業(yè)服務資金和其它收入中已包含了酬金，如果計算方法不正確，酬金本身也會被計提酬金。
錯誤的計算方法是這樣的:
含酬價=凈價+酬金
酬金=含酬價×酬金率
凈價=含酬價×(1-酬金率)
按照上述公式，酬金額的計算方法可演化為:
酬金=(凈價+酬金)×酬金率
=凈價×酬金率+酬金×酬金率
此公式表明:酬金本身也被提取了酬金。
為了真正顯示計提酬金的合理性，物業(yè)管理酬金應該采用價外計提的方法，即按物業(yè)服務資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價提取的方法，避免酬金本身計提酬金。具體計算方法如下:
含酬價=凈價+酬金
酬金=凈價×酬金率
含酬價=凈價×(1+酬金率)
假如已知含酬價，則酬金的計算方法為:
酬金=含酬價/(1+酬金率)×酬金率
下面，舉例說明物業(yè)管理酬金計提的方法:
ABC物業(yè)管理公司20**年11月收到業(yè)主交來的物業(yè)服務費115萬元，按15%計提物業(yè)管理酬金，則該月份可計提管理酬金的金額為15萬元，計算公式如下:
115÷(1+15%)×15%=15萬元
如果按錯誤的方法計算公式為:115×15%=17.25萬元，則多提酬金2.25萬元。
(作者單位:深圳物業(yè)管理進修學院深圳物業(yè)管理研究所)
(摘自《住宅與房地產》20**年第4期)
曹陽 劉雙樂 左剴 陳智勇
篇3：物業(yè)服務收費包干制與酬金制的比較研究
物業(yè)服務收費包干制與酬金制的比較研究
一、物業(yè)服務的兩種計費方式
《收費管理辦法》第九條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制和酬金制是兩種不同的計費方式，下面簡要介紹兩種計費方式：
1、包干制
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行包干制時，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)利潤。
包干制是物業(yè)服務企業(yè)按照和業(yè)主雙方約定的物業(yè)服務收費標準來收費，不論管理的好壞，經營的虧盈，均由物業(yè)服務企業(yè)承擔，而與業(yè)主無關。實行包干制的前提是對物業(yè)服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對有政府指導價的物業(yè)類型的物業(yè)服務收費實行包干制，但是當業(yè)主方對物業(yè)服務收費的測算和市場行情不甚明了時，往往對包干的額度把握不定，此時不宜實行包干制。
2、酬金制
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額撮提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
實行物業(yè)服務費用酬金制時，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。如果物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
酬金制實質是實報實銷制，物業(yè)服務企業(yè)按雙方協(xié)商確定的預算預收基本費用，一個會計年度結束后進行決算并向業(yè)主多退少補。在這種模式下，物業(yè)服務企業(yè)只拿與業(yè)主事先約定好的酬金部分（酬金可事先約定提取比例或固定額度）。由于預收的物業(yè)服務支出是代管性質，所以采取酬金制物業(yè)服務支出不應交納營業(yè)稅等相關稅金。
二、包干制和酬金制的優(yōu)、缺點分析
1、包干制的優(yōu)點
首先，包干制執(zhí)行起來較為簡單，有利于小型的物業(yè)服務公司采用。
其次，在業(yè)主委員會成員專業(yè)水平有限，精力有限的情況下，實行包干制避免了對物業(yè)服務企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計等工作，簡便易行。
第三，由于包干制中節(jié)省的開支可能成為物業(yè)公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業(yè)服務企業(yè)進行管理方式創(chuàng)新，節(jié)約成本。
2、包干制的缺點
首先，在包干制中，物業(yè)服務質量的好壞主要靠企業(yè)自律，為了獲取更高的利潤，物業(yè)服務企業(yè)可能會收到錢不花或者少花，往往會導致物業(yè)服務企業(yè)為了降低管理成本而對工作草率了事的行為；
其次，包干制的成本限制，使得物業(yè)服務企業(yè)對需要進行及時維修的工作，往往產生拖延或小修小補，不做徹底解決，對物業(yè)的使用壽命和價值都會產生一定影響；
第三，實行包干制的物業(yè)服務企業(yè)在費用不足時，只有依靠多元化經營維持企業(yè)的利潤，不利于物業(yè)服務專業(yè)化。
3、酬金制的優(yōu)點
首先，酬金制費用更加透明，業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的費用支出可以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理；
其次，物業(yè)服務企業(yè)服務支出的多少對企業(yè)利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業(yè)不必考慮多元化經營，有得于企業(yè)管理的專業(yè)化；
第三，酬金制體現(xiàn)了物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主“管家”式的服務關系，減少了物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費方面的矛盾了。
4、酬金制的缺點
首先，酬金制需要對物業(yè)服務企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計，要求業(yè)主對物業(yè)服務有較高的認識水平和專業(yè)水平。
其次，物業(yè)服務企業(yè)出于利潤的驅動，可能會提高酬金支付的基數(shù)，即物業(yè)服務支出。由于業(yè)主在專業(yè)知識方面處于相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據(jù)，由此可能帶來物業(yè)服務費用的攀升。
三、兩種收費方式的比較分析
1、兩種收費方式各有利弊
從上述分析可看出，包干制簡便易行，對業(yè)主的要求不高，節(jié)省了業(yè)主的管理成本，但是會存在更多的非市場行為，不利于業(yè)主和企業(yè)之間的溝通和諒解。對物業(yè)服務企業(yè)提高管理技能和專業(yè)化發(fā)展有一定的阻礙作用，在一定程度上制約著一個物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展。
酬金制更體現(xiàn)了市場經濟的要求，更透明化，有助于企業(yè)自我管理，有利于物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)化水平的提高，但是酬金制對業(yè)主的要求較高。從目前我國物業(yè)服務發(fā)展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。
2、酬金制是物業(yè)收費方式的發(fā)展方向
物業(yè)服務目的之一是提升物業(yè)價值，實現(xiàn)其穩(wěn)定持續(xù)的收益、保值、增值，所以從兩種收費方式的特點來看，酬金制是日后物業(yè)服務收費的發(fā)展方向。在物業(yè)服務發(fā)展成熟的國外和港澳地區(qū)，物業(yè)服務收費普遍采用酬金制，他們實行酬金制的前提是物業(yè)服務企業(yè)會對業(yè)主進行定期培訓，讓廣大業(yè)主更多了解物業(yè)服務知識，即便于和物業(yè)服務企業(yè)之間的溝通，也有利于監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的行為。由于我國內地物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展還未完全成熟，專業(yè)培訓僅限于行業(yè)內部，而針對業(yè)主的幾乎沒有，所以很多業(yè)主對物業(yè)服務的認識較為表面化。觀念停留在“服務--滿意”這一層面上。業(yè)主對物業(yè)服務認識的不足使得普通的居民很難實現(xiàn)和物業(yè)服務企業(yè)的正確溝通，以及對物業(yè)服務企業(yè)的有效監(jiān)督，所以目前在國內全面推選酬金制并不現(xiàn)實。
3、包干制仍然具有存在的必要性
雖然包干制相對來說存在更多的非市場因素，從服務的周到到有效，到對物業(yè)的保值、增值等方面都不如酬金制具有優(yōu)勢，但我國大部分小區(qū)的物業(yè)服務收費目前仍然采用包干制。這種收費方式存在較大市場的原因是，我國居民對物業(yè)服務消費的承受能力不高，在業(yè)主專業(yè)水平較低的情況下，包干制的收費方式省去了賬目審計等監(jiān)督工作，尤其對于中低檔物業(yè)來說，業(yè)主委員會物業(yè)服務知識水平的限制以及包干制收費的相對低廉更加具有吸引力。
四、我國推選酬金制仍然需要完善的方面
雖然酬金制更加透明、合理、市場化。但是，在我國推選酬金制從理論到實踐還有很長的路要走，我們必須注意通過明確和完善實施細則，解決好關鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問題，否則就很容易背離初衷，引發(fā)新的矛盾。總的看來，仍然需要完善以下幾個方面的內容：
1、對物業(yè)服務成本支出的抑制辦法
酬金制的企業(yè)利潤直接取決于物業(yè)服務支出，所以采用酬金制收費，應該給物業(yè)服務公司注入控制和降低成本的內在驅動力。可以由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙方協(xié)商制定獎懲措施，在物業(yè)服務企業(yè)努力提高管理水平、減少管理成本的內在驅動力下，給予物業(yè)服務企業(yè)一定比例的獎勵，這樣，即體現(xiàn)了公平與公正，同時又有利于管理方法的不斷改進，能夠實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主利益的雙贏。
2、物業(yè)服務企業(yè)納稅基數(shù)的核定問題
由于酬金制預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，所以在預收的物業(yè)服務費用中，除了支付給物業(yè)服務企業(yè)的酬金部分，其余都不是物業(yè)服務企業(yè)的收入，不應該納營業(yè)稅等相應稅金。如果硬性要其以物業(yè)服務費總額為基數(shù)繳納，稅費勢必會被列入直接支出，最終轉嫁到業(yè)主頭上。對業(yè)主的集體消費征收營業(yè)稅即不合情也不合理。隨意推行酬金制，應從法規(guī)上明確物業(yè)服務企業(yè)納稅基數(shù)的確定細則。
3、對業(yè)主物業(yè)服務知識的培訓
酬金制的推廣仍然有賴于業(yè)主對物業(yè)服務知識的認知，提高業(yè)主和業(yè)主委員會的管理能力，這樣才能做到業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的有效監(jiān)督。如果業(yè)主完全依賴每年一度的外部審計工作，則會減少對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督效力。同時，業(yè)主對物業(yè)服務知識的匱乏，容易讓物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間產生不必要的分歧，形成溝通和理解上的障礙。可以學習香港模式，建立物業(yè)服務公司對業(yè)主的培訓機制，這樣對物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展也具有一定的推動作用。
4、政府主管部門監(jiān)控機制的建立問題
物業(yè)收費問題一直是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間最主要的矛盾，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費的問題時有發(fā)生，如果推選酬金制，則拒絕交納費用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關系，而是單個業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益關系。物業(yè)服務企業(yè)作為受“雇傭”一方，無權干涉業(yè)主之間的利益問題，但是如果這類問題嚴重，勢必會影響到對整個物業(yè)的健康、有序管理，所以需要出現(xiàn)第三方（政府主管部門或社會監(jiān)督機構）來解決這些矛盾糾紛。我們可以通過法規(guī)，推選協(xié)商、仲裁、訴訟等一系列的方法來解決類似問題。
除此之外，要保證物業(yè)服務酬金制的良性運行，還要解決其他一些層面的問題。比如物業(yè)服務企業(yè)的商業(yè)信用問題，物業(yè)服務企業(yè)和其他行業(yè)的協(xié)調配合問題等等。盡管這些問題的解決都不是輕而易舉的，但只要整個社會各個方面都能夠站在全局的角度去努力，我們還是可以相信，物業(yè)服務酬金制會逐步得到完善，并成為物業(yè)服務經濟運行的主流模式。
《潤物家園》